Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 98/11.6TVPRT.P1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
Processo nº98/11.6TVPRT.P1
1ª secção
Acordam na Secção Cível (1ª Secção), do Tribunal da Relação do Porto:
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I – B......, residente na Rua …., …, …., Gondomar e C......, residente na Rua …., .., Leça do Balio, intentaram acção declarativa de condenação com processo ordinário contra D...... e E......, residentes na Rua …., nº .., …, Vila Nova de Gaia, pedindo a condenação dos RR a verem declarada sem fundamento legal, a resolução do contrato promessa dos autos operada pelos RR., declarando-se o incumprimento definitivo do mesmo, por parte destes e a sua condenação a devolver-lhes o sinal em dobro, no montante de e 55.000,00 euros.*
Para tanto e em suma, alegam que celebraram com os RR. um contrato promessa que teve por objecto o prédio urbano sito na Rua …, nº …, freguesia de Cedofeita, concelho do Porto, prédio que as AA . prometeram comprar e os RR. prometeram vender.
Que por carta de 17 de Fevereiro de 2010, os RR. resolveram injustificadamente o contrato promessa, verificando-se, assim, o incumprimento definitivo e culposo por banda dos RR., o que pretendem ver declarado nesta acção, com a consequência de os RR. serem condenados na indemnização a que as AA . têm direito, de lhes restituir o sinal em dobro.
Citados os RR., vieram contestar defendendo-se, dizendo em suma que a resolução é fundada, já que as AA . incumpriram definitiva e culposamente o contrato promessa dos autos, já que, na data da resolução, as AA ultrapassaram mais de 124 dias da data acordada no contrato promessa para a celebração da escritura pública de compra e venda.
Oportunamente, o Tribunal a quo considerou que os autos já dispunham dos elementos necessários para decidir de mérito e, dando disso conhecimento às partes, proferiu, de seguida, saneador-sentença onde julgou a acção procedente por provada e, em consequência, declarou que o contrato promessa dos autos foi infundadamente resolvido pelos réus, mais declarando o mesmo resolvido por incumprimento destes mesmos RR., condenando-os, por isso, a pagar às autoras a quantia de €55.000,00 euros, (27.500,00x2).
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Inconformados, os RR. interpuseram recurso de apelação, apresentando as alegações e respectivas conclusões, nos termos legais, nestas referindo que:
1. O presente recurso de apelação da decisão final tem por objecto não só a matéria de direito, mas também a matéria de facto, nos termos do disposto no artigo 712.º, n.º 1, alínea a) do Código de Processo Civil (CPC), já que a mesma merece ser censurada, por não ter feito uma correcta apreciação das questões de facto e de natureza jurídica que foram presentes ao Tribunal, e sofrendo, por isso, de vícios que decisivamente interferiram na prolação da sentença.
2. Ao decidir da forma constante da sentença, o Tribunal recorrido errou na apreciação e valoração da prova documental e impediu a produção da prova testemunhal e, sobretudo, na aplicação da lei ao caso em apreço.
3. A matéria de facto que serviu de fundamentação à sentença apelada foi deficientemente apurada e, por isso, merece ser censurada por esse Venerando Tribunal, designadamente a matéria constante das alíneas G), J), L) e M) da matéria dada como provada pelo tribunal “a quo”.
4. A sentença recorrida deve ser revogada e, consequentemente, a ora apelante ser pura e simplesmente absolvida do pedido, por não se verificarem os requisitos da responsabilidade civil, pois, além de nulidades várias, cometeram-se na sentença ora recorrida importantes, vários e graves erros de julgamento em sede de apreciação da matéria de facto, pois que, se tivesse sido feita correcta apreciação das provas documentais e da matéria de facto alegada pelas partes, acertada valoração e sã apreciação das mesmas, impunha-se solução totalmente inversa à vertida na sentença ora impugnada. Deste modo, compete a este Tribunal “ad quem” usar dos seus poderes/deveres (funcionais) de censura previstos no artigo 712.ºdo CPC, já que estamos perante uma manifesta confrangedora, ligeira e errada apreciação das provas existentes no processo e da consequente aplicação do direito.
5. É que, sendo consabido que cabe ao Juiz, no princípio da liberdade de julgamento, deixar-se ou não se deixar convencer por determinadas provas, afirmá-las muito ou pouco convincentes, é de afirmar com a mesma convicção que o entendimento do Tribunal “a quo” e, sempre salvo melhor opinião, está errado nos seus pressupostos. Na verdade, foi aquele (entendimento) desapoiado de efectivos juízos de global ou mais abrangente valoração e necessária ponderação, sobre matéria de facto carregada para os autos, já que, decantada aquela relevante para a boa decisão do pleito, impunha-se ao Tribunal maior consideração crítica das provas, com vista a que a solução a final encontrada pudesse haver-se por imaculada, assim se realizando a justiça do caso concreto, o que, a todas as luzes, não sucedeu no caso dos autos. Por isso mesmo, não se aceita a decisão ora impugnada, o que obriga os recorrentes a virem a este Tribunal clamar que lhe seja feita Justiça.
6. No caso sub júdice, em concreto, bem vistas as coisas, isto é, se analisadas as provas do processo com o devido rigor e ciência, logo se verifica que estamos perante uma decisão errada, porque de todo insusceptível de ser avisada e acertadamente imputável ou imputada à conduta dos aqui recorrentes qualquer tipo de responsabilidade contratual, já que, indubitavelmente, foram as AA. que não cumpriram o prazo livremente fixado no contrato promessa para a realização da escritura de compra e venda.
7. A matéria dada como assente nas alíneas A), B), C), D), E), F), H), I), e N), constante de fls. 2,3 e 4 da sentença sob censura, corresponde à verdade, todavia, como resulta demonstrado nestas alegações, a mesma terá necessariamente de conduzir a uma decisão de absolvição dos RR. do pedido e não à sua condenação.
8. De facto, a matéria dada como provada na alínea C) tem, necessariamente, de produzir efeitos totalmente antagónicos aos descritos na decisão sob censura pois, estando expressamente reconhecido pelo Tribunal a quo que as AA. se obrigaram a realizar o contrato definitivo no prazo de 90 dias, a verdade é que não cumpriram pontualmente a obrigação estabelecida no contrato promessa.
9. Do mesmo modo, no que se refere à matéria constante da alínea F), também aqui os efeitos desta matéria dada como provada terão igualmente de ser considerados a favor dos RR. e não das AA., pois tal factualidade demonstra com evidência que as AA. não compareceram à realização da escritura para a qual foram convocadas pelos RR., por sua exclusiva responsabilidade e culpa, já que não dispunham do valor remanescente para pagar o preço.
10. Também no que diz respeito à matéria constante da alínea G) da matéria dada como provada na sentença sob censura, cumpre esclarecer que, como melhor consta no artigo 27.º da contestação, a carta junta a fls. 13 dos autos apenas foi recebida no dia 11 de Fevereiro de 2010, ou seja, no dia seguinte ao da alegada marcação da escritura feita pelas AA., a qual, aliás, não comprovaram.
11. Por isso, ao desprezar tal matéria de facto alegada pelos RR., nunca o Tribunal poderia dar como assente tal factualidade, já que nenhuma prova foi apresentada no sentido que o Tribunal lhe deu, inexistindo, assim, nos autos qualquer prova documental ou outra que permitisse ao Tribunal concluir como concluiu.
12. De igual forma, a matéria dada como provada na alínea H), constante de fls. 3 da sentença, teria necessariamente de produzir conclusão diferente, ou seja, que as AA. efectivamente deixaram de comparecer à escritura e, assim sendo, a mesma não se realizou por causas que exclusivamente lhe têm de ser imputadas, pois não dispunham do valor para pagamento da parte restante do preço.
13. Com efeito, na sua contestação, os RR alegaram e produziram prova dos vários actos preparatórios da realização da escritura, que o Tribunal inexplicavelmente ignorou e omitiu na sua apreciação da matéria de facto, e que, por si só, são justificativos da resolução do contrato a que os RR. lançaram mão em consequência do incumprimento das AA.
14. Tal como o Tribunal havia delineado no seu despacho inicial de 30.03.2011, posteriormente alterado à última da hora, deveria ter sido proferido o competente despacho saneador, procedendo à selecção da matéria de facto controvertida e relevante para a boa decisão da causa e necessitada de prova.
15. Ao proferir a sua decisão de saneador-sentença, o Tribunal não tomou em consideração todas as provas documentais atendíveis, que já constavam dos autos, e, sobretudo, impediu aos RR. a produção da abundante prova testemunhal já arrolada na contestação, e que, depois de produzida, certamente daria outro rumo à decisão, face à evidência da sua força probatória, e, por isso, a decisão é ainda mais censurável e completamente inadmissível.
16. De facto, atente-se ainda na relevância dada pelo Tribunal ao documento n.º 3 junto pelas AA. com a sua petição inicial, dando como assente a factualidade aí constante, quando as ora recorridas nem sequer fizeram qualquer prova de terem procedido à marcação da escritura.
17. Do mesmo modo, apesar de os RR. terem alegado factualidade contraditória à matéria dada como assente na alínea L) - cfr. ponto III – página 4 da sentença, pois nunca foram avisados ou notificados da aprovação de qualquer empréstimo por qualquer instituição bancária, já que as notícias que recebiam da F…… eram de sentido contrário, ou seja, que as AA. não tinham capacidade suficiente para obterem qualquer empréstimo - cfr. artigos 16.º e 17.º da contestação - a verdade é que, mesmo assim, o Tribunal considerou o incumprimento das AA. como sendo relevante para a sua decisão inexplicável de condenar os RR. no pedido.
18. Acresce ainda que o Tribunal veio também dar como assente a matéria constante da alínea M) - cfr. ponto III – página 4 da sentença, sem que as AA. tenham produzido qualquer prova da sua marcação no Notário aí referido.
Repare-se que, nessa carta, as AA. referem-se à necessidade da entrega do certificado energético, assunto há muito já tratado pelos RR. – cfr. documento n.º 28 junto com a contestação - , mas nem sequer fazem qualquer referência à questão da necessidade dos RR. procederem à amortização do contrato de leasing, condição absolutamente necessária para a realização da escritura.
19. Maugrado tal documento não revelar qualquer credibilidade, tanto do ponto de vista formal como substancial, situação que, aliás, deveria mesmo ter motivado a intervenção do Ministério Público, tal como requerido, pois tudo leva a crer que poderemos estar perante um crime de falsas declarações, de natureza pública, o certo é que, igualmente de forma inexplicável, o Tribunal veio a dar acolhimento a tal documento, desprezando em absoluto a tese dos RR. a que se referem os artigos 56.ºa 59.º e 61.º a 69.º da sua contestação.
20. Por só poder ser provada por documentos autênticos, a matéria a que se referem as alíneas G), J), L) e M) deveria ter sido levada à base instrutória, não devendo, por isso, ter sido dada como assente.
21. O Tribunal deverá, assim, dar por não escritas as respostas do Tribunal a quo sobre os factos que só poderiam ser provados por documentos ou por confissão das partes, o que não ocorreu nos presentes autos quanto às questões relativas às alíneas D) F) G), J), L) e M), bem como sobre as questões de direito decididas pelo Tribunal a quo, pois, impediu ainda que o processo fosse objecto de decisão do Tribunal Colectivo, circunstância em que a decisão seria certamente mais ponderada e acertada - artigo 646º, nº 4 do CPC.
22. Ao abrigo do disposto no artigo 712º, nº 4 do CPC, deverá esse Venerando Tribunal anular a decisão da matéria de facto constante da sentença no que se refere às indicadas alíneas D) F) G), J), L) e M) com vista à determinação da elaboração da Base Instrutória – nos termos do artigo 511º do CPC – e o prosseguimento dos autos, à instrução do processo e à posterior realização da audiência de julgamento.
23. O contrato celebrado corresponde, efectivamente, a um contrato-promessa e, tal como melhor se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04.03.2008 (Proc. nº 08B252) “Fixado, por convenção das partes, o prazo para a entrega da fracção ao promitente comprador e para a celebração do contrato prometido, a correspondente obrigação do promitente vendedor configura-se como uma obrigação a prazo ou a termo.”
24. Sendo que, logo que vencido o prazo, poderá o primeiro exigir o cumprimento da obrigação, não podendo inferir-se do facto de o não fazer de imediato, que tal obrigação se transforme em obrigação sem prazo certo.
25. No caso em apreço, estando o prazo exigido pelo artigo 808º, nº1, aqui fixado por antecipação, poderá mesmo concluir-se que nenhuma (nova) interpelação admonitória era exigível.
26. Ora, como melhor consta do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04.03.2008 (Proc. nº 08B252): “1. A parte infiel ao contrato não pode, em princípio, retirar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato. 2. Há, porém, que distinguir as verdadeiras situações de duplo incumprimento das falsas hipóteses de incumprimento bilateral, que não passam de incumprimentos unilaterais, – o que implica uma atenta análise e valoração das circunstâncias de facto, de modo a identificar aquele dos promitentes a quem deve ser imputada a «quebra contratual», a causa única ou determinante do incumprimento.”
27. Como se pode ler ainda no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.01.2011 (Proc. nº872/07.8TVPRT.P1.S1): “Considerar que o Autor estava em mora, porque podia também ele marcar a escritura de compra e venda, não é correcto; primeiro, porque a mora pressupõe o incumprimento culposo de uma prestação – art. 804º, nº2, do Código Civil – que, no caso, estaria ligada a um prazo e no contrato nenhum prazo ficou a cargo dos RR. (...)
O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação (artigos 801º e 802º do Código Civil), sendo certo que a mora culposa do devedor (artigos 805º e 799º, nº1, do Código Civil) é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo (retardamento), se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a ter cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou (art.808º do Código Civil)” – citámos do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27.11.1997, BMJ 471-391.”
Podendo ainda ler-se naquele mesmo acórdão: “Brandão Proença, “Do incumprimento do contrato-promessa bilateral”, pág. 109 e ss., a propósito, ensina:“…É natural e normal que os promitentes incluam, no contrato, uma cláusula de termo, estipulada, em regra e implicitamente, a favor de ambos, o que significa fazer recair sobre os contraentes, não só o dever de cooperação para a marcação do dia, hora e local da celebração do contrato definitivo, na ausência da sua indicação, mas também uma presunção de culpa nesse incumprimento.
…», para, mais adiante, afirmar “… Importante é a indagação do significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade e que terá de ser ‘deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes. O fulcro da questão reside na essencialidade (subjectiva) ou não do termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado. …”.
Assim o entenderia um declaratário normal colocado na posição do real declaratário – arts. 236º, nº1, e 238º, nº1, do Código Civil.”
28. No presente caso, atendendo ao comportamento dos aqui recorrentes, a peremptoriedade do prazo fixado era evidente. Qualquer declaratário normal, face às circunstâncias do caso, entenderia a fixação de 90 dias para a realização da escritura como constituindo um prazo absoluto e inderrogável. Razão pela qual a partir daquela data as promitentes compradoras se encontravam já em incumprimento definitivo e não apenas em mora.
29. Tal como se lê no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23.09.2010, (Proc. nº 4320/07.5TVLSB.L1.S1):“Entendendo-se, assim, ser necessário o incumprimento definitivo do contrato para que resolução válida e eficaz possa haver, pode o mesmo, além do mais, sobretudo resultar da ultrapassagem de prazo fixo, essencial e absoluto; (...)”
30. Assim, e tal como defendido no já citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04.03.2008 (Proc. nº 08B252), no qual se lê:”Logo que vencido o prazo, poderá o primeiro exigir o cumprimento da obrigação, não podendo inferir-se do facto de o não fazer de imediato, que tal obrigação se transforme em obrigação sem prazo certo.”
31. Neste mesmo sentido deliberou o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão de 02.09.2010 (Proc. nº2265/06.5TVSLB.S1): “I – O prazo de 45 meses aposto num contrato-promessa de compra e venda como sendo o prazo limite para o promitente-vendedor outorgar a escritura pública de compra e venda, sob pena de incumprimento, não pode deixar de ser considerado como sendo um prazo absolutamente fixo. Estamos, pois, perante um «prazo fatal», cuja inobservância gera impossibilidade definitiva de cumprimento e a consequente resolução. II – Como assim, o ultrapassar esse prazo coloca o promitente-vendedor, automaticamente, numa situação de incumprimento, dando azo à resolução por parte do promitente comprador, sem necessidade de, previamente, haver interpelação admonitória. III – A regra da interpelação admonitória só vale, para efeitos constitutivos do direito de resolução contratual, caso o prazo peremptório para o cumprimento não tenha sido fixado no momento constitutivo da obrigação. IV – Nesta conformidade, ultrapassado o prazo limite que ambas as Partes, livremente, fixaram para o cumprimento, e em relação ao qual configuraram o seu desrespeito como causa de incumprimento, tem o obrigado fiel direito a declarar a resolução do contrato firmado, com todas as consequências daí advindas, nomeadamente, no caso, a de perceber o sinal em dobro.”
32. Mais se afirma que, in casu, era notória a perda de interesse dos promitentes vendedores, face à espera de cerca de um ano civil pela efectiva realização do contrato e pelo impasse em que o mesmo se encontrava, a qual nos termos do artigo 808º, nº 1 do CC, equivale também ao incumprimento definitivo da obrigação.
33. Concordantemente, pode ler-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01.12.2010 (Proc. nº218/06.2TVPRT.S1): “II - Celebrado contrato-promessa de compra e venda, a perda (objectiva) do interesse na realização da escritura definitiva tem de ser fundada em factos concretos (art. 808.º, n.º 2, do CC), o que significa que, só perante factos supervenientes à celebração do contrato, e perante o retardar da prestação por parte de um dos contraentes, há-de o outro contraente alegar que, por este ou aquele motivo, deixou de ter interesse na prestação daquele. III - Tendo a autora faltado por duas vezes à realização da escritura, sem motivos para tal falta, constituiu-se em situação de incumprimento definitivo do contrato, pelo que a resolução do contrato-promessa operada pela ré é perfeitamente legítima.”
34. Sendo que, conforme Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.04.2011 (Proc. nº4074/05.0TBVFR.P1.S1): “A perda, não mera diminuição do interesse na prestação, a que se reporta o art. 808.ºdo CC, deve ser apreciada em função do critério de um homem de bom senso e razoável, pesando, v.g., a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito do credor.”
35. Ora, tal apreciação só não ocorreu nos presentes autos, porque o Tribunal a quo nem sequer quis saber das razões que assistiam aos RR., já que, se a devida apreciação da matéria de facto e da prova tivesse tido lugar, a decisão do Tribunal teria sido outra, certamente, pois, atendendo às circunstâncias objectivas do caso concreto – avaliadas nos termos do artigo 808º, nº2 do Código Civil – a perda de interesse era notória e natural.
36. Na verdade, não pode ser legitimamente exigível ou esperado de qualquer contraente que, estando de boa fé e cumprindo da melhor forma todos os deveres de lealdade para com a contraparte, exigíveis na fase précontratual – artigo 227º do Código Civil –, esperasse indefinidamente por um financiamento bancário, cuja obtenção pelas promitentes compradoras era já, no presente caso, declaradamente impossível, e daí a necessidade que as mesmas tiveram de recorrer à tentativa de fazerem intervir um terceiro no contrato, para ganharem credibilidade junto da entidade bancária escolhida para tal financiamento, quando é certo que, da alegada minuta da escritura de compra e venda do dia 23 de Setembro de 2010 – cfr. documento n.º 9 junto com a petição inicial - nem sequer resulta que tenha estado presente qualquer instituição bancária financiadora para do empréstimo que as AA. necessitavam, pois é manifesto da prova constante dos autos que as mesmas não dispunham de tal verba e, desse modo, é verdadeiramente incompreensível o acolhimento do Tribunal a quo da tese das AA.
37. Como melhor consta do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.01.2011 (Proc. nº 5462/04.4YXLSB.L1.S1): “O cumprimento tem de ser visto como algo que, no domínio dos valores jurídicos, esteja em plano claramente superior ao do incumprimento. Não pode o ordenamento jurídico sequer, sob pena de se negar a si próprio num capitulo essencial da vida jurídica, admitir casos em que haja mais vantagem em não cumprir do que em cumprir. Assim, o inadimplente deve ser tratado, naquilo que a lei deixa ao critério dos tribunais, como alguém que faltou aos seus compromissos. Daqui resulta que a razoabilidade do prazo a que alude o artigo 808.º, n.º1 do Código Civil deve ser entendida tendo em conta que assenta já numa situação negativa por parte daquele a quem é fixado esse prazo.”
38. Ainda que assim não se entendesse, e mesmo que a solução fosse uma intermédia culpa bilateral ainda assim nunca a melhor solução seria aquela defendida no saneador-sentença ora recorrido, mas antes aquela prevista no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.11.2010 (Proc. nº 3018/06. 6 TVLSB. L1): “À luz dos princípios gerais enunciados quanto ao que deve entender-se no cumprimento das obrigações inerentes a um contrato–promessa bilateral, quando, nos deparamos perante o incumprimento do contrato imputável, em igual medida, a ambos os contraentes (por condutas de incumprimento semelhantes), o contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes, face ao disposto no artº 570º do CC.”
39. Tendo os RR. alegado na contestação factos que integram uma excepção extintiva do direito das AA., factos esses que contrariam o invocado pelas AA. na sua petição inicial, deveria o Tribunal a quo tê-los levado ao despacho saneador e à Base Instrutória e realizar posteriormente o julgamento da matéria de facto, nomeadamente com prova testemunhal, autorizada nos termos do disposto no artigo 393.º do Código Civil.
40. Não pode o julgador no despacho saneador optar pela versão que lhe parece mais plausível, ainda por cima em face da incipiente prova que as AA. forneceram aos autos e desprezando a prova documental que os RR. carrearam para o processo, e decidir logo a acção no saneador.
41. O artigo 510.º, alínea c) do Código de Processo Civil, contém implícita, como aconselhável, a regra de que o juiz se abstenha de decidir enquanto no processo não estejam obtidos os pontos de facto articulados, necessários para as várias e plausíveis soluções da questão de direito, tal como acontece no caso em apreço, que impunha o prosseguimento dos autos para o apuramento dos factos alegados pelos RR. e, por isso, não podia o Tribunal conhecer desde logo do mérito no despacho saneador.
42. O Tribunal a quo não se pronunciou quanto à matéria constante da contestação dos RR., nomeadamente, nos artigos 12.º, 13.º, 14.º, 15.º, 16.º, 17.º, 18.º, 19.º, 20.º, 21.º, 23.º, 24.º, 25.º, 26.º, 27.º, 29.º, 30.º, 35.º, 37.º, 38.º, 40.º, 41.º, 42.º, 43.º, 44.º, 49.º, 52.º, 53.º, 54.º, 56.º, 58.º, 59.º, 60.º, 61.º, 62.º, 63.º, 64.º, 65.º, 66.º e 67.º, tendo mesmo de forma incompreensível e injustificada, deixado de se pronunciar sobre as questões que ao Tribunal cumpria conhecer, exclusão essa que igualmente consubstancia uma omissão da sentença, pelo que também com este fundamento a sentença é nula.
43. Estando as AA. dependentes da obtenção de um empréstimo, que nunca conseguiram, e perante as dificuldades sentidas quanto ao pagamento do resto do preço, não resulta, ainda, dos autos que alguma vez tenham disposto da importância necessária para cumprirem a sua obrigação de pagamento do preço, sendo que o que os autos revelam é que nunca conseguiram tal desiderato.
44. É manifesto que a sentença é completa e inexplicavelmente omissa quanto à apreciação de tal matéria de facto, sem dúvida decisiva na questão em apreço, resultando de tal lacuna da sentença uma manifesta ilegalidade que redunda obviamente em nulidade sendo, por isso, a sentença sob censura NULA e INJUSTA.
45. Ultrapassado o prazo limite que ambas as partes, livremente, fixaram para o cumprimento, e em relação ao qual configuraram o seu desrespeito como causa de incumprimento, têm os ora recorrentes o fiel direito a declarar a resolução do contrato firmado, com todas as consequências daí resultantes, nomeadamente, no caso, a de as AA. perderem o sinal entregue.
46. A proposta de compra do prédio, através da qual a promitente vendedora B...... declara expressamente que a escritura de compra e venda será a realizar no prazo de 90 dias.
47. Os emails enviados pela representante das AA. à representante dos RR., o primeiro datado de 13 de Novembro de 2009, anunciando uma resposta do banco para a semana seguinte, e o segundo com a data de 21 de Janeiro de 2010, comunicando que o Banco G….. não tinha aprovado a operação de financiamento e informando ainda que as AA. não haviam solicitado os serviços da F…… (MAX FINANCE CLASS PRIVATE) para novo pedido, pelo que a referida imobiliária finalizava o pedido de financiamento para a aquisição do imóvel, comprovam a impossibilidade do negócio por manifesta falta de capacidade das AA. para pagarem o resto do preço a que se tinham obrigado, quando o prazo de 90 dias para a realização da escritura já havia caducado.
48. Tais documentos comprovam plenamente que quando as AA. procederam à marcação da escritura para o dia 23 de Setembro de 2010, depois de duas tentativas falhadas quanto aos financiamentos solicitados – H…. e G….. – nem sequer tinham dinheiro para o pagamento do preço, nem tampouco qualquer aprovação de crédito bancário para tal efeito, e daí o texto da “escritura” – cfr. documento n.º 9 junto com a petição inicial – não fazer qualquer alusão à comparência de qualquer representante de qualquer instituição bancária.
49. Tal escritura, que como já se alegou, se destinou apenas a preparar a instauração da presente acção, muito estranhamente, faz referência de que o “negócio jurídico foi celebrado sem intervenção de mediadora imobiliária”, declaração essa que conforme está sobejamente demonstrado nos autos, revela a prática de um crime de falsas declarações, situação que o Tribunal a quo, inexplicavelmente, e muito estranhamente deixou passar em claro, já que não ordenou a extracção de qualquer certidão com vista ao seu envio para o Ministério Público, deixando, assim, de cumprir com as obrigações que legalmente lhe estão impostas.
50. A prática do referido crime de falsas declarações e a ausência de qualquer referência à intervenção de qualquer instituição bancária financiadora das AA. para a compra do imóvel, são factos por si só reveladores de que apesar de terem perdido qualquer interesse no negócio, tudo foi preparado para tentarem obter ilicitamente uma vantagem patrimonial, ou seja, um enriquecimento sem justa causa, a que o Tribunal a quo indevidamente deu acolhimento, já que desrespeitou a lei aplicável.
51. A sentença ora em crise violou o disposto nas seguintes disposições legais: artigos; 410.º; 433.º; 436.º n.º 1; 442.º, n.º 2; 483º, nº 1; 487.º; 801.º, n.º2; 804.º, n.º 2; 805.º, n.º 2 alínea a) e 808.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código Civil, e ainda os artigos 508.º-A; 508.º-B; 510.º; 511.º; 512.º; 515.º e 668º, alíneas b) e d) 1ª parte do Código de Processo Civil.
52. Por último, apesar de se reconhecer a extensão das presentes conclusões, a verdade é que atenta a matéria de facto impugnada na contestação, que esse Venerando Tribunal vai apreciar com todo o cuidado e sabedoria, e certamente alterar, face aos elementos de prova constantes dos autos, que impõem decisão diversa, não fomos capazes de as sintetizar, tal como o aconselha o disposto no n.º 1 do artigo 685.º-A do CPC.
TERMOS EM QUE, ..., deve o presente recurso ser julgado procedente e, consequentemente, revogada a douta sentença recorrida e absolvidos os RR. do pedido.
Se assim se não entender, deverá a sentença ser revogada, e ordenado o prosseguimento dos autos, com a elaboração do competente despacho saneador, procedendo à selecção da matéria de facto controvertida e relevante para a boa decisão da causa e necessitada de prova.
Não foram produzidas contra-alegações.
II – Corridos os vistos, cumpre decidir.
Como é sabido, o âmbito do recurso afere-se pelas conclusões das alegações do/a recorrente, ressalvando o que for de conhecimento oficioso (artºs 684º, nº3, 690º, nº3, 660º, nº2 e 713º, nº2, todos do CPC, diploma a que pertencem os restantes normativos a citar, uma vez desacompanhado doutra identificação)).
Daí que (e não obstante a extensão dos argumentos recursivos), as questões a tratar, versem sobre a decisão tomada no seu todo, ou seja:
- se houve erro na apreciação e valoração dos elementos já existentes nos autos que levaram à decisão de facto, composta pelo elenco dos factos catalogados como tal;
- se foram desconsiderados factos relevantes para a boa decisão da causa, justificando o prosseguimento dos autos para o seu apuramento;
- se, face aos factos considerados assentes na decisão recorrida, os RR. deveriam, desde logo, ter sido absolvidos e não condenados, como foram.
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Da 1ª instância vêm fixados os seguintes factos (com base no acordo das partes, confissão e prova documental):
A- No dia 1 de Julho de 2009, as AA., na qualidade de promitentes compradoras e os RR. na qualidade de promitentes vendedores, outorgaram um Contrato Promessa de Compra e Venda, que reduziram a escrito, constante de fls. 9 e ss, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
B- Conforme resulta do aludido Contrato Promessa, o mesmo tinha como objecto o prédio urbano sito na Rua …., nº .., freguesia de …., concelho do Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1716 e inscrito e inscrito na matriz predial urbana sob o artº. 789º, ao qual havia sido concedido o Alvará nº 5992 para exploração da Casa de Hóspedes emitido pela Câmara Municipal do Porto, no qual os promitentes vendedores ocupam a posição de locatários, no Contrato de Locação que detêm com a I….., CRL, sendo esta a legitima proprietária e os locatários legítimos possuidores;
C- Ainda nos termos do Contrato supra referido, as Segundas Outorgantes, aqui AA., obrigam-se a realizar o referido Contrato definitivo no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da assinatura do Contrato Promessa;
D- Como também resulta da cláusula sexta, até à data da escritura, os primeiros outorgantes (promitentes vendedores) obrigam-se a amortizar o Contrato de Leasing onde ocupam a posição de locatários;
E- As AA. pagaram aos RR., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 27.500,00 €, ficando o remanescente do preço diferido para o momento do Contrato definitivo;
F- Por carta datada de 31 de Janeiro de 2010, (junta por cópia a fls. 12) os RR. convocaram as AA. para que comparecessem no dia 10 de Fevereiro de 2010 no Cartório Notarial da Drª. J….., para a realização da escritura definitiva do Contrato prometido;
G- Ao que os AA. responderam, por carta registada com aviso de recepção, junta por cópia a fls. 13, que os RR. receberam, a solicitar o adiamento da escritura, pelo período de um mês, para o dia 10 de Março de 2010, à mesma hora e no mesmo cartório, visto que, só nessa data, é que estariam em condições de obter o financiamento bancário;
H- Dá-se aqui por reproduzida a certidão junta a fls. 85 e ss, emitida pelo Cartório Notarial de J….., em Vila Nova de Gaia. na qual se certifica a comparência no dia 10.2.2010, pelas 9,30, nesse Cartório dos aqui réus e ainda dos procuradores da a I….. e da falta de comparência dos compradores aqui autores;
I- Por carta datada de 17 de Fevereiro de 2010, junta por cópia a fls. 15, comunicaram às AA. a resolução do Contrato Promessa;
J- Conforme certidão junta a fls. 19 e ss, cujo teor se dá aqui por reproduzido, os aqui RR não comparecerem no Cartório Notarial de K…. no dia 23.09.2010, tendo as AA. comparecido para realização da escritura prometida;
L- As AA., por carta dirigida aos RR., datada de 31 de Março de 2010, junta por cópia a fls. 16, afirmaram mais uma vez o seu interesse no cumprimento do Contrato Promessa e na outorga da respectiva escritura pública
M- E em 10 de Setembro de 2010, as AA. enviaram nova carta aos RR, junta por cópia a fls. 17, comunicando a marcação da respectiva Escritura Pública para o dia 22 de Setembro de 2010, pelas 11 horas, no Cartório Notarial de K….., sito na Rua do …., nº …., no Porto;
N- Ao que os RR. responderam, por carta datada de 17 de Setembro de 2010, junta por cópia a fls. 18, confirmando a resolução do Contrato Promessa operada em 17 de Fevereiro de 2010.
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Apreciando:Como vemos das conclusões recursivas, os factos sobre os quais os RR. defendem ter sido feita uma errada apreciação dos elementos já constantes dos autos, são os que constam das alíneas G), J), L) e , M).
Ora, no que diz respeito a estas três últimas alíneas, elas limitam-se a dar por assente o que decorre dos documentos nelas indicados, os quais não foram, em si mesmos, objecto de qualquer impugnação. Portanto, devem permanecer tal como estão.
Quanto ao teor da al. G), a situação é idêntica, no entanto, convém acrescentar a data em que os RR. receberam a indicada carta, 11/02/2010, por este dado poder vir a ter interesse e estar devidamente documentado a fls., 14: aviso de recepção assinado por E…...
Donde, o conteúdo desta alínea – G) passará a ser o seguinte: Ao que os AA. responderam, por carta registada com aviso de recepção, junta por cópia a fls. 13, que os RR. receberam a 11/02/2010, a solicitar o adiamento da escritura, pelo período de um mês, para o dia 10 de Março de 2010, à mesma hora e no mesmo cartório, visto que, só nessa data, é que estariam em condições de obter o financiamento bancário.
Quanto ao mais,
diremos, desde já, que os RR. têm razão.
Passamos a explicar:
O que aqui temos, e está em causa, é um contrato promessa a que se aplica, de acordo com o estipulado pelo art.º 410º, do CC, as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuando as que dizem respeito à forma e as que, por sua razão de ser, não se devem considerar extensivas ao contrato-promessa.
É no incumprimento definitivo desse contrato, por parte dos RR., que as AA., fundamentam o seu pedido, sem darem qualquer relevo à obrigação contratual que lhes (às AA., é claro) estava imposta e não cumpriram (em A) e C), dos factos assentes), no prazo fixado para tal, como à frente pormenorizaremos.
Como é sabido o incumprimento deste tipo de contrato dá-se quando se encontram verificadas as regras gerais do não cumprimento das obrigações e, de acordo com o º1, do art.º 799º, do CC, incumbe ao devedor que não cumpre a obrigação de provar que essa falta não procede de culpa sua, uma vez que, desde logo, se presume ser ele o culpado (aqui, as AA.).
Como decorre da matéria fáctica dada por provada, designadamente em A), onde se dá por reproduzido o conteúdo do contrato que consta de fls. 9 e segs. (o referido contrato promessa), entre as AA . e os RR., enquanto contraentes, foi acordado, para além do mais, que as primeiras ficavam obrigadas a realizar o referido contrato de compra e venda no prazo de 90 (noventa dias) a contar da assinatura do presente contrato (1 de Julho de 2009), competindo-lhes, para o efeito, a designação do dia, hora, Cartório Notarial ou outro local para a outorga do contrato definitivo de compra e venda, que a comunicarão aos Primeiros Outorgantes, os RR., por carta registada com aviso de recpção e com a antecedência mínima de 10 (Dez) dias (cfr. quarta e quinta cláusulas). Ou seja, a escritura respectiva deveria ter lugar até 29 Setembro de 2009. O que não foi cumprido, cabendo esse cumprimento (é bom frisar), por força do acordado às AA. Estas, nada alegaram para justificar esse incumprimento. Logo, entraram em mora a partir dessa data.
Aqui chegados, embora haja quem defenda que, havendo sinal “a parte inocente, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-lo, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no nº1, do art.º 808º ...” (Professor Almeida Costa in Contrato Promessa, 8ª ed., Almedina 2004, pág. 81), não é esta a posição maioritariamente seguida, tanto na doutrina como na jurisprudência e o mesmo, da nossa parte, acontece.
Assim, de acordo com o art.º 808º, citado, a mora só se transformará em incumprimento definitivo, quando o devedor não cumpre a obrigação, no prazo suplementar e peremptório que o credor lhe concede, através de necessária intimação admonitória.
Por conseguinte, uma vez constatada a mora do devedor (aqui as AA.), deveriam os RR., enquanto credores dessa obrigação contratual, através de uma interpelação admonitória intimá-las a cumprirem a obrigação, sob pena de perderem o interesse no acordado.
A questão que se coloca, é se o fizeram.
E, a resposta, face ao apurado, só pode ser afirmativa.
Com efeitos, os RR. esgotaram a paciência, como sói dizer-se. Por isso, decidirem proceder à marcação da escritura em causa, convocando as AA . com dez dias de antecedência, para comparecerem, sem que a tal estivessem (os RR.) contratualmente obrigados, o que é bem demonstrativo do carácter extremo desta atitude que tomara. Não é razoável, segundo os padrões de normalidade para situações como esta, interpretar essa tomada de posição, de forma diversa. Esta, só pode ser considerada como um autêntico ultimato à parte/contraente incumpridora. Outra leitura, pode conduzir (como conduziu na decisão aqui impugnada) a premiar o incumpridor, às custas daquele que cumpriu com o acordado.
Não pode ser.
Por conseguinte, à luz do supra exposto, entendemos que o comportamento dos RR., ao marcarem a escritura e procederem à convocação das AA. para comparecerem à mesma, configura uma verdadeira interpelação admonitória que justifica o seu comportamento seguinte, expresso na carta enviada a 17 de Fevereiro, do mesmo ano, às AA . (al. I)).
Posto isto, e embora se considere que o Tribunal a quo andou bem em não prosseguir com os autos, decidindo no saneador, a decisão só pode ser a da absolvição dos RR., conforme por estes é defendido neste recurso.
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III- Nestes termos, decide-se julgar procedente a apelação e, consequentemente, revoga-se a decisão recorrida e, em sua substituição, decide-se julgar improcedente a acção e, em consequência, absolvem-se os RR. do pedido.Custas pelas Recorridas.
Porto, 5 de Junho, de 2012
Maria da Graça Pereira Marques Mira
António Francisco Martins
Anabela Dias da Silva