Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REPRESENTAÇÃO
COMPROPRIEDADE
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ACÇÃO DE DESPEJO
CADUCIDADE DA ACÇÃO
CCIV66 ART259 N1 ART258 ART1093 ART1094.
II - O conhecimento pelo representante das causas de resolução do contrato não se repercute na pessoa dos representados.
Na -.ª Vara Cível do....., -.ª Secção, H...... e marido José....., residentes na Avenida....., ....., ..... e outros, movem a presente acção com processo sumário contra Jorge..... e mulher Isabel....., residentes na Rua....., no ....., pedindo que na procedência da acção:
A) seja decretada a resolução imediata do celebrado contrato de arrendamento;
B) sejam os réus condenados a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo aos autores, livre de pessoas e coisas;
C) serem os réus condenados a pagar solidariamente aos autores as rendas vincendas até ser decretada a resolução do contrato pelo indicado montante mensal de 31 956$00: e
D) serem os réus condenados a pagar solidariamente aos autores, a título de indemnização o dobro daquele montante, 63 912$00, por cada mês que decorrer desde a resolução do contrato e até efectiva restituição aos autores.
Para tanto alegam, em síntese, ter celebrado em 30 de Maio de 1991 e através de representante, contrato de arrendamento escrito para habitação dos réus, com o direito de exercer a sua actividade comercial de computadores; estes cederam o locado sem autorização sua à empresa “M....., L.da” e já aí não têm a sua residência permanente.
Devidamente citados os réus deduzem contestação pedindo a improcedência da acção, alegando a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato, sendo que este foi celebrado exclusivamente para a actividade comercial e para a empresa que lá hoje se encontra, como era do conhecimento do representante dos autores, sendo abusivo o direito que agora pretendem fazer valer.
Responderam os autores, mantendo o já alegado.
Elaborado o despacho saneador e a base instrutória, apenas se detectou um erro material na alínea B.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal aplicável, merecendo os quesitos as respostas constantes de fls. 233 e seguintes dos autos.
Foi então proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente e, em consequência,
- julgou improcedente a excepção de caducidade invocada pelos réus;
- decretou a resolução imediata do contrato de arrendamento;
- condenou os réus a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo livre de pessoas e coisa;
- condenou os réus a pagar a renda de 31 956$00 até o trânsito da decisão;
- condenou os réus a pagarem a título de indemnização a quantia de 63 912$00 por cada mês que decorrer desde o trânsito até efectiva restituição.
Inconformados os réus apresentam este recurso de apelação e nas suas alegações formulam as seguintes conclusões:
1.ª- O Douto Acórdão proferido declarou verificada a violação do contrato de arrendamento por parte do arrendatário, em virtude da cedência ilícita do locado pelos arrendatários à sociedade M....., L.da.
2.ª- Não se conformando com a decisão que decretou a resolução imediata do contrato de arrendamento, bem como o despejo, igualmente imediato, do arrendado, os Réus dela interpuseram o presente recurso de apelação.
3.ª- Na celebração do contrato de arrendamento, cuja resolução foi determinada pela decisão de que ora se recorre, à semelhança de todas as questões que se prendem com a sua execução, interveio como outorgante o, àquela data, procurador dos recorridos.
4.ª- Atento todo o supra exposto, a vontade das partes, expressa nas declarações negociais por ambas emitidas, aliada aos comportamentos (concludentes) das mesmas, não permite concluir no sentido em que o Tribunal recorrido o fez - contrato de arrendamento para habitação própria permanente.
5.ª- Razão pela qual jamais os apelantes cederam ilicitamente a sua posição de arrendatários no contrato de arrendamento em apreço.
6.ª- Assim, ao decidir no sentido sentenciado, o Tribunal violou tout court o prescrito nos n.°1 e 2 do art. 236° do C. Civil e no art.7° do DL n.°446/85 de 15 de Outubro.
Sem prescindir de todo o supra exposto,
7.ª- Entendendo, o que só por mero raciocínio académico se admite, que houve efectiva cessão ilícita da posição contratual por parte dos aqui apelantes à referida sociedade comercial "M....., L.da", o direito à resolução contratual invocado pelos recorridos na presente acção já há muito caducou, nos precisos termos do previsto no art.65°, n.°1 do RAU.
8.ª- Uma vez que, o conhecimento da fruição pela M....., L.da do arrendado, facto invocado como fundamento da resolução contratual, deu-se quanto à H..... e Joaquim..... em, pelo menos 1994, de acordo com o facto dado como provado sob o n.°10.
9.ª- Sendo que os procuradores dos recorridos tiveram efectivo conhecimento em data anterior, uma vez que "recebiam rendas, tratavam de todos os assuntos relacionados com o arrendado que visitavam, em nome e representação do Autores - resposta ao quesito 10º”- Facto dado como provado sob o n.°16.
10.ª- Resulta de todo o anteriormente alegado que a decisão recorrida não subsumiu devidamente os factos, aliás, dados como provados ao direito, concluindo erradamente pela verificação de cedência ilícita do arrendado a terceiro e, consequente resolução do contrato de arrendamento.
Pugna pelo provimento do presente recurso e, em consequência, seja revogada a sentença recorrida, absolvendo os Réus do pedido.
Contra-alegam os autores em defesa do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Da instância vêm dados como provados os seguintes factos:
1.º- Os Autores são donos da fracção autónoma designada pela letra "B" e correspondente ao rés-do-chão frente direito do prédio urbano sito na Rua....., ....., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de..... sob o artigo n.° 10.314-B e descrita na Conservatória do Registo Predial do..... sob o n.° 421/19900713-B(Alínea A);
2.º- Em 30 de Maio de 1991, Maria....., em seu nome e dos restantes herdeiros e representada pelo seu procurador Alcino..... declarou, por escrito, ceder ao Réu a referida fracção por um prazo de um ano, a começar no dia 01 de Julho de 1991 e a terminar em 30 de Maio de 1992, prorrogável, ficando com o "direito de exercer a sua actividade comercial de computadores, tendo a opção na venda do locado" mediante o pagamento de uma renda anual de 300.000$00, actualizada para 383.472$00- documento junto a fls. 20-alínea 13);
3.º- Ficou ainda estabelecido na cláusula 5.ª desse acordo que "O prédio ou parte do prédio arrendado por este contrato, destina-se a habitação do arrendatário, não podendo este sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos deste arrendamento, sem consentimento do senhorio, por escrito e devidamente reconhecido" (alínea C);
4.º- A "M....., L.da.", registada em 16/01/91, tem sede na Rua....., ..... e dedica-se à prestação de serviços de informática e comercialização de equipamentos informáticos e electrónicos, importação e exportação de equipamentos e serviços informáticos(alínea D);
5.º- No arrendado encontra-se instalada a referida sociedade, que aí comercializa computadores ("software'' e "hardware") e presta serviços de informática(alínea E);
6.º- O Réu entregou à mencionada sociedade a dita fracção(alínea F); 7.º- Os AA. não foram notificados sobre esta situação(alínea G);
8.º- Os Réus deixaram de comer, dormir e confeccionar as refeições no locado, não recebem correspondência ou visitas no mesmo, passando a fazê-lo permanentemente numa habitação sita na Rua......, ..... (alínea H);
9.º- As rendas foram sendo pagas através de depósitos bancários em favor dos procuradores dos autores (alínea I);
10.º- Os factos descritos em E) e F) são do conhecimento da Autora H..... e Joaquim..... desde finais de 1994 (resposta ao quesito 1.°);
11.º- No momento da celebração desse acordo, os Réus habitavam na Rua....., ....., o que era do conhecimento do Sr. Alcino....., representante dos Autores (resposta ao quesito 4.°);
12.º- Os Réus não queriam exercer actividade comercial ou societária no local onde habitavam (resposta ao quesito 5.°);
13.º- A sociedade referida em D) instalou a sua sede no arrendado desde 1991(resposta ao quesito 7.°);
14.º- A "M....., Lda" publicitou os seus serviços através de reclamos nas janelas e nas listas telefónicas(resposta ao quesito 8.°);
15.º- Essa publicidade era do conhecimento do procurador dos Autores, Sr. Alcino......, que sempre actuou em nome e em representação destes (resposta ao quesito 9.°);
16.º- Os procuradores dos AA. recebiam as rendas, tratavam de todos os assuntos relacionados com o arrendado que visitavam, em nome e em representação dos Autores (resposta ao quesito 10.°);
17.º- As rendas, à excepção dos primeiros três ou quatro meses, foram sempre pagas pela "M....., Lda"(resposta ao quesito 1 1.°);
18.º- Os AA. H...... e Joaquim..... e os representantes dos AA. contactaram pessoalmente com os funcionários da "M....., Lda", que trabalhavam no arrendado (resposta ao quesito 12.°);
19.º- 0 actual representante dos AA. propôs à "M......,Lda" e aos Réus a compra da dita fracção, e estes recusaram (resposta ao quesito 15.°);
20.º- Foram deixados os recibos juntos a fls. 84 a 118 (resposta ao quesito 16.°).
Sendo estes os factos tidos como assentes, cumpre conhecer do objecto do recurso, delimitado como está pelas conclusões das respectivas alegações (arts. 684.º n.º3 e 690.º n.º1 do CPC).
São-nos colocadas as seguintes questões:
1.ª- Interpretação do contrato de arrendamento escrito dos autos: para habitação própria ou para actividade comercial e a favor de terceiro;
2.ª- Caducidade do direito de pedir a resolução.
-- I --
Vem invocado um contrato de arrendamento celebrado entre os autores e o réu marido, sob a forma escrita e que constitui fls. 20 dos autos. Aqueles intervêm no contrato através de seu procurador Alcino......Trata-se de um formulário impresso, com espaços em branco, preenchidos manualmente.
A cláusula 5.ª é impressa e refere que o fim do contrato é a habitação do arrendatário.
A cláusula 2.º tem impresso: “Integram-se no arrendado e para seu uso privativo: a)” e manuscrito: “o direito de exercer a s/ actividade comercial de computadores, tendo a opção na venda do locado”.
A sentença teve como seguro que se trata de um contrato de arrendamento para habitação.
Os apelantes pretendem que se trata de um contrato para fim comercial.
Salvo o devido respeito sem razão alguma.
Os argumentos esgrimidos já foram devidamente escalpelizados na sentença posta em crise, pelo que pouco mais haveria a acrescentar.
Desde logo o apelo às normas das cláusulas contratuais gerais (DL n.º 446/85 de 25/10, com as alterações do DL n.º 220/95 de 31/1 e DL n.º 249/99 de 7/7).
Sendo o art. 7.º do diploma “as cláusulas especificadamente acordadas prevalecem sobre quaisquer cláusulas contratuais gerais, mesmo quando constantes de formulários assinados pelas partes”.
Mesmo que se entende-se que a disposição em causa aqui se aplicava, nem por isso os apelantes têm razão.
Em parte alguma se encontra demonstrado que se trata de realidades antagónicas, para que se possa falar em exclusão de uma em favor de outra; o fim de habitação é compatível com o exercício de actividade comercial. Esta não exclui a habitação, nem está demonstrado que pelo facto de ser manuscrita só esta foi “especificadamente” acordada e não a habitação.
Mas a legislação que acaba de se referir não se aplica à situação dos autos, conforme se verifica dos n.º 1 e 2 do art. 1.º, na redacção do DL n.º 249/99 de 7/7. Não se trata de um contrato de adesão, nem de cláusula de um contrato individualizado, mas cujo conteúdo previamente elaborado, o destinatário não pode influenciar. Ao contrário, o contrato dos autos foi celebrado por acordo das partes.
Por último, a tese de contrato a favor de terceiro não tem qualquer apoio factual na matéria assente. Em parte alguma se diz que o réu celebrou o contrato para a “M....., Lda.”, sociedade comercial já existente à data da celebração do contrato. Nem sequer que essa realidade fosse do conhecimento do representante dos autores no acto da celebração.
Improcede a 1.ª questão.
-- II --
A caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento está prevista hoje no art. 65 do RAU, que reproduz o art. 1094.º do CC com a redacção dada pela Lei n.º 24/89 de 1 de Agosto: a acção deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto/fundamento.Acrescenta o n.º2 que tratando-se de facto continuado ou duradouro, tal prazo só se inicia quando o facto cessar.
Entendeu a decisão dos autos que os factos invocados para resolução do contrato eram factos instantâneos e com tal o prazo de caducidade se contava desde o seu conhecimento.
Os apelantes não censuram tal entendimento, sendo o mesmo por nós aceite como o mais correcto.
Com efeito sempre nos baseámos nos ensinamentos do Prof. Pereira Coelho, in Arrendamento, 1988, pág. 291: a violação deveria qualificar-se como instantânea quando a conduta violadora fosse uma só, realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo (alíneas d) e f) do artigo 1093.° do C. Civil que correspondem às alíneas d) e f) do art.64.° do R.A.U.) e deveria ter-se como continuada quando o processo de violação do contrato se mantivesse em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário [alíneas b), c), e), g), h) e i)].
Ora demonstrado ficou que quando a acção foi proposta, à muito havia decorrido o prazo de um ano do conhecimento dos fundamentos invocados, por parte de dois dos onze proprietários e por parte do seu representante.
A questão será então da influência desse conhecimento para a caducidade da acção.
Conhecimento do comproprietário.
Quando o prédio arrendado pertence a vários comproprietários é necessário provar-se que todos eles têm conhecimento, há mais de um ano, do facto que serve de fundamento à acção. Só não será assim se os consortes tiverem confiado a administração do prédio a um deles. Nesse caso tudo se passa como se só este fosse o dono do prédio - Aragão Seia in Arrendamento Urbano, 1995, 315.
O mesmo foi decidido pelos Acs. da R. C. de 13/1/87 in CJ, Ano XII, TI, 29, de 23/10/90, Ano IV, T4, 81, R. L. de 28/4/89 in BMJ 386.º- 496 e STJ de 20/7/82, BMJ 319.º- 282.
Não ficou, pois, demonstrado o conhecimento dos restantes proprietários pelo que em relação a eles não se pode falar em caducidade, bem se decidindo.
Conhecimento do representante.
Neste campo, os apelantes entendem que o conhecimento pelo representante das causas de resolução se repercute na pessoa dos representados, assim se verificando a caducidade invocada. Fundam a seu entendimento no disposto no art. 259.º n.º1 do CC.
A sentença, seguindo o Prof. Baptista Machado in CJ, Ano IX, T2, 19, Resolução do contrato de Arrendamento Comercial, em que se chama a atenção para a necessidade de existência de um “negócio jurídico” para se falar em representação, entende que o conhecimento é um facto psicológico onde não pode haver representação. Como o Professor escreveu: “Representação em meros factos seria juridicamente... um paradoxo”.
Com efeito, assim parece ser. Tal resulta da definição que a lei dá de representação no art. 258.º do CC.
A disposição invocada (art. 259.º n.º1) tem a seguinte redacção: “À excepção dos elementos em que tenha sido decisiva a vontade do representado, é na pessoa do representante que deve verificar-se, para efeitos de nulidade ou anulabilidade da declaração, a falta ou vício da vontade, bem como o conhecimento ou ignorância dos factos que podem influir nos efeitos do negócio”.
Como se vê, trata-se da celebração de negócio jurídico e da falta ou vícios de vontade na constituição ou efeitos do mesmo. Os poderes conferidos são apenas para celebração do negócio.
Igualmente improcede esta questão.
DECISÃO:
Nestes termos se decide julgar improcedente a presente apelação, confirmando-se na íntegra a sentença dos autos.
Custas pelos apelantes.
PORTO,05 de Novembro de 2002
Cândido Pelágio castro de Lemos
Armindo Costa
Durval dos Anjos Morais