Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
ALTERAÇÃO
CADUCIDADE
ABUSO DE DIREITO
II - Se, não obstante a não aprovação formal de obras pelo Município, elas foram sempre por si acompanhadas e fiscalizadas, ao longo de cerca de 8 anos, sem que nunca o senhorio invocasse a falta de aprovação do projecto, as vem a embargar invocando os seus poderes autárquicos, com fundamento naquele facto, e a realização de obras que alteram substancialmente a estrutura interna do locado e encerramento do estabelecimento por mais de um ano - actua com abuso do direito, na modalidade de "venire contra factum proprium".
III - Se só a partir de certa altura da execução das obras, que perduraram por cerca de 8 anos, o senhorio as reputa violadoras do contrato, ou da lei, o prazo de caducidade do direito de resolver o contrato, não deve contar-se desde a data em que foram iniciadas, mas desde a data em que se revelaram ilegais, não podendo, por isso, afirmar-se em todas as circunstâncias que a sua execução é um acto instantâneo.
IV - No caso em apreço, o prazo de caducidade do direito de accionar, com base na alegada execução de obras, que alteram substancialmente a estrutura interna do locado, deve contar-se desde a data em que foram embargadas, em 29/7/1998, e não desde o início da sua realização, não existindo, "in casu", caducidade do direito de accionar com esse fundamento resolutivo contratual, já que a acção foi intentada em 11/3/1999.
O Município de ..............., instaurou em 11.3.99, pelo Tribunal de Círculo de .............. – actualmente .. Juízo Cível – acção declarativa de condenação com processo ordinário (despejo) contra:
“B.............., Lda.”.
Alegando, em resumo, que deu de arrendamento à ré um estabelecimento de café sito em ..............., mas este nunca o abriu a público e realizou ali obras que alteraram e ampliaram o local; também sofreu danos com esses factos.
Conclui pedindo que se decrete a resolução imediata do contrato de arrendamento, devendo a Ré ser condenada a proceder à entrega do arrendado e a pagar-lhe a quantia que se vier a determinar em execução de sentença, pelos danos presentes e futuros.
Citada a Ré, veio esta contestar, defendendo-se por impugnação e por excepção: em suma, alega que o Autor age em abuso de direito, que caducou o direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo legal de um ano; impugna, ainda, a matéria peticionada, invocando que as obras estavam a ser acompanhadas e autorizadas pelo autor.
Conclui pela improcedência da acção, devendo ser absolvida do pedido.
Replicou o Autor, respondendo à excepção do abuso de direito e à da caducidade.
Conclui pela improcedência das excepções e como na petição inicial.
Foi proferido despacho saneador e de condensação processual, peça esta que foi alvo de reclamações, parcialmente atendidas.
Teve então lugar, na comarca de ............., a audiência de discussão e julgamento, segundo os legais formalismos, sendo proferido despacho de resposta à base instrutória, peça isenta de reclamações.
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A final foi proferida sentença que:
- Julgou procedentes as excepções de abuso de direito e de caducidade, alegadas pela ré e, em consequência, absolveu a Ré de todos os pedidos formulados pelo Autor.
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Inconformado recorreu o Autor que, alegando, formulou as seguintes conclusões:
I. Consta da al. E) da matéria especificada que o arrendatário ficou autorizado a fazer as obras necessárias à adaptação do local ao fim a que se destina - trata-se da reprodução do constante da clª 5ª do contrato de arrendamento;
II. Esta cláusula do contrato de arrendamento consigna expressamente a autorização do arrendatário à execução das obras necessárias à adaptação do local ao fim a que se destina;
III. O arrendado destinava -se “a estabelecimento de café, restaurante e pastelaria” como resulta da conjugação do alegado nos art°s 4º da p.i. e 83° da contestação;
IV. As obras que o contrato autorizava eram assim, por um lado, as necessárias ao exercício desta actividade, isto é, ao exercício da actividade de café, restaurante e pastelaria e por outro lado obras a ser executadas no arrendado e não fora dele, nem para além dos seus limites;
V. A Ré não alegou nem provou que para exercer a concreta actividade que se propunha, tinha de executar obras que constituíssem na completa adulteração do arrendado representada pela construção de duas caves que o arrendado não possuía, e no prolongamento do arrendado para além dos seus limites físicos, acrescentando-lhe uma área de mais cerca de 60 m2.
VI. As obras autorizadas no arrendado só podiam ser as que fossem efectuadas no arrendado com a sua precisa configuração, área, número de pisos e até aspecto exterior.
VII. A construção de duas caves e ampliação do rés-do-chão em cerca de 60 m2, bem como as melhores identificadas nas als. G), J) a II) da Base Instrutória e na resposta aos quesitos 3° e 10°, excedem o âmbito do arrendado e, consequentemente, o âmbito da autorização ínsita naquela cláusula contratual.
VIII. A douta sentença por assim o não ter entendido efectuou errada interpretação da clª 5ª do contrato de arrendamento e, consequentemente, errada interpretação da matéria de facto provada (als. J) a z) e AA) a II)).
IX. A execução das obras em edifícios, nomeadamente obras como aquelas que a R. levou a cabo no arrendado, carecem licenciamento municipal.
X. Enquanto entidade licenciadora de obras o Autor não licenciou as obras nem as autorizou e para tanto basta compulsar o processo burocrático junto aos autos, nele não se encontra qualquer despacho ou deliberação autorizativa ou licenciadora daquelas obras.
XI. O que a lei actualmente em vigor D.L. 555/99, quer os diplomas que a antecederam D.L. 445/91 e D.L.1 66/70, este último em vigor à data em que a R. iniciou as obras, submetiam a prévio licenciamento municipal a execução das obras de construção, ampliação ou recuperação de edifícios.
XII. Serve isto para dizer que sem autorização/licenciamento municipal, isto é, do Autor, a R. não podia nem devia ter levado a cabo as obras que executou.
XIII. Acresce ao que antes já foi referido que a R. não logrou provar a autorização/licenciamento das aludidas obras, a qual só poderia revestir a forma de despacho ou deliberação do órgão Executivo que a R. não apresentou por, obviamente, não existirem.
XIV. A organização democrática do Estado compreende a Autarquia Local, sendo esta é uma pessoa colectiva territorial dotada de órgãos representativos.
O Município é uma das categorias de autarquias locais dotadas de órgão executivo colegial (Câmara, que aliás, é um seu órgão representativo colegial)
— v. art°s 235°, 236°, 250 e 252° da C.R..
Por sua vez os art°s 2°, n° 2 e 1 3° do CPA estabelecem que órgãos das autarquias locais são órgãos da administração pública.
XV. As decisões do Município são tomadas através de deliberações em reunião do órgão executivo (Câmara).
Assunto que o CPA, nos art°s 1 4° a 28°, trata com o devido desenvolvimento.
XVI. A forma de decisão do Município através do seu órgão representativo (Câmara) é a de deliberação tomada em reunião do seu órgão, prevendo ainda a lei a possibilidade da delegação de competências da Câmara, quer no seu Presidente quer em qualquer um dos seus Vereadores.
XVII. Por sua vez, o Regime Jurídico das Autarquias (Lei 100/84 e posteriormente Lei 169/99) regula o exercício de competências, quer da Câmara, quer do próprio Presidente.
XVIII. O Município vincula-se assim, seja através das deliberações da Câmara, seja através de despachos do seu Presidente ou dos seus Vereadores.
XIX. Percorrendo todos os documentos juntos aos autos, processo burocrático incluído, não se encontra deliberação nem despacho que tenha autorizado aquelas obras.
XX. Tanto assim é, que a R. não logrou (e a ela cabia fazer tal prova), apresentar documento de acta de reunião e deliberação da Câmara ou de despacho do seu Presidente ou Vereador, dos quais conste terem as obras sido autorizadas.
XXI. Consequentemente a douta sentença, não podia ter dado como provado o que consta da resposta dada aos quesitos 4°, 5º, 6º e 25°, pois que nenhum despacho ou deliberação referem o pressuposto conhecimento do desenrolar e amplitude das obras.
Respostas estas cuja alteração se requer seja efectuada.
XXII. Decidindo de modo diferente e designadamente ao não atender, omitir e desconhecer na ponderação da sentença as normas atrás referidas, a sentença recorrida violou as mesmas normas e fez errada aplicação do direito, e violou os art°s 235°, 236°, 250°, 252° da C.R., 2°, n°2, 13°, 14° a 28° do CPA, a Lei 100/84 e o D.L. 166/70.
XXIII. A R. iniciou obras no arrendado com a assinatura do contrato de arrendamento, em Outubro de 1989, obras essas que ainda decorriam, encontrando-se na fase de trolharia, quando foram embargadas por despacho, de 23.6.98, do Presidente da Câmara — v. als. LL) e MM) da matéria assente;
XXIV. A execução das obras foi assim um facto continuado que persistiu até ao embargo efectuado em 29.7.98.
XXV. A acção foi proposta em 11.3.99 e, portanto, menos de um ano após o embargo da obra.
XXVI. O art. 65° do RAU, estabelece, que a acção de resolução tem de ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento sob pena de caducidade.
Porém, nos termos do n°2 do mesmo preceito quando se trata de facto continuado e duradouro o prazo de caducidade conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.
XXVII. As obras invocadas como fundamento do despejo, são mais concretamente obras que “alteram substancialmente a estrutura e configuração do prédio arrendado” ou seja, as obras que consistiram na construção de duas caves que o arrendado não possuía e a ampliação do rés-do-chão do arrendado acrescentando-lhes uma área de mais de 60 m2.
XXVIII. A natureza e alcance dessas obras e o modo como alteraram o arrendado, só vieram a ocorrer e permaneceram com a execução dessas mesmas obras, e ao longo dessa mesma execução;
XXIX. O ilícito invocado não são as obras, mas a natureza destas; por isso o facto ilícito não é instantâneo mas continuado e, consequentemente, a disposição legal aplicável é o art. 65°, n°2, do RAU.
XXX. Ao efectuar a subsunção dessas obras no n°1 do art.65° do RAU, a douta sentença recorrida violou quer o n°1 e 2 dessa mesma disposição e fez errada aplicação do direito aos factos.
XXXI. Caso de força maior, considera-se o que é causado pela guerra, prisão, roubo, etc., isto é, trata-se de algo eventualmente previsível mas que não pode ser evitado em si nem nas suas consequências.
XXXII. O caso de força maior nunca é nem decorre de acto do próprio, sendo por isso incorrecto qualificar como caso de força maior o encerramento do estabelecimento por quase nove anos, em consequência de obras executadas pela própria R., ou pelas dificuldades decorrentes da afluência de água que resultou da emergência de uma nascente que foi igualmente consequência dos trabalhos executados pela R. com a construção de caves que o arrendado não possuía.
XXXIII. Obras necessárias no caso significam apenas as necessárias á adaptação do local ao fim a que se destina, ou seja café, restaurante e pastelaria.
XXXIV. Obras necessárias seriam assim exclusivamente as que fossem imprescindíveis e adequadas a que no local arrendado, com os seus precisos limites físicos aquando da celebração do contrato, pudesse ser exercida aquela concreta actividade constante do objecto do contrato.
XXXV. Deste ponto de vista, as obras executadas pela R. extravasam o necessário para a adequação do local ao fim a que se destina, pois que, tiveram lugar alterando, prolongando e acrescentado os limites físicos do próprio arrendado, alterando-lhe significativamente a sua configuração e estrutura.
XXXVI. Um edifício de 6, 8, 9, 10, ou até 12 ou mais pisos demora no máximo 2/3 anos a ser construído, o que constitui facto notório e da ciência do Tribunal.
XXXVII. Tem de considerar-se abusivo o tempo de duração das obras no arrendado, que decorreram por um período de quase nove anos - de Outubro de 89 a Julho de 98 - e que nesta última data se encontrassem só na fase de trolharia...!
XXXVIII. Uma tão prolongada duração das obras levadas a cabo pela R. no arrendado configura inequivocamente abuso de direito.
XXXIX. Não entendendo assim, e não configurando nem reconhecendo o direito à resolução do contrato com fundamento no encerramento do arrendado por mais de um ano, a douta decisão efectuou uma errada interpretação do direito aos factos e violou o disposto nos art°s 334° do Código Civil e 64°, n° 1, al. h) do RAU.
XL. Deve assim ser julgado provado e procedente o recurso, revogada a douta sentença, decidindo-se, a final, provada e procedente a acção nos termos da petição inicial.
Assim se fazendo Justiça.
A Ré contra-alegou, pugnando pela confirmação do Julgado.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir tendo em conta a seguinte matéria de facto:
- Por escritura de 04.10.1989, o Autor deu de arrendamento à Ré as dependências destinadas a café, situadas no rés-do-chão do bloco do mercado municipal desta cidade, que confronta a norte com a E.N. n°.., nascente Rua ............., Sul Rua ............. e poente Rua ..........., destinado a comércio de café, restaurante ou qualquer outra actividade comercial inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 886°: documento de folhas 10 a 14 - (A).
- O prazo de arrendamento era de um ano, com início em 01.01.1990, tacitamente prorrogável por iguais e sucessivos períodos - (B).
- A renda convencionada foi de 360.000$00 por ano, pagável em duodécimos de 30.000$00, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito – (C).
- O arrendado era destinado a estabelecimento de café, restaurante, pastelaria - (D).
- O arrendatário ficou autorizado a fazer as obras necessárias à adaptação do locado ao fim a que se destina – (E).
- Conforme acordado entre as partes, todas as obras efectuadas pelo arrendatário ficam desde logo a pertencer ao imóvel, não podendo em caso algum vir a ser pedida qualquer indemnização ou ser invocado o direito de retenção por parte do arrendatário - (F).
- O estabelecimento dado de arrendamento era constituído por rés-do-chão com duas divisões amplas e sanitários, com uma área total de cerca de 40 m2 - (G).
- O arrendatário nunca abriu o estabelecimento ao público - (H).
- …nem nele exerceu a actividade de café, restaurante e pastelaria, ou qualquer outra actividade - (I).
- A ré procedeu à execução de obras no locado, as quais consistiram na construção de dois pisos em cave – concretamente uma cave e uma sub-cave – na ampliação do rés-do-chão - (J).
- …em alterações na estrutura e no divisionamento interno do arrendado - (K).
- O acesso à cave e à sub-cave efectua-se através de umas escadas que a ré também construiu em betão - (L).
- E para cuja construção rompeu e efectuou um buraco ou abertura no piso do rés-do-chão do arrendado - (M).
- Para construir a cave e a sub-cave, a ré destruiu o piso do rés-do-chão e substitui-o por uma laje ou placa em tijolo e cimento - (N).
- Para a construção da sub-cave e da cave, a ré procedeu a escavações no solo e construiu no subsolo quatro paredes exteriores em tijolo, cimento e/ou betão desde o nível do rés-do-chão até aos alicerces da sub-cave, com uma altura de 7-8 metros e uma espessura de 0,30 m a 0,50 m, retirando daí terras e rochas que para o efeito rebentou - (O).
- Tais escavações e respectivos alicerces originaram o aparecimento de um grande manancial de água sob a sub-cave - (P).
- Esta nascente de água, situada por sob a sub-cave construída pela ré, possui um grande caudal, quer de Inverno, quer de verão - (Q).
- E carece de bombagem permanente da água para o exterior, sem o que causa inundação das instalações - (R).
- A sub-cave e constituída por piso com placa em betão, paredes em cimento e tijolo, quatro divisões construídas a tijolo e cimento destinadas a instalações sanitárias e balneários para homens mulheres e empregados (S).
- …por um túnel destinado à instalação de um monta-cargas, que se inicia no rés-do-chão do arrendado, e para cuja construção a ré rasgou as placas do rés-do-chão e da cave - (T).
- …por duas outras divisões, em tijolo e cimento - (U).
- …e por escadas de acesso à cave e rés-do-chão em betão - (V).
- Por sua vez, a cave que a ré construiu tem cerca de 200 m2 de área - (W).
- …e é constituída por piso com placa em betão, paredes em cimento e tijolo - (X).
- …e comporta dois espaços amplos destinados a cervejaria, três divisões construídas tijolo e cimento destinadas a instalações sanitárias, um balcão, um espelho de água e um túnel também em tijolo e cimento destinado à instalação de monta-cargas - (Y).
- A ré construiu também três escadarias em betão, uma de acesso à cave, e duas para acesso ao rés-do-chão, sendo uma do lado norte e outra do lado nascente - (Z).
- Com a ampliação do rés-do-chão, a ré prolongou o arrendado na direcção norte em tijolo e cimento destinado à instalação de monta-cargas - (Y).
- A ré construiu também três escadarias em betão, uma de acesso à cave, e duas para acesso ao rés-do-chão, sendo uma do lado norte e outra do lado nascente - (Z).
- Com a ampliação do rés-do-chão, a ré prolongou o arrendado na direcção norte numa área de 60 m2 - (AA).
- Para efectuar essa ampliação, a ré demoliu a parede exterior (lado norte) do arrendado - (BB).
- Construiu uma nova parede exterior do lado norte, em tijolo e cimento, com 7 metros de comprimento e 6 metros de altura - (CC).
- Prolongou as duas paredes exteriores e laterais (do lado poente e do lado nascente), paredes essas com 6 metros de altura e 15 metros de comprimento em tijolo e cimento - (DD).
- Construiu a laje do pavimento do rés-do-chão, destruindo o piso primitivo - (EE).
- …e efectuou uma abertura na laje de cobertura do arrendado com 9 m2 de área - (FF).
- A ré construiu também um balcão em tijolo e cimento no rés-do-chão - (GG).
- … três sanitários, em tijolo e cimento, bem como outras divisórias e paredes também em tijolo e cimento - (HH).
- ... e rasgou a parede nascente do arrendado, para aí construir uma ampla janela com cerca de 12 m2 de área - (II).
- A ré, em 12.07.1989, requereu à Câmara Municipal de .......... a aprovação dos projectos e o licenciamento das obras aí descritas pelo prazo de 12 meses- (JJ).
- Em 11.12.1989, a ré apresentou na mesma Câmara Municipal um requerimento de viabilidade de construção referente a recuperação e ampliação do arrendado, pretendendo a aprovação do prolongamento do rés-do-chão e cave - (KK).
- Por despacho de 23.06.1998, o Presidente da Câmara Municipal ordenou se procedesse ao embargo das obras, em virtude de as mesmas terem sido efectuadas sem licenciamento - (LL).
- ...tendo as obras sido embargadas em 29 de Julho de 1998 - (MM).
Dá-se por integralmente reproduzido o teor do documento junto aos autos a folhas 20 - (NN).
- Dão-se por integralmente reproduzidos os documentos de folhas 74, 75 a 95, 96 a 98, 99 a 101, 102 a 110, 116 a 120, 121, 122, 123 a 128, 130, 131, 132, 135 a 140, 141, 142 a 146, 159 a 169, 170, 171 a 173 - (00).
- O autor deferiu a cedência do espaço destinado ao ar condicionado, autorização concedida pelo período de 90 dias, central de gás e condutas para ventilação - (PP).
- O réu enviou ao autor a carta de folhas 73 - (QQ).
- O réu remeteu ao autor a folhas 74 - (RR).
- O réu apresentou na Câmara Municipal de .............. o requerimento de folhas 75, acompanhado dos documentos 76 a 95 - (SS).
- A divisão de obras e planeamento e projectos da Câmara Municipal de ..............., elaborou o parecer de folhas 96 a 98 - (TT).
- Tal parecer mereceu o despacho de folhas 99 a 101 - (UU).
- O autor notificou o réu conforme documentos de folhas 102 a 110 - (VV).
- O réu apresentou na Câmara Municipal de ............... o requerimento de folhas 116 a 120 - (XX).
- O autor deliberou consoante consta a folhas 121 - (ZZ) – aprovação condicional, em 17.1.1990, da proposta de aditamento apresentada pela Ré – relativa ao prolongamento do rés-do-chão e cave [O inserido em letra diferente não consta da decisão recorrida, visando esclarecer o conteúdo essencial dos documentos a que se alude].
- O réu foi notificado conforme folhas 122 - (AAA).- notificação à Ré da aceitação condicional de propostas da Ré, em 11.12.89.
- O réu requereu aos CTT-TLP a instalação telefónica, conforme consta a folhas 123 a 129 - (BBB).
- Através do documento de folhas 130, o autor notificou o réu do facto dele constante - (CCC). – comunicação do Autor à Ré, datada de 6.3.91, dando a conhecer ter havido desabamento nas obras e referindo que dado “que as obras iriam continuar…deveria a Ré tomar precauções “para que não volte a acontecer mais algum acidente”.
- O réu enviou ao autor a carta de folhas 131, que mereceu a resposta de folhas 132 - (DDD) – menção do Autor à Ré para que as obras sejam efectuadas no mais curo espaço de tempo para evitar inconvenientes aos feirantes que por causa do desabamento tiveram que mudar de local.
- Os serviços técnicos do autor elaboraram a planta de folhas 133, enviada ao réu - (EEE).
- O réu enviou ao autor a carta de folhas 134 - (FFF).
- O réu enviou ao autor o requerimento de folhas 135, acompanhado dos documentos de folhas 136 a 140, que recebeu a decisão de folhas 141 - (GGG).
- O réu enviou ao autor o requerimento de folhas 142 acompanhado dos documentos de folhas 143 a 146 - (HHH).
- O réu remeteu ao autor a exposição de folhas 147 a 150, que obteve a resposta constante de folhas 151 e 152 - (III).
- O autor notificou o réu conforme documento de folhas 153 - (JJJ).
- O réu enviou ao autor as cartas de folhas 154 a 157, tendo o autor respondido àquele conforme consta de folhas 151 - (LLL).
- O réu apresentou o requerimento de folhas 169 a 169-a), que mereceu a deliberação de folhas 170 - (MMM).
- Entre os ilustres mandatários das partes foi acordado o que consta a folhas 171 a 173 - (NNN).
- A sub-cave construída pela ré tem uma área de cerca de 60 m2 - (3º).
- O locado foi protegido da vista exterior por panos e tecidos opacos colocados nas superfícies vidradas (portas e janelas) - (7º).
- Tais panos e tecidos opacos serviram para proteger as obras que se realizavam dentro do local - (8°).
- ...ao mesmo tempo que a ré nele executava as obras descritas - (9º).
- As obras encontram-se em fase de trolharia, estando ainda embargadas - (10°).
- A restituição do local à sua primitiva configuração e características implicaria uma despesa ainda não totalmente contabilizada - (13°).
- Até serem embargadas, as obras que a ré está a realizar mereceram a aprovação dos serviços técnicos do autor, que chegaram a sugerir alterações às mesmas - (14°).
- A natureza e a dimensão das obras sempre impuseram à ré, sem qualquer alternativa, a continuação do encerramento do estabelecimento (15°).
- …o que era do conhecimento do autor desde 1989 e que o aceitou e com isso sempre se conformou - (16°).
- Quer os serviços técnicos do autor, quer alguns membros da sua vereação visitavam as obras com regularidade - (17°).
- Quando o réu adquiriu o estabelecimento, logo o encerrou atenta a sua degradação - (18°).
...com vista à realização de obras de remodelação do mesmo - (19°).
- As obras tiveram atrasos devido a um desabamento de terras ali ocorrido - (21°).
- Pelo que estiveram paradas desde princípios de Março de 1991 até 12.06.1993 - (22°).
- A carta de folhas 134 não teve qualquer resposta do autor - (23°).
- O local continua encerrado devido à continuação das obras e por causa do embargo determinado pelo autor - (24°).
- O autor ia conhecendo o desenrolar e a amplitude das obras - (25°).
- Enquanto as obras não estiverem findas, o estabelecimento não pode abrir ao público - (26°).
-…o que o autor bem sabe desde o início do arrendamento (27°).
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões do recorrente que, em regra, se afere do objecto do recurso, afora as que são de conhecimento oficioso, importa decidir o seguinte:
- se devem ser alteradas as respostas aos quesitos 4º a 6º e 25º por inexistir qualquer prova de que as obras encetadas pela Ré não foram autorizadas;
- se ocorreu caducidade do direito de accionar pela execução das obras, alegadamente, violadoras do contratualmente estabelecido sendo que, na tese da recorrente, essas obras alteram, significativamente, os limites físicos e a configuração e estrutura do locado;
- se a Ré, ao prolongar as obras pelo tempo em que o fez, até terem sido embargadas, actuou com abuso do direito:
Vejamos:
Comecemos pela pretensão do recorrente de ver alteradas as respostas aos quesitos 4º a 6º e 25º.
Tiveram a seguinte formulação e respostas.
Quesito 4º: “A câmara municipal ou o seu presidente, ou vereador com competência delegada nunca autorizaram as obras atrás referidas?” – Não está provado.
Quesito 5º: “Não aprovaram os projectos apresentados pela ré referentes às mesmas obras?”– Não está provado.
Quesito 6º: “E não as licenciaram?”– Não está provado.
Quesito 25º: “O autor tinha conhecimento que as obras a realizar iriam alterar a estrutura e o divisionamento interno do local?”
– Está provado apenas que o autor ia conhecendo o desenrolar e a amplitude das obras.
A apelante pretende que se alterem tais respostas de modo a considerar que não foram autorizadas quaisquer obras, por nunca terem sido aprovadas.
Alega que dos autos não consta que tivessem sido autorizadas e licenciadas pela autarquia, invocando o regime jurídico de tais procedimentos jurídico-administrativos.
É obvio que a prova do licenciamento deverá fazer-se por via documental.
O Autor afirma, logo na petição inicial, que, em 12.7.89, a Ré apresentou projectos nunca aprovados.
O certo é que a Ré contrapôs que, não obstante isso, o Autor sabia da existência do projecto e das obras, tendo nelas consentido até à data em que as veio a embargar, por decisão de 23.6.98, que foi executada em 29.7.9 seguinte, sendo que até aí, não obstante as não ter aprovado formalmente, tacitamente nelas assentiu.
Nas contra-alegações, a Ré sustenta que das respostas aos quesitos 4º a 6º “a contrario”, se tem de concluir que o Autor autorizou as obras e os projectos apresentados, que licenciou.
Com o devido respeito não tem razão a Ré já que das respostas negativas aos quesitos não se pode considerar o contrário, tudo se passando como se a matéria em causa não tivesse sido alegada.
Assim, e sem embargo do que ao diante diremos sobre a questão do abuso do direito, consideramos que os quesitos 4º a 6º apenas admitem prova documental e que tal prova cabendo ao Autor, por ter sido quem alegou os factos – art.342º, nº1, do Código Civil – foi feita, pois que dos documentos juntos não consta que as obras tenham sido aprovadas e licenciadas.
Como se trata de factos que apenas se poderiam provar documentalmente não está em causa o alegado não cumprimento do ónus imposto pelo art. 690º, nº1,-A do Código de Processo Civil, que só existe quando se pretende a reapreciação da prova com fundamento na reapreciação de depoimentos gravados.
Ora, tratando-se de prova que apenas se pode fazer documentalmente, não está em causa para a apreciação do mérito das respostas o cumprimento do referido ónus.
Ao caso é aplicável a 1ª parte do art. 712º, nº1, a) do Código de Processo Civil - “Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão”.
Nestes casos a matéria de facto pode ser alterada,
Assim, consideram-se provados os quesitos 4º,5º e 6º, alterando-se as respostas dadas, considerando-se, agora provado, que “a Câmara municipal ou o seu presidente, ou vereador com competência delegada nunca autorizaram as obras atrás referidas”; “não aprovaram os projectos apresentados pela ré referentes às mesmas obras”, “e não as licenciaram”.
Já não assim quanto à resposta ao quesito 25º não só porque sobre ele foi produzida prova testemunhal e aí sim o apelante não cumpriu o ónus probatório do referido normativo, não indicando os concretos meios de prova em que se baseia para pretender a alteração da resposta, sendo certo que o quesito admitia prova testemunhal, prova essa que foi produzida.
Entrando na apreciação da questão de mérito:
Introdutoriamente cumpre referir que estando em causa, sem discussão, um contrato de arrendamento comercial, no qual o Autor é senhorio e proprietário do prédio, e a Ré arrendatária, o Autor resolveu o contrato com fundamento no facto do estabelecimento estar encerrado por mais de um ano – h) do art. 64º,nº1, do RAU - e ter realizado obras, alegadamente, não autorizadas que alteraram substancialmente a disposição interna do locado – d) do citado normativo.
A Ré excepcionou a caducidade do direito de accionar, por o Autor ter conhecimento há mais de um ano – relativamente à data da propositura da acção com os fundamentos resolutivos invocados e, ainda, por ter actuado com abuso do direito.
Na sentença foi julgada improcedente a acção, tendo-se começado por apreciar a excepção peremptória da caducidade; todavia, foram ainda conhecidas as excepções invocadas pela Ré – consentimento na execução das obras – e abuso do direito pelo Autor no exercício do direito de resolver o contrato.
Aqui uma observação é cabida, tendo a sentença julgado procedente a caducidade do direito de accionar teria, desde logo, de absolver a Ré do pedido, não tendo, a nosso ver, que apreciar as demais questões suscitadas, por aplicação do preceituado no art. 660º, nº2, do Código de Processo Civil - “O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.
Todavia, porque o recorrente suscita as mesmas questões no recurso, começaremos por apreciar a questão da caducidade, relativamente à execução das obras.
Com esta questão prende-se o outro fundamento da resolução do contrato, tendo o Autor considerado que o Réu manteve o estabelecimento encerrado por mais de um ano.
Na conclusão XXXIX das alegações, indica como normas violadas os arts. 64º, nº1, h) do RAU e o art. 334º do Código Civil.
Mas, como a questão do alegado encerramento, está, umbilicalmente ligada à realização das obras, e estas ao facto de terem ou não sido autorizadas, o que contende com a questão de saber se o direito accionado caducou, apreciaremos a excepção com as envolventes referidas.
Na sentença recorrida foi considera procedente a excepção da caducidade.
Importa relembrar que no contrato as partes acordaram na cláusula 5ª – “A sociedade arrendatária fica autorizada a fazer quaisquer obras que sejam necessárias à adaptação do local ao fim a que se destina”.
E, na cláusula 4ª, consta que “O arrendado se destina a estabelecimento de café, restaurante, pastelaria ou qualquer outra actividade comercial…”.
Ora a magnitude com que as obras foram consentidas “quaisquer obras”, apenas deparava com o limite de que teriam de ser conformes ao fim a que o locado era destinado e falando-se em obras de adaptação tudo leva a crer que as partes, mormente o Autor, saberiam que as obras seriam de vulto.
Aqui coloca-se a questão da boa-fé nas negociações preliminares, censurando-se a ligeireza com que uma cláusula deste tipo é estabelecida, sem o mínimo cuidado em a condicionar à apresentação de um plano, ou de exigir a sua realização dentro de certo prazo.
O art. 227º do Código Civil estipula:
1. “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
2. (…)”.
O Professor Menezes Cordeiro, na sua obra, “Da Boa Fé No Direito Civil”, Colecção Teses, depois de referir que a concepção da culpa in contrahendo acolhida no art. 227º do Código Civil encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade, escreve:
“Os deveres de protecção obrigam a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à contraparte […].
Os deveres de informação adstringem as partes à prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato. Tanto podem ser violados por acção, portanto com indicações inexactas, como por omissão, ou seja, pelo silêncio face a elementos que a contraparte tinha interesse objectivo em conhecer…
Os deveres de lealdade vinculam os negociadores a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correcta e honesta [...]” (destaque nosso).
No caso dos autos a cláusula 5ª presta-se a uma interpretação que, se feita sem observância das regras da boa-fé, pode evidenciar, como parece, clara violação dos deveres de protecção e de informação por parte, sobretudo do Autor, que como ente autárquico e dono de coisa pública deveria ter actuado de forma mais precisa, de modo a informar a Ré do sentido negocial da sua vontade e dos limites contratuais a que todos ficavam vinculados.
Por outro lado a Ré deveria ter informado, desde logo, que obras pretendia executar, caso as negociações se consumassem.
Como algo falhou nos preliminares do negócio temos agora configurado um litígio de considerável complexidade que não pode ser resolvido, marginalizando deveres acessórios de conduta, inerentes à boa-fé contratual, sobretudo, quando o Autor, tendo celebrado um contrato de direito privado se arroga, agora, prerrogativas de direito administrativo quase que despindo o contrato daquela característica de negócio privado, para brandir com argumentos que na qualidade de ente autárquico lhe competem, no que concerne à autorização e licenciamento das obras, revelando, quiçá, uma exigência que, de modo aparente, negligenciou em momentos cruciais.
Não tendo sido, como dissemos, precisamente negociada a natureza das obras de adaptação, o certo é que a Ré apresentou, em 12.7.89, um projecto e iniciou as obras em 4.10.89, sendo certo que, como os autos demonstram exuberantemente, o projecto em causa, muito embora nunca tivesse sido formalmente aprovado, foi objecto de pareceres técnicos que evidenciam que o projecto era meritório, tendo, inclusivamente, sido encorajado, do ponto em que eram sugeridas alterações, tendo em conta o local onde o arrendado se localiza, num edifício público, onde se localiza um mercado municipal e a Câmara Municipal, situado no centro da cidade.
Óbvio era que, implicando as obras de adaptação o encerramento do estabelecimento, e não tendo sido acordado o prazo sua duração – sendo que estas também não foram definidas – e que o Autor, durante anos, consentiu na sua execução (sem projecto formalmente aprovado) e só, em 29.7.1998, as embargou, actua em desrespeito das regras da boa-fé se invocar o encerramento por mais de um ano, se foi sabedor ou não pudesse ignorar, que as obras demorariam anos dada a sua magnitude.
Seria violar o princípio da confiança ínsito no agir de boa-fé agora na execução do contrato – art. 762º,nº2, do Código Civil.
Temos de concluir que, dada a natureza das obras, a Ré teve total justificação para encerrar o estabelecimento, por mais de um ano, não assistindo ao Autor fundamento para considerar violado o contrato, tanto mais que sempre teve conhecimento do facto.
Quanto à natureza das obras?
O art. 84º, nº1, d) do RAU define como fundamento resolutivo contratual, o facto do arrendatário fazer no prédio, “sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas…”.
Como ensina Aragão Seia, in “Regime do Arrendamento Urbano”, págs. 372/374:
“O termo substancialmente, que se refere tanto à estrutura externa do prédio como à disposição interna das suas divisões tem de ser tomado na acepção de consideravelmente.
A lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial ou de deteriorações consideráveis.
Parece que, só caso a caso, será possível proceder a essa determinação sem esquecer que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio cedido pelo senhorio, pertencendo apenas ao proprietário o direito de transformação. Tem de se entender porém, que este autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento[…].
Como já se escreveu, o julgador para formular um juízo seguro sobre as alterações ou deteriorações deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa-fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista, e por outro a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo; por deteriorações consideráveis dever-se-á entender aquelas que revestem um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo custo da sua reparação, quer ainda em confronto com o valor e tamanho do prédio onde são praticadas.
O Prof. Rabindranath Capelo de Sousa define aquelas obras e actos do seguinte modo:
O conceito de estrutura externa do prédio deve ser entendido como alteração substancial da fisionomia essencial do prédio, sem corresponder apenas à noção especializada de estrutura resistente em matéria de construção civil, por o bem jurídico protegido por essa disposição ser o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio; obra substancialmente alteradora da estrutura externa de possua características de reparabilidade.
A alteração da disposição interna das divisões de um prédio abrange não apenas as divisões do interior, ou miolo, de um edifício urbano, mas também outras realidades, e, nomeadamente, a planificação interna, ou mas também outras realidades, e, nomeadamente, a planificação interna, ou o modo de distribuição interna, desse tipo de prédio”.
No caso dos autos está provado que, desde o início das obras até ao seu embargo, em 20.7.1998 a Ré fez obras de vulto, construindo dois pisos na cave – uma cave e uma sub-cave, ampliando o rés-do-chão, quando antes o locado era constituído por rés-do-chão, com duas divisões e sanitários, com uma área total de cerca de 140 m2.
A Ré fez alterações na estrutura e no divisionamento interno do arrendado.
As obras executadas pela Ré constam nas als. J) a II).
A ré requereu, em 12.7.1989, à Câmara senhoria, a aprovação dos projectos e o licenciamento das obras, pelo prazo de 12 meses, foi executando as obras que foram sempre acompanhadas pelo Autor, até á data em que decidiu o embargo, 23.6.98.
Como se provou – Quando o réu adquiriu o estabelecimento logo o encerrou atenta a sua degradação (18°). …com vista à realização de obras de remodelação do mesmo (19°). As obras tiveram atrasos devido a um desabamento de terras ali ocorrido (21°). Pelo que estiveram paradas desde princípios de Março de 1991 até 12.06.1993 (22°). O local continua encerrado devido à continuação das obras e por causa do embargo determinado pelo autor (24°). O autor ia conhecendo o desenrolar e a amplitude das obras (25°).
Enquanto as obras não estiverem findas, o estabelecimento não pode abrir ao público (26°). …o que o autor bem sabe desde o início do arrendamento (27°).
Sem dúvida que as obras alteraram substancialmente a estrutura interna do locado, do ponto em que transformaram um rés-do-chão, em cave e sub-cave, o que, manifestamente, implica alteração da estrutura interna do prédio.
Mas importa ponderar que as obras eram de adaptação e foram latamente consentidas, nada tendo sido feito clandestinamente, no sentido de que, não obstante não ter havido licenciamento formal, elas foram “acompanhadas”, desde o início, pelo Autor e documentos existentes nos autos revelam que sempre houve solicitude da Ré para informar o Autor e acolher sugestões dos seus serviços técnicos até que, sem fixação de qualquer prazo cominatório, o Autor embargou a obra na veste de ente administrativo e resolveu o contrato.
Mas será que ocorreu caducidade do direito de accionar pela facto do Autor ter sabido desde o início que obras estavam sendo executadas?
A resposta tem de ser ponderada; se, por um lado, não houve licenciamento, por outro lado, dispondo o Autor de um projecto submetido à sua apreciação estava a par de elementos que lhe permitiam controlar e “fiscalizar” o que ia sendo feito.
“Até serem embargadas, as obras que a ré está a realizar mereceram a aprovação dos serviços técnicos do autor, que chegaram a sugerir alterações às mesmas (14°). A natureza e a dimensão das obras sempre impuseram à ré, sem qualquer alternativa, a continuação do encerramento do estabelecimento (15°). …o que era do conhecimento do autor desde 1989 e que o aceitou e com isso sempre se conformou (16º). Quer os serviços técnicos do autor, quer alguns membros da sua vereação visitavam as obras com regularidade (17°)”.
Analisando mais de perto à questão da caducidade.
O art. 65º do RAU estabelece:
“1 - A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.”
Tem sido polémico determinar o conteúdo do conceito de “facto continuado ou duradouro”.
Voltando ao ensinamento de Aragão Seia, obra citada, pág. 405:
“O Prof. Pereira Coelho entende que a violação se deve qualificar como instantânea quando a conduta violadora for uma só, realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo [als. d) e f) do n.° l do art. 1093.° do C.C., hoje correspondentes às als. d) e f) do art. 64.°]; só deverá ter-se por continuada quando o processo de violação do contrato se mantenha em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário [als. b), c), e), g), h) e i)].
No primeiro caso o senhorio já dispõe de todos os elementos para tomar uma decisão; só no segundo se justifica que a lei lhe dê a possibilidade de decidir, em função das circunstâncias, e enquanto a conduta violadora se mantiver, sobre a resolução ou não resolução do contrato”.
Se concordamos, em tese, com tal perspectiva, cremos que pode haver casos em que a conduta infractora, pela sua própria natureza, pode perdurar no tempo, como ocorre no caso de realização de obras complexas, aí a sua natureza infractora pode não ser conhecida desde o momento inicial, o que leva a que se haja de considerar o caso concreto, para saber se o facto infractor foi instantâneo ou foi continuado.
No caso em apreço as obras perduraram, durante anos, tendo vindo a ser embargadas em 23.6.1998. Desde logo parece ser de concluir que se só foram embargadas a partir de certa data, após demorada execução, é porque, só a partir de certa fase, violaram o contrato e a lei.
Não é ousado afirmar que, pese o embora o facto do Autor não ter licenciado as obras formalmente, o certo é que as acompanhou e conheceu a sua amplitude até que pela via do embargo à sua execução, em 23.6.1998, concludentemente, “afirmou” que as considerava ilegais, quer sob o ponto de vista administrativo quer, sob o ponto de vista privado (do senhorio) se assim nos é consentido expressar.
Com o embargo cessou, forçadamente, a violação pelo arrendatário, do ponto em que as obras foram interrompidas, daí que consideremos que, no caso em apreço, o prazo se deva contar a partir desta data, por ser aquela em que cessou a violação.
Assim, consideramos que se tem de considerar a realização das obras como facto duradouro e que o prazo de caducidade se conta a partir da cessação delas, em 29.7.1998.
Como a acção foi intentada em 11.3.1999 não ocorreu caducidade, por ter mediado menos de um ano entre a data em que o facto cessou e a data da propositura da acção.
A caducidade evita-se com a propositura da acção – art.331º, nº1, do Código Civil.
O Ac. do S.T.J. de 21.05.2002, na esteira de jurisprudência dominante, sentenciou:
“O acto de fazer obras não é facto continuado, pelo que o prazo de caducidade da respectiva acção é de um ano, a contar do conhecimento desse facto” – in CJSTJ, 2002, II, 83.
Cremos, todavia, que em casos em que as obras só no seu decurso se revelam infractoras da lei, não se vislumbra como, retroactivamente, se possam considerar um acto instantâneo e contar, desde o seu início, o prazo de caducidade.
Sem desdouro por opinião adversa, cremos que não ocorreu caducidade do direito de accionar, com fundamento no art. 64º, nº1, d) do RAU, dada a natureza das obras.
Quanto ao Abuso do Direito:
De notar que o Autor considera ter a Ré actuado com abuso do direito ao ter mantido encerrado estabelecimento durante vários anos.
Já antes afirmámos, e repetimos, que a Ré para realizar as obras teve que encerrar o estabelecimento tendo, por isso, fundamento, tanto mais que o Autor, durante o período em que a Ré as executou, consentiu nelas só vindo a embargá-las em 29.7.1998, sinal que só nesta data as considerou ilegais e violadoras do contrato.
Mas será que o Autor actuou com abuso do direito ao resolver o contrato com fundamento nas obras que a Ré levou a cabo?
Já referimos que efectivamente elas, pese embora, a latitude com que foram autorizadas violam o preceito legal que proíbe ao arrendatário alterar substancialmente a estrutura interna e a configuração do locado.
Dispõe o art. 334º do Código Civil:
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
O instituto do abuso do direito visa obtemperar a situações em que a concreta aplicação de um preceito legal que, na normalidade das situações seria ajustada, numa concreta situação da relação jurídica, se revela injusta e fere o sentido de justiça dominante.
“O abuso de direito pressupõe a existência da uma contradição entre o modo ou fim com que a titular exerce o direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito casos em que se excede os limites impostos pela boa fé.” – Ac. do STJ, de 28.11.96, in CJSTJ , 1996, 3, 117.
A parte que abusa do direito, actua a coberto de um poder legal, formal, visando resultados que, clamorosamente, violam os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes, ou pelo fim económico ou social do direito.
Uma das vertentes em que se exprime tal actuação, manifesta-se, quando tal conduta viola o princípio da confiança, revelando um comportamento com que, razoavelmente, não se contava, face à conduta anteriormente assumida e às legítimas expectativas que gerou - “venire contra factum proprium”.
“Há abuso do direito, segundo a concepção objectiva aceite no artigo 334º sempre que o titular o exerce com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim económico ou social desse direito.
Não é necessária a consciência, por parte do agente, de se excederem com o exercício do direito os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito; basta que, objectivamente, se excedam tais limites”. – “Das Obrigações em Geral”, 7ª edição, pág. 536, Antunes Varela.
Para que pudesse considerar-se abusivo esse exercício, importaria, “in casu”, demonstrar factos, através dos quais se pudesse, considerar-se que o Autor teria excedido, manifestamente, clamorosamente, o fim social ou económico do direito exercido; ou que com a sua pretensão violava expectativas incutidas na Ré.
O art. 334º do Código Civil, acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito.
A lei considera verificado o abuso, prescindindo dessa intenção, bastando que a actuação do abusante, objectivamente, contrarie aqueles valores.
Como ensina o Professor Antunes Varela, obra citada, pág. 536:
“Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.
É preciso, como acentuava M. de Andrade, que o direito seja exercido”, em termos clamorosamente ofensivos da justiça”.
Cfr. neste sentido, entre outros, os Acs. do STJ, de 7.1.93, in BMJ, 423-539 e de 21.9.93, in CJSTJ, 1993, III, 19.
No âmbito da fórmula “manifesto excesso” cabe a figura da conduta contraditória – “venire contra factum proprium” - que se inscreve no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes actuara.
O abuso do direito - “como válvula de escape” - só deve funcionar em situações de emergência, para evitar violações chocantes do Direito.
Como escreve o Prof. Menezes Cordeiro, in “Da Boa Fé no Direito Civil”- Colecção Teses, pág.745:
“O venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo.
O primeiro – o factum proprium - é, porém, contrariado pelo segundo.”
“In casu”, para haver abuso do direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, será necessário saber se a conduta do pretenso abusante – o Autor – foi no sentido de criar, razoavelmente, na Ré uma expectativa factual, sólida, de poder confiar na manutenção do “status quo”.
A conduta do Autor, para ser integradora do “venire” teria, objectivamente, de trair o “investimento de confiança” feito pela Ré, importando que os factos demonstrem que o resultado de tal conduta constituiu, in concreto, uma clara injustiça.
Como, lapidarmente, ensina Meneses Cordeiro, in “Revista da Ordem dos Advogados”, Ano 58, Julho 1998, pág. 964, são quatro os pressupostos da protecção da confiança, ao abrigo da figura do “venire contra factum proprium”:
“(...) 1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do, factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível.”
Como antes referimos, desde logo, importa ponderar que a cláusula 5ª do contrato era “porta escancarada”, sobretudo para a Ré, que, a coberto de poder realizar quaisquer obras de adaptação do locado ao seu escopo societário, poderia enveredar por arbitrária construção, invocando aquela cláusula.
Todavia, se analisarmos os factos temos de concluir que a conduta do Autor, ante a execução do contrato, foi de molde a criar legítima e fundada a expectativa da Ré de que o contrato não teria o desfecho que teve.
O Autor não pode escamotear que, tendo sido sempre informado pela Ré dos seus projectos, e tendo acompanhado as obras, durante nove anos não aprovou ou indeferiu o pedido de licenciamento, tudo levando a crer, até pelos pareceres dos seus serviços técnicos que a obra era “bem vista” pelos serviços competentes, que a acompanhavam, desde o seu início.
A propósito é elucidativo ler o que se escreveu no despacho de fundamentação das respostas aos quesitos para atestar o “estado de espírito” do Autor – cfr. alusão ao depoimento de Ramiro Alegria, que foi Presidente da Câmara, na altura da celebração do contrato – fls. 568 verso.
O facto do Autor conhecer e ter acompanhado a execução das obras, ter tido conhecimento do percalço ocorrido durante elas – atrasos devidos a um desabamento de terras que levaram à sua paralisação, entre Março de 1991 e 12.6.03 – para só, em 29.7.98, as ter embargado; depois de as acompanhar sem nunca ter recusado licenciá-las, enquanto foram prosseguindo, traduz clara conduta contraditória já que a resolução do contrato é decidida num contexto em que, razoavelmente, estava incutida na Ré a expectativa de que as obras seriam licenciadas – cfr. Parecer de fls.106 a 110, de 7.8.98 – referido em OO) da matéria de facto – que indiciava que, com correcções que a Ré sempre se predispôs a aceitar, o projecto viria a ser aprovado formalmente.
Neste contexto, a resolução do contrato, estando as obras embargadas no quadro factual em que tal decisão foi tomada, faz com que a rescisão do contrato de arrendamento se tenha de considerar abusiva do direito, exprimindo um claro “venire contra factum proprium”.
“Não tendo, em certas circunstâncias, sido exercido o direito durante um certo lapso de tempo, não poderá ser exercido mais tarde, se esse exercício contrariar a boa fé. O abuso de direito, neste caso, exige: a) que o titular se comporte como se não tivesse o direito e não mais o queira exercer; b) a contraparte confiar em que não será exercido; c) o exercício acarretar para a outra parte uma desvantagem injusta…” – Ac. do STJ, de 19.10.2000, in CJSTJ, 2000, III, 83.
O caso em apreço parece-nos paradigmático da doutrina do modelar Acórdão do nosso mais Alto Tribunal.
Decisão:
Nestes termos, mas com fundamentação não totalmente coincidente, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
Sem custas por delas estar isento o apelante.
Porto, 6 de Outubro de 2004
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale