Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA
(Rel. 1211)
Fernandes do Vale (21/08)
Pinto Ferreira (1887)
Marques Pereira
Acordam, no Tribunal da Relação do Porto
1 – “B…………….., S.A.” instaurou, em 02.02.07, na comarca de Vila Nova de Famalicão (com distribuição ao 3º Juízo Cível), procedimento cautelar de entrega judicial e cancelamento de registo contra C……………, pedindo a entrega da fracção autónoma identificada na p. i., acompanhada do cancelamento do registo de inscrição da respectiva locação financeira.
Fundamentando a respectiva pretensão, alegou, em resumo e essência:
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--- Em 06.03.98, a sociedade “D……………, S. A.” – que, entretanto, alterou a firma social para “B……………., S.A.” – deu de locação financeira ao requerido a fracção autónoma identificada no requerimento inicial;--- Nos termos contratuais, o requerido estava obrigado ao pagamento de prestações mensais, tendo deixado de as pagar, apesar das insistências para que o fizesse;
--- Face ao incumprimento, a requerente resolveu o contrato, mediante declaração ao requerido, por carta registada com AR, tendo obrigação de restituir a fracção que ocupa, o que não fez.
Na respectiva oposição, disse, em síntese, o requerido:
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--- Não recebeu da requerente a carta de resolução do contrato, pelo que não se pode considerar tal resolução por verificada;--- Por outro lado, o requerido não se encontra na posse da referida fracção, a qual se encontra arrendada, com conhecimento da requerente, o que inviabiliza a sua entrega por parte do requerido;
--- Por fim, observa que a lesão do direito à restituição está salvaguardada por outra forma prevista no próprio contrato, a qual consiste na aplicação de uma cláusula penal, não devendo, por isso, ser decretada a providência requerida.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida (em 16.07.07) douta decisão por via da qual, na procedência do procedimento cautelar, foi decretada a impetrada providência.
Inconformado, interpôs o requerido o presente recurso de agravo, visando a revogação da decisão recorrida, conforme alegações culminadas com a formulação destas conclusões:
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A- Não estão preenchidos os requisitos do procedimento cautelar ordenado, previstos no n.° 4 do art. 21° do DL n° 149/95, uma vez que, desde logo, o contrato de locação finnaceira em questão não se encontra resolvido, e, por isso, não foi satisfeito o segundo dos requisitos exigidos pelo nº1 do citado artigo 21° do DL 149/95, razão por que não poderia ter sido ordenada a entrega imediata ao recorrente do bem locado e o cancelamento do respectivo registo de locação financeira.B- Com efeito, através da cláusula XVII das “Condições Gerais” do contrato de locação financeira, recorrente e recorrida estabeleceram que, encontrando-se em atraso o pagamento de uma prestação por mais de 60 dias, a recorrida teria de notificar o recorrente e apenas depois de passados 8 dias dessa notificação sem que aquele tivesse efectuado o pagamento acrescido de 50% é que a recorrida poderia resolver o contrato, através de carta registada com aviso de recepção (n°2) ou, em alternativa, tal como se estabelece na cláusula XVIII, exigir o pagamento de todas as rendas vencidas e reclamar o vencimento imediato de todas as rendas.
C- Assim, as partes pretenderam estabelecer uma dupla declaração por parte da recorrida: uma primeira contendo a notificação admonitória; uma segunda, declarando a resolução do contrato.
D- Porém, na única comunicação enviada ao recorrente, a carta junta aos autos sob doc. 5, a recorrida procedeu, de imediato, à resolução do contrato, nunca tendo enviado, posteriormente, qualquer comunicação, pelo que o contrato não foi validamente resolvido, sendo ineficaz a resolução comunicada através do doc. 5.
E- Por outro lado, na al. p) dos factos provados, o tribunal “a quo” deu como provado que "O contrato de locação financeira estabelece, nos n°s 2 e 3 da cláusula XXIV das “Condições Gerais” a indemnização a pagar pelo requerido à requerente, em caso de atraso na devolução do imóvel após a resolução do contrato".
F- Em consequência, não poderia ter dado como provado que a situação de incumprimento provoca à ora recorrida dano ou prejuízo irreparável, em virtude de o bem em apreço se encontrar em constante depreciação e desvalorização face à actual conjuntura do mercado imobiliário e de quando o bem regressar à sua posse terá um valor comercial ou de mercado inferior, tal como resulta da al. l) dos factos provados,
G- que deve, por isso, ser dado como não provado.
H- E assim porque, uma vez que a recorrida continua a ter direito às rendas do imóvel até efectiva entrega ou restituição e a normal depreciação do imóvel pelo uso será compensada pelos montantes devidos a título de indemnização, não se verifica qualquer lesão grave e de difícil reparação do direito da recorrida à restituição do imóvel em consequência da conduta do recorrente.
I- Em consequência, não existem factos integradores de um dos requisitos comuns a todas as providências cautelares, designadamente à prevista no DL 149/95, de 24.06, o qual prevê, no n°7 do art° 21°, a aplicação subsidiária a tal regime das providências cautelares reguladas no Código de Processo Civil: lesão grave e de difícil reparação do direito da recorrida (art° 381° do CPC).
J- Assim, não há justificação para o recurso ao procedimento cautelar de entrega judicial de imóvel e cancelamento do respectivo registo quando a lesão do direito à restituição esteja salvaguardada por outras formas, designadamente, com a previsão de uma cláusula penal no contrato, como é o caso.
K- Com a prolação do despacho agravado, foram violadas as normas do art. 381° do CPC e os nº/s 1 e 7 do art. 21° do DL 149/95, devendo aquele ser revogado e substituído por outro que julgue improcedente o procedimento cautelar.
Contra-alegando, pugna a agravada pela confirmação da decisão recorrida.
Corridos os vistos e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.
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2 – Na decisão agravada, tiveram-se por, indiciariamente, provados os seguintes factos:/
A) A Sociedade “D……………, S.A.” alterou a firma social para “B……………., S.A.”;B) Em 6 de Março de 1998, a requerente celebrou com o requerido, por escritura pública, um contrato de locação financeira imobiliária com o nº103.017, tendo por objecto a fracção “V”, correspondente a um estabelecimento comercial e industrial com entrada por poente do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em ………, freguesia de …………, concelho de Vila Nova de Famalicão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 731, o qual se rege pelas cláusulas constantes do documento junto como nº 1 e que se dá por integralmente reproduzido;
C) Por transacção efectuada nos autos de procedimento cautelar com o nº……./05.4 TJVNF do ..º Juízo Cível do Tribunal de Vila Nova de Famalicão, por acordo entre a requerente e o requerido, foi o referido contrato, para o que interessa, alterado, nos seguintes termos:
- Na repristinação do contrato 103.017 com efeitos a partir de 20 de Dezembro de 2005, com alargamento do prazo do pagamento das prestações em 24 meses, ou seja, as rendas mensais então vencidas eram 56;
- O valor da nova prestação é de € 363,01, acrescida de IVA;
- Manutenção das restantes condições contratuais (taxa, valor residual, garantias);
D) O valor residual foi estabelecido em 2% do montante financiado – Esc. 200 000$00 (10 000 000$00x2%);
E) O bem locado é propriedade da requerente, que o adquiriu à “E…………., Ldª”, por expressa indicação do requerido e com a finalidade de lho dar de locação;
F) O referido bem foi entregue ao requerido, que dele tomou posse, na data da assinatura do supra referido contrato de locação;
G) Sucede que o requerido não pagou parte (€ 51,94) da 92ª renda, vencida em 10.04.06, nem as subsequentes (no valor de € 441,12, cada), nada mais tendo pago até à presente data, apesar das diligências da requerente junto do requerido no sentido de regularizar os valores em dívida;
H) Em consequência do incumprimento do contrato por parte do requerido, a requerente, enviou carta registada, com aviso de recepção, datada de 21 de Dezembro de 2006, com o teor de fls. 53 e 54, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
I) Apesar de interpelado para restituir o bem locado, o requerido não procedeu à entrega do bem,
J) privando a requerente das utilidades e frutos que o mesmo é susceptível de proporcionar;
L) O bem em apreço encontra-se em constante depreciação e desvalorização face à actual conjuntura do mercado imobiliário, sendo certo que a situação de incumprimento do requerido provoca dano ou prejuízo irreparável à requerente pois, quando o bem regressar à sua posse, terá um valor comercial ou de mercado inferior;
M) Assim, a eventualidade do requerido não desocupar, de imediato, o imóvel determinará a impossibilidade da requerente o usar e dele fruir durante vários meses ou anos, enquanto não for decretada judicialmente a competente acção declarativa da entrega do bem e retirar, em consequência, os frutos que o mesmo pode proporcionar;
N) O aviso de recepção referido em H) não se encontra assinado;
O) O prédio de que faz parte a fracção cuja entrega está aqui em discussão foi construído pela “E…………., Ldª”, que foi a sua primeira proprietária, sendo o requerido o seu sócio gerente;
P) O contrato de locação financeira estabelece, nos nº/s 2 e 3 da cláusula XXIV das “Condições Gerais”, a indemnização a pagar pelo requerido à requerente, em caso de atraso na devolução do imóvel após a resolução do contrato.
Todos os demais factos alegados foram julgados “não provados”.
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3 – Perante o teor das conclusões formuladas pelo agravante, em conjugação com o preceituado nos arts. 684º, nº3 e 690º, nº1, ambos do CPC, na pregressa e, aqui, aplicável redacção[2], as questões por aquele suscitadas e que demandam apreciação e decisão, no âmbito do presente agravo, são as seguintes:/
I – Se a requerente-agravada exerceu correctamente o respectivo direito potestativo de resolução do contrato versado nos autos;II – Se foi havida como, indiciariamente, provada factualidade que não o deveria ter sido e se, ante tal, há que concluir que “não se verifica qualquer lesão grave e de difícil reparação do direito da recorrida à restituição do imóvel em consequência da conduta do recorrente”.
Apreciemos, pois, tais questões.
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4 – I – A agravante sustenta que a requerente-agravada não exerceu correctamente o invocado direito de resolução do contrato versado nos autos.Sem razão, porém, crê-se, com respeito pela opinião contrária.
Com efeito, decorre da factualidade, indiciariamente, provada que, na cláusula XVII das “Condições Gerais” do celebrado contrato de locação financeira mencionado nos autos, subordinada à epígrafe “Resolução do Contrato”, se estipulou: “1 – Para além do previsto na lei e no presente contrato, mediante carta registada com aviso de recepção, pode a LOCADORA resolver o presente contrato se:
a) se verificar atraso no pagamento de uma prestação de renda por um prazo superior a sessenta dias ou incumprimento pela LOCATÁRIA de qualquer das suas obrigações contratuais, esta não pagar à LOCADORA o montante em dívida acrescido de cinquenta por cento ou não reparar o incumprimento de qualquer das outras obrigações contratuais que incumpriu, no prazo de oito dias contados da notificação da LOCADORA para a resolução do contrato;
b)…
2 – A resolução do contrato pode fazer-se… por comunicação à LOCATÁRIA, por carta registada com aviso de recepção,…;
Em conformidade, a requerente remeteu ao requerido, mediante registo e com A/R, a carta documentada a fls. 53/54, onde, além do mais, se fez constar:
“No seguimento das nossas anteriores solicitações e dado que V. Exa ainda não procedeu ao referido pagamento, vimos por este meio informá-lo de que procedemos à resolução do seu contrato nº 1103017, nos termos das condições gerais do contrato de locação financeira, com o consequente recurso à via judicial para recuperação do bem objecto do contrato e, ainda, para a obtenção do pagamento coercivo das quantias em dívida, juros e indemnizações devidas, nos termos das referidas cláusulas (…) Nos termos do art. 16º, nº2 do DL nº 149/95, de 24 de Junho, goza V. Exa, se assim o entender, da faculdade de precludir o direito à resolução do contrato, mediante o pagamento das rendas em atraso, acrescidas de 50%, no prazo de 08 dias, a contar da data da presente notificação (…) Caso não seja efectuado o respectivo pagamento, deverá V. Exa proceder à entrega do equipamento objecto do contrato, dentro do mesmo prazo, sem prejuízo da competente acção judicial com vista à cobrança dos valores contratualmente exigíveis”.
Resulta, assim, manifestamente, do exposto que a requerente exerceu o respectivo direito potestativo de resolução do contrato com perfeita observância dos correspondentes termos contratuais, verificado o respectivo e vinculante circunstancialismo fáctico que o requerido, aliás, não pôs em causa. Não sendo retirada eficácia à correspondente comunicação da requerente, apesar de o A/R não ter siso assinado pelo destinatário, precisamente pelas razões invocadas na douta decisão agravada, com arrimo no decidido, designadamente, no acórdão, aí, citado e que, aqui, inteiramente se perfilham.
E não se objecte que a sobredita comunicação carecia doutra da mesma complementar, decorridos oito dias sem que o requerido regularizasse o atraso no pagamento, liquidando o, então, devido, com acréscimo de 50%. Uma tal comunicação complementar seria totalmente descabida e desnecessária perante a verificação da verdadeira condição suspensiva – não pagamento do devido, acrescido de 50% - da operada resolução, o que o requerido nunca poderia desconhecer por de facto pessoal se tratar (Cfr. arts. 270º e segs. do CC).
Improcedendo, assim, as correspondentes conclusões formuladas pelo agravante.
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II – A 2ª questão suscitada pelo agravante, não tem, salvo o devido respeito, qualquer razão de ser.Com efeito, dispõe-se no art. 21º do DL nº 149/95, de 24.06, na redacção – aqui aplicável – decorrente do art. 1º do DL nº 265/97, de 02.10:
--- “Se, findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra, o locatário não proceder à restituição do bem ao locador, pode este requerer ao tribunal providência cautelar consistente na sua entrega imediata ao requerente e no cancelamento do respectivo registo de locação financeira, caso se trate de bem sujeito a registo (1)…
--- O tribunal ordenará a providência requerida se a prova produzida revelar a probabilidade séria da verificação dos requisitos referidos no nº1, podendo, no entanto, exigir que o locador preste caução adequada (4)…
--- São subsidiariamente aplicáveis a esta providência as disposições gerais sobre providências cautelares, previstas no CPC, em tudo o que não estiver especialmente regulado no presente diploma (7)”.
Não é, pois, de estranhar que, perante a clareza do estatuído nos transcritos nº/s 1 e 4, se sustente que “Para o decretamento da providência cautelar para a entrega judicial imediata dos bens locados no domínio da legislação sobre o contrato de leasing, bastam os requisitos da resolução do contrato ou o decurso do prazo sem que o locatário exerça o direito de compra e que o mesmo não tenha procedido à entrega dos bens locados” (Ac. desta Relação, de 28.04.97, in www.dgsi.pt, nº do doc. RP199704289750281). Aí se acrescentando que “Só subsidiariamente se aplicam as disposições gerais relativas à providência cautelar não especificada”.
Coincidindo em tal posição conceituados doutrinadores como, v. g., o Des. Abrantes Geraldes[3], o qual, a propósito, expende que “À semelhança do que sucede com a medida de apreensão de veículo, o legislador presumiu que a continuação do bem locado na esfera do locatário, depois de extinto o contrato, era susceptível de afectar relevantemente os interesses do locador, o que justifica a recuperação dos seus poderes”. Aí se acrescentando, em nota de rodapé, que, no Ac. da Rel. de Lisboa, de 28.01.99 – Col. – 1º/97, foi decidido que “este requisito presume-se, juris et de jure, a partir da resolução do contrato e da não restituição do bem”.
Assim, não tem cabimento ou pertinência a 2ª questão suscitada pelo agravante, não havendo, quanto a tal e pelas expostas razões, que lançar mão da subsidiária aplicação das disposições gerais sobre providências cautelares previstas no CPC – designadamente, da constante do respectivo art. 381º, nº1 – por tal ser obviado pela consideração e aplicação da supra transcrita disposição especial que com as mesmas briga e não é conciliável.
Decorrendo do exposto a total irrelevância do que foi levado às conclusões E) a J), ambas inclusive, as quais, por outro lado, sempre teriam de ser julgadas improcedentes, já porque a correspondente decisão proferida sobre a matéria de facto seria para nós imodificável (art. 712º, nº1), já porque dotada de natureza meramente moratória (que não compensatória) a estipulada cláusula penal (arts. 810º e segs., do CC)[4].
Improcedem, pois, todas as conclusões formuladas pelo agravante, remetendo-se, no omitido e por comodidade de exposição, nos termos do disposto no art. 713º, nº5, para os demais termos e fundamentos da bem elaborada e fundamentada decisão recorrida.
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5 – Em face do exposto, acorda-se em negar provimento ao agravo, confirmando-se, em consequência, a douta deisão recorrida.Custas pelo agravante.
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Porto, 28 de Abril de 2008José Augusto Fernandes do Vale
Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de C. Marques pereira
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[1] Autos distribuídos, neste Tribunal, em 28.02.08.
[2] Como os demais que, sem menção da respectiva origem, vierem a ser citados.
[3] In “Temas da Reforma do Processo Civil”, IV Vol. – Procedimentos Cautelares Especificados, pags. 309.
[4] Cfr,. quanto a esta temática, Prof. Calvão da Silva, in “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, pags. 253), Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in ”CC Anotado”, Vol. II, 4ª Ed., pags. 74 e segs; Prof. Antunes Varela, in “Das Obrigações Em Geral”, Vol. II, 7ª Ed., pags. 139 e segs.; Prof. I. Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 3ª Ed., pags. 399 e segs.; Prof. Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, 4ª Ed., pags. 540 e segs.; Prof. Menezes Leitão, in “Direito das Obrigações”, Vol. II, 5ª Ed., pags. 287 e segs.; e Prof. Mota Pinto, in “Direito Civil”, 3ª Ed., pags. 583.