Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2384/08.3TBSTS-AA.P1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
VENDA JUDICIAL
HIPOTECA
DEPÓSITO
PREFERÊNCIAS CONCEDIDAS PELAS HIPOTECAS
II- Com o cumprimento desta prestação o Administrador, agindo como representante da massa insolvente, procede à alienação de bens que já a integravam, uma vez que pertenciam ao património da insolvente à data da declaração de insolvência — art.° 46°, do CIRE.III- Daí que esta venda não possa deixar de ser encarada como uma venda judicial, feita no âmbito da liquidação da massa insolvente para beneficio de todos os credores — apenas os promitentes compradores vêem satisfeitos os seus créditos sem participarem no concurso falimentar.
IV- Assim sendo, as hipotecas que afectavam os imóveis prometidos vender, caducam com a venda, nos termos do art.° 824°, do C. Civil, como acima se explicou, pelo que não há qualquer necessidade de proceder à sua expurgação, uma vez! que elas não acompanham os imóveis sobre que recaíam após a sua venda aost promitentes compradores.
V- E o preço da venda deve ser depositado à ordem da administração da massa, nos termos impostos pelo art.° 167°, do CIRE, transferindo-se as preferências concedidas pelas hipotecas aos respectivos credores para o produto da venda.
Relatora: Sílvia Pires
Adjuntos: Henrique Antunes
Ana Lucinda Cabral
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Insolvente: B……………., L.daAdministrador da Insolvência: C……………
Credor: D…………., S.A.
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Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto
No processo de insolvência de B…………, L.da, a Comissão de Credores deliberou aprovar o cumprimento dos contratos-promessa celebrados pela insolvente, sendo que o dinheiro das escrituras será recebido pelos credores hipotecários e não pela massa. Sendo que todos os custos e encargos inerentes à referida escritura serão da responsabilidade do adquirente, que terá de liquidar através de cheque visado ou bancário.
Daquela deliberação foi dado, pelo Administrador da Insolvência, conhecimento ao processo, tendo sido proferido a fls. 999 do processo principal, o seguinte despacho:
Emita a competente certidão de harmonia com o constante na certidão do Registo Predial do imóvel em causa, devendo o Sr. Administrador de Insolvência celebrar apenas a escritura desde que se mostre pago o respectivo preço e depositado a favor da massa insolvente, relativo a cada uma das fracções.
Seguidamente, veio o D…………, S.A., credor hipotecário, solicitar ao tribunal o esclarecimento daquele despacho, no sentido de ser eliminada a referência à condição do pagamento do preço e depósito a favor da massa insolvente, relativo a cada uma das fracções, para outorga das escrituras pelo Administrador da Insolvência, o qual obteve o seguinte despacho:
A deliberação da Comissão de Credores em causa carece de fundamento legal, porquanto conforme, e bem se determina no despacho de fls. 999, o preço que for pago por virtude dos contratos promessa em causa deverá ser depositado a favor da massa insolvente – cfr. arts. 150º, n.º 5 e 167º, n.º 1, do CIRE.
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Inconformado com esta decisão dela recorreu o D………., S.A., formulando as seguintes conclusões:
1. Decidindo, como decidiu, o douto despacho recorrido fez, salvo o devido respeito, inadequada aplicação do Direito.
2. O Recorrente está, por isso, convicto que Vossas Excelências, reapreciando a questão sub judice e subsumindo - a nos comandos normativos aplicáveis, não deixarão de revogar o despacho recorrido, e ordenar a sua substituição por outro que estabeleça que previamente, ou concomitantemente, com o cumprimento dos contratos promessa de compra e venda, celebrados pela Insolvente e não concluídos à data da declaração de insolvência, deve o Administrador da Insolvência expurgar as hipotecas que incidem sobre as fracções objecto dos contratos promessa,
3. O Recorrente é credor hipotecário da Insolvente do montante global de Eur. 2.067.809,06 (dois milhões sessenta e sete mil oitocentos e nove euros e seis cêntimos).
4. O Recorrente detém hipoteca sobre o prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no lugar ………., freguesia e concelho de Santo Tirso, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o n.º 2866 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 5413, uma vez que financiou a construção do referido prédio, do qual fazem parte, entre outras, as fracções “BP”, "D", "AH", "CJ", "AL", "AM", "AO", "BJ", "U”, "CT", "AQ", "AR", "CE", "L", "AR, "BV", "M", "CA", "C”, correspondentes a habitações, lugares de garagem e arrumos, todas apreendidas para a Massa Insolvente.
5. A sociedade Insolvente celebrou, no exercício da sua actividade, vários contratos-promessa de compra e venda que têm por objecto algumas fracções apreendidas para a Massa Insolvente, e melhor identificados no presente articulado.
6. A insolvente "B………., LDA" prometeu vender as referidas fracções autónomas livres de ónus e encargos, sendo que, à data da declaração de insolvência, tais contratos não se encontravam cumpridos, nem pela sociedade Insolvente, nem pela outra parte (promitente-comprador).
7. O Administrador da Insolvência reconheceu, aos referidos promitentes-compradores, credores reclamantes nos autos, o direito de retenção sobre as citadas fracções autónomas. (vide docs. juntos - lista 129. ° do CIRE)
8. A declaração de insolvência da promitente-vendedora “B……….., LDA" não torna impossível a realização da prestação a que se encontrava, e encontra, obrigada.
9. Todos os promitentes-compradores das citadas fracções mantêm o interesse no cumprimento dos contratos-promessa de compra e venda.
10. O CIRE determina, como principio geral, que em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da Insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento (n.º 1 do artigo 102.0 do CIRE).
11. A opção pelo cumprimento, ou não, dos contratos-promessa de compra e venda deve, pois, ter em conta o custo/beneficio que cada uma dessas opções traz para a massa insolvente e respectivos credores.
12. Na situação em apreço, a opção pelo cumprimento dos contratos promessa de compra e venda faz operar a redução do passivo da Massa Insolvente a dois níveis: a) Redução do crédito do “D…………, SA", ora Recorrente, pelo valor recebido por este; b) Redução do crédito dos promitentes-compradores relativo à indemnização pelo incumprimento do contrato promessa de compra e venda.
13. A opção pelo não cumprimento dos contratos-promessa de compra e venda faz aumentar consideravelmente os créditos sobre a Insolvente e, portanto, o passivo desta, atendendo aos montantes que poderiam ser reclamados pelos promitentes-compradores, quer calculados nos termos do n.º 3, do artigo 102.°, do CIRE, quer apenas computados pelo dobro do sinal entregue.
14. No caso em análise, e após audição da Comissão de Credores, o Senhor Administrador de Insolvência optou e bem pelo cumprimento dos referidos contratos promessa de compra e venda. Tal opção teve em conta a necessidade de expurgar a hipoteca que incide sobre as fracções, sob pena de a opção pelo cumprimento ser considerada abusiva, nos termos do artigo 102.°, n.º 4, do CIRE.
15. A opção pelo cumprimento dos contratos promessa de compra e venda implica que a venda das fracções pela massa insolvente não seja feita no âmbito de uma venda judicial, mas antes nos termos do disposto no artigo 102.° do CIRE, pelo que os ónus registados, no caso sub judice as inscrições hipotecárias a favor do D………, só poderão ser canceladas através do expurgo da hipoteca, nos termos do disposto no artigo 721.° do Código Civil.
16. No caso sub judice, considerando o preço remanescente que ainda falta ser pago pelos promitentes-compradores e o valor para expurgo das hipotecas, conclui-se que o preço remanescente em divida da fracção é inferior ao seu valor de distrate.
17. O credor hipotecário, aqui Recorrente, após conversações com cada um dos promitentes-compradores, e de forma a evitar o arrastar, no tempo, de um processo de grande complexidade, com prejuízo para todos os credores, designadamente pela deterioração ou depreciação dos bens imóveis supra referidos, aceitou o expurgo de hipoteca por montante inferior ao seu valor.
18. Em resumo: O Banco Recorrente ao aceitar, como aceitou, o expurgo da hipoteca, que incide sobre cada uma das supracitadas fracções autónomas, contra o pagamento de quantia inferior ao seu valor nominal, criou as condições necessárias para: (i) o Administrador da Insolvência poder cumprir os contratos promessa de compra e venda das fracções autónomas supra referidas; (ii) os promitentes-compradores das fracções autónomas poderem, também, satisfazer o seu interesse, primeiro e último, de adquirir a propriedade das mesmas, sem despenderem mais dinheiro do que o remanescente do preço em divida; (iii) a Massa Insolvente poder reduzir o seu passivo.
19. Por douto despacho de fls. do processo, o Meritíssimo Juiz “a quo", que entrou em funções em Setembro de 2009, proferiu o despacho em crise – “ …O preço que for pago por virtude do cumprimento dos contratos promessa em causa deverá ser depositado a favor da massa insolvente – cfr. arts. 150º, n.º 5 e 167°, n.º 1 do CIRE”.
20. A decisão contida no despacho recorrido viola, frontalmente, o disposto no n.º 4, do artigo 102.° do CIRE, uma vez que a execução dos contratos promessa de compra e venda sem o expurgo das hipotecas é abusiva.
21. Viola, ainda e frontalmente, o disposto no n.º 1, do citado artigo 102.° do CIRE, uma vez que o douto despacho recorrido impede o Administrador de Insolvência de cumprir os contratos-promessa de compra e venda, o que traduz, desde logo, um prejuízo para os credores e para a massa insolvente, pelos motivos supra expostos.
22. O douto despacho recorrido deve, pois, ser revogado e substituído por douto Acórdão que estabeleça que previamente, ou concomitantemente, com o cumprimento dos contratos promessa de compra e venda deve o Administrador da Insolvência expurgar as hipotecas que incidem sobre as fracções objecto dos referidos contratos, pagando ao credor hipotecário – o, aqui, Recorrente – a divida a que os bens estão hipotecados.
Conclui pela procedência do recurso.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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1. Do objecto do recurso
Encontrando-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, cumpre apreciar a seguinte questão:
O produto da venda levada a efeito pelo administrador de insolvência, em cumprimento de contratos promessa de fracções celebrados pela insolvente e que se encontram oneradas com hipoteca, deve ser entregue ao credor hipotecário, de modo a expurgarem-se as referidas hipotecas?
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2. Dos factos
Com interesse para a decisão deste recurso importa considerar os factos referidos no relatório deste acórdão.
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3. O Direito Aplicável
Nos termos do art.º 1º, do CIRE, o processo de insolvência é um processo de execução universal que tem por finalidade a liquidação do património de um devedor insolvente e a repartição do produto obtido pelos credores, ou a satisfação destes pela forma prevista num plano de insolvência que, nomeadamente, se baseie na recuperação da empresa compreendida na massa insolvente.
Tal como resulta do ponto 6 do preâmbulo do DL 53/2004 de 18.3, que aprovou o CIRE, o processo de insolvência visa acautelar: o pagamento dos respectivos créditos, em condições de igualdade quanto ao prejuízo decorrente de o património do devedor não ser, à partida e na generalidade dos casos, suficiente para satisfazer os seus direitos de forma integral.
Como sucede em todos os processos executivos concursais, os credores hipotecários que neles participam, visando obter o pagamento do seu crédito, com o tratamento preferencial que lhes assiste, relativamente ao valor do bem sobre o qual recai a hipoteca, vêem extinguir-se esta sua garantia com a venda desse bem, transferindo-se a sua preferência para o produto da venda.
É esta a doutrina consagrada nos n.º 2 e 3, do art.º 824º, do C. Civil, que rege as vendas em execução, em sentido amplo, abrangendo também os processos falimentares:
“2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem…
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do artigo anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens”.
Daí que o art.º 174º, do CIRE, disponha que “liquidados os bens onerados com garantia real…é imediatamente feito o pagamento aos credores garantidos, com respeito pela prioridade que lhes caiba”.
Os bens onerados com hipotecas são, pois, vendidos no processo de insolvência, sem que aquela garantia acompanhe o bem no património do adquirente, caducando com a venda, nos termos do citado art.º 824º, n.º 2, do C. Civil, transferindo-se a preferência de pagamento que ela conferia ao respectivo credor para o produto da venda.
A razão de ser deste regime de transmissão dos bens livres daqueles direitos de garantia e da consequente extinção destes com a venda judicial foi a de evitar a depreciação do valor dos bens que resultaria duma alienação com subsistência de encargos, em benefício de todos os credores [1].
No caso dos autos, relativamente à venda de bens pelo administrador, em cumprimento de contratos-promessa anteriormente celebrados pela insolvente, pretende a Recorrente que, em execução da deliberação da comissão de credores, seja admitido que as hipotecas que incidem sobre as fracções prometidas vender sejam expurgadas com a entrega do preço da venda pelo Administrador ao credor hipotecário.
Contudo, não há razões para que este caso se afaste do regime geral das vendas efectuadas em processo executivo concursal.
No momento da declaração de insolvência podem existir contratos que já foram outorgados pela insolvente, mas que ainda não foram cumpridos.
Ora, apesar do cumprimento desses contratos poder beneficiar os respectivos credores em detrimento dos restantes, é necessário ter em consideração que, sendo os contratos bilaterais, a massa insolvente também tem direito a receber uma contra-prestação, pelo que a conciliação destes dois interesses foi conseguida, desde há muito tempo, pela atribuição à massa insolvente, na pessoa do seu administrador, da faculdade de optar ou não pelo cumprimento desses contratos, consoante for mais conveniente para a massa.
É esta a solução consagrada no artigo 102º, do CIRE.
No presente caso, perante a celebração de contratos-promessa de compra e venda de diversas fracções prediais pela insolvente, na posição de promitente-vendedora, em data anterior à declaração de insolvência, após deliberação da comissão de credores nesse sentido, o Administrador optou pelo seu cumprimento.
Com o cumprimento desta prestação o Administrador, agindo como representante da massa insolvente, procede à alienação de bens que já a integravam, uma vez que pertenciam ao património da insolvente à data da declaração de insolvência – art.º 46º, do CIRE.
Daí que esta venda não possa deixar de ser encarada como uma venda judicial, feita no âmbito da liquidação da massa insolvente para benefício de todos os credores – apenas os promitentes compradores vêem satisfeitos os seus créditos sem participarem no concurso falimentar.
Assim sendo, as hipotecas que afectavam os imóveis prometidos vender, caducam com a venda, nos termos do art.º 824º, do C. Civil, como acima se explicou, pelo que não há qualquer necessidade de proceder à sua expurgação, uma vez que elas não acompanham os imóveis sobre que recaíam após a sua venda aos promitentes compradores.
E o preço da venda deve ser depositado à ordem da administração da massa, nos termos impostos pelo art.º 167º, do CIRE, transferindo-se as preferências concedidas pelas hipotecas aos respectivos credores para o produto da venda.
Face ao exposto, revela-se que o despacho recorrido mais não traduz que a exigência legal relativa ao processo de liquidação da massa insolvente que abrange as vendas aqui em causa, pelo que o recurso interposto deve ser julgado improcedente.
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DecisãoPelo exposto, julga-se improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
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Custas do recurso pelo Recorrente.*
Porto, 16 de Março de 2010.Sílvia Maria Pereira Pires
Henrique Ataíde Rosa Antunes
Ana Lucinda Mendes Cabral
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[1]Neste sentido, Anselmo de Castro, in A acção executiva singular, comum e especial, pág. 228, 3.ª ed., Coimbra Editora.
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__________SUMÁRIO
A venda efectuada pelo Administrador de Insolvência, em cumprimento de contrato-promessa celebrado pela Insolvente, é uma venda judicial pelo que com ela caducam as hipotecas que oneravam os imóveis alienados.