Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CLASSIFICAÇÃO DO SOLO
JUSTA INDEMNIZAÇÃO
II – Se a parcela expropriada se encontrava, à data da DUP, inserida em zona de protecção “non aedificandi” e se a parcela em causa correspondia à totalidade do prédio ou se a parte remanescente do prédio não tinha área suficiente para permitir qualquer construção, é manifesto que o solo tem de ser avaliado como “solo para outros fins”, na medida em que, não tendo qualquer aptidão construtiva, nenhum comprador prudente e avisado, em situação normal de mercado, pagaria por esse solo (onde nada poderia edificar) o valor que, no mercado, correspondia a um “solo apto para construção”.
III – Todavia, se a parcela situada em zona de protecção “non aedificandi” fazia parte de um prédio onde era possível implantar (na área remanescente e situada fora daquela zona de protecção) um determinado edifício, o solo correspondente à referida zona de protecção seria pago, em condições normais de mercado, como “solo apto para construção”, já que, apesar de não ser possível proceder, aí, a qualquer construção, essa área não só condicionaria o tipo de construção possível na área remanescente, como poderia ser utilizada como área não coberta – eventualmente, logradouro – do edifício a implantar na parte restante do prédio.
IV – Neste último caso, não seria justa – porque seria desproporcionada face ao real valor de mercado – a atribuição de uma indemnização baseada na utilização desse solo para outros fins que não a construção.
Apelação nº 4062/08-3
Tribunal recorrido: .º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Paredes (processo nº …./06.4TBPRD).
Relatora: Maria Catarina Gonçalves
Juízes Adjuntos: Dr. Cândido Lemos e Dr. Pinto de Almeida.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
Nos presentes autos de expropriação em que é expropriante EP – Estradas de Portugal, E.P.E. e expropriada, B………., Ldª, ambas as partes interpuseram recurso da decisão arbitral que fixou em 92.000,00€ a indemnização devida à expropriada pela parcela nº 223, com a área de 462 m2.
Alegou a expropriada que:
• O prédio de onde é destacada a parcela tem a área de 1.736 m2 e a parte sobrante é de 1.274 m2;
• O prédio donde a parcela se destaca situa-se, segundo o Plano Director Municipal de Paredes, numa zona de ocupação urbana de média densidade – zona de expansão de aglomerados – pelo que a parcela tem que ser avaliada em função da sua capacidade construtiva;
• O índice de ocupação possível é de 1m2/m2;
• O prédio está dotado de acesso pavimentado, passeios, rede de abastecimento domiciliário de água, rede de distribuição de energia eléctrica e rede telefónica;
• Assim, o custo da construção possível seria de 1.736 x 600,00€/ = 1.041.600,00€;
• Aplicando-se o índice fundiário de 16,5 nos termos do disposto no art. 26º do Código das Expropriações, o valor do terreno seria de 171.864,00€;
• A parcela sobrante fica completamente desvalorizada, pelo que a justa indemnização é a que corresponde ao valor total do prédio;
• Assim, conclui, a indemnização deve ser fixada em 1.041.600,00€, actualizável de acordo com o disposto no art. 24º do Código das Expropriações.
Alegou a expropriante que:
• O valor fixado pelos árbitros deverá ser corrigido em função da área da parcela expropriada que, de acordo com a vistoria “ad perpetuam rei memoriam”, é de 462 m2;
• A parcela expropriada situa-se em zona “non aedificandi” por confinar com a EN … e, como tal, não possuía capacidades construtivas, devendo ser classificado como “solo para outros fins”;
• Foi admitido pela expropriante, em sede de projecto, a possibilidade de utilização do terreno noutras actividades, tendo sido avaliado à razão de 40,00€/m2;
• As benfeitorias não deverão ser contabilizadas porquanto as árvores existentes na parcela foram retiradas pelos expropriados e o muro não possui qualquer valor económico;
• Não ocorre desvalorização da parte sobrante, pois mantém os mesmos cómodos que possuía antes da expropriação;
• Assim, conclui, a justa indemnização não deverá exceder o montante de 18.480,00€.
Foi realizada a avaliação e, após alegações das partes, foi proferida sentença que, julgando improcedente o recurso interposto pela expropriante e parcialmente procedente o recurso interposto pela expropriada, fixou a indemnização em 101.833,38€, valor esse a actualizar desde a declaração de utilidade pública – 12/11/2003 – até à data da decisão final, de acordo com índice de preços no consumidor, na região Norte.
Não se conformando com tal decisão, dela recorreu a expropriante, formulando as seguintes conclusões:
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A expropriada apresentou contra-alegações, onde formula as seguintes conclusões:
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II.
Questões a resolver:
Atendendo às conclusões das alegações da recorrente – pelas quais se define o objecto e delimita o âmbito do recurso – são as seguintes as questões a apreciar e decidir:
A) Saber se o solo da parcela expropriada deve ser classificado, para efeitos de avaliação, como solo “apto para construção” ou como “solo apto para outros fins”;
B) Na eventualidade de o solo ser classificado como “solo apto para construção”, qual o índice de construção a considerar;
C) Saber se há ou não lugar a indemnização por desvalorização da parte sobrante e determinar a eventual medida dessa indemnização.
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III.
Matéria de facto considerada na sentença recorrida:
a) Por despacho de 12 de Novembro de 2003 do Sr. Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no D.R. nº 280, II Série, de 04/12/2003, foi declarada a utilidade pública e atribuído carácter de urgência à expropriação da parcela de terreno, a seguir identificada, por ser indispensável à execução da obra da concessão SCUT do Grande Porto – A 42-IC 25 e, consequentemente, autorizada a posse administrativa sobre a parcela nº 233, com a área de 462 m2, a destacar de um prédio, sito na freguesia de………., concelho de Paredes, inscrito na matriz predial sob o art. 736º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1241 ………. .
b) O prédio tem a área de 1.736 m2 e confronta, a norte e sul, com Estrada Nacional …, a nascente com C………. e outros e do poente com D………. .
c) A parcela a expropriar tem uma configuração triangular, com frente para a EN … e confronta, do norte e sul, com Estrada Nacional …, do nascente com C………. e outros e do poente com o próprio.
d) A parcela confronta com a EN …, na extensão de cerca de 90 m.
e) A EN … é uma via betuminosa, dispõe de rede de abastecimento domiciliário de água, rede de distribuição de energia eléctrica e telefónica.
f) A norte do terreno, a cerca de 30m, existe um edifício habitacional de rés-do-chão (lojas) e dois pisos habitacionais.
g) A parcela apresenta a nascente um muro de vedação de pedra seca feita à mão, semi-destruído, em média com 0,30m de altura e um comprimento aproximado de 65m.
h) O Plano Director Municipal (PDM) do concelho de Paredes, ratificado pelo Governo antes da DUP, classifica a zona onde se insere a parcela a expropriar como “Zona de Ocupação Urbana Média Densidade/Zona de Expansão de Aglomerados”.
