Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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VENDA JUDICIAL
ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
HIPOTECA
Da posição das partes e dos vários documentos juntos é possível elaborar o relatório deste recurso nos termos que seguem:
Oportunamente, na execução n° ../.. que o Banco .............. moveu a Fernando ............... e mulher Maria ................ foi dado à penhora determinado imóvel urbano que desinteressa identificar.
Pela apresentação n° 03 de 24/5/96 foi registada a aquisição do mesmo imóvel a favor de Joaquim .................
Na mesma data e pela mesma apresentação foi registada a constituição de hipoteca a favor do Banco ............ ora exequente.
Pela apresentação n° 01 de 17/3/00 foi registada a penhora daquele prédio a favor da referida exequente/Banco ................
O referido imóvel, por contrato escrito de 1/5/98, fora dado de arrendamento por aquele Joaquim ................. e mulher Maria G............. aos executados Fernando ........... e Maria ..........., pelo período de um ano mediante a renda mensal de 30.000$00.
Em 12/3/02 foi adjudicada ao Banco .........../exequente o mesmo imóvel na sequência de venda judicial, adjudicação que transitou em julgado.
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Posteriormente, o Banco ............. veio requerer o prosseguimento da execução contra o Fernando .............. e mulher ao abrigo do disposto no art° 901° CPC e invocando a sua qualidade de adquirente do imóvel na execução, tendo-lhe sido adjudicado por sentença transitada, sendo certo que os demandados têm impedido o exercício dos seus direitos.+
Vieram, então, os referidos Fernando ............ e mulher Maria ........... deduzir embargos de executado e no que interessa para os autos invocaram a sua qualidade de arrendatários por força do arrendamento já acima referido e que com a venda executiva perdura tal contrato, apenas passando o Banco .......... a ser senhoria, não caducando o apontado contrato.+
O Banco ........... veio contestar e no que se refere a este pedido pugnou pela caducidade do arrendamento.+
No saneador o Sr. Juiz conheceu desta questão e decidiu pela procedência dos embargos com fundamento na não caducidade do arrendamento, que, assim, se mantém em vigor .+
Sabendo-se que as conclusões delimitam objectivamente o recurso, salvo quanto ás questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito, podemos avançar para a apreciação da única a decidir.Os factos para tal disponíveis são os indicados no relatório atrás elaborado.
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Vejamos, então, como decidir.Quanto a tal, pese a muito bem elaborada decisão, pensamos que a orientação contrária, a que defende a caducidade do arrendamento, é a que se nos afigura mais correcta.
Na exposição de motivos vamos transcrever a posição que já tomamos em anterior acórdão proferido no Proc. n° 1859/01-3ªS, embora com mais completa citação de fontes.
Sabemos que foi já depois da hipoteca registada mas antes da penhora que veio a ocorrer o referido contrato de arrendamento agora em apreciação quanto à sua subsistência ou não.
De igual modo se sabe que o imóvel que foi penhorado foi precisamente o que já estava hipotecado e com registo.
Subsistirá este arrendamento para além da venda executiva ou terminará nos termos do art° 824° n° 2 CC?
Diz-nos o actual art° 888° C PC (igual, no essencial ao anterior art° 907°) que após o pagamento do preço e do imposto devido pela transmissão são oficiosamente mandados cancelar os registos dos direitos reais que caducam nos termos do art° 824° nº 2 CC.
E esta última disposição legal estabelece que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como os demais direitos reais que tenham registo anterior ao........da garantia (hipoteca, no nosso caso) com excepção dos que, constituídos em data posterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente do registo.
Frisa-se que o arrendamento é de data bem posterior à do registo da hipoteca, sendo certo que nem sequer foi invocado pelas partes interessadas o seu registo, embora este aspecto seja indiferente pata a solução, face à posterioridade referida.
A este propósito ensinam os prof. P de Lima e A Varela no seu CC anot, ao art° 824°, que, realizada a venda, os direitos do executado se transferem para o adquirente e este, por ser um adquirente de direitos alheios não pode arrogar-se senão aqueles que competiam ao transmitente, ou seja, ao executado.
E directamente sobre o n° 2 ensinam que os direitos de garantia caducam todos enquanto os de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer garantia.
Sobre a questão que directamente nos respeita----apurar se o arrendamento, no caso para o exercício de profissão liberal, é abrangido pela disciplina do citado art° 824° n° 2 CC-----é duvidosa a posição da nossa doutrina, como resulta dos ensinamentos que expomos:
--F. Amâncio Ferreira no seu Curso de Proc. de Execução, pág. 243 (defende a não caducidade com fundamento apenas na natureza não real do direito do locatário);
--Remédio Marques in Curso de Proc. Executivo Comum..... a pág. 408 sustenta, depois de salientar o caracter duvidoso da questão, no resumo final, na parte que nos interessa, que os contratos de arrendamento que não estejam sujeitos a registo não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à penhora, arresto ou garantia invocada na execução;
--Miguel T. de Sousa na Acção Executiva Singular a pág. 390, entende que «..se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, a penhora ou garantia, que por isso é oponível à execução-art° 819° CPV»;
--J. Lebre de Freitas in A Acção Executiva, a pág. 274, aborda a questão da caducidade dos direitos reais de gozo a entende se ele for constituído em momento posterior à constituição (ou registo) da penhora ou em momento anterior à constituição (ou registo) da penhora mas depois da constituição (ou registo) dum direito real precedente (hipoteca voluntária ou judicial, arresto, etc.,....) do exequente, os bens devem ser transmitidos livres daquele direito real de gozo.
--Este autor não se pronuncia em concreto quanto ao que se passará no caso do arrendamento, mas a verdade é que na nota 21 de pág. 274, remete para Oliv. Ascensão na ROA 1985-2/345-384, e como este defende a inclusão do arrendamento entre os direitos de gozo sujeitos a caducarem com a venda executiva e isto quer se considere quer não aquele contrato como de natureza real (embora entenda que estamos perante uma figura real), afigura-se-nos que também será esta a posição daquele Prof. L. de Freitas.
--L. Cardoso no seu Manual de Acção Executiva-3ª ed., abordando o então art° 907° CPC ensina a pág. 623, depois de dar a entender que para ele o arrendamento registável é um ónus real não de garantia, refere que «Não estando sujeitos a registo, (caducam) quando tiverem sido constituídos em data posterior ao registo mas antigo de arresto, penhora ou hipoteca; depois, na pág. 625, chama à colação legislação anterior e ficamos na incerteza sobre o que verdadeiramente defende quanto aos arrendamentos não sujeitos a registo, como é o nosso caso.
--Pedro Romano Matinez in «Aspectos do Novo Processo Civil»-1997, a pág. 330-334, conclui que «não sendo direito real, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no art° 824° n° 2 CC, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário.
Perante tais dúvidas, e voltando-nos para a nossa jurisprudência, nela encontramos, de igual modo, orientações divergentes, embora se nos afigure que a emanada do nosso mais alto Tribunal se inclina para a que entende que a disciplina do citado art° 824° n° 2 CC abrange o arrendamento.
No sentido de que o arrendamento não está contemplado no citado artº 824° nº2 temos os Ac. da Relação de Lx in CJ 22/3/87, com fundamento, no essencial, da natureza obrigacional da tal contrato e assim não poder ser considerado como um direito real de que nos fala o apontado artº 824° CC, e no mesmo sentido o Ac. da mesma Relação, de 19/4/88, no BMJ 376/646, apenas com fundamento no caracter obrigacional do arrendamento; no Ac. Rel Lx na CJ-25/5/78, citado pela embargante, o caso concreto em apreciação contempla o arrendamento feito anteriormente à penhora, é certo, mas sem que tivesse ocorrido hipoteca e daí que não tenha aplicação directa à nossa decisão pois o que aqui e agora discutimos é a prevalência ou não de um arrendamento celebrado em momento posterior à hipoteca registada embora antes da penhora que, mercê daquela hipoteca, veio a recair sobre o prédio em causa; de qualquer modo, o referido acórdão, na sua fundamentação, aborda a problemática que temos de decidir mas em termos tais que ficamos sem perceber muito bem qual o a sua correcta interpretação: na verdade tanto cita os Ac STJ de 5/12/99 e o de 6/7/00 que, como veremos à frente defendem a caducidade, como depois vem a referir o Ac. Rel de LX de 19/4/88 in BMJ 376/646, que é em sentido contrário.
Da opinião da abrangência temos desde logo o Ac. Rel de Cb in BMJ 425/634 onde se decidiu que «o arrendamento de imóvel hipotecado constituído depois da hipoteca caduca nos termos do artº 824° n° 2 CC».
Em igual sentido, o Ac STJ in BMJ 482/219 entendeu que na expressão «direitos reais» constante do artº 824° n° 2 CC inclui-se, por analogia, o arrendamento, registado ou não, e daí que a venda judicial, em processo executivo, de um imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento dessa coisa, não registado, celebrado posteriormente à constituição da garantia real.
Temos também o Ac STJ in CJ-STJ-8/8/150, que de igual modo considerou que a «venda judicial em processo executivo, de fracção hipotecada faz caducar o arrendamento, não registado, quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, por na expressão «direitos reais» mencionada no artº 824° n° 2 CC se incluir, por analogia, aquele arrendamento»
E note-se que estes dois acórdãos do STJ fazem a sua adesão independentemente da caracterização do arrendamento como real ou obrigacional embora o considerem desta última natureza, opinião a que aderimos.
Socorrendo-nos da argumentação do 1° Ac do STJ, que quase copiaremos nos aspectos essenciais, frisamos que a decisão assenta nos seguintes aspectos:
----o contrato de arrendamento tem natureza contratual, obrigacional;
----o facto de ser de natureza pessoal não é de per si excludente da sua subsunção abstracta na previsão do artº 824° n° 2;
----o disposto no artº 1057° CC, segundo o qual o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, em prejuízo das regras de registo, é inaplicável à venda da coisa em processo executivo;
----o disposto no artº 66º RAU por referência ao artº l05lº CC-caducidade do contrato de arrendamento----não coloca nenhuma proposição adverbial excludente de outras causas de caducidade do contrato de locação nele vertida como meramente exemplificativa e não taxativa;
----pese o fim de garantir a estabilidade da habitação (e, note-se, esta circunstância não surge invocada nos autos) não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, pois só assim se obviará a que a celebração posterior do arrendamento impossibilite ou, pelo menos dificulte, o ressarcimento completo do credor com garantia real anteriormente registada;
----conhecida a repercussão negativa que contratos como o de arrendamento têm em termos de valor/preço sobre o bem, pode-se vir a frustrar a própria essência do crédito hipotecário, tal como é definido no artº 686° CC, e a prejudicar, de forma drástica, a integridade do direito do novo proprietário;
----é, pois, lógico e razoável admitir que também a relação locatícia, à semelhança do que acontece com qualquer outra forma de oneração do imóvel, caduque na hipótese de venda em sede executiva, deixando, assim, incólume o valor do bem sobre que recaia.
No sentido destes últimos aspectos pode ver-se o já citado Ac STJ in CJ-STJ-8/2/152, segundo o qual (e quase copiamos também) a locação, acarretando uma desvalorização para o bem implica a sua oneração quer sob o ponto de vista económico quer jurídico.
E, citando o Prof. H de Mesquita, prossegue, afirmando que «coisa onerada é aquela sob que incidem a favor de terceiros direitos, gravames ou vínculos que a acompanham em caso de transmissão e que excedem os limites normais relativos a coisa da mesma garantia. Constitui ónus, por exemplo............um direito de arrendamento de que o senhorio não possa libertar-se a curto prazo»
Sendo válida a oneração traduzida em arrendamento é manifesto que ela, desvalorizando o prédio, agora em sede executiva, atenta a sua finalidade, vai frustrar a posição do credor hipotecário, desvanecendo-se, assim, a essência da garantia hipotecária, surgindo a instabilidade do crédito perante a flutuação do valor do bem.
Não podendo o sistema admitir tal possibilidade, prossegue o mesmo acórdão, deve ver-se o artº 695° CC (cuja ratio passa pela inoponibilidade de alienação ou oneração não se apresentar prejudicial ao credor hipotecário, uma vez que se operaria a sua caducidade em caso de execução) completando-se com o artº 824° n° 2 CC---sobre aquele artº 695° diz-nos o Prof. Oliv. Ascenção, in ROA 45/360 e 362, citado por Abílio Neto no seu CC Anot. que o ali disposto só se compreende porque «.....se partiu do princípio da caducidade dos ónus em caos de execução» sendo que as onerações ali referidas abrangem «...o arrendamento de bens hipotecados»
Precisamente, aquele Prof. Henrique Mesquita in «Obrigações Reais e Ónus Reais», a pág. 40 defende, precisamente: que o disposto no artº 1057° CC não é aplicável à venda executiva, sendo antes aplicável o disposto no artº 824° n° 2 CC e daí que sejam inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer arresto, penhora ou garantia (e ainda as constituídas em data anterior, na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este não haja sido feito).
Convencendo-nos esta fundamentação mais do que a contrária, concluímos, com este acórdão e com os outros por último citados, no sentido da aplicação do regime do artº 824° n° 2 CC aos contratos de arrendamento como o dos autos, que foi celebrado depois da celebração e registo da hipoteca do imóvel que veio a ser objecto de penhora.
Como se salienta no Ac STJ in BMJ 458/227-235, que aponta no mesmo sentido, «.........o locatário que de boa-fé outorgou o contrato de arrendamento, sofrendo prejuízos atribuíveis ao locador, tem à sua disposição os meios legais para o respectivo ressarcimento»
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Voltando-nos para o nosso caso concreto verificamos que se está perante um contrato de arrendamento, celebrado por escrito particular, pelo prazo de um ano, prorrogável e que foi celebrado posteriormente à hipoteca e seu registo, embora, claro, antes da penhora.Sendo assim, como parece defender Remédio Marques no seu «Curso de processo Executivo Comum......» a pág. 408 e segs., e na esteira dos seus ensinamentos e dos acórdãos citados por último, o referido contrato de arrendamento, sendo posterior à celebração e registo da hipoteca sobre o bem que veio a ser penhorado e adjudicado ao Banco ............/exequente, caduca nos termos do estudado art° 824° n° 2 CC, devendo ser transmitido para esta livre de tal ónus contratual.
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Antes de terminar, fazemos um breve apontamento sobre os principais fundamento invocados na decisão recorrida, embora se nos afigure que estão cabalmente vencidos na exposição anterior. Vejamos:
--ali se invoca que se não descortina razão para que o afastamento da disciplina constante do artº 1057° CC.
Para além do que já se afirmou, afigura-se-nos que nada se pode opor a que se veja aquela disciplina---«O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locados, sem prejuízo das regras de registo»-----como contendo uma norma geral e o disposto no artº 824° uma especial que de modo diferente regula a transmissão nas vendas executivas, e sendo assim, nada obsta a que seja esta a disciplina aplicável.
--acrescenta-se ainda, na mesma decisão, que se não descortina razão para que o arrendatário fique em posição desfavorecida relativamente à compra e venda.
A este propósito, julgamos útil chamar à atenção que no caso de venda de bem por parte do executado sempre o credor teria à sua disposição a impugnação pauliana nos termos do artº 610° e segs. CC.
--aborda-se também o direito de preferência do arrendatário e a possibilidade de poder ser exercido em venda executiva.
A este propósito afigura-se-nos que o direito de preferência e o seu exercício nada têm a ver com a caducidade do arrendamento pois a preferência quando se coloca ainda o contrato é plenamente eficaz e mesmo que, porventura viesse a ser exercida posteriormente à venda, tal não pode ser visto como sinal de subsistência do contrato pois sempre se trataria de exercer a preferência com base no arrendamento existente antes da venda.
Pensamos, pois ser de manter a posição que expusemos.
....................................
Decidida esta questão no sentido por nós proposto, surge como sua consequência, não querendo a arrendatária abrir mão da referida fracção, negando--se a entregá-la ao exequente, o direito deste último a, nos termos do artº 901° CPC, poder «..........com base no despacho a que se refere o art° anterior---de adjudicação-requerer o prosseguimento da execução contra o detentor dos bens, nos termos prescritos para a execução para entrega de coisa certa».A detentora é, no nosso caso, de forma clara, a ex-arrendatária e dizemos «ex» na medida em que o contrato de arrendamento caducou por força do disposto no artº 824° n° 2 CC, como já acima decidimos.
Foi o que fez o Banco ............. de depósitos.
Impõe-se, pois, proferir decisão sobre a não caducidade do arrendamento proferida no saneador.
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CONCLUINDO:----ACORDAM EM JULGAR PROCEDENTE A APELAÇÃO REVOGANDO O DESPACHO SANEADOR RECORRIDO NO SENTIDO DE SE DECIDIR QUE CADUCOU O CONTRATO DE ARRENDAMENTO, DEVENDO SER ELABORADO OUTRO ONDE SE CONHEÇA O QUE DE MAIS HOUVER A APRECIAR.
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Custas do recurso pelo Embargante/apelado.+
Porto, 22 de Janeiro de 2004António José Pires Condesso
João Luís Marques Bernardo
Gonçalo Xavier Silvano