Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
ANULAÇÃO
RENÚNCIA
FALTA DE FORMA LEGAL
ABUSO DE DIREITO
II- É válida a renúncia das partes de um contrato-promessa ao direito de anularem o negócio com o fundamento na omissão do reconhecimento presencial das assinaturas pelo notário.
III- Actua com abuso de direito o promitente comprador que pede a devolução do sinal em dobro por incumprimento do promitente vendedor e subsidiariamente, pede que se declare o contrato nulo por vício de forma.
I.
B............... e C.............., divorciados, intentaram no Tribunal Judicial de Matosinhos acção declarativa, com processo ordinário, contra D........... & Filhos, Ldª, alegando, em síntese, que:
Os AA. foram casados entre si, tendo o casamento sido dissolvido por divórcio decretado em 2.5.2001;
Por contrato-promessa celebrado em 1.3.2000, o Autor prometeu comprar à Ré, e esta prometeu vender-lhe, uma fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra G, de um prédio em construção na Av. da ....., em Leça da Palmeira, pelo preço de esc. 53.800.000$00;
Os AA. pagaram à Ré, naquela data, de sinal, a quantia de esc. 5.380.000$00 e a parte restante seria paga em prestações, nos termos constantes do contrato;
Pouco tempo após a assinatura daquele contrato, os AA. entraram em situação de ruptura conjugal irreversível, tendo o A. encetado diligências no sentido de ceder a sua posição no contrato, facto que teve o inteiro apoio da Ré;
Por carta de 21.02.2001, a Ré comunicou ao A. a resolução do contrato-promessa, com fundamento na falta de pagamento das prestações vencidas em 1.7.2001 e 1.11.2001; porém,
Os AA apenas haviam incorrido, e quando muito, em mora;
Assim sendo, foi a Ré quem, com a declaração de resolução do contrato, incorreu em incumprimento contratual definitivo;
Para além disso, o contrato-promessa é nulo, dado que as assinaturas não foram presencialmente reconhecidas por notário, nem do contrato consta a certificação, pelo notário, da existência da licença de construção.
Concluíram pedindo se condene a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 53.670,55, acrescida de juros desde a citação, por incumprimento definitivo do contrato, por culpa exclusiva da Ré; subsidiariamente, pediram a declaração da nulidade do contrato-promessa e a condenação da Ré a restituir-lhes a quantia de € 26.835, recebida a título de sinal, com juros desde a citação.
Contestando, a Ré excepcionou a incompetência territorial do Tribunal e a ilegitimidade da A. por não ter intervindo no contrato-promessa; alegou a recusa do A. em cumprir o contrato, com a anuência da A.; e a concordância do A. com a omissão dos formalismos no contrato-promessa.
E, deduzindo reconvenção, pediu se declarasse a resolução do contrato, por alegado incumprimento definitivo dos AA., com direito da Ré fazer sua a quantia de 5.380.000$00, entregue pelo A. a título de sinal.
Os AA. replicaram, em articulados autónomos, concluindo pela improcedência das excepções e da reconvenção.
Julgada procedente a excepção da incompetência e remetido o processo às Varas Cíveis do Porto, aqui foi proferido despacho saneador, em que se decidiu ser a A. parte legítima.
Seleccionada a matéria de facto tida como assente e fixada a base instrutória, o processo seguiu a sua normal tramitação, tendo, a final, após audiência de discussão e julgamento, sido proferida sentença em que se decidiu:
Julgar a acção improcedente quanto ao pedido principal; mas julgá-la parcialmente procedente quanto ao pedido subsidiário, condenando a Ré a ver declarado nulo o contrato-promessa de fls.11 e seg.s e, por via disso, a restituir ao A. B.......... o sinal entregue de € 26.835,33, acrescido de juros à taxa legal de 4% desde a citação;
Julgar a reconvenção improcedente, absolvendo-se os AA. do pedido contra eles formulado.
Inconformados, ambas as partes apelaram, tendo os AA. terminado a sua alegação com as seguintes
conclusões:
As alíneas r) e t) dos factos provados (FP) encerram em si conclusões e não factos, pois as expressões "estava em situação de não poder cumprir o contrato” e "a quem comunicou a sua indisponibilidade para cumprir o contrato", não traduzem qualquer realidade fáctica, antes conclusões, deduções ou proposições finais de raciocínio, além de que ainda integra conceitos de direito ("de não poder cumprir o contrato" (alínea r)) e "para cumprir o contrato" (alínea t));
Ademais, o significado de indisponibilidade ("qualidade ou estado do que é indisponível”) ou seja "que não se pode dispôr, inalienável", não pode ter cabimento no contexto da restante matéria da alinea t) dos factos provados;
Não existem nos autos factos escoradores daquelas generalidades, nem a R. os alegou;
Assim, tal matéria (alíneas r) e t) dos FP), deve considerar-se por não escrita - por aplicação analógica do nº 4 do art. 646º do CPCivil;
Por outro lado, cotejando o que se acha provado nas alíneas g), I), m), n) o) e p) com as alíneas r), s) e t) dos FP, teremos forçosamente de concluir que ocorre evidente contradição entre umas e outras;
Se é certo e ficou provado que: 1) estava contratualmente convencionada a possibilidade da cedência da posição contratual do A. apelante; 2) no decurso do mês de Junho de 2000, o A. apelante reuniu com a Ré apelada, dando conta do seu desentendimento conjugal com a sua esposa e do seu inevitável desfecho em divórcio; 3) a R. apelada manifestou lamento e absoluta compreensão pelo inesperado; 4) pouco tempo depois dessa reunião de Junho de 2000 com a R. apelada, o A. apelante assumiu perante aquela a pretensão de ceder a sua posição contratual no contrato-promessa; 5) várias firmas de mediação imobiliária (Réplica, Vila Azul e FBP) trataram de colocar imediatamente em venda a fracção em apreço com vista à cedência da posição de promitente comprador, mediante contratos de mediação imobiliária celebrados em Setembro e Outubro de 2000; 6) tal actividade de mediação durou ininterruptamente meses; 7) estando a R. apelada inteiramente a par da mesma - não é aceitável que se dê como também provado, neste contexto e período de tempo, que, quer na 1ª reunião havida com a R. apelada (aquela em que foi comunicada a ruptura conjugal irreversível), quer na reunião seguinte (concretamente, a de 13 de Julho de 2000), o A. apelante tenha comunicado indisponibilidade para cumprir o contrato;
Deste modo, o conteúdo das alíneas r) e t) dos FP é logicamente incompatível com o conteúdo das alíneas g), I), m), n), o) e p), o mesmo é dizer que não podem subsistir utilmente nos autos umas e outras;
Quem age como o A. apelante agiu, quer cumprir (ou tudo faz para cumprir) a relação contratual, não fazendo o menor sentido aceitar - ao mesmo tempo que consideramos estes factos - a ideia, dedução ou conclusão de indisponibilidade para o cumprimento;
Ocorre igualmente clara contradição entre as mesmas alíneas r) e t) com a alínea h) dos FP;
Na alínea h) dos FP, alude-se à carta que a R. apelada dirigiu ao A. apelante, com data de 21.02.2001. Nela a R. apelada exarou, ipsis verbis: “vimos por este meio registar a circunstância de se encontrar em situação de incumprimento no contrato-promessa de compra e venda supra referenciado, por não ter procedido ao pagamento das prestações vencidas em 01 de Julho de 2000 e 01 de Novembro de 2000;
Tal incumprimento dá-nos o direito de proceder à resolução do C.P.C. V., o que fazemos através desta carta, para produzir efeitos a partir da data de recepção desta comunicação - cfr. fls. 25 dos autos;
Como se vê claramente do texto da missiva, o que a R. invoca para o rompimento contratual a seu favor é o não pagamento das ditas prestações pecuniárias - aliás, assim ficou provado com a redacção da alínea h) dos FP.
Não que o A. apelante tivesse afirmado, aludido, referido, comunicado à R. apelada, em determinado local, reunião, dia e hora, não querer levar por diante aquele contrato;
Ora, esse invocado fundamento é incompatível com a alegação de que o A. apelante comunicou indisponibilidade para cumprir, como não faz sentido que essa comunicação possa ter ocorrido no mesmo momento (reunião) em que aquele comunicou à R. apelada a pretensão de ceder a sua posição contratual;
Perante as contradições expostas e evidenciadas entre a supra referenciada matéria de facto (g), h), J), m), n), o) e p) dos FP (alegada pelos AA. apelantes) e a matéria contida nas alíneas r) e t) dos FP, bem assim, por inerência ou arrastamento, a da alínea s), todas resultado de alegação da R. apelada – considera-se que esta última foi incorrectamente julgada, pelo que se impõe modificar a decisão de facto quanto à mesma, considerando-a como não provada;
Isto porque os factos provados e constantes das alíneas g), I), m), n), o) e p) (alegados pelos A. apelantes) resultam, ora de confissão do representante legal da R. apelada, ora da prova testemunhal apresentada pela própria R. apelada (cfr. julgamento da matéria de facto de fls. 246v., onde se refere “nº 1 a 8”), como ainda do contrato dos autos e dos documentos de fls. 143, 144 e 194, 195 (nunca impugnados no processo);
Quanto ao meio de prova que constitui o documento/carta de fls. 25, nunca o mesmo sofreu qualquer tipo de censura nos autos, motivo pelo qual, logo no despacho saneador, se considerou como Matéria Assente o facto que veio a integrar a alinea h) dos FP;
Quanto à prova da versão da R. apelada (alíneas r), s) e t) dos FP), assentou toda ela no depoimento da testemunha E......... (funcionário de uma empresa pertencente ao grupo da R.) sendo certo que esta, ao referir que: 1 ) o A. B......... "tinha lá agências a tentar vender o apartamento"; 2) lhe foi proposto pela A. C........ e referidos acompanhantes que incluísse na agência da R. apelada a fracção em causa para ser vendida - o que foi rejeitado por esta com o pretexto que teriam de vender, primeiro, as outras fracções do empreendimento; 3) as pessoas estavam a tentar resolver o problema; 4) nunca houve intenção de dizer "não cumpro" - não falou verdade, quando inquirido acerca da alegada indisponibilidade do A. apelante para cumprir, revelando-se, nessa parte, depoimento influenciado pela relação de dependência trabalhador/empregador, não credível e inadmissível face às regras da experiência comum;
Por tudo, pois, não pode merecer qualquer crítica ou censura a tese ou versão dos AA. apelantes vertida nos factos provados da sentença: antes e sim, a versão da R. apelada;
Do exposto resulta que o único facto realmente relevante à apreciação da questão “incumprimento do contrato-promessa dos autos” tem a ver, apenas, com a falta de pagamento das prestações de 01 de Julho de 2000 e 01 de Novembro de 2000;
Mas tal não constitui fundamento de resolução contratual válido à luz da nossa lei civil.
Os AA. apelantes incorreram em mora.
A lei estatui (art. 808º nº 1 do CCivil) que, em caso de mora do devedor, só se verifica incumprimento definitivo se o credor perder o interesse que tinha na prestação, ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente foi fixado por este.
A jurisprudência também não tem conhecido, no que tange à interpretação deste normativo, quaisquer flutuações, como se retira, inter alia, do Ac. do STJ de 31.03.2004, retirado do processo nº 0334465;
A carta de fls. 25 (carta de resolução contratual) expressa como fundamento resolutivo a falta de pagamento das prestações em causa, não alude a qualquer perda do interesse no negócio e, nem na própria carta, nem antes ou depois dela, a R. apelada, alguma vez, promoveu junto dos AA. qualquer interpelação admonitória;
Como exemplarmente se decidiu no aresto do STJ de 02.11.1989, in BMJ 391º-538): “I. O contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis não pode, em princípio, ser resolvido pelo promitente-vendedor com fundamento na falta de pagamento, embora parcial, atempado, de prestações do preço ajustado, por parte do promitente-comprador, já que a mora do devedor, representando um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, só dá ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados. II - Só no caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, é que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa - art. 801º nº 1 e art. 808º nº 1 do Código Civil.”
Assim, foi a R. apelada quem incumpriu, definitiva e culposamente, o contrato-promessa dos autos, já que a simples mora não lhe conferia, enquanto credora, o direito de o resolver;
As consequências desse incumprimento são já conhecidas: devolução em dobro aos AA. apelantes do sinal por estes prestado, ou seja, € 53.670,65, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento;
Por fim, face às alíneas a), c) e e), é inequívoco que, atento o regime de bens do casamento dos AA. (comunhão de adquiridos) - à altura do negócio dos autos - a quantia entregue pelo A. apelante à R. apelada tem de se considerar bem comum do casal, à luz e nos termos do art. 1724º do Código Civil – como, de resto, o Mo Juiz a quo sustentou no despacho saneador;
Destarte, não podia concluir em sentença que “sendo certo que apenas tendo intervindo o A. B....... no contrato, é ele e não a A. o credor da prestação emergente da nulidade”.
Mostram-se nomeadamente violados os preceitos dos artigos 442º, 801º, 804º, 806º, 808º e 1724º do Código Civil e 646º nº 4 do CPCivil.
Pedem que, na procedência do recurso, se declare o incumprimento definitivo do contrato por exclusiva culpa da R. apelada e, consequentemente, seja esta condenada a pagar aos AA./apelantes a quantia de € 53.670,65, acrescida de juros desde a citação.
Por sua vez, a Ré assim concluiu a sua alegação:
Nos termos do artº. 690º-A, do C.P.Civil, a recorrente considera incorrectamente julgados os factos que constam da resposta ao quesito 9°, com os seguintes termos: “a redacção da cláusula foi da iniciativa da R., que pré-minutava todos os contratos-promessa que ia outorgar”.
Flui do depoimento da testemunha E........., com depoimento gravado em fita magnética com o nº 528, lado A, entre as rotações 0000 a 1930, (início e fim) e do final do ajuizado contrato-promessa de compra e venda, em que A. e R. acordaram “os outorgantes celebram este contrato livre e conscientemente, assumindo para as respectivas esferas jurídicas os direitos e obrigações que dele emergem e obrigando-se a respeitá-lo sempre e em toda a parte do que dão fé, assinando-o”, a prova de que a iniciativa da cláusula foi do A. e R.; ou, em alternativa, que tal cláusula foi da vontade daqueles pelo que a resposta ao quesito 9º deverá ser: “Provado apenas que, embora conste do contrato-promessa referido em B da matéria assente que as partes declararam prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas, a redacção da cláusula foi da iniciativa da R. e do A; ou, em alternativa, que ... a redacção da cláusula foi da iniciativa da R., mas com aprovação e aceitação do A.;
A resposta ao quesito 9º, tal como está formulada, além de não atender aos factos provados, induz em erro, porquanto pode sugerir a interpretação de o A. não ter aprovado tal cláusula de prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas perante a R.;
Das cláusulas 2ª e 5ª do contrato-promessa resulta que a R. e o A. se prometeram, respectiva e reciprocamente, à venda e compra da fracção autónoma destinada a habitação designada pela letra “G”, correspondente ao 6º andar direito do bloco 3, entrada 2, do prédio em construção, sito na Avª. da ....., lugar do ....., ......, Matosinhos.
Promessas estas com naturezas bilaterais e que foram formalizadas em contrato escrito, junto aos autos de fls. 11 a 21.
E com regime jurídico definido no artº. 410º e ss. do C.Civil.
Por tal razão, consta da al. b ) da matéria assente que, por contrato-promessa celebrado no dia 1 de Março de 2000, o 1º A. prometeu comprar à Ré e esta prometeu vender-lhe a fracção supra referenciada.
O tribunal «a quo», ao considerar estarmos perante um contrato-promessa unilateral, por invalidade da promessa de compra do A., por não redução a escrito, errou na apreciação dos factos, com plena violação do princípio da aquisição processual, como resulta das simples análise do contrato-promessa escrito e da matéria assente, concretamente da sua alínea b).
E errou ao aplicar o regime do artº. 411º do C.Civil, que se refere a promessas unilaterais.
Os AA. alegam e reconhecem prioritariamente na p.i. a existência de um contrato-promessa de compra e venda com a R.; aceitam a sua vigência, validade e legalidade para concluírem pedindo a declaração de incumprimento definitivo do contrato.
Por isso, a sentença recorrida erra quando considera que os AA., ou, pelo menos, o A., não assumiu qualquer prestação perante a R.
Por outro lado, é inaplicável à situação «sub iudice» o regime do artº. 410, nº 3, do C.Civil. É que, e em primeiro lugar, o facto de o Mmo Juiz «a quo» considerar que a redacção da cláusula em que as partes declaram prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas ser da iniciativa da R., não significa que a mesma não fosse querida e aceite pelo A.; e em segundo lugar, e como alegado ficou, do contrato e da matéria provada que as partes, livremente, e conscientemente, prescindiram de tal reconhecimento, como flui concretamente da cláusula 7ª do contrato-promessa de compra e venda.
E a prova provada de os AA. terem prescindido deste reconhecimento resulta, inclusive, dos autos, em que defendendo a validade e vigência do contrato-promessa, acabam por pedir a sua resolução, com a consequente restituição do sinal em dobro, a acrescer com juros.
Depois de reconhecer a validade do contrato-promessa, o pedido e consequente declaração da sua nulidade, com base no não reconhecimento presencial das assinaturas e com renúncia a invocação de tal nulidade, constitui manifesto e inqualificável «venire contra factum proprium», subsumível ao regime do artº. 334 do C.Civil , sendo que o direito que os RR. pretendem exercer é ilegítimo, por exceder os limites impostos pela boa fé.
Finalmente, a matéria provada nas alíneas r), s) e t) demonstra, sem qualquer sombra de dúvida, que o A. se colocou em situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Por isso mesmo incorreu no regime dos art.ºs 441º e 442º do C.Civil, com direito de fazer seu o sinal recebido.
A sentença recorrida erra na apreciação dos factos, nos termos descritos e faz uma incorrecta subsunção da matéria provada ao regime jurídico aplicável, que impõe a total improcedência da acção, com a consequente procedência da reconvenção.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II.
O tribunal a quo considerou provada a seguinte factualidade:
Os AA. casaram em 25/09/03, segundo o regime da comunhão de adquiridos, casamento esse que terminou por divórcio judicialmente decretado em 02/05/2001, conforme documento junto a fls.18;
Por contrato-promessa celebrado em 1 de Março de 2000, o 1º A. prometeu comprar à ré, e esta prometeu vender-lhe, uma fracção autónoma destinada a habitação, designada pela letra “G”, correspondente ao 6º andar direito do bloco 3, entrada 2, do prédio em construção sito na Avª. da ......, lugar ......, ....., Matosinhos, conforme doc. de fls.11 a 21 dos autos;
Os AA., ao tempo casados e residentes em Vila Nova de Gaia, no intuito de se mudarem para o concelho de Matosinhos, onde ambos trabalhavam, pretenderam adquirir a fracção prometida comprar para sua habitação familiar permanente;
Nos termos do estabelecido na clausula 3ª a) do contrato, o preço foi de PTE 53.800.000$00;
Desse montante global o A. pagou à Ré, a título de sinal, PTE 5.380.000$00;
Previsto estava ainda no contrato (cláusula 3ª) que o 1º A. deveria pagar:
- PTE 4.000.000$00 até 1 de Julho de 2000;
- «8.070.000$00 até 1 de Novembro de 2000;
- «8.070.000$00 até 1 de Março de 2001;
- «8.070.000$00 até 1 de Julho de 2001;
- «20.210.000$00 até ao dia da celebração da escritura.
Ficou ainda convencionada a possibilidade de cedência da posição contratual do promitente comprador a partir de 31 de Março de 2000;
Por carta datada de 21/02/01, a Ré escreveu ao 1º A. declarando resolver o contrato-promessa em questão com fundamento na falta de pagamento das prestações vencidas em 1 de Julho de 2000 e 1 de Novembro de 2000, conforme doc. junto a fls. 25 e aqui dado por reproduzido;
Pouco tempo depois da assinatura da promessa, concretamente em meados de Junho de 2000, os AA. entraram em situação de ruptura conjugal irreversível;
Logo que tal aconteceu, e ainda no decurso desse mês de Junho de 2000, o A. B....... reuniu com a Ré, dando conta do seu desentendimento conjugal com a A. C........ e do seu inevitável desfecho em divórcio;
l) A Ré solidarizou-se com o A., tendo manifestado lamento e absoluta compreensão pelo inesperado da situação;
Além de outras diligências para a venda da fracção, o 1º A. celebrou entre Setembro e Outubro de 2000 contratos de mediação imobiliária com as firmas "F.........", "G......" e "H......";
Algum tempo depois do facto referido em j), o 1º A. havia assumido perante a Ré a pretensão de ceder a sua posição contratual no citado contrato-promessa;
As firmas aludidas em l) trataram imediatamente de colocar a fracção no mercado com vista à respectiva compra ou cedência da posição contratual;
Tal actividade durou ininterruptamente durante meses, estando a Ré inteiramente a par da mesma;
Embora conste no contrato-promessa referido em b) que as partes declararam prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas, a redacção de tal cláusula foi de iniciativa de Ré que, desse modo, pré-minutava todos os contratos-promessa que ia outorgar;
Em 28/06/2000, o A. reuniu com o gerente da Ré, I......... e alguns colaboradores, no stand de vendas, em Leça da Palmeira, para informar que estava em situação de não poder cumprir o contrato;
Pelo facto de estar ou entrar em processo de divórcio e de não haver dinheiro que proviria da venda de bens dos pais da A.;
No dia 13 de Julho de 2000, o A. reuniu novamente com o colaborador da Ré Drº. E........ a quem comunicou a sua indisponibilidade para cumprir o contrato, o que foi transmitido à gerência da Ré.
III.
Mérito dos recursos:
A) Ambas as partes impugnam a decisão proferida a quo sobre a matéria de facto.
