Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
I. RELATÓRIO
No 2º Juízo do tribunal Judicial da Comarca de Paços de Ferreira Miguel... e Ana..., residentes na Rua..., n.º.., Vila de..., nesta Comarca, intentaram a presente acção declarativa de condenação, na forma sumária, contra José..., residente na Rua..., n.º..., ..., Gondomar, e Rui..., residente na Rua..., n.º ..., Santo Tirso.
Alegam, em síntese:
-- Que, através de contrato escrito, o autor marido deu de arrendamento aos réus, para fins habitacionais, um prédio urbano da propriedade dos autores composto por rés-do-chão e primeiro andar, sito na Rua..., n.º ..., na freguesia de Freamunde.
-- O contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com início em 19 de Abril de 2001, pela renda anual de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00, no primeiro dia do mês anterior àquele a que respeitar, na residência do senhorio.
-- Estipularam que os réus iriam fazer algumas obras de manutenção, designadamente, pinturas interiores, as quais ficariam pertença dos autores.
-- Por isso, acordaram, também, que os réus não teriam qualquer direito a indemnização pelas ditas obras porquanto no primeiro ano de vigência do contrato, beneficiariam de uma redução de renda para os 35.000$00.
-- Sucede que, apesar de terem entrado na posse do locado, com a assinatura do contrato, ou seja, em 19 de Abril de 2001, os réus não pagaram qualquer renda ao autor.
-- Devem, assim, os réus aos autores, a quantia de 3.242,19 €, a título de rendas vencidas e não pagas durante o primeiro ano de vigência do contrato.
-- Após esta ultima data serão devidas as rendas mensais de 65.000$00 , ou seja, 324,22€, até entrega efectiva do locado.
-- Para além disso, os autores têm direito a um indemnização igual a 50% do que for devido, por força da mora da obrigação de pagamento das rendas vencidas e ainda nos juros de mora contados à taxa legal, desde a citação, até efectivo e integral reembolso.
Pedem:
a) se declare resolvido o contrato de arrendamento existente entre autor e réus;
b) se condenem os réus a despejar imediatamente o locado, entregando-o livre e desembaraçado ao autor;
c) se condene os réus a pagarem aos autores :
1. a quantia de 3.242,19 €, correspondente às rendas em divida à data da propositura da acção;
2. a quantia de 1.621,10€, a título de indemnização legal devida pela mora quanto ao pagamento das rendas em divida;
3. o montante das rendas que se vencerem após a propositura da acção até à entrega efectiva do arrendado.
e ainda os juros de mora que se vencerem sobre as quantias peticionadas.
O réu José... contestou alegando que a finalidade do contrato de arrendamento que celebrou com o autor era de instalação no locado de consultórios para o exercício de profissão liberal. Na ocasião acordaram que seriam necessárias algumas obras para adequar o locado à finalidade pretendida. Por isso acordaram que os réus fariam parte das obras - pelas quais não teriam direito a indemnização no fim do contrato, mas justificariam uma diminuição da renda no primeiro ano de vigência do contrato - ficando os autores com o encargo de proceder à reparação do telhado e colocação de uma janela nova num quarto de banho, bem de obter a licença municipal para o fim acordado.
Para que ficasse a constar de documento escrito o então acordado e para que os réus pudessem dar início às obras, o autor marido escreveu pelo próprio punho, num impresso de “contrato de arrendamento”, a identificação dos autores, do prédio e demais condições acordadas, ficando por preencher o espaço reservado à data do início de vigência do contrato.
Sucede que os autores não efectuaram as obras da sua responsabilidade, nem diligenciaram pela obtenção do licenciamento municipal da sua utilização, tornando o imóvel inutilizável para o fim acordado.
Assim, o contrato de arrendamento não chegou a ter início de vigência.
Aliás, por mera cautela, o réu comunicou ao autor o desinteresse definitivo pelo contrato projectado e que assim considerava tal contrato definitivamente resolvido.
Conclui pedindo a condenação dos autores em multa e em indemnização ao réu, não inferior a 1.000 Euros, como litigante de má-fé.
Por seu turno, o réu Rui... contestou, com os mesmos fundamentos fácticos alegados pelo co-réu e invoca a nulidade, por simulação, do contrato versado nos presentes autos. Por outro lado, tal contrato não chegou a vigorar, nada tendo os réus usado ou fruído, pelo que não são devidas quaisquer quantias a título de rendas.
Pede, também, a condenação dos autores em multa e indemnização por litigarem de má-fé e abuso de direito.
Por fim, deduz reconvenção, pedindo:
-- Seja declarado nulo o contrato de habitação que os Autores juntam;
-- Seja declarada a resolução do contrato efectuada pelos réus em 14.03.2002
Absolvendo-se os réus de todo o peticionado.
Se assim se não entender:
deverão os réus pagar as rendas à razão de 174,58 Euros – 35.000$00 mensais;
Deverão ser os autores condenados por abuso de direito e como litigantes de má fé em multa e indemnização.
Deverão ser os autores condenados a pagar aos réus a quantia de 8.978,36 Euros a título de obras que aqueles fizeram;
Deverão ser os autores condenados a pagar os lucros cessantes, em montante a liquidar em execução de sentença;
Subsidiariamente, serem os autores condenados a restituírem a quantia de 8.978,36 Euros à luz do enriquecimento sem causa;
Devendo ainda os autores ser condenados a pagar juros à taxa legal desde a conclusão das obras por banda dos réus (30.06.2001), até integral pagamento
O autor respondeu às contestações de ambos os réus, concluindo pela improcedência das excepções invocadas.
Foi elaborado despacho saneador tabelar bem assim elaborada a relação da matéria assente e a da Base Instrutória de que não foi apresentada reclamação.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após a qual o tribunal respondeu à matéria de facto da Base Instrutória sem qualquer reclamação.
A final foi proferida sentença, decidindo-se nos seguintes termos:
“Pelo exposto, decide-se julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenar os réus:
a) a entregar aos autores o prédio urbano referido em 1, livre de pessoas e de bens;
b) a pagar ao autor a quantia de 2.094,95 € (sete mil, trezentos e quarenta e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 7%, contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento bem como as quantias correspondentes às rendas que se tiverem vencido após a data da interposição da presente acção até à entrega efectiva do referido imóvel, no montante mensal de 324,22 € [trezentos e vinte e quatro euros e vinte e dois cêntimos);
Mais se decide julgar improcedentes, por não provados, os pedidos reconvencionais deduzidos pelo réu Rui... e, em consequência, absolver os réus destes pedidos”
Inconformado, o réu José... interpôs o presente recurso de apelação, apresentando as respectivas alegações que conclui nos seguintes termos:
“1. A declaração oficiosa de nulidade do contrato traduzido no documento de fls... dos autos implica a condenação na restituição de tudo o que houver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
2. Os réus fizeram obras em execução do contrato nulo no valor de, pelo menos, 8.978,36 Euros que ficaram pertença dos autores e incorporadas no prédio.
3. Logo, têm direito à restituição desse valor.
4. A sentença recorrida, ao não decidir assim, violou o disposto no nº 1 do al. 289º do CC
5. Por outro lado, a sentença recorrida errou ao considerar que os autores proporcionaram aos réus o gozo do prédio para o fim a que se destina.
6. Com efeito, esse fim era, como resultou provado, o exercício de profissão liberal e o prédio não tinha licença para tal, sendo que os senhorios eram os únicos com legitimidade e obrigação para a obter.
7. De resto, o arrendamento não habitacional de locais habitacionais sem autorização municipal é nulo e a falta de licença confere ao arrendatário não só o direito de resolver o contrato, mas também a indemnização e sujeita o senhorio a coima.
8. De resto não resultou provado nem sequer foi alegado que os réus tenham exercido qualquer actividade liberal no prédio, nem a poderiam legalmente exercer por não estar licenciado para tal.
9. Assim, o constante da al. b) da decisão viola o disposto no artº 9º do RAU.
Termos em que, dando-se provimento ao recurso e extraindo-se todas as consequências da declaração de nulidade do contrato, nomeadamente a de os autores restituírem o que receberam, e revogando-se a sentença recorrida pelo menos no que respeita à al. b) da parte decisória, bem como às custas, se fará
JUSTIÇA!”
Os Autores/apelados contra-alegaram, sustentando a bondade da decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
-- O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
1ª- Saber se os réus deveriam ou não ser condenados a pagar ao autor a quantia de 2.094,95 €, acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento bem como as quantias correspondentes às rendas que se tiverem vencido após a data da interposição da presente acção, no montante mensal de 324,22 €.
2ª- Saber se, como consequência da declaração da nulidade do contrato outorgado entre autores e réus, devem os autores restituir aos réus o valor das obras que estes realizaram no prédio dos autores, no valor de 8.978,36 Euros;
Vejamos.
II. 2. OS FACTOS PROVADOS:
1. Encontra-se junto aos autos, a fls. 5 e 6, um documento escrito e assinado por autores e réus, através do qual aqueles, na qualidade de senhorios, e estes, na qualidade de inquilinos, declararam celebrar um contrato de arrendamento por um período de 5 anos, prorrogável por três anos, tendo por objecto um prédio urbano da propriedade dos autores, constituído por rés-do-chão e primeiro andar, sito na Rua..., n.º ..., freguesia de Freamunde, nesta comarca;
2. Do mesmo documento consta que tal contrato se destina à habitação;
3. A renda anual contratada foi de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar;
4. Autores e réus acordaram que estes iriam proceder à realização de algumas obras no interior do locado, obras essas que ficariam desde logo pertença dos autores;
5. Mais acordaram que os réus não teriam direito a qualquer indemnização pelas ditas obras, já que também acordaram que, no primeiro ano de vigência do contrato pagariam apenas a renda de 35.000$00 por mês;
6. O documento referido em 19 não se encontra datado e nele está por preencher o espaço reservado ao início e termo do contrato;
7. Os réus entraram na posse do locado simultaneamente com a assinatura do documento referido em 1);
8. Os réus nunca pagaram qualquer quantia a título de renda;
9. Os réus José... e Rui... enviaram aos autores, respectivamente, as cartas juntas a fls. 18 e 33, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido;
10. O documento referido em 1) foi assinado em Abril de 2001;
11. Apesar do declarado nesse documento, autores e réus pretendiam celebrar um contrato de arrendamento com a finalidade de os réus instalarem no locado consultórios para o exercício de profissão liberal;
12. Os réus fizeram obras no prédio dos autores;
13. Nessas obras despenderam, pelo menos, a quantia de 8.978,36 Euros;
III. O DIREITO:
Vejamos, então, as questões suscitadas nas conclusões das alegações do recurso.
Como resulta claro do teor das conclusões das alegações de recurso, delimitadoras do seu objecto, não vem interposto recurso no que tange à matéria de facto, nem se alveja que, face ao estatuído no artº 712º do CPC, haja qualquer motivo para ser modificada a decisão de tal matéria .
Assim sendo, é com os factos dados como provados na sentença-- portanto, definitivamente assentes--, que temos de trabalhar.
Quanto à 1ª questão suscitada nas conclusões das alegações de recurso, qual seja, saber se os réus deveriam ou não ser condenados a pagar ao autor a quantia de 2.094,95 €, acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento bem como as quantias correspondentes às rendas que se tiverem vencido após a data da interposição da presente acção, no montante mensal de 324,22 €.:
Parece que, tendo em conta a verificação in casu dos elementos que constituem tal relação contratual (cfr. arts. 1022º e 1023º do CC), é inquestionável e é pacífico entre as partes litigantes que estas celebraram um contrato de arrendamento urbano para o exercício da profissão liberal, tendo o início de vigência em Abril de 1999.
Igualmente ninguém contesta que, aplicando-se ao caso o regime do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10 -cfr. artº 5º deste diploma legal--, vale em sede do forma do aludido contrato o disposto no artº 7º, nº2, al. b) deste Dec.-Lei. Ou seja, impunha-se, para a validade formal deste contrato, a escritura pública (cfr. artº 81º, al. f) do Cód. do Notariado) - pois que a dispensa de escritura pública prevista no Dec.-Lei nº 64-A/2000, de 22.04, não vale para o contrato em apreciação, por ser anterior à sua vigência (1.5.2000), ut artº 12º, nº2 do CC e, ainda, o estudo de Menezes Cordeiro e Castro Fraga, Novo Regime do Arrendamento Urbano, 1990).
Face à ausência da forma imposta por lei, a sanção é a nulidade do contrato (artsº 220º, do CC), não podendo ser convalidado o arrendamento com a exibição de recibo de renda—que, aliás, não existe, pois provado ficou que “os réus nunca pagaram qualquer quantia a título de renda” (ponto 8 dos factos provados)--, por ser-lhe inaplicável o nº 3 do citado artº 7º (cfr. Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano anotado e comentado, Almedina, 1995, pág. 131).
Face ao disposto nos arts. 280º e 386º do CC, a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal [Sendo de salientar que o regime das nulidades que decorre dos arts. 285º e segs. do C.C. obsta à procedência da arguição—por inobservância da forma legal—fundada em abuso de direito (cfr. Ac. do STJ de 11.07.1991, in Bol. M. J. 409º, 735].
Foi o que fez o tribunal recorrido: declarou a nulidade do contrato de arrendamento. E podia fazê-lo, mesmo considerando o entendimento daqueles que sustentam que para que o tribunal possa conhecer oficiosamente da nulidade absoluta de um contrato de arrendamento em determinado processo é necessário que todos os contraentes intervenham na acção [Ac. S.T.J. de 28.04.1997, Bol.M.J. 366, 488].
Numa coisa, porém, errou a decisão recorrida: se é certo que no texto da mesma declarou nulo o contrato de arrendamento invocado pelo autor nos presentes autos, por inobservância do formalismo legal (cfr. fls. 144, fine), por manifesto lapso, não “transportou”, como devia, tal decisão para a parte decisória da sentença, antes se limitando a fazer a aplicação das consequências dessa declaração de nulidade, designadamente, condenando os réus a entregar aos autores o prédio locado, bem assim a pagar-lhes s quantias equivalentes às rendas.
A final, faremos a necessária correcção.
Aqui chegados, temos sobre mãos a apreciação propriamente dita da primeira questão suscitada pelo recorrente, supra identificada.
Vejamos.
Na sentença recorrida escreveu-se o seguinte:
“... o que se pretende, seja válido ou nulo o negócio, é aquilo que foi prestado, ou seja, a restituição do locado, bem como do montante das rendas que não foram pagas e que acabam por ser o componente económico do que foi prestado.
É que, na hipótese de impossibilidade da restituição em espécie, deve operar a restituição do valor correspondente. Ora, a restituição pelo valor equivalente após a declaração de nulidade abrange assim tudo o que tiver sido prestado e afirma-se também nas situações em que existem prestações já cumpridas prática e economicamente.
Na hipótese dos autos, a prestação dos autores, decorrente do contrato nulo, está prática e economicamente cumprida: os autores proporcionaram aos réus o gozo do prédio objecto do contrato, para os fins neste estipulados, tendo estes gozado e fruído do arrendado nos termos do contrato viciado.
Declarado nulo o contrato, cada parte deve restituir o que recebeu, em espécie ou em valor. O senhorio poderia ser obrigado a restituir em espécie a totalidade das rendas recebidas. Todavia, deve o inquilino a parte objectivamente correspondente à sua utilização do prédio.
Os dois deveres compensam-se, na medida em que, em princípio, existe equivalência entre o valor da renda estipulado pelas partes e o valor objectivo do uso e fruição do prédio. Com efeito, tendo as partes estipulado o montante da renda a pagar, de forma livre, parece-nos lícito afirmar que a mesma correspondeu, no entendimento destas, ao valor locativo do prédio. As regras da experiência comum permitem ainda afirmar que, atento o funcionamento do mercado - a construção e disponibilização de espaços arrendáveis na zona e o preço destes - o valor da renda estabelecida pelas partes se aproxima do valor objectivo do locado, considerado ainda o fim do arrendamento.
No caso em apreço, ficou provado que a renda anual contratada foi de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.
[.......................................................].
Ficou demonstrado que os réus não pagaram qualquer quantia a título de rendas [.............................].
Assim, uma vez demonstrado o gozo do prédio pelo réu nos termos do contrato viciado e o não pagamento das rendas a partir de Abril de 2001, deveriam estes ser condenados a restituírem aos autores não só o imóvel locado, mas também a pagar-lhe a quantia global de 2.094,95€. (35.000 x 12 meses.), correspondente ao montante mensalmente devido e não pago, até à data da propositura da acção, pela fruição do objecto do arrendamento e, bem assim, a quantia correspondentes às rendas que se venceram após a propositura da acção até entrega do locado, no montante mensal de 324,22 € até à entrega do locado.” - sublinhados são nossos.
Parece que neste aspecto nenhuma censura merece a decisão recorrida. A condenação dos réus no pagamento das quantias equivalentes às rendas que deveriam ter pago aos autores e não pagaram, é uma consequência da declaração de nulidade do contrato, pois o artº 389º, nº1, do CC é claro ao prescrever que deve “ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
E não argumentem os réus com a alegação de que os autores não proporcionaram o gozo do prédio para os fins a que se destinava no contrato, em violação do disposto no artº 9º do RAU.
É que, não só o citado artº pressupõe um contrato de arrendamento válido - que não se verifica no caso, uma vez declarada a sua nulidade formal--, como se provou que os réus entraram na posse do contrato em Abril de 2001 (cfr. pontos 7 e 10 dos factos provados) e têm estado a ocupá-lo desde então - quase um ano vencido à data da propositura da acção (cfr. fls. 2 e artº 267º do CPC) - sem pagamento do que quer que seja, o que, a não pagarem aos autores os valores correspondentes às rendas acordadas, não só traduziria um injusto e injustificado desequilíbrio das prestações, como escondendo-se na nulidade do contrato para não pagar poderia até traduzir um abuso de direito (artº 334º do CC).
Certo é que os autores instauraram esta acção tendo como causa de pedir o não pagamento das rendas pelos réus, com a consequente resolução do contrato de arrendamento.
Ora, o facto de terem accionado com base na validade do contrato de arrendamento não impede que, com base na declaração de nulidade do contrato, se condene os réus (então arrendatários) a pagar-lhes as o valor equivalente às rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega do prédio aos autores.
De facto, não se alveja necessidade de obrigar os autores a propor nova acção a pedir a indemnização pela utilização do locado, indemnização essa que corresponderia ao valor das rendas acordadas até à efectiva entrega do prédio.
Efectivamente, “o que interessará não é o efeito jurídico que as partes formulem, mas sim o efeito prático que pretendam alcançar” [Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declarativo, vol. III, pág. 203].
Neste sentido e de interesse, ver, v.g., os Acs. da Rel. de Lisboa, de 31.10.91, 16.01.90, 08.06.89, 11.05.89 e da Rel. do Porto de 07.05.87, respectivamente, in Bol. M.J. 410º-859, Col. Jur. XV, 1º, 87, Col. Jur.,XIV, 3º, 136, C.Jur., XIV, 3º, 192 e C.Jur.,XII, 3º, 166.
Ver, ainda, Batista Machado, in RLJ, Ano 117, pág. 365 e Mário de Brito, in Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 364.
Quanto à compensação do valor das rendas com o valor objectivo do uso e fruição do prédio, pode ver-se Castro Mendes, Direito Civil-Teoria Geral, lições policopiadas ao 2º ano jurídico de 1972-73, Lisboa 1972, 442.
Portanto, bem andou o Mmº Juiz em, como consequência da declaração de nulidade (formal) do contrato, condenar os réus a pagar aos autores as quantias equivalentes às rendas devidas desde a ocupação do arrendado e respectivos juros de mora, até à sua efectiva entrega aos autores.
Sobre o bem fundado da condenação nos juros de mora, pode ver-se, v.g., o Ac. da Relação do Porto, relatado pelo hoje Sr. Conselheiro Camilo Camilo), de 1995.12.07, sumariado no Bol. M. J. nº 452, pág. 486, bem assim o Ac. da Rel. de Évora (Santos Carvalho), de 1996.03.26, in Col. Jur., 1996, II, 276 e Diogo Leite de Campos, in A Subsidiariedade da Obrigação de Restituir o Enriquecimento, pág. 201.
Anote-se que já Castro Mendes escrevia que “a nulidade ou anulabilidade podem ser acompanhadas do dever de indemnizar por parte de um dos intervenientes do negócio jurídico” [Teoria Geral,..., Lx, AAFDL, III, p. 685].
Improcede, como tal, esta primeira questão suscitada pelo réu/recorrente e, por consequência, naufragam as pertinentes conclusões das alegações de recurso.
-- Quanto à segunda questão: saber se como consequência da declaração da nulidade do contrato, devem os autores restituir aos réus o valor das obras/benfeitorias que estes realizaram no prédio (dos autores), no valor de 8.978,36 Euros.
Vejamos.
Declarada a nulidade do contrato e considerando que os efeitos dessa declaração operam retroactivamente (artº 289º do CC) - o que está em perfeita coerência com a ideia de que a invalidade resulta de um vício intrínseco do negócio jurídico e, portanto, contemporâneo da sua formação--, “haverá lugar à repristinação das coisas no estado anterior ao negócio, restituindo-se tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (289º, nº1). Tal restituição deve ter lugar mesmo que se não verifiquem os requisitos do enriquecimento sem causa, isto é, cada uma das partes é obrigada a restituir tudo o que recebeu e não apenas aquilo com que se locupletou. As obrigações recíprocas de restituição estão sujeitas ao princípio do cumprimento simultâneo, designadamente à aplicação da «exceptio non adimpleti contractus» (artº 290º).”- Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 1976, pág. 475.
Por outro lado, como resulta do disposto no nº 3 do artº 289º do CC,, não obstante a retroactividade, há lugar à aplicação das normas sobre a situação do possuidor de boa fé, em matéria de frutos, benfeitorias, encargos, etc.
Assim sendo, tal como acontece relativamente ao pagamento pelos réus aos autores das rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega do arrendado aos autores, também não vemos razão para que não sejam os autores obrigados a “restituir” aos réus o valor das obras ou benfeitorias que estes levaram a efeito no arrendado.
Efectivamente, se é certo que ficou acordado que as obras que os réus fizessem no locado passariam a fazer parte deste sem que os réus tivessem direito a qualquer indemnização pelas mesmas (ponto 5 dos factos provados), certo é, também, que tal acordo foi feito na suposição de que o arrendamento vingaria, isto é, não estaria viciado por nulidade, até porque também ficou acordado que a inexistência de direito a indemnização pelas ditas obras ficaria compensado pelo facto de no primeiro ano de vigência do contrato a renda a pagar pelos réus ser substancialmente reduzida (citado ponto 5 dos factos provados).
Ou seja, é manifesto que os réus só fizeram obras no arrendado - no que despenderam quantia significativa (8.978,36 Euros) - porque pensavam poder passar a utilizar o mesmo sem serem - como acabam por ser - surpreendidos com a declaração de nulidade (por vício de forma) do contrato de arrendamento. É isto que alguém na posição do real declaratário (arrendatários) teria entendido.
O nº 1 do artº 236º do CC representa a consagração da chamada «teoria da impressão do destinatário», teoria que entende que a declaração negocial deve ser interpretada como a interpretaria um destinatário mediadamente sagaz, diligente e prudente, colocado na posição concreta do destinatário.
O Código Civil não se pronunciou sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação, ensinando Mota Pinto que «se deverá operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficiente ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria em conta» [Teoria Geral do Direito Civil, 1980, 421].
Entre os elementos a tomar em conta destacam-se os posteriores ao negócio, elementos estes que são «os modos de conduta porque posteriormente se prestou observância ao negócio concluído» [Rui Alarcão, in Bol. M.J. nº 84º, pág. 334].
Manuel de Andrade refere, a título exemplificativo, «os termos do negócio», «os usos de outra natureza que possam interessar», a «finalidade prosseguida pelo declarante» e «os interesses em jogo no negócio» [Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 1960, 313, nota 1].
Posto isto, dir-se-á que, numa apreciação superficial, obrigar os réus a, não só ter de restituir aos autores o arrendado, como também a ficarem desembolsados das quantias que despenderam nas obras no prédio não é aceitável, como, até, vai contra o princípio da boa fé que presidiu à feitura do contrato de arrendamento pelas partes.
Não se esqueça que a boa fé está presente tanto na preparação como na formação do contrato (artº 227º do C. Civil), como , também, no cumprimento das obrigações e no exercício do direito correspondente (artº 762º, do mesmo Código).
É um princípio que constitui uma trave mestra, certa e segura da nossa ordem jurídica, vivificando-a por forma a dar solução a toda a gama de problemas de cooperação social que ela visa resolver no campo obrigacional--princípio, é certo, que deve ser observado com as restrições apontadas por Salvatore Romano, em “Enciclopédia del Diritto”, Milão, 1959, - “Buona Fede”, págs. 667 e segs. Ver, ainda, a Boa Fé nos Contratos, de Armando Torres Paulo, pág. 124 e “A Boa Fé no Direito Comercial”, in “temas de Direito Comercial”, conferência no Conselho Distrital do Porto da ordem dos Advogados, págs. 177 e segs. e Baptista Machado, in Obras Dispersas, vol. I.
Sem embargo da bondade do acabado de expor, cremos, porém, que o direito dos réus à indemnização das benfeitorias não poderá ser satisfeito in casu.
Vejamos porquê.
Neste ponto concordamos com a decisão recorrida quando refere que, dada a declaração de nulidade do contrato, a questão da indemnização do valor das benfeitorias não pode ser decidido de acordo com o regime estabelecido pelo art.º 1046º do Código Civil - “indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias--, tal como se não aplica o regime do enriquecimento sem causa, uma vez que este tem natureza subsidiária e só tem lugar quando a lei não faculta ao alegado “empobrecido” um outro meio de ser indemnizado ou restituído (artº 474º do CC).
E assim sendo, teremos que apreciar a questão do âmbito dos efeitos da declaração de nulidade.
Como tal, teremos que nos remeter para os efeitos da posse (arts. 1296º e segs., ex vi do disposto no nº 3 do artº 286º do CC.).
Preceitua o art.º 1273º, n.º 1 do Código Civil, que “tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito e, bem assim, a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela”.
Por sua vez, preceitua o art.º 1275º do Código Civil que:
“1. O possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas.
2. O possuidor de má-fé perde, em qualquer caso, as benfeitorias voluptuárias que haja feito.”
Daqui resulta que o direito a indemnização pelo valor real das benfeitorias - assente que estamos em face de possuidores de boa fé (cfr. artº 1260º do CC e ponto 4 dos factos provados) - só existe relativamente às benfeitorias necessárias, pois no que respeita às úteis pode-se levantá-las tão só desde que não haja detrimento da coisa ou, então, reaver uma indemnização calculada pelas regras do enriquecimento sem causa. E quanto às benfeitorias voluptuárias só há direito ao seu levantamento não se dando detrimento da coisa, mas nunca haverá lugar a indemnização quanto a elas.
Provado ficou, efectivamente, que os réus fizeram obras no arrendado no valor supra apontado.
Não ficou, no entanto, provado que tipo de obras fizeram, o que nos não permite enquadrá-las na classificação supra, tendo em conta as noções que o artº 216º do CC nos fornece.
Isto é, não se sabendo se as benfeitorias que os réus fizeram são necessárias, úteis ou mesmo voluptuárias, ficamos sem saber se há lugar a indemnização ou simplesmente ao seu levantamento e, neste caso, ainda, se tal será possível uma vez que se desconhece se tal levantamento só poderá, ou não, ser feito à custa do detrimento do arrendado.
Ao contrário do que se escreveu na decisão recorrida (fls. 149), foi, efectivamente, alegado o tipo de obras a fazer no arrendado, como se vê no artº 5º da contestação do apelante (fls. 14) - obras essas que, a serem as ali referidas, se poderiam qualificar de necessárias (umas) e úteis (outras)- cfr. nº 2 do artº 216º do CC.
No entanto, tal matéria não foi levada, nem à “Matéria Assente”, nem a “Base Instrutória”, não tendo havido qualquer reclamação, nem tendo sido impugnada - como dito supra - a matéria de facto.
Como tal, e sendo ao apelante que incumbe a alegação e prova dos factos que constituem a causa de pedir da reconvenção, por serem constitutivos do direito que invoca (artº 342º, nº1 do CC), é manifesto que, também nesta parte, bem andou o tribunal a quo ao não condenar os autores no pagamento do valor peticionado pelas alegadas benfeitorias.
4. DECISÃO:
Termos em que acordam os juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em declarar a nulidade do contrato de arrendamento outorgado entre autores e réus, a que se reportam os presentes autos, confirmando a decisão recorrida, improcedendo a apelação.
Custas pelo apelante.
Porto, 13 de Novembro de 2003
Fernando Baptista Oliveira
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha