Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PREÇO
DEPÓSITO
II - Se o não fizerem, e no referido prazo, o direito de preferência afirmado caduca
I. 1. B………. e mulher, C………., residentes na Rua ………., nº …, ………., Vila do Conde, instauraram acção declarativa, com processo ordinário conta os réus (conforme correcção a fls. 107):
1) D………. e mulher, E……….,
2) F………. e marido G……….,
3) H………. e marido, I……….,
4) J………. e mulher, L………,
5) M………. e mulher, N……….,
6) O………. e marido, P……….,
7) Q………. e mulher, S……….,
8) T……….,
9) U………. e marido, V……….,
10) X………. e marido, Z……….,
11) K………. e marido, Y……….,
12) W………. e mulher, AB………. e
13) AC………. S.A..
Alegam os AA que são donos do prédio rústico denominado AD………., sito em ………., freguesia de ………., com a área de 4.600 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o nº 6.223, a fls. 126 verso do Livro B-17, e inscrito na matriz actual no artigo 337 (correspondente ao anterior artigo 190), prédio esse, com a área de 4.600 m2, constituído por terreno a pinhal e apto a explorações florestais, silvícolas e qualquer outra de sequeiro, com área inferior à unidade de cultura.
Esse prédio confronta, do lado sul, com o prédio rústico denominado AE………., sito no mesmo lugar, inscrito no artigo 343 e 345 da matriz rústica e descrito na Conservatória sob o nº 01529/20001124, que foi propriedade de AF………., viúva e residente na Rua ………., a qual, por carta de 09.11.2000, comunica ao A. que vai vender esse prédio por 60.000.000$00, sendo 30.000.000$00 a pagar em 20 de Novembro de 2000 e os restantes 30.000.000$00 em 20 de Janeiro de 2001, à firma AC………., S. A., com a finalidade do A. exercer o direito de preferência.
O A., por carta de 09.11.2000, declarou aceitar as cláusulas contratuais e que pretendia exercer o direito de preferência, o que reafirmou, por carta de 15/11/2000.
Não obstante, veio o A. a saber que a referida AF………. vendeu o dito prédio à mencionada sociedade, ainda antes de se ter vencido o prazo que comunicou ao A. para o exercício por este do direito de preferência e com manifesta simulação de preço para dificultar o exercício da preferência pelo autor.
Pretendem os AA exercer o direito de preferência mediante o depósito do preço comunicado de 60.000.000$00.
Os primeiros RR são os herdeiros de AF………., entretanto falecida em 15/05/2001, intestada e sem deixar descendentes ou ascendentes, e a última ré é a sociedade compradora do mencionado prédio.
Terminam a pedir a procedência da acção e em consequência:
a) sejam os RR condenados a reconhecerem o direito de preferência dos AA na venda projectada pela finda AF………., à sociedade AC………., S.A., e nos termos comunicados para o exercício do direito legal de preferência e, subsidiariamente,
b) sejam os RR condenados a reconhecerem o direito de preferência dos AA na venda que a finda AF………. fez à sociedade R., por escritura de 09/01/2001, a folhas 24 a 25 do livro 240-D do 1º Cartório Notarial de Vila do Conde;
c) sejam condenados ver declarado que o preço da venda formalizada é de 60.000.000$00 e,
em qualquer dos casos,
d) ser a sociedade R. substituída pelos AA na compra que fez à finada AF………., do prédio identificado em 12º da petição.
2. Citados os RR, contestaram D………. e mulher E………. e a sociedade AC………., S.A.
Aqueles alegam que o preço da alegada compra e venda foi de 95.000.000$00, a que acrescem despesas de escritura e registo e que os AA não depositaram essa quantia no prazo de 15 dias fixado no artigo 1410º/1 do CC, pelo que o direito de preferência caducou.
Por outro lado, impugnam a factualidade alegada pelos AA.
Concluem a pedir a improcedência da acção.
Também a sociedade “AC………., S.A.” excepciona a caducidade do alegado direito de preferência por falta do depósito do preço (95.000.000$00 e despesas de escritura e registo).
Mais impugna a factualidade alegada pelos AA e deduz reconvenção para a eventualidade da procedência da acção.
Conclui pela improcedência da acção e, se proceder, pede a procedência da reconvenção com a condenação dos AA a pagarem-lhe a quantia de 1.375.754$00 (relativos às despesas de registo e escritura), acrescida dos juros legais até efectivo pagamento.
3. Conhecendo do pedido, no saneador, o Mmo Juiz, julgando procedente a excepção de caducidade por falta do depósito tempestivo do preço por que os AA pretendia, preferir, julgou a acção improcedente e absolveu os RR o pedido.
II. Inconformados com esse saneador-sentença, os AA interpuseram recurso dessa decisão. Formulam as seguintes conclusões:
“1º
O preço é elemento essencial da alienação.
2º
Os recorrentes pediram a fixação deste na petição inicial.
3º
Não se tendo pronunciado o Tribunal a quo sobre o preço da venda, deixou de pronunciar-se sobre questão que devia apreciar.
4º
O que determina a nulidade da sentença nos termos do disposto no artigo 668º nº 1 d) do CPC.
5ª
Uma vez que a sentença não conheceu do preço não começou ainda a correr o prazo de seis meses para se intentar a acção de preferência.
6º
Pelo que a sentença recorrida não podia ter determinado a caducidade do direito de preferência.
7º
Ao fazê-lo violou o disposto no artigo 1410º do CC, aplicável ex vi do artigo 1380º nº 4 do CC.
8º
Nestes termos e nos melhores de Direito deve a sentença recorrida ser revogada e ordenado o prosseguimento dos autos para se definir qual o valor da venda.”
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
III. Na decisão recorrida vêm considerado provado que:
a) Encontra-se registado a favor de AG………., casado com AH………., o prédio rústico denominado “AI……….”, sito no ………., freguesia de ………., concelho de Vila do Conde.
b) Tal registo corresponde à inscrição nº 17.912, a fls. 139 V, do Livro G-24, pela apresentação nº 10 de 19/04/1955.
c) Sobre o mesmo prédio encontra-se igualmente registado pela inscrição nº 8843, a fls. 129 do Livro F-15, em subordinação à apresentação nº 11 de 19/041995, o direito de usufruto em nome de AJ………. e mulher AL………. .
d) O prédio rústico denominado “AE……….”, situado no ………., freguesia de ………., concelho de Vila do Conde, foi propriedade de AF………. .
e) Por escritura pública datada de 09/01/2001, celebrada no 1º Cartório Notarial de Vila do Conde, a fls. 24/25 do Livro 240-D, a supra mencionada AF………. declarou vender à ré AC………., S.A., pelo preço declarado de 95.000.000$00, o prédio mencionado em d) – conforme doc. de fls. 51 a 54 do processo.
f) Esta ré (“AC………., S.A.”) não é proprietária de qualquer prédio rústico confinante com o descrito em d).
g) AF………. faleceu intestada no dia 15/05/2001, tendo-lhe sucedido como herdeiros os aqui RR (com excepção da última ré – a “AC………., S.A.”).
h) A presente acção foi intentada no dia 15 de Junho de 2001.
i) Em 13 de Março de 2003, os Autores procederam ao depósito, na agência de Vila do Conde da Caixa Geral de Depósitos, da quantia de € 299.278,74, a qual ficou à ordem do .º Juízo Cível de Vila do Conde, quantia essa “referente ao preço de compra e venda outorgada no dia 09 de Janeiro de 2001”, a que se alude em e) – conforme documento de fls. 133 do processo.
IV. Perante as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto (artsº 684º/3 e 690º/1 e 3, do CPC) são colocadas para decisão as questões:
- nulidade por omissão de pronúncia e
- se o prazo para o depósito do preço ainda não começou a correr e se o depósito efectuado é tempestivo.
V. Quanto á primeira questão – nulidade por omissão de pronúncia.
Como estatui o artigo 660º/2 do CPC, “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cujo decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. (…)”.
Se alguma das questões (não razões ou argumentos da parte aduzidos em fundamento das suas pretensões) ficar sem decisão, se não for apreciada, não estando prejudicada pela solução dada a outra/s, a sentença é nula, conforme estabelece o artigo 668º/1. d), do CPC. Constitui a nulidade aí prevista a sanção para a violação daquela norma do artigo 660º/2.
Essas questões que pedem e devem ser solucionadas são as que se relacionam com a causa de pedir, o pedido e as excepções que lhe são opostas; não as razões dos diferentes pontos de vista que cada uma das partes manifesta.
As questões a que alude o mencionado normativo centram-se nos pontos fáctico-jurídicos que estruturam as posições das partes na causa, designadamente os que se prendem com a causa de pedir, o pedido e as excepções e há omissão de pronúncia se o juiz omite o dever de solucionar o conflito nos limites pedidos pelas partes.
Mas não tem o dever de pronunciar-se sobre questões cuja solução fica prejudicada pela resolução de outras questões, situação em nem deve pronunciar-se sobre as questões prejudicadas.
Na causa – uma acção com vista ao exercício do direito de preferência, de que os AA/recorrentes se arrogam titulares – é suscitada, como uma das questões a decidir, a questão do preço por que foi vendido o prédio que os recorrentes querem para si.
A decisão quanto ao pedido central – reconhecimento da preferência na venda do prédio mencionado em d) e e) da matéria de facto, e substituição da sociedade ré pelos AA na compra que aquela fez à finada AF………. – implicava a prévia solução da questão do preço, ou seja, se o valor mencionado na escritura é um preço simulado, sendo o real o preço (60.000.000$00/€ 299.278,73) que os AA mencionam na petição e que, na sua alegação, a referida AF………. lhes comunicou.
Sucede que essa questão fica prejudicada pela decisão quanto à invocada caducidade. Decidida esta, que o Sr. Juiz entendeu proceder, fica prejudicado (é inútil) o conhecimento do real preço da venda, inútil se torna prosseguir a acção para averiguação de eventual simulação.
Poderá haver erro de decisão ou não estar demonstrado o circunstancialismo factual determinante da caducidade. Mas não nulidade por omissão de pronúncia. Improcede a arguida nulidade.
VI. Os recorrentes propõem a acção, alegando-se titulares de direito de preferência na venda do prédio identificado em d) e e) da matéria de facto –vendido à recorrida “AC………., S.A.” – por serem proprietários de prédio confinante, de área inferior à unidade de cultura.
Dispõe o artigo 1380º do CC que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”. Trata-se de uma preferência legal que a lei confere aos proprietários de terrenos confinantes na alienação a quem não seja proprietário confinante; em caso de venda, os proprietários confinantes têm o direito de haver para si a coisa vendida, pagando o preço obtido pelo alienante, isto é, “tanto por tanto”.
E, na espécie, a “AC………., S.A.” não era proprietária de prédio confinante ao que comprou à finada AF………. .
Ao direito de preferência reconhecido por essa norma são aplicáveis as disposições dos artigos 416º a 418º e 1410º, ex vi artigo 1380º/4, todos do CC.
O obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda, as condições essenciais do negócio projectado fazer.
No propósito de venda do bem sujeito a direito de preferência, é elemento essencial a comunicar ao beneficiário do direito o preço da projectada venda.
Na situação, afirmam os AA/recorrentes que a referida AF………., por carta registada, de 09/11/2000, lhes comunicou a projectada venda do prédio à “AC………., S.A.” pelo preço de 60.000.000$00, o que foi aceite pelos AA, que logo manifestaram àquela a intenção de exercer a preferência.
Sucede que, posteriormente, a AF………. vende o prédio à “AC…………, S.A.” (pelo mesmo preço, dizem os AA/recorrentes, e por preço muito superior, 95.000.000$00, diz a compradora).
Como, de forma clara se expressam, pretendem os AA exercer o direito legal de preferência nos termos em que lhe foi comunicado o projecto de venda à sociedade R., mediante o depósito do preço no valor de sessenta milhões de escudos, e não por qualquer outro preço.
Pretendem – e assim pedem – substituir a “AC………., S.A.” na compra que fez, mas pelo preço de 60.000.000$00, o preço que, conforme alegam, a vendedora lhes comunicou.
Não está, pois, em causa, pretensão de preferir por 95.000.000$00 (ou, até, por outro preço superior a 60.000.000$00), daí que não tem relevância na causa eventual omissão de comunicação do projecto de venda por esse preço superior (uma alteração de preço essencial).
Querendo vender a coisa, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito de preferência o projecto do contrato de venda que se propõe efectuar e as cláusulas do respectivo contrato (artigo 416º/1 do CC).
A lei exige que, estando disposto a vender, o obrigado à preferência leve ao conhecimento do preferente o projecto de venda e as cláusulas do contrato, relevantes para o beneficiário do direito se decidir, de forma esclarecida, pelo exercício do direito ou não.
Essa comunicação ao titular do direito deve incluir, sob pena de violação ilícita do direito do preferente e se considerar incumprida a obrigação, os elementos essenciais da alienação. E são elementos essenciais ‘todos os factos capazes de influir na formação da vontade de preferir ou não ou todos os elementos reais do contrato que pudessem influir num sentido ou noutro’ (v. Pires Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 2ª ED, 372/373, Carlos Lacerda Barata, em Da Obrigação de Preferência, 2002, pág. 120, Acs. STJ, de 11/3/92, no BMJ 415/569, e de14/3/96, no BMJ 454/706.
São cláusulas essenciais a comunicar ao titular do direito, além de outras, as relativas ao preço da projectada venda, ao prazo e à forma do seu pagamento. Só conhecendo essas cláusulas, o titular do direito fica habilitado a aferir da conveniência do exercício do direito e da sua possibilidade de dispor ou obter os meios necessários para efectuar o pagamento se exercer o direito.
O incumprimento desse dever pelo obrigado à preferência faculta ao titular do direito o recurso à acção de preferência, nos termos do artigo 1410º/1 do CC.
Na situação concreta, segundo alegam os AA, a obrigada à preferência fez a comunicação prevista no artigo 416º/1 do CC, tendo o preferente declarado pretender exercer a preferência, mas, posteriormente, aquela vende a terceiro violando o direito deste.
Resulta do artigo 1410º/1 do CC (na redacção aplicável) que o titular o direito de preferência “a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si” o bem alienado, “contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção” (todos os itálicos nossos).
Não cumprido o dever de comunicação ou, apesar do aviso ao preferente para preferir, a coisa for vendida a outrem, não obstante o preferente ter manifestado a vontade de preferir, pode este propor acção de preferência para haver para si o bem alienado.
Não obstante, terá de o fazer, dentro dos seis meses subsequentes à data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositar o preço o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Se não propuser a acção nos seis meses seguintes ao conhecimento dos elementos essenciais da alienação ou não depositar o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção, o direito de preferência caduca (v. Pires de Lima/Antunes Varela, ob. e loc. citados, Luís Menezes Leitão, Direito das Obrigações, I, 4ª ED/243).
O preferente, intentada a acção de preferência, deve depositar o preço, no prazo de 15 dias, sob pena de caducidade do direito de preferência, caducidade que não é do conhecimento oficioso; antes demanda a sua invocação pelo réu, uma vez que é no seu interesse (do alienante, em garantir a efectividade do negócio, e do comprador, em garantir o reembolso do que pagou) que o prazo de caducidade é estabelecido, cabendo-lhe, também, o encargo da prova dos factos fundamento da excepção (artigo 342º/2 do CC).
E, na espécie em análise, os RR excepcionaram a caducidade do direito de preferência por falta do depósito tempestivo do preço da alienação.
Os recorrentes instauraram acção de preferência pelo preço que entendem ser o real (o que a alienante lhes comunicou – segundo alegam), de 60.000.000$00/€ 299.278,73, e só por esse mostram pretender preferir.
Não instauram acção de simulação, para verem declarado o preço real da venda para, posteriormente, virem exercer a preferência.
Propuseram a definitiva acção de preferência, para o que se propõem pagar determinado valor que querem, na acção, ver declarado e só em relação a este querem preferir.
Afastada fica a hipótese da preferência por 95.000.000$00, valor declarado na escritura de venda à AC………, S.A. (ver doc. de fls. 52/54). Se este é o valor real da venda, inelutavelmente, o direito de preferência caduca.
Apenas optando pela preferência em relação ao preço “comunicado” de 60.000.000$00, era sua obrigação, como condição da procedência do direito, de proceder ao depósito desse quantitativo, que entendem ser o preço real.
Tendo já proposto acção para preferir pelo preço diferente do que consta da escritura de venda, pedindo se declare ser esse o preço real da venda, nenhuma razão existe para que se dispensem do depósito do preço que afirmam ser o real e só por ele preferem, nos termos fixados no artigo 1410º/1 do CC.
O (prévio) depósito do preço é pressuposto do exercício do direito e é no prazo fixado nessa norma que terá de ser feito o depósito.
O depósito não pode ser relegado para momento posterior.
Se já propuseram a acção e não querem preferir pelo preço aparente, é o preço que entendem ser o efectivo que devem depositar. Se o não fizerem, e no referido prazo, o direito de preferência afirmado caduca (v. Acs. da RE, de 23/10/97, CJ, 4, 297, da RL, de 1/7/90, CJ/4/86, da RP, de 24/11/05, CJ/V/201).
Face aos termos da presente acção e à pretensão formulada, o prazo para o depósito do preço porque os recorrentes declaram preferir começou a correr com a propositura da acção.
Propuseram a acção em 15 de Junho de 2001.
Mas apenas depositaram o preço de € 299.278,74 (= 60.000.000$00) em 13 de Março de 2003 (v. documento de fls. 133 do processo), decorridos quase vinte e um meses sobre a data da proposição.
Tardiamente, portanto. Há muito se havia esgotado o prazo para o fazerem.
Caducou o direito a exercer na acção.
VII. Pelo exposto, acordam neste tribunal da Relação do Porto, em julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Porto, 20 de Abril de 2006
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira