Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRÉDIO
DEFEITOS
I.
FERNANDO ........... instaurou acção declarativa com processo ordinário contra MARIA .............. e marido PAULO ...........,
alegando, em síntese, que:
- A. e RR. celebraram, em 22.4.1996, um contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual aquele prometeu comprar e estes prometeram vender-lhe o prédio urbano sito na Rua ........., ........., ........, inscrito na matriz predial sob o art. U-01848, pelo preço de esc. 70.000.000$00;
- Como sinal e princípio de pagamento o A. entregou aos RR. o total de esc. 35.000.000$00, devendo a parte restante ser paga na data da celebração da escritura pública de compra e venda, a efectuar no prazo máximo de quinze dias úteis a contar da data da obtenção da licença de habitabilidade, a cargo dos RR.;
- Em 20.9.1996, os RR. autorizaram o A. e o seu agregado familiar a habitarem o prédio;
- Em 1.6.98, a Ré mulher informou o A. de que estavam reunidos os requisitos para a celebração da escritura pública, ao que o A. respondeu exigindo a eliminação e reparação, até à data da celebração da escritura, como havia sido acordado, de defeitos já anteriormente denunciados, e propondo, em alternativa, a redução do preço do contrato;
- Após negociações, sem êxito, os RR. marcaram a escritura para o dia 25.11.98, posteriormente adiada para o dia 10.12.98, tendo comunicado tal facto ao A.;
- O A., por carta enviada aos RR. em 9.12.98, invocando o facto de estes não terem reparado e eliminado os defeitos denunciados e outros entretanto surgidos – defeitos que enumera na petição inicial - considerou o contrato definitivamente incumprido por culpa dos RR. e invocou o seu direito à resolução do contrato-promessa e à devolução do sinal em dobro;
- O facto de, até 9.12.96, o portão da garagem ter caído por duas vezes e de, em 8.1.97, ter ocorrido no prédio uma inundação devida ao rebentamento do reservatório da pressão da bomba da água localizada no sótão, água que inundou as condutas por onde passam as tubagens eléctricas e saía pela tomadas e interruptores do andar inferior, aliados à recusa de reparação e eliminação dos defeitos, fazem o A. recear pela sua integridade física e a do seu agregado familiar e perder o interesse na prestação.
Concluiu pedindo se declare validamente resolvido o contrato-promessa em causa e se condenem os RR. a pagarem ao A. a quantia de esc. 70.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal por este prestado, acrescida de juros desde a citação, à taxa legal.
Os RR. contestaram, impugnando a existência de alguns dos defeitos e alegando que prontamente corrigiram os que foram denunciados; que nunca se recusaram e antes se dispuseram a reparar os defeitos que existiam ou existam devidos a deficiências construtivas ou de qualidade menos boa dos materiais; e que ao A. não assiste fundamento legal para a resolução do contrato.
Concluíram pela improcedência da acção.
Proferido despacho saneador, seleccionada a matéria de facto tida como assente e elaborada a base instrutória, o processo seguiu a sua normal tramitação, tendo, a final, após audiência de discussão e julgamento, sido proferida sentença a julgar a acção improcedente, com a consequente absolvição dos RR. do pedido.
Inconformado, apelou o A.
Na sua alegação e respectivas conclusões sustenta que a recusa dos RR. em realizarem as obras contratualmente estabelecidas constitui incumprimento definitivo, e que o circunstancialismo factual provado implica objectivamente perda do interesse na prestação por parte do A.
Pede que se revogue a sentença e se declare a válida resolução do contrato, condenando-se os RR. no pagamento do sinal em dobro.
Contra-alegaram os RR., pugnando pela confirmação da sentença.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II.
A matéria de facto não vem impugnada, nem há lugar à sua alteração.
Assim, dá-se aqui por reproduzida a factualidade considerada provada na sentença recorrida, para onde se remete, nos termos do nº 6 do art. 713º do CPC.
III.
O thema decidendum consiste em saber se há fundamento para a resolução do contrato.
Vejamos:
A resolução do contrato pode ter por fundamento a lei ou convenção e é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio (arts. 432º e 433º do CC).
A violação do contrato por uma das partes permite à outra operar a sua rescisão, destruindo a relação contratual. Ponto é que uma das partes esteja em falta e a outra não; que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo (P. Delgado, Do Contrato-Promessa, 266).
O não cumprimento de um contrato ocorre quando a prestação deixa de ser efectuada pelo obrigado nos precisos termos clausulados; quando é violada a regra da pontualidade no cumprimento da obrigação (arts. 406º, nº 1 e 762º, nº 1 do CC).
Como é entendimento maioritário, a simples mora ou atraso no cumprimento não constitui fundamento de resolução. E isto porque o prazo da prestação não é, em regra, um elemento essencial na economia do contrato.
Porque assim é, para conferir o direito à resolução do contrato, a mora terá de converter-se em não cumprimento definitivo.
A resolução do contrato só é, portanto, legalmente permitida quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Só na hipótese de inadimplemento definitivo se justifica a resolução do contrato, com os efeitos previstos no nº 2 do art. 442º do CC, designadamente da sanção da perda do sinal ou da restituição do sinal em dobro (neste sentido, A. Varela, Das Obrigações em geral, I, 9ª ed., 354 e segs e II, 7ª ed., 124; Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, ed. de 1995, 297 e, entre muitos outros, Ac. do STJ, de 27.9.2001, 8.2.2000, 27.4.1999, 10.12.1997 e 21.5.98, CJ/STJ, Ano IX (2001), III, 46, 2000, I, 72, 1999, II, 60, 1997, III, 164 e BMJ, 477º-460).
A mora – que traduz, não uma falta definitiva de realização da prestação debitória, mas um simples retardamento ou dilação no cumprimento da obrigação – apenas constituirá o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (art. 804º do CC).
O incumprimento definitivo pode resultar (para além de uma impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor – art. 801º, nº 1 do CC - , que aqui não está em causa), como consequência da mora, da perda de interesse do credor na prestação, ou do facto de a prestação não ter sido realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, depois de o devedor entrar em mora (a chamada interpelação admonitória) – art. 808º, nº 1 do CC.
Esta compreende três elementos, a saber: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório, com dilação razoável, para o cumprimento; e cominação de que a obrigação se terá como definitivamente não cumprida se, dentro daquele prazo complementar, não se verificar o cumprimento (art. 808º, nº 1 do CC).
Como escreve A. Varela, ob. e loc. citados, o devedor só fica exposto “às consequências da falta culposa de cumprimento da obrigação, nomeadamente ao perigo da resolução do contrato bilateral (...) depois de formal e declaradamente lhe ser concedido novo prazo para cumprir.
Ora, no caso sub judice, a entender-se que os RR. estavam em mora, a verdade é que o A. - como ele próprio reconhece - não fez qualquer interpelação admonitória ou cominatória.
E não procede a alegação de que a interpelação era desnecessária, atenta a conduta dos RR. e porque já tinham sido advertidos de que a escritura só devia ser marcada após a realização das obras.
É que tal não dispensava o A. de, oportunamente, proceder à notificação nos termos cominatórios que se deixaram apontados, adiando-se, se necessário, a escritura. Por outro lado, será de referir que nem sequer se provou – ao contrário do alegado pelo A. - que os RR. se recusaram a reparar os defeitos (vd. resposta ao ponto 27º da base instrutória).
O A. invoca ainda a perda no interesse na prestação.
A perda de interesse do credor significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer. E dever-se-á salientar que, como dispõe o nº 2 do citado art. 808º, a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente, segundo um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas.
É necessário que a perda de interesse “transpareça numa apreciação objectiva da situação”, escreve A. Varela, Das Obrigações em geral, II, 7ª ed., 124.
Ora, no caso vertente, da factualidade provada não é possível extrair a conclusão de que a A. perdeu o interesse na compra do imóvel que prometeu comprar.
Tal não se pode extrair dos factos ou da simples existência dos defeitos para tanto invocados e provados. Atente-se na resposta negativa dada ao ponto 28º da base instrutória. Acresce que não está provado que tais defeitos não tenham sido ou não sejam elimináveis.
Por outro lado, não foi pela ocorrência de tais factos ou verificação dos defeitos que o A. perdeu o interesse na compra da casa. Tanto assim que, muito depois da sua ocorrência, continuou a exigir a eliminação dos defeitos. E propôs-se até comprar a casa, mesmo com os defeitos, desde que houvesse redução do preço (vd. art. 20º da p.i. e carta junta a fls. 32)... O que é sintomático de que aqueles factos não constituíam, nem constituem, razão para a perda de interesse no negócio.
Assim sendo, resta concluir que não existe fundamento para a resolução do contrato.
Se o prédio objecto do contrato-promessa apresentava defeitos que, pela sua gravidade, impossibilitavam a realização plena do fim a que se destinava, tal significava que os RR. não haviam cumprido, de forma perfeita, a obrigação que sobre si impendia, pelo que o A. poderia lançar mão da exceptio non rite adimpleti contratus (vd. Ac. do STJ, de 18.1.1995, CJ/STJ, I, 35), ou seja, poderia recusar-se a celebrar a escritura e a satisfazer o remanescente da sua prestação enquanto os RR. não procedessem à eliminação dos defeitos.
O que o A. não podia era resolver de imediato o contrato, sem se verificar uma situação de incumprimento definitivo.
A pretensão do A. não poderia, pois, nem pode, proceder.
IV.
Nestes termos, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 27 de Novembro de 2003
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo