Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
PAGAMENTO
RENDA
II - A existência de vícios na coisa só dá ao locatário o direito à resolução do contrato.
B.........., L.ª, com sede na Rua .........., no .........., instaurou contra C.........., L.ª, com sede na Rua .........., nº ...., armazém ., em .........., na comarca de .........., acção de processo comum, na forma ordinária, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe o montante de 14.899,56 € como indemnização pela ocupação de três armazéns sitos em .........., que a prometeu arrendar à segunda e esta prometeu tomar de arrendamento, bem como a quantia de 2.544,4 € respeitante a consumos de água que se obrigou a pagar, tudo acrescido de juros de mora.
A ré contestou, impugnando o volume do consumo de água imputado e opondo que ao longo da vigência dos contratos os mencionados armazéns não reuniam as condições adequadas aos fins tidos em vista nos mesmos, devido a infiltrações de água e a um esgoto a céu aberto no respectivo acesso.
Que a autora era sabedora de tais defeitos, mas não obstante as diligências da ré para que os sanasse ou minimizasse, nada fez para isso, ante o que a contestante deixou de pagar as rendas enquanto aquela não solucionasse ou ao menos minimizasse as referidas deficiências, pelo que a acção deve improceder.
Em reconvenção, fundada nos prejuízos que sofreu devido aos defeitos que referiu, pede a condenação da autora apagar-lhe como indemnização a quantia de 6.840 € pelos desperdícios e aumento de rejeições dos produtos do seu fabrico no local, 3.920 € pela inutilização de matéria prima, 5.668 € pela inutilização e danos ocorridos em máquinas da ré e seus componentes e o que se liquidar na execução da sentença por lucros cessantes.
Na réplica a autora contrariou a matéria de excepção, bem como a da reconvenção, pugnando pela improcedência desta e sustentando a procedência do seu pedido.
Houve ainda tréplica, em que a ré manteve a sua anterior posição.
Seguidamente foi proferido o despacho saneador, em que se teve a instância como válida e regular.
Seleccionados os factos já assentes e os controversos relevantes para a decisão da causa, procedeu-se a julgamento, constando de fls. 170 a 171 a decisão sobre os últimos, após o que se publicou a sentença julgando procedente o pedido da autora e improcedente a reconvenção. Foi de tal decisão que a vencida recorreu.
Nas suas alegações, formula as seguintes conclusões:
1ª
Deu o M.mº Juiz a quo, na sentença, como provada, a seguinte matéria de facto:
a) Por documentos escritos de 1 de Janeiro de 2000 e 1 de Junho de 1999, a autora prometeu dar de arrendamento à ré, e esta prometeu tomar de arrendamento àquela, os armazéns a seguir indicados, todos sitos na Rua .........., ...., freguesia de .........., Concelho de ..........: A1, armazém com área de 228 m2, A2 armazém com área de 259 m2, A10 armazém com área de 74 m2.
b) O armazém A10 destinava-se a vestiário da indústria de componentes electrónicos.
c) Por seu turno os armazéns A1 e A2 destinavam-se à indústria de componentes electrónicos.
d) Ficaram estabelecidos nos referidos contratos as seguintes rendas que deveriam vigorar no arrendamento prometido, todas pagáveis no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, no domicílio do em duodécimos de 195.000$00 e actualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal.
e) A ré ocupou os ditos armazéns desde a data da respectiva celebração até ao dia 30 de Janeiro de 2002, altura que os entregou à autora.
f) A ré não pagou à autoria as contrapartidas pela senhorio: Armazém A10: renda anual de 480.000$00, a pagar em duodécimos de 40.000$00 e actualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal; Armazém A1: renda anual de 1.980.000$00, a pagar em duodécimos de 165.000$00, tendo sido estipulada uma actualização para o valor 180.000$00 mensais, a vigorar a partir de 1 de Janeiro de 2001, sendo que a partir de 1 de Janeiro de 2002 a renda passaria a ser actualizada de acordo com o coeficiente legal; Armazém A2: renda anual de 2.340.000$00, a pagar ocupação do armazém A1 atinentes aos meses Setembro 2001 a Fevereiro 2002, e as atinentes aos armazéns A2 e A10 desde Outubro de 2001 a Fevereiro de 2002.
g) Nos contratos em causa ficou estabelecido que os consumos de água, luz e a taxa de saneamento ficariam a cargo da promitente locatária.
h) Para cálculo dos consumos de água, a A. colocou um contador em cada armazém, através do qual se determina o consumo mensal de cada um deles.
i) Pagando a A. a totalidade dos consumos efectuados e comunicando mensalmente à ré o respectivo montante.
j) Ascende a 1224,63 euros, o valor dos consumos de água efectuados pela ré, relativos ao armazém A1, no período em que vigorou o contrato.
k) Ascende a 133,40 Euros, o valor dos consumos de água efectuados pela ré, relativos ao armazém A10, no período em que vigorou o contrato.
l) Ascende a 1186,37 Euros, o valor dos consumos de água efectuados pela ré desde Janeiro de 2001 até 30 de Janeiro de 2002, atinentes ao armazém A2.
m) A liquidação destes montantes foi efectuada pela A.
n) Os armazéns A1 e A2 apresentavam humidades e infiltrações de água, na cobertura.
o) Na rampa de paralelos, o único acesso às instalações em causa, havia por vezes escorrências vindas de uma tampa de esgoto aí existente.
p) Obrigando repetidas vezes à constante deslocação de trabalhadores, máquinas e materiais dos locais mais atingidos para outros.
q) E a mobilização de trabalhadores para “combater” as pingas de água que, sobretudo em dias de chuva, caiam abundantemente da cobertura dos armazéns, com baldes, bacias, panos, toalhas e esfregonas.
r) Também se verificaram deteriorações de materiais, embalagens e máquinas da ré.
s) E atrasos em algumas entregas de encomendas da R. a clientes.
t) Outrossim, registou a ré baixas na qualidade dos produtos pelo aumento das rejeições dos mesmos.
u) Os esgotos a que alude no artigo o) adivinham de um prédio vizinho, propriedade de terceiros.”
2ª
FOI PUBLICADO NO D.R. II SÉRIE DE 14.04.2005, A PAGS. 6037 O ACÓRDÃO DO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DE 14.01.2004 QUE LEVA AGORA A APELANTE A, DE MANEIRA MAIS AFIRMATIVA, DISCORDAR SOBRE A NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO TAL COMO SE ENCONTRA SENTENCIADO.
3ª
REZA O CITADO ACÓRDÃO DO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.
“Na verdade, os autores invocam a nulidade formal do acto, por não haver sido vertido em escritura pública, tudo ao abrigo do artigo 7º, nºs 1 e 2, alínea b), do Regime do Arrendamento Urbano, na redacção vigente ao tempo do contrato (Janeiro de 1999), e dos artigos 220º e 285º e seguintes do Código Civil.
À data, porém, da instauração da acção, havia entrado já em vigor a nova redacção do referido artigo 7º, conferida pelo Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, segundo a qual o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Tão-somente. Aliás, o mesmo diploma revoga, do mesmo passo, as alíneas l) e m) do nº 2 do artigo 80º do Código do Notariado, que exigia precisamente a forma de escritura pública para os contratos de arrendamento para comércio, indústria ou profissão liberal, integrando-se claramente nesta categoria (para comércio e indústria) o contrato prometido celebrar.
Logo, o contrato promessa dos autos tem valor de contrato de arrendamento. E isto, não por abusiva aplicação retroactiva da lei, mas precisamente pela razão contrária: a nova redacção visa não somente conferir mais agilidade à celebração de contratos daquele tipo, mas ainda, e também tornar legais, válidos e regulares os contratos daquele mesmo tipo que ainda não estivessem reduzidos a escritura pública.
É certo que, no plano puramente dogmático, poderá sempre colocar-se a questão dos contratos-promessa que tenham sido queridos como tais, isto é, relativamente aos quais não tenha havido qualquer acto integrável no cumprimento do contrato prometido, ou seja, do contrato a celebrar, e então poderia dizer-se que não existia qualquer vínculo contratual, ou que este era de considerar extinto, por não ter sido celebrado o contrato, ainda que por escrito, meramente particular, sem que houvesse de parte a parte qualquer acto de execução deste último.
Sucede, porém, que no caso vertente o que viria a ser o contrato prometido foi de imediato posto em execução: houve (e há) ocupação e utilização do imóvel, houve pagamento e, precisamente, os autores reivindicam – e bem – a realização de pagamento em falta. Isto para além de que o conteúdo a atribuir ao contrato prometido coincide claramente com o do contrato-promessa. Prevalece, pois, o princípio da conservação dos negócios jurídicos que, informando o mencionado Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, se mostra de há muito consagrado na lei portuguesa, máxime nos artigos 292º e 293º do Código Civil.
Daí que tenhamos em presença não uma situação jurídica assente num contrato nulo por falta de forma, mas antes um contrato de arrendamento para comércio e indústria lavrado em foram escrita, e por isso válido nos termos expostos.
Chegados a este ponto, no entanto, quid iuris? Será agora de aplicar o disposto no artigo 265º-A do Código de Processo Civil? Para tanto, haveria a acção de passar a acção de despejo, com todas as suas especificidades, com alteração do pedido e da causa de pedir fora dos limites que lhe são impostos pelos artigos 272º e 273º do Código de processo Civil. Na realidade, teriam os autores de propor uma acção inteiramente nova, com novos e apropriados trâmites nesta fase de decisão. Estaríamos perante um recomeço, cujas vantagens não vislumbramos, quer no plano substancial, quer no plano processual.
Por isso, e sem mais, improcederá a pretensão de declaração da nulidade do negócio com entrega do imóvel.
Vejamos agora o pedido de indemnização.
(…)”.
4ª
HÁ MANIFESTO ERRO NA FORMA DO PROCESSO (ART.199º DO C.P.C.);
5ª
DA MATÉRIA DE FACTO, AVULTA FIXADA A EXISTÊNCIA DE UM VERDADEIRO CONTRATO DE ARRENDAMENTO ENTRE APELANTE E APELADA, SEGUINDO-SE A BOA DOUTRINA ESTATUÍDA NO CITADO ACÓRDÃO DO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.
6ª
EXCEPCIONOU A R., ORA APELANTE, NA SUA CONTESTAÇÃO A EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS:
14º
A R. ante a explicada indiferença da A., que dolosamente manteve as referidas péssimas condições dos armazéns arrendados, deixou de efectuar os pagamentos das rendas,
15º
Enquanto a A. não solucionasse os referidos problemas, ou os minimizasse ao menos, especialmente: terminasse com o esgoto a céu aberto – o ribeiro de água choca que permanentemente corria pela referida rampa abaixo; humidades e infiltrações de água nos armazéns, particularmente nas paredes, chão e cobertura.
19º
Na verdade, as más condições de salubridade no interior dos armazéns arrendados, humidades e infiltrações de água nas paredes,, chão e coberturas, provocaram séria diminuição da produtividade e da produção da R.,
7ª
CONCLUI O MERITÍSSIMO JUIZ A QUO NO SEU DESPACHO SANEADOR:
“Não existem outras nulidades, excepções, ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer “
CERTO SENDO QUE NUNCA O MERITÍSSIMO JUIZ A QUO, NEM ANTES DESSE DESPACHO SANEADOR, NEM ULTERIORMENTE AO MESMO, SE PRONUNCIA QUANTO À MATÉRIA DE EXCEPÇÃO DEDUZIDA PELO APELANTE.
8ª
O QUE, SEMPRE SALVO O DEVIDO RESPEITO, TRADUZ OMISSÃO DE PRONÚNCIA (ARTº 668º, Nº 1 AL. D DO C.P.C.) CONSTITUINDO CAUSA DE NULIDADE DA SENTENÇA, COM TODAS AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS.
9ª
A ARTICULADA MATÉRIA DE EXCEPÇÃO CONSTITUI A EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS,REVISTA NO ARTº 428º DO C.C. UMA VEZ QUE PODERIA A APELANTE, LOCATÁRIA, RECUSAR O PAGAMENTO DA RENDA ENQUANTO A OUTRA CONTRAENTE, LOCADORA, ORA APELADA, NÃO PROPORCIONASSE AS NORMAIS CONDIÇÕES DE UTILIZAÇÃO ARRENDATÍCIA DOS ARMAZÉNS.
10ª
A APELANTE INCUMPRIU DOLOSAMENTE O DEVER LEGAL DE REALIZAR AS OBRAS QUE REMOVESSEM AS HUMIDADES E INFILTRAÇÕES DE ÁGUA, NOMEADAMENTE NA COBERTURA NOS ARMAZÉNS ARRENDADOS, DE MODO A ASSEGURAR À RÉ ARRENDATÁRIA O GOZO DOS BENS ARRENDADOS, DE MODO A QUE PUDESSE ATINGIR OS FINS A QUE SE DESTINAVAM.
11ª
TAIS OBRAS SÃO DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA, E COMO TAL DA RESPONSABILIDADE DO SENHORIO, (ARTº 11º, Nº1, Nº2, AL A. E C., ARTº 12ºDO R.A.U. E ARTº 1031º, AL. B) DO C.C.).
12ª
A CONDUTA DA APELADA FOI ASSIM ILÍCITA, CULPOSA, NA FORMA DOLOSA, DIRECTA, NECESSÁRIA E ADEQUADAMENTE CAUSADORA DOS DANOS QUE O MERITÍSSIMO JUIZ A QUO RECONHECEU TEREM SIDO SOFRIDOS PELA APELANTE (ARTIGOS 483º, 562º E SS., 798 E 799ºDO C.C.; AC. S.T.J. DE 11.02.92 B.M.J. 414, 455, CIT. CONSELHEIRO ARAGÃO SEIA IN R.ªU. ANOTADO , 4ª EDIÇÃO PAG. 165).
13ª
A INVOCADA EXCEPÇÃO DEVERIA TER SIDO DECLARADA PROVADA PARA TODOS OS LEGAIS EFEITOS E NÃO FOI.
14ª
DA MATÉRIA DE FACTO E JÁ TRANSCRITA FOI EFECTIVAMENTE FIXADO QUE A ORA APELANTE SOFREU OS DANOS DESCRITOS E TRANSCRITOS NAS ANTERIORES ALÍNEAS n), o), p), q), r), s) t) e u).
15ª
O PEDIDO RECONVENCIONAL DEDUZIDO PELA RÉ IMPROCEDEU PORQUE, SEGUNDO A SENTENÇA SUB JUDICE, A MESMA RÉ NÃO FEZ PROVA DO QUANTUM DO PREJUÍZO SOFRIDO, DIZENDO-SE A FLS. 8 DA SENTENÇA:
“Por outras palavras, tais danos são indemnizáveis, mas desde que estejam provados ou comprovados e não sendo possível a sua determinação/quantificação – também devidamente comprovada/provada.
Ora, nos presentes nenhum destes pressupostos se encontra devidamente comprovado (leia-se provado), pelo que nesta parte o pedido terá que improceder. Com efeito, logra a R. provar a existência de danos, mas não logra provar o seu montante.”
16ª
SEMPRE COM TODA A VÉNIA PELO ILUSTRE E RESPEITADO JUIZ A QUO, PERMITE-SE A RÉ, APELANTE, DISCORDAR DO DECIDIDO E IMEDIATAMENTE ATRÁS TRANSCRITO.
17ª
NÃO TENDO SIDO APURADO O VALOR DOS DANOS POR FALTA DE ELEMENTOS TAL DETERMINAÇÃO É POSSÍVEL EM ULTERIOR ACÇÃO DESTINADA À SUA EXECUÇÃO.
18ª
DEVERIA A A. TER SIDO CONDENADA RELEGANDO-SE A LIQUIDAÇÃO DOS DANOS PARA EXECUÇÃO DE SENTENÇA.
19ª
NESTE SENTIDO, PERMITE-SE AINDA A APELANTE TRANSCREVER O QUE NO DOUTO ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES DE 12.03.2003, CUJA ARGUMENTAÇÃO, PELA SUA BONDADE É TRANSPONÍVEL PARA O CASO DOS AUTOS, DOUTO ACÓRDÃO ESSE QUE, AO QUE SE JULGA, AINDA INÉDITO, SUMARIADO IN “SCIENCIA JURÍDICA, MAIO AGOSTO 2003, Nº 296, PÁG. 356”, ORA SE JUNTA (SUBLINHADO NOSSO):
“(…)
V – Desde há muito que a doutrina (Conselheiro Rodrigues Bastos – Notas ao C.P.C.; Vol. III e Vaz Serra; R.L.J.; 114º; 309/310) e a Jurisprudência (Ac. STJ de 29.07.69 – BMJ; 189º, pág. 282 e Ac. STJ de 16.12.83 – BMJ; 332º, pág. 397) têm devotado a atenção devida ao regime jurídico que estes normativos encerram, destrinçando qual a previsão de um e de outro:
- o nº 3 do artigo 566º do C.C. aplica-se aos casos em que, constatando-se a existência de danos, não existe a possibilidade de averiguar o valor dos prejuízos efectivamente sofridos;
- o nº 2 do artigo 661º do C.P.C. aplica-se quando, verificando-se que o lesado sofreu danos, por falta de elementos não pode computar-se o seu preciso montante, mas é possível a sua determinação em ulterior acção destinada à sua execução.
Tendo ficado provado que o réu tomou posse das instalações sociais da autora, ficando na sua posse com mercadorias desta sociedade que não foi possível quantificar, por força do disposto do nº 2 do artigo 661º do C.P.C. terá o demandado de ser condenado a satisfazer a atinente indemnização e a liquidar execução de sentença.”
20ª
AO NÃO ENTENDER, ASSIM, A DOUTA SENTENÇA VIOLOU, PARA ALÉM DO MAIS, O ART. 668º, Nº1 AL. D) DO CÓD. PROC CIVIL, ART. 661º, Nº 2 DO CÓD. PROC. CIVIL, ART. 428º DO CÓD. CIVIL, ART. 11º, Nº 1 E 2 ALS. A) E C) E ART. 12º AMBOS DO R.A.U. E ART. 1031º, AL. B) DO CÓD. CIVIL.
TERMOS EM QUE:
- EM DOUTO ACÓRDÃO, JULGANDO PROCEDENTE O PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO E REVOGANDO A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA, DEVERÁ SER PROFERIDA DOUTA DECISÃO JUDICIAL QUE DECLARE:
1ª A EXISTÊNCIA DE UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO ENTRE APELANTE E APELADA;
2ª O ERRO NA FORMA DO PROCESSO ABSOLVENDO-SE A RÉ, ORA APELANTE DA INSTÂNCIA, COM TODAS AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS;
OU, CASO ASSIM SE NÃO ENTENDA,
1ª SEMPRE DEVERÁ SER DECLARADA A EXISTÊNCIA DE UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO ENTRE APELANTE E APELADA;
2ª SEMPRE DEVERÁ SER DECLARADA A NULIDADE DA SENTENÇA PERANTE A OMISSÃO DE PRONÚNCIA QUANTO À ALEGADA EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO, JULGANDO-SE, CONSEQUENTEMENTE, TAL EXCEPÇÃO PROCEDENTE POR PROVADA E ABSOLVENDO-SE A RÉ, ORA APELANTE, DO PEDIDO
E
3ª AO RECONHECER-SE OS CITADOS DANOS SOFRIDOS PELA APELANTE, CONDENE A APELADA NO PEDIDO RECONVENCIONAL CONSISTENTE NO RESPECTIVO RESSARCIMENTO, RELEGANDO A SUA LIQUIDAÇÃO PARA EXECUÇÃO DE SENTENÇA.
A recorrida contra-alegou, defendendo que se mantenha o decidido.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, cumpre conhecer do recurso.
*
Vêm julgados provados os seguintes factos:a) Por documentos escritos de 1 de Janeiro de 2000 e 1 de Junho de 1999, a autora prometeu dar de arrendamento à ré, e esta prometeu tomar de arrendamento àquela, os armazéns a seguir indicados, todos sitos na Rua .........., ...., freguesia de .........., Concelho de ..........: A1, armazém com área de 228 m2, A2 armazém com área de 259 m2, A10 armazém com área de 74 m2.
b) O armazém A10 destinava-se a vestiário da indústria de componentes electrónicos.
c) Por seu turno os armazéns A1 e A2 destinavam-se à indústria de componentes electrónicos.
d) Ficaram estabelecidos nos referidos contratos as seguintes rendas que deveriam vigorar no arrendamento prometido, todas pagáveis no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, no domicílio do senhorio: Armazém A10: renda anual de 480.000$00, a pagar em duodécimos de 40.000$00 e actualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal; Armazém A1: renda anual de 1.980.000$00, a pagar em duodécimos de 165.000$00, tendo sido estipulada uma actualização para o valor 180.000$00 mensais, a vigorar a partir de 1 de Janeiro de 2001, sendo que a partir de 1 de Janeiro de 2002 a renda passaria a ser actualizada de acordo com o coeficiente legal; Armazém A2: renda anual de 2.340.000$00, a pagar em duodécimos de 195.000$00 e actualizável anualmente de acordo com o coeficiente legal.
e) A ré ocupou os ditos armazéns desde a data da respectiva celebração até ao dia 30 de Janeiro de 2002, altura que os entregou à autora.
f) A ré não pagou à autoria as contrapartidas pela ocupação do armazém A1 atinentes aos meses Setembro 2001 a Fevereiro 2002, e as atinentes aos armazéns A2 e A10 desde Outubro de 2001 a Fevereiro de 2002.
g) Nos contratos em causa ficou estabelecido que os consumos de água, luz e a taxa de saneamento ficariam a cargo da promitente locatária.
h) Para cálculo dos consumos de água, a A. colocou um contador em cada armazém, através do qual se determina o consumo mensal de cada um deles.
i) Pagando a A. a totalidade dos consumos efectuados e comunicando mensalmente à ré o respectivo montante.
j) Ascende a 1224,63 euros, o valor dos consumos de água efectuados pela ré, relativos ao armazém A1, no período em que vigorou o contrato.
k) Ascende a 133,40 Euros, o valor dos consumos de água efectuados pela ré, relativos ao armazém A10, no período em que vigorou o contrato.
l) Ascende a 1186,37 Euros, o valor dos consumos de água efectuados pela ré desde Janeiro de 2001 até 30 de Janeiro de 2002, atinentes ao armazém A2.
m) A liquidação destes montantes foi efectuada pela A.
n) Os armazéns A1 e A2 apresentavam humidades e infiltrações de água, na cobertura.
o) Na rampa de paralelos, o único acesso às instalações em causa, havia por vezes escorrências vindas de uma tampa de esgoto aí existente.
p) Obrigando repetidas vezes à constante deslocação de trabalhadores, máquinas e materiais dos locais mais atingidos para outros.
q) E a mobilização de trabalhadores para “combater” as pingas de água que, sobretudo em dias de chuva, caiam abundantemente da cobertura dos armazéns, com baldes, bacias, panos, toalhas e esfregonas.
r) Também se verificaram deteriorações de materiais, embalagens e máquinas da ré.
s) E atrasos em algumas entregas de encomendas da R. a clientes.
t) Outrossim, registou a ré baixas na qualidade dos produtos pelo aumento das rejeições dos mesmos.
u) Os esgotos a que alude no artigo o) adivinham de um prédio vizinho, propriedade de terceiros.
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Como resulta do disposto no artº 684º nº 3 do C.P. Civil, as conclusões da alegação do recorrente determinam o objecto do recurso.Assim, a primeira questão a apreciar é a centrada na arguição de nulidade advinda de erro na forma de processo.
Neste âmbito, afora a fundamentação do vício, verifica-se que, nos termos do artº 204º nº 1 do C. P. Civil, a nulidade a que se refere o artº 199º do mesmo código só pode ser arguida até à contestação, sendo certo que aqui só o foi neste recurso.
Contudo, trata-se de nulidade que cumpre ao tribunal conhecer oficiosamente, nos termos do artº 202º do C. P. Civil.
Porém, só é admitido esse conhecimento até ao despacho saneador, que esta acção comporta, como estabelece o artº 206º nº 2 do mesmo código.
Tendo a fase em que se encontra a acção, a nulidade arguida, mesmo a ter-se verificado, sempre estaria sanada.
Seguidamente vem arguida pela apelante a nulidade da sentença recorrida por aí se ter omitido pronúncia sobre a exceptio non adimpleti contratus.
Ponderando a aludida arguição constata-se que, na verdade, a ré, na contestação, reconhece ter deixado de pagar as rendas mas opõe que assim procedeu devido à autora não ter reparado os defeitos e deficiências existentes nos arrendados, conduta essa integrante de incumprimento do contratado por inobservância do dever de lhe proporcionar o gozo dos armazéns em condições que viabilizassem o exercício da actividade prevista nos contratos.
Defendeu-se, assim, através de excepção peremptória.
Como tal, quando no saneador o Sr. Juiz faz constar que não há excepções, não se refere a tal ponto da defesa da ré, pois nos termos do artº 510º nº 1, a) do C. P. Civil, o fez reportando-se a excepções dilatórias e não conhecendo do mérito da causa.
Na sentença recorrida, aprecia-se essa excepção, pois se alude a que a ré entende, «como contraponto» ao pedido da ré fundado na falta de pagamento das rendas, que «tais armazéns não preenchiam os requisitos mínimos para o exercício da sua actividade», pelo que deixou de proceder ao pagamento de «tais quantias- a título de rendas», para depois se concluir, que «dúvidas não restam ter a ré que indemnizar a autora a título de indemnização pela ocupação dos armazéns».
Pese embora o sucinto da fundamentação, certo é que o tribunal se pronunciou sobre tal questão, pelo que não se verifica a nulidade prevista no artº 668º, nº 1, d) do C. P. Civil.
Para além disso, a recorrente suscita aqui a reapreciação desse aspecto da sua defesa, no que toca ao fundo da questão.
Sustenta que, sendo as reparações reclamadas necessárias à adequação do arrendado ao fim convencionado no contrato, obras de conservação ordinária, como tal da responsabilidade do senhorio, a conduta da apelada foi ilícita, dolosa, e directa, necessária e adequadamente causadora dos danos que na sentença se reconhece terem sido sofridos pela apelante, pelo que a referida excepção deveria ter sido declarada provada.
Apreciando o assunto, constata-se que, não obstante o locador tenha a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina, nos termos do artº 1031º do C. Civil, tal não permite ao inquilino deixar de pagar as rendas, tendo em conta o estabelecido no regime próprio do arrendamento, constante dos arts. 1032º e ss. do C. Civil e 11º e ss. do RAU, que prevalece sob a norma constante do artº 428º nº 1 do mesmo código.
Com efeito, no extremo mais favorável ao inquilino, a existência de vícios na coisa locada dá ao locatário o direito à resolução do contrato, mas em caso algum a resolução pode ter o efeito de legitimar a falta de pagamento da renda por parte do inquilino desde que este continue a ocupar o local e enquanto não for feita a declaração a que se refere o artº 436º do C. Civil. v. ac. Rel. Lx. de 5.2.1969, JR, 15º - 53 e o ac. desta Relação de 19.5.1994, CJ- III, 101.
Improcedem, pelo exposto, as correspondentes conclusões da apelante.
Finalmente, a recorrente pretende que se julgue procedente o pedido que deduziu em reconvenção, pois vem provado que sofreu danos por via da falta de realização de obras pela autora.
Na sentença recorrida, face à decisão sobre a matéria de facto no sentido de que foi necessário mobilizar trabalhadores para acorrer a pingas de água que em dias de chuva caiam da cobertura dos referidos armazéns e que houve deterioração de materiais, máquinas e embalagens da ré bem como atrasos na entrega de encomendas da ré a clientes, com baixas na qualidade dos produtos pelo aumento das rejeições dos mesmos, entendeu-se que como a reconvinte não provou o montante de tais danos, o pedido terá de improceder.
O motivo invocado na decisão recorrida não é acertado.
Com efeito, visto o disposto no artº 661º nº 2 do C. P. Civil, não havendo elementos para determinar o valor dos danos, haveria que se condenar a senhoria no que se liquidasse na execução da sentença.
Sucede que, por outras razões de direito, não pode proceder o pedido da ré.
Efectivamente, a obrigação, a cargo do senhorio, de indemnizar pelos danos advindos da falta de realização de obras, só existe se houver mora da sua parte, o que depende da alegação e prova de que foi avisado da sua necessidade e que se acordou no prazo para as realizar ou que tal prazo lhe foi fixado e não o observou, nos termos do artº 777º nº 2 do C. Civil.
Ora não vem demonstrado que a senhoria, a aqui autora, estivesse em mora.
Como tal, embora por fundamento diverso do invocado na sentença recorrida, também nesta parte o recurso não pode ter êxito.
Consequentemente, decide-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 14 de Fevereiro de 2006
António Luís Caldas Antas de Barros
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Alberto de Jesus Sobrinho