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IV.
Apreciemos, pois, as questões colocadas.
A)
À data da publicação no Diário da República da declaração de utilidade pública, vigorava o Cód. das Expropriações aprovado pela Lei nº 168/99 de 18/09 pelo que é esta a lei aplicável ao caso dos autos, pertencendo a este diploma as normas legais infra indicadas sem menção de origem.
O direito a receber uma justa indemnização pela expropriação por utilidade pública de quaisquer bens ou direitos encontra-se consagrado na Constituição e é concretizado no art.º 23º do Cód. das Expropriações, onde se determina que a justa indemnização visa ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação e que corresponde ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
Conforme dispõe o art. 25º, para efeitos de cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em solo apto para a construção e solo para outros fins.
A sentença recorrida classificou a parcela expropriada como “solo apto para construção”.
A recorrente discorda dessa classificação, alegando que o solo não pode ser considerado apto para construção, dada a circunstância de a parcela se situar em zona sujeita à servidão “non aedificandi” imposta pela estrada nacional … .
Apreciemos, pois, essa questão.
Dispõe o nº 2 do citado art. 25º:
“Considera-se solo apto para construção:
a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o nº 5 do artigo 10º”.
E, dispõe o nº 3 da mesma disposição legal:
“Considera-se solo apto para outros fins o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior”.
Como resulta da matéria de facto, a parcela confronta com a EN ..., que é uma via betuminosa e dispõe de rede de abastecimento domiciliário de água, rede de distribuição de energia eléctrica e telefónica, sendo que o Plano Director Municipal (PDM) do concelho de Paredes, ratificado pelo Governo antes da DUP, classifica a zona onde se insere a parcela a expropriar como “Zona de Ocupação Urbana Média Densidade/Zona de Expansão de Aglomerados” e sendo certo ainda que, a norte do terreno, a cerca de 30m, existe um edifício habitacional de rés-do-chão (lojas) e dois pisos habitacionais.
Por força desses factos e por se verificarem as circunstâncias previstas no citado art. 25º nº 2, a sentença recorrida classificou o solo com apto para tal construção.
Igual classificação havia sido efectuada pelos cinco peritos nomeados (incluindo o perito da expropriante) e pelos árbitros.
Perante a matéria de facto supra mencionada, afigura-se-nos inquestionável que o solo em causa nos autos encontra-se na situação prevista no citado art. 25º nº 2 alínea b), na medida em que, dispondo de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior (sendo certo que não é feita qualquer referência à existência de saneamento), integra-se em núcleo urbano existente.
Assim, e numa interpretação literal e isolada do preceito em causa, o referido solo teria que ser considerado como “solo apto para construção”.
Mas será assim? Ou seja, a verificação de uma das circunstâncias previstas na citada disposição determina, necessária e automaticamente, a classificação do solo como “apto para construção”?
A recorrente entende que não, referindo, designadamente, que tal interpretação determinaria a inconstitucionalidade da norma por violação do princípio da justa indemnização e do princípio da igualdade, consagrados nos arts. 62º nº 2 e 13º da Constituição da República Portuguesa (doravante designada por CRP).
E, neste ponto, ter-se-á que reconhecer alguma razão à recorrente.
De facto, a citada norma tem que ser lida e interpretada em conjugação com os demais preceitos que regulam a fixação da indemnização devida pela expropriação e, designadamente, com as normas constitucionais referentes a essa matéria.
Dispõe o art. 62º nº 2 da CRP que “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”.
Todavia, embora determine que a indemnização há-de ser “justa”, a CRP não estabelece o critério que deve ser adoptado para alcançar a justa medida dessa indemnização.
Tal critério deverá, pois, ser encontrado nas demais disposições legais que regulam essa matéria, sendo certo, porém, que “…os critérios definidos por lei têm de respeitar os princípios materiais da Constituição (igualdade, proporcionalidade), não podendo conduzir a indemnizações irrisórias ou manifestamente desproporcionadas à perda do bem requisitado ou expropriado” – cfr. Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, 3ª edição revista, pág. 336.
Com efeito, a indemnização só será justa, se conseguir ressarcir o expropriado do prejuízo que efectivamente sofreu; tal indemnização não pode ser de montante tão reduzido que a torne irrisória, mas também não pode ser desproporcionada à perda do bem expropriado. Por outro lado, a indemnização a pagar ao expropriado deverá ter em vista e realizar a igualdade dos expropriados entre si e a igualdade destes com os não expropriados. A fixação da indemnização deverá, pois, observar os princípios de igualdade e de proporcionalidade de forma a concretizar aquele princípio de justiça que deverá estar subjacente ao “quantum” da indemnização a pagar ao expropriado.
Ao definir – no citado art. 25º – “solo apto para construção”, o legislador não adoptou um critério abstracto de aptidão edificatória (já que, abstracta ou teoricamente, todo o solo é passível de edificação urbana), mas sim um critério concreto de potencialidade edificativa assente em elementos certos e objectivos (os enumerados nas diversas alíneas do nº 2 da citada norma) cuja existência aponta para uma efectiva potencialidade edificativa.
Todavia, tal disposição legal tem que ser lida e interpretada em conjugação com os princípios constitucionalmente impostos (igualdade e proporcionalidade) e com as demais disposições legais que regulam essa matéria e, designadamente, o art. 23º do Código das Expropriações.
Com efeito, e como resulta dos nºs 1 e 5 desta disposição legal, a justa indemnização há-de corresponder ao valor real e corrente do bem expropriado, numa situação normal de mercado, de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
Sendo este o critério básico e orientador na fixação da justa indemnização, os critérios concretos que estão estabelecidos no citado art. 25º só poderão ser aplicados se e na medida em que, através deles, for possível chegar ao valor real e corrente do bem, numa situação normal de mercado e atendendo ao seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal.
Embora se considere que a existência, em concreto, de alguma das situações enunciadas pelo citado art. 25º nº 2 é o mínimo exigível para que possa afirmar-se a existência de uma efectiva e real potencialidade edificativa, situações existem em que, não obstante a verificação de alguma das situações ali previstas, tal potencialidade edificativa não existe na realidade, porquanto a construção não é possível nem existe qualquer expectativa razoável de tal construção vir a ser possível (é o caso, por exemplo, dos solos integrados na RAN).
Ora, o cálculo do montante indemnizatório com base numa potencialidade edificativa que o terreno não tem (porque, apesar de se encontrar nalgumas das situações previstas no citado art. 25º nº 2, não é possível a construção), nunca poderia conduzir a uma indemnização justa.
Com efeito, uma indemnização fixada nesses termos seria desproporcionada relativamente ao valor do bem, na medida em que seria superior ao seu valor real e corrente, numa situação normal de mercado, sendo evidente que nenhum comprador prudente e avisado pagaria por tal terreno (onde não é possível a construção) o mesmo valor que estaria disposto a pagar por um terreno que está efectivamente destinado a construção.
Tal indemnização violaria o princípio da igualdade na medida em que redundaria num tratamento desigual do expropriado relativamente a outros expropriados e relativamente a não expropriados que, em condições normais de mercado, não conseguiriam obter o mesmo valor por um terreno na mesma situação.
Daí que o Tribunal Constitucional já tenha julgado inconstitucional, por violação do princípio da igualdade, consagrado no artigo 13° da Constituição, as normas contidas no n° 1 do artigo 23° e no n° 1 do artigo 26° do Código das Expropriações (1999), quando interpretadas no sentido de incluir na classificação de “solo apto para a construção” e, consequentemente, de como tal indemnizar, o solo, integrado na Reserva Agrícola Nacional, expropriado para implantação de vias de comunicação – cfr. o acórdão nº 275/04, disponível em http://www.tribunalconstitucional.pt.
Conclui-se, pois, que a classificação de um solo como “solo apto para construção”, para efeitos de fixação da justa indemnização, não decorre, necessária e automaticamente, da verificação das situações previstas no citado art. 25º nº 2, não podendo ser assim classificado um terreno que, embora se encontre naquela situação, não tem, na realidade, qualquer potencialidade edificativa devido à impossibilidade – decorrente das leis e regulamentos em vigor – de nele proceder a qualquer construção.
Como se refere no acórdão da Relação do Porto de 29/05/2008, nº convencional JTRP00041471, http://www.dgsi.pt, “se por lei ou regulamento se limita a capacidade construtiva, não pode essa limitação deixar de ser atendida, só sendo de afastar quando, perante as circunstâncias concretas do caso, as condições e características de determinado bem expropriado, ainda que afectado por essas limitações, permitam afirmar-lhe “uma muito próxima, ou efectiva, potencialidade edificativa, o que não sucede “quando a potencialidade edificativa seja uma simples possibilidade abstracta, sem qualquer concretização nos planos municipais de ordenamento, num alvará de loteamento, ou numa licença de construção… Só devem avaliar-se os solos como aptos para construção quando, do ponto de vista físico e legal, é possível e admissível construir nesses terrenos, sem ficcionar uma potencialidade que os mesmos não têm nem podem ter nem se perspectiva, como possibilidade próxima ou imediata, que a possam vir a ter”.
Temos, pois, como assente que não pode ser classificado como “apto para construção” um terreno em que, de acordo com as leis e regulamentos em vigor, não é permitida a construção e relativamente ao qual não existe qualquer expectativa legítima e concreta de tal construção vir a ser autorizada, ainda que tal terreno se encontre nas situações previstas no art. 25º nº 2 do CE.
A não ser assim, chegar-se-ia a um valor indemnizatório que não é justo porque, não correspondendo ao valor real e corrente do bem no mercado, é desproporcionado relativamente ao valor do bem.
Feitas estas considerações, regressemos ao caso “sub-judice”, de forma a saber se o terreno aqui em causa podia ou não ser classificado como “solo apto para construção” (como fizeram os árbitros, todos os peritos e a decisão recorrida).
A recorrente alega que não, na medida em que a parcela expropriada estava sujeita, à data da DUP, à servidão “non aedificandi” imposta pela estrada nacional.
Como resulta da matéria de facto, a parcela expropriada confrontava com a EN …, na extensão de cerca de 90 m. Assim, e como é, aliás, referido pelos peritos, estava sujeita a servidão “non aedificandi” imposta pelo art. 8º, alínea d) do Dec. Lei nº 13/71 de 23/01 (aplicável por força do disposto no art. 15º do Dec. Lei 13/94 de 15/01, na medida em que a EN … não consta do Plano Rodoviário Nacional).
Dispõe a referida norma que:
“É proibida a construção, estabelecimento, implantação ou produção de:
(…)
d) – edifícios a menos de 20m, 15m, 12m ou 10m do limite da plataforma da estrada, consoante esta for, respectivamente, internacional, de 1ª, 2ª ou 3ª classes ou dentro da zona de visibilidade”.
É certo, pois, que, na zona “non aedificandi” não é permitida a construção de qualquer edifício.
Mas isso não basta para concluir que a parcela expropriada não pode ser avaliada como “solo apto para construção”.
É que, para esse efeito, a parcela expropriada não pode ser vista isoladamente, mas sim em conjunto com o prédio do qual fazia parte, na medida em que a área da zona “non aedificandi” – apesar de não consentir qualquer construção – pode condicionar a possibilidade de edificação e o índice de construção na parte restante do prédio.
A construção possível, em determinado prédio, depende da respectiva área e, para este efeito, deve ser considerada também a área da zona “non aedificandi”.
De facto, a servidão “non aedificandi” não anula, só por si, o valor económico do solo enquanto “apto para construção” já que, apesar de não ser possível a efectiva construção nessa zona, essa área pode ser utilizada como apoio à construção a efectuar na parte restante do prédio e, designadamente, como logradouro (é, aliás, o próprio perito da expropriante quem afirma que “…a servidão “non aedificandi” não anula completamente o valor económico visto ser possível a sua utilização para outros usos nada impedindo que a área abrangida pela servidão tenha de ser obrigatoriamente área coberta).
Fazendo apelo ao critério de justiça acima mencionado e que, como se referiu, é orientado pelos princípios constitucionais de proporcionalidade e igualdade, dir-se-á que:
• Se a parcela expropriada se encontrava, à data da DUP, inserida em zona de protecção “non aedificandi” e se a parcela em causa correspondia à totalidade do prédio ou se a parte remanescente do prédio não tinha área suficiente para permitir qualquer construção, é manifesto que o solo tem de ser avaliado como “solo para outros fins”, na medida em que, não tendo qualquer aptidão construtiva, nenhum comprador prudente e avisado, em situação normal de mercado, pagaria por esse solo (onde nada poderia edificar) o valor que, no mercado, correspondia a um solo apto a construção;
• Todavia, se a parcela situada em zona de protecção “non aedificandi” fazia parte de um prédio onde era possível implantar (na área remanescente e situada fora daquela zona de protecção) um determinado edifício, afigura-se-nos inquestionável que o solo correspondente à referida zona de protecção seria pago, em condições normais de mercado, como solo “apto para construção” já que, apesar de não ser possível proceder aí a qualquer construção, essa área, não só condicionaria o tipo de construção possível na área remanescente, como poderia ser utilizada como área não coberta – eventualmente, logradouro – do edifício a implantar na parte restante do prédio.
• E, neste último caso, não seria justa – porque seria desproporcionada face ao real valor de mercado – a atribuição de uma indemnização baseada na utilização desse solo para outros fins que não a construção.
A justa indemnização há-de corresponder ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração da utilidade pública (art. 23º nº 1 do CE). Todavia, a determinação do destino efectivo ou possível do bem, numa utilização económica normal, tem que ser reportada ao bem, na sua totalidade, e não apenas à concreta parte desse bem que foi objecto de expropriação.
De facto, a parcela expropriada, vista isoladamente, pode não ter qualquer capacidade construtiva (até porque, muitas vezes, a pequena área expropriada não comporta a possibilidade de qualquer construção) e, como tal, o seu destino efectivo ou possível nunca poderia ser a construção.
Isso não significa, porém, que deva ser avaliada como “solo para outros fins”.
A justa indemnização visa ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação e, para esse efeito, terá que ser determinado o valor que o solo tinha antes da expropriação.
Assim, se a parcela expropriada estava integrada num prédio com aptidão construtiva e se, por força desse facto, tinha o valor correspondente ao de um solo “apto para construção”, não pode vir a ser indemnizada por valor inferior, ainda que tenha perdido tal aptidão construtiva pela circunstância de ter sido separada (por via da expropriação) do prédio do qual fazia parte e por não ter, por si só, capacidade edificativa.
Ora, os árbitros e os peritos entenderam, por unanimidade, que, não obstante a existência da servidão “non aedificandi” que era imposta pela E.N. …, o prédio tinha capacidade construtiva (embora não exista unanimidade dos peritos, no que respeita ao tipo de construção possível e índice de ocupação) e nada permite afastar tal conclusão.
Assim, ainda que a parcela expropriada não tenha, só por si, qualquer capacidade construtiva (por estar inserida em zona “non aedificandi”), o certo é que, antes da expropriação, fazia parte de um prédio que tinha tais potencialidades e, podendo aquela área condicionar o tipo de construção a efectuar no prédio e podendo constituir área não coberta (apoio ou logradouro) do edifício ou edifícios a implantar na parte remanescente do prédio, deverá ser classificada como “solo apto para construção”, sendo certo que se encontra na situação prevista no citado art. 25º nº 2.
Importa, porém, ressalvar – à luz das considerações supra efectuadas – a área de 52 m2 que se situava do lado nascente da E.N. … e que, à data da DUP, já se encontrava separada fisicamente da parte restante do prédio pela referida estrada nacional.
Essa área – igualmente expropriada – encontrava-se integralmente abrangida pela servidão “non aedificandi”, sendo certo que a largura máxima dessa faixa não ultrapassava os 2 metros (cfr. vistoria “ad perpetuam rei memoriam”).
Essa área não consentia, obviamente, qualquer construção e, estando separada fisicamente da parte restante do prédio, dificilmente poderia condicionar o tipo de construção a efectuar na parte do prédio que se situava a poente da estrada e dificilmente poderia ser utilizada como área de apoio à construção a efectuar do outro lado da estrada.
Assim, e no que toca a esta parcela, nenhuma justificação existe para que seja avaliada como “solo apto para construção”, sendo certo que, na realidade, não tinha qualquer aptidão para esse efeito.
Nestes termos, a parcela situada a poente da estrada – com a área de 410 m2 – deverá ser avaliada como solo apto para construção e a parcela situada a nascente – com a área de 52 m2 – deverá ser avaliada como solo apto para outros fins.
B)
Insurge-se ainda a recorrente contra a aplicação do índice máximo de construção previsto no PDM, alegando que nem sequer seria exequível o índice de 0,8m2/m2, proposto pelo seu perito.
A sentença recorrida considerou aplicável o índice máximo previsto no PDM, em conformidade com o laudo maioritário dos peritos.
Consideraram os árbitros que, de acordo com o PDM, a parcela expropriada situa-se em aglomerado de 3º nível, com o índice de ocupação (média densidade) de 1m2/m2, tendo aplicado, no cálculo da indemnização, o referido índice.
Os peritos consideraram também, por unanimidade, que o PDM classifica aquela zona como Zona de Ocupação Urbana Média Densidade – Zona de Expansão de Aglomerados e considera para aquela zona e para aglomerado de 3º nível e de média densidade um índice de ocupação de solo de 1m2/m2, esclarecendo ainda que esse foi o índice utilizado no prédio de construção recente e situado a cerca de 30m da parcela.
Consideremos, pois, que o índice máximo de ocupação do solo para aquela zona é, segundo o PDM, de 1m2/m2 (até porque a recorrente não põe isso em causa).
A questão que aqui se coloca consiste em saber se a aplicação do índice máximo previsto era ou não possível ou exequível no prédio aqui em causa.
Os peritos do Tribunal e o perito da expropriada entenderam que sim e procederam ao cálculo da indemnização com base na aplicação desse índice (tal como haviam feito os árbitros).
O perito da expropriante considerou que a aplicação do índice máximo (1m2/m2) não era possível, atendendo à forma irregular do terreno sobrante, à caracterização das construções na envolvente, à imposição de alinhamentos de fachadas e cérceas, às cedências de áreas para espaços públicos e à classificação do Regulamento do Plano Director Municipal de Paredes.
Com base nessas circunstâncias, concluiu que a área de implantação possível era de 500,00 m2; considerando que, segundo o PDM (cfr. art. 15º), poderiam ser construídos três pisos (rés-do-chão mais dois pisos), obter-se-ia a área total de 1.500 m2 e, consequentemente, um índice de ocupação de 0,86m2/m2.
E, não obstante os esclarecimentos que, oportunamente, foram solicitados pela expropriante, os peritos insistiram na possibilidade de aplicação dos índices que haviam considerado nos respectivos relatórios (cfr. esclarecimentos prestados a fls. 211 a 213 e 227), reafirmando que eram perfeitamente exequíveis.
Vamos considerar aqui apenas a parte do prédio que se situava a poente da E.N. … (com a área de 1684 m2) já que a parte que se situava a nascente (com a área de 52 m2) não tinha, como acima se referiu, aptidão construtiva.
Conforme supra se mencionou, a parcela expropriada confrontava com a EN … e estava, por isso, sujeita a servidão “non aedificandi” imposta pelo art. 8º, alínea d) do Dec. Lei nº 13/71 de 23/01 (aplicável por força do disposto no art. 15º do Dec. Lei 13/94 de 15/01, na medida em que a EN … não constava do Plano Rodoviário Nacional).
Como resulta da citada disposição legal e estando em causa uma estrada de 3ª classe, tal servidão “non aedificandi” era de 10m a contar do limite da plataforma da estrada.
Considerando que a parcela expropriada confrontava com a EN …, na extensão de cerca de 90 m, a servidão “non aedificandi” abrangeria uma área de 900 m2 (tal como referem os peritos do tribunal e da expropriada, a fls. 212).
Impõe-se aqui referir que não existe qualquer elemento que apoie a área de 1200 m2 que o perito da expropriante indica como sendo a que corresponde à área da referida servidão (aliás, o referido perito indica essa área, em termos aproximados e sem apoio em quaisquer elementos concretos). Ao que parece resultar dos esclarecimentos prestados a fls. 227, aquela área ter-se-á baseado na circunstância de o referido perito ter considerado os limites da servidão que são impostos pelo Dec. Lei 13/94.
Certo é, porém, que, como já se referiu, a servidão inerente à E.N. … regia-se pelo disposto no art. 8º, alínea d) do Dec. Lei nº 13/71 de 23/01 (aplicável por força do disposto no art. 15º do Dec. Lei 13/94 de 15/01, na medida em que a EN … não constava do Plano Rodoviário Nacional) e, como tal, abrangia 10m a contar do limite da plataforma da estrada.
Deverá, pois, considerar-se que a servidão “non aedificandi” abrangia uma área de 900 m2.
Sendo certo que a parte do prédio situada a poente da estrada tinha a área de 1.684 m2, a área não abrangida pela servidão era de 784m2.
Era, pois, essa a área onde poderia ser implantado um edifício em três pisos (conforme previsto no PDM).
Aplicando o índice máximo de construção previsto no PDM (1m2/m2) à área total do prédio situada a poente (1.684 m2) e sendo certo que a construção poderia ser repartida por três pisos, obtém-se uma área de implantação de 561,33 m2.
Assim, a área do prédio não abrangida pela servidão (784m2) era suficiente para albergar um edifício com uma área de implantação de 561,33 m2, edifício esse que corresponde ao resultado da aplicação do índice máximo de construção previsto no PDM.
Naturalmente que essa circunstância é, só por si, insuficiente para concluir que tal edifício (resultante da aplicação do índice máximo de construção) podia ali ser construído já que existem outros elementos a considerar, designadamente os afastamentos relativamente à via pública e entre fachadas e os alinhamentos de fachadas e cérceas, impostos pelos arts. 13º e 14º do PDM.
Com base nessas circunstâncias – além de outras que refere no relatório – entende o perito da expropriante que apenas seria possível a construção de um edifício com a área de implantação de 500 m2, correspondente a um índice de construção de 0,86m2/m2.
Impõe-se aqui referir que estas questões – relacionadas com os afastamentos e alinhamentos impostos e com as características e configuração do terreno – são, essencialmente, técnicas (razão pela qual são chamados a intervir peritos com conhecimentos especializados nessa matéria).
Ora, os peritos do tribunal e da expropriada afirmam, de forma peremptória, que esse tipo de construção (com aplicação do índice máximo de construção) “…era perfeitamente exequível se se mantivesse o traçado previsto da EN … antes da expropriação” – cfr. esclarecimentos de fls. 212.
O perito da expropriante entende que a área de implantação possível é apenas de 500 m2 (o que corresponde a um índice de 0,86 m2/m2) e, para justificar essa conclusão, invoca a forma irregular do terreno, a caracterização das construções na envolvente, a imposição de alinhamentos de fachadas e cérceas, a cedência de áreas para espaços públicos e a classificação do Regulamento do Plano Director Municipal de Paredes.
Certo é que o perito da expropriante não concretiza esses elementos e, como tal, não é possível aferir a validade ou não das suas conclusões, sendo certo, aliás, que, o perito considerou uma área de “servidão non aedificandi” que é superior à que resulta da lei.
Assim, estando aqui em causa questões de natureza técnica, nada justifica que não seja tido em considerado o laudo de quatro peritos (além dos árbitros) quando concluem que a aplicação do índice de 1m2/m2 era perfeitamente exequível no local.
Deve, pois, ser considerado o referido índice.
C)
Resta agora apreciar a questão referente à desvalorização da parcela sobrante.
Os árbitros e os peritos do tribunal e da expropriante consideraram que a parcela sobrante fica sem qualquer capacidade construtiva em virtude de ser absorvida pela zona “non aedificandi” imposta pela nova auto-estrada, razão pela qual consideraram a existência de desvalorização da parcela sobrante.
Isso mesmo se considerou também na sentença recorrida.
A discordância da recorrente, no que toca a esta questão, relaciona-se com a circunstância de, na sua perspectiva, já não ser possível a construção antes da expropriação, alegando, em qualquer caso, que o processo não fornece ainda elementos para saber se o acto expropriativo determinou a alteração da eventual capacidade construtiva da parte sobrante, já que se desconhece a extensão da servidão “non aedificandi” que incidia sobre grande parte dessa área.
Começamos por referir que, ao contrário do que pretende a recorrente, os autos fornecem elementos suficientes para concluir que, antes da expropriação, o prédio tinha capacidade construtiva, não obstante a existência da servidão “non aedificandi” que onerava a parcela expropriada.
Com efeito, e remetendo para as considerações supra efectuadas, o prédio em causa tinha capacidade construtiva e admitia a aplicação do índice máximo de construção previsto para aquela zona, não obstante a existência da servidão “non aedificandi” que era imposta pela E.N. … .
Resta agora saber se essa capacidade construtiva (que existia antes da expropriação) foi eliminada ou reduzida por força da expropriação.
De acordo com a DUP, a expropriação destinou-se à execução da obra da concessão SCUT do Grande Porto – A42-IC25 – lanço nó da Ermida (IC24)-Paços de Ferreira.
Com base nesse facto, consideraram os peritos do tribunal e da expropriada que a parcela sobrante – com a área de 1274 m2 – ficaria absorvida pela zona “non aedificandi” da nova auto-estrada (art. 4º, nº 1, alínea i) do Dec. Lei 189/2002 de 28/08) e, como tal, ficaria sem qualquer capacidade construtiva.
O perito da expropriante concorda que a parte sobrante fica parcialmente abrangida pela servidão “non aedificandi”, entendendo, porém que tal servidão é regulada pelo DL 13/94 de 15/01 – já que o prédio não confronta com a plataforma da auto-estrada, ramal de acesso ou ramo de nó da auto-estrada – e, como tal, abrange 20 m do eixo da estrada e 5 m da zona da estrada.
De acordo com o referido Dec. Lei 189/2002 de 28/08 – que aprovou as bases da concessão da concepção, projecto, construção, financiamento, exploração e conservação dos lanços de auto-estrada e conjuntos viários associados designada por concessão SCUT do Grande Porto – a zona “non aedificandi”, no que toca a edifícios, ficou estabelecida em 40m a contar do limite definitivo previsto das plataformas das auto-estradas, dos ramos dos nós de acesso e ainda das praças de portagem e das zonas de serviço e nunca a menos de 20m da zona da auto-estrada – art. 4º nº 1, alínea b), i) do citado diploma.
De acordo com o referido Dec. Lei 13/94 – que estabelece zonas de servidão “non aedificandi” junto das estradas nacionais constantes do Plano Rodoviário Nacional e estabelece os seus limites – a servidão “non aedificandi” é de 20m para cada lado do eixo da estrada e nunca menos de 5m da zona da estrada – cfr. art. 5º alínea c) do citado diploma.
Em qualquer dos casos e seja qual for o diploma a aplicar, afigura-se-nos evidente que a parcela sobrante ficou sem qualquer capacidade construtiva, sendo certo que essa é a conclusão a que chegam todos os peritos e à qual já haviam chegado os árbitros.
Vejamos.
Em esclarecimentos solicitados pela expropriante (cfr. fls. 212), os peritos do tribunal e da expropriada acabaram por considerar uma servidão “non aedificandi” com a profundidade de apenas 10m (que já resultava do Dec. Lei 73/71, acima mencionado, e que seria aplicável a uma estrada nacional de 3ª categoria, como era a E.N. …) e concluíram que a área abrangida por tal servidão é de cerca de 700m2, referindo os peritos categoricamente que não há possibilidade de proceder aí a qualquer construção (cfr. esclarecimentos supra referidos).
Mas o perito da expropriante vai mais longe e conclui que a parte sobrante ficará sujeita a uma servidão que abrange uma área de cerca de 1200 m2, ou seja, a quase totalidade da área sobrante (cfr. ponto 3 dos esclarecimentos prestados a fls. 227).
Impõe-se, pois, concluir que existe concordância de todos os peritos no que toca ao facto de não ser possível construir na parcela sobrante devido ao facto de uma parte dela ficar absorvida pela servidão “non aedificandi” imposta pela auto-estrada a construir ou pela mera alteração da EN … .
Ora, perante a unanimidade dos peritos, nessa matéria, e porque nada permite contrariar o juízo técnico por eles emitido, impõe-se concluir que a parcela sobrante não tem qualquer potencialidade edificativa.
Note-se, aliás, que nem a recorrente defende, no presente recurso, a potencialidade edificativa da parcela sobrante, sendo certo que a sua discordância relativamente à fixação de indemnização por desvalorização da parte sobrante não se baseia na circunstância de a parte sobrante continuar a ter potencialidade construtiva, mas sim no facto de a parcela já não ter, antes da expropriação, essa potencialidade.
Não obstante o facto de considerar a inexistência de potencialidade edificativa, o perito da expropriante entende não haver lugar a qualquer indemnização por depreciação da parte sobrante, atendendo, designadamente, ao disposto no art. 8º do CE.
Certo é, porém, que essa conclusão do perito assenta em premissas que não podem ser consideradas.
Com efeito, tal conclusão não assenta na circunstância de o referido perito entender que é possível construir na parcela expropriada (já que, como se referiu, o que resulta do relatório e dos esclarecimentos que prestou é que tal construção não é possível).
Entende o perito que não existe qualquer desvalorização na medida em que não consta do processo que haja autorização de loteamento ou licenciamento aprovados para aquele terreno em causa alterando o destino que lhe vem sendo dado e cuja servidão “non aedificandi” vem inviabilizar.
Ora, afigura-se-nos evidente que tal argumento não é aceitável, já que o facto de não existir autorização de loteamento ou licenciamento aprovados não significa que não pudesse vir a existir, na medida em que o terreno possuía as condições necessárias para o efeito.
De facto, a aptidão construtiva de um determinado terreno não obriga o seu proprietário a utilizá-lo para esse fim, sendo certo, porém que, a qualquer momento e quando o entender, poderá dar-lhe esse destino.
Certo é que, independentemente do destino que esteja a ser dado ao terreno, o mesmo tem um determinado valor de mercado que é ditado pela sua aptidão para construção ou para outros fins e, se por força da expropriação, o terreno deixa de ter aptidão para a construção é manifesto que o seu valor de mercado passa a ser inferior ao que tinha antes da expropriação.
Refere ainda o perito da expropriante que não existe desvalorização da parte sobrante, na medida em que a servidão “non aedificandi” não anula completamente o valor económico, visto ser possível a sua utilização para outros usos nada impedindo que a área abrangida pela servidão tenha de ser obrigatoriamente área coberta.
É certo que a existência de uma tal servidão pode não anular completamente o valor económico do terreno enquanto apto para construção, na medida em que essa área pode ser usada como área descoberta (eventualmente, logradouro) de edifício a implantar fora da área abrangida pela servidão.
Todavia, para que tal aconteça é necessário que o prédio comporte área suficiente (não abrangida pela servidão) para comportar um edifício e isso não acontece no caso “sub-judice”.
Ora, não sendo possível a realização de qualquer construção na parte sobrante do prédio não abrangida pela servidão, é manifesto que a área da servidão nunca poderia ter qualquer uso relacionado com a construção e, consequentemente, o seu valor de mercado deixa de ser aquele que corresponde ao de um terreno com aptidão construtiva para passar a ser apenas o que corresponde ao de um terreno apto para outros fins.
Dispõe o art. 29º nº 2 do CE que “Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada”.
Resulta, por outro lado, do disposto no art. 8º do mesmo diploma que as servidões administrativas (necessárias à realização de fins de interesse público), resultantes ou não de expropriação, dão lugar a indemnização quando:
“a) Inviabilizem a utilização que vinha sendo dada ao bem, considerado globalmente,
b) Inviabilizem qualquer utilização do bem, nos casos em que estes não estejam a ser utilizados;
ou
c) Anulem completamente o seu valor económico”.
No caso “sub-judice” está em causa uma servidão administrativa que é imposta por lei (servidão “non aedificandi”), servidão essa que incide sobre a parcela sobrante e que se traduz na proibição de construir.
Em rigor – e é isto que está subjacente ao relatório do perito da expropriante – não se verifica aqui nenhuma das situações previstas no citado art. 8º, razão pela qual – conclui o referido perito – tal servidão não é indemnizável e, como tal, não deve ser considerada para efeitos de indemnização pela desvalorização da parte sobrante.
Com efeito, a servidão em causa não inviabiliza a utilização que vinha sendo dada ao bem, considerado globalmente (pois é certo que a servidão apenas afecta a capacidade construtiva do prédio e este, à data da expropriação, não estava a ser utilizado para esse fim e não existia sequer qualquer autorização de loteamento ou licenciamento aprovados); não inviabiliza qualquer utilização do bem (pois é certo que a servidão apenas inviabiliza a sua utilização para a construção, podendo ser utilizado para outros fins) e não anula completamente o seu valor económico (pois é certo que o bem pode ser utilizado para outros fins e, consequentemente, vê o seu valor económico reduzido, mas não completamente anulado).
Todavia, e não obstante o facto de não se verificar, em rigor, nenhuma das situações mencionadas na citada disposição legal, o certo é que a servidão em causa determina um real e efectivo prejuízo para a expropriada, na medida em que traduz uma forte limitação ao seu direito de propriedade, reduzindo, substancialmente, o seu valor de mercado.
Com efeito, a expropriada era proprietária de um prédio que, apesar de já estar onerado com uma servidão “non aedificandi”, tinha ainda, apesar disso, uma determinada capacidade edificativa e, como tal, tinha o valor económico e de mercado correspondente a um terreno apto para esse fim (ainda que, naquele momento, não estivesse a ser utilizado para essa finalidade); por força da expropriação, a parcela sobrante ficou onerada com uma nova servidão “non aedificandi” que inviabilizou a utilização da parcela para construção, anulando o valor económico que, anteriormente, possuía, enquanto terreno apto para construção, passando a ter apenas o valor económico correspondente a um solo para outros fins.
E, perguntar-se-á, esse prejuízo não é indemnizável?
Afigura-se-nos que não poderá deixar de o ser.
Com efeito, e como refere Fernando Alves Correia, em parecer publicado na Colectânea de Jurisprudência, Acórdãos do STJ, Ano IX, tomo I, págs. 37 e segs., “…para além das servidões administrativas que produzem os tipos de danos referidos nas três alíneas do nº 2 do art. 8º, outras há que devem dar direito a indemnização: são aquelas que produzem danos “especiais” e “anormais” (ou “graves”) na esfera jurídica dos proprietários dos prédios…”. E, diz mais à frente, “…devem dar direito a indemnização todas as servidões administrativas que se apresentam como verdadeiras “expropriações de sacrifício” ou “substanciais”, isto é, como actos que produzem modificações “especiais” e “graves” (ou “anormais”) na utilitas do direito de propriedade, em termos tais que ocorreria uma violação do “princípio da justa indemnização” por expropriação…se o proprietário onerado com essa servidão administrativa não obtivesse uma indemnização”.
Assim, e como refere o mesmo autor, no mesmo parecer, a norma do citado art. 8º nº 2, na parte em que não consente a indemnização de todas as servidões administrativas que produzem danos especiais e anormais da esfera jurídica dos proprietários dos prédios pelas mesmas onerados, será mesmo inconstitucional, por violação do princípio do Estado de direito democrático e por violação do princípio da igualdade.
No caso “sub-judice” e como acima se assinalou, o prédio expropriado tinha, antes da expropriação, uma determinada capacidade edificativa; por força da expropriação e por força da “servidão non aedificandi” que passou a incidir sobre a parcela sobrante, esta deixou de ter qualquer capacidade edificativa.
Consequentemente, a parcela sobrante tinha, antes da expropriação, um determinado valor económico e de mercado (correspondente a um solo apto para construção) e, após a expropriação, passou a ter o valor económico e de mercado (mais reduzido) de um terreno sem aptidão construtiva.
Essa diferença de valores constitui um real e efectivo prejuízo que decorreu para a expropriada da expropriação e, como tal, tem que ser indemnizado, sob pena de a indemnização a atribuir ser tudo menos “justa”.
Refira-se, aliás, que o acórdão do Tribunal Constitucional nº 331/99, publicado no D.R., 1ª Série-A, de 14/07/99, já havia declarado a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, do art. 8º nº 2 do Código das Expropriações, aprovado pelo Decreto Lei nº 438/91 de 09/11, na medida em que não permitia a indemnização pelas servidões fixadas directamente pela lei que incidissem sobre parte sobrante do prédio expropriado, no âmbito de expropriação parcial, desde que a mesma parcela já tivesse, anteriormente ao processo expropriativo, capacidade edificativa, por violação do disposto nos arts. 13º nº 1 e 62º nº 2 da Constituição.
A ratio desse juízo de inconstitucionalidade, refere-se no acórdão, “…tem como pressuposto a diminuição efectiva da utilidade do prédio (serviente) derivada da imposição legal de uma servidão non aedificandi decorrente do acto expropriativo e relativamente a parte sobrante com anterior aptidão edificante”.
Com efeito – escreve-se ainda no citado acórdão – “…apesar de, em si mesma, uma servidão non aedificandi não se confundir com a expropriação, ela suscita, pela afectação de uma faculdade essencial do direito de propriedade, um prejuízo do titular do direito de propriedade, que é, pelo menos em princípio, susceptível de indemnização, por força de um princípio geral de indemnização de danos que, no que se refere à afectação do direito de propriedade, radica no art. 62º da Constituição (como resultante da protecção constitucional de tal direito)”.
Refira-se ainda o Assento do STJ nº 16/94, publicado no D.R. 1ª Série-A, de 19/10/1994, com o seguinte teor: “Na vigência do Código das Expropriações aprovado pelo Dec. Lei n. 845/76, de 11 de Dezembro, é devida indemnização, em sede de expropriação, pelo prejuízo que efectivamente resulte, na parte sobrante dos prédios expropriados, da servidão “non aedificandi” decorrente da implantação duma auto-estrada”.
Fundamentando-se na ideia de que “…para a realização do princípio da justa indemnização, os proprietários expropriados devem ser indemnizados pelo prejuízo resultante, na parte sobrante do seu prédio, da incidência da servidão non aedificandi inerente à construção da estrada”, o referido assento – apesar de se reportar ao CE de 1976 – mantém plena actualidade face aos princípios constitucionais e legais que regem a fixação da indemnização devida por expropriação.
A fixação da justa indemnização – que é constitucionalmente imposta e que deve ser orientada pelos princípios de igualdade e proporcionalidade acima mencionados – impõe que o expropriado seja indemnizado pelos prejuízos sofridos em consequência da expropriação e em tais prejuízos inclui-se a desvalorização da parte sobrante (que se traduz na redução do seu valor económico e de mercado) por força da eliminação ou redução da sua potencialidade edificativa devido à incidência de uma servidão “non aedificandi” que é legalmente imposta e inerente à estrada a cuja construção ou ampliação se destinou a expropriação.
Uma interpretação diversa dos citados arts. 8º e 29º nº 2 sempre seria inconstitucional por violar o princípio da justa indemnização, consagrado no art. 62º nº 2 da CRP.
Assim, sendo certo que a parcela sobrante tinha, antes da expropriação, capacidade construtiva (não obstante a servidão “non aedificandi” que já existia) e sendo certo que, por força da servidão “non aedificandi” que é imposta pela nova estrada ou pela sua ampliação, deixa de possuir a potencialidade edificativa que tinha anteriormente, existe um real e efectivo prejuízo, que se consubstancia na desvalorização ou diminuição do valor económico dessa parcela, prejuízo esse que terá que ser indemnizado.
A desvalorização da parte sobrante deve, pois, ser incluída no montante da indemnização, ao abrigo do disposto no art. 29º nº 2.
Alega a recorrente que a indemnização pela desvalorização da parte sobrante constitui, neste caso, uma flagrante desigualdade de tratamento de situações essencialmente idênticas, em benefício dos expropriados.
Com efeito, alega, o critério adoptado traduz-se numa avalização feita da seguinte forma:
“- a parcela expropriada, considerada como “solo apto para a construção” por preencher os requisitos do nº 2 do art. 25º do CE/99, será avaliada em função da construção que nela seria possível efectuar se não existisse qualquer ónus;
- já a parcela sobrante sairá fortemente depreciada pela presença da nova via (uma auto-estrada, no exemplo dado), uma vez que ficará sujeita à servidão “non aedificandi” imposta por esta, depreciação que se medirá pela diferença do valor apurado para a parcela expropriada e o que passou a ter, como “solo apto para outros fins””.
Afigura-se-nos, porém, que não lhe assiste qualquer razão, já que, ao contrário do que refere a recorrente, a parcela expropriada não foi avaliada em função da construção que nela seria possível efectuar se não existisse qualquer ónus; a parcela foi avaliada em função da construção que ainda seria possível efectuar no prédio, não obstante a existência do referido ónus ou servidão.
Ou seja, antes da expropriação, o prédio tinha potencialidades construtivas, não obstante a existência de uma área que não comportava qualquer construção (a servidão “non aedificandi” imposta pela E.N. …); após a expropriação, o prédio passa a estar onerado com nova servidão “non aedificandi” imposta pela auto-estrada a construir ou pela ampliação da E.N. … e, ao que contrário do que sucedia antes, esta servidão retira ao prédio qualquer potencialidade edificativa, na medida em que, por força desta servidão, ficou mais reduzida a área remanescente do prédio.
Não existe, pois, qualquer dualidade de critérios nem desigualdade de tratamento de situações essencialmente idênticas.
O custo de construção de 424€/m2, que foi considerado na sentença e que havia sido adoptado pelos peritos do tribunal, não foi questionado pela recorrente, o mesmo acontecendo relativamente à percentagem de 14,5% decorrente da aplicação do disposto no art. 26º nºs 6 e 7.
Assim, e atendendo às considerações supra efectuadas, impõe-se considerar o valor de 61,48€/m2 (considerado pelos peritos do tribunal e pela sentença recorrida) relativamente ao solo apto para construção e o valor de 3,85€/m2 (considerado por todos os peritos e pela sentença) relativamente ao solo apto para outros fins.
Nestes termos, o valor da parcela expropriada situada a poente da estrada, com a área de 410 m2 (que, como supra se referiu, deverá ser avaliada como solo apto para construção) é de 25.206,80€ e a parcela situada a nascente, com a área de 52 m2 (que, como supra se referiu, deverá ser avaliada como solo apto para outros fins) é de 200,20€.
O valor da totalidade da parcela expropriada é, pois, de 25.407,00€.
A tal valor acresce ainda a indemnização devida pela desvalorização da parte sobrante.
Antes da expropriação, o prédio tinha potencialidades edificativas e, como tal, a parte sobrante (com a área de 1.274m2) tinha o valor de 78.325,52€ (1.274m2 x 61,48€).
Após a expropriação e porque essa área deixou de ter potencialidades construtivas, a parte sobrante passou a valer apenas 4.904,90€ (1.274m2 x 3,85€).
A diferença entre o valor que essa parcela tinha antes da expropriação e o valor que passou a ter após a expropriação (73.420,62€) corresponde a um efectivo prejuízo decorrente da expropriação e, como tal, tem que ser indemnizado.
A indemnização devida à expropriada ascende, pois, ao total de 98.827,62€ (25.407,00€ + 73.420,62€).
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V.
Pelo exposto, decide-se conceder parcial provimento à presente apelação, fixando-se a indemnização devida à expropriada em 98.827,62€ (noventa e oito mil e oitocentos e vinte e sete euros e sessenta e dois cêntimos), valor esse a actualizar nos termos que constam da sentença recorrida.
Custas na proporção do decaimento.
Notifique.
Porto, 2008/12/11
Maria Catarina Ramalho Gonçalves
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Fernando Manuel Pinto de Almeida