Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
USUCAPIÃO
DIR CIV - DIR REAIS.
DL 400/84 DE 1984/12/31 ART2.
DL 448/91 DE 1991/11/29 ART5.
II - Os diplomas posteriores - Decreto-lei ns.400/84, de 31 de Dezembro e 448/91, de 29 de Novembro - passaram a admitir a figura de destaque de uma única parcela de prédio inscrito na matriz, excluindo a sua sujeição a licenciamento.
III - Decorre, todavia, das respectivas disposições - artigo 2 e artigo 5 - que mesmo essas situações de destaque constituem operações de loteamento, devendo os casos aí previstos ser entendidos apenas como de isenção de licença de loteamento e não como delimitação negativa de conceito.
IV - O fraccionamento operado em violação do regime dos loteamentos é nulo; todavia, esta nulidade não afecta os direitos que hajam sido adquiridos por usucapião.
I.
F..... e mulher o..... intentaram a presente acção, com processo sumário, contra Joaquim ..... e mulher Maria .....; Fernando ..... e mulher R..... e C....., S.A..
Pediram que os RR. sejam condenados a reconhecer aos AA. o direito de propriedade relativamente ao prédio referido em 1 ° da p.i. e a rectificação da ficha n° ...../..... - ....., Conservatória do Registo Predial de ....., de forma a que dela conste que o prédio nela descrito é parte do anteriormente descrito sob o n° 5580, a fls. 51 verso do livro 8-15.
Como fundamento, alegaram que são donos de um prédio urbano composto de tracto de terreno para construção urbana, sito em ....., com a área de 600 m2, inscrito na matriz urbana sob o artigo ..... e descrito na Conservatória sob parte do n° ..... a fls 51 verso do Livro 8-15, sobre o qual exercem actos de posse, há mais de 20 anos, de forma conducente à aquisição por usucapião.
Tal prédio foi vendido verbalmente aos AA. em 1977 e surgiu da divisão física do prédio pertencente aos 1°s. RR., materializada com a construção de um muro delimitador.
Na sequência de tal operação, foram constituídos dois prédios, correspondendo o primeiro ao agora reivindicado pelos AA. e o segundo à parte remanescente, constituído por pastagem com uma área de 830m2, designado por ".....".
Após terem participado o prédio por si adquirido à matriz predial urbana, apresentaram na Câmara Municipal de ..... um projecto para construção, nesse local, de casa de habitação, o qual foi licenciado pelo Alvará de Licença n° ..... de 5/6/90.
Entretanto, os 2°s RR. venderam, por escritura pública, o prédio correspondente à parcela rústica resultante da divisão supra aludida, referindo porém que tal parcela correspondia à descrição registal n° ..... supra indicada, quando, na verdade, apenas se reportava a parte de tal descrição, em virtude da divisão operada.
Assim, os 2°s RR. registaram a seu favor a aquisição da totalidade da descrição, que veio a dar origem, depois de extractada para a ficha, à actual descrição n° ...../..... .
Sobre tal descrição, foi ainda registada a hipoteca a favor da R. C....., S.A..
Apenas contestou esta R., pugnando pela improcedência do pedido, alegando que nunca a descrição predial n° ..... a fls 51 vº do Livro B-15 teve a área de 1430 m2 ou incluiu o prédio que os AA. reivindicam.
Na sequência dos despachos de fls. 82 e 84vº, os AA. vieram esclarecer que a parcela de terreno reivindicada pelos mesmos se situa num aglomerado urbano, confrontando com a via pública, e confirmar que não houve qualquer operação de loteamento que legitimasse a divisão predial aludida, a qual se consubstanciou numa mera divisão física.
Do mesmo modo, afirmaram a inexistência de qualquer acção de rectificação registal, nos termos dos arts. 123° a 126° do C. R. Predial.
Por se entender que o processo continha todos os elementos indispensáveis para a decisão da causa, no despacho saneador conheceu-se de mérito, tendo a acção sido julgada improcedente, no essencial por se considerar que o prédio de que os AA. se arrogam proprietários não deter autonomia juridicamente relevante e corresponder a uma divisão física violadora das regras de loteamento.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os AA., de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1) A Mma Juiz enquadrou a situação sub judice como uma operação de loteamento, quando efectivamente se tratou, de uma operação de destaque.
2) Na hipótese da aquisição por usucapião por parte dos Recorrentes em 1997, nada impediria que o fraccionamento do prédio operado, fosse perfeitamente válido, face ao disposto nos artigos 5° e 53º nº 1 do DL 448/91 de 29/11, já que
3) Como decorre da alegação dos Recorrentes, o tracto do terreno situa-se numa área urbana, da operação só resultou o destaque de uma única parcela, inscrita na matriz, não resultando do destaque mais de duas parcelas, confrontando estas com arruamentos públicos, e como se comprova nos autos, os Recorrentes possuem projecto aprovado pela Câmara Municipal desde 5 de Junho de 1990.
4) Por outro lado, mesmo que se entendesse estarmos perante uma operação de fraccionamento ilegal à luz de um qualquer diploma que discipline as operações de loteamento, no caso concreto estão acautelados já os interesses de ordem pública que emanam de tais diplomas.
5) Visando os diplomas que disciplinam as operações de loteamento, proteger interesses de urbanismo, ordenamento do território e salubridade pública, as Câmaras Municipais, ao licenciar um projecto de construção, acautelam já devidamente esses interesses; por isso,
6) Tendo os Recorrentes logrado o licenciamento de um projecto de construção no tracto de terreno cuja propriedade pretendem ver reconhecida, sempre estariam já suficientemente acautelados os interesses de ordem pública, que na hipótese de um fraccionamento ilegal, poderiam impedir o reconhecimento desse direito de propriedade
7) Finalmente, está mais que assente na Doutrina e na Jurisprudência que o regime das nulidades não prevalecem sobre o instituto da prescrição aquisitiva ou usucapião, o que quer dizer que,
8) Mesmo que em 1977 ao fraccionar o prédio, os Recorrentes tivessem cometido uma nulidade, os actos de posse e as características desta que foram praticando até à actualidade, sempre lhes permitiria adquirir a propriedade do prédio por usucapião.
Termos em que, deve revogar-se a decisão recorrida, ordenando-se a convocação de audiência preliminar ou fixando-se a matéria assente e base instrutória.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Após os vistos legais cumpre decidir.
II. Os factos
Na apreciação do recurso devem ter-se em consideração todos os factos alegados pelos AA., referidos em síntese no relatório precedente, apesar da impugnação da R., por assim o pressupor a sentença recorrida.
III. Mérito do recurso
Discute-se neste recurso a validade do fraccionamento do prédio de que os AA. se arrogam proprietários.
Na sentença entendeu-se que se está perante um fraccionamento e venda nulos, não só por inobservância da forma legal prevista para esta, mas igualmente por violação do regime imperativo dos loteamentos.
Cremos que não se decidiu bem, afigurando-se que a solução acolhida não é adequada ao caso concreto, tal como é apresentado pelos AA., não sendo, nesta perspectiva (neste momento, a única possível), uma solução justa.
1. Foi invocada pelos AA. uma venda verbal da parcela de terreno identificada na p.i., efectuada em 1977, reportando-se a esta data a desanexação dessa parcela.
Dispunha o art. 1º do DL 289/73, de 6/6, que a operação que tenha por objecto ou simplesmente tenha como efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, situados em zonas urbanas ou rurais, e destinados imediata ou subsequentemente à construção, depende de licença da câmara municipal da situação do prédio ou prédios.
E segundo o art. 27º do mesmo diploma, as operações referidas no art. 1º, bem como a celebração de quaisquer negócios jurídicos relativos a terrenos, com ou sem construção, abrangidos por tais operações, só poderão efectuar-se depois de obtido o respectivo alvará (nº 1).
No títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como nos instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios referidos no número anterior, deverá sempre indicar-se o número e data do alvará de loteamento, sem o que tais actos são nulos e não podem ser objecto de registo (nº 2).
Assim, como primeiro requisito do conceito de loteamento urbano é o de que este tem como consequência a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios.
A conclusão liminar, como afirma A. Lopes Cardoso [Rev. Trib., Ano 92-201], é a de que para que haja loteamento basta que se formem, pelo menos, dois lotes de um mesmo terreno, ficando sujeita a licença a operação material de construir, simultânea ou sucessivamente, num prédio indiviso, duas ou mais edificações e também a operação jurídica de vender apenas parte de um terreno para construção, reservando para si outra parte ou vendendo esta a outrem.
Também a jurisprudência tem decidido, de forma predominante, que, no domínio do referido diploma, para que haja loteamento, basta que um prédio rústico seja dividido, pelo menos, em dois e que uma das partes dessa divisão seja destinada à construção, imediata ou subsequentemente; tendo sido vendida uma parcela delimitada de terreno para construção a desanexar dum prédio, sem loteamento, o negócio é nulo [Cfr. Acs. do STJ de 2.2.93, CJ STJ I, 1, 110, da Rel. de Évora de 28.10.93, CJ XVII, 5, 275 e da Rel. de Coimbra de 31.5.94, CJ XIX, 5, 29].
Esta solução não se apresenta, no entanto, como necessária.
Com efeito, aludindo-se no primeiro normativo citado a divisão em lotes ... destinados à construção, a previsão legal não incluiria os casos, como o dos autos, em que se verifica o destaque de apenas uma parcela de terreno e em que somente esta parcela se destina a construção.
Assim entende J. Osvaldo Gomes [Manual dos Loteamentos Urbanos, 84] ao afirmar que a desanexação de uma só parcela de terreno destinada a construção não está sujeita ao regime legal referido, pois só a segunda divisão com o mesmo fim constitui um loteamento urbano. Segundo este Autor, a lei consagra, deste modo, a livre alienação do primeiro lote destinado a construção.
Neste sentido se decidiu no Ac. desta Relação de 30.11.95 [Em http/www.dgsi.pt/jtrp - nº conv. JTRP00015193], referindo-se ser inaplicável a essa situação o mencionado regime legal, visto que ela não conduz nem visa o aparecimento de duas ou mais edificações, mas sim o aparecimento de dois prédios de desigual natureza, sendo certo que o apontado regime de loteamento apenas pretende obstar à divisão de prédio indiviso destinado a duas ou mais habitações.
O citado DL 289/73 não distinguia a referida desanexação de uma só parcela de terreno.
Os diplomas posteriores – DL 400/84, de 31/12 e DL 448/91, de 29/11 – passaram a admitir a figura do destaque de uma única parcela de prédio inscrito na matriz, excluindo a sua sujeição ao licenciamento previsto nesses diplomas – arts. 2º e 5º, respectivamente.
Note-se, porém, que, como preceitua esse art. 2º, aquela situação não constitui operação de loteamento ... desde que, cumulativamente ...
E, segundo o referido art. 5º, os actos que tenham por efeito o destaque ... são dispensados do regime de licenciamento, desde que cumpram, cumulativamente, as seguintes condições ...
Parece, assim, evidente que estas disposições legais assentam no entendimento de que mesmo essas situações de destaque constituem operações de loteamento, devendo os casos aí previstos ser entendidos apenas como de isenção de licença de loteamento e não como delimitação negativa do conceito.
Será, pois, de adoptar o entendimento dominante, a que aludimos em primeiro lugar: qualquer divisão, material ou jurídica, é susceptível de integrar, em abstracto, o conceito de loteamento, dependendo a resposta, em concreto, de se verificar, em relação às parcelas criadas, a sua destinação para a construção [Cfr. Maria do Patrocínio P. Ferreira e L. Perestrelo de Oliveira, O Novo Regime dos Loteamentos Urbanos, 9].
No caso, vem alegado pelos AA. que adquiriram, por compra verbal, a referida parcela de terreno, para construção, sem estarem munidos de licença da câmara municipal que autorizasse a desanexação de tal parcela.
Assim, neste ponto, a conclusão a que chegou a douta sentença é correcta: a venda e o fraccionamento operado são nulos, não só por inobservância de forma (arts. 875º e 220º do CC), mas também por violação do regime dos loteamentos.
2. Apesar da referida conclusão, importa notar que os AA. não se limitaram a alegar a aquisição derivada da parcela de terreno.
A compra verbal ocorreu em 1977 e, desde então, dizem os AA., durante mais de vinte anos, exerceram sobre essa parcela de terreno todos os poderes inerentes ao direito de propriedade (que concretizam), em seu próprio nome, de forma pacífica, contínua e pública.
Em suma, alegam que adquiriram a parcela de terreno pela via originária da usucapião – arts. 1287º e 1296º do CC.
E a questão que pode colocar-se é a de saber se a usucapião pode ser invocada como forma de legitimar a divisão material de um prédio contra o disposto em normas que impedem a celebração de negócios com o mesmo resultado.
A questão tem sido discutida e decidida, de forma predominante, no sentido da prevalência da usucapião, nos casos previstos no art. 1376º do CC, de separação de parcelas com área inferior à unidade de cultura [Cfr., entre outros, os Acs. da Rel. de Coimbra de 2.5.89, BMJ 387-671 e de 9.10.90, BMJ 400-750, da Rel. do Porto de 9.1.95, CJ, XX, 1, 189 e da Rel. de Évora de 26.10.2000, CJ XXV, 4, 272; também Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª ed., 269].
Cremos que, nos casos como os dos autos, em que a limitação decorre das regras dos loteamentos, a solução não poderá deixar de ser idêntica [Neste sentido o Ac. da Rel. de Coimbra de 28.3.2000, CJ XXV, 2, 31].
Os AA. pedem o reconhecimento do seu direito de propriedade com fundamento na usucapião, embora a sua posse tenha advindo de um fraccionamento ilegal e nulo.
Porém, o pedido não assenta nesta aquisição, mas na posse, sendo certo que esta só não conduz à usucapião se existir norma legal que a tal obste (art. 1287º do CC), o que no caso não ocorre (cfr., p. ex., os arts. 1293º e 202º nº 2 do CC).
A usucapião é uma forma de constituição de direitos e não uma forma de transmissão: o direito é adquirido ex novo e, por isso, imune aos vícios que anteriormente pudessem ser apontados [Cfr. L. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 2ª ed., 228 e A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, Reprint, 476].
Como se afirma no citado Ac. da Rel. de Coimbra de 2.5.89, a usucapião, como forma originária de aquisição de direitos reais, rompe com todas as limitações legais que tenham a coisa possuída por objecto.
Assim, apesar de operar ipso iure e de ser invocável a todo o tempo (art. 286º do CC), a nulidade não afecta os direitos que hajam sido adquiridos por usucapião [Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado I, 4ª ed., 263; Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, 418; citado Ac. desta Relação de 9.1.95].
Nada obsta, por isso, ao reconhecimento do direito de propriedade invocado pelos AA., caso venham a provar os factos alegados, integradores da posse sobre a aludida parcela de terreno.
Como se refere no citado Ac. da Rel. de Coimbra de 28.3.2000, perante um tão longo decurso do tempo (por que perdurou a alegada posse), deixa de fazer sentido a invocação do interesse público que preside às restrições impostas à divisão, assim como deixa de fazer sentido a invocação da prévia sujeição aos condicionalismos ligados ao urbanismo, devendo o sistema jurídico absorver a situação e reconhecer aos AA., pela via da usucapião, a exclusividade do seu direito de propriedade sobre a parcela.
Aliás, acrescenta-se aí, apesar do condicionalismo resultante do DL 289/73, as consequências da violação desse regime apenas vigoram para os negócios jurídicos de que derive directamente uma divisão, nada permitindo afirmar que envolva igualmente o efeito jurídico retardado emergente da posse prolongada por mais de 15 anos que seja reconhecido em decisão judicial em acção assente na usucapião.
3. Na sentença afirma-se, contra esta solução, que ela não é consentânea com a circunstância de o legislador ter previsto formas de reconversão urbanística, dando a possibilidade aos particulares de recuperarem a constituição de direitos sobre bens cuja génese se encontrava irremediavelmente inquinada pela violação das normas relativas aos loteamentos.
Refere-se à Lei 91/95, de 2/9, que estabeleceu um regime excepcional para reconversão urbanística das áreas urbanas de génese ilegal (AUGI) – art. 1º nº 1.
Não parece, porém, que o regime desse diploma colida com o direito de propriedade que pode ser reconhecido nos termos acima referidos; o que se pretende é apenas a referida reconversão, que passa pela conformação dos prédios que integrem as AUGI com o alvará de loteamento ou com o plano de pormenor de reconversão, nos termos a estabelecer pela câmara municipal – art. 3º nº 2.
Por outro lado, no caso, o argumento da sentença não releva, antes sendo de sinal contrário.
Com efeito, esse diploma permitiria uma reapreciação actual da situação do prédio, à luz do regime instituído pelo DL 448/91 (e DL 334/95, de 28/12), sendo certo que, nos termos deste diploma e face ao circunstancialismo alegado, a situação configura um simples destaque, estando satisfeitas as condições previstas no art. 5º nº 1 a) e b), pelo que estaria dispensado do regime de licenciamento.
Procedem, por conseguinte, as conclusões do recurso.
IV. Decisão
Em face do exposto, julga-se a apelação procedente, revogando-se a sentença recorrida, devendo o processo prosseguir os termos subsequentes.
Custas a cargo dos apelados.
Porto, 4 De Julho de 2002
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz
Trajano Seabra Teles de Menezes e Melo