| 5171/24.8TMTS.P1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
PRAZO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO
(Sumário da responsabilidade do Relator)
Recorrente - AA
Recorridos - BB e CC
Relator - José Eusébio Almeida
Desembargadoras Adjuntas - Ana Paula Amorim e Eugénia Marinho da Cunha
Acordam na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto:
I - Relatório
BB e CC, a 23.10.24, intentaram a presente ação contra AA alegando, em síntese, que deram de arrendamento ao réu o imóvel que identificam, e que se opuseram à renovação do contrato, mas o réu, findo o mesmo, não procedeu à entrega do locado. Pedem que seja declarada válida e eficaz a oposição à renovação, e ordenada a entrega do locado, e que o réu seja condenado a pagar quantia mensal nunca inferior a 270,80€, contada desde 1.11.2024 e até efetiva entrega do locado, acrescida de juros à taxa legal.
Citado, o réu contestou. Alega que os autores concederam que o contrato de arrendamento em causa durasse para lá de 30.09.2023, ou seja, se tivesse renovado findo o período inicial de 3 anos, concluindo, após a primeira renovação, acontecida em 01.10.2023, durará no mínimo por outro período de 3 anos, ou seja, até 30.09.2026.
O tribunal recorrido, depois de fixar a factualidade provada e não provada, aplicando-lhe o Direito, decidiu julgar a ação “parcialmente procedente e, em consequência, a) declara-se válida e eficaz a oposição à renovação comunicada ao R. a 30.08.2023 e, consequentemente, determina-se a entrega do locado livre e desocupado de pessoas e bens, em bom estado de conservação e limpeza, no mesmo estado em que o Réu o recebeu; b) mais se condena o Réu a pagar aos Autores mensalmente e desde 1.11.2024 a quantia de 256,02€ (duzentos e cinquenta e seis euros e dois cêntimos), até efetiva entrega do locado, acrescida de juros de mora contabilizados à taxa legal de 4% desde a data de vencimento de cada uma das mensalidades até efetivo e integral pagamento. c) absolve-se no mais o R. do pedido”.
II - Do Recurso
Inconformado, o réu veio apelar. Pretendendo a revogação da sentença, concluiu:
A) O tribunal violou a norma constante do artigo 1097, n.º 3 do CC ao não atender ao seu carácter imperativo no que que concerne ao prazo mínimo de 3 anos de duração dos contratos de arrendamento para habitação, porquanto deve alterar-se a decisão recorrida nos termos do artigo 639 do CPC.
B) Dispõem no n.º 3 do artigo 1097 do CC: “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
C) O mesmo será dizer que o contrato de arrendamento para a habitação terá sempre uma duração mínima de 3 anos, a não ser que seja convencionado prazo superior, ou que não seja sujeito a renovação.
D) De acordo com o clausulado no contrato de arrendamento para habitação em crise, este produziu efeitos a partir de 1.10.2020, pelo prazo de 1 ano renovável por iguais períodos
E) Desde logo se extraem duas violações a outros tantos preceitos legais, a saber, n.º 1 do artigo 1096 e n.º 3 do artigo 1097, ambos do CC.
F) Porquanto, quer a duração inicial dos arrendamento para habitação, quer as suas eventuais renovações, serão, desde que não convencionado prazo superior, de 3 anos.
G) Nunca, a não ser por acordo das partes, o que não aconteceu, o contrato pode ter uma duração máxima de 4 anos, duração inicial de 1 ano mais 3 anos de renovação.
H) No silêncio das partes não tendo sido convencionado prazo superior de 3 anos, quer para a duração inicial, quer para as sucessivas renovações, ou tendo sido convencionado prazo inferior, a duração do contrato de arrendamento para habitação será de 3, 6, 9, 12 anos e assim sucessivamente.
I) O tribunal decidiu considerar válida e eficaz a duração inicial de um ano apenas, do contrato de arrendamento em apreço.
J) Ao decidir como decidiu, violou o carácter imperativo do n.º 3 do artigo 1097 do CC.
K) E consequentemente, considerou válida e eficaz a oposição à renovação para a data de 30.09.2024.
L) Quando deveria ter decidido que nessa data de 30.09.2024, data em que a autora aceita como fim do contrato, o mesmo se teria renovado por 3 anos, a contar de 01.10.2023.
M) Logo, com efeitos até fim desse período de renovação, 30.09.2026.
Não houve resposta ao recurso, que foi recebido nos termos legais. Os autos correram Vistos. O objeto do recurso, definido pelas conclusões do apelante, consiste em saber se a sentença deve ser revogada, uma vez que a mesma violou o disposto no artigo 1097, n.º 3 do Código Civil (CC): Ao contrário do entendido na sentença, quer o período inicial do contrato de arrendamento para habitação, quer as renovações hão de ter o período mínimo de três anos.
III - Fundamentação
III.I - Fundamentação de facto
Não tendo sido impugnada a decisão relativa à matéria de facto, nem se observando a necessidade da sua alteração, de acordo com o disposto no artigo 663, n.º 6 do CPC, poder-se-ia, simplesmente, remeter para a decisão da primeira instância, tanto mais que, como resulta da definição do objeto do recurso, a questão relevante a apreciação é unicamente jurídica e queda-se na interpretação do artigo 1097, n.º 3 do CC. Sem embargo, uma vez que a decisão recorrida contém a referência a prazos relevantes, transcrevemo-la.
Factos Provados
1 - Em 22.05.2020, com efeitos a produzirem-se a partir de 1.10.2020, foi celebrado um acordo que as partes designaram por “Contrato de Arrendamento para Habitação com Prazo Certo”, tendo como primeiros outorgantes os autores, na qualidade de “Senhorios”, e como segundo outorgante ou “Arrendatário” o réu.
2 - O referido acordo foi celebrado pelo período de 1 (um) ano, tendo sido acordado entre as partes que o mesmo se renovaria por períodos sucessivos de igual período, tendo como objeto o prédio urbano sito na travessa ..., Casa ..., na freguesia ..., concelho de Matosinhos.
3 - Do acordo referido mais resulta terem as partes acordado que “ TERCEIRA - A renda anual é de €3.000,00 (...), a pagar em duodécimos de €250,00 (...), atualizável anualmente em conformidade com os coeficientes legais e será paga no primeiro dia útil do mês a que disser respeito, aos senhorios ou ao seu representante legal, na respetiva residência, sendo que a primeira será paga a 01.10.2020.”.
4 - A autora remeteu carta registada com aviso de receção, datada de 23.05.2022 e recebida pelo réu em 25.05.2022, nos termos da qual, que se dá por integrada e reproduzida: “BB, portadora do bilhete de identidade ...73 e do NIF ...01, residente na Rua ..., ..., ... ..., vem por este meio e na qualidade de Senhoria, exercer o direito de oposição à renovação contratual nos termos previstos no artigo 1097.º do Código Civil. Assim, em obediência aos prazos e forma legalmente prevista, venho por este meio comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado entre BB e AA, relativo ao imóvel sito na travessa ..., Casa ..., ... ..., contratado em 22.05.2020 e eficaz entre as partes a partir de 1.10.2020 durante o período de 1 ano, o qual por imposição legal apenas pode beneficiar de uma oposição à renovação válida após um prazo de 3 anos. Considerando o exposto, o contrato cessará em 30.09.2023, devendo nessa data o locado ser entregue livre de pessoas e bens, em boas condições de conservação e limpeza, sem prejuízo do rigoroso cumprimento de demais prerrogativas contratualmente fixadas.”.
5 - O réu respondeu através de carta datada de 10.08.2023, da qual, que ademais se dá por integrada e reproduzida, resulta: “Assunto: Oposição à renovação do Contrato de Arrendamento para habitação. Ex mos Senhores. Tendo presente a v. correspondência pela qual manifestam a vontade em proceder à oposição à renovação do contrato de arrendamento tenho a referir o seguinte: Os contratos de arrendamento com prazo certo para habitação permanente, como é o meu caso, se renovam automaticamente, por períodos sucessivos de igual duração ou, se esta for inferior, de três anos, em conformidade com o estipulado no número 1 do artigo 1096.º do Código Civil. O que significa que se o contrato de arrendamento foi celebrado por prazo inferior a três anos, e não foi excluída a renovação (como sucede no contrato de arrendamento) o contrato se irá renovar automaticamente sempre por períodos mínimos sucessivos de três anos. Considerando o que acabo de referir, é ineficaz a sua comunicação, pelo que o contrato se manterá em vigor para além da data de 30 de setembro de 2023, opondo-me a qualquer diligência em contrário.”.
6 - A autora remeteu ao réu carta registada com aviso de receção datada de 28.08.2023 e recebida pelo réu em 30.08.2023, da qual, que ademais se dá por integrada e reproduzida, resulta: “BB (...) vem por este meio e na qualidade de Senhoria, exercer o direito de oposição à renovação contratual nos termos previstos no artigo 1097.º do Código Civil. Assim, em obediência aos prazos e forma legalmente prevista, venho por este meio comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado (...) em 22.05.2020 e eficaz entre as partes a partir de 1.10.2020 durante o período de 1 ano, o qual por imposição legal apenas pode beneficiar de uma oposição à renovação válida após um prazo de 3 anos. Porém, conforme referido na resposta à carta enviada para o mesmo efeito no ano de 2022, nos termos do artigo 1096.º do Código Civil, a renovação do contrato não pode ocorrer por períodos inferiores a 3 anos se o prazo previsto for inferior a esses mesmos 3 anos. Considerando que o período de duração inicial do contrato foi de 1 ano, no ano de 2021 e concretamente em 1/10/2021, o contrato renovou-se pelo período de 3 anos legalmente exigível, concluindo-se que a oposição à renovação apenas poderá ser eficaz em 2024. Considerando o exposto, o contrata cessará em 30.09.2024, devendo nessa data o locado ser entregue livre de pessoas e bens, em boas condições de conservação e limpeza, sem prejuízo do rigoroso cumprimento de demais prerrogativas contratualmente fixados”.
Factos não provados
a) As cartas referidas em 4. e 6. foram remetidas pelo réu marido.
III.II - Fundamentação de Direito
Para melhor compreensão da divergência do apelante relativamente ao sentenciado, com síntese e sublinhados nossos, transcrevemos o fundamento da decisão: “(...) no que respeita à qualificação jurídica dos factos provados, não discutem as partes que estamos em presença de um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, renovável - cfr. arts. 1022.º, 1023.º, 1038.º al. i), 1064.º, 1067.º n.º 1, 1069.º, 1075.º, 1077.º, 1079.º, 1080.º e 1092.º e ss. CC. No caso em apreço, em rigor, o que importa é determinar qual o prazo inicial pelo qual o acordo foi celebrado, prazo de renovação e se os AA. podem opor-se à renovação nos termos em que o fizeram. (...) resulta do art. 1097.º, que: 1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: (...) 3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte. (...) Tal contrato teve início em 1.10.2020, pelo que, tendo em conta o enquadramento jurídico gizado supra, o prazo inicial de um ano findou a 30.09.2021. Por força do disposto no art. 1095.º n.º2 CC, uma vez que o prazo acordado para renovação era igual ao prazo inicial, violando assim norma imperativa que impõe uma renovação de três anos (cfr. neste sentido Acs. STJ de 13.02.2025, P. 907/24.0YLPRT.L1.S1 e TRP de 12.10.2023, P. 328/23.1YLPRT.P1, in dsgi), tal cláusula na parte que se refere à renovação é nula e de nenhum efeito (art. 294 CC). Assim, impõe-se na 1.ª renovação a aplicação do prazo mínimo de 3 anos, valendo por dizer que: a primeira renovação iniciada a 1.10.2021 tem o seu terminus a 30.09.2024. Ora, é evidente que a primeira tentativa dos AA. de fazerem cessar o contrato em 2023 não colhe, porquanto ainda se encontrava em curso a primeira renovação de três anos. Porém, conforme resulta da factualidade provada a A. remeteu ao R. carta registada recebida por este a 30.08.2023 opondo-se à [nova, segunda] renovação, indicando como data de cessação do contrato 30.09.2024 (sendo que a 01.10.2024 o contrato renovar-se-ia pela 2.ª vez). Ora, entende-se que tal oposição é válida e eficaz porquanto feita em prazo, por quem tem legitimidade, em face das disposições apontadas supra a propósito, não se vendo seja de aplicar quanto a esta oposição o disposto no n.º 3 do art. 1097.º. CC porquanto não se está perante oposição à primeira renovação (que ocorreu a 1.10.2021), mas oposição à 2.ª renovação, não se vendo norma legal que o impeça”.
Apreciemos.
Em recente (18.04.2024) acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa [Processo n.º 2197/23.2YLPRT.L1-6, Relator, Desembargador Jorge Almeida Esteves, dgsi] sumariou-se o seguinte “(...) IV- A Lei 13/2019 vai no sentido de voltar a estabelecer um prazo inicial mínimo, que já foi de 5 anos, passou depois para um ano, mas que agora, por força da alteração ao art.º 1097º/1 do CCivil, se entendeu fixar nos 3 anos [o que se levou a efeito, não através da cominação da invalidade dos prazos de renovação inferiores a 3 anos, mas através da previsão da ineficácia da declaração de oposição à renovação por parte do senhorio antes de decorridos aqueles 3 anos, o que significa que não se pretendeu tirar validade às estipulações quanto aos prazos de duração, nem quanto aos prazos de renovação, constantes dos contratos], com a finalidade de “reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano”, como afirmado no preâmbulo constante do diploma. V- Mas a previsão de um prazo inicial mínimo não tolhe em nada com a possibilidade de fixação de prazos de renovação distintos do prazo inicial e daí que não haja qualquer fundamento para usar o art.º 1097º/3 para interpretar o art.º 1096º/1 no sentido da imperatividade do prazo de renovação, até porque o art.º 1097º/3 não comina com a invalidade a fixação contratual de prazos de renovação inferiores a 3 anos”.
O entendimento do apelante, se bem lemos as suas conclusões, é discordante do entendimento que decorre da jurisprudência acabada de citar. Segundo aquele, qualquer renovação do contrato de arrendamento implica uma duração de, pelo menos, três anos, sendo esta a interpretação que faz do disposto no artigo 1097, n.º 3 do CC e sendo, por outro lado, o inequívoco e relevante objeto do recurso.
Note-se que, no caso dos autos, o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano e, decorrido esse primeiro ano, os recorridos opuseram-se à renovação do contrato. Sem razão, como a sentença esclarece, pois a oposição era inválida (a sentença refere que essa primeira tentativa “não colhe”), já que em obediência ao disposto no artigo 1096, n.º 1 do CC, o contrato haveria de ter a duração mínima de três anos. Como o contrato teria de ter a duração mínima de três anos, os recorridos vieram a opor-se, uma segunda vez, à renovação do contrato, agora decorrido (efetivos) três anos, e com efeitos a 2024.
A invalidade da primeira oposição não equivale, em rigor, a uma verdadeira renovação: o contrato, nos termos da lei, manteve-se em vigor - garantiu-se o arrendamento - pelo período de três anos. Mas mesmo que se entendesse que, por efeito da primeira oposição, o contrato se renovou por mais três anos, este segundo período foi cumprido, uma vez que a segunda oposição só foi comunicada ao recorrente para se a efetivar, efetivamente, três anos depois da primeira (e inválida) oposição.
O que não pode aceitar-se, salvo o devido respeito, é a interpretação que faz o apelante, no sentido de qualquer renovação implicar o período temporal de três anos. Com efeito, o que a lei garante e decorre da leitura do artigo 1097, n.º 3, é que o arrendamento dure, pelo menos, três anos, mesmo quando as partes hajam estipulado um prazo inferior, como aqui sucedeu.
A oposição - diz o preceito - apenas “produz efeitos decorridos três anos”, mas é a oposição à primeira renovação, não qualquer outra. Assim, e em rigor, no caso dos autos, a primeira oposição (considerada improcedente ou ineficaz) apenas foi intempestiva, quanto aos seus efeitos, pois o contrato, independentemente ou não obstante essa oposição, teria de vigorar por três anos. Mas ele vigorou por quatro anos, garantindo-se a intenção legislativa de proteção do arrendatário.
O entendimento no sentido de o contrato de arrendamento vigorar por períodos de três anos em todas as suas renovações, independentemente do convencionado pelas partes não tem sustentação no invocado artigo 1097, n.º 3, a conciliar-se com o n.º 1 do artigo 1096, ambos do CC: este último disciplina os casos em que não haja sido estipulado prazo diverso ou inferior aos três anos; aquele garante que, mesmo nos casos de tal estipulação há de haver um período de vigência contratual de, pelo menos, três anos e, por isso, a oposição eficaz e que depende dos três anos de vigência é à primeira renovação.
Como esclarece António Menezes Cordeiro [Código Civil Comentado, III - Contratos em Especial, CIDP/Almedina, 2024, pág. 568], “A reforma de 2019, adotada pela L 1372019, de 12-fev., aditou ao 1097, os n.ºs 3 e 4. O novo n.º 3 vem, de facto, assegurar que o contrato de duração limitada, não vigora menos de três anos”. Maria João Vasconcelos, no mesmo sentido, refere, a respeito do citado n.º 3, que o mesmo, “com o propósito de garantir maior estabilidade à situação do arrendatário, estabelece que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data” [Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações - Contratos em Especial, UCP Editora, 2023, pág. 532].
Em suma, não colhe a interpretação sustentada nas conclusões do apelante. A decisão recorrida não merece censura e o recurso mostra-se improcedente.
As custas são devidas pelo apelante, atento o seu decaimento - artigo 527, n.º 1 do CPC.
IV - Dispositivo
Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso e, em conformidade, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 20.04.2026
José Eusébio Almeida
Ana Paula Amorim
Eugénia Marinho da Cunha - [Declaração de voto: Voto vencida dada a posição que assumi, como adjunta, no Acórdão desta Relação proferido no Proc. nº 11300/24.4T8PRT.P1, com os fundamentos dele constantes, no sentido de o período mínimo das sucessivas renovações não poder ser inferior a três anos, face à norma imperativa estatuída na parte final do n.º1, do art. 1096.º, do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º13/2019, de 12/2, a impedir que o contrato de arrendamento seja objeto de oposição à renovação validamente deduzida pelo senhorio em período inferior a três anos (cfr. Ac. de 26/5/2025, proc. 2080/23.1T8VCD.P1, acessível in dgsi.pt).]