Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 28633/15.3T8PRT.P1 |  |
NEGÓCIO SOB CONDIÇÃO
INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
DETERMINAÇÃO DO PREÇO
II - A lei permite, em regra a celebração de negócios jurídicos sob condição, já que o art. 270º do Código Civil estabelece que as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso diz-se suspensiva a condição; no segundo resolutivo. O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade da partes, a averiguar, se for necessário, por via da interpretação.
III - Estando a produção dos efeitos subordinada à verificação de uma condição, tal significa que negócio jurídico, embora validamente concluído, não transferiu de modo definitivo os direitos ou obrigações que tem por objeto.
IV - Tem natureza de condição e não de cláusula penal, a cláusula contratual inserta num contrato de compra e venda, mediante a qual as partes sujeitam a fixação do montante concreto do preço a pagar aos vendedores á verificação de uma determinada condição - à ocorrência de um evento futuro e incerto – alteração da classificação de determinados prédios pertencentes aos vendedores pelo PDM cuja revisão se encontrava em curso na data da escritura de compra e venda.
V - O apuramento do preço a pagar, como efeito (essencial) do contrato de compra e venda celebrado depende assim da verificação ou não da condição e da interpretação da vontade das partes expressa no contrato nessa matéria, não podendo a questão ser enquadrada no âmbito do instituto da responsabilidade contratual.
SUMÁRIO
……………………………
……………………………
……………………………
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – RELATÓRIO
Os Autores B… e C… interpuseram ação declarativa com processo comum contra o Réu Município D…, tendo formulado o seguinte pedido:
1- Condenado a reconhecer não terem sido conseguidos os objetivos previstos nas escrituras de compra e venda que libertariam o R. de liquidar e pagar o preço da compra dos terrenos identificados nos artigos 1º e 3º desta P.I. e, em consequência,
2- Condenado a pagar aos AA. o preço acordado de € 240.000,00, pelo não cumprimento do objetivo referido quanto ao artigo 259º;
3- Condenado a pagar aos AA. o preço acordado de € 330.000,00, pelo não cumprimento do objetivo referido quanto ao artigo 1193º;
4- Condenado a pagar aos AA. o preço acordado de € 30.000,00, pelo não cumprimento do objetivo referido quanto ao artigo 423º;
5- Condenado a pagar aos AA. o montante de € 72.000,00, referente aos juros desde a data da compra até esta data;
6- Condenado a pagar aos AA. os juros de mora vincendos desde esta data até integral pagamento;
7- Condenado ao pagamento das custas e procuradoria por ter dado causa á presente ação e tudo o mais que for legal.
Contestou o Réu pugnando pela total improcedência da ação.
Proferido despacho saneador com seleção dos temas de prova e fixação do objeto da ação veio a ser realizado o julgamento, findo o qual foi proferida sentença com a seguinte parte decisória:
“Pelo exposto, considero parcialmente procedente a presente ação e condeno o réu a pagar aos autores a quantia de trezentos e sessenta mil euros, acrescidos de juros compensatórios, calculados à taxa de juro do Banco de Portugal para as operações passivas sucessivamente em vigor, calculadas desde 16 de novembro de 2009 até efetivo pagamento.
Custas pelo réu e autores, na proporção do decaimento.”
Inconformado com a sentença proferida, o Réu MUNICÍPIO D… interpôs o presente recurso de Apelação, formulando as seguintes conclusões:
“1. A sentença “a quo” faz uma errada interpretação das declarações negociais do Município consagradas nos contratos de compra e venda, em violação dos artºs. 236º nº e 238º nº 1 CC;
2. Nos contratos de compra e venda o Município declarou obrigar-se a incluir na revisão do PDM a alteração do estatuto matricial previsto na alínea a) do contrato – obrigação de resultado, e a envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto dos artigos matriciais rústicos previstos nas alíneas b) e c) dos contratos – obrigação de meios;
3. Entendimento diferente do sentido daquela declaração negocial do Município nunca teria um mínimo de correspondência no texto do contrato, violando o disposto no artº. 238º nº 1 c) CC;
4. Os AA. não alegaram, nem ficou provado nos autos, que o R. não tenha envidado todos os esforços para atingir os objetivos previstos nas alíneas b) e c) dos contratos;
5. Não foi alegado nem provado nos autos o pressuposto legal do facto ilícito exigido para responsabilizar o R. pelo alegado incumprimento contratual;
6. Ao assim não entender, a sentença “a quo” faz uma errada interpretação e aplicação dos artºs. 762º nº 1, 763º nº 1, 798º e 801º nº 1 CC;
7. Não se verificando os pressupostos legais da responsabilidade contratual do R., os AA. não lhe podem exigir o pagamento de qualquer indemnização a esse título;
8. Os AA. não podem assim acionar a cláusula penal com fundamento no incumprimento contratual do R.;
9. Ao assim não entender, a sentença “a quo” faz uma errada interpretação e aplicação do artº 810º nº 1 CC;
10. Ainda que se entendesse como verificado o incumprimento contratual do R., o valor dos juros moratórios só pode ser contado a partir da decisão que definiu o valor da prestação a satisfazer, pois até então o R. desconhecia a importância exata da dívida a liquidar;
11. Ao assim não entender, a sentença “a quo” faz uma errada interpretação do artº 805º nº 3 CC;
12. O calendário de cálculo dos juros de mora acordado nos contratos de compra venda só seria de aplicar se o R. tivesse sido condenado no montante peticionado nos autos pelos AA., o que não sucedeu.”
Também os Autores B… E C… não se conformaram com a sentença proferida, tendo interposto recurso de Apelação, apresentando as seguintes conclusões:
“I Entre as partes foi celebrado um contrato de compra e venda de um terreno pelo valor de € 600.000,00 e, na parte relativa ao pagamento, as partes acordaram que esse preço só seria liquidado passados 30 dias após a publicação em diário da república do Plano Diretor Municipal que em 16 de Novembro de 2009 já estava em revisão.
II As partes acordaram a liquidação com esse diferimento porquanto acordaram que esse montante global de € 600.000,00 (€ 300.000,00 em cada escritura) não seria liquidado se em sede de revisão do PDM viessem a ocorrer, relativamente a três terrenos, as alterações de estatuto seguintes:
a) O PDM viesse a incluir a alteração do estatuto do artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B”, no âmbito da revisão do PDM em curso.
b) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 30.100 m2, artigo 1193, freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 1217, para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível D”, no âmbito da revisão do PDM em curso;
c) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 24.000 m2, artigo matricial 423, da freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 754, para a classe de “Espaços Industriais” no âmbito da revisão do PDM em curso.
III Acordaram, ainda, que a alteração não total do estatuto dos terrenos conferiria aos autores o direito de serem ressarcidos, definindo que, se algumas das mencionadas condições ou objetivos finais das mesmas não se efetivarem, o primeiro outorgante pagará, somente e em função dos objetivos não alcançados, a quantia de:
A) €120.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula a);
B) €165.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula b);
C) €15.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula c).
IV Sendo que, estando em apreço duas escrituras, os montantes a considerar são o dobro dos valores unitários referidos supra.
V No que concerne aos objetivos referidos nas cláusulas b) e C), o Meritíssimo Juiz considerou, a nosso ver corretamente, que os mesmos não se verificaram, condenando no pagamento da contraprestação decorrente do seu não atingimento.
VI Por sua vez, relativamente ao prédio com o artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126, considerou que o mesmo se encontrava classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Proteção” e no PDM aprovado em 2015 o terreno se encontra classificado como “Espaços Residenciais do Tipo II, considerando, assim, o Tribunal a quo ter-se verificado a condição prevista para dispensa de pagamento do preço.
VII Por erro na apreciação da prova, nomeadamente a prova gravada, o tribunal concluiu ERRADAMENTE sobre a verificação do objetivo que libertaria a Ré, Município D… de pagar o montante acordado relativamente á alteração negociada para o artigo matricial rustico 259 da freguesia ….
VIII A Sentença ao não atender à prova testemunhal produzida, pelas testemunhas dos AA. e da Ré, e ao teor dos documentos juntos aos autos, mormente o relatório do parecer técnico juntos pelos AA., e mesmo á planta do PDM de Valongo de 1995 publicada em D.R., incorreu em erro na apreciação e interpretação dos fatos, imprescindíveis à boa decisão, porque partiu de pressupostos inexistentes, permitindo a aplicação incorreta o direito.
IX Contrariamente ao constante na peritagem, facto que induziu o Meritíssimo Juiz em erro, o terreno artigo matricial rústico 259 da freguesia … não estava classificado no PDM de Valongo, á data, como rústico e espaços florestais de produção mas como urbanizável e em espaços de equipamento.
X A matéria dada como provada no item “M” dos factos provados não corresponde á verdade e á prova produzida.
XI Á data o terreno em causa já tinha a capacidade construtiva prevista, em abstrato, na alteração que desobrigaria o comprador de pagar o preço.
XII Porém, com a classificação de equipamento, não seria possível construir habitação e comércio, alteração que as partes acordaram como objetivo que, cumprido, desobrigaria o pagamento.
XIII A revisão do mapa do PDM veio a trazer essa alteração mas, ao mesmo tempo, veio, no regulamento desse mesmo PDM, a limitar de forma diferente da prevista no PDM anterior e que serviu de orientação e cálculo, a possibilidade de construção ao obrigar a contabilizar a construção abaixo do solo para cálculo do índice.
XIV No anterior PDM, que esteve na base do cálculo e que forneceu os princípios e os conceitos e, por via disso, o valor acordado, as caves utilizadas como aparcamento automóvel não contavam para o índice de construção.
XV Assim, a nova classificação do mesmo terreno não equivale, em termos de capacidade construtiva e de rentabilização/valor, á classificação acordada como condição para desobrigar o comprador, Município D…, do pagamento, no caso €240.000,00.
XVI A prova gravada, produzida em Audiência de Julgamento, conjuntamente com a prova documental dos autos, impunha decisão diferente, no sentido de concluir que a alteração acordada em revisão do PDM para o artigo matricial nº 259 de …, tal como para os outros dois artigos, que libertaria a Ré de pagar o montante de €240.000,00, e total de €600.000,00, não ocorreu.
XVII Deveria, face á prova constante dos autos, ter sido julgada totalmente procedente a ação e o réu condenado no pedido.
XVII A Sentença recorrida violou o artigo 413º, 607º e 615º nº 2 alínea d) do C.P.C.”
B… e C…, AA/RECORRIDOS vieram ainda responder ao recurso interposto pelo Município D…, pugnando pela sua improcedência (não tendo apresentado conclusões).
Contra-alegou igualmente o MUNICÍPIO D…, pugnando pelo indeferimento e improcedência do recurso apresentado pelos Autores, tendo formulado as seguintes conclusões:
“1. Os artºs. 636º, nº 2, 640º e 662º CPC, impõem à parte recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, o ónus de especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo da gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida;
2. Nas alegações e nas conclusões do seu recurso, os Recorrentes não especificam os pontos de facto que consideram incorretamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo em gravação nele realizada, que impõem decisão diversas da recorrida;
3. Todas as alegações e conclusões quanto ao julgamento sobre a matéria de facto são alegações genéricas e conclusivas, não cumprindo os requisitos legais exigidos nos artºs. 636º nº 2, 540º e 662º CPC;
4. E porque assim sucede, o recurso dos Recorrentes deve ser liminarmente indeferido por violação dos artºs. 636º nº 2, 640º e 662º CPC;
Sem prescindir,
5. A alteração acordada em sede de revisão do PDM de Valongo para o terreno dos AA., correspondente ao artigo matricial nº 259, de …, foi cumprida pelo Recorrido;
6. Com efeito, aquele terreno estava classificado no PDM de Valongo de 1995 como Espaço Florestal de Proteção, e no PDM aprovado em 2015, o terreno passou a ser classificado como “Espaços Residenciais Tipo II”;
7. Foi essa a conclusão unânime dos senhores Peritos que elaboraram o relatório pericial junto aos autos e que não foi objeto de reclamação ou de pedido de esclarecimentos pelas partes e como tal foi adotado pelo Meritíssimo Juiz “a quo”;
8. O preço acordado nas escrituras de compra e venda celebradas entre os Recorrentes e o Recorrido não tiveram por base quaisquer índices e metros de construção permitidos nos prédios, mas apenas a alteração do estatuto urbanístico dos prédios;
9. Nas escrituras de compra e venda celebradas entre os Recorrentes e o Recorrido nada ficou acordado sobre a capacidade construtiva dos prédios ou de que forma essa capacidade afetaria os preços acordados nos contratos;
10. Entendimento contrário ao referido nas conclusões anteriores violaria o disposto nos artºs. 236º nº 1 e 238º CC;
11. Não consta do despacho saneador transitado em julgado nos autos, qualquer matéria de facto atinente à relação da capacidade construtiva dos prédios e o preço dos contratos de compra e venda celebrados entre os Recorrentes e o Recorrido;
12. Da matéria de facto considerada assente no julgamento da decisão “a quo” sobre a matéria de facto não consta qualquer facto relativo à capacidade construtiva e ao preço dos contratos, decisão que já transitou em julgado;
13. A matéria de facto evocada no recurso dos Recorrentes não pode por isso ser considerada, dado que é estranha aos autos;
Sem prescindir,
14. O Relatório Pericial esclarece nos autos que a capacidade de edificabilidade do prédio do artigo matricial 259, seria idêntica nas previsões do Regulamento dos PDM de 1995 e 2015, se em 1995 aquele prédio beneficiasse de alguma capacidade construtiva;
15. A sentença “a quo”, na parte objeto do presente recurso, não merece qualquer censura.”
Admitidos os recursos interpostos por ambas as partes, cumpre decidir.
II - OBJETO DOS RECURSOS
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
As questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões dos recursos interpostos por ambas as partes, são as seguintes:
Recurso dos Autores:
-questão prévia da rejeição do recurso;
-erro de julgamento quanto á matéria de facto.
Recurso do Réu:
-existência de erro na interpretação da vontade negocial;
-inaplicabilidade da cláusula penal por não se verificar incumprimento contratual.
-início da contagem dos juros de mora.
DO RECURSO DOS AUTORES
III - DA MODIFICABILIDADE DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
Decorre do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que "A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa." (sublinhado nosso).
A “Exposição de Motivos” que acompanhou a Proposta de Lei nº 113/XII salientou o intuito do legislador de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada ao referir que “para além de manter os poderes cassatórios – que lhe permitem anular a decisão recorrida, se esta não se encontrar devidamente fundamentada ou se mostrar insuficiente, obscura ou contraditória – são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede á reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material”.
Porém, a possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova reanalisados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo, melhor dizendo, “imponham decisão diversa”.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do art.º 607.º do C.P. Civil, sem olvidar porém, o princípio da oralidade e da imediação
Com efeito, há que ponderar que o tribunal de recurso não possui uma perceção tão próxima como a do tribunal de 1ª instância ao nível da oralidade e sobretudo da imediação com a prova produzida na audiência de julgamento. Na verdade, a atividade do julgador na valoração da prova pessoal deve atender a vários fatores, alguns dos quais – como a espontaneidade, a seriedade, as hesitações, a postura, a atitude, o à-vontade, a linguagem gestual dos depoentes – não são facilmente ou de todo apreensíveis pelo tribunal de recurso, mormente quando este está limitado a gravações meramente sonoras relativamente aos depoimentos prestados.
Assim sendo, se a decisão do julgador se mostra devidamente fundamentada, segundo as regras da experiência e da lógica, não pode ser modificada, sob pena de inobservância do princípio da livre convicção.
À luz destas considerações e princípios, cumpre reanalisar a decisão proferida sobre os pontos da matéria de facto que se mostram impugnados pelos Autores ora Apelantes.
Questão prévia-rejeição do recurso:
Antes porém haverá que apreciar a questão prévia suscitada pelo Réu Apelado nas suas contra-alegações, já que o mesmo defende que o recurso dos Autores que versa apenas sobre matéria de facto deva ser liminarmente indeferido.
O Réu Apelado defende que os Apelantes não cumprem, relativamente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto o disposto nos 636º, nº 2, 640º e 662º CPC, que impõem à parte recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, o ónus de especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo da gravação nele realizada, que impõem decisão diversa da recorrida, dizendo que nas alegações e nas conclusões do seu recurso, os Recorrentes não especificam os pontos de facto que consideram incorretamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo em gravação nele realizada, que impõem decisão diversas da recorrida. Acresce que todas as alegações e conclusões quanto ao julgamento sobre a matéria de facto são alegações genéricas e conclusivas, não cumprindo os requisitos legais exigidos nos artºs. 636º nº 2, 540º e 662º CPC.
Estipula o artº.640º do Cód. Proc. Civil que:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos ns. 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
Como refere Abrantes Geraldes, in ob. Cit. Recursos ….pg 175, “Os aspetos fundamentais a assegurar neste campo são os relacionados com a definição clara do objeto da impugnação (que se satisfaz seguramente com a clara enunciação dos pontos de facto em causa), com seriedade da impugnação sustentada em meios de prova que são indicados ou em meios de prova oralmente produzidos que são explicitados) e com a assunção clara do resultado pretendido.
Haverá que encontrar o justo equilíbrio, dentro dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, entre por um lado, o critério de rigor que se impõe no cumprimento das exigências legais, que são afinal “decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo” e por outro lado, uma exponenciação dos requisitos formais “a tal ponto que seja violado o princípio da proporcionalidade e seja denegada a reapreciação da decisão da matéria de facto com invocação de fundamentos que não encontram sustentação clara na letra ou no espirito do legislador”.
No caso em apreço, lidas as alegações e conclusões do recurso dos AA constata-se que não ocorre o vício apontado, já que resulta da leitura das conclusões apresentadas, sendo estas como vimos, que delimitam o objeto do recurso e equivalem, fazendo paralelismo com os requisitos da petição inicial á indicação do “pedido”, que o facto impugnado pelos Apelantes é a alínea M) dos factos provados, que segundo aqueles “não corresponde á verdade e á prova produzida”, pelo que, apesar de não o dizerem expressamente, pretendem que tal facto obtenha resposta negativa.
Por outro lado, mostram-se indicados os meios de prova concretos que segundo os Apelantes a implicam decisão diversa, - vejam-se os documentos discriminados no ponto VII das conclusões e bem assim os depoimentos das testemunhas a que os Apelantes fazem referência nas conclusões, que se encontram discriminados nas respetivas alegações, depoimentos prestados que os Recorrentes pretendem ver reanalisada por este tribunal de recurso, tendo procedido ainda á indicação das passagens das gravações em que fundam o recurso, em observância do disposto no art. 640º nº 2 al. a) do C.P.C.
Improcede pelo exposto o pedido de rejeição do recurso.
Impugnação da matéria de facto:
Os Apelantes invocam a existência de erro de julgamento relativamente ao seguinte facto que foi julgado provado e que pretendem ver respondido de forma negativa:
M) O prédio com o artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 encontrava-se classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Proteção” e no PDM aprovado em 2015 o terreno encontra-se classificado como “Espaços Residenciais do Tipo II”.
Trata-se de um facto extremamente relevante para o desfecho da ação, pois que, ficou convencionado que, o preço inicialmente acordado no negócio de compra e venda celebrado entre as partes, (no valor global de € 600.000,00, repartido por €300.00,00 euros relativamente a cada escritura pública realizada), como se verá a seguir, variaria grosso modo, consoante a alteração da classificação que viesse a ocorrer no PDM de Valongo (de 1995) cuja revisão se encontrava em curso, relativamente a três terrenos pertencentes aos vendedores onde se inclui o identificado na aludida alínea M) dos factos assentes.
Daí que este Tribunal tenha procedido á audição da prova gravada, para melhor ficar habilitado a decidir.
Vejamos.
Os Apelantes não concordam com a classificação deste imóvel decorrente do PDM em vigor na data de celebração do contrato de compra e venda dos autos como sendo “Espaço Florestal de Proteção”, dizendo que o mesmo tinha já aptidão construtiva (pois estava classificado como “Equipamento”) e que as alterações ocorridas com entrada em vigor do PDM de Valongo publicado no DR, II série de 29.2.2015, vieram diminuir a área de construção que o primitivo PDM permitia.
Antes de apreciarmos esta questão concreta, cumprirá, antes de mais, proceder á seguinte precisão quanto á matéria constante das conclusões XIII a XV do recurso sub judice, referente á capacidade construtiva do prédio em causa (identificado na alínea M) e a sua “rentabilização/valor”.
No dia 16/11/2009 foi celebrada uma escritura pública de compra e venda entre os autores e o réu, tendo por objeto uma parcela de terreno com a área de 3.455,5 m2, inscrita na matriz predial rústica de …, Valongo, sob o artigo 1407º, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 3879.
Nessa escritura foi fixado que o valor da venda era de €300.000,00 e que esse valor seria liquidado no prazo de 30 dias após a publicação no Diário da República do Plano Diretor Municipal, nessa altura em revisão.
Nesse mesmo dia foi outorgada entre as mesmas partes uma segunda escritura pública de compra e venda de uma outra parcela de terreno com a área de 3455,5 m2, inscrita na matriz predial …, Valongo, sob o artigo 10365-P e descrito na Conservatória sob o nº 6445.
Da mesma forma acordaram que a venda era feita pelo valor global de €300.000,00 a liquidar no prazo de 30 dias após a publicação no Diário da República do Plano Diretor Municipal, em revisão (factos A, B), C) e D) ad matéria provada).
As partes acordaram a liquidação do preço da compra sujeita a um deferimento temporal (preço só seria devido após a aprovação do PDM de Valongo cuja revisão estava em curso) porquanto acordaram que o montante global de €600.000,00 não seria liquidado se em sede de revisão do PDM viesse a ocorrer o seguinte:
“a) O PDM viesse a incluir a alteração do estatuto do artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B”, no âmbito da revisão do PDM em curso.”
Uma coisa é ter eventualmente ocorrido que no “ajuste” e no cálculo dos valores a que as partes procederam previamente á inclusão desta cláusula, as partes tenham tido em consideração eventuais áreas e preços de construção que podiam decorrer das alterações do PDM.. Porém, a tal ter acontecido, o certo é que tais critérios não foram incluídos nas cláusulas contratuais, sendo que o contrato previa apenas a condição de vir a ser alterado “o estatuto do artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B”.
Como refere Enzo Roppo in “O contrato”, Almedina 1988, pg. 93, “A proposta e a aceitação de um contrato são declarações de vontade, dizendo-se geralmente que o contrato resulta do encontro ou da fusão das vontades das partes. Mas para ser juridicamente relevante e produzir efeitos jurídicos, a vontade – que de per si, não é mais que um modo de ser da psique, como tal não cognoscível e não comprovável objetivamente – deve ser tornada socialmente conhecida, deve ser declarada ou pelo menos manifestada para o exterior.”
Na eventualidade se ser a vontade dos Autores obter com a revisão do PDM uma determinada área de construção, a verdade é que tal não ficou consignado no texto escrito do contrato, que contempla unicamente a alteração da classificação do prédio, pelo PDM, daí que, a matéria referente às áreas construtivas seja irrelevante para a decisão da causa.
Posto isto, vejamos.
Baseiam os AA/Apelantes desde logo, a impugnação do teor da alínea M) dos factos provados, nos depoimentos prestados pelas seguintes testemunhas: E…, engenheiro técnico civil que acompanhou de perto os AA nas negociações coma Câmara Municipal D… que precederam a realização da escritura pública, na qual declarou até ter estado presente; no depoimento de F…, engenheiro civil que declarou ter elaborado para os AA em que analisou entre outras questões as alterações decorrentes do PDM de Valongo e sua influência no contrato, o qual se encontra junto a fls. 97 e ss e da testemunha G…. Todas estas testemunhas declararam que o referido imóvel, antes das alterações efetuadas no PDM que entrou em vigor em 2015 era já um terreno urbanizável, esclarecendo as duas primeiras testemunhas que era um terreno classificado como “Equipamento”, ou seja permitia construção, mas não de moradias.
Porém o Tribunal considerou que este terreno se encontrava classificado como “Espaço Florestal de Proteção” no PDM de Valongo vigente na data do contrato. Estaremos perante um erro de julgamento?
A resposta é claramente negativa em face dos meios de prova a que o Tribunal atendeu.
Em primeiro lugar há que dizê-lo, estamos perante a prova de um facto (classificação do solo feita pelo PDM então em vigor) que apenas admite prova documental.
Os planos diretores municipais, também denominados de PDM, (atualmente enquadrados pela Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo, Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, e pelo Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio), estabelecem a estratégia de desenvolvimento territorial municipal, o modelo territorial municipal, as opções de localização e de gestão de equipamentos de utilização coletiva e as relações de interdependência com os municípios vizinhos.
Na data de celebração do contrato de compra e venda dos autos (celebrado em 16.11.2009) encontrava-se em vigor a anterior Lei de Ordenamento do Território (Lei 48/98 de 11.8, com as alterações introduzidas pela Lei 54/2007 de 31.8,), a qual relativamente á classificação dos solos dispunha o seguinte:
“Artigo 15.º
1 - O regime de uso do solo é definido mediante a classificação e a qualificação do solo.
2 - A classificação do solo determina o destino básico dos terrenos e assenta na distinção fundamental entre solo rural e solo urbano, entendendo-se por:
a) Solo rural, aquele para o qual é reconhecida vocação para as actividades agrícolas, pecuárias, florestais ou minerais, assim como o que integra os espaços naturais de proteção ou de lazer, ou que seja ocupado por infra-estruturas que não lhe confiram o estatuto de solo urbano;
b) Solo urbano, aquele para o qual é reconhecida vocação para o processo de urbanização e de edificação, nele se compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanização seja programada, constituindo o seu todo o perímetro urbano.
3 - A qualificação dos solos regula, com respeito pela sua classificação básica, o aproveitamento dos terrenos em função da atividade dominante que neles possa ser efetuada ou desenvolvida, estabelecendo o respetivo uso e edificabilidade.
4 - O regime de uso do solo é estabelecido em instrumentos de planeamento territorial, que definem para o efeito as adequadas classificação e qualificação.”
É através do PDM que, no âmbito da política de ordenamento do território e de urbanismo, com respeito pela Constituição e das Leis se procede á classificação dos solos, sendo que as partes expressamente remeteram para classificação dos terrenos que viesse a ocorrer no âmbito da revisão do PDM em curso em Valongo.
Para o Tribunal aferir se um determinado prédio é classificado pelo PDM duma ou determinada forma, terá que socorre-se do documento que estabelece tal classificação – no caso, o PDM de Valongo então em vigor, o qual é sujeito a publicação no Jornal Oficial, no Diário da República.
Ora, como é sabido, o tribunal quando não dispõe de especiais conhecimentos técnicos para apreciar uma determinada questão, pode socorrer-se de peritos.
O Professor Alberto dos Reis distingue o perito da testemunha com base nos critérios: “A função característica da testemunha é narrar o facto; a função característica do perito é avaliar ou valorar o facto (emitir, quanto a ele, juízo de valor, utilizando a sua cultura e experiência especializada. (…) O verdadeiro papel do perito é captar e recolher o facto para o apreciar como técnico, para emitir sobre ele o juízo de valor que a sua cultura espacial e a sua experiência qualificada lhe ditarem. (Código de Processo Civil anotado IV vol, pg 171.).
E a seguir refere que os peritos servem-se de princípios científicos, de critérios artísticos, de máximas da experiência para fazer a valoração dos factos, “valoração que consiste precisamente o ato característico da prova pericial (loc cit pg. 181).
Como refere Luís Filipe Sousa, in Prova testemunhal, 3º ed., pg 175, “O traço definidor da prova pericial é, de facto, o de se chamar ao processo alguém que tem conhecimentos especializados em determinados aspetos de uma ciência ou arte para auxiliar o julgador, facultando-lhe informação sobre máximas de experiência técnica que o julgador não possui e que são relevantes para a perceção e apreciação dos factos controvertidos. Em regra, além de facultar ao julgador o conhecimento dessas máximas de experiencia técnica, o perito veicula a ilação concreta que se justifica no processo, construída a partir de tais máximas de experiência.”
Por sua vez, a perícia pode ter como objetivo a afirmação de um juízo de certeza sobre determinados factos, quando os seus peritos, recorrendo aos seus conhecimentos especializados, se limitam a interpretar o que veem e a transmitir tais factos ao tribunal
Como refere Luís Filipe Pires de Sousa (ob cit pag. 176), “Podemos distinguir entre uma perícia cientificamente objetiva e uma perícia de opinião. A primeira ocorre quando o objeto da mesma é apenas verificar a exatidão de algum enunciado fáctico feito pela parte, operando por uma metodologia que só pode dar um resultado, vg. medir a área de um terreno ou um exame de DNA. Na perícia de opinião a regra é a da admissibilidade de resultados contraditórios que terá de ser objeto de adequada valoração. Não é raro, na perícia colegial, os peritos divergirem entre si, precisamente porque estão a utilizar os seus conhecimentos técnicos para dar uma opinião.
A prova pericial pode ainda integrar uma prova sob prova, quando versa sobre a valoração e outro meio de prova ou quando visa conhecer o conteúdo e sentido de outra prova.”
Ora no caso ora em apreço constata-se que foi realizada uma perícia colegial nestes autos, encontrando-se o relatório junto aos autos a fls. 237 e ss.
Nele, os senhores peritos, por unanimidade (sublinhado nosso) procedem a fls. 238 a 245 a uma análise detalhada do prédio em causa, sito em … e concretamente a fls. 238 escrevem o seguinte: “O terreno encontrava-se classificado no PDM de 1995 como Espaço Florestal de proteção, que no respetivo Regulamento se encontrava especificado como “Floresta de Proteção”.
Tiveram o cuidado de fazer incluir no relatório pericial (fls. 238) uma imagem com o “extrato da carta de ordenamento do PDM- versão 1995”, com a respetiva legenda.
Afirmam também que “no PDM aprovado em 2015 o terreno encontra-se classificado com “Espaços Residenciais do Tipo II”, incluindo idêntico extrato do PDM de Valongo versão 2015, também com legenda incluída.
Como é sabido os resultados da peritagem não são inexoravelmente vinculativos para o tribunal, o qual a eles pode, ou não, aderir, em função da sua apreciação e valoração finais, podendo os mesmos ser livremente apreciados pelo julgador nos termos do artº 607º nº 5 do CPC.
Atendendo, porém aos respetivos conhecimentos técnicos, apenas perante uma prova clara, cabal e inequivocamente orientada em sentido diverso do que for propugnado pelos peritos, ou perante a constatação de erro seu ou violação de lei, por exemplo com a adoção de um critério legalmente inadmissível, se deverá contrariar, sempre de forma motivada, a sua fundamentação e as suas conclusões.
Nada nos autos permite porém concluir, como fazem os Apelantes, que, note-se, notificados do exame pericial não vieram apresentar qualquer reclamação, fazer pedido de esclarecimentos, ou invocar o “erro” que ora imputam aos peritos, que seja errónea a interpretação que os senhores peritos fizeram do PDM – versão 1995 que fizeram consignar no relatório pericial, que mereceu concordância unanime de todos.
Finalmente a única testemunha ouvida que demonstrou ter especiais conhecimentos nesta matéria, por ser o diretor do Departamento de Gestão Urbanística da Câmara Municipal D…, declarando ter tido sob a sua alçada a revisão do PDM de Valongo iniciada em 2000, o arquiteto H… declarou, referindo-se aos três terrenos (dos AA) identificados nas alíneas a), b) e c) do contrato de compra e venda que “nenhum deles tinha capacidade construtiva”.
Por último, também nada resulta em contrário do contrato onde as partes se limitam a dizer na aludida alínea a): “O PDM vier a incluir a alteração do estatuto do artigo matricial rústico duzentos e cinquenta e nove (259), freguesia … e descrito na conservatória do Registo Predial de Valongo sob o número 6404/2081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nivel B” no âmbito da revisão do PDM em curso.”
Improcede assim a requerida alteração a matéria de facto, por não se verificar a existência do alegado erro de julgamento, sendo pois de julgar improcedente o recurso dos Autores, que se esgotou nesta questão.
É que a eventual alteração da solução jurídica dependia da modificação da decisão de facto, o que não sucedeu, pelo que apenas resta confirmar a sentença, nesta parte, em relação à qual se adere, por se encontrar bem fundamentada, não se justificando, em consequência, a apreciação de qualquer outra solução jurídica.
De referir apenas por último que, a nosso ver, seria de todo indiferente ao desfecho da ação, que os Autores tivessem demonstrado que o prédio inicialmente se encontrava classificado como “Equipamento”, no PDM de Valongo de 1995.
É que da cláusula em questão, resulta claro o objetivo que se pretendeu obter: que o prédio passasse para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B” no âmbito da revisão do PDM, objetivo que veio a concretizar-se, facto este que se mostra incontroverso, até para os Autores.
IV-FUNDAMENTAÇÃO
Não tendo havido alteração da matéria de facto, encontram-se provados os factos discriminados na sentença sob recurso que são os seguintes:
A) No dia 16/11/2009 foi celebrada uma escritura pública de compra e venda entre os autores e o réu, tendo por objeto uma parcela de terreno com a área de 3.455,5 m2, inscrita na matriz predial rústica …, Valongo, sob o artigo 1407º, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 3879.
B) Nessa escritura foi fixado que o valor da venda era de €300.000,00 e que esse valor seria liquidado no prazo de 30 dias após a publicação no Diário da República do Plano Diretor Municipal, nessa altura em revisão.
C) Nesse mesmo dia foi outorgada entre as mesmas partes uma segunda escritura pública de compra e venda de uma outra parcela de terreno com a área de 3455,5 m2, inscrita na matriz predial …, Valongo, sob o artigo 10365-P e descrito na Conservatória sob o nº 6445.
D) Da mesma forma acordaram que a venda era feita pelo valor global de €300.000,00 a liquidar no prazo de 30 dias após a publicação no Diário da República do Plano Diretor Municipal, em revisão.
E) As referidas vendas foram declaradas às finanças que avaliaram um dos artigos em €307.390,00.
F) Mesmo sem terem recebido da ré qualquer quantia a título de pagamento do preço acordado, os autores liquidaram o correspondente imposto.
G) Relativamente ao pagamento, as partes acordaram que para além do preço da contraprestação, esse preço só seria liquidado passados 30 dias após a publicação em diário da república do Plano Diretor Municipal que em 16 de novembro de 2009 já estava em revisão.
H) As partes acordaram a liquidação com esse diferimento porquanto acordaram que esse montante global de €600.000,00 não seria liquidado se em sede de revisão do PDM viesse a ocorrer o seguinte:
a) O PDM viesse a incluir a alteração do estatuto do artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B”, no âmbito da revisão do PDM em curso.
b) o Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 30.100 m2, artigo 1193, freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 1217, para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível D”, no âmbito da revisão do PDM em curso;
c) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 24.000 m2, artigo matricial 423, da freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 754, para a classe de “Espaços Industriais” no âmbito da revisão do PDM em curso.
I) Sabiam as partes que, ainda que o executivo camarário envidasse todos os esforços, não seria possível garantir que o novo PDM viesse a classificar os mencionados terrenos na classe que serviu de cálculo para a prestação a receber pelos vendedores e aqui autores.
J) Por isso, também definiram as partes, em ambas as escrituras, que “caso essas condições ou objetivos não se verifiquem, cumulativamente, no prazo de 30 dias após a publicação do PDM, (cuja revisão está em curso), no Diário da República, o primeiro outorgante pagará a quantia de €300.000,00 acrescida de juros compensatórios, calculados à taxa de juro do Banco de Portugal para as operações passivas, calculadas desde esta data e a data em que os valores forem postos à disposição dos segundos outorgantes, e a quantia que resultar do referido nas cláusulas a seguir discriminadas, acrescidas de juros calculados da mesma forma.
K) As partes acordaram que a alteração não total do estatuto dos terrenos conferiria aos autores o direito de serem ressarcidos, e para cada parcela de terreno, nos seguintes termos: “Se algumas das mencionadas condições ou objectivos finais das mesmas não se efectivarem, o primeiro outorgante pagará, somente e em função dos objectivos não alcançados, a quantia de:
A) €120.000,00 se não alcançar o objectivo referido na cláusula a):
B) €165.000,00 se não alcançar o objectivo referido na cláusula b);
C) €15.000,00 se não alcançar o objectivo referido na cláusula c)”.
L) O novo PDM de Valongo foi publicado no Diário da República, 2ª Série, nº 29, no dia 11 de fevereiro de 2015.
M) O prédio com o artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 encontrava-se classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Proteção” e no PDM aprovado em 2015 o terreno encontra-se classificado como “Espaços Residenciais do Tipo II”.
N) O prédio correspondente ao artigo 1193, freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 1217, com a área de 30.100 m2, no PDM aprovado em 1995, toda a área se encontrava classificada como “Espaço Florestal de Produção” e encontra-se inserido no PDM em vigor e aprovado em 2015 numa área cuja classificação do solo é parcialmente, em cerca de 3.000 m2, como “Solo urbano – Espaços Residenciais do Tipo II (r.II) e a restante área como “Solo Rural – Espaços Florestais de Produção (F.I).”
O) O prédio, com área de 24.000 m2, artigo matricial 423, da freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 754, encontrava-se classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Produção” e uma pequena parte com cerca de 1.000 m2 em “Espaço Industrial” e no de 2015 como “Espaços Florestais de Produção F.1 (2) e uma pequena parte com cerca de 1.000 m2 em “Solo Urbano – Espaço de Atividades Económicas AE – Espaços Empresariais e Industriais”.
Factos não provados, dos alegados com relevância para a decisão da causa: os demais alegados, designadamente que estejam em contradição com os dados como provados.”
RECURSO DO RÉU
V-DA APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS
Interpretação da vontade negocial:
O recurso apresentado pelo Réu Município, ao contrário do recurso dos Autores versa unicamente questões de direito, as quais não abrangem, porém, a decisão proferida quanto ao prédio sito em … (a que alude a alínea M dos factos provados), impugnando a decisão constante da sentença, apenas na parte relacionada com os outros dois prédios dos AA (sitos nas freguesias de … e de …) que juntamente com aquele prédio sito em … foram incluídos pelas partes nos contratos dos autos, como o objetivo de fixação do preço da compra e venda, como veremos de seguida.
O Réu Município D… vem suscitar a questão da existência de erro na interpretação que o tribunal fez das cláusulas acordadas pelas partes, tendo por isso concluído indevidamente, diz o Apelante, pelo incumprimento contratual do Município Réu com a sua condenação indevida no pagamento da cláusula penal acordada.
As cláusulas contratuais em causa estão relacionadas com as alíneas b) e c) do contrato de compra e venda dos autos que respeitam apenas os seguintes prédios dos Autores ali descritos da seguinte forma:
- o terreno rústico, com área de 30.100 m2, artigo 1193, freguesia de …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 1217;
- o terreno rústico, com área de 24.000 m2, artigo matricial 423, da freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 754.
Relativamente às cláusulas do contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Réu relativas á liquidação do preço da venda acordado e que integraram na sua previsão contratual estes dois prédios, o Apelante discorda da interpretação feita pelo Tribunal, das declarações negociais, refutando a inexistência de incumprimento contratual pela sua banda pelo que, defende, não tendo o Município incumprido o contrato, não pode ser condenado no pagamento da indemnização, devida a título de cláusula penal, como fez a sentença.
Vejamos.
Antes de mais, haverá que fazer as seguintes considerações:
A autonomia privada encontra a sua expressão por excelência no princípio da liberdade contratual. “ A liberdade contratual é um corolário da autonomia privada concebida como o poder que os particulares têm de fixar, por si próprios (auto…) a disciplina (nomos) juridicamente vinculativa dos seus interesses. A autonomia privada, que não se confunde com o dogma da vontade, é mais ampla do que a liberdade contratual, que se limita ao poder de auto-regulamentação dos interesses concretos e contrapostos das partes, mediante acordos vinculativos” como sublinha Antunes Varela in das Obrigações em Geral, I, 5º ed, pg 233.
A liberdade contratual vem regulada nos artigos 405 nº 1 e 2 e 406º do CC.
Como ensina Henrich Ewald Horster in A Parte Geral do Direito Civil Português, 1992, Coimbra Editora, pg 57, “a liberdade contratual atua “dentro dos limites da lei” em dois sentidos que são:
a) 1º a liberdade de celebração e conclusão de contratos (Abschlussfreiheit). Em princípio ninguém está obrigado a concluir um contrato com outrem. Esta liberdade de celebração decorre da formulação do nº 1 do art. 505ª “as partes têm a faculdade”.
2º a liberdade de fixação o conteúdo do contrato (Gestaltungsfreiheit). Esta liberdade vem regulada nos dois números do art. 405º e implica ainda a possibilidade de celebrar contratos mistos (nº2) ou até atípicos ou não nomina “contratos diferentes dos previstos neste código” (…)
b) a liberdade de modificar ou extinguir o contrato por mútuo consentimento das partes contratantes (nº 1 do art. 406).”
E a pg 58 refere o seguinte: “A liberdade contratual encontra a sua justificação na ideia de ser ela o meio adequado para o estabelecimento de um justo equilíbrio entre os interesses das partes contratantes. Pressupõe que as pessoas intervenientes na formação do contrato encontrem o resultado correto, apropriado para a realização e conciliação dos seus respetivos objetivos e planos. Além disso a liberdade contratual contém uma ideia de justiça (Gerechtigkeitsgedanke), justiça essa obtida a partir da auto-regulação dos particulares”.
As partes celebraram entre si um contrato de compra e venda.
Trata-se de um contrato típico, especialmente previsto na lei, ao qual, porém, as partes outorgantes, no domínio da autonomia privada/ liberdade contratual - na aludida vertente da liberdade de fixação o conteúdo do contrato (Gestaltungsfreiheit) - fixaram um especial regime relativamente á obrigação de pagamento do preço.
De acordo com o art. 879º do Código Civil a compra e venda tem como efeitos essenciais:
-A transmissão da propriedade da coisa ou do direito;
-A obrigação de entregar a coisa e
-A obrigação de pagar o preço.
Nesta ação está em causa o cumprimento/incumprimento de dois contratos de compra e venda apenas quanto á obrigação de pagamento do preço, sendo que as partes defendem divergentes interpretações das cláusulas que fixam o seu valor.
Com efeito, decorre da matéria de facto que a coisa foi entregue e operou-se a transmissão da propriedade com a assinatura dos contratos, celebrados pro escritura pública, no dia 16/11/2009.
A divergência mostra-se relacionada com a liquidação do preço da venda, já que o contrato neste particular contém cláusulas específicas que retardam a obrigação de pagamento do preço para um momento posterior e que fazem depender o valor concreto do preço a pagar pelo prédio objeto do contrato de compra e venda da ocorrência de determinadas circunstâncias, no futuro, circunstâncias relacionadas com outros três prédios de que os Autores são proprietários e o PDM de Valongo que então se encontrava em processo de revisão.
Ora, é precisamente com a interpretação feita na sentença de tais cláusulas que o aqui Apelante não concorda.
Vejamos se com razão, tendo-se presente as palavras de Antunes Varela, loc cit. pg 235 “Atribuindo força vinculativa ao acordo das partes, extraem-se do princípio da autonomia privada as consequências que ele logicamente comporta no campo da criação do Direito”. (…) O contrato é assim um instrumento jurídico vinculativo, é um ato de força obrigatória, é a lex contratus.
E a vontade das partes assim expressa é tão obrigatória como a que a resultaria de lei.
Também Enzo Roppo na ob. cit supra, pg. 34, escreve: “Cada um é absolutamente livre de comprometer-se ou não, mas, uma vez que se compromete, fica ligado de modo irrevogável á palavra dada: pacta sunt servanda. Um princípio que, além da indiscutível substancia ética, apresenta também um relevante significado económico: o respeito rigoroso pelos compromissos assumidos é, de facto, condição para que as trocas e as outras operações de circulação da riqueza se desenvolvam de modo correto e eficiente segundo a lógica que lhes é própria, para que não frustrem as previsões e os cálculo dos operadores......., condição necessária, assim para a realização do proveito individual de cada operador e igualmente para o funcionamento do sistema no seu conjunto”.
Vejamos então agora o que é que as partes convencionaram quanto ao preço dos imóveis vendidos.
As partes celebraram entre si dois contratos de compra e venda relativamente a imóveis pertencentes aos Autores, mediante escrituras públicas de 16.11.2009. Foi fixado que o valor da venda era de €300.000,00 relativamente a cada um dos contratos.
Quanto ao pagamento do preço acordado ficou consignado nos contratos o seguinte:
O valor da venda de €300.000,00 + €300.000,00 seria liquidado no prazo de 30 dias após a publicação no Diário da República do Plano Diretor Municipal, que estava a ser revisto.
Dispõe o artigo 278º do Código Civil que as partes podem estipular que os efeitos do negócio jurídico comecem ou cessem a partir de certo momento, mais fazendo aplicar o regime dos artigos 272º e 273º (referentes á condição) a essa situação.
Tal como na “condição” admite-se o termo suspensivo (inicial) e o termo resolutivo (final).
No caso em apreço, as partes fizeram depender o início da obrigação de pagamento do preço por parte do Réu Município, da publicação no Diário da República do Plano Diretor Municipal, ou seja submeterem tal obrigação de pagamento do preço a um “termo suspensivo”.
Após a ocorrência do evento futuro incerto a partir do qual passasse a ser exigida a obrigação, fixaram então um prazo fixo de 30 dias para o efeito.
Porém, as partes não se limitaram a convencionar um termo suspensivo, tendo ainda convencionado o seguinte, desta feita relacionado com o valor concreto da contrapartida da venda:
O montante global de €600.000,00 (€300.000,00 de cada escritura) não seria liquidado “se em sede de alteração do PDM viesse a suceder o seguinte:
a) O PDM vier a incluir a alteração do estatuto do artigo matricial rústico duzentos e cinquenta e nove (259), freguesia …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 6404/20081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B”, no âmbito da revisão do PDM em curso.
b) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 30.100 m2, artigo mil cento e noventa e três (1193), freguesia …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 1217, para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível D”, no âmbito da revisão do PDM em curso;
c) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 24.000 m2, artigo matricial quatrocentos e vinte e três (423), da freguesia …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 754, para a classe de “Espaços Industriais” no âmbito da revisão do PDM em curso.”
E convencionaram ainda a seguinte cláusula em cada uma das escrituras públicas:
“Caso essas condições ou objetivos não se verifiquem, cumulativamente, no prazo de 30 dias após a publicação do PDM, (cuja revisão está em curso), no Diário da República, o primeiro outorgante pagará a quantia de trezentos mil euros (€300.000,00 - preço de venda), acrescida de juros compensatórios, calculados à taxa de juro do Banco de Portugal para as operações passivas, calculadas desde esta data e a data em que os valores forem postos à disposição dos segundos outorgantes, e a quantia que resultar do referido nas cláusulas a seguir discriminadas, acrescidas de juros calculados da mesma forma;
Se algumas das mencionadas condições ou objetivos finais das mesmas não se efetivarem, o primeiro outorgante pagará somente e em função dos objetivos não alcançados a quantia de:
A) €120.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula a):
B) €165.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula b);
C) €15.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula c)”.
Resulta da matéria de facto provada que o novo PDM de Valongo foi publicado no Diário da República, 2ª Série, nº 29, no dia 11 de fevereiro de 2015, pelo que trinta dias após venceu-se a obrigação de pagamento do preço da venda, pelo comprador, o Município D….
Para se apurar o valor concreto da venda haveria assim que atender às alterações que novo PDM de Valongo publicado no Diário da República, 2ª Série, nº 29, no dia 11 de fevereiro de 2015, impunha no que respeitava os três prédios pertencentes aos AA, sitos em …, … e …, de acordo com o que previamente ficara convencionado no contrato, cerca de seis anos antes.
Ora, do mesmo PDM resultaram as seguintes alterações da classificação dos solos dos identificados terrenos:
-O prédio com o artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 encontrava-se classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Proteção” e no PDM aprovado em 2015 o terreno encontra-se classificado como “Espaços Residenciais do Tipo II” (alínea M dos factos provados).
-O prédio correspondente ao artigo 1193, freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 1217, com a área de 30.100 m2, no PDM aprovado em 1995, toda a área se encontrava classificada como “Espaço Florestal de Produção” e encontra-se inserido no PDM em vigor e aprovado em 2015 numa área cuja classificação do solo é parcialmente, em cerca de 3.000 m2, como “Solo urbano – Espaços Residenciais do Tipo II (r.II) e a restante área como “Solo Rural – Espaços Florestais de Produção (F.I).” (alínea N dos factos provados).
-O prédio, com área de 24.000 m2, artigo matricial 423, da freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 754, encontrava-se classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Produção” e uma pequena parte com cerca de 1.000 m2 em “Espaço Industrial” e no de 2015 como “Espaços Florestais de Produção F.1 (2) e uma pequena parte com cerca de 1.000 m2 em “Solo Urbano – Espaço de Atividades Económicas AE – Espaços Empresariais e Industriais” (alínea O dos factos provados).
Na sentença sob recurso o tribunal entendeu que relativamente ao prédio correspondente ao artigo 1193, freguesia … e ao prédio correspondente ao artigo matricial 423, da freguesia …, com o PDM de 2015, “não se verificou a alteração pretendida, como designadamente flui do relatório pericial.” Concluindo pelo incumprimento contratual concretamente que: “A indemnização foi contratualmente acordada, como flui da alínea K) dos factos provados. Assim, atento o não cumprimento do acordado quanto aos imóveis a que se referem os artigos matriciais 1193º e 423º, é devida o preço global de €360.000,00 [(€165.000 + €15.000,00) x 2].
É este entendimento que merce a discordância do Município Réu, que foi condenado a pagar aos AA aquelas quantias, dizendo em suma que contratualmente, relativamente àqueles dois imóveis, o Réu Município apenas se comprometeu a envidar esforços no sentido da alteração do PDM, o que o Réu cumpriu, pelo que não há lugar ao pagamento da indemnização fixada na cláusula penal.
Em primeiro lugar, como já antecipamos, não concordamos nem com o tribunal a quo, nem com o Apelante quando interpretam as cláusulas em causa, como indemnizatórias.
O Tribunal condenou o Réu a pagar a “indemnização contratualmente acordada”, e a Apelante fala a este respeito em “cláusula penal”.
Conforme refere Pinto Monteiro, in Cláusula Penal e Indemnização, pg. 602 e ss., consoante a finalidade da clausula penal distingue-se a clausula penal propriamente dita da clausula de fixação antecipada da indemnização. Nesta última “as partes, ao estipulá-la visam tão-só liquidar antecipadamente, de modo ne varietur, o dano futuro. Numa palavra, acordam num montante indmnizatório predeterminado e as vantagens e os inconvenientes que daí poderão advir, são partilhados pelos dois contraentes: ambos conhecem de antemão as consequências de um eventual inadimplemento e um e outro se submetem ao risco de o prejuízo efetivo, ser consideravelmente menor ou maior do que a soma prevista.” A pena é estipulada como substituto da indemnização, pelo que o acordo vincula ambas as partes ao montante pré-determinado, sendo este o único exigível a título de indemnização.
A nosso ver, as cláusulas contratuais em causa não têm tal natureza, tratam-se tão-somente de cláusulas que subordinam a produção de determinados efeitos do contrato – no caso, a obrigação de pagamento do preço e fixação do respetivo montante – á ocorrência de determinado acontecimento futuro e incerto, ou seja, tratam-se de cláusulas que nos termos previstos e expressamente permitidos nos artigos 270º e ss do C.Civil, sujeitam a produção de determinados efeitos do contrato à ocorrência de uma condição.
Isto é, as partes, por acordo, fizeram diferir os efeitos do contrato para o futuro, fazendo depender os mesmos de evento incerto futuro - a alteração do PDM num determinado sentido projetado pelas partes quanto á classificação duns terrenos – sendo certo que, tal como se provou, as partes sabiam que, ainda que o executivo camarário envidasse todos os esforços, não seria possível garantir que o novo PDM viesse a classificar os mencionados terrenos na classe que serviu de cálculo para a prestação a receber pelos vendedores e aqui autores.
A ocorrência da condição não depende da vontade das partes. Trata-se de um acontecimento futuro e incerto – publicação do PDM de Valongo que se encontrava em revisão e que do mesmo decorresse a classificação esperada pelas partes quanto a determinados prédios identificados.
Na economia do contrato estamos assim perante várias cláusulas que têm em vista, não a fixação de uma indemnização para o caso de incumprimento contratual, mas sim fixar (tendo em consideração as alterações que viessem a ocorrer no futuro decorrentes do “novo” PDM) o preço devido pelo Réu Município pela compra dos imóveis aos Autores, as quais se enquadram numa espécie de “mecanismo jurídico” que foi criado pelos outorgantes relativo a uma das obrigações essenciais do contrato de compra e venda - a obrigação do pagamento do preço - tendo-o feito sujeitar a um termo suspensivo e a várias condições também elas suspensivas que tinham a ver com o objetivo das partes que se retira do espírito contratual e que se mostra aceite pelas partes - que era o dos vendedores obterem valorização duns terrenos de que eram proprietários, em resultado da alteração que viesse a ocorrer com o PDM, na qual o Município tem uma palavra a dizer, apesar de não decidir sozinho, caso em que logrando-se a obtenção de tal objetivo ficava até dispensado de pagar qualquer quantia aos AA. o terreno que adquirira àqueles.
O art. 270º do Código Civil estabelece que: “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso diz-se suspensiva a condição; no segundo resolutiva”.
E nos termos do artigo 276º do mesmo código, “os efeitos do preenchimento da condição retroaem-se á data da conclusão do negócio, a não ser que, pela vontade das partes, ou pela natureza do acto, hajam de ser reportados a outro momento”.
A condição pode pois ser suspensiva ou resolutiva.
Como refere Heinrich Ewald Horster in A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil, 1992, pg. 491, “A condição é, na definição dada pelo nº 1 do art. 270º, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo (caso de resolução dos efeitos) a condição diz-se O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade da partes, a averiguar, se for necessário, por via da interpretação”.
E acrescenta a pg 492. “Estando a produção dos efeitos subordinada à verificação de uma condição, o negócio jurídico, embora validamente concluído ….não transferiu de modo definitivo (no caso da condição resolutiva) os direitos ou obrigações que tem por objecto….A estipulação de uma condição pelas partes conduz, desta forma a um estado de pendência”.
Também Durval Ferreira in Negócio Jurídico Condicional, pg. 15 escreve “Nas condições resolutivas, os efeitos do negócio produzem-se concomitantemente com a sua celebração. Mas não de modo solidificado e definitivo. Certo que, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto (portanto no reverso, como resolutivo), os efeitos caducam, resolvem-se. E, retroativamente (embora com muitas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.
Como modalidade negocial específica no negócio condicional existe, nos seus efeitos, um regime estabelecido (dum negocio típico), cuja produção dos efeitos está pendente (suspensiva ou resolutivamente) da verificação de um facto futuro e incerto.
Como condicionado tal regime se não produz ab initio (se a dependência é suspensiva) ou ab initio, tal regime se produz e é eficaz (isto é pode tornar-se efetivo), embora não plenamente, porquanto pode vir a resolver-se por ocorrer um certo facto futuro e incerto”.
Como se pode ler no acórdão do STJ de 10.12.2009 disponível in www.dgsi.pt, “A condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva). A razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza do declarante de alcançar os fins a que se propõe com o negócio, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que, na sua perspetiva, a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que ele não domina e se lhe afiguram de verificação incerta.”
As partes fizeram condicionar a obrigação de pagamento do preço á ocorrência de um acontecimento futuro incerto - o PDM alterar a classificação do solo do prédio e … para “Espaço Urbanizável – Nível B”. Neste caso fica suspensa a obrigação e pagamento do preço pelo Município.
É neste contexto contratual da exigência da obrigação de pagamento do preço do prédio vendido e da fixação do respetivo valor, que tem de ser interpretado o contrato dos autos, para se aferir da questão e saber se houve ou não incumprimento por banda do Réu Município da obrigação de pagamento do preço, obrigação que se venceu trinta dias após a publicação do “novo” PDM no D.R.
Posto isto, vejamos.
Alega o Apelante que, “enquanto na alínea a) o Município declarou obrigar-se a incluir na revisão do PDM a alteração do estatuto do artigo matricial nele previsto, já nas alíneas b) e c) o Município apenas se obrigou a envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto dos artigos matriciais rústicos nelas escritos.
Ora nada foi alegado pelos AA. na sua petição inicial, nem julgado como provado nos autos, que o R. não tenha envidado todos os esforços para atingir os objetivos previstos nas alíneas b) e c) supra identificadas.
Apesar de assim suceder, a sentença “a quo” interpretou as declarações contratuais constantes das referidas alíneas b) e c) com o sentido do R. ficar vinculado à obrigação de incluir a alteração do estatuto urbanístico daqueles terrenos na revisão do PDM, tal como sucedia na alínea a).”
Esta questão só poderá obter resposta através da interpretação da vontade negocial, isto é da interpretação das declarações vertidas no contrato em apreço e deverá ser conduzida pelas regras da hermenêutica negocial, ou seja de acordo com a teoria da impressão do destinatário.
Com efeito, nos arts. 236º e ss. do C.C. são estabelecidos critérios de interpretação da vontade negocial, em ordem a fixar o alcance ou sentido juridicamente decisivo da declaração negocial.
Esta valerá assim e de acordo com o citado art. 236º, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”, não podendo nos negócios formais a declaração, valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238º do mesmo código).
Foi estabelecido o chamado critério da Impressão do Destinatário, entendendo-se por declaratário uma pessoal normal, razoavelmente instruída, diligente e sagaz em face dos termos da declaração (a este respeito ver Pires de lima e Antunes Varela in CC Anotado, I, pg. 207 e Mota Pinto, Teoria Geral, pg. 624 e ss.).
De acordo com os ensinamentos de Manuel de Andrade in Teoria Geral da Relação Jurídica, vol II pg. 30, “interpretar um negócio jurídico, isto é a declaração ou as declarações de vontade que o integram -equivale a determinar o sentido com que ele há-de valer, se valer puder. Trata-se de saber quais os efeitos a que ele tende conforme tal declaração e que realmente produzirá se e na medida em que for válido; qual o conteúdo decisivo dessa declaração de vontade”.
A regra geral manda apurar o sentido normal da declaração (art. 236.º do C.Civil), através da procura do sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ela. Quanto aos negócios formais há também que ter em conta que a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238.ºnº 1 do C.C.), ressalvando a lei os casos em que esse sentido corresponda à vontade das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não oponham a essa validade (art. 238.ºnº 2 do C.C.).
A doutrina da impressão do destinatário, reconduzível ao âmbito do princípio da proteção da confiança, impõe ao declarante um ónus de clareza na manifestação do seu pensamento, desta forma se concedendo primazia ao ponto de vista do destinatário da declaração, a partir de quem tal declaração deve ser focada (ver P. Mota Pinto, in Declaração Tácita, pg.206).
Todavia, a lei não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário, significando o entendimento subjetivo deste, mas apenas concede relevância ao sentido que apreenderia o declaratário normal, colocado na posição do real declaratário – a pessoa com capacidade, razoabilidade, conhecimento e diligência medianos (mesmo autor, ob. cit., pg.208).
Vejamos então o que as partes acordaram nesta matéria e o que é que uma pessoa “razoavelmente instruída, diligente e sagaz” poderá entender em face dos termos das declarações negociais contidas no contrato dos autos.
Aqui chegados, parece de alguma evidência aquilo que a Apelante foi chamando a atenção ao longo do processo.
Para uma pessoa razoavelmente instruída, diligente e sagaz ressalta a circunstância de ter sido utilizada uma diversa redação das alíneas a) (referente ao prédio dos AA de …), por um lado e as alíneas b) e c), referentes aos prédios sitos nas freguesias de … e de …, o que indicia que terá sido desejada e intencional.
E se tivermos em consideração o depoimento da testemunha E… que interveio nas negociações contratuais e declarou que nelas foram redigidas várias minutas e foi ainda celebrado um protocolo entre as partes, antes da celebração das escrituras públicas, temos de concluir pela intencionalidade da diversidade da redação utilizada.
Mas então que quer isto dizer?
Relativamente á aliena a), estamos claramente perante a fixação de uma condição resolutiva.
As partes convencionaram que o comprador (o Município D…) ficava liberto da obrigação de pagamento do preço do imóvel adquirido se “a) O PDM viesse a incluir a alteração do estatuto do artigo matricial rústico 259 da freguesia …, e descrito na CRP de Valongo sob o nº 6404/20081126 para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível B”, no âmbito da revisão do PDM em curso.
O benefício obtido pelos AA com a alteração da classificação daquele seu imóvel decorrente do “novo” PDM dispensaria o Município do pagamento do preço do imóvel que comprou aos AA.
Porém quanto aos prédios dos AA sitos nas freguesias de … e …, a redação da cláusula é diversa como chama a atenção o Apelante:
b) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 30.100 m2, artigo mil cento e noventa e três (1193), freguesia …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 1217, para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível D”, no âmbito da revisão do PDM em curso;
c) O Município envidar todos os esforços no sentido de promover a alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 24.000 m2, artigo matricial quatrocentos e vinte e três (423), da freguesia …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 754, para a classe de “Espaços Industriais” no âmbito da revisão do PDM em curso.”
Interpretando a vontade negocial plasmada neste texto, encontra-se aqui consignado o objetivo das partes que é o seguinte:
-obtenção da alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 30.100 m2, artigo mil cento e noventa e três (1193), freguesia …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 1217, para a classe de espaços “Espaço Urbanizável – Nível D”, no âmbito da revisão do PDM em curso,
-obtenção da alteração do estatuto do terreno rústico, com área de 24.000 m2, artigo matricial quatrocentos e vinte e três (423), da freguesia …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 754, para a classe de “Espaços Industriais” no âmbito da revisão do PDM em curso,
E consignam ainda uma obrigação contratual ao Município, no sentido que constitui obrigação do Município a de envidar todos os esforços no sentido de promover que tal ocorra, sendo certo que as partes sabiam que as alterações pretendidas não dependiam unicamente da vontade do Município, mas pretenderam reforçar um papel ativo daquele no processo de revisão do PDM em curso.
Assim, a condição a que fica sujeita o não pagamento do preço é diversa da alínea a) – a condição é o Município envidar esforços para a obtenção daqueles objetivos e aqueles serem atingidos – é este o acontecimento futuro incerto de que fica dependente a obrigação.
O Município ficará dispensado do pagamento do preço do imóvel que comprou se tiver envidado esforços e terem ocorrido as alterações da classificação dos terrenos pretendidos. Já não ficará dispensado, se nada fez e porém do PDM ocorreu o objetivo pretendido. Parece-nos ser esta a interpretação que decorre da inclusão da cláusula naquele local e do respetivo texto.
Aliás é o próprio contrato que fala logo a seguir a este respeito em “condições” e “objetivos” pretendendo, a nosso ver fazer uma distinção e incluir ambos.
Esta cláusula não resume, porém o que as partes convencionaram nesta matéria.
Segundo a matéria de facto provada, enquanto que relativamente ao prédio da freguesia …, no PDM aprovado em 2015 o terreno ficou classificado como “Espaços Residenciais do Tipo II”, isto é verificou-se a condição suspensiva, (cfr. alínea M) dos factos provados) pelo que o Réu Município ficou dispensado de pagar o preço, quanto aos demais provou-se o seguinte:
“O prédio correspondente ao artigo 1193, freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 1217, com a área de 30.100 m2, no PDM aprovado em 1995, toda a área se encontrava classificada como “Espaço Florestal de Produção” e encontra-se inserido no PDM em vigor e aprovado em 2015 numa área cuja classificação do solo é parcialmente, em cerca de 3.000 m2, como “Solo urbano – Espaços Residenciais do Tipo II (r.II) e a restante área como “Solo Rural – Espaços Florestais de Produção (F.I).”
-O prédio, com área de 24.000 m2, artigo matricial 423, da freguesia …, descrito na CRP de Valongo sob o nº 754, encontrava-se classificado no PDM de 1995 como “Espaço Florestal de Produção” e uma pequena parte com cerca de 1.000 m2 em “Espaço Industrial” e no de 2015 como “Espaços Florestais de Produção F.1 (2) e uma pequena parte com cerca de 1.000 m2 em “Solo Urbano – Espaço de Atividades Económicas AE – Espaços Empresariais e Industriais”.
Apenas uma pequena parcela de cada um destes prédios foi integrada na classificação desejada pelas partes pelo “novo” PDM de Valongo.
Isto faz funcionar não a cláusula que dispensava o Município do pagamento do preço, (se tivesse envidado os esforços e ocorresse a alteração desejada), mas uma outra cláusula contratual, que é aquela que as partes previram precisamente para tal situação e que diz o seguinte:
“Se algumas das mencionadas condições ou objetivos finais das mesmas não se efetivarem, o primeiro outorgante pagará somente e em função dos objetivos não alcançados a quantia de:
A) €120.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula a):
B) €165.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula b);
C) €15.000,00 se não alcançar o objetivo referido na cláusula c)”.(sublinhado nosso).
Do contexto do contrato, constata-se que as partes previram uma cláusula para o caso de se ter verificada a condição na íntegra – isto é terem sido cumpridos todos os objetivos que se pretendia ocorrerem com a nova versão do PDM de Valongo, com a consequência do comprador ficar dispensado de pagar o preço; previram uma cláusula para o caso de não ter sido verificada a condição na íntegra – isto é terem sido cumulativamente atingidos todos os objetivos - o comprador pagava o preço inicialmente acordado; e previram finalmente uma cláusula para o caso de apenas parcialmente se ter verificada a condição - de apenas terem sido parcialmente atingidos os objetivos, relativamente a algum ou alguns dos terrenos.
Ora é precisamente a situação que se verifica: apenas um dos imóveis (o prédio de …) obteve a classificação desejada. Os outros dois (sitos em … e …) não.
Ora, cláusula em questão, é a nosso ver bastante clara. Dela resulta expressamente a previsão que as condições, mas também os “objetivos finais” não se venham a efetivar.
Ora os “objetivos finais” a que a mesma se refere só podem ser os objetivos para cada um dos terrenos dos AA de verem alterada a respetiva classificação, para a espécie pretendida.
E repare-se que tudo isto respeita unicamente a verificação da “condição” contratualmente prevista, independente de qualquer responsabilidade contratual, imputável a título de culpa ou negligência a qualquer das partes, nomeadamente ao Réu Município.
Assim sendo, temos de concluir que pese embora não resulte dos autos qualquer situação de incumprimento da obrigação do Réu Município diligenciar pela obtenção das classificações desejadas, o Réu Município encontra-se, na qualidade de adquirente dos imóveis que lhe foram vendidos pelos Autores, através das escrituras públicas de 16 de Novembro de 2009, obrigado a pagar aos vendedores, os Autores o respetivo preço, por força da aludida cláusula contratual, que estabelece uma condição, que se mostra preenchida nos moldes aí previstos, uma vez que relativamente a dois dos prédios pertencentes dos vendedores os objetivos finais - de alteração da classificação dos mesmos pelo PDM – não se efetivaram, preço esse que se encontra fixado, respetivamente nas alíneas b) e c) da cláusula em análise, de €165.000,00 x 2 e de €15.000,00 x 2.
É pois de manter a decisão proferida, apenas com qualificação diversa dos factos, acabada de fazer.
Dos juros de mora acordados:
Defende ainda o Apelante Município D… que apenas são devidos juros de mora a partir da data da sentença, por força do disposto no art. 805º nº 3 do Código Civil, já que até aí a obrigação não era líquida.
Alega que se entendesse como verificado o incumprimento contratual do R., o valor dos juros moratórios só poderia ser contado a partir da decisão que definiu o valor da prestação a satisfazer, pois até então o R. desconhecia a importância exata da dívida a liquidar, pelo que ao assim não entender, a sentença “a quo” faz uma errada interpretação do artº 805º nº 3 CC;
Como vimos, o contrato de compra e venda sujeitou a uma condição a obrigação de pagamento do preço e a fixação do respetivo valor.
Como vimos, o art. 276º do Código Civil estabelece o princípio da retroatividade da verificação da condição, mas admite que as partes estipulem uma “não retroatividade” ou uma “retroatividade limitada” (ver Pires de Lima e Antunes Varela, in CC anotado, 3ª ed, em anotação á norma).
O valor a pagar pelo comprador mostra-se estabelecido no contrato, nas alíneas b) e c) acabadas de analisar, sendo que dos termos do contrato decorre que a obrigação do pagamento do preço se vencia nos 30 dias após a publicação do Diário da República do “novo” PDM, publicação que teve lugar em 29.2.2015.
Daqui decorre que o efeito retroativo da verificação da condição verifica-se nessa data (em 29.3.2015) e não na data da celebração do contrato, em 16.11.2009.
Constata-se que a sentença condenou o aqui Apelante no pagamento de juros moratórios desde a data da escritura pública indevidamente, pelo que deverá ser revogada nessa parte.
São assim devidos os juros moratórios contratualmente estipulados, devidos pela mora no cumprimento da obrigação de pagamento do preço, não a partir da data da sentença como pretende o Apelante, mas da data em que se venceu essa obrigação, impondo-se a alteração da sentença (apenas) nesta parte.
IV-DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os Juízes que integram este Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação dos Autores e em julgar parcialmente procedente a apelação do Réu, apenas na parte respeitante aos juros de mora, condenando-se o Réu ao pagamento dos juros de mora vencidos desde o dia 29.3.2015 e vincendos até integral pagamento contados á taxa contratualmente acordada, confirmando-se no demais, a sentença recorrida.
Custas por ambas as partes na proporção do decaimento.
Porto, 24 de Setembro de 2019
Alexandra Pelayo
Vieira e Cunha
Maria Eiró