Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DEFEITOS
REPARAÇÕES URGENTES
II - Sendo as obras urgentes conhecidas de quem está obrigado à sua execução, impunha-se a este, obrigado a agir de boa-fé, a sua realização em tempo razoável, sob pena de incumprimento culposo, tornando lícito que o dono as realize, exigindo depois o respectivo pagamento dos encargos que assumiu.
CONDOMÍNIO DO PRÉDIO DA RUA .........., ... A ... E RUA .........., .. A ..., .........., .........., representado pelos seus administradores, intentou a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra B.........., Lda, com sede na Rua .........., ..., .........., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de Esc.2.200.000$00, correspondente ao montante que pagou com a realização de trabalhos de impermeabilização realizados no terraço ao nível do 1º andar, acrescida dos juros vincendos desde a citação até integral pagamento, à taxa legal; e a realizar ou mandar realizar, a expensas suas, em prazo não superior a 60 dias, os trabalhos necessários, conexos, ou que dos mesmos sejam consequência, destinados a eliminar as infiltrações de águas e humidades que se verificam para o interior das garagens, na cave do prédio em propriedade horizontal, sito na Rua .........., ... a ... e Rua .........., .. a ..., .........., no .......... . Em alternativa pede a condenação da ré, não realizando tais trabalhos, a expensas suas, pagar à autora a quantia que esta vier a despender na realização de tais trabalhos, cuja fixação relega para execução de sentença.
Para tanto alegou, em síntese:
- que a ré promoveu a construção e venda do prédio a que se referem os autos;
- que o mesmo tem vindo a apresentar defeitos de construção, que a autora pretende ver reparados e eliminados. Concretamente pretende ver eliminadas as infiltrações de água para o interior da cave, resultante da deficiente impermeabilização da respectiva cobertura, bem como ser indemnizada nos montantes que já pagou na obra de impermeabilização que realizou, necessária em face da urgência que a situação reclamava.
Citada a ré, contestou, alegando desde logo que o prédio foi construído no ano de 1990; que a entrega das zonas comuns ocorreu na altura da primeira reunião de condomínio em 19.11.1991, pelo que a denúncia dos defeitos devia ter sido feita no prazo de 30 dias, depois do seu conhecimento e dentro de seis meses após a entrega da coisa, tendo-se verificado caducidade do direito de acção, sendo que, mesmo que se entenda ser aplicável o prazo de um ano, tal como resulta da actual redacção do art. 916º do C.C., também esse prazo se mostra esgotado, pelo que o direito da autora há muito caducou.
Excepcionou ainda a falta de poderes da administração para a propositura da acção e finalmente defendeu-se por impugnação.
Deduziu pedido reconvencional contra o condomínio autor pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia Esc. 5.346.900$00, acrescido de juros de mora vencidos desde 01.01.200 até 23.10.2001 e vincendos até integral pagamento, alegando para tanto que de acordo com o que ficou decidido na Assembleia da Condóminos a ré efectuou determinados trabalhos orçamentados, que o condomínio autor ainda não lhe pagou.
Replicou o condomínio autor, defendendo-se das excepções invocadas dizendo que os defeitos de construção verificados, foram repetidamente denunciados à Ré, que sempre os reconheceu, pelo que afastada fica a excepção da caducidade invocada. Quanto à falta de poderes de representação, juntou acta da Assembleia Geral de Condóminos ratificando a sua actuação (acta de fls. 573 e ss.).
Relativamente ao pedido reconvencional, excepciona a ilegitimidade da Ré e pugna pela inadmissibilidade do mesmo, por falta dos fundamentos legais. Por cautela defende-se por impugnação.
Foi proferido despacho que não admitiu o pedido reconvencional.
Foi proferido despacho saneador, tendo sido conhecida de imediato a excepção da falta de personalidade judiciária, que foi julgada improcedente.
Foi feita a selecção da matéria de facto assente e a constitutiva da base instrutória que não sofreu reclamações.
Veio a realizar-se o julgamento, proferindo o Tribunal decisão da matéria de facto nos termos do despacho de fls.764 e segs., que não sofreu qualquer reparo, vindo a ser proferida sentença, nos termos da qual foi a presente acção julgada improcedente, sendo a Ré absolvida do pedido.
Inconformada com tal decisão, dela interpôs recurso o Condomínio A., oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
A – Deverão ser consideradas na Decisão os factos constantes dos documentos juntos com a Réplica e não impugnados pela Recorrida, nomeadamente os juntos sob o nº 1, 2 e 7;
B - Só a acção de anulação da compra e venda por simples erro é que está sujeita à caducidade cominada no artº 917º, do C. Civil e não já a acção de condenação do vendedor a eliminar os defeitos e reparar o imóvel vendido, circunstância em que é aplicável o artº 309º, do C. Civil;
C – Tendo em conta o curto prazo previsto no artº 917º, do C. Civil, a interpretação extensiva que resulta da sentença conduziria a uma injustificada disparidade entre o empreiteiro e vendedor profissional (favor venditoris), a este favorável, quando ao dono da obra assistia – e assiste – o direito a que alude o artº 1209º, do C. Civil;
D – É justa a garantia de 20 anos porque, é exigível uma construção sólida e durável, e quem vende um imóvel destinado à habitação deve garantir a sua solidez e adequação à satisfação dos interesses dos compradores;
E – O reconhecimento de que a Recorrida reconheceu a “existência das referidas deficiências”, mas também salvaguardou que “o assunto estava a ser tratado”, não traduz uma simples admissão genérica de um direito de crédito de natureza vaga, ambígua e sem contornos definidos, ao contrário do entendimento da Sentença em recurso;
F – Por acção do estatuído nos artsº 331º, nº 2, do C. Civil – e bem assim do artº 458º, do C. Civil – a caducidade deixou de actuar, tornando-se inoperante, tudo porque houve reconhecimento pela Recorrida, do direito de reparação que assiste à Recorrente;
G – A dona do edifício até que continue proprietária das fracções autónomas é comproprietária relativamente às partes comuns, só se desvinculando de tal circunstância no momento da venda de todas as respectivas fracções autónomas, e só a partir de tal momento se dando a “entrega” relevante.
H – O DL 267/94, de 25 de Outubro, que aditou um nº 3 ao artº 916º, do C. Civil, é lei interpretativa, de aplicação retroactiva, porque consagrou uma das correntes jurisprudenciais conflituantes quanto ao prazo para denúncia de defeito de prédio urbano.
I – Não estava a Recorrida convencida que o direito não seria exercido, nem isso resulta, quer da matéria de facto assente, quer das peças processuais que juntou, nem mesmo resulta que a Recorrida “orientou a sua vida com base em tal confiança”;
J – Para que houvesse abuso de direito – que não há – seria necessário que a conduta do Recorrente fosse no sentido de criar, razoavelmente, na Recorrida, uma expectativa factual, sólida, que poderia confiar na ausência de demanda judicial para reparação dos defeitos que sempre reconheceu, o que não sucedeu.
L – O Acórdão nº 743/96, do Tribunal Constitucional declarou a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma do artº 2º, do C. Civil, na parte em que atribui aos tribunais competência para fixar doutrina com força obrigatória geral, por violação do artº 115º, nº 5, da Constituição da Republica Portuguesa, sendo indispensável garantir às próprias partes, em qualquer instância, a possibilidade de impugnarem ou contraditarem a doutrina que no Assento faz vencimento.
M – Ao decidir como decidiu violou a Douta Sentença Recorrida o disposto aos artsº 2º, 236º, 309º, 331, nº 1 e 2, 914º, 916º, 917º, todos do C. Civil, e artº 115º, nº 5, da Constituição da Republica Portuguesa.
Termina no sentido da revogação da Sentença recorrida, e sua substituição por outra que julgue a acção procedente.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art.s 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC).
Na sentença recorrida foi considerada provada a seguinte factualidade:
1-A ré é uma sociedade que se dedica à promoção, construção e venda de imóveis, sendo quem promoveu a construção e a venda do imóvel sito na Rua ........., ... a ... e Rua .........., .. a ..., ........., no ..........;
2-Dá-se aqui por reproduzido o teor da acta da Assembleia de Condóminos realizada em 8.10.1996, junta a fls. 515 (documento n.º 63 junto com a contestação);
3-Dá-se aqui por reproduzido o teor da acta da Assembleia de Condóminos realizada em 17.01.2000, junta a fls. 517 e ss. (documento n.º 64 junto com a contestação);
4-A autora suportou obras de impermeabilização da cobertura as quais importaram em Esc.2.200.000$00;
5-A administração do condomínio existe desde 1991, tendo a primeira Assembleia de condóminos sido realizada em 19.11.1991, conforme acta junta a fls. 520 e ss. (documento n.º 63 junto com a contestação);
6-Pelo menos desde 24.09.1996, que o parecer junto a fls. 5 e ss. (documento 1 junto com a p.i.) é do conhecimento dos condóminos e da sua administração;
7-Sempre que chove, verifica-se abundante entrada de água para o interior do primeiro piso de garagens, sito na cave e para o estabelecimento comercial do rés-do-chão, com entrada pela Rua .........., degradando a estrutura da construção;
8-Tal deve-se à deficiente impermeabilização da respectivas coberturas, realizadas em terraço e terraço jardim;
9-E à deficiente concepção do revestimento da floreiras colocadas nos terraços;
10-E à deficiente forma como se encontram efectuadas as ligações entre as placas de cobertura e as paredes verticais do prédio;
11-E à forma deficientes como se encontram tecnicamente realizadas as dilatações verticais e horizontais;
12-E à forma como foram dimensionados os ralos de esgoto de água das floreiras e as grelhas de escoamento dos terraços;
13-É abundante a agua entrada na garagem evidenciada pela queda de pingas e de elementos sólidos sobre os automóveis aí aparcados;
14-E pela formação de aglomerações calcárias – pequenas estalactites – no tecto, nas zonas de junção das estruturas por onde a água se infiltra e cai em maior quantidade;
15-É abundante a entrada de água no estabelecimento comercial do rés-do-chão, onde se encontra instalado o estabelecimento “C..........”;
16-Os trabalhos necessários e adequados à eliminação das infiltrações de água no interior das garagens, consistem na intervenção ao nível do terraço e jardim que lhe servem de cobertura;
17-Nomeadamente para refazer a impermeabilização dos terraços, jardins e floreiras;
18-Para rectificar os drenos de água pluviais;
19-Para rectificar as juntas de dilatação das placas horizontais e verticais;
20-Para rectificar o caimento do terraço;
21-A administração do condomínio efectuou vistoria ao edifício para levantamento das deficiências ou vícios de construção, com o resultado constante do documento de fls. 528;
22-Tendo a ré procedido à sua reparação;
23-A ré começou a vender as fracções autónomas em 1990, tendo vendido a quase totalidade da fracções, nos anos de 1990 e 1993;
24-A ré reconheceu a existências das referidas deficiências;
25-Em 1999 foram celebradas duas escrituras de compra e venda;
26-Em Fevereiro de 1996 a ré era interessada em cerca de 25% das fracções;
27-Na 2ª sessão da 1ª Assembleia de Condóminos, o sócio gerente da ré Sr. D.........., no que se refere às infiltrações de água na garagem informou que o assunto estava a ser tratado;
28-Dá-se aqui por reproduzido o documento de fls. 562 e ss.
1 ª QUESTÃO
Antes do mais, para enquadramento da tarefa que se nos impõe, será necessário ter presente que a acção é instaurada contra a sociedade B.........., Lda na sua qualidade de promotora da construção e venda do imóvel em causa nos autos.
A acção tem dois momentos:
- um primeiro, o que se prende com a indemnização inerente obras com carácter urgente, de impermeabilização ao nível do primeiro andar, a cuja execução, mercê da inércia da Ré, se viu obrigada a realizar, cujo custo ascendeu a esc. 2.200.000$00;
- um segundo momento relacionado com o direito a que o A. (condomínio) se arroga de ver eliminadas as infiltrações de água para o interior das garagens.
Sustenta o recorrente, num primeiro momento das suas alegações, em reacção à decisão recorrida no tocante ao pedido de indemnização correspondente ao valor das obras realizadas pelo Condomínio Autor, que tais obras deveriam ter sido consideradas urgentes.
Alegou o demandante um conjunto de vícios de construção, cuja dimensão e gravidade foi sendo denunciada pelos condóminos e anteriores administrações à Ré, defeitos de construção que descreve nos artigos 7º e 8º da petição, tendo esta “com sucessivas evasivas conseguido protelar uma solução”, chegando ao ponto de, face à passividade da Ré e à urgência das obras, se ter visto o A. obrigado à sua realização, no que despendeu esc. 2.200.000$00, pretendendo ser ressarcida deste quantitativo.
A matéria de facto correspondente a esta questão foi vertida na base instrutória sob os nºs 1º e segs., e em espacial sob os nºs 9 a 11.
Considerou o Tribunal provados todos os invocados defeitos de construção, tal como resulta das respostas dadas aos quesitos 1º a 8º, considerando também demonstrado que é abundante a entrada de água no estabelecimento comercial do R/C, onde se encontra instalado o estabelecimento “C..........” (resposta ao quesito 9), mas não considerando provado o carácter urgente das obras de impermeabilização da cobertura, cujo custo assumido pelo A. ascendeu ao dito quantitativo de esc. 2.200.000$00, por isso, mercê da inexistência de urgência, denegando a peticionada indemnização.
Apreciando esta questão, que como veremos está intrinsecamente ligada a outras que também apreciaremos, diremos que, não obstante reconhecermos o enorme mérito da decisão recorrida, não podemos concordar com a inconcludência da alegada urgência a que a mesma chegou.
Antes do mais, convirá consignar que, em nosso entender, urgência não constitui um conceito de facto, não é uma realidade factual a respeito da qual o Tribunal deva exercer indagação, sendo sim uma conclusão a que se pode chegar através da demonstração de um conjunto de factos que a evidenciem.
A urgência da situação, tal como o A. alegou no artigo 11º da petição inicial não é uma realidade substantiva e palpável, sendo sim o juízo ou conceito de valor [No mesmo sentido o Ac. STJ de 4.11.2003, processo nº 04B1296, in www.dgsi.pt] que é possível fazer a respeito de uma determinada situação de facto, que nos permite concluir pela sua classificação ou qualificação como tal.
A urgência não é um facto material e concreto, revestindo-se in casu de carácter jurídico, sendo verdadeiramente um conceito de direito [Neste sentido o Ac. STJ de 28.11.96, in www.dgsi.pt], tanto quanto é certa a relevância que a doutrina e a jurisprudência atribuem ao carácter urgente das obras.
Assim, não obstante ter sido alegado pelo A., não carecia tal conceito de ser vertido no questionário, uma vez que a sua demonstração só pode ser extraída do conjunto de circunstâncias de facto, essas sim de quesitação indispensável, quer permitam o julgador concluir ou não pela sua verificação.
Não se deve perguntar se uma obra é urgente.
Deve sim ser perguntado porque é que uma obra é urgente, ou seja quais os factos que permitem a conclusão de que a realização dessa obra é urgente.
No caso vertente impunha-se ao tribunal tão-só averiguar da natureza das obras em causa, dos prejuízos da mesma resultantes, das circunstâncias específicas de lugar, tempo e modo, para aferir da dita urgência.
Como ensina Alberto dos Reis, “o juiz, ao organizar o questionário, deve evitar cuidadosamente que nele entrem noções, fórmulas, categorias, figuras ou conceitos jurídicos: deve inserir nos quesitos unicamente factos materiais e concretos... tudo o que sejam juízos de valor, induções, conclusões, raciocínios, valorações de facto, é actividade estranha e superior à simples actividade instrutória”.
Sendo a urgência um juízo de valor, e constituindo este matéria de direito, não deveria o mesmo ter sido vertido no questionário.
Tendo tal sucedido, sempre se imporia a sanção constante do art. 646º do CPCivil [Neste sentido o Ac. STJ de 4.12.1986, in BMJ 364º, 931].
Considera Pedro Romano Martinez [In Cumprimento Defeituoso em especial na Compra e Venda e na Empreitada, 1994, pág. 398] que “em casos de manifesta urgência, e para evitar maiores prejuízos, é admissível que o credor, directamente e sem intervenção do poder judicial, proceda às eliminações dos defeitos, exigindo depois as respectivas despesas”.
Também noutra sua obra [Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos de Compra e Venda e Empreitada, 2ª Edição, Almedina, 482 e 483], o mesmo Professor ensina: “Não é, porém, admissível que o dono da obra proceda, em administração directa à eliminação de defeitos ou à realização de nova obra, pois seria uma forma de auto-tutela não consentida na lei. Todavia, sendo urgente a reparação e não tendo o empreiteiro procedido atempadamente à eliminação, cabe ao dono da obra, com base nos princípios gerais, em particular a acção directa, proceder à reparação, exigindo o respectivo custo ao empreiteiro” [Neste sentido também vide: Ac. STJ de 25.11.2004, processo 04B3608, in www.dgsi.pt].
Sendo as obras urgentes conhecidas de quem está obrigado à sua execução, impunha-se a este, obrigado a agir de boa-fé [Vide Ac. STJ de 1.7.2003, processo nº 03A909, in www.dgsi.pt], a sua realização em tempo razoável [Ac. RP de 22.05.2003, processo nº 0332004, in www.dgsi.pt], sob pena de incumprimento culposo, tornando lícito que o dono as realize, exigindo depois o respectivo pagamento dos encargos que assumiu [Ac. STJ de 6.1.2000, processo 99B687, in www.dgsi.pt; também Ac. RP de 15.06.2001, processo nº 0121687, in www.dgsi.pt].
O facto de o Tribunal ter respondido “não provado” ao quesito onde integrara tal conceito, nada obsta, assim, a que concluamos que as obras em causa eram de facto urgentes.
Em nada obsta à verificação da urgência a atitude que os sujeitos implicados na realidade fáctica que a mesma envolve agirem ou não em conformidade com ela.
A urgência tem a ver com a natureza das deficiências e com as obras implicadas na sua eliminação.
Tem natureza objectiva, não dependendo de aspectos de ordem subjectiva, sendo portanto indiferente a maior ou menor passividade ou indiferença de uns e outros actores da situação concreta.
Se a eliminação das infiltrações era urgente em 1991 não deixou de ser urgente em 1996, 1998 ou 2001, pelo facto de a mesma ainda se verificar e nada se ter feito em relação à mesma.
(Esta situação faz-nos recordar a deterioração dos pilares da ponte Hintz Ribeiro de Castelo de Paiva, por acção das fortes correntes do Rio Douro, tendo-se constatado ser urgente a sua recuperação quando, 12 anos antes de a sua ruína se ter verificado, mergulhadores especializados tal constataram.
Nada se fez nesses 12 anos, mercê da incompetente inacção das entidades competentes, e nem por isso se desvaneceu, pelo contrário – aumentou, o carácter urgente de tais obras, a ponto de tal evidência ter resultado no fatídico acidente de 4 de Março de 2000.
Faz-nos também lembrar o Tribunal Judicial de Baião, em quadro não dramático, antes com contornos humorísticos, nos anos 70, onde chovia na sala de audiências, por vezes obrigando o Colectivo a desviar-se das águas, sendo obviamente urgente as obras de sua reparação, sendo que nunca as mesmas foram realizadas, nem por isso deixando de ser urgentes, até que, dezenas de anos depois o Tribunal foi demolido e construído um novo.)
Fechado este parêntesis, e regressando ao nosso caso, não temos dúvidas em afirmar que as obras de impermeabilização por forma a evitar que a loja “C..........” deixasse de ser inundada com as abundantes águas que nela entravam, eram claramente “urgentes”.
De facto, considerando os factos provados sob o nº 15 - É abundante a entrada de água no estabelecimento comercial do rés-do-chão, onde se encontra instalado o estabelecimento “C..........”, não restam dúvidas que as obras de impermeabilização necessárias à eliminação de tais infiltrações não podem deixar de ter natureza urgente, isto sob pena de a loja não poder ser utilizada de harmonia com o fim a que a mesma se destina.
Não é suposto que um estabelecimento comercial tenha infiltrações de água.
Não tendo ficado provado que tal estabelecimento tenha estado praticamente impedido de laborar, em consequência de tais infiltrações (ver resposta negativa ao quesito 10), diz-nos a experiência da vida que ficou o respectivo gozo inevitavelmente limitado, em especial nos momentos em que tais infiltrações se verificaram, sendo tal realidade ainda mais assinalável quando tais infiltrações se traduziam na abundância de água que penetrava no dito estabelecimento comercial.
Ficou aliás provado que sempre que chove, verifica-se abundante entrada de água para o interior do primeiro piso de garagens, sito na cave e para o estabelecimento comercial do R/C, com entrada pela Rua .........., degradando a estrutura da construção, tal se devendo à deficiente impermeabilização da respectivas coberturas, realizadas em terraço e terraço jardim (factos supra sob os nºs 7 e 8).
E em face disso, sendo urgente assegurar o gozo da loja ao seu legítimo dono, urgente era a realização de obras para tanto necessárias, ainda mais quando se trata de eliminar infiltrações de água, de onde resultam crescentes prejuízos, inevitáveis e crescentes não só para o negócio como também para a estrutura do prédio.
Assim, reconhecendo a Ré a existência das referidas deficiências (vide resposta ao quesito 22), impunha-se que a mesma procedesse à sua imediata eliminação, sob pena de incumprimento, incumprimento culposo que se verificou (art. 798º do CCivil), não restando outra alternativa ao A. se não ser ele próprio a realizar as obras, tendo o direito de ser indemnizado pelos prejuízos inerentes (art. 804º nº 1 e 805º nº 1).
Terá pois o A. direito a ser ressarcido pela Ré pelo montante por si despendido em tais obras, que ascendeu a esc. 2.200.000$00.
Aqui chegados, importará ter presente que esta situação de incumprimento por parte da Ré verifica-se em relação a todas as deficiências de construção em causa nestes autos, não apenas as deficiências que originam as infiltrações no estabelecimento comercial, como também as deficiências causadoras de infiltrações na garagem do condomínio, num e noutro caso de águas abundantes.
