Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RECURSO À VIA JUDICIAL
II – A lei não retira o direito do senhorio recorrer à via judicial, em alternativa à resolução extrajudicial, nos casos previstos nos arts. 1083º, nº3 e 1084º, nº/s 1, 3 e 4 do CC, na redacção do NRAU, e, muito menos, fora da referida previsão legal, que sempre se deve ter como norma excepcional.
B………., casado, residente na ………., nº .., ………., Trofa, instaurou em 30.01.2007, a presente acção de com processo sumário contra C………., residente na ………., …, ………., SANTO TIRSO e D………., divorciada, actualmente a residir na Rua ………., …, ………., pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento para habitação que alega ter celebrado por escrito em 24.10.2006, que junta como documento nº 1 com a petição inicial e que aqui se dá por reproduzido, com a primeira ré, como inquilina e constituindo-se naquele contrato a segunda ré fiadora das obrigações contratuais daquela, por falta de pagamento de rendas e, em consequência, se condene a primeira ré no despejo imediato da fracção autónoma arrendada e se condenem ambas as rés, solidariamente, no pagamento das rendas vencidas no montante de 450 €, sendo €125,00 referente a parte da renda relativa a Novembro de 2006 e €325,000 referente ao montante da renda do mês de Fevereiro de 2007 e todas as vincendas até efectivo e integral despejo à razão de 325 € por mês, juros de mora, em custas e condigna procuradoria.
Regularmente citadas, as rés não contestaram, nem intervieram de qualquer forma no processo.
Em 28.03.2007, o autor apresentou requerimento nos autos informando que a primeira ré, em 28.02.2007, entregou a seu representante as chaves do arrendado, reduzindo o pedido para a condenação das rés no pagamento das rendas vencidas até essa entrega.
O senhor juiz a quo proferiu despacho em 08.06.2007 em que conheceu oficiosamente e julgou procedente uma pretensa excepção dilatória inominada e absolveu todos os réus da instância.
Tal despacho é do seguinte teor:
“Da excepção dilatória inominada
Com a presente acção pretende o autor que o Tribunal declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado com o primeiro réu, bem assim a condenação solidária de ambos no pagamento das rendas e despesas vencidas e vincendas até efectiva entrega.
De harmonia com o preceituado no art. 2º, nº2, do Código de Processo Civil, a todo o direito, excepto quando a lei determine o contrário, corresponde a acção adequada a fazê-lo reconhecer em juízo, a prevenir ou reparar a violação dele e a realizá-lo coercivamente, bem como os procedimentos necessários para acautelar o efeito útil da acção.
Deste corolário resulta que, em princípio, a todo o direito corresponde uma acção adequada para o fazer valer judicialmente, mas que tal princípio pode expressamente ser excepcionado por determinação legal em contrário.
Com a entrada em vigor do NRAU, previsto na Lei nº 6/2006, de 27.02, aplicável aos arrendamentos que subsistam à data da respectiva entrada em vigor (art. 26º), o legislador estabeleceu algumas restrições ao recurso à acção de despejo como forma de resolução da relação contratual, concretizando o escopo anunciado no preâmbulo legislativo de aligeirar a pendência processual.
Nesta matéria, prescreve o art. 14º, nº1, do NRAU que a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo.
Significa isto que, à partida, apenas se poderá recorrer à acção de despejo quando a lei o imponha, mormente por não acautelar o direito em causa por outra forma, no que se inclui a via extrajudicial, via esta que o legislador, de forma clara e ostensiva, quis fazer imperar em certos domínios da resolução do vínculo contratual.
Na verdade, ao elencar os fundamentos de resolução do contrato em análise, o NRAU distinguiu, por um lado, as situações em que se verificam determinadas circunstâncias que fundamentam o despejo e que podem estar na base do seu decretamento, mas que demandam a apreciação judicial, daquelas outras em que, objectivamente, refere que a manutenção do vínculo é inexigível.
Estamos a referir-nos à bipartição das causas de resolução que se extrai dos nºs 2 e 3 do art. 1083º do Código Civil, sendo que, no primeiro caso e a par de circunstâncias exemplificativas, estabeleceu-se uma clausula geral – cuja integração demanda a apreciação judicial – e, no segundo, um dado objectivo que não carece de qualquer interpretação concretizadora.
Desta repartição de causas de resolução e no seguimento do mencionado art. 14º resultou igual repartição de formas de operar a cessação do contrato, prevendo-se para uma a acção de despejo (art. 1084º, nº2, do Código Civil) e para outra uma comunicação extrajudicial à contraparte (art. 1084º, nº1, do Código Civil).
Prescreve o nº 1 do mencionado art. 1084º que a resolução pelo senhorio quando fundada na causa prevista no nº 3 do artigo anterior – falta de pagamento de rendas, encargos ou despesas por período superior a três meses, ou oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública -, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
Não se diz, neste segmento normativo, que a resolução pode operar, antes se diz que opera, ou seja, o legislador impôs uma conduta, não a tendo estabelecido como faculdade, o que tem como consequência que a acção de despejo não pode ser utilizada para aquele desiderato quando o fundamento da resolução é unicamente aquela falta de pagamento de rendas.
Além de ser esta a interpretação mais consentânea com a letra da lei é, igualmente, a que reconduz o intérprete à satisfação da anunciada finalidade de aligeirar a pendência judicial, ao que acresce ser a que mais se harmoniza com todo o contexto legislativo, maxime com a conexão dos vários normativos atinentes à matéria.
A não se entender assim, que sentido teria o nº 2 do art. 1084º do Código Civil?
Se a resolução pudesse ser sempre decretada judicialmente não havia necessidade de o dizer expressamente, pois isso já resultaria da lei de processo (art. 2º, nº2, do Código de Processo Civil).
Mais, o art. 1083º, nº3, in fine, do Código Civil, diz que é inexigível a manutenção do arrendamento, mas sem prejuízo do disposto no nº 3 e 4 do artigo seguinte, números estes que estabelecem situações em que a resolução fica sem efeito, sendo uma delas o caso em que o arrendatário põe fim à mora no prazo de três meses.
Não seria compreensível que o legislador, depois de anunciar que pretendia o aligeirar da pendência processual, permitisse que sucedesse, por exemplo, a prolação de uma sentença de despejo numa altura em que o arrendatário ainda pode obstar ao mesmo; é o que aconteceria num tribunal de movimento expedido em que um senhorio propusesse uma acção logo após os três meses de falta de pagamento e, decorrido o prazo de contestação e na falta dela, o tribunal, cerca de um ou dois meses depois, decretasse o despejo quando ainda decorria o prazo para o arrendatário fazer cessar a mora.
A corroborar este entendimento de que o legislador quis restringir o recurso à via judicial está, além de outros, o preceituado no art. 14º, nº 5, do NRAU, quando prevê que, no caso de falta de pagamento ou depósito de rendas vencidas na pendência da acção, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.
Ora, nem aqui o legislador quis que fosse o Tribunal a decretar o “despejo imediato”, como sucedia anteriormente, servindo tal decisão de título executivo, antes remetendo a parte interessada para o processo executivo munida de uma certidão de processado.
Outro entendimento permitiria que, numa acção de despejo por falta de pagamento de rendas, pudesse existir um despejo imediato com formação de título executivo intercalar, quando a parte já tinha título executivo ab initio, nos termos do disposto no art. 15º, nº 1 e 2, do NRAU, quer para a resolução, quer para a obrigação de rendas.
Afigura-se-nos, assim, óbvio que deixou de ser possível o recurso a Tribunal para obter a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas por período superior a três meses, resolução essa que apenas opera por comunicação extrajudicial com subsequente formação de título executivo.
Esta inadmissibilidade de procedimento configura uma excepção dilatória inominada que, atenta a sua qualidade, é de conhecimento oficioso (art. 495º do Código de Processo Civil) e conduz à absolvição da instância (art. 493º, nº2, do Código de Processo Civil.
Pelo exposto e sem necessidade de ulteriores considerações, julga-se verificada a apontada excepção dilatória e, nessa consonância, absolvem-se os réus da instância.
Custas pelo autor (art. 446º, nº1 e 2, do Código de Processo Civil)”.
Deste despacho foi interposto o presente agravo pela autora, concluindo nas suas alegações que:
Em caso de falta de pagamento de rendas, actualmente, o senhorio pode optar pela resolução do contrato através de “Notificação Avulsa” ou, através da acção declarativa de despejo.
A acção declarativa é sempre necessária e o único meio quando as rendas em dívida são inferiores a três meses e
quando a acção também é dirigida contra o fiador, para se obter a condenação do mesmo, de forma solidária como arrendatário no pagamento das rendas em dívida, sejam lá quantos forem os meses em discussão – menos ou mais de três.
Conclui no sentido que deve a decisão do juiz “a quo” ser revogada e substituída por outra que ordene o prosseguimento dos autos para prolação de sentença final, por não haver qualquer excepção dilatória, por erro de interpretação e aplicação do disposto nos artigos 1038 al. a), 1075, 1041 nº 1, 1083 nº 1 e 2, 1084, 627 e 628 todos do C.C.
Não houve contra alegações.
O Sr. Juiz manteve a sua decisão.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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2. DO RECURSO:Tendo em conta que:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3, do Código de Processo Civil;
Nos recursos apreciam-se questões e não razões;
O recurso está limitado pela questão e decisão recorrida,
a questão que importa decidir consiste em saber se não se verifica a excepção inominada como tal qualificada no despacho recorrido, cuja procedência determinou a absolvição dos réus da instância.
Liminarmente diremos que o despacho recorrido nos merece censura.
Com efeito, sendo certo que ao arrendamento para habitação por duração limitada invocado nos presentes autos se aplica o regime da Lei nº 6/2006, de 27.02 (Novo Regime do Arrendamento Urbano, que se abreviará para NRAU), por força do disposto no artº 65º, nº 2, desta Lei e artº 12º, nº 1, Código Civil, não pode aceitar-se a tese acolhida pelo despacho recorrido de que o senhorio apenas pode resolver extrajudicialmente o contrato de arrendamento de prédio urbano por falta de pagamento da renda devida pelo inquilino após três meses de falta de pagamento da renda mensal devida, por comunicação à contraparte através de notificação judicial avulsa, assim interpretando as disposições dos artºs 1083º, nºs 2 e 3 e 1084º Código Civil, redacção do NRAU e artºs 9º, n7 e 14º do NRAU.
No entendimento do despacho recorrido o senhorio estaria obrigado a esperar por três meses de falta de pagamento de rendas para poder resolver o contrato e obter essa declaração e o subsequente despejo por via extrajudicial.
Tal interpretação seria desde logo manifestamente inconstitucional por violação clara do direito à Justiça consagrado no artº 20º, nº 1, Constituição da República Portuguesa de 1976 e de que é corolário o disposto na norma do nº 2, do artº 2º do Código de Processo Civil.
Mesmo numa leitura literal do disposto no artº 1083º, nº 3, CC, na redacção do NRAU, relevante é a mora superior a três meses no pagamento da renda para efeitos de não ser exigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento, sendo certo que a renda é mensal e é devida no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior ao que diz respeito, de acordo com o disposto nos artºs 1075º, nº2, 1041º, 1038º, al. a), 804º, nº 2 e 805º, nº 2, al. a), todos do Código Civil vigente.
Mas, nem sequer é exigível ao senhorio esperar pela mora superior a três meses no pagamento de UMA renda mensal para recorrer à via judicial e ver declarada a resolução do contrato por esse fundamento, em virtude da violação contratual do inquilino, de acordo com o disposto nos artºs do Código Civil imediatamente atrás referidos e ainda, artºs 1047º, 1048º e 1083º, nºs 1 e 2, CC, redacção do NRAU, artº 2º, 2, CPC e artº 20º, nº 1, CRP de 1976.
A lei, reconhecendo a sabida demora no recurso à via judicial devido à “saturação processual” nos tribunais portugueses, veio permitir ao senhorio o recurso a resolver o contrato de arrendamento urbano por via extrajudicial nos termos e condições previstos expressamente nos referidos artºs 1083º, nº 3 e 1084º, nºs 1, 3 e 4, CC, na redacção do NRAU, em duas situações em que a situação que confere direito à resolução contratual se apresenta manifestamente comprovada: mora superior a três meses no pagamento de renda e oposição do inquilino à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Não retira o direito do senhorio recorrer à via judicial, em alternativa à resolução extrajudicial, naqueles casos e muito menos fora da referida previsão legal, que sempre se deve ter como norma excepcional.
Em defesa da tese sustentada pela decisão recorrida vem à colação o artº 14º, nº 1, do NRAU que prescreve ser a acção de despejo o meio processual próprio para fazer cessar o arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover a cessação do contrato, que segue a forma de processo comum declarativo.
Ora, não existe o meio processual especial de acção de despejo (já existiu previsto nos artºs 964º ss CPC antes do RAU- DL nº 321-B/90, de 15.10) e da referida norma não resulta a interpretação de que o ora autor não possa recorrer à presente acção declarativa de condenação com processo sumário para obter, para além do despejo do arrendado, a condenação da inquilina e da fiadora desta nos montantes das rendas vencidas e vincendas e respectivos juros à taxa legal.
No sentido interpretativo por nós defendido já se pronunciaram Laurinda Gomes, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge in “Arrendamento Urbano – Novo regime Anotado”, 2006, pág. 170 e 172, Fernando Gravato de Morais in “Novo Regime de Arrendamento Comercial” 2006, pág. 103 a 105”, Laurinda Gemas, Revista do CEJ, 2º semestre 2006, nº 5, p. 90 e seguintes e, na jurisprudência, o Ac RL de 24.05.2007, CJ T III, 2007, p. 94 ss.
Aliás, nos presentes autos o autor veio reduzir o pedido formulado na petição inicial antes da prolação do despacho recorrido, desistindo do pedido de despejo porque o arrendado lhe foi entregue voluntariamente pela inquilina na pendência da acção, mantendo-se apenas o pedido de condenação solidária das rés nas rendas vencidas até à entrega do arrendado e juros de mora.
Tal redução do pedido é processualmente admissível face ao disposto no artº 273º, nº2, Código Civil.
Ora, no pedido subsistente não está em causa a cessação do contrato de arrendamento por resolução pelo senhorio nem o respectivo despejo, antes e apenas a condenação da dívida das rendas vencidas até à data da entrega voluntária do locado e juros de mora.
Pelo exposto, não se considera verificada a excepção dilatória inominada conhecida oficiosamente pelo tribunal a quo.
Não há outras excepções, nulidades ou questões prévias de que nos cumpra conhecer e que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
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Face ao que se deixa dito e ao disposto nos artºs 753º, nº 1, do Código de Processo Civil, importa conhecer do mérito da causa.OS FACTOS:
Face à falta de contestação das rés e aos documentos juntos com a petição inicial, consideram-se provados os factos alegados na petição inicial e já referidos no relatório supra.
Com relevo para a decisão, considero provados os factos acima referidos decorrentes da tramitação processual e os expostos no despacho recorrido, que aqui dou por reproduzidos.
O DIREITO:
Atenta a relação jurídica apresentada na petição inicial e face à factualidade provada resulta que entre a autora, enquanto senhoria, a primeira ré como inquilina e a segunda ré, como fiadora da primeira ré, foi celebrado um contrato de arrendamento de prédio urbano para ao habitação da primeira ré, com duração limitada pelo prazo inicial de cinco anos, com início em 01.11.2006, formal e substancialmente válido, de acordo com o disposto nos artºs 1069º, 1070º, 1094º, nº 1 e 1095º, nºs 1 e 2, Código Civil, redacção do NRAU.
Constitui obrigação essencial da primeira ré o pagamento da renda acordada nos termos e condições contratuais e legais, de acordo com o disposto nos artºs 1038º, al. A) e 1041º, nºs 1 e 2, Código Civil.
Ora, a inquilina não efectuou o pagamento à senhoria de €125,00, parte da renda relativa ao mês de Novembro de 2006 e a totalidade da renda relativa ao mês de Fevereiro de 2007, nem comprovou o respectivo depósito liberatório nos termos dos artºs 1042º Código Civil e 17º e seguintes do NRAU.
A falta de pagamento de rendas confere à senhoria o direito a exigir o seu pagamento por via judicial, bem como juros de mora à taxa legal, nos termos dos artºs 804º, nº 2 e 805º, nº2, al. a), Código Civil, afim de executar o património dos devedores - artº 817º, Código Civil.
A segunda ré prestou fiança no referido contrato de arrendamento a favor da primeira ré, garantindo pessoalmente as obrigações contratuais de natureza pecuniária daquela, constituindo-se principal pagadora e, assim, devedora solidária para com o autor, tendo renunciado ao benefício da excussão prévia dos bens da inquilina, pelo que pode ser demandada nesta acção e responde solidariamente pela dívida vencida e vincenda da primeira ré, de acordo com o disposto nos artºs 627º, 628º, nº 1, 631º, nº 1, 634º, nº 1, 640º, nº 1, todos do Código Civil.
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3. Decisão:Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação do Porto em dar provimento ao agravo e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida e condenam-se as rés, solidariamente, no pagamento à autora das rendas vencidas até à data da entrega voluntária do locado, ou seja o montante de €125,00, parte da renda do mês de Novembro de 2006 e a totalidade das renda relativa ao mês de Fevereiro de 2007, no valor de €325,00, cada um desses montantes acrescidas de juros de mora à taxa legal em vigor desde a data do pagamento, ou seja o dia 1 de cada um dos respectivos meses e até integral pagamento.
Custas da acção pelas rés, não havendo lugar a custas do recurso - artº 2º, n1, al.g) CCJ.
Porto, 31.01.2008
Manuel Lopes Madeira Pinto
Carlos Jorge Ferreira Portela
Joana Salinas Calado do Carmo Vaz