Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 391/08.5TBVPA.P1 |  |
VENDA CONJUNTA
II - Se o preferente teve conhecimento do preço global proposto para a aquisição do conjunto dos imóveis, proposta aceite pelo adquirente comprador, e feita constar do contrato promessa celebrado entre ambos, não se pode vir posteriormente a aproveitar – quer para efeitos de preferir por tal valor, quer para efeitos de inicio do prazo de caducidade – da indicação do valor que na escritura de compra e venda venha a ser feita relativamente a tal imóvel, quando nesta se continua a declarar que a venda é feita pelo “preço global” anteriormente acordado.
Relator: Maria João Areias
1º Adjunto: Maria de Jesus Pereira
2º Adjunto: Maria Amália Santos
Acordam no Tribunal da Relação do Porto (2ª Secção):
I – RELATÓRIO
B… intentou a presente ação declarativa sob a forma de processo sumário, contra:
C… e mulher D…, e
E… e mulher F…,
Alegando para tal, e em síntese:
é proprietário do prédio urbano que se encontra onerado com uma servidão legal de passagem em benefício de um prédio rústico denominado …, que melhor identifica no artigo 1º da p.i., servidão essa constituída por destinação de pai de família, posto que ambos os prédios faziam parte do conjunto de prédios dos pais do autor;
em 19 de Março de 2008, mediante escritura pública de compra e venda, os segundos réus venderam aos primeiros réus quatro prédios, entre os quais, a referida …, sendo que esta foi vendida pelo preço de € 2.500,00;
nenhum dos réus deu conhecimento ao autor da referida venda, designadamente das condições gerais ou especiais, seu objeto, preço e condições de pagamento, tendo apenas tomado conhecimento disso após a celebração da escritura pública, não tendo assim podido exercer o seu direito de preferência nos termos do artigo 1555º, do Código Civil;
posteriormente, notificou extrajudicialmente os réus para exercer o direito de preferência, o que não aceitaram;
a conduta dos primeiros réus causou ao autor tristeza, aborrecimentos e arrelias, bem como noites de insónias, o que constituem danos não patrimoniais.
Em consequência, peticiona, a condenação dos Réus:
a) A reconhecer que o autor é dono e legítimo proprietário do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana da freguesia … sob o artigo 1100 e descrito na Conservatória sob o nº 3092.
b) A reconhecer que o identificado prédio urbano do autor está onerado com uma servidão legal de passagem a favor do prédio rústico denominado “…”, inscrito na matriz sob o artigo 3091 da freguesia … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena sob o nº 3241, que é assim prédio dominante.
c) A reconhecer que, na qualidade de proprietário do prédio onerado com servidão legal de passagem, ao autor assiste o direito de preferir na venda do imóvel, denominado “…”, inscrito sob o artigo 3091 da matriz rústica de … (Ribeira de Pena), devendo substituir-se ao comprador, no contrato referido no artigo 1º da petição inicial.
d) A, imediatamente após o trânsito em julgado da sentença condenatória, entregar ao autor, nos termos expostos, livre e devoluto, o prédio referido.
e) A pagar ao autor a quantia de € 2.500,00 a título de indemnização por danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até efetivo e integral pagamento.
Contestam os Réus, apresentando contestações separadas, nas quais alegam, em síntese:
o prédio em causa, “…a”, bem como os restantes prédios vendidos e constantes da escritura pública de compra e venda e o próprio prédio do autor, pertenceu e era da propriedade dos pais do autor e segundo réu marido;
no âmbito do inventário para partilha da herança, foi adjudicado ao autor o prédio cuja propriedade pretende ver reconhecida e ao segundo réu marido foi adjudicado, entre outros prédios, a referida “…”;
logo após a referida partilha, o segundo réu marido interpelou o autor no sentido deste lhe comprar a … uma vez que ficava próxima da casa de habitação do autor, convite que este declinou dizendo que não estava interessado em comprar;
em finais de Janeiro de 2007, o autor acompanhou as negociações havidas entre os réus maridos para aquisição dos prédios, incluindo a …, tendo sido então acordado o valor global de € 120.000,00, sendo a quantia de € 2.500,00 atribuída à …, tendo o negócio sido concluído na presença do autor;
ademais, foi acordado que seria celebrado contrato promessa de compra e venda, o que veio a suceder, tendo, mais uma vez, o autor assistido à feitura do mesmo, o qual consta de fls. 89/90, tendo, assim, conhecimento de todas as condições acordadas para a venda;
em consequência, invocam os réus a caducidade do direito de preferir, atenta a data da propositura da ação.
o autor esteve presente no Cartório Notarial no momento da outorga da escritura pública de compra e venda da …, onde assistiu à leitura da escritura, não tendo aí manifestado qualquer discordância, pelo que renunciou ao exercício de qualquer direito de preferência;
mais alegam que a … não é um prédio encravado: antes das obras levadas a cabo pelo autor na casa de habitação, há cerca de 15/16 anos, o acesso à … fazia-se pelos baixos daquela casa e que desde então, mediante um contrato de permuta, o acesso à … passou a fazer-se pela entrada no portão junto à casa de habitação do autor, sendo tal faixa de terreno até à … integrante deste prédio.
Terminam pugnando pela procedência das exceções perentórias invocadas ou, em qualquer caso, a improcedência da ação.
Realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença a julgar a ação parcialmente procedente:
a) Condenando os réus a reconhecerem que o autor é dono e legítimo proprietário do prédio identificado em J)
b) Absolvendo os réus do demais peticionado.
Inconformado com tal decisão, a autora dela interpõe recurso de apelação, concluindo a sua motivação com as seguintes conclusões:
1 – Por douta sentença proferida nos Autos supra referenciados, foi a presente ação julgada parcialmente procedente e, consequentemente, condenados os réus a reconhecerem que o autor é dono e legítimo proprietário do prédio identificado em J), tendo absolvido os réus do demais peticionado.
2 – A douta sentença proferida pelo Tribunal “a quo” debruça-se assim sobre uma questão essencial como seja a de se verificar a caducidade do direito do autor, ou seja, a presente ação unicamente improcedeu na parte de que ora se recorre, em virtude do Tribunal “a quo” ter fundamentado a sua decisão em tal figura jurídica.
3 – O autor apenas teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio, no dia 19 de Março de 2008, nesse dia o autor “conheceu os termos do acordo nela constante, designadamente preço, forma e condições de pagamento e identidade dos contratantes.”
4 - Com a presente decisão o Tribunal “a quo” violou o disposto no nº 1 do artigo 1410° do Código Civil.
5 - Além disso, houve erro na interpretação dos factos dados por provados e contradição entre estes e a decisão final, em nítida violação do disposto no nº 2 do artigo 659º do C.P.C.
6 - O obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda, as condições essenciais do negócio projetado fazer, o que no presente caso tal comunicação não ocorreu.
7 - São elementos essenciais ‘todos os factos capazes de influir na formação da vontade de preferir ou não ou todos os elementos reais do contrato que pudessem influir num sentido ou noutro.
8 - O incumprimento desse dever pelo obrigado à preferência faculta ao titular do direito o recurso à ação de preferência, nos termos do artigo 1410º/1 do CC.
9 - Enquanto não houver a notificação por parte do vinculado à preferência, feita diretamente ou por meio de mandatário, não se desencadeia o dever de agir que o nº2 do artº 416º lança sobre o preferente, nem começa a correr o prazo de caducidade.
10 - A comunicação ou notificação para preferir é mais que uma simples proposta para contratar: “O preferente pode não aceitar a proposta para contratar (por não possuir na altura os meios necessários para a aquisição, por considerar o preço elevado e supor que ninguém esteja disposto a cobri-lo ou por qualquer outra razão) e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência.
11 - Nos presentes autos, e de acordo com os factos considerados provados, verifica-se que não se logrou provar qualquer facto demonstrativo de comunicação, por parte do obrigado à preferência ao Autor, dos elementos essenciais do negócio, sabe-se que existiram negociações prévias entre as partes, nas quais se ventilou ou se ofereceu o preço de 120.000 €, pelos prédios referenciados nos autos, todavia, como é sabido, não pode existir renúncia válida à preferência ou decurso do prazo de caducidade para preferir com preterição do exato dever de informação, quanto ao concreto negócio, preço e identidade do comprador, a que alude o artº 416º nº1 – sobre este dever, os autos encontram-se in albis.
12 – A identificação do comprador e o preço a pagar, discriminado por cada um dos prédios projetados vender, constituem os elementos decisivos para a formação da vontade de contratar.
13 - A realização dessa comunicação para preferir, conjugada com o não exercício tempestivo do direito de preferência, integra um facto extintivo do direito invocado pelo preferente, cuja prova ao réu incumbe – artº 342º nº2 C.Civ.
14 – Não existe venda por preço global, nem ao caso pode ser aplicável o disposto no artº 417º nº1 C.Civ., se na escritura se mostra concretamente discriminado o preço dos diversos bens objeto do contrato.
15 - Na situação concreta, os obrigados à preferência não fizeram a comunicação prevista no artigo 416º/1 do CC, ora, resulta do artigo 1410º/1 do CC (na redação aplicável) que o titular o direito de preferência “a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de (…)”.
16 - Em conformidade ver Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 18-06-2008.
17 - A comunicação ou notificação para preferir é mais que uma simples proposta para contratar, já que o preferente pode não aceitar a proposta para contratar e querer, todavia, preferir na venda mais tarde ajustada pelo obrigado à preferência.
18 - A identificação do comprador e o preço a pagar, discriminado por cada um dos prédios projetados vender, constituem os elementos decisivos para a formação da vontade de contratar, na específica preferência do confinante.
19 - Se não existe comunicação do concreto projeto de venda, não existe possibilidade de abdicar expressamente do direito de preferência (renúncia), ou de o ver extinto em consequência de inação do respetivo titular durante determinado período de tempo - caducidade.
20 - Não existe venda por preço global, nem ao caso pode ser aplicável o disposto no art. 417° nº1 C.Civ., se na escritura se mostra concretamente discriminado o preço dos diversos bens objeto do contrato.
21 – O acórdão citado pelo tribunal “ a quo” não tem aplicação no presente caso, pois no citado Acórdão do STJ foi feita a comunicação ao preferente, o que não sucedeu no presente caso, por outro lado no citado acórdão foi do conhecimento do preferente que o negócio apenas seria rentável se feito na globalidade e foi cumprido o disposto no artigo 417º do Código Civil, e considerou o STJ que tendo sido feita essa comunicação teria o preferente de requerer ao tribunal a determinação do preço que competiria proporcionalmente ao prédio objeto de preferência, nos termos da ação de suprimento prevista no artigo 1429º do CPC por aplicação do artigo 1459 do mesmo diploma lega (cfr. o citado Acórdão do STJ).
22 - Nada disto sucedeu no caso sub judicie, pois de facto, só na data da escritura foi atribuído um valor de 2.500,00 € ao imóvel, e por este valor o aqui Apelante tinha interesse em preferir, mas, caso o valor fosse superior já eventualmente não teria tal interesse, pois, de facto, o preço é um elemento essencial do negócio.
23 - Só na data da escritura o aqui apelante dele teve conhecimento e, assim, esteve em condições de preferir.
24 - Nenhum dos Apelados deu conhecimento ao Apelante do negócio, nomeadamente das condições gerais ou especiais em que foi celebrado, seu objeto, preço, condições e forma de pagamento e tudo o mais, tendo só delas tomado conhecimento com a celebração da escritura pública, outorgada em 19 de Março de 2008.
25 - Assim, contrariamente ao decidido pelo tribunal “ a quo”, o Apelante pode exercer o seu direito com base no disposto nos artigos1555º e 416º, 418º e 1410º do C. Civil, através do meio processual legalmente previsto.
26 - Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos e erro na apreciação da matéria de facto dada como provada, pelo que violou o disposto nos artigos 264º, 511º, 515º, 661º e 664º do Código de Processo Civil.
27 - Além disso, houve erro na interpretação dos factos dados por provados e contradição entre estes e a decisão final, em nítida violação do disposto no nº 2 do artigo 659º do C.P.C.
28 - Portanto, a douta sentença recorrida tem de ser substituída por outra que declare em relação ao Apelante a ação procedente na totalidade, dado que há nítida contradição entre a decisão proferida sobre a matéria de facto e a decisão final que julgou parcialmente improcedente a ação, pelo que a sentença violou o disposto no artigo 668º, 1, do Código de Processo Civil, uma vez que o Tribunal “a quo” está obrigado e limitado pelos factos articulados pelas partes (artigo 664º do C.P.C.).
Os Réus apresentaram contra-alegações em separado, ambas no sentido da improcedência do recurso.
Cumpridos os vistos legais, há que decidir.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., arts. 684º, nº3, 2 685º-A, do Código de Processo Civil, na redação do DL 303/2007, de 24 de Agosto[1], as questões a decidir seriam as seguintes:
1. Nulidade da sentença por contradição entre a decisão da matéria de facto e a decisão final.
2. Caducidade do direito do autor.
3. Em caso de improcedência da caducidade, se assiste ao autor o direito de preferência de que se arroga.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
1. Nulidade da sentença por contradição entre a decisão sobre a matéria de facto e a decisão que julgou improcedente a ação.
A discordância do Apelante com o decidido, consistente em entender que a solução jurídica a dar aos factos tidos como provados deveria ter sido diferente da adotada pelo tribunal a quo (que o Apelante apelida de “nítida contradição entre a decisão proferida sobre a matéria de facto e a decisão final”), não configura qualquer uma das nulidades da sentença previstas nas alíneas do nº1 do art. 668º do CPC, nomeadamente a da alínea c) – oposição entre os fundamentos e a decisão –, contendendo com divergências de fundo atinentes ao mérito da causa.
O âmbito da deficiência prevista na citada norma respeita à contradição real entre os fundamentos e a decisão: a construção da sentença é viciosa, uma vez que os fundamentos referidos pelo juiz conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido oposto ou, pelo menos, de sentido diferente. Tal oposição não se reconduz a uma errada subsunção dos factos à norma jurídica, nem tão pouco, a uma errada interpretação dela, situações que se configuram como erro de julgamento[2].
Como afirmam Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, “entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se na fundamentação da sentença o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica, e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante um erro de julgamento e não perante oposição geradora da nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação aponta para determinada consequência jurídica e na conclusão é tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correcta, a nulidade verifica-se[3]”.
Assim sendo, e concorde-se ou não com a fundamentação exposta na sentença, não se descortina qualquer contradição de raciocínio integradora da sua nulidade.
A. Matéria de facto.
São os seguintes, os factos dados como provados na decisão recorrida, e que não foram postos em causa pelo apelante:
A) Correram termos uns autos de Inventário com o nº317/03.2TBVPA, destinados à partilha dos bens deixados por óbito de G… e de H…, falecidos nos dias 16 de Junho de 1986 e 05 de Agosto de 1990, respetivamente, sendo interessados, entre outros, B…, aqui autor, e E… casado com F…, aqui, 2ºs réus.
B) Nos autos de inventário, identificados em A), foram relacionados, entre outros bens, os seguintes prédios:
- Verba nº 34: Casa de habitação de rés-do-chão e 1º andar, sita em …, com a superfície coberta de 300m2, a confrontar de norte com herdeiros de I…, poente caminho público, nascente e sul com o proprietário, inscrita na matriz predial urbana da freguesia … sob o artigo 1 100, com o valor patrimonial de 77,73 €, e não descrita na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena;
- Verba nº 36: Cultura arvense, pastagem, sita nos …, em …, com a área de 11 396 m2, a confrontar de norte e poente J…, nascente caminho público e sul C…, inscrita na matriz predial rústica sob o artigo 2377, com o valor patrimonial de 119,51 € e não descrita na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena;
- Verba nº 38: Cultura arvense, de 170 uveiras, sita na …, em …a, com a área de 9 820 m2, a confrontar de norte J…, nascente estrada nacional, sul K… e poente caminho público, inscrita na matriz predial rústica da freguesia … sob o artigo 2419, com o valor patrimonial de 897,94 € e não descrita na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena;
- Verba nº 54: Prédio rústico denominado “…”, sito no …, com a área de 115,50 m2, a confrontar de norte, nascente, sul e poente com herdeiros de G…, a que se atribuiu o valor de 50,00 €.
C) Nos autos de inventário aludidos em A), no dia 24 de Janeiro de 2007, procedeu-se à realização de ‘Conferência de Interessados’, no âmbito da qual a verba nº 34, descrita em B), foi adjudicada ao interessado B…, aqui autor, e as verbas nºs 36, 38 e 54, identificadas em B), foram adjudicadas ao interessado E…, aqui 2º réu.
D) Por acordo realizado por escrito particular, denominado ‘Contrato Promessa de Compra e Venda’, firmado entre E… e F…, aqui 2ºs réus, na qualidade de primeiros outorgantes, e C…, aqui 1º réu, na qualidade de segundo outorgante, datado de 02 de Fevereiro de 2007, ficou estipulado, além do mais, o seguinte:
1ª Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores dos prédios rústicos, inscritos na respetiva matriz da freguesia de Ribeira de Pena (…) sob o nºs – 2377, 2419, 3091 e … junta á casa de habitação ainda omissa á matriz.
2ª Pelo presente contrato os primeiros vendem ao segundo outorgante os indicados prédios, pelo preço global de 120.000,00€ (cento e vinte mil Euros), que vão ser pagos nas seguintes condições:
3ª Na data da assinatura do presente contrato paga a quantia de 60.000.00€ (sessenta mil Euros), a restante parte de valor igual ao entregue nesta data, é pago no dia da celebração da escritura de compra e venda.
4ª A celebração da escritura de compra e venda, é feita imediatamente após os primeiros outorgantes terem reunidos todos os documentos necessários para os mesmos que avisaram através de carta registada a enviar ao segundo outorgante com antecedência de dez dias, a celebração da mesma, com indicação de Cartório e dia.
5ª Os prédios são vendidos livres de qualquer ónus ou encargos, e livre de pessoas e bens.
6ª As despesas de escritura, incluindo IMT, são suportadas pelo segundo outorgante.
7ª Se este contrato não for cumprido por culpa dos primeiros outorgantes devolvem estes ao segundo o sinal recebido em dobro, se não for cumprido pelo segundo outorgante, perde este o sinal entregues.
8ª Todos os outorgantes prescindem do reconhecimento notarial das suas assinaturas e por isso não podem invocar a sua nulidade ou anulabilidade em juízo ou fora dele por tal vício de forma.
9ª Este contrato foi feito nos termos do acordado pelas partes, que depois de elaborado foi lido e assinado na sua presença, ficando cada um com o seu exemplar.
E) Por escritura pública de “Compra e Venda” (fls.19 a fls.22), datada de 19 de Março de 2008, em que intervieram E… e F…, aqui 2ºs réus, na qualidade de 1ºs. outorgantes, e C…, casado com D…, aqui 1ºs réus, na qualidade de 2ªs. outorgantes, os 1ºs. outorgantes, declararam que “pelo preço global de cento e vinte mil euros, que já receberam, vendem ao segundo outorgante os seguintes imóveis sitos na freguesia de Ribeira de Pena (…), do concelho de Ribeira de Pena”:
- Número um – Pelo preço de vinte mil euros, o prédio rústico, denominado “…”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena, sob o número três mil e oitenta e nove, com registo de aquisição a favor dos transmitentes pela inscrição G – Ap.02 de 2008/02/25, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 2.377, com o valor patrimonial de 119,51 €;
- Número dois – Pelo preço de dois mil e quinhentos euros, o prédio rústico, denominado “…”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena, sob o número três mil e noventa e um, com registo de aquisição a favor dos transmitentes pela inscrição G – Ap.02 de 2008/02/25, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 3.241, com o valor patrimonial de 50,00 €;
- Número três – Pelo preço de cinquenta mil euros, o prédio rústico, denominado “…”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena, sob o número três mil e noventa, com registo de aquisição a favor dos transmitentes pela inscrição G – Ap.02 de 2008/02/25, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 2.419, com o valor patrimonial de 897,94 €;
- Número quatro – Pelo preço de quarenta e sete mil e quinhentos euros, o prédio rústico, denominado “…”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena, sob o número dois mil trezentos e cinquenta e oito, com registo de aquisição a favor dos transmitentes pela inscrição G – 1 de 2002/11/22 e ainda com um ónus de não fracionamento pela inscrição F-1, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 3.091, com o valor patrimonial de 50,00 €.
F) O prédio número um, descrito em E), denominado “…”, corresponde à verba nº 36, identificada em B).
G) O prédio número dois, mencionado em E), denominado “…”, corresponde à verba nº 54, aludida em B).
H) O prédio número três, referido em E), denominado “…”, corresponde à verba nº 38, mencionada em B).
I) Na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena encontra-se descrito sob o nº3091/20080225, da freguesia de Ribeira de Pena (…), o prédio rústico, identificado em B) sob a verba nº 54, em E) sob o número dois, e em G), denominado “…”, com a área total de 115,50m2, a confrontar do Norte, do Sul, do Nascente e do Poente com herdeiros de G…, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 3.241º, com o valor tributável de €50,00 (cinquenta euros), (…).
J) Na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena encontra-se descrito sob o nº3092/20080225, da freguesia de Ribeira de Pena (…), o prédio urbano, identificado em B), sob a verba nº 34, composto de casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, com a área coberta de 156m2, e descoberta de 144m2, num total de 300m2, a confrontar do Norte com herdeiros de I…, do Sul e do Nascente com B…, aqui autor, e do Poente com caminho público, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 1.100º, aí constando inscrita a aquisição a favor do autor, por partilha judicial por óbito de G… e H….
K) Na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena encontra-se descrito sob o nº2358/20021122, da freguesia de Ribeira de Pena (…), o prédio rústico, identificado em E) sob o número quatro, com a área total de 5144,50m2, a confrontar do Norte e do Nascente com caminho público, do Sul com C…, e do Poente com herdeiros de G…, desanexado do nº2369/231202, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 3.091º, com o valor tributável de €50,00 (cinquenta euros) (…).
L) No dia 11 de Setembro de 2008, o autor B… procedeu na “L…” ao depósito autónomo da quantia de €2.649,46.
M) O prédio identificado em I), denominado “…”, é contíguo ao prédio aludido em J).
N) O prédio descrito em I) situa-se a Poente do caminho público ou rua.
O) Esse prédio destina-se, exclusivamente, à seca de cereais, como milho, bem como outros produtos agrícolas, como feijão, não tendo qualquer outra funcionalidade.
P) Por escritura pública de “Compra e Venda” de 19 de Março de 2008 (fls. 93 a 95 dos autos), B…, aqui autor, declarou vender a E…, aqui 2º réu, que declarou aceitar, pelo preço de €20.000,00 (vinte mil euros), já recebido, o seguinte prédio, sito no …, da freguesia …, do concelho de Ribeira de Pena:
- Prédio rústico, denominado “…”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena, sob o número três mil quatrocentos e cinquenta e oito, daquela freguesia, com registo de aquisição a favor do transmitente pela inscrição G – Ap.03 de 2008/02/25, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 206, com o valor patrimonial de 415,90 €;
Q) Por escritura pública de “Compra e Venda” de 19 de Março de 2008 (fls. 97 a 99 dos autos), B…, aqui autor, declarou vender a M…, pelo preço de €25.000,00 (vinte e cinco mil euros), já recebido, o seguinte prédio, sito no …, da freguesia de Ribeira de Pena (…), do concelho de Ribeira de Pena:
- Prédio rústico, denominado “…”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira de Pena, sob o número três mil e noventa e três, daquela freguesia, com registo de aquisição a favor do transmitente pela inscrição G – Ap.03 de 2008/02/25, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 2.411, com o valor patrimonial de 82,40 €.
1) O prédio descrito em J), composto de casa de habitação de rés-do-chão e primeiro andar, apresenta uma área coberta de 160m2.
2) Tem uma área descoberta não concretamente apurada.
3) Esse prédio confronta do Norte com herdeiros de I….
4) E do poente com caminho público.
5) Desde o ano de 1993 que, para aceder-se ao prédio descrito em I), por qualquer dos seus lados, com veículos, como tratores agrícolas, antigos carros de bois ou qualquer outro transporte de tração animal, é necessário abrir o portão de ferro do prédio mencionado em J), situado junto do caminho público ou rua.
6) Atravessar o logradouro da casa de habitação deste último prédio e ao lado dessa casa.
7) E percorrer uma faixa de terreno daquele logradouro, com cerca de 15m de comprimento e cerca de 5m de largura, a contar desde o portão referido em 5) até ao início do lajeado de granito do prédio descrito em I).
8) Os acessos ao prédio mencionado em I), por qualquer dos seus lados, fazem-se passando pelo prédio descrito em J), mesmo junto a um canastro, onde existem umas escadas em pedra, que descem para o terreno agrícola.
9) Anteriormente, o prédio descrito em I) fazia parte do conjunto de prédios dos aludidos G… e de H…, identificados em A).
10) O autor tomou conhecimento do teor da escritura pública mencionada em E), no próprio dia da sua realização.
11) Em finais de Janeiro de 2007, o réu E… abordou o autor no sentido de saber se pretendia comprar-lhe o prédio descrito em I).
12) Na altura referida sob o nº 11), o autor auxiliou o 2º réu marido a colocar no local uma placa, anunciando a venda do prédio “…”.
13) Quando se preparavam para sair daquele local, já no caminho público, os aludidos B… e E… cruzaram-se com o réu C….
14) Nessa ocasião, o 2º réu marido, na presença do autor, “entusiasmou” o 1º réu marido a comprar o prédio identificado em I), bem como outros terrenos sua pertença.
15) Foi proposto por E… o preço de € 120.000,00 pela aquisição de todos os prédios referidos em 14).
16) O 1º réu marido aceitou a proposta realizada pelo aludido E….
17) Na presença do autor, entre o 2º réu marido e o 1º réu marido ficou estipulado que antes da realização da escritura pública seria elaborado e assinado por ambos um escrito particular.
18) Os aludidos E… e C… acordaram, ainda, que este último entregaria àquele um quantitativo destinado a sinalizar o acordo alcançado entre ambos.
19) No dia 02 de Fevereiro de 2007, o autor B… acompanhou o 2º réu marido, E…, ao escritório do Sr. Solicitador N…, a fim de ser elaborado o escrito particular referido sob o nº 17).
20) Esse escrito corresponde ao mencionado em D).
21) E foi elaborado na presença do autor e do 2º réu marido.
22) Nessa ocasião, o autor inteirou-se de todo o conteúdo desse escrito, designadamente, preço, forma e condições de pagamento e identidades dos contratantes.
23) Antes de proceder à celebração das escrituras públicas aludidas em P) e Q), o autor B… esteve presente na sala de actos do Cartório Notarial de Ribeira de Pena e assistiu à realização da escritura pública aludida em E).
24) Nessa altura, presenciou a leitura do teor desta escritura e conheceu os termos do acordo nela constante, designadamente preço, forma e condições de pagamento e identidade dos contratantes.
25) Quando os aludidos G… e H…, identificados em A), eram vivos, a entrada para o prédio identificado em I), bem como para um palheiro, dois espigueiros, uma casa em ruínas e outros prédios ali existentes, fazia-se pelos fundos da casa de habitação do prédio mencionado em J).
26) Desde 1993, por altura das obras que o autor levou a cabo naquela casa de habitação, o referido acesso ao prédio descrito em I), bem como aos mencionados palheiro, dois espigueiros, uma casa em ruínas e outros prédios agrícolas situados junto dessa casa, se faz nos termos referidos em 5) a 7).
27) E aquele acesso, desde então, passou a ser utilizado por todos os consortes do prédio mencionado em I), dos prédios agrícolas que se situam imediatamente a este, bem como daqueles palheiros, dois espigueiros e casa em ruínas.
B. O Direito.
1. Caducidade do direito do autor.
A sentença recorrida, considerando que “o autor tem conhecimento, desde pelo menos a data do contrato promessa (02.02.2007), das condições do negócio, designadamente preço, condições de pagamento e identidade do contratante, em suma, as condições essenciais do negócio”, concluiu verificar-se a caducidade do direito de preferência que o autor pretende fazer valer com a presente ação, por terem decorrido mais de seis meses sobre aquele conhecimento à data da interposição da presente ação, nos termos do artigo 1410º do Código Civil.
Insurge-se o Autor/Apelante contra tal decisão, com base nos seguintes argumentos:
- o Apelante não teve conhecimento do negócio antes da sua celebração e muito menos os apelados lho comunicaram ou o notificaram para este exercer o seu direito de preferência;
- o preço a pagar pela parcela em apreço constituía um elemento essencial do negócio, decisivo para a sua decisão de contratar;
- o Apelante só teve conhecimento de tal elemento no dia da escritura de compra e venda, ou seja, a 19 de março de 2008, pelo que a presente ação seria tempestiva.
Encontra-se em causa a aplicação das disposições conjugadas dos arts. 416º, e 1410º, do Código Civil, devidamente adaptados ao direito de preferência na alienação de prédio encravado, por força do nº2 do art. 1555º do CC.
Dispõe o art. 416º do CC, aplicável ao direito de preferência, com as devidas adaptações:
1. Querendo vender a coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto da venda e as clausulas do respetivo contrato.
2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longor.
Por força do disposto no artigo 1410º do CC, o titular do direito de preferência a quem não se dê conhecimento da venda tem direito a haver para si o prédio alienado, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos oito dias seguintes ao despacho que ordene a citação dos réus.
Prescrevendo o nº1 do art. 416º a obrigação de dar conhecimento da venda ao titular do direito de preferência, os arts. 416º e 1410º consagram dois prazos distintos para o titular do direito de preferência exercer o seu direito[4], sob pena de caducidade:
- se lhe for comunicado o projeto da venda e as respetivas clausulas, tem o prazo de oito dias para manifestar a sua vontade de exercer o direito de preferência;
- em caso de omissão de tal dever, tem o prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, para instaurar a competente ação de preferência.
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela[5], sempre que o obrigado à preferência projete vender ou dar em cumprimento a coisa sujeita à preferência, a lei impõe-lhe, sucessivamente, os seguintes deveres:
1º - O dever de notificar ao preferente o projeto de alienação e as cláusulas essenciais do contrato a realizar (arts. 416º, e 1410º, nº1);
2º - O dever de não efetivar o projeto de alienação enquanto o preferente não declarar, dentro do prazo que lhe é lícito fazê-lo (art. 416º, nº2), se pretende ou não preferir;
3º - O dever, que não é um corolário dos anteriores, de realizar contrato com o preferente, se este, em resposta à notificação, manifestar vontade de exercer o seu direito.
Assim, ainda segundo aqueles autores, a ação de preferência assenta hoje, sempre, na violação de um daqueles deveres, ou seja, num acto ilícito do alienante de cuja prática decorre a obrigação de o seu autor indemnizar o lesado de todos os prejuízos sofridos por este segundo os princípios gerais da responsabilidade civil.
Os elementos da projetada alienação a comunicar ao preferente a que se refere o art. 416º, ou os “elementos essenciais da alienação” a que se reporta o art. 1410º, serão todos aqueles que possam influenciar decisivamente a sua vontade de exercer ou não a preferência, onde se incluem, por norma, como elementos essenciais o preço e condições de pagamento, e por vezes, a pessoa do adquirente (a identificação da coisa e o preço surgem como elementos essenciais do contrato de compra e venda, como decorre dos arts. 874º e 879º do CC).
O obrigado à preferência deve comunicar ao preferente, na íntegra, a proposta feita ou recebida por terceiro, implicando necessariamente a comunicação do projeto de venda a identificação clara e precisa do objeto e do preço pretendido pelo obrigado à preferência[6].
No caso em apreço, encontrar-se-á assente entre as partes que o 2º Réu não terá dado cumprimento ao disposto no art. 416º do CC.
Ou seja, embora se encontre provado que em finais de janeiro de 2007, o 2º R. abordou o autor no sentido de saber se pretendia comprar-lhe o prédio em questão, tal abordagem não equivalerá à comunicação para preferir, uma vez que esta pressupõe a existência de um concreto negócio a celebrar e a comunicação das respetivas cláusulas, relativamente ao qual é oferecida a preferência, sendo que, na altura, inexistia ainda qualquer “projeto de venda”.
Contudo, e apesar da ausência de tal comunicação, não podemos concordar com o apelante quando o mesmo afirma que não teve conhecimento do negócio antes da sua celebração e de que só teve conhecimento do preço a pagar pela parcela no dia da escritura de compra e venda, ou seja, a 19 de março de 2008.
Com efeito, a matéria dada como provada, não consente minimamente a interpretação dos factos que lhe é dada pelo Apelante, antes dela resultando: em primeiro lugar, que o preço acordado foi o de 120.000,00 € pela globalidade dos prédios vendidos; em segundo lugar, que o autor dele teve conhecimento, e das demais clausulas do negócio no dia 2 de Fevereiro de 2007.
Senão, vejamos:
sendo o autor e o 2º Réu irmãos entre si, a Conferência de Interessados, na qual foram adjudicados ao autor, o prédio urbano com base no qual é invocado o direito de preferência, e ao 2º réu, o prédio rustico (…) relativamente ao qual pretender exercitar tal direito, ocorreu a 24 de janeiro de 2007;
em finais de janeiro de 2007, o 2º réu, E…, abordou o autor no sentido de saber se pretendia comprar-lhe a referida …;
nessa altura, o autor, o autor auxiliou o 2º réu marido a colocar no local uma placa, anunciando a venda do prédio “…”;
quando se preparavam para sair daquele local, já no caminho público, os aludidos B… e E… cruzaram-se com o réu C…
nessa ocasião, o 2º réu marido, na presença do autor, “entusiasmou” o 1º réu marido a comprar o prédio identificado em I), bem como outros terrenos sua pertença.
foi proposto por E… o preço de € 120.000,00 pela aquisição de todos os prédios referidos em 14);
o 1º réu marido aceitou a proposta realizada pelo aludido E…;
na presença do autor, entre o 2º réu marido e o 1º réu marido ficou estipulado que antes da realização da escritura pública seria elaborado e assinado por ambos um escrito particular;
os aludidos E… e C… acordaram, ainda, que este último entregaria àquele um quantitativo destinado a sinalizar o acordo alcançado entre ambos;
no dia 02 de Fevereiro de 2007, o autor B… acompanhou o 2º réu marido, E…, ao escritório do Sr. Solicitador N…, a fim de ser elaborado o escrito particular referido sob o nº 17);
esse escrito corresponde ao contrato promessa referido na al. D), pelo qual os 2s. RR. declararam que “vendem ao segundo outorgante os indicados prédios, pelo preço global de 120.000,00€ (cento e vinte mil Euros), que vão ser pagos nas seguintes condições:
Na data da assinatura do presente contrato paga a quantia de 60 000.00€ (sessenta mil Euros), a restante parte de valor igual ao entregue nesta data, é pago no dia da celebração da escritura de compra e venda.”
este escrito foi elaborado na presença do autor e do 2º réu marido;
nessa ocasião, o autor inteirou-se de todo o conteúdo desse escrito, designadamente, preço, forma e condições de pagamento e identidades dos contratantes.
De tal matéria, ressalta que o autor, não só teve acesso ao conteúdo integral da proposta em causa, como presenciou as respetivas negociações e a redução a escrito do contrato promessa celebrado entre o 2º e o 1º RR., do qual teve integral conhecimento.
E o que eles, então, acordaram foi a venda conjunta daqueles quatro prédios pelo valor global de 120.000,00 €, nos quais se incluía a …; de tal modo que, apesar de terem chegado, desde logo, a acordo quanto aos pontos essenciais do negócio, havendo ainda que realizar a regularização dos prédios[7], optaram pela celebração um contrato promessa, no qual reduziram a escrito o acerto de vontades a que haviam chegado[8]. E os elementos essenciais de tal negócio foram pelas partes exarados no contrato-promessa redigido e assinado a 2 de Fevereiro de 2007: venda dos quatro prédios pelo preço global de 120.000,00 €, para cujo pagamento foi entregue de imediato a quantia de 60.000,00 €, a título de sinal, sendo o valor restante a entregar na escritura.
Não haverá quaisquer dúvidas de que autor teve, então, conhecimento da totalidade de tais elementos: não só participou nas negociações como esteve presente na assinatura do contrato promessa; note-se, ainda que, não ter sido por mero acaso que ele assistiu à formalização de tal contrato, tendo-se deslocado para o efeito, acompanhando o 2º Réu, seu irmão, ao escritório do solicitador sito em Vila Pouca de Aguiar[9].
E, no sentido de que foi esse o preço acordado – preço global de 120.000, 00 € atribuído em conjunto à totalidade dos prédios –, temos ainda a circunstância de tal ter vindo a ser expressamente declarado na própria escritura de compra e venda, sendo aí discriminado unicamente o valor atribuído a cada um dos prédios, como o Apelante deve saber, por exigências fiscais, para efeitos de cobrança de IMT e da prescrição constante do art. 63º do Código do Notariado[10].
A fixação de um preço global não impedia o autor/Apelante de exercer o seu direito de preferência, ao contrário do defendido por aquele, face ao disposto o nº1 do art. 417º do Código Civil, quanto ao modo de exercício do direito de preferência no caso de venda conjunta:
“Se o obrigado quiser vender a coisa conjuntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
Tal norma apenas terá aplicação caso a venda entre o obrigado à preferência e o terceiro comprador seja realizada por um preço global. Não basta a mera compra conjunta do bem sujeito a preferência com outros bens: ao valor da venda deve ser atribuído um preço único, que englobe a totalidade dos bens a vender, sem que esteja determinado no contrato o preço individual para cada um deles.
Como para tal alerta Agostinho Cardoso Guedes[11], não constituiu, por isso, preço global a mera soma aritmética dos valores individuais de cada um dos bens a vender.
Segundo o referido autor, a imposição prescrita no art. 63º do Código do Notariado não pode impedir a aplicação do art. 417º do Código Civil aos casos de venda de prédio sujeito a preferência em conjunto com outros bens, móveis ou imóveis, por preço global:
“De facto, o elemento a ter em conta na determinação do preenchimento (ou não preenchimento) da hipótese legal do art. 417º é a vontade dos contraentes, elemento esse que não pode ser postergado por uma norma de carater adjetivo que abstrai completamente dessa vontade para prosseguir objetivos de natureza puramente formal. A ser de outra forma, o art. 63º do Código do Notariado teria como consequência a inaplicabilidade do art. 417º do Código Civil aos negócios sobre bens imóveis[12]”.
A tal respeito e nesse sentido, se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça, no Acórdão de 09.03.1978, no qual se afirma que é a vontade das partes que releva para determinar se a venda de vários bens em conjunto é feita por preço global ou por preços individuais, desvalorizando-se “o facto de na escritura terem sido atribuídos aos dois prédios certos valores e estes, no seu total, coincidirem com o preço global”, devendo-se tal discriminação “tão-só a exigência de ordem notarial”.
E, mais recentemente, no Acórdão de 16.03.2011 do STJ, citado pela decisão recorrida, reconhecendo a necessidade de discriminação do valor de cada um dos prédios “por razões processuais e fiscais, designadamente emolumentares”, aí se afirma que “não obstante as partes terem convencionado um valor global para o conjunto dos dois prédios, não podiam deixar de indicar o valor individual de cada um, sendo óbvio que a soma desses valores individuais tinha de coincidir com o valor global do negócio. Porém, a discriminação do valor de cada prédio não significa que, se fossem vendidos separadamente fosse esse o valor real ou venal de cada uma das unidades prediais em causa.”
No caso em apreço, o Autor não tem razão quando afirma que só teve conhecimento do preço atribuído à parcela no dia da escritura, e que esta foi vendida pelo preço de 2.500,00 €, uma vez que, da matéria de facto dado como provada, não resulta que tenha sido este o valor acordado para a venda. A vontade real dos contraentes é-nos dada pelo teor das negociações e pelo valor então acordado entre as partes. A escritura de compra e venda não passou da formalização de um negócio anteriormente acordado entre ambos, segundo o qual a venda dos prédios seria realizada pelo preço global de 120.000,00 €.
Como tal, não pode o mesmo vir agora socorrer-se do valor discriminado na escritura, quando nela se continua a declarar que a venda foi efetuada “pelo preço global de 120.000,00 €”, sem que se demonstre ter ocorrido alguma alteração relativamente ao acordado entre as partes e feito constar do contrato promessa, nomeadamente para efeito de fazer reportar o conhecimento dos elementos essenciais do negócio à data da celebração da escritura pública, à qual, mais uma vez, esteve presente, de um negócio que acompanhou desde o início.
E dir-se-á, ainda, que a afirmação do Autor de que só com a tomada de conhecimento do preço se apercebeu que teria interesse em preferir surge como pouco credível, quando, permitindo-lhe o art. 417º, exercer a preferência pelo preço proporcional, veio exercer a preferência na presente ação pelo preço indicado na escritura, preço este muito superior ao que lhe caberia proporcionalmente à área que lhe cabia[13].
Concluindo, é de dar inteira razão à decisão recorrida, na parte em que considera que o autor teve pleno conhecimento dos termos do negócio aquando da celebração do contrato promessa em Fevereiro de 2007, pelo que a instauração da presente ação de preferência por requerimento enviado a 11 de Setembro de 2008, é extemporânea, dando-se por verificada a caducidade do direito do autor.
A apelação terá de ser julgada improcedente.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a Apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a suportar pelo Apelante.
Porto, 01 de Abril de 2014
Maria João Areias
Maria de Jesus Pereira
Maria Amália Santos
__________________
[1] Tratando-se de decisão proferida antes da entrada em vigor do novo código, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho, em ação instaurada depois de 1 de Janeiro de 2008, aplicar-se-á o regime de recursos vigente à data da sua prolação – cfr., neste sentido, António Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina 2013, pág. 15, e João Correia, Paulo Pimenta e Sérgio Castanheira, “Introdução ao Estudo e à Aplicação do Código de Processo Civil de 2013”, Almedina, pág. 118.
[2] Cfr., neste sentido, Fernando Amâncio Ferreira, “Manual dos Recursos Em Processo Civil”, 9º ed., pág. 56.
[3] Cfr., “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 2, 2ª ed., Coimbra Editora, pág. 704.
[4] O âmbito das referidas norma é reportado a momentos distintos: a aplicação do nº1 do art. 416º tem lugar antes da alienação da coisa a que se refere o direito de preferência, constituindo uma etapa no cumprimento da respetiva obrigação; o recurso ao art. 1410º, pressupõe que estejamos já face a uma situação de incumprimento da obrigação de dar preferência – cfr., Carlos Lacerda Barata, “Da Obrigação de Preferência”, Coimbra Editora, pág. 121.
[5] “Código Civil Anotado”, Vol. 3º, 2ª ed., pág. 379.
[6] Entre outros, cfr., Carlos Lacerda Barata, “Da Obrigação de Preferência”, Coimbra Editora, pág. 111.
[7] O despacho homologatório da partilha, pela qual foram adjudicados ao autor o prédio urbano de que é proprietário e ao réu três dos prédios objeto dessa venda conjunta, só veio a ser proferido a 10 de Setembro de 2007, conforme resulta da certidão do inventário junta pelo autor como doc. 4.
[8] Como refere Ana Prata, para que se possa falar de contrato-promessa, é necessário que nele se encontrem desde logo determinados os elementos essenciais desse negócio definitivo – “O Contrato Promessa e o seu Regime Civil”, Almedina 2001, pág. 568.
[9] Assim como, veio também a estar presente e a assistir à leitura da respetiva escritura de compra e venda, pelo facto de, nesse mesmo dia e nesse Cartório, ter agendada a outorga de duas outras escrituras, uma para venda de um outro prédio ao seu referido irmão e aqui 2º Réu vendedor, e uma outra respeitante à venda de um outro seu prédio a um terceiro.
[10] A referida norma impõe, relativamente aos actos sujeitos a registo predial, “a indicação do valor de cada prédio, da parte indivisa ou do valor que respeitar”.
[11] “O Exercício do Direito de Preferência”, Publicações Universidade Católica, Teses, Porto 2006, pág. 403.
[12] Obra citada, pág. 404.
[13] Tendo os prédios sido vendidos pelo preço global de 120.000,00 €, e somando a totalidade dos prédios vendidos a área global de 26.471,10 m2, à … relativamente à qual o autor pretende exercer o direito de preferência, com uma área de 115,50 m2, caberia proporcionalmente o preço de 523,58 €.
______________
IV – Sumário elaborado nos termos do art. 713º, nº7, do CPC.
1. O elemento a ter em conta para determinar se nos encontramos perante uma venda conjunta por um preço global ou por preços individuais, é a vontade dos contraentes, não obstando à aplicação do art. 417º do CC, a obrigatoriedade fiscal e notarial de individualização na escritura do valor a atribuir a cada imóvel.
2. Se o preferente teve conhecimento do preço global proposto para a aquisição do conjunto dos imóveis, proposta aceite pelo adquirente comprador, e feita constar do contrato promessa celebrado entre ambos, não se pode vir posteriormente a aproveitar – quer para efeitos de preferir por tal valor, quer para efeitos de inicio do prazo de caducidade – da indicação do valor que na escritura de compra e venda venha a ser feita relativamente a tal imóvel, quando nesta se continua a declarar que a venda é feita pelo “preço global” anteriormente acordado.
Maria João Areias