Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DEPÓSITO DO PREÇO
PREÇO DEVIDO
II - O preferente só tem de depositar o preço pelo adquirente entregue ao alienante, não as despesas com a escritura e registo.
I
B………., gerente comercial e mulher, C………., doméstica, residentes na Rua ………., nº …., …., ………., intentaram a presente acção declarativa constitutiva com processo ordinário contra D………. e mulher E………., residentes na Rua ………., nº .., freguesia ………., Matosinhos, F………., e mulher G………., residentes na Rua ………., nº …., .º andar dtº, freguesia de ………., Matosinhos, e H………., residente na Rua ………., nº …, freguesia ………., Matosinhos, pedindo:
a) - que lhes seja reconhecido o direito legal de preferência na alienação por contrato de compra e venda do prédio confinante, nas exactas condições em que aquela foi efectuada pelos 1ºs R.R. aos 2ºs;
b) -que seja declarada constitutivamente que os A.A. são os únicos e legítimos proprietários do prédio identificado nos nºs 6 e 9 da p.i.;
c) -que seja cancelado o registo de aquisição a favor dos 2ºs R.R.
Alegam como causa de pedir que são legítimos possuidores e proprietários de um prédio rústico denominado “I……….”, sito no ………., ………., Matosinhos, afecto à exploração florestal, que confronta do lado nascente com um prédio rústico, designado por “J……….” e “L……….”, sito no ………., ………., Matosinhos, propriedade dos 1ºs R.R., também afecto à exploração florestal, e que faz parte da Reserva Agrícola Nacional.
Este último prédio foi vendido pelos primeiros aos segundos Réus.
De tal venda, das suas condições e respectivo projecto, nomeadamente, identificação do comprador, preço, prazo e condições de pagamento, nunca foi dado qualquer conhecimento aos A.A., os quais apenas tiveram acesso ao mencionado contrato de compra e venda e respectivos elementos, em 28.02.00.
Os A.A. têm também conhecimento que o proprietário do prédio confinante a poente com o prédio vendido pelos 1ºs R.R. aos 2ºs, já manifestou o seu desinteresse no exercício do respectivo direito legal de preferência.
Os segundos Réus contestaram por excepção e impugnação.
Alegam a ilegitimidade dos A.A., alegando a existência de mais dois proprietários de prédios confinantes com o seu, a sul e a poente.
Impugnaram os demais factos, alegando que destinavam o prédio que adquiriram à construção e não à agricultura, facto que sempre foi do conhecimento dos A.A., e que o preço pelo qual compraram o referido prédio não foi de 4.000.000$00, como por lapso consta na escritura, mas de 24.000.000$00, acrescido de despesas diversas no valor global de 2.260.053$00.
Considerando esse valor, pedem, em Reconvenção, e em caso de procedência da acção, o pagamento, por parte dos A.A. da quantia global de 26.660.053$00.
Os A.A. replicaram pugnando pela improcedência da ilegitimidade e do pedido reconvencional
Os 2ºs R.R. treplicaram.
Foi proferido despacho saneador, no qual foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade.
A fls. 424 foi apresentado pelos A.A. articulado superveniente, alegando terem tido conhecimento, já na pendência desta acção, que os 2ºs R.R. intentaram neste tribunal contra os 1ºs, uma acção de indemnização, na qual os 1ºs R.R. confessam que o preço do terreno vendido foi de 12.500.000$00.
Em face disso, pedem os A.A. a ampliação do pedido declarando que exercerão o seu direito de preferência por esse valor, pretendendo depositar a diferença do preço.
Por despacho de fls. 583 foi admitido o articulado superveniente e a ampliação do pedido, tendo sido ordenado o depósito do remanescente do preço.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença, na qual se julgou a acção totalmente procedente e improcedente a reconvenção, e consequentemente foi reconhecido aos Autores o direito legal de preferência na alienação por contrato de compra e venda do prédio confinante, nas exactas condições em que aquela foi efectuada pelos 1ºs R.R., D………. e mulher, E………., aos 2ºs, F………., e mulher, G………., e H……….; declarou-se constitutivamente que os A.A. são os únicos e legítimos proprietários do prédio identificado nos nºs 6 e 9 da p.i e ordenou-se o cancelamento do registo de aquisição daquele prédio a favor dos 2ºs R.R.
Inconformados com esta decisão dela recorreram os 2ºs Réus, concluindo as suas alegações da seguinte forma:
1) - Os quesitos 6, 9º a 16º, 18º a 20º, 21º, 22º e 23º dados como não provados deveriam ter sido dados por provados pela Meritíssima Juiz A Quo.
2) - Ao quesito 1º deveria ter sido dado uma resposta restritiva, devendo dar-se como provado apenas que os Réus adquiriram o prédio referido em C) tendo em vista posteriormente destiná-lo à construção urbana.
3) - Ao quesito 4º deviria ter sido dada resposta restritiva no sentido de constar dela que a parte a nascente do prédio se destina à construção de moradias isoladas e a parte poente é Reserva Agrícola Nacional.
4) - Por seu lado a resposta ao quesito 25º que foi “Provado” deveria ter sido “Não provado”.
5) - A resposta ao quesito 26º que foi “Provado” deveria ter sido dada de forma restritiva no sentido de esclarecer que o prédio referido em “A” e a parte poente do prédio referido em “C” fazem parte da Reserva Agrícola Nacional e a parte nascente do prédio referido em “C” se destina à construção de moradias isoladas.
6) - Quando em sede de pedido reconvencional deduzido em Acção de preferência os Réus deduzem tal pedido com o fundamento de que o valor da venda do prédio não é o constante do da escritura de compra e venda mas valor superior a este, devem os Autores Reconvindos, querendo assegurar o seu direito e garantirem-se de que o mesmo lhes será reconhecido na hipótese da procedência total ou parcial do pedido Reconvencional, proceder ao depósito da diferença entre o valor do prédio alegado na Reconvenção e aquele que já tenham depositado por ser o constante da escritura pública de compra e venda.
7) - Tal depósito deve ser realizado nos oito dias posteriores à notificação aos Autores Reconvindos do despacho que admite o pedido Reconvencional.
8) - Se tal depósito não for feito dentro de tal prazo e o pedido Reconvencional proceder, total ou parcialmente, ter-se-á que declarar caduco o direito dos Autores – caducidade que ocorreu no caso dos autos.
9) - Caso os Autores, preferentes, na pendência da Acção apresentem articulado superveniente a ampliação do pedido no qual reconheçam ser o preço do prédio vendido e objecto do direito de preferência superior ao valor constante da escritura de compra e venda e declarem simultaneamente querer preferir por tal preço, deverão proceder ao depósito do mesmo no prazo de oito dias contados da data da notificação do despacho que admite tais articulado Superveniente e Ampliação do pedido sob pena de caducidade do direito que pretendem fazer valer – caducidade ocorrida no caso dos autos.
10) - Declarando-se e Reconhecendo-se nos autos por Sentença que o preço do Prédio objecto da Acção de preferência é de Esc. 12.500.000$00 (DOZE MILHÕES E QUINHENTOS MIL ESCUDOS) e tendo os Autores preferentes tão só depositado parte de tal preço à ordem do Meritíssimo Juiz de direito, o direito de preferência alegado pelos Autores tem de ser declarado caduco.
11) Nos autos, o depósito por parte dos Autores de Esc. 12.475.000$00 ou € 62.225,04 quando o preço do imóvel objecto do direito de preferência é de Esc. 12.500.000$00 ou € 62.349,74, implica que o direito dos Autores seja declarado caduco.
12) - Formulado nos autos por banda dos Réus, em tempo, pedido Reconvencional no qual se pede seja declarado que o preço da venda do prédio foi Esc. 24.000.000$00 e não de Esc. 4.000.000$00 como se declara na escritura de compra e venda e vindo a provar-se que o preço real da venda foi de Esc. 12.500.000$00 não pode a Meritíssima Juiz declarar improcedente e “in totum” tal pedido, devendo antes declarar procedente parcialmente o pedido Reconvencional.
13) - A apresentação por parte dos Autores preferentes de articulado superveniente e Ampliação de pedido no qual reconhecem que o valor da venda do prédio objecto da preferência não foi de Esc. 4.000.000$00 como alegaram no petitório, mas sim de Esc. 12.500.000$00 não implica a improcedência, do pedido Reconvencional deduzido pelos Réus no qual previamente aquele articulado superveniente e ampliação de pedido dos Autores, peticionavam fosse reconhecido que o valor real da venda fora de Esc. 24.000.000$00.
14) - Tendo os Réus preferidos pedido em sede Reconvencional que os Autores preferentes fossem condenados a pagar-lhes, na precedência da acção, os montantes por eles desembolsados com sisa e preço de escritura de compra e venda e registo do prédio na Conservatória do Registo Predial, e dando-se a realização de tais despesas por banda dos Réus como provadas no valor de Esc. 428.090$00 ou € 2.135,30 não podia a Meritíssima Juiz A Quo delas absolver os Autores, absolvendo-os do pedido Reconvencional, sob pena de ocorrer por parte destes um enriquecimento ilegítimo à custa dos Réus.
15) - Tendo os Réus preferidos pedido em sede Reconvencional que os Autores presentes fossem condenados a pagar-lhes na procedência da Acção, as despesas por eles realizadas com a escritura de rectificação da escritura de compra e venda e sisa, despesas essas nos valores respectivamente de Esc. 254.750$00 e Esc. 1.929.123$00, e provada a realização de tais despesas pelos Réus, não podia a Meritíssima Juiz A Quo absolver delas os Autores absolvendo-os do pedido Reconvencional sob pena de haver um enriquecimento injustificado do património dos Autores à conta do dos Réus.
16) - As despesas com a escritura de rectificação e sisa, dada a prova de que o preço do prédio em cuja aquisição os Autores preferem foi de Esc. 12.500.000$00 e não Esc. 24.000.000$00 como alegam os Réus, e tendo tais despesas incidido entre os Esc. 4.000.000$00 inicialmente declarados e os Esc. 24.000.000$00 declarados na escritura de rectificação, hão-de ser liquidadas em execução de Sentença, uma vez que, dos autos não constam todos os necessários elementos que as permitam fixar.
O Tribunal A Quo violou entre outros o disposto nos artigos 554 nº 1, e 653 nº 2 do C.P.C., 362, 363 nº 1, 369 nº 1 e 2, 371 e 376 nº 1, 1410 nº 1 ex vi artº 1380 nº 1 do Código Civil.
Pedem, por consequência que seja concedido provimento ao Recurso da decisão da Matéria de facto modificando-se as respostas dadas aos quesitos nos termos do artº 712 do C.P.C. e revogando-se a decisão recorrida.
Contudo, e em qualquer caso, requerem seja declarado procedente por provado o Recurso de Direito revogando-se a douta Sentença sob Recurso, declarando-se e Caduco o direito de preferência dos Autores por falta de depósito tempestivo do preço do prédio objecto da preferência.
Contudo, se assim se não entendesse sempre deveria considerar-se procedente o Recurso e Revogada a sentença de 1ª instância na parte em que absolve os Autores do pedido Reconvencional.
Os apelados contra-alegaram pugnando pela manutenção da sentença.
II
Na sentença recorrida deram-se por provados os seguintes factos:
1 - O prédio rústico denominado “I……….”, situado no ………., na freguesia de ………., concelho de Matosinhos, terreno de pinhal, eucaliptal e mato, confrontando de nascente com M………. e outro, norte com N………. e outro, poente com O………. (herdeiros) e outro, e do sul com P………., encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 48.103, a fls. 50v do livro B-143 e inscrito na matriz predial respectiva sob o artº 2322º (doc. de fls. 8 a 13 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais).
2 - O prédio referido em 1) foi adquirido pelo A. a Q………. e mulher, S………., em 26.12.1978, por contrato de compra e venda, celebrado por escritura pública lavrada no 1º Cartório Notarial de Matosinhos, e exarada de fls. 24v a fls. 25v, do livro de escrituras diversas D-8 (docs. de fls. 11 a 13).
3 - O prédio referido em 1) confina de nascente com o prédio rústico composto pelo denominado “J……….” e “L……….”, situado no ………., na freguesia de ………., concelho de Matosinhos, terreno de pinhal e eucaliptal, com 0,9900 ha (9.900 m2), confrontando de nascente com caminho, norte com B……….. e outro, poente com P………., e do sul com B………., encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 01929/180497, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artº 738º, com o valor patrimonial de 15.448$00.
4 - Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 01929/180497, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artº 738º, com o valor patrimonial de 15.448$00 (docs. de fls. 14 a 19 dos autos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais).
4A - A titularidade de tal prédio encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos mediante a inscrição G-1, a favor dos 1ºs R.R., D……….. e mulher, E………., como adquirido por compra a T………. e mulher, U………. .
5 - A titularidade do prédio mostra-se actualmente inscrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos mediante a inscrição G-2, a favor dos 2ºs R.R., H………., F………. e mulher, G………., como adquirido por compra (doc. de fls. 17 a 19 dos autos).
6 - Por escritura pública lavrada em 18.9.88, no 2º Cartório Notarial de Vila do Conde, D………. e mulher, E………., declararam vender e F………., casado com G……….., e H………., declararam comprar o prédio rústico denominado “J……….” e “L……….”, com a área de 9.900 m2, sito no ………., da freguesia de ………., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 0929, da freguesia de Lavra, com registo de transmissão a favor dos vendedores pela inscrição G-1, e inscrito no artº 738º da respectiva matriz rústica, pelo preço de 4.000.000$00 (doc. de fls. 20 a 23 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido).
7 - Respeitante à aquisição referida em 6), foram pagos 58.090$00 de despesas com a escritura e 320.000$00 de sisa (docs. de fls. 24 a 27 que aqui se dão por integralmente reproduzidos).
8- Em 23 de Agosto de 2000, após a propositura da presente acção e antes da citação dos R.R., no 1º Cartório Notarial de Matosinhos foi lavrado documento de rectificação, no qual constam como 1ºs outorgantes D………. e mulher, E……….., e como 2ºs outorgantes F……….., casado com G………., e H………., conforme consta do doc. de fls. 51 a 63 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzido.
9- Respeitante à escritura de rectificação referida em 8), foram pagos 254.750$00 de despesas com a escritura e 1.919.123$00 de sisa (docs. de fls. 64 a 66 que aqui se dão por integralmente reproduzidos).
10- A anexação dos dois prédios referidos em 6) foi realizada em 1997 (doc. de fls. 17 a 19 dos autos).
11- O prédio referido em 3) é servido por via pública a nascente.
12- Em Junho de 1998 os 2ºs R.R. prometeram adquirir aos 1ºs R.R. o prédio rústico referido em 3).
13- A “J……….” até há poucos anos era composta por dois prédios rústicos e separados entre si.
14- Separados fisicamente por marcos e valos de terra.
15- Em 30.6.98 os 2ºs R.R. pagaram aos 1ºs réus a título de sinal e princípio de pagamento o montante de 7.000.000$00.
16- Em 18.9.98 os 2ºs réus pagaram aos 1ºs R.R. o restante do montante do preço acordado, de Esc: 5.500.0000$00 (descontado que foi àquele montante o de Esc: 25.000$00 a título de despesas tidas com o cancelamento da hipoteca que existia sobre o prédio vendido, a favor da “V………., Lda.”.)
17- A notária que lavrou a escritura referida em 8) recusou-se a proceder à rectificação.
18- Aquando da escritura referida em 6) os R.R. sabiam perfeitamente que o prédio vendido era um só.
19- Os prédios referidos em 1) e 3) fazem parte da Reserva Agrícola Nacional.
20- Os A.A., por si e antepossuidores, encontram-se na posse do prédio referido em 1) há mais de 30 anos.
21- De forma ininterrupta.
22- Sem oposição de ninguém.
23- E à vista de toda a gente.
24- Pagando as contribuições e cortando árvores e mato.
25- O prédio referido em 1) tem a área de 15.000 m2.
26- A escritura referida em 8) foi lavrada após os A.A. terem comunicado aos R.R. o exercício do direito de preferência em causa nos autos.
27- E apenas após estes terem tomado conhecimento da instauração da presente acção.
III
O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações, não podendo este Tribunal conhecer das matérias não incluídas a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC)
São as seguintes as questões a resolver:
I – Da modificação da matéria de facto e suas implicações na decisão jurídica.
II – Da (In)tempestividade do depósito de preço
III – Da procedência do pedido reconvencional
I – Da alteração da decisão de facto
A possibilidade de impugnação e a reapreciação da matéria de facto tem em vista, como vem acentuando a jurisprudência, a correcção de erros pontuais e não a reavaliação global da prova produzida, como se de um segundo julgamento se tratasse, tanto mais que, é comummente aceite que, no que à prova testemunhal concerne, não há como a imediação, o contacto directo com as testemunhas, não bastando para avaliar o depoimento de uma testemunha, inventariar o que se disse, havendo que considerar a razão de ciência, a convicção, as hesitações, os silêncios (às vezes mais eloquentes que as palavras) as reacções da mais diversa índole, factores que uma gravação áudio ou a transcrição não podem exprimir com fidelidade. Daí que haja de reservar as alterações da matéria de facto para situações que se imponham pela sua evidência.
Pode ler-se no texto preambular do Dec-Lei nº 39/95 de 15/02 que «A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso».
E noutro ponto refere-se:
«Por outro lado – e como resulta claramente das considerações antecedentes – o objecto do 2º grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto não é a pura e simples repetição das audiências perante a relação, mas, mais singelamente, a detecção e correcção de concretos, pontuais e claramente apontados e fundamentados erros de julgamento, o que atenuará sensivelmente os riscos emergentes da quebra da imediação na produção da prova (que, aliás, embora em menor grau, sempre ocorreria, mesmo com a gravação em vídeo da audiência)».
É dentro destes parâmetros que nos temos de mover, no que se refere à impugnação da matéria de facto, maxime, quando esteja em causa a valoração de depoimentos prestados oralmente.
Debrucemo-nos agora sobre o caso presente.
Vejamos o teor dos quesitos e das respostas que foram objecto de impugnação:
Q. 1 – Os 2ºs Réus adquiriram o prédio referido em C) tendo em vista afectá-lo posteriormente à construção urbana de armazéns, ou à construção urbana de armazéns, ou á instalação de um estaleiro a céu aberto?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado apenas que os Réus adquiriram o prédio referido em C) tendo em vista posteriormente destiná-lo à construção urbana.
Q. 4 – Tal facto (ser servido por uma estrada) potencia a sua aptidão para ser afecto aos fins não agrícolas aos quais é destinado?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado que a parte a nascente do prédio se destina à construção de moradias isoladas e a parte poente é Reserva Agrícola Nacional.
Q. 6 – Nessa data (Junho de 1998) os Réus (2ºs) pensaram que estavam a negociar dois prédios rústicos distintos entre si?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q. 9 – Os 2ºs Réus prometeram comprar aos 1ºs Réus um prédio rústico e bravio denominado “J……….” ou “J1……….” sito no ………., da freguesia de ………., do Concelho de Matosinhos, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 21307?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q.10 – Bem como um prédio rústico e bravio denominado “I……….” ou “L………., sito no ………., freguesia da ………., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 21312?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q. 11 – E os 1ºs Réus prometeram vender?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q.12 – Segundo o acordado entre os Réus o preço global dos prédios referidos em 9) e 10) era de 24.000.000$00?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q.13 – Sendo de 4.000.000$00 o preço relativo ao prédio referido em 9)?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q.14 – E de 20.000.000$00 o preço relativo ao prédio referido em 10)?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q.15 – Os Réus convencionaram que os 2ºs Réus poderiam outorgar as escrituras de ambos os prédios de uma única vez ou separadamente, conforme fosse do seu interesse?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado
Q.16 – Os 1ºs e 2ºs Réus acordaram que o preço referido em 14) seria pago da seguinte forma:
- no dia 30/06/1998 o montante de 7.000.000$00 por cheque a ser entregue aos 1ºs Réus mas passado directamente à sociedade comercial denominada “V……….., Lda, para com a qual os 1ºs Réus tinham um débito garantido por hipoteca;
- a quantia de 5.500.000$00 à data da celebração da primeira das escrituras de um dos prédios prometidos vender se os 2ºs Réus optassem por outorgá-las em ocasiões distintas;
-a quantia de 11.500.000$00 no acto da outorga da ultima das escrituras de compra e venda que teria que ser outorgada até 30/09/00?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado
Q.18 – Os 2ºs Réus outorgaram a escritura referida em F) convencidos que tinham prometido comprar dois prédios rústicos distintos entre si?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado
Q. 19 – Só em Maio de 2000 é que os 2ºs Réus verificaram que os prédios referidos em 9) e 10) tinham um único numero matricial rústico da freguesia de ………. do Concelho de Matosinhos e uma única inscrição na Conservatória do Registo Predial, formado por ambos os prédios ?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado
Q. 20 – E que constituíam um único prédio apesar de fisicamente divididos?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado
Q. 21 – Os 2ºs Réus em 18/09/98 pagaram aos 1ºs Réus a título de reforço de sinal e princípio de pagamento o montante de 5.500.000$00?
Resposta dada: provado apenas que em 18.09.98 os 2ºs Réus pagaram aos 1ºs Réus o restante do montante do preço acordado, de Esc. 5.500.000$00 (descontado que foi àquele montante o de Esc. 25.000$00 a título de despesas tidas com o cancelamento da hipoteca que existia sobre o prédio vendido, a favor da “V……….., Lda”.
Resposta pretendida: provado
Q. 22 – A rectificação referida em H) teve como objectivo esclarecer o lapso referido em 18)?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado
Q. 23 – Em 23/08/00 os 2ºs Réus pagaram aos 1ºs Réus o montante de 11.500.000$00?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Q. 25 – Aquando da escritura referida em F) os Réus sabiam perfeitamente que o prédio vendido era só um?
Resposta dada: Provado.
Resposta pretendida: Não provado.
Q. 26 – Os prédios referidos em A) e C) fazem parte da Reserva Agrícola Nacional?
Resposta dada: provado.
Resposta pretendida: Provado que o prédio referido em “A” e a parte poente do prédio referido em “C” fazem parte da Reserva Agrícola Nacional e a parte nascente do prédio referido em “C” destina-se à construção de moradias isoladas.
A alteração das respostas é pedida com fundamento nos depoimentos gravados das testemunhas apresentadas pelos Réus/recorrentes em conjugação com as respostas do perito dos Réus e documentos apresentados por estes.
Nos termos do nº 1 alª a) do artº 712º do CPCivil a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido a gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 690º - A, a decisão com base neles proferida.
Temos aqui duas questões fácticas em análise: a) uma diz respeito ao objecto negocial, no convencimento dos 2ºs Réus -tratar-se de um ou de dois prédios distintos – o que, por sua vez pretende justificar a escritura de rectificação de preço, surgida depois de intentada esta acção com o valor seis vezes superior ao primeiro; b) outra diz respeito à pretensão de afectação do prédio e sua potencialidade edificativa.
Comecemos por partilhar o nosso cepticismo.
Não é crível que sendo o Réu H………. experiente advogado, e com interesse pessoal no negócio, não tivesse analisado a documentação atinente ao prédio que pretendia adquirir antes a escritura. E que na desta não soubesse que estava a adquirir um único prédio denominado “W……….” resultante da anexação de dois, efectuada um tempo antes.
Não é igualmente crível que a testemunha X………., igualmente advogada, ainda que com menor experiência profissional, não tivesse consciência de que a documentação que requisitava e a marcação de escritura não dissesse respeito a um único prédio resultante da anexação de dois.
O depoimento desta testemunha revelou-se encenado, não espontâneo, por vezes ilógico (porque esteve o Dr. H………. à espera ano e meio que a testemunha voltasse ao escritório, depois de ter o seu pai doente, para tratar da escritura de rectificação? porque andou o Dr. H………. a juntar dinheiro para pagar se a escritura era meramente rectificativa e na lógica das coisas o preço haveria de estar todo pago na 1ª? porque considerou ter feito asneira na 1ª escritura ao “constatar” as anexações? Porque insistia o Dr. H………. em que um prédio estava omisso na matriz se no registo predial constava a anexação dos dois prédios num único artigo?, no meio de muitos outros exemplos que poderíamos apontar ).
O depoimento da testemunha X………. não tem consistência e é por isso desmerecedor de credibilidade.
F………., Réu, depôs de forma defensiva, e igualmente não credível, relativamente à sua convicção de que eram dois prédios – diz que só soube que o prédio vendido era um só quando estavam a fazer diligências para a venda do prédio - ou porque não foi rectificada a escritura no mesmo cartório notarial da primeira – segundo ele a notária nunca se recusou a aceitar a escritura de rectificação, pelo que fica sem se perceber a mudança.
Também o depoimento da testemunha G………. , irmã do Réu H………, carece de credibilidade.
Veja-se a rapidez que atribuiu à decisão de comprar por parte do Réu H……….. – em casa dos pais, antes do S. João, chegou o “D1……….” (1º Réu), propôs o negócio, e logo o Réu passou um cheque de 7.000 contos - sem a maturação necessária e normal em tal tipo de negócios, e sem se perceber porque fez um pagamento em tal data se o primeiro cheque tem a data de 30 de Junho de 1998.
Fica também por explicar a sua afirmação de que o “D1……….” não queria que a mulher soubesse que o preço do negócio era de 24.000.000$00, quando esta interveio na escritura de rectificação com esse valor.
Também os documentos cheque de 11.500.000$00 e a escritura de rectificação não são capazes de contrariar a inconsistência da versão dos 2ºs Réus quer quanto ao eventual lapso do número de Bouças compradas, quer quanto ao preço.
Faltam os documentos bancários reveladores da efectiva transferência bancária.
O 1º Réu D………. convenceu da sua honestidade no negócio e da sua utilização pelo Réu H……… em manobras sugeridas por este e no exclusivo interesse dos 2ºs Réus –aposição da sua assinatura no cheque como portador e, subscritor na escritura de rectificação – com vista a tornar credível a sua versão dos factos.
Também o fim de afectação do prédio alegado pelos Réus não se mostra provado por serem vagas as indicações das testemunhas que sobre o mesmo depuseram (haveria de ser para armazém de pão com habitação por cima, referiu a testemunha G………., o que não coincide com a alegação da contestação onde referem os 2ºs Réus pretender construir armazém ou estaleiro a céu aberto para rentabilizar).
Nem sequer se percebe quando surge a invocada intenção de nele construir.
De resto, quer a perícia quer os documentos juntos aos autos permitem concluir o contrário dessa aptidão construtiva.
A certidão da câmara municipal de fls. 333/345 afirma que no terreno em questão não é viável a construção de armazéns ou armazenagem a descoberto ou estaleiro por contrariar o Plano Director Municipal.
A fls 496 a câmara esclarece ainda que o terreno em referência localiza-se em área de moradia isolada segundo o PDM onde não é viável a construção de armazéns ou armazém/estaleiro a descoberto.
Esclarecimento reafirmado a fls. 723 com a explicação de que tal área se situa a nascente.
Por fim a fls. 621 refere aquela entidade que a parte a poente da propriedade insere-se em Área de Reserva Agrícola Nacional.
E, ainda que o perito dos Réus vislumbre uma possibilidade de construção em determinada área do prédio de acordo com a classificação deste na planta de ordenamento do PDM, - pretensão apenas suportada pelo perito dos Réus, que está em minoria e não oferece as condições de imparcialidade dos peritos do tribunal - essa possibilidade desacompanhada de outros elementos de prova idóneos não conduz por si só à “intenção de afectação por parte do comprador”.
O convencimento deste tribunal é coincidente com o convencimento do tribunal a quo.
O depoimento de parte de D………., vendedor da propriedade, confessando de forma integral e convicente, constitui o elemento de prova por excelência, face à honestidade que demonstrou, contrariando desse modo a versão dos 2ºs Réus num negócio com contornos ficcionados.
Em conclusão:
Ouvidos os depoimentos prestados, e analisados os documentos juntos aos autos, dúvidas não temos de que a matéria de facto, tal como foi consignada pela 1ª Instância, se deve manter inalterada, por ter sido, a nosso ver, sujeita a um juízo crítico rigoroso e fundamentado.
II - Da tempestividade do depósito do preço.
Invocam os apelantes a caducidade do direito dos apelados, em virtude de não terem procedido ao depósito da quantia de 24.000.000$00, acrescida das despesas de 2.660.053$00 dentro do prazo de oito dias após terem sido notificados da admissão do pedido reconvencional, em que é invocado aquele preço como tendo sido o real.
Invocam ainda a caducidade do direito dos apelados, em virtude de estes não terem, alegadamente, procedido ao depósito do preço nos oito dias imediatamente seguintes à notificação do despacho de fls. 585 onde foi admitida a ampliação do pedido e, caso assim, não se entenda, devido a não terem depositado a diferença para os 12.500.000$00 tal como foi determinado no despacho de fls. 608 dos autos.
Vejamos.
Não tendo o titular da preferência tomado parte na elaboração do contrato de compra e venda, e desconhecendo ter havido uma simulação do preço, pode e deve cingir-se, em princípio, ao preço constante do título de transmissão, como se fosse o valor real.
Rectificado o preço pelos interessados intervenientes no contrato e demandados na acção, como aconteceu no presente caso, depois de esta acção ter sido instaurada, sobre estes recai o ónus de alegar e provar que a rectificação visou a emenda de um erro involuntariamente cometido ou a correcção de um erro propositado (v.g., simulação do preço para pagar menos sisa), e que o valor rectificado corresponde ao valor real.
Vindo os Autores titulares do direito de preferência, impugnar tal preço, imputando-lhe uma simulação, colocam nos Réus o ónus probatório de que o preço rectificado foi realmente praticado - não se tratando de mera ficção destinada a impedir ou dificultar artificiosamente o exercício da preferência.
No caso, estão em jogo três valores muito diferentes: o de 4.000.000$00 declarado na escritura, o de 12.500.000$00, confessado pelos 1ºs Réus (vendedores) o de 24.000.000$00 alegado pelos 2ºs Réus (compradores) e constante da escritura de rectificação.
Assim, constituindo o preço real matéria controvertida, não é exigível aos preferentes o depósito de outro preço que não seja o declarado na escritura, o que até prova em contrário se presume como real.
Uma vez fixado pelo tribunal o valor real, a preferência só se efectiva com o depósito do remanescente, se a ele houver lugar.
Em sentido idêntico se pronunciou o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-09-91: «Em acção de preferência, no caso de simulação de preço, o prazo de 8 dias para o preferente depositar a diferença entre o preço real e o declarado, sendo este inferior aquele, só se inicia com o trânsito em julgado da sentença que declare e fixe o preço real», in www.dgsi/jtrp.pt.
O depósito ocorreu em razão do preço constante da escritura, e outro não se exige até definição judicial desse valor.
Considerando a confissão dos 1ºs Réus de que o preço foi de 12.500.000$00, e deduzindo os Autores um articulado superveniente para que fosse esse o valor considerado como real, ainda assim, se mantém a controvérsia, pelo que o depósito subsequente do remanescente em relação a este valor constituiu tão somente um incidente cautelar facultativo, sem consequências na validade e eficácia do exercício do direito de preferência.
De resto na data de 04 de Maio (cfr. fls. 615) vieram os ora Apelantes dizer que «1. Nada têm os Réus a opor à Requerida passagem de guias para depósito da diferença entre os 12.475.000$00 e a importância já depositada. 2. A final da Acção hão-de os Réus depositar a diferença entre estes Esc. 12.475.000$00 e os 24.000.000$00 que constituem o preço da venda feita pelos Co-Réus D………. e mulher aos ora Requerentes», pelo que mal se entende a sua reacção em sede de recurso quanto ao depósito de tal valor.
Assim, julga-se improcedente a invocada caducidade do depósito do preço.
III – Da Reconvenção
Os apelantes alegam que os Autores foram, indevidamente absolvidos do pedido reconvencional, na totalidade, pois sempre os mesmos teriam de ser condenados no pagamento das despesas (sisa, escritura e registo) que seriam devidos se a primitiva escritura tivesse sido efectuada pelo valor que o Tribunal declarou ter sido o preço realmente pago.
O tribunal afastou tal condenação com fundamento na actuação fraudulenta dos 2ºs Réus.
Pensamos que a questão se coloca em outro domínio.
A questão do âmbito da expressão "preço devido" tem sido objecto na Doutrina e na Jurisprudência de opiniões e decisões díspares: enquanto para uns a expressão "preço devido", ínsita no artigo 1410, n.1 do Código Civil, compreende não apenas o preço do contrato prometido, como também as despesas da escritura, a sisa, etc., efectuadas pelo comprador, para outros, a mesma expressão abrange tão só o preço do contrato.
Temos como preferível a segunda corrente, isto é, que o "preço devido" engloba apenas o preço do contrato.
Essa é aliás a jurisprudência firmada nesta secção onde citamos a título de exemplo o Acórdão de 14-02-2000 relatado por Caimoto Jácome e em cujo sumário, in www.dgsi.jtrp/pt, se pode ler:
«II - O "preço devido" a depositar pelo requerente é só o preço, em sentido próprio, não abrangendo a sisa ou as despesas da escritura».
O preço a depositar pelo preferente nos termos do art. 1410 do CC é apenas a contraprestação paga pelo adquirente ao alienante.
O preferente só tem assim, que depositar o preço pelo adquirente entregue ao alienante, não as despesas com a escritura e o registo mais a sisa.
Assim, embora com fundamentos diferentes, mantemos a absolvição do pedido reconvencional, improcedendo a apelação na totalidade.
IV
Assim, em face do exposto, acorda-se em julgar o recurso de apelação totalmente improcedente, mantendo a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes na 2ª instância, mantendo-se a condenação dos réus na 1ª instância.
Porto, 4 de Junho de 2007
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho
Baltazar Marques Peixoto