Para tal conclusão bastará lermos com atenção a matéria de facto provada, em especial sob o nº 7 (sempre que chove, verifica-se abundante entrada de água para o interior do primeiro piso de garagens, sito na cave e para o estabelecimento comercial do rés-do-chão, com entrada pela Rua .........., degradando a estrutura da construção), sob os nºs 8 a 14 (onde são descritas as deficiências causadoras de tais infiltrações) e sob o nº 24, relativa ao reconhecimento por parte da Ré de tais deficiências.
O reconhecimento das deficiências em causa encontra-se bem patente, desde logo na segunda sessão da primeira Assembleia de Condóminos, que ocorreu em 3 de Dezembro de 1991 (vide acta de fls. 505 e segs.), embora só com referência ás infiltrações nas garagens.
Ora, sendo as mesmas as deficiências causadoras de infiltrações num e noutro lado (estabelecimento comercial e garagens), tal implica que o reconhecimento de umas seja indissociável do reconhecimento das outras.
E se foi provado que umas são urgentes, também as outras o são claramente, por serem da mesma natureza e causarem o mesmo tipo de prejuízos, limitadores do uso da garagem e causadoras de deterioração da estrutura (vide factos 13 e 14 - queda de pingas e de elementos sólidos sobre os automóveis aí aparcados, e formação de aglomerações calcárias – pequenas estalactites – no tecto e nas zonas de junção das estruturas por onde a água se infiltra e cai em maior quantidade).
Assim, se a Ré incumpriu culposamente no seu dever de reparar as deficiências inerentes às infiltrações no estabelecimento comercial, implicitamente incumpriu na sua obrigação de reparação das deficiências causadoras de infiltrações na garagem, verificando-se tal incumprimento desde, pelo menos, Dezembro de 1991.
Umas e outras deficiências cumprirá à Ré reparar.
E, constatadas tais deficiências, de reparação urgente, a cargo da Ré, em nada obsta a esta obrigação o facto de as mesmas não constarem do documento de fls. 528, também relativo a deficiências do prédio, e a cuja reparação a Ré procedeu.
Repare-se que tal documento data de 10 de Novembro de 1992, menos de um ano depois de a Ré ter confessado a existência de infiltrações de água para as garagens, e ter dito que o “assunto estava a ser tratado”, assim reconhecendo a sua obrigação de reparação (deste assunto trataremos nós à frente).
Encontrando-se a Ré em mora, vedada está à mesma a possibilidade de se eximir ao pagamento das obras levadas a cabo pelo demandante para pôr termos às infiltrações na loja (questão acima analisada), bem como vedada está a arguição da excepção de caducidade do direito de o Condomínio A. exigir a reparação das deficiências inerentes às infiltrações na garagem.
Aliás, invocando a caducidade depois de reconhecer os defeitos de construção e a sua obrigação de reparar os mesmos, verifica-se uma situação de “venire contra factum proprium”, tornando-se ilegítima, por se traduzir em abuso de direito a invocação da caducidade da garantia [Neste sentido o Ac. RC de 28.6.94, in CJ 1994, 3º, 41; Ac. RL de 14.1.90, in CJ 1990, 3º, 112], sendo que a Ré assim procedeu.
Temos assim de concluir que merece procedência total a pretensão deduzida pelo A. nos presentes autos.
Estaria assim prejudicada a apreciação das demais questões vertidas na apelação sub judice.
2ª QUESTÃO
Contudo, mesmo que não se entenda que existe total identidade entre umas deficiências de construção e outras (causadoras de infiltrações na loja e na garagem), ambas exigindo a realização de obras urgentes, e daí plena identidade de tratamento de umas e outras, deverá proceder a pretensão do A., pela seguinte ordem de razões, agora relacionadas com a questão da caducidade.
A) Em relação às infiltrações na garagem e obras necessárias à sua reparação:
Também aqui temos uma leitura dos factos divergente daquela que muito doutamente foi feita pela Ex.ma Senhora Juíza que proferiu a sentença recorrida:
Foi considerado provado que “na segunda sessão da primeira Assembleia de Condóminos, o sócio gerente da Ré Sr. D.........., no que se refere às infiltrações de água na garagem, informou que o assunto estava ser tratado”.
Na óptica da decisão recorrida, tal conduta “não tem o efeito impeditivo da caducidade (previsto no art. 331 nº 2 do CCivil – parêntesis nosso), já que a ré se limita a reconhecer existência dos defeitos, mas sem reconhecer ser ela a responsável pela sua reparação, ou seja, sem reconhecer o direito do condomínio autor a vê-los reparados por si, vendedora, limitando-se a dizer vagamente “o assunto está a ser tratado”.
Na realidade não podemos deixar de discordar de tal interpretação que o tribunal recorrido faz da factualidade que acima deixámos sublinhada, pela seguinte ordem de razões:
- ao manifestar ter conhecimento das infiltrações da garagem e informando que o problema está a ser tratado, o dito senhor representante da Ré, que vendeu aos demais circunstantes da dita Assembleia as fracções autónomas e os espaços comuns, reconhece a existência das deficiências de construção e o direito que os seus interlocutores têm de ver tais deficiências reparadas, confessando ser a Sociedade B.........., Lda, que ali representa, a pessoa obrigada a tal reparação, dando a entender que tal reparação está em curso, quanto mais não seja na sua preparação.
- A afirmação de que o assunto está a ser tratado, vinda de quem vem, dadas as específicas responsabilidades que assume naquela reunião, não pode ter outra leitura – a de que a empresa representada reconhece a existência dos defeitos, e está a tratar do assunto, está a envidar esforços para ultrapassar a situação decorrente das deficiências em causa, tem em curso os mecanismos necessários a tal desiderato;
- Tal asserção não é vaga, genérica ou imprecisa, bem pelo contrário é concreta, precisa e inequívoca, tendo um contexto claro sob o ponto de vista intencional, chamando à sociedade representada a obrigação de satisfazer o direito de os presentes, a quem a mesma se dirige, verem resolvidas as deficiências do imóvel por si comprado;
- Com tal afirmação, o Sr. D.........., na qualidade de representante da sociedade aqui demandada, quis expressamente descansar os presentes quanto às preocupações ali transmitidas a respeito das infiltrações de água verificadas na garagem, como que pondo um ponto final na questão, aí pondo termo à discussão iniciada, e que sempre teria continuidade, e também concerteza outro desfecho, se o mesmo não assumisse, como assumiu, com a sua cordata e tranquilizante postura, a existência dos defeitos e a obrigação de os reparar;
- Tendo sido nesse sentido interpretada pelos declaratários, face às circunstâncias, a declaração negocial inserta de forma clara e bastante nas palavras do declarante D.......... (cfr. art. 236º nº 2 do CCivil);
- Seria até deselegante da parte dos presentes, exigir mais do que aquilo que o Sr. D.......... tão pronta e lucidamente esclareceu e assumiu, uma vez que de “pessoas de bem” se tratava, podendo e devendo confiar-se;
- Com tal tranquila afirmação, ficou aquele problema, ali, naquelas circunstâncias de tempo e lugar, definitivamente resolvido, não subsistindo mais dúvidas a esse respeito, tendo sido este o sentimento com que os todos os presentes, destinatários de tal declaração, pessoas cultas e honestas, abandonaram a dita reunião, não voltando a “tocar” no assunto, nem a tal sendo obrigadas.
Por todos estes motivos, na nossa perspectiva, tal conduta do legal representante da Ré constitui facto impeditivo da caducidade nos termos do art. 331º nº 2 do CCivil.
O reconhecimento a que se refere o nº 2 do art. 331º não é uma simples admissão genérica de um direito de crédito, mas um reconhecimento em concreto, preciso, sem ambiguidades, com valor idêntico ao do acto impeditivo, que torna desnecessária a sua exigência por meios judiciais. Deve tratar-se de um reconhecimento que torne o direito certo e faça as vezes de sentença [Neste sentido o Ac. RP de 25.6.87, in CJ 1987, 3º, 212; Ac. STJ de 8.1.1991, in BMJ 303º, 190].
Assim, ficou definitivamente vedado à Ré invocar a caducidade do direito do A. nos termos do art. 916º do CCivil.
Aliás, com acima dissemos, invocando Ré a caducidade depois de reconhecer os defeitos de construção e a sua obrigação de os reparar, agiu manifesta e ilegitimamente “contra factum proprium”, traduzindo-se em abuso de direito a invocação da caducidade da garantia [Neste sentido o Ac. RC de 28.6.94, in CJ 1994, 3º, 41; Ac. RL de 14.1.90, in CJ 1990, 3º, 112].
Pelo exposto, impedida a demandada, também por esta via, de invocar a caducidade em relação às deficiências de construção conducentes às infiltrações de água na garagem, e reconhecidas aquelas, face à matéria de facto provada, deverá proceder o direito nestes autos invocado pelo Condomínio A., impondo-se à Ré a realização dos trabalhos necessários à eliminação daquelas deficiências, como peticionado em B) de fls. 4 destes autos.
Não tendo sido posto em causa pela Ré o prazo de 60 dias para a sua execução, e não se nos afigurando tal prazo insuficiente para a realização das mesmas, antes parecendo um prazo adequado, tendo também em consideração que a pessoa que as terá de realizar (a Ré) é da arte, tendo a sua estrutura organizacional vocacionada para o efeito, será fixado o dito prazo de 60 dias.
Não sendo tais trabalhos realizados pela Ré, poderá o A. exigir o pagamento do montante que vier a despender na respectiva realização, cuja fixação se logrará em execução de sentença (cfr. art. 933º e segs. do CPCivil, em especial o art. 936º).
B) Em relação às infiltrações no estabelecimento comercial “C..........” e obras necessárias à sua reparação:
Sem pormos em causa a já por nós realizadas abordagem e decisão da questão, verificaremos que, mesmo que não entendessemos, como entendemos, que a situação de incumprimento da Ré verificada em relação a estas obras, de natureza urgente, desde 1991, legitima a sua efectivação pelo A., e faz “caducar” o direito de caducidade da Ré - (3ª QUESTÃO):
Como é sobejamente sabido o Dec. Lei nº 267/94 de 25 de Outubro, que entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 1995, veio alargar os prazos de denúncia insertos no nº 2 do art. 916º do CCivil, para “um e cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”.
A justificação deste alargamento dos prazos de denúncia do defeito quando o objecto da venda seja um imóvel, quer das alterações simultâneas do art. 1225º, é feita, no relatório do diploma, nos termos seguintes, já consignados na sentença recorrida:
"Verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária. bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vem determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transacções de imóveis.
Assim, se, por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor.
Na realidade trata-se de processo complexo no qual, relativamente a todos os interveniente o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida. E, numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa.
Ora, admitindo-se, face ao actual regime consagrado nos artigos 916º e segs. e 1224º e segs. do Cód. Civil, dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução – o que, aliás, vem sendo evidenciado pela jurisprudência dos tribunais superiores -, entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se reporta o art. 916º.
Acresce que a complexidade do contrato de empreitada, sempre subjacente ao desenvolvimento do mercado imobiliário, e a negligência verificada em inúmeros casos de construção, exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente”.
Resultam daqui claras preocupações de protecção do sector da construção civil, em especial subsector ligado à construção de “habitação”, com moralização do mesmo sob o ponto de vista da maior qualidade exigível aos respectivos actores do fenómeno construtivo, em especial aos adjudicatários e cadeia de subcontratação subsequente, promotores de construção e de venda, e bem assim de protecção do cidadão adquirente, como elo mais fraco do vínculo negocial, cuja qualidade de vida cada vez mais depende da qualidade da habitação, que, na maioria das vezes, com tanto esforço adquire, merecendo por isso ver alongados os prazos em que podem reagir quando aquela qualidade não foi cumprida.
A douta sentença recorrida socorreu-se da doutrina inserta no Assento 2/97, segundo o qual “a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto- Lei 267/94 de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no artigo 917º do Código Civil”.
Em relação a esta questão, existiam três correntes jurisprudenciais:
- Para uma, como a lei civil não refere expressamente o prazo da caducidade para o exercício do direito de reparação previsto o art. 914º no CCivil, tal lacuna deve ser suprida pela aplicação extensiva do art. 917, afastando-se qualquer aplicação das normas referentes ao contrato de empreitada.
Era maioritária esta orientação da jurisprudência [BMJ 292, pág.357; 298, pág. 300; 307, pág.257].
Esta corrente é defendida na Doutrina por Pires de Lima e Antunes Varela [Código Civil Anotado, e anotação ao artigo 917º], Calvão da Silva e Mota Pinto [O Direito, 121, pág. 292].
Para outra, entendendo que não se aplicariam, nem as disposições da venda de coisa defeituosa, nem as normas da empreitada, o prazo de caducidade seria o do art. 309º [BMJ 293, pág. 252].
Esta corrente é sustentada doutrinalmente por Moitinho de Almeida [Caducidade – Venda de Coisa Defeituosa, in Portugal Judiciário, ano V, nº 53].
Uma terceira propõe a aplicação do art. 1225º do CCivil [BMJ 326, pág. 472].
Esta encontra suporte doutrinal no Insigne Mestre Vaz Serra [Empreitada, in BMJ 146, pág. 107].
O referenciado Assento 2/97, sufragado pela decisão recorrida, foi uniformizador de Jurisprudência, pelo que tem de merecer o nosso acolhimento.
Em relação a esta questão, lançando mão do Ac. do Tribunal Constitucional de 21 de Novembro de 1996 [DR II de 14.2.1997, pág. 1947], diremos que a declaração de inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, operada pelo Ac. nº 743/96 do Tribunal Constitucional (DR I – A, de 18.7.1996), da norma do art. 2º do Código Civil, na parte em que atribui aos tribunais competência para fixar doutrina com força obrigatória geral, por violação do disposto no art. 115º nº 5 da Constituição, não obsta a que os assentos, entendidos como “jurisprudência qualificada”, obriguem os Juízes e os tribunais hierarquicamente subordinados àquele que os tenha emitido, mas não já os tribunais das outras ordens nem a comunidade em geral”.
Este entendimento tem hoje consagração expressa no nº 2 do art. 17º do Dec. Lei nº 329-A/95 de 12 de Dezembro, o que significa, em derradeira análise, que tanto os Tribunais Judiciais de 1ª Instância, como os Tribunais da Relação estão obrigados a aceitar a doutrina, quer dos anteriores assentos, quer dos Acórdãos uniformizadores de Jurisprudência, proferidos pelo Supremo Tribunal de Justiça, de tal modo que só nas causas que excedam a alçada da Relação é que perante o recurso interposto para o Supremo, poderá ser questionada a correspondente doutrina.
O recorrente, não obstante ser conhecedor desta realidade, entendeu por bem, questionar nas suas alegações e conclusões do recurso de apelação interposto para este Tribunal da Relação, a doutrina subjacente ao dito Assento nº 2/97.
Tê-lo-á feito, concerteza, em cumprimento de uma estratégia processual, eventualmente antevendo a necessidade de interpor recurso de revista para o STJ.
Respeitamos tal opção.
Porém, a nós, Juízes do Tribunal da Relação, não deixando de compreender e respeitar o mérito de outras soluções, designadamente da expendida pelo recorrente, muito adequada à longa duração que todos legitimamente exigimos dos imóveis que habitamos, e de que também nós fomos (e quiçá seremos) compradores, cumpre-nos observar a doutrina daquele Assento Uniformizador de Jurisprudência.
Aqui chegados, teremos de concluir que, sendo aplicável ao caso concreto o nº 3 do art. 916º do CCivil, e não tendo sido posto em causa pelo recorrente a posição assumida na sentença recorrida (ficando-nos assim vedado apreciar esta questão), segundo a qual se admite que quando aquele dispositivo legal “se refere à data da entrega tem de contar-se da data do último contrato de compra e venda das fracções do prédio em causa, constituído em propriedade horizontal, efectuada pela Ré, visto que estamos perante defeitos existentes numa parte comum”, entrega esta que, assim, só se verificou em 25 de Novembro de 1999, teremos de concluir que o exercício do direito pelo condomínio foi atempado.
Mantém-se pois a obrigação de a Ré pagar ao condomínio A. o preço das obras urgentes a que este teve de proceder para reparação das deficiências do prédio, mercê do incumprimento daquela.
4ª QUESTÃO
Cumpre-nos por fim apreciar a questão do abuso de direito, o “venire contra factum proprium” em que a douta sentença recorrida asseverou ter A. condomínio incorrido ao instaurar a presente acção.
Como claramente resulta das posições que já fomos assumindo neste Acórdão, também aqui não concordamos com a douta sentença recorrida.
De facto, renovando aqui os considerandos por nós feitos a respeito do incumprimento culposo por parte da Ré quanto à sua obrigação de reparação das deficiências de que tem conhecimento (1ª questão supra), quanto à verificação da situação inserta no art. 331º nº 2 do CCivil (2ª questão supra), fácil é intuir que, na nossa perspectiva, não existe o referenciado “venire contra factum proprium”.
De facto, esta acção mais não é do que o resultado da postura que a Ré sempre foi assumindo em relação à deficiências de construção, tendo delas conhecimento, admitindo-as, e chegando a prometer repará-las, mas nunca materializando a sua promessa, assim passando anos a fio sem que as ditas deficiências fossem reparadas com a urgência que as mesmas solicitavam, e ainda solicitam.
Tal inoperância culposa perpetrada pela Ré ao longo de tantos anos não legitima, de forma alguma, em nosso entender, que o cruzar de braços do condomínio tivesse de verificar-se a ponto de lhe ser retirado o direito de exigir judicialmente àquela a indemnização e a execução de obras nestes autos reclamadas.
O facto de o condomínio ter actuado com excessiva tolerância, talvez mesmo ingenuidade, deixando passar anos a fio sem fazer uma exigência solene à Ré, quiçá mediante a via judicial por que agora optou, não pode ter criado na demandada a convicção fundada de que o A. se manteria como tal no futuro, indefinidamente, como que lhe estando vedado adoptar conduta contrária, como a que veio a adoptar com a instauração deste pleito.
“A confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura” [Baptista Machado, in Tutela da Confiança e Venire Contra factum Proprium, RLJ 118º, pág. 171].
Aludindo à acta a cujo trecho o recorrente faz expressa alusão (acta de 30 de Junho de 1998), na realidade “o Sr. D.......... frisou a urgência na execução de obras no edifício [De harmonia com o entendimento que acima (na abordagem da 1ª questão) deixámos exposto, logo se lhe impunha a reparação de tais deficiências], nomeadamente em todos os terraços de cobertura, dado que a situação tem vindo a gravar-se causando prejuízos e incómodos em várias fracções”, só que o dito Senhor, representante legal da Ré ficou-se por aí, não vindo a ser expressamente interpelado ou advertido por quem quer que fosse no sentido da imediata realização de tais obras, nem ele próprio assumindo expressamente ser obrigação sua ou da Ré fazê-lo.
Nem tal interpelação, nem tal compromisso expresso da Ré, eram necessários, como acima deixámos evidenciado, para que tal obrigação existisse, se mantivesse e lhe cumprisse realizar, face à confessada urgência.
Antes pelo contrário, de tal acta ficou a constar que o Sr. D.......... fiscalizaria e acompanharia as obras, “por gentileza deste”, sendo as mesmas custeadas por quota suplementar a cobrar aos condóminos pela administração, que ficou autorizada a utilizar o fundo de reserva.
Em conclusão, as obras foram reconhecidas como urgentes pelo próprio D.........., que revelou muita preocupação na sua reparação a cargo do Condomínio, e enorme solicitude na sua fiscalização e acompanhamento de todos os trabalhos, de forma gratuita, o que foi reconhecido pela Assembleia de condóminos como um gesto de manifesta gentileza, “dando-lhe a assembleia um voto de confiança nessa matéria”.
O certo é que, quiçá mercê de tanta gentileza e quase louvor, ninguém de direito, nem ali nem em momento anterior ou posterior, até à instauração do presente pleito, interpelou a Ré para que esta procedesse à imediata execução de tais obras.
Houve pouca exigência por parte do A., é verdade, só que tal não pode alicerçar a criação de qualquer legítima expectativa na Ré, de não ser demandada judicialmente para cumprir aquilo a que tinha consciência estar obrigada.
Ora, tal omissão não justifica nem salva a omissão da Ré assumir a sua obrigação de reparar as deficiências de construção, por correspondência ao direito de que o Condomínio A. nunca abdicou, embora sempre se revelando excessivamente tolerante com a inacção e incumprimento daquela.
“Venire contra factum proprium” praticou a Ré, como vimos, ao deduzir a excepção de caducidade dos direitos que o A. nestes autos pretende fazer valer, sendo que esta pretensão é plenamente cumpridora dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, e pelo fim social e económico subjacente a tais direitos.
Em conclusão, no procedimento da apelação, será revogada a sentença recorrida, merecendo procedência a pretensão deduzida nos autos pelo A recorrente.
DECISÃO
Por todo o exposto, Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, em julgar procedente a apelação, revogando a decisão recorrida, e em sua substituição julgando a acção inteiramente procedente, e, em consequência:
Condenar a Ré B.........., Lda a:
- Pagar ao Condomínio A. a quantia de esc. 2.200.000$00 (a que corresponde € 10.973,55), correspondente ao montante já pago para realização de trabalhos de impermeabilização realizados no terraço ao nível do 1º andar, acrescida dos juros legais vencidos desde a citação e vincendos até integral pagamento;
- Realizar ou mandar realizar a expensas suas, em prazo não superior a 60 dias, os trabalhos necessários, conexos ou que dos mesmos sejam consequência, destinados a eliminar as infiltrações de águas e humidades que se verificam para o interior das garagens na cave do prédio em propriedade horizontal sito na Rua .........., ... a ... e Rua .........., .. a ..., .........., ...........;
- Em alternativa, não realizando tais trabalhos a expensas suas, a pagar ao A. a quantia que esta vier a despender na realização de tais trabalhos, cuja fixação se relega para execução de sentença.
Custas pela recorrida.
Porto, 3 de Fevereiro de 2005
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha