Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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VENDA JUDICIAL
ARRENDAMENTO
II - A venda judicial extingue o direito ao arrendamento constituído após a constituição ou registo da hipoteca
RELATÓRIO
B………., L.da, na qualidade de arrendatária do imóvel vendido, instaurou, por apenso ao processo de execução ordinária nº …/2000, que, no Tribunal Judicial de Oliveira de Azeméis, a C………., S.A. move a D………., S.A., os presentes embargos de executado, pedindo que seja sustentada a execução contra ela, arrendatária.
Alegou, para tanto, em resumo, que a venda executiva, contrariamente ao entendimento defendido na execução, não opera a caducidade do contrato de arrendamento do imóvel objecto da venda, transferindo-se para o adquirente do bem a posição contratual do locador, nos termos do artº 1057º do C. Civil, sendo certo que o disposto no artº 824º do mesmo código se reporta unicamente a direitos reais.
Contestou a embargada, defendendo a caducidade do invocado contrato de arrendamento.
Proferiu-se, seguidamente, saneador-sentença que, conhecendo do fundo da questão, julgou os embargos totalmente improcedentes e, consequentemente, determinou o prosseguimento da execução para entrega de coisa certa em curso nos autos principais.
Inconformada com o assim decidido, interpôs a embargante recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Alegou, oportunamente, a apelante, a qual finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
1ª – “Subsistirá o arrendamento para além da venda executiva ou terminará nos termos do artº 824º nº 2 CC?
2ª – Diz-nos o actual artº 888º C.P.C. (igual, no essencial ao anterior artº 907º) que após o pagamento do preço e do imposto devida pela transmissão são oficiosamente mandados cancelar os registos dos direitos reais que caducam nos termos do artº 824º nº 2 C.C;
3ª – E esta última disposição legal estabelece que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como os demais direitos reais que tenham registo anterior ao...da garantia (hipoteca, no nosso caso);
4ª – Com excepção dos que, constituídos em data posterior, produzem efeitos em relação a terceiros independentemente do registo;
5ª – A este propósito ensinam os prof. P. de Lima e A. Varela no seu C.C. anot., ao artº 824º, que, realizada a venda, os direitos do executado se transferem para o adquirente e este, por ser um adquirente de direitos alheios não pode arrogar-se senão aqueles que competiam ao transmitente, ou seja, ao executado;
6ª – E directamente sobre o nº 2 ensinam que os direitos de garantia caducam todos enquanto os de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer garantia;
7ª – Sobre a questão que directamente nos respeita apurar refere Amâncio Ferreira no seu Curso de Proc. de Execução, pág. 243 a não caducidade com fundamento na natureza não real do direito do locatário;
8ª – Remédio Marques in Curso de Proc. Executivo Comum a pág. 408 sustenta, que os contratos de arrendamento que não estejam sujeitos a registo não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à penhora, arresto ou garantia invocada na execução;
9ª – Miguel T. de Sousa na Acção Executiva Singular a pág. 390, entende que «...se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, a penhora ou garantia, que por isso é oponível à execução – artº 819º CPV»;
10ª – Pedro Romano Martinez in «Aspectos do Novo Processo Civil» - 1997, a pág. 330-334, conclui que «não sendo direito real, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no artº 824º nº 2 CC, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário;
11ª – Olhando para a Jurisprudência no sentido de que o arrendamento não está contemplado no citado artº 824º nº 2 temos os Ac. da Relação de Lx in CJ 22/3/87, com fundamento, no essencial, na natureza obrigacional da tal contrato e assim não poder ser considerado como um direito real de que nos fala o apontado artº 824º CC;
12ª – E no mesmo sentido o Ac. da mesma Relação, de 19/4/88, no BMJ 376/648, apenas com fundamento no carácter obrigacional do arrendamento;
13ª – Este o entendimento para o qual nos inclinámos, salientando que outro entendimento coloca em crise por forma grave o direito do arrendatário à segurança jurídica do cumprimento dos contratos;
14ª – Sendo certo que se ao arrendatário é dado a conhecer os ónus que sobre o locado se encontram inscritos;
15ª – Também é certo que ao titular do ónus é dado a conhecer as alterações e encargos sobre ele constituídos;
16ª – E o certo é que ele a eles não se pode opor;
17ª – Pelo que a aceitar-se a caducidade do arrendamento em venda executiva, se está a violar lei expressa ao “aditar” nova forma de caducidade do arrendamento, não prevista na lei especial taxativa – RAU;
18ª – Salvo melhor entendimento o arrendamento deve manter-se, socorrendo-se o adquirente dos meios consignados no RAU para fazer cessar o arrendamento, não ficando por isso por qualquer forma desprotegido;
19ª – Assim se não entendendo fica o arrendatário desprotegido face a relações às quais também se não pode opor e que o afectam directamente”.
Não foi apresentada contra-alegação.
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O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684.º, n.º3, e 690.º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, a questão a decidir por este Tribunal cinge-se a saber se a venda, em processo executivo, do bem de que a apelante era arrendatária determinou a caducidade do respectivo contrato de arrendamento.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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OS FACTOS
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos, que não foram impugnados nem esta Relação vê motivo para alterar, pelo que os dá como assentes:
1º - Em 28/2/2001 procedeu-se à penhora nos autos de execução ordinária nº …/2000, de que estes são apensos, do seguinte imóvel: “Fracções A e B, do prédio urbano designado por Bloco B, situado no ………., freguesia de ………., Oliveira de Azeméis, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 00448/310890, dessa freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1.683;
2º - Tal penhora veio a ser inscrita no registo em 21/3/2001;
3º - Sobre a fracção “A” do imóvel descrito no item 1º incide hipoteca voluntária a favor da embargada “C………., S.A.”, inscrita no registo em 17/6/94, tudo conforme certidão registral de fls. 40 e 41;
4º - Por despacho de fls. 396 do processo de execução, proferido em 4/4/2005, foi adjudicada à exequente “C………., S.A.” a propriedade sobre a aludida fracção “A”, ordenando-se então o cancelamento do registo da penhora e demais direitos que caducam nos termos do disposto no artº 824º/2 do Código Civil;
5º - Por documento datado de 2/5/2000, a executada “D………., L.da” deu de arrendamento à embargante, com destino ao comércio e prestação de serviços, a fracção “A” mencionada no item 1º, conforme texto do contrato cuja cópia está junta a fls. 115 e seguintes.
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O DIREITO
A questão que aqui se coloca é a de saber se a venda em acção executiva de um imóvel dado de arrendamento, posteriormente ao registo da hipoteca que o onerava, determina a caducidade do contrato de arrendamento.
Como decorre dos factos descritos, sobre a fracção “A” supra identificada foi constituída hipoteca voluntária a favor da C………., S.A., hipoteca essa que foi inscrita no registo em 17/6/94. Posteriormente, em 2/5/2000, a executada veio a dar de arrendamento à aqui embargante a referida fracção. Tendo a fracção sido objecto de penhora, inscrita no registo em 21/3/2001, veio a fracção penhorada a ser adjudicada à C………., S.A., por despacho de 4/4/2005.
Defende a embargante que a venda judicial da fracção de que é arrendatária não determina a caducidade do celebrado contrato de arrendamento.
Louva-se a embargante no disposto no artº 824º do C. Civil, segundo o qual:
1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens.
A questão que aqui se nos coloca não é pacífica na doutrina e na jurisprudência, como nos dá conta a douta decisão recorrida.
No sentido da não caducidade do direito ao arrendamento pronunciaram-se Amâncio Ferreira, “Curso de Processo de Execução”, pag. 243, argumentando apenas com o facto de o direito do locatário não se revestir de natureza real, e Pedro Romano Martinez in «Aspectos do Novo Processo Civil», 1997, págs. 330 a 334, concluindo que «não sendo direito real, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no art. 824°, n° 2, Código Civil, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário».
Remédio Marques, in “Curso de Processo Executivo Comum”, pág. 408, sustenta, depois de salientar o carácter duvidoso da questão, que os contratos de arrendamento que não estejam sujeitos a registo não caducam com a venda executiva se a constituição da relação locativa for anterior à penhora, arresto ou garantia invocada na execução.
Miguel Teixeira de Sousa na “Acção Executiva Singular”, a pág. 390, defende que «(...) se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, a penhora ou garantia, que por isso é oponível à execução - art.°819°Código Civil».
José Lebre de Freitas, in “A Acção Executiva”, 2ª ed., pág. 274, aborda a questão da caducidade dos direitos reais de gozo e entende que se ele for constituído em momento posterior à constituição (ou registo) da penhora ou em momento anterior à constituição (ou registo) da penhora mas depois da constituição (ou registo) dum direito real precedente (hipoteca voluntária ou judicial, arresto, etc.) do exequente, os bens devem ser transmitidos livres daquele direito real de gozo; Lebre de Freitas não se pronuncia em concreto quanto ao que se passará no caso do arrendamento, mas a verdade é que na nota 21 de pág. 274, remete para Oliveira Ascensão, na R.O.A. 1985-2, pags. 345 a 384, o qual defende a inclusão do arrendamento entre os direitos de gozo sujeitos a caducarem com a venda executiva e isto quer se considere quer não aquele contrato como de natureza real.
No sentido de que o arrendamento não está contemplado no citado art. 824° do Código Civil, podem ver-se os acórdãos da Relação de Lisboa de 15/5/97, C.J., T. 3, pag. 87, e de 19/4/88, in BMJ 376, pag. 646, com fundamento, no essencial, na natureza obrigacional de tal contrato, não podendo por isso ser considerado como um direito real como prescreve o citado art. 824°.
No sentido da abrangência do arrendamento naquele preceito, decidiram o acórdão da Relação de Coimbra, de 30/3/1993, publicado no BMJ nº 425°, pag. 634: «o arrendamento de imóvel hipotecado constituído depois da hipoteca caduca nos termos do art.° 824° n° 2 Código Civil»; os acórdãos do S.T.J. de 3/12/98, in BMJ nº 482º, pag. 219, e de 6/7/2000, in C.J., T.2, pag. 150, e BMJ nº 499°, pag. 317, neste se escrevendo: «a venda judicial em processo executivo de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, por na expressão «direitos reais» constante do art. 824° n° 2 do Código Civil se incluir, por analogia, aquele arrendamento»; e, ainda, os mais recentes acórdãos desta Relação de 13/12/2001, P.° 131859, de 22/1/2004, P.° 336811, e de 20/12/2004, P.° 356828, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
A jurisprudência mais recente dos nossos tribunais superiores tem vindo, pois, a sedimentar o entendimento de que a disciplina do art. 824°, nº 2, do Código Civil, abrange também o arrendamento.
Esse é também o nosso entendimento.
Como escreveu Lebre de Freitas (ob. cit., 276), há que distinguir três situações na constituição dos direitos reais de gozo:
a) Posterior à constituição (ou registo) da penhora;
b) Anterior à constituição (ou registo) da penhora, mas depois da constituição (ou registo) dum direito real precedente (hipoteca voluntária ou judicial, arresto, etc.) do exequente;
c) Anterior à constituição (ou registo) de qualquer direito real do exequente, mas depois da constituição (ou registo) de direito real de garantia invocado por um dos credores reclamantes.
Em qualquer destas hipóteses, refere aquele autor, a lei determina que os bens se transmitam livres do direito do terceiro, o que é o mesmo que dizer que se transmite a propriedade plena e não apenas o direito real menor de gozo do executado.
Nas hipóteses a) e b), tal não oferece dificuldade: o direito do exequente não pode ser limitado por um direito posterior, que na primeira hipótese até normalmente lhe é inoponível e na segunda deu certamente lugar a uma execução movida, nos termos do artº 56º-2, contra o devedor e o terceiro. A penhora, consequentemente, remata o mesmo autor, abrangeu a propriedade plena e é essa que é transmitida.
Como escreveu José Alberto Vieira, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocência Galvão Telles, vol. IV, 437 a 450, “a finalidade do art. 824°/2 é a de fazer extinguir todos os direitos que possam importar um gravame no aproveitamento da coisa e cuja constituição haja ocorrido em momento anterior àquele em que o bem em causa fica afecto a uma garantia registada, seja um direito real de garantia propriamente dito, seja uma penhora ou um arresto. Com isso a lei assegura um maior valor potencial à coisa vendida e previne o prejuízo do credor, que de outro modo ficaria exposto a actos fraudulentos praticados pelo devedor com terceiro”.
Deste ponto de vista, a não extinção pela venda judicial do arrendamento constituído após a constituição (ou registo) da hipoteca representaria um peso tão grande na afectação do direito do adquirente como aquele que resulta da oneração por um direito real.
O adquirente ficaria privado do gozo do bem adquirido pelo período de tempo que tivesse sido fixado pelo devedor hipotecário/executado e pelo arrendatário para a duração do arrendamento, e que, reunidas certas circunstâncias, se pode prolongar por longo tempo.
E porque assim é, afigura-se-nos valerem neste caso as mesmas razões que levaram o legislador a prescrever a caducidade dos direitos reais de gozo constituídos posteriormente ao arresto, penhora ou garantia.
Por outro lado, quando o legislador permite ao proprietário de imóvel dado em hipoteca, na pendência desta, a constituição sobre ele de ónus — art. 695° do Código Civil -, como seja o arrendamento, é porque oferece em contrapartida ao credor hipotecário o benefício de, na venda executiva, ver tais ónus se extinguirem, por efeito do n° 2 do art. 824° do Código Civil.
Como refere José Alberto Vieira (ob. cit.) “o alcance do art. 824°, n°2 é maior do que decorre do seu teor literal imediato. Do que se trata é de fazer extinguir todos os direitos constituídos após a constituição do arresto, penhora ou outro direito de garantia que possam importar uma actuação sobre a coisa vendida e representar um gravame para o adquirente na venda judicial”.
E não obsta a este entendimento o disposto no art. 1051° do Código Civil, onde se prevêem os casos de caducidade do contrato de arrendamento, posto que não se considere o mesmo taxativo quanto à tipicidade de casos de caducidade; e de facto nem este preceito nem o art. 66°/1 do Regime do Arrendamento Urbano, que remete para aquele, utilizam qualquer proposição adverbial excludente de outras causas de caducidade para além das ali elencadas, pelo que as hipóteses de caducidade aí apresentadas não poderão deixar de ser consideradas meramente exemplificativas.
De igual modo, ter-se-á que afastar a aplicação do art. 1057° do Código Civil à venda da coisa locada em processo executivo (vide o Ac. do S.T.J. de 3/12/98, B.M.J. nº 482º, 219).
Na verdade, com este preceito legal mais não pretendeu o legislador que assegurar a estabilidade do arrendamento, sobretudo, para habitação.
A venda em execução é imposta pelo Tribunal a pedido de um credor, no caso em apreço, do credor hipotecário com garantia sobre o imóvel vendido, tendo em vista acautelar o interesse daquele, nisso se distinguindo da venda resultante do consenso entre as partes no âmbito da pura liberdade contratual.
Ora, como bem concluiu a douta decisão recorrida, inexiste qualquer justificação para se prolongar a tutela do direito do arrendatário no âmbito da venda executiva, quando tal direito, como sucede no caso presente, é constituído após o registo de uma hipoteca, facto público e ao alcance de qualquer pessoa.
Isto é, a aqui embargante, quando aceitou tomar o imóvel de arrendamento, sabia, ou podia saber se agisse com a devida diligência, que o direito de propriedade da dona do imóvel se encontrava onerado por hipoteca voluntária, devidamente registada, a qual podia a todo o tempo vir a ser executada.
A caducidade resultante da aplicação do n° 2 do art. 824° não vai, pois, ferir qualquer legítima expectativa da embargante (vide, neste sentido, o acórdão do S.T.J. de 3/12/98, in BMJ nº 482º, 219).
A situação inversa, ou seja, a manutenção do arrendamento acompanhando o imóvel vendido em execução, que a apelante defende, desvirtuaria a garantia resultante da hipoteca, já que permitiria ao proprietário/executado o conluio com terceiros e sem qualquer possibilidade de conhecimento do credor hipotecário, mormente nos casos em que, como aqui sucede, o arrendamento não está sujeito a registo.
Tendo, pois, o contrato de arrendamento invocado pela ora apelante sido celebrado posteriormente ao registo da hipoteca de que a exequente/embargada era beneficiária, o mesmo arrendamento não pode subsistir após a venda do mesmo bem levada a cabo na acção executiva.
Improcedem, deste modo, as conclusões da alegação da apelante, pelo que o douto saneador-sentença recorrido tem de se manter.
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DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 6 de Fevereiro de 2007
Emídio José da Costa
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso