Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESCISÃO
Apelação
Decisão recorrida: proc. nº …./04.8 TBGDM do .º Juízo de Competência Cível do Tribunal Judicial de Gondomar
Recorrente: B……….
Recorrido: C………. e mulher
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
Os autores C………. e mulher D………. intentaram a presente acção com processo comum, na forma ordinária, contra o réu B………., na qual pedem a condenação deste a pagar-lhes a quantia de € 18.744,00, acrescida de juros contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alegam, em síntese, o seguinte:
- em 30.8.2000 o réu prometeu vender uma fracção autónoma pelo preço de 15.800.000$00, tendo os autores entregue ao réu a quantia de 3.700.000$00 e ficando convencionado que a escritura de compra e venda seria celebrada em Novembro de 2000;
- porém, apesar de diversas vezes interpelado para o efeito, o réu sempre se recusou a celebrar a escritura, sucedendo que este, em 3.5.2002, vendeu a terceiros a fracção objecto do contrato-promessa;
- colocou-se, assim, numa situação de impossibilidade de cumprimento do contrato, pelo que assiste ao autor o direito de receber a quantia de € 18.744,00.
O réu apresentou contestação escrita onde conclui dever a acção ser julgada totalmente não provada e improcedente e o réu dela absolvido e condenados os autores como litigantes de má fé em multa ao tribunal e indemnização ao réu nos termos referidos nos arts. 38 a 43 da contestação.
Para tanto alega, em síntese, o seguinte:
- só recebeu a quantia de 3.400.000$00;
- os autores tencionavam adquirir a fracção em causa com recurso a crédito bancário, sendo esse o motivo que impediu a celebração da escritura no decurso do mês de Novembro de 2000, podendo ter sido feita em Dezembro ou Janeiro seguintes, para o que os autores foram instados, tendo o réu comunicado aos autores que a escritura em causa estava marcada para 22.2.2001 e, caso não se realizasse, por facto imputável a estes, determinaria a perda de sinal e a entrega imediata da referida fracção, bem como das respectivas chaves;
- porém, os autores enviaram em 7.2.2001 ao réu uma carta na qual invocam inexistentes problemas na fracção e declaram rescindir o contrato-promessa em apreço, exigindo a restituição do sinal de 3.400.000$00, não tendo comparecido na outorga da escritura pública, conforme certidão emitida pelo Cartório Notarial;
- o réu enviou uma carta aos autores onde referia ainda aguardar até 12.3 uma manifestação de vontade destes para outorgarem na referida escritura sob pena de resolução do contrato-promessa;
- nada tendo feito os autores, o réu comunicou-lhes a resolução do contrato e o direito a reter o sinal.
Os autores apresentaram réplica, onde concluem como na petição inicial e referem que a escritura que ficara combinado realizar-se em Novembro de 2000 não se pôde efectuar em virtude de a habitação prometida vender não se encontrar em condições de habitabilidade, facto que foi comunicado ao réu em devido tempo, tendo-se este comprometido a realizar as referidas obras e a marcar posteriormente a escritura, o que não fez, pelo que os autores lhe enviaram uma carta a rescindir o contrato-promessa de compra e venda.
O réu apresentou tréplica onde conclui como na contestação referindo que aquando da celebração do contrato-promessa, a fracção em causa tinha cerca de 8 anos, os autores visitaram-na e sabiam que a mesma carecia de algumas pequenas obras, tendo o preço da compra e venda tido em consideração a quantia necessária para a realização das mesmas.
Foi dispensada a realização de audiência preliminar.
Proferiu-se despacho saneador, seleccionaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo, tendo o tribunal respondido à base instrutória através do despacho de fls. 178/181, que não teve qualquer reclamação.
Depois, proferiu-se sentença, na qual se julgou a acção procedente, tendo sido o réu condenado a pagar aos autores a quantia de € 18.744,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação, até efectivo e integral pagamento.
Inconformado, interpôs recurso de apelação o réu, que terminou as suas alegações com as seguintes conclusões:
I - Dos factos provados nos autos resulta que o recorrente – promitente vendedor no contrato promessa em causa e parte outorgante incumbida da marcação da escritura de compra e venda da fracção prometida vender – não procedeu à sua marcação no prazo inicialmente estipulado entre as partes, ou seja, até Novembro de 2000.
II - Por carta de 23.1.2001 o recorrente comunicou aos recorridos a marcação da escritura para o dia 22.[2].2001 não mencionando, por lapso, o respectivo Cartório Notarial.
III - Por carta de 7.2.2001 os recorridos declararam rescindir o contrato-promessa em questão devido a problemas de humidade e infiltrações na fracção.
IV - Em 13.2.2001 (doc. 1 junto com a tréplica) o recorrente respondeu a esta última carta dos recorridos rejeitando a aludida rescisão, porquanto os problemas de humidade invocados podiam ser facilmente resolvidos com algumas obras – que o mesmo sempre se dispusera fazer e que, como resultou provado nos autos, eram do conhecimento dos recorridos mesmo antes da outorga do contrato-promessa – e reiterando a data de 22.2.2001, pelas 10h30 para realização da escritura de compra e venda da fracção, no Cartório Notarial de Gondomar.
V - Como os recorridos não comparecessem à escritura nos mencionados dia, hora e Cartório, o recorrente enviou nova carta, em 26.2.2001, comunicando que aguardaria até dia 12.3.2001 por uma manifestação de vontade dos recorridos na compra da fracção, sob pena de, sem a mesma, considerar resolvido o contrato-promessa.
VI - O que veio a acontecer, tendo o recorrente, consequentemente, resolvido o contrato por cata datada de 13 de Março de 2001.
VII - Perante os factos supra referidos e provados nos autos entendeu a M.ª Sra. Juiz a quo ter existido incumprimento definitivo imputável ao devedor, ora recorrente, por uma dupla ordem de razões:
em primeiro lugar, (e aludindo ao preceituado no art. 808º n.º1 do C.C.), porque o recorrente não cumpriu a sua obrigação no prazo estipulado pelas partes, ou seja, até Novembro de 2000;
em segundo lugar, por não ter este, na carta remetida aos recorridos em 23.1.2001, feito menção do Cartório Notarial onde se iria celebrar a escritura de compra e venda da fracção em causa.
A)
Quanto à 1ª razão:
VIII - Entende o recorrente, e salvo o devido respeito, ter a M.ª Sra. Juiz a quo enquadrado mal a situação em apreço nos autos, já que o prazo referido no art. 808º n.º1 do CC e que conduz ao incumprimento definitivo é o fixado pelo credor através da interpelação admonitória ao devedor que se encontre em mora.
IX - O recorrente nem sequer em mora se constituiu, já que uma vez decorrido o prazo para a celebração da escritura (Novembro/2000) e não tendo ainda procedido à sua marcação, os recorridos nada disseram quanto à data – nem então nem mesmo quando rescindiram o contrato – daí se podendo concluir que ambas as partes se desvincularam tacitamente do prazo inicialmente estipulado e que o mesmo não era sequer um termo essencial do negócio.
X - Com interesse para a apreciação da questão ora em crise, veja-se o decidido no douto Acórdão do STJ de 23/03/2004:
“Considera-se que ambas as partes se desvincularam tacitamente do prazo para a celebração do contrato prometido se, atingido este, nenhuma cumpriu a prestação que se lhe impunha, mas revelaram pelo seu comportamento ulterior manter o interesse no contrato. O contraente que não se mantém fiel ao contrato não pode, enquanto perdurar a situação, fazer valer quaisquer direitos emergentes de violações contratuais da contraparte.”
No entanto, sem prescindir,
XI - mesmo considerando a hipótese académica de o recorrente se ter constituído em mora pela não observância do prazo inicialmente estipulado, a mesma apenas se converteria em incumprimento definitivo, nos termos do disposto no artigo 808º, n.º1 do C.C., pela perda de interesse do credor ou pela não realização da prestação no prazo razoavelmente fixado pelo credor em interpelação admonitória.
XII - Ora, nenhuma das formas de conversão da mora em incumprimento definitivo se verificou no caso sub judice, pois os recorridos limitaram-se a, em momento ulterior ao prazo inicialmente estipulado a rescindir o contrato-promessa celebrado com o recorrente, invocando problemas que conheciam desde sempre e que o recorrente sempre se dispôs resolver.
a) Quanto à mora:
XIII - Assim, mesmo constituído em mora o recorrente, o simples decurso do prazo estipulado por ambas as partes não significa o incumprimento definitivo imputável ao recorrente.
XIV - Havia que lhe ser fixado um prazo complementar e definitivo para o cumprimento da obrigação.
XV - “Com a exigência de fixação de um prazo suplementar (para a mora se transformar em incumprimento) pretende o legislador evitar que, ocorrida a mora, possa a outra parte resolver o contrato imediatamente ou quase imediatamente. Quer-se proporcionar ao faltoso a oportunidade de ainda cumprir, embora com algum atraso, e assim evitar a rescisão do contrato.” (Galvão Telles, O Direito, 120, 587/588).
XVI - A doutrina e a jurisprudência, são de resto, pacíficas a tal respeito:
“O nº 1 do artº 801 do C.P.C. estabelece a regra de que a mora do devedor não faculta imediatamente a resolução do contrato donde nasce a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Para que, tendo a obrigação não cumprida um contrato bilateral, o credor possa resolver um contrato, desonerando-se da sua contraprestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por causa imputável ao devedor (A. Varela, RLJ, 11º-54).”
“A resolução do contrato-promessa bilateral com base em mora só pode produzir-se quando se objectivarem factos ou circunstâncias que revelem que a mora se converteu em não cumprimento definitivo ou que o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou esta não foi realizada no prazo razoavelmente fixado (RL, 11-12-1986: CJ, 1986, 5º-153)”
b) Quanto à perda de interesse
XVII - Acentuamos, por dever de patrocínio e para que nada fique por esclarecer, o que se mostra evidente nos autos: a mesma não ocorreu nunca nem os recorridos também nunca invocaram, qualquer perda de interesse, da sua parte, na aquisição da fracção (artº 808, nº 1, 2ª parte do C.C.).
XVIII - De resto, a existir, teria de ser objectivada e decorrente da impossibilidade de cumprimento da prestação em virtude de suposta mora.
XIX - Ora, nada disto sucedeu, ou foi alegado, ou foi provado ou, sequer, ponderado pela Mª Sra. Juíza “a quo” na douta sentença em apreço.
B)
Quanto à segunda razão:
XX - No que concerne à razão aduzida pela M.ª Sra. Juiz a quo em segundo lugar – (isto é, que o facto do recorrente não ter mencionado o Cartório Notarial na sua primeira carta desobrigou os recorridos de adquirirem a fracção ao recorrente) - não vislumbra o recorrente, salvo o devido respeito, qual a relevância a atribuir a tal circunstância, atenta a correspondência ulterior havida entre ambos e todo o atrás referido.
Em face do exposto,
XXI - não houve por parte do recorrente qualquer incumprimento definitivo do contrato-promessa em causa nos autos.
Entende, assim, o recorrente que a Mmª Juíza “a quo” violou o disposto nos arts. 801º, 805º, n.º2, art. 808º, n.º1 e art. 442º, n.º2, 3 e 4, todos do C. Civil.
Os autores apresentaram contra-alegações, nas quais se pronunciaram pela confirmação do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOO objecto dos recursos encontra-se balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso – arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do Cód. do Proc. Civil -, sendo ainda de referir que neles se apreciam questões e não razões, que não visam criar decisões sobre matéria nova e que o seu âmbito é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
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A questão a decidir é a seguinte:Apurar se houve incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do réu (promitente vendedor).
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OS FACTOSA matéria fáctica dada como provada pela 1ª Instância é a seguinte:
1) Em 30 de Agosto do ano de 2000, o réu prometeu vender aos autores a fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente a uma habitação no segundo andar esquerdo, com entrada pelo n.º .. do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na ………., n.º .. da freguesia de ………., concelho de Gondomar, sob o n.º 0218 - G, daquela freguesia de ………. (Alínea A) dos Factos Assentes);
2) Prometeu vender aos autores a dita fracção pelo preço de Esc. 15.800.000$00 (quinze milhões e oitocentos mil escudos) (Alínea B) dos Factos Assentes);
3) Ficou também convencionado que a escritura de compra e venda seria celebrada em Novembro do ano de 2000 (Alínea C) dos Factos Assentes);
4) Como sinal e princípio de pagamento entregaram os autores ao réu a quantia de, pelo menos, Esc. 3.400.000$00 (Alínea D) dos Factos Assentes);
5) O réu, em 13.5.02, vendeu a E………. e esposa F………., a fracção objecto do contrato-promessa de compra e venda, pelo preço de € 64.844,00 (Alínea E) dos Factos Assentes);
6) Os autores tencionavam adquirir a fracção em causa com recurso a crédito bancário, crédito esse que solicitaram ao G………. (Alínea F) dos Factos Assentes);
7) Em 23.1.01, o réu acabou por remeter aos autores a carta junta à contestação como doc. n.º 2, comunicando-lhes que a escritura em causa estava marcada para o dia 22 de Fevereiro de 2001, pelas 10,30 horas, mais avisando que “...a não realização da mesma por facto imputável ...” (aos ora autores) determinaria “... a perda do sinal e a entrega imediata da referida fracção bem como as respectivas chaves” (Alínea G) dos Factos Assentes);
8) A carta foi recebida pelos autores em 31.1.01 (Alínea H) dos Factos Assentes);
9) Em 7.2.01 os autores enviaram ao réu uma carta (doc. 4) na qual, invocando problemas na fracção, declaravam rescindir o contrato-promessa de compra e venda em apreço, exigindo a devolução da quantia de “3.400 contos” (Alínea I) dos Factos Assentes);
10) Os autores não compareceram para outorgar na escritura em questão (Alínea J) dos Factos Assentes);
11) Não obstante o exposto, o réu tentou ainda, mais uma vez, levar os autores a outorgar na aludida escritura, remetendo-lhes para o efeito, em 26.2.01 a carta junta à contestação como doc. 6, na qual, lhes comunica que aguardará até ao dia 12 de Março seguinte por uma “...manifestação de vontade...” da parte dos autores em outorgarem na citada escritura, sem o que procederia, desde logo, à “...resolução do contrato-promessa...” (Alínea K) dos Factos Assentes);
12) Os autores receberam a carta em 1.3.01 (Alínea L) dos Factos Assentes);
13) Em face do que o réu lhes comunicou, por carta datada de 13.03.2001 a resolução do aludido contrato promessa e o direito a reter o sinal recebido de Esc. 3.400.000$00, carta essa recebida pelos réus em 15.3.01 (Alínea M) dos Factos Assentes);
14) Como sinal e princípio de pagamento os autores entregaram ao réu a quantia de Esc. 3.400.000$00 (Resposta ao Quesito 1.º);
15) O cheque de Esc. 300.000$00, referido na cláusula III n.° 1 do contrato-promessa, nunca chegou a ser levantado pelo réu (Resposta ao Quesito 3.º);
16) O que consta das alíneas G) e H) dos Factos Assentes (Resposta ao Quesito 5.º);
17) Na carta constante do documento n.º 2 da contestação foi omitido o Cartório Notarial onde a escritura se efectuaria (Resposta ao Quesito 6.º);
18) O réu comprometeu-se a fazer obras na fracção (Resposta ao Quesito 10.º);
19) O réu desabitou a dita fracção, por ser difícil habitá-la, devido ao seu estado (Resposta ao Quesito 11.º);
20) A fracção em causa era, à data da celebração do contrato-promessa, uma fracção em 2.ª mão (Resposta ao Quesito 12.º);
21) Antes de celebrarem o contrato-promessa, os autores visitaram a fracção por mais do que uma vez (Resposta ao Quesito 13.º);
22) Os autores sabiam que a fracção carecia de algumas obras (Resposta ao Quesito 14.º);
23) Sobretudo num quarto que acusava alguma infiltração de humidade (Resposta ao Quesito 15.º);
24) Foi feito um desconto de Esc. 200.000$00, de Esc. 16.000.000$00 para Esc. 15.800.000$00 (Resposta ao Quesito 17.º);
25) Em resposta à carta dos autores de 7.2.2001, acima referida em I), o réu respondeu, remetendo aos autores, em 13.2.01, a carta junta à tréplica como doc. n.º 1, que aqui se dá, como reproduzida (Resposta ao Quesito 18.º).
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O DIREITONa sentença recorrida, em que se julgou a acção procedente, entendeu-se que o réu (promitente vendedor) se colocou numa situação de incumprimento definitivo por uma dupla ordem de razões.
Em primeiro lugar, porque de acordo com o que foi convencionado entre as partes, a escritura de compra e venda seria celebrada em Novembro de 2000, competindo a designação de dia, hora e Cartório Notarial ao promitente vendedor, que não cumpriu tal obrigação (cfr. cláusula IV, nºs 1 e 2, do contrato-promessa junto a fls. 8 e segs.).
Em segundo lugar, porque o réu ao comunicar aos autores, em 23.1.2001, que a escritura estava marcada para o dia 22.2.2001, pelas 10h30m, não indicou o Cartório Notarial onde a mesma se realizaria.
Não concordamos, porém, com a posição assumida pela 1ª Instância.
Vejamos então:
A resolução é a destruição da relação contratual, operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam, se o contrato não tivesse sido celebrado.[1]
Funda-se na lei ou em convenção e pode efectuar-se judicialmente ou através de declaração à outra parte (cfr. arts. 432 nº 1 e 436 nº 1 do Cód. Civil).
Estabelece o art. 801 do Cód. Civil no seu nº 1 que «tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação», acrescentando-se depois no nº 2 que «tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro.»
O direito potestativo de resolução do contrato pressupõe assim a impossibilidade culposa de cumprimento.
Como tal, o credor não pode, em princípio, resolver o contrato em consequência da mora do devedor. O que pode é exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos sofridos (cfr. art. 804 nºs 1 e 2 do Cód. Civil).[2]
Contudo, no art. 808 nº 1 do Cód. Civil estatui-se que «se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação», dizendo-se a seguir no nº 2 que «a perda de interesse na prestação é apreciada objectivamente.»
Ora, daqui resulta que o credor que, em virtude da mora, perder o interesse que tinha na prestação pode resolver o contrato. Tal como pode resolvê-lo também se a prestação não for realizada no prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
A demonstração da perda do interesse do credor na pretação apenas releva nos casos em que se verifica mora, sendo irrelevante quando o incumprimento se torna definitivo pelo decurso do prazo que fora estabelecido para o cumprimento.
Isto é, na primeira situação, a conversão da mora em incumprimento definitivo depende da perda de interesse na prestação, ao passo que, na segunda situação, é o simples decurso do prazo fixado para cumprir que conduz àquele efeito, por significar, nos termos da lei, recusa de cumprimento.[3]
Decorre do contrato-promessa celebrado entre os autores e o réu que estes convencionaram que a escritura pública de compra e venda seria efectuada no mês de Novembro de 2000.
Nas obrigações em que se estipulou prazo ou termo, tal significa que o seu cumprimento não pode ser exigido à outra parte sem ter decorrido um certo período de tempo ou sem se ter atingido uma certa data.
No presente caso, como resulta do teor do contrato-promessa, a obrigação de cumprir tinha prazo ou termo, de tal forma que só se vencia quando se verificasse o termo para o cumprimento.
Estatui o art. 779 do Cód. Civil que o «o prazo tem-se por estabelecido a favor do devedor, quando se não mostre que o foi a favor do credor, ou do devedor e do credor conjuntamente», pelo que “in casu” se tem que considerar o prazo como fixado a favor do devedor, aqui promitente vendedor.
Se as partes ao fixarem um prazo para cumprimento de um dado negócio, o fazem de forma a que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena do negócio caducar por deixar de ter interesse para o credor, daí flui que esse prazo é fixo e absoluto. Ou seja, decorrido o prazo o contrato caduca.
Porém, esse prazo pode ser relativo, de tal modo que decorrido o mesmo, não se provando que o incumprimento resulta da culpa de uma das partes e que ainda é possível o cumprimento, pode qualquer delas notificar a outra parte para cumprir em prazo razoável a fixar. Este prazo admonitório suplementar será peremptório, pelo que, transcorrido, o contrato se considerará definitivamente incumprido.
Sucede que pelos contornos que reveste o contrato-promessa aqui em apreciação, teremos que considerar que o prazo estipulado no mesmo para a celebração da escritura pública de compra e venda deverá ser visto não como fixo absoluto, mas sim como relativo.
Regressando agora ao caso dos autos, o que se constata é que decorrido o mês de Novembro de 2000 não foi realizada a escritura pública de compra e venda.
Todavia, apesar da não celebração da escritura no tempo que fora previsto para tal no contrato-promessa, os autores nada disseram a esse respeito, nem nesse mês de Novembro, nem nos meses seguintes de Dezembro de 2000 e de Janeiro de 2001, mantendo-se silenciosos.
Não resulta, assim, do processo que tenham interpelado o promitente vendedor, aqui réu, para, em prazo razoável, cumprir, marcando data e local para a realização da escritura pública.
De tal forma, que é o próprio réu que, em 23.1.01, vem a remeter aos autores a carta junta à contestação como doc. n.º 2, comunicando-lhes que a escritura em causa estava marcada para o dia 22.2.2001, pelas 10,30 horas, mais avisando que “...a não realização da mesma por facto imputável ...” (aos autores) determinaria “... a perda do sinal e a entrega imediata da referida fracção bem como as respectivas chaves” (cfr. nº 7).
Esta carta foi recebida pelos autores em 31.1.01, os quais, em 7.2.01, enviam então ao réu uma carta, na qual, invocando problemas na fracção – humidades -, declaram rescindir o contrato-promessa de compra e venda em apreço, exigindo a devolução da quantia de “3.400 contos” (cfr. nºs 8 e 9).
Ora, apreciando o conteúdo integral desta carta dos autores, que se encontra junta a fls. 39, logo se verifica que a sua declaração de rescisão do contrato se prende tão somente com a existência de problemas na fracção, relacionados com humidades, que lhes teriam sido ocultados pelo vendedor.
Nenhuma referência é feita na carta ao facto da escritura não ter sido celebrada no mês de Novembro de 2000 e ao consequente desrespeito do que, a esse propósito, tinha sido convencionado no contrato-promessa. Tal como também nenhuma referência se fez ao facto de relativamente à escritura pública que o réu entretanto agendou para 22.2.2001 não ter sido indicado o cartório notarial onde a mesma se celebraria.
Por conseguinte, a “rescisão” do contrato-promessa pretendida pelos autores não se funda no incumprimento do prazo estabelecido nesse contrato para a realização da escritura de compra e venda, antes se funda em problemas – de humidades – existentes na fracção.
Assim sendo, terá desde logo que se concluir que não poderemos acompanhar a argumentação da sentença recorrida que fez assentar a procedência da acção intentada pelos autores precisamente no incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do réu, promitente vendedor, originado este pela não marcação da escritura de compra e venda para o período temporal referido no contrato – Novembro de 2000.
Mas se não pode ser acolhida a pretensão dos autores, com a fundamentação que foi seguida na sentença recorrida, será que o poderá ser com base numa outra linha argumentativa, assente esta na declaração de rescisão motivada pelos já referidos problemas de humidade, que se configuraria como uma situação de perda de interesse na aquisição do imóvel resultante do decurso do prazo inicialmente estipulado no contrato para a celebração da escritura?
A nossa resposta será negativa.
Conforme já se disse anteriormente, flui do art. 808 nº 1 do Cód. Civil que a perda de interesse do credor terá que radicar forçosamente na mora.
A perda de interesse do credor deve, por outro lado, tal como resulta do nº 2 do dito art. 808, ser apreciada objectivamente. Daí decorre que a lei não se contenta com uma simples perda subjectiva de interesse, com o que se pretende evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor e à sua mudança de vontade, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora.[4]
Ora, uma eventual situação de perda de interesse por parte dos autores, que não foi directamente equacionada na sentença recorrida está de antemão, face à factualidade dada como assente, votada ao inêxito.
Com efeito, provou-se que: a) a fracção em causa era, à data da celebração do contrato-promessa, uma fracção em 2.ª mão (nº 20); b) antes de celebrarem o contrato-promessa, os autores visitaram a fracção por mais do que uma vez (nº 21); c) os autores sabiam que a fracção carecia de algumas obras, sobretudo num quarto que acusava alguma infiltração de humidade (nºs 22 e 23); d) no preço final foi feito um desconto de 200.000$00, tendo passado assim de 16.000.000$00 para 15.800.000$00 (nº 24).
Por último, provou-se igualmente que o réu se comprometeu a fazer obras na fracção e que na carta datada de 13.2.01, que remeteu aos autores, reiterou essa intenção (cfr. nºs 18 e 25).
Neste contexto probatório, onde se destaca o facto dos autores terem conhecimento prévio de que a fracção necessitava de obras, que o réu se mostrava disposto a efectuar, impõe-se desde logo concluir pela inexistência de um quadro factual que permita concluir pela verificação de uma situação de perda de interesse que conferiria aos autores, promitentes compradores, a possibilidade de resolver o contrato-promessa em causa nos autos.
Antes de concluir, há ainda que fazer referência ao segundo argumento que foi utilizado na sentença recorrida para fundamentar o incumprimento definitivo do contrato-promessa, o qual, como já se disse, se prende com a não indicação do cartório notarial onde a escritura, marcada pelo réu para 22.2.2001, se efectuaria.
Ora, sobre esta questão haverá que salientar, em primeiro lugar, que na carta dos autores que se seguiu à comunicação da data da escritura pelo réu estes declararam rescindir o contrato-promessa pelos já referidos problemas de humidade existentes na fracção, os quais, como atrás já se disse, nenhuma relação têm com a realização da escritura de compra e venda e, neste caso, mais especificamente com a omissão do cartório notarial onde a mesma se celebraria.
Em segundo lugar, na carta, datada de 13.2.2001, em que o réu respondeu à declaração de rescisão dos autores este veio indicar que a escritura se realizaria no Cartório Notarial de Gondomar (cfr. doc. nº 1 junto com a tréplica).
Como tal, à semelhança do que já se escreveu quanto à não observância do momento temporal convencionado no contrato-promessa para a realização da escritura, também no que toca à omissão do cartório notarial onde a mesma se celebraria na carta em que o réu a agendou para 22.2.2001, nenhum relevo se poderá conferir a este facto. Isto porque a declaração de rescisão que parte dos autores, tal como em nada se prende com o tempo da realização da escritura pública, também não se conexiona com a omissão do cartório notarial em que esta se efectuaria, apoiando-se antes na existência de problemas de humidade na fracção.
Consequentemente, ao invés do que se defendeu na sentença recorrida, entendemos não ter havido incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do réu, promitente vendedor, razão pela qual se impõe a procedência do recurso de apelação por este interposto.
Concluindo:
- tendo os autores (promitentes compradores) declarado que pretendiam rescindir o contrato-promessa apenas com base em problemas de humidades existentes na fracção, sem que tivessem feito qualquer referência à inobservância pelo réu (promitente vendedor), a quem competia a designação do dia, hora e local para a realização da escritura pública, do prazo convencionado para esse efeito e à posterior não indicação, na carta em que depois o réu veio a marcar a dita escritura, do cartório notarial onde esta se celebraria, não pode vir a considerar-se, como se fez na sentença recorrida, que ocorre incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do réu (promitente vendedor), precisamente com esses dois argumentos (inobservância do prazo convencionado no contrato-promessa para a realização da escritura; não indicação, quando a mesma foi marcada, do cartório notarial onde se realizaria).
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar procedente o recurso de apelação interposto pelo réu B………. e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, que será substituída por outra que julga improcedente a acção e o absolve do pedido.
Custas em ambas as instâncias a cargo dos autores, sem prejuízo do apoio judiciário que lhes foi concedido.
Porto, 17.12.2008
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
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[1] Cfr. Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 3ª ed., 2º vol., pág. 242.
[2] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, 3ª ed., vol. II, pág. 71.
[3] Cfr. Ac. STJ de 25.3.2004, p. 04A409, disponível in www.dgsi.pt.
[4] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág.72 e Antunes Varela, RLJ, 118/54.