Para os AA., a matéria constante das alíneas r) e t) (correspondendo às respostas aos pontos 10º e 13º da base instrutória) encerra matéria conclusiva, para além de ainda integrar conceitos de direito; por outro lado, existe contradição entre a matéria constante das alíneas g), I), m), n) o) e p) com a das alíneas r), s) e t) e ainda entre a das alíneas r) e t) com a da alínea h), defendendo, por isso, que deve considerara-se como não escrita a matéria vertida nas referidas alíneas r), s) e t).
A Ré, por sua, vez, defende a alteração da resposta dada ao ponto 9º da base instrutória.
Vejamos:
a) Quanto à impugnação feita pelos AA.:
Nos termos do art. 646º, nº 4 do CPC, consideram-se não escritas as respostas do julgador de facto sobre matéria qualificada como de direito. E à matéria de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto (matéria conclusiva), ou seja, os juízos de valor em si não jurídicos.
Como se tem reconhecido, nem sempre é fácil fazer a distinção entre “matéria de facto” e “matéria de direito”, mas tem vindo a esbater-se cada vez mais a linha de separação entre tais conceitos, com a crescente passagem para o elenco da primeira de conceitos jurídicos que ingressaram na linguagem comum.
Segundo A. Varela (RLJ, Ano 122º, pp. 219 e segs.), dentro da vasta categoria de factos, cabem não só os acontecimentos do mundo exterior, mas ainda os eventos do foro interno, da vida psíquica, sensorial ou emocional do indivíduo, a sua vontade real ou a sua intenção.
E, assim, tem-se entendido que são factos "os juízos que contenham a subsunção a um conceito geralmente conhecido que seja de uso corrente na linguagem comum" e factos são ainda "as relações jurídicas que sejam elementos da própria hipótese de facto da norma" (cfr. Ac. STJ, de 8.11.1995, CJ/STJ, III, pág. 293, e Ac. da RP, de 27.04.1994, CJ, 1994, 4º, pág. 198, e de 12.11.1998, CJ, 1998, 5º, pág. 193).
Nesta linha de pensamento, poder-se-á dizer que o apuramento dos elementos de facto se efectua à margem da aplicação directa da lei, tratando-se apenas de averiguar realidades cuja existência não depende da interpretação de qualquer norma jurídica ou conceito.
Já será matéria de direito (contendo juízos valorativos ou conclusões, considerações, qualificações) tudo quanto respeita ao recurso a uma disposição legal, para encontrar o sentido com que devem valer as expressões utilizadas.
Serão, pois, factos ou a eles equiparados "os juízos que contenham a subsunção a um conceito geralmente conhecido, que sejam de uso corrente na linguagem comum" e juízos de facto os juízos sobre factos retirados do mundo exterior ao Direito, ou seja, não incluídos nas normas jurídicas «nem radicados no próprio terreno do Direito» (Ac. STJ, de 8.11.1995, CJ/STJ, 1995, 3º, 294; e de 22.2.95, CJ/STJ, 1995, 1º, 279).
E, como se escreveu no Ac. do STJ, de 3.5.2000, BMJ, 497º-315, “os juízos de valor continuam (...) a ser matéria de facto, quando baseados em critérios do homem comum ou mesmo técnico especializado (não ligado ao mundo do direito), ou seja, quando não apelam «essencialmente para a sensibilidade ou intuição do jurista, para a formação especializada do julgador».
Ora, tendo em conta tais conceitos, entendemos que as expressões "estava em situação de não poder cumprir o contrato” e "a quem comunicou a sua indisponibilidade para cumprir o contrato", encerram em si, com o significado que no caso têm, apenas matéria de facto. Significam, ao fim e ao cabo, que o A. não estava preparado, antes estava impossibilitado, não tinha meios, para cumprir o contrato-promessa.
As expressões em causa traduzem, pois, elas mesmas um facto, têm um sentido e um significado próprios, de apreensão fácil e imediata da situação concreta em que se inscrevem. Configuram, portanto, uma pura situação de facto, que não um juízo valorativo ou conclusivo de ordem jurídica, de forma a merecerem a sanção prevista no art. 646º, nº 4 do CPC.
Não vemos, por outro lado, que exista a apontada contradição entre a matéria de facto considerada provada.
Com efeito, a comunicada indisponibilidade do A. para, como promitente-comprador, cumprir o contrato, ou – o que é o mesmo - a informação de que não estava em situação de o poder cumprir, de modo algum é contraditório com o facto de se diligenciar pela cedência da posição contratual. Tais diligências poderão ter decorrido, até - como aconteceu - precisamente pela circunstância de o A. não poder cumprir o contrato, por ter entrado “em situação de ruptura conjugal irreversível”.
Também não se vislumbra qualquer contradição entre aquela comunicação ou informação e a causa de resolução do contrato invocada pela Ré. A falta de pagamento de prestações do preço ajustado – fundamento invocado para a resolução contratual - até corrobora a indisponibilidade do A. para o cumprir. Não há contradição, mas antes sintonia, entre tal matéria.
Improcede, consequentemente, a impugnação da matéria de facto feita pelos AA.
b) Impugnação da Ré:
Perguntava-se no ponto 9º da base instrutória se “embora no contrato-promessa referido em B) da matéria assente as partes declararam prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas, a redacção dessa cláusula foi determinada pela própria Ré no seu próprio interesse e para acelerar a celebração do negócio”.
A essa matéria o tribunal respondeu: “Provado apenas que, embora conste no contrato-promessa referido em b) que as partes declararam prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas, a redacção de tal cláusula foi de iniciativa de Ré que, desse modo, pré-minutava todos os contratos-promessa que ia outorgar”.
Pretende a Ré que se altere tal resposta, com base no depoimento (gravado) da testemunha E......., dando-se como provado que “a redacção da cláusula foi da iniciativa da R. e do A.”; ou, em alternativa, que “a redacção da cláusula foi da iniciativa da R., mas com aprovação e aceitação do A.”.
A razão da quesitação dessa matéria - alegada pelos AA. no art. 35º da p.i. - terá radicado, segundo julgamos, no disposto no nº 3 do art. 410º do CC
No entanto, e tendo em conta que, em tese, a invocação da nulidade decorrente da observância das formalidades aí impostas pode ser sempre feita pelo promitente-adquirente, independentemente de tal omissão ser ou não exclusivamente imputável ao promitente-transmitente (ao contrário deste, que só a pode invocar “quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”), afigura-se-nos não assumir relevância, para o mérito da causa, uma tal matéria.
De qualquer modo, a alteração que a Ré pretende ver levada a cabo seria manifestamente excessiva e até de sinal contrário ao âmbito da matéria que se pretendia apurar. No fundo, a pretendida resposta daria como provada uma versão pelo menos parcialmente contrária à versão que foi seleccionada para a base instrutória. O que é inadmissível (vd. Ac. da RP, de 14.3.90, BMJ, 395º-684)
Finalmente, dir-se-á que do depoimento da testemunha E......... não resulta que a iniciativa da redacção da cláusula em causa foi também da iniciativa do A.. E a sua aprovação e aceitação pelo A. resultam da própria assinatura do contrato-promessa e do teor da sua cláusula 7ª.
Não há, portanto, fundamento para a pretendida alteração da resposta.
Assim sendo, consideramos como definitivamente provada a factualidade acima descrita, considerando-se ainda como provado que, de acordo com a cláusula 7ª, Autor e Ré declararam renunciar ao direito de invocar a invalidade do contrato celebrado consistente na inobservância do reconhecimento notarial presencial das suas assinaturas.
IV.
Contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, criando a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido (art. 410º, nº 1 do CC).
O contrato-promessa pode ser bilateral ou unilateral, consoante vincule ambas ou apenas uma das partes (vd. art.s 410º, nº 2 e 411º).
No caso em apreço, entendeu o M.mo Juiz a quo estarmos perante um contrato-promessa unilateral, por não ser válida a “contemporânea promessa de compra do A. porque não reduzida a escrito”.
Admitimos, porém, que uma tal afirmação só pode ter decorrido de lapso manifesto.
Na verdade, pela simples observação e leitura do documento junto a fls. 12 e segs., constata-se que o ajuizado contrato se encontra assinado pela Ré e pelo Autor (B...........), assinatura esta que nunca foi posta em causa.
De resto, o próprio clausulado e a factualidade provada - vg., que “o 1º A. prometeu comprar à Ré e esta prometeu vender-lhe (...) (al. b)”; que as partes (Autor marido e Ré) declararam prescindir do reconhecimento presencial das “assinaturas” (o que, logicamente, pressupõe a sua existência); e que o Autor informou não estar em situação de não poder cumprir o contrato e que comunicou a sua indisponibilidade para o cumprir - denunciam claramente a natureza sinalagmática do contrato.
Acresce que o A. pagou à Ré, a título de sinal, a quantia de esc. 5.380.000$00. E a existência de sinal, mesmo que se admita a sua admissibilidade nos contratos unilaterais, só será concebível quando a sua entrega provenha do contraente que pelo contrato fica vinculado (Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 756). O que, nos termos da sentença, não seria o caso.
É patente, pois, que estamos perante um contrato-promessa bilateral.
Uma última nota: se o contrato estivesse assinado apenas por um dos contraentes, no caso pela promitente-vendedora, seria forçosa a sua nulidade, ainda que, no entender de alguns, apenas parcial. Mas a sua redução ou conversão num contrato-promessa unilateral válido não seria tão linear como ocorreu na sentença. Mesmo à luz da doutrina do Assento do STJ, de 29-11-89, DR, I, de 23.2.90 e BMJ, 391º-101 (e que não terá resolvido todas as divergências doutrinas e jurisprudenciais que se colocavam e colocam sobre o tema – vd. Ana Prata, ob. cit, pp. 500 e segs.), seria necessário provar que essa conversão, ou, talvez mais propriamente, redução, tinha sido a vontade das partes; a redutibilidade estaria condicionada à prova de que as partes a teriam querido, se tivessem previsto a nulidade. Matéria, no caso em apreço, de todo ignorada.
Esta problemática não tem, porém, para aqui qualquer interesse ou relevância, pois que, e como dissemos, é manifesto que se trata, no caso sub judice, de um contrato-promessa bilateral ou sinalagmático.
V.
Uma das questões suscitadas em ambos os recursos é o do incumprimento do contrato-promessa: os AA. alegam que foi a Ré quem incumpriu, definitiva e culposamente, o contrato-promessa dos autos, e isto por o ter resolvido, apesar de os AA. se encontrarem em simples mora; a Ré, por sua vez, sustenta que há incumprimento definitivo, mas exclusivamente imputável aos AA.
Vejamos:
A violação de um contrato por uma das partes permite à outra operar a sua rescisão, destruindo a relação contratual. Ponto é que uma das partes esteja em falta e a outra não; que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.
O não cumprimento de um contrato ocorre quando a prestação deixa de ser efectuada pelo obrigado nos precisos termos clausulados; quando é violada a regra da pontualidade no cumprimento da obrigação (arts. 406º, nº 1 e 762º, nº 1 do CC).
A resolução do contrato só é legalmente permitida quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor. Só nessa hipótese se justifica a resolução do contrato (neste sentido, A. Varela, Das Obrigações em geral, I, 9ª ed., 354 e segs e II, 7ª ed., 124; Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, ed. de 1995, 297 e, entre muitos outros, Ac. do STJ, de 27.9.2001, 8.2.2000, 27.4.1999, 10.12.1997 e 21.5.98, CJ/STJ, Ano IX (2001), III, 46, 2000, I, 72, 1999, II, 60, 1997, III, 164 e BMJ, 477º-460).
O incumprimento definitivo pode resultar de uma impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor (art. 801º, nº 1 do CC), bem como, em consequência da mora, da perda de interesse do credor na prestação, ou do facto de a prestação não ter sido realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, depois de o devedor entrar em mora (a chamada interpelação admonitória) – art. 808º, nº 1 do CC.
No caso em apreço, não procede o fundamento com que os AA. assacam à Ré o incumprimento, e incumprimento definitivo, do contrato.
A simples declaração feita por esta de que resolvia o contrato – por falta de pagamento pelos AA. de duas prestações do preço da venda – não configura incumprimento por parte dela. A resolução poderia, ou não, ser fundamentada, válida e operante. Mas, não o sendo, a respectiva declaração não traduz, no caso, incumprimento da parte de quem a fez. É que a Ré tinha razão bastante para ver resolvido o contrato e até nem se mostra que tenha assumido, de forma definitiva, uma recusa de o celebrar.
Assim, e porque os AA. nem sequer alegaram que a celebração do contrato se tornou impossível por facto imputável à Ré, nem que houve mora da Ré, afastado está o pretenso incumprimento, definitivo, por parte desta.
Quanto aos AA., ficou provado que o A. não pagou as prestações do preço que se venceram em Julho (esc. 4.000.000$00) e Novembro (8.070.000$00) de 2000. E, embora se tratasse de prestações do preço da venda que deveriam ser pagas antes da celebração do contrato prometido, não deixam de ser prestações próprias e típicas deste último, assumindo a natureza de obrigações acessórias e secundárias, mas com elevada relevância, dado o seu montante, na economia do contrato (no todo contratado), a legitimar o direito à resolução do contrato, se observada a prévia interpelação admonitória. De resto, os próprios AA. reconhecem a mora.
Mas a Ré não alegou sequer que, em consequência da mora, perdeu o interesse na realização do contrato ou que levou a cabo a interpelação/notificação admonitória.
Por essa via, não se verificou, pois, incumprimento definitivo do contrato.
Todavia, há também incumprimento definitivo do contrato-promessa, independentemente de mora ou de interpelação, quando um dos promitentes, mantendo-se a prestação ainda possível, declara ao outro, inequívoca e categoricamente, que não cumprirá o contrato (neste sentido, A. Varela, Das Obrigações em geral, II, 7ª ed., p. 92, Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa”, 8ª ed., 127 e segs., Brandão Proença, “Do Incumprimento do Contrato-Pormessa Bilateral, ed. de 1996, p. 87, e, entre outros, Acs. do STJ, de 13.01.2005 e de 14.03.2002, www.dgsi.pt, proc. 04B4166 e proc. 02B407 e de 21.05.1998, BMJ, 477º-460).
Como se escreveu neste último aresto, “o comportamento do promitente que exprima a vontade de não querer cumprir reconduz-se ao conceito de recusa de cumprimento, o que permite considerá-lo inadimplente”, sem necessidade de interpelação, comportamento esse que “não tem de ser expresso nem, muito menos, reduzido a escrito”.
Ora, ficou provado que, em 28/06/2000, o A. reuniu com o gerente da Ré, I............... e alguns colaboradores, para informar que estava em situação de não poder cumprir o contrato, pelo facto de estar ou entrar em processo de divórcio e de não haver dinheiro que proviria da venda de bens dos pais da A.; e que, no dia 13 de Julho de 2000, o A. reuniu novamente com um colaborador da Ré, Dr. E........., a quem comunicou a sua indisponibilidade para cumprir o contrato, o que foi transmitido à gerência da Ré.
O A. comunicou, portanto, à Ré, de forma clara e inequívoca, que não celebraria o contrato, pois que, devido a estar em processo de divórcio, não viria a dispor do dinheiro com que contava para o efeito.
O A. incorreu, assim, em incumprimento definitivo, havendo, pois, fundamento para a resolução do contrato por parte da Ré.
Assiste, por isso, à Ré o direito a ver resolvido o contrato e a fazer sua a quantia (esc. 5.380.000$00) entregue pelo A. a título de sinal (art. 442º, nº 2 do CC). Isto, a não proceder - como entendemos que não procede, como de seguida se verá - a arguição de nulidade do contrato por omissão de formalidades.
VI.
A possibilidade de a Ré fazer sua a quantia pelo A. entregue como sinal pressupõe, obviamente, a validade do contrato.
O artigo 410º do Código Civil consagra, como regra, a liberdade de forma do contrato-promessa, ao exceptuar à aplicação ao contrato-promessa das regras do contrato prometido precisamente as disposições legais relativas à forma do contrato (nº 1).
Não é assim, porém, no caso da promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, caso em que o contrato promessa só é válido se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (nº 2).
No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, a lei vai ainda mais longe, ao exigir, nesse caso, que o documento do contrato-promessa contenha o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção (nº 3).
Assim, no caso sub judice, tendo a promessa por objecto a compra e venda de uma fracção de um prédio urbano em construção, as assinaturas dos promitentes deveriam estar reconhecidas presencialmente pelo notário, e do contrato devia constar a certificação, pelo notário, da existência da licença de construção do prédio.
Ora, o contrato não apresenta o reconhecimento presencial das assinaturas, nem a certificação notarial da existência da mencionada licença.
Houve, pois, preterição das formalidades legais, vício de forma que constitui uma nulidade atípica ou mista, que não pode ser conhecida oficiosamente nem ser invocada por terceiros e que, por parte do promitente transmitente, só pode ser invocada quando a omissão “tenha sido culposamente causada pela outra parte” (nº 3 do art. 410º), e que, quanto à licença de construção ou utilização, é passível de posterior sanação ou convalidação, mediante a prova, na acção, da sua existência ou desnecessidade (vd., por todos, Ac. do STJ, de 7.10.2004, www.dgsi.pt, proc. 04B2910 e doutrina e jurisprudência aí citadas).
No caso em apreço, foi pelo A. invocada essa nulidade, embora subsidiariamente.
Porém, no contrato-promessa, as partes declararam “prescindir do reconhecimento presencial das suas assinaturas, renunciando, pois, ao direito de invocar a invalidade do contrato celebrado radicado na inobservância destas formalidades” (cláusula 7ª). E acrescentou-se que “os outorgantes celebram este contrato livre e conscientemente, assumindo para as respectivas esferas jurídicas os direitos e obrigações que dele emergem (...)”.
Assim sendo, houve uma clara e válida renúncia das partes ao direito de anularem o negócio com o fundamento na omissão do reconhecimento presencial das assinaturas pelo notário.
Como se escreveu no Ac. do STJ, de 6.5.2004, www.dgsi.pt, proc. 04B1291, “Tratando-se de uma invalidade instituída em benefício das partes, portanto na sua disponibilidade, nada impede que, prevendo tal efeito jurídico, ambas as partes (ou apenas uma delas) renunciem, de forma expressa ou tácita, ao direito de invocar a invalidade. Tal renúncia é perfeitamente válida, tanto quanto é certo que o direito de pedir a anulação não se mostra abrangido pela disposição restritiva do art. 809º do C. Civil”.
No que concerne à falta certificação notarial da existência da licença de construção (pese embora conste da cláusula 1ª do contrato que o projecto havia sido aprovado pela Câmara Municipal de Matosinhos), as partes não fizeram a declaração expressa de prescindirem da invocação daquela omissão. E daí que poderia defender-se assistir ao A. o direito de, com esse fundamento, invocar a nulidade do negócio.
Julgamos, porém, que assim não é.
Em primeiro lugar, porque não será descabido – cremos - o entendimento de que, na declaração constante da cláusula 7ª, está contida uma renúncia tácita à arguição daquela invalidade, tanto mais que ali se emprega o plural – inobservância de “formalidades”.
Depois, e sobretudo, porque a sua invocação configura uma situação de abuso de direito, por violação dos princípios da confiança e da boa fé contratual.
Nos termos do art. 334º do CC, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
A boa fé significa, além do mais, que as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros (Coutinho de Abreu, Do Abuso do Direito, 55).
Ora, resulta dos autos que o A. sempre agiu como se o contrato-promessa fosse válido, tendo, designadamente, diligenciado pela cedência da sua posição contratual; comunicou à Ré a sua indisponibilidade para o cumprir; e só depois de aquela ter resolvido o contrato, e pretender fazer seu o sinal entregue, é que se apresenta a arguir a nulidade por omissão das apontadas formalidades. E – repare-se – fá-lo em segunda via, subsidiariamente, pois o pedido primeiro - de restituição do sinal em dobro – tem como pressuposto a validade do contrato. Ou seja, os AA. só põem em causa a validade do contrato na hipótese de não lograrem a sua resolução por incumprimento da Ré.
Como refere a Ré na sua alegação, o AA. assumem, no mesmo processo, duas posições diametralmente opostas: em primeiro lugar, para resolverem o contrato e receberem o sinal em dobro e juros, aceitam a validade e vigência do contrato; mas, para a hipótese de o fundamento de resolução não proceder, então o contrato já é nulo, por omissão de formalidades!
Processualmente, os AA., agem conforme as suas conveniências: ab initio, como se o contrato fosse válido; depois, actuam como se o contrato fosse nulo!
Como reputar de correcto, leal, transparente, um tal comportamento? Que mais será preciso para se concluir pelo abuso de direito?
Notar-se-á, ainda, que o A. só veio arguir a nulidade depois de o ter definitivamente incumprido.
Por isso, e como se entendeu no Ac. do STJ, de 7.10.2004, já citado, ao invocar a nulidade por omissão das formalidades depois do seu incumprimento, já não estava em tempo de arguir a invalidade; e de todo o modo, ao fazê-lo, feriu gravemente princípios de correcção e lealdade inseridos no conceito de boa fé, impondo-se que o tribunal considere abusivo e, como tal, ilícita, a exercitação do direito de arguir a nulidade do negócio.
Concluimos, assim, que lhe está vedado fazer-se valer da respectiva nulidade.
VII.
Nestes termos, julga-se improcedente a apelação dos AA. e procedente a da Ré e, consequentemente, revogando-se a sentença recorrida, julga-se improcedente a acção, absolvendo-se a Ré dos pedidos contra ela formulados, e julga-se procedente a reconvenção, declarando-se resolvido o contrato-promessa em causa, com direito de a Ré fazer sua a quantia de 5.380.000$00, entregue pelo A. a título de sinal.
Custas, em ambas as instâncias, pelos AA.
Porto, 14 de Julho de 2005
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo