Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
DEMOLIÇÃO DE OBRAS
CCIV66 ART1043.
II - Realizadas pelo arrendatário obras ilícitas que não constituam fundamento de resolução do contrato de arrendamento, ou se tiver havido caducidade do direito de resolução, pode sempre o senhorio exigir a imediata demolição dessas obras, não tendo de aguardar pelo termo do arrendamento.
CARLOS .......... intentou, nos Juízos Cíveis da comarca de .........., acção declarativa, com processo sumário, contra FERNANDO ..........., pedindo que este seja condenado:
a) A despejar imediatamente o local arrendado, por violação do disposto na al. d) do n.º 1 do artigo 64º do RAU.
b) No pagamento das rendas vencidas e que à data da propositura da acção se computam em 77 628$00 e vincendas até efectiva entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens ao A.
c) Na reposição do locado no seu estado inicial, nomeadamente, demolindo a construção nele erigida, uma vez que não foi autorizada pelo A. ou pelo anterior proprietário.
d) Caso não proceda à demolição, no pagamento do valor correspondente ao seu custo a liquidar em execução de sentença.
e) Ainda que se não condene o R. conforme referido na alínea a), deverá ser condenado na demolição da construção que erigiu no locado ou em valor a liquidar em execução de sentença, correspondente ao custo efectivo da demolição.
Alega, em síntese, que é o actual proprietário do prédio identificado no artigo 1º da petição, dado de arrendamento ao R. por contrato celebrado em 1.6.73.
Este, sem autorização, efectuou nele uma construção que altera substancialmente a sua estrutura.
Alega ainda que o R. deixou de pagar a renda a partir do mês de Abril de 1998. O R., na contestação, alega que está a proceder ao depósito das rendas por o A. se ter recusado a recebe-las. Alega ainda que a construção em causa foi feita há 16 anos, com autorização verbal do anterior proprietário e não afecta a estrutura do prédio.
Vem ainda arguir a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato alegando, para tanto, que os anteriores donos do prédio têm perfeito conhecimento da obra efectuada, pelo menos, desde 1991.
Sustenta também que a obra que efectuou é uma benfeitoria, abrangida pelo disposto no artigo 1043º n.º1 do Código Civil, não havendo por isso fundamento para a sua demolição.
Por convite do Tribunal, o A. deduziu o incidente de intervenção principal provocada da mulher do R. MARIA ............... que citada, declarou fazer dela os articulados do marido.
Foi proferido despacho saneador que relegou para final o conhecimento da excepção da caducidade arguida pelo R.
A solicitação do A., o Tribunal ordenou à Câmara Municipal de .......... que juntasse cópia do processo originado pela queixa apresentada por aquele contra o R. por este ter efectuado a construção em causa.
A Câmara Municipal remeteu aos autos cópia do seu processo de fiscalização, o qual consta de fls. 118 a 139 dos autos.
O processo prosseguiu os seus regulares termos e, a final, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente.
A A. apelou, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“ 1ª - A douta sentença recorrida viola o nº 1 do art.º 661º e bem assim a alínea d) do nº1 do art.º 668º, ambos do CPC;
2ª - A douta sentença recorrida circunscreve-se a decidir no que concerne ao pedido do apelante relativo à violação da alínea d) do nº 1 do art.º 64º do RAU;
3ª - A douta sentença recorrida é omissa quanto aos pedidos do aqui apelante não referenciados na conclusão anterior;
4ª - Da matéria controvertida não consta qualquer referência aos demais pedidos efectuados pelo aqui apelante e nem necessário era que constasse qualquer referência a estes pedidos;
5º - O apelante juntou aos autos documentos, que os apelados não impugnaram quanto ao seu conteúdo, que inequivocamente eram suficientes para provar que as obras efectuadas pelos apelados eram ilegais e, como tal, passíveis de demolição;
6º - A Câmara Municipal de .........., por iniciativa do apelante e notificada pelo Tribunal, veio juntar aos autos documentos, que os apelados não impugnaram quanto ao seu conteúdo e autenticidade, que, por serem emitidos por uma autoridade pública nos limites da sua competência ou dentro dos limites do círculo de actividade que lhe é atribuído, fazem fé pública, corroborando o não licenciamento e aprovação das obras em apreço e, assim, a ilegalidade das construções efectuadas pelos apelados;
7ª - São considerados documentos autênticos os documentos a que se alude na conclusão anterior, nos termos do nº1 do art.º 369º do C. Civil, pelo que não pode ser admitida, para contraprova, prova testemunhal, nos termos do nº2 do art.º 393º do mesmo Código Civil;
8ª - Os autos a início referidos contêm informação e documentos suficientes insusceptíveis de serem destruídos por quaisquer outras provas, para decidir sobre os pedidos do apelante constantes da sua petição inicial;
9ª - Uma obra não licenciada, não está concluída;
10ª - Para que uma construção se considere concluída é necessário que para a mesma seja emitida uma licença de utilização;
11ª - A douta sentença recorrida é nula”
O R. interpôs recurso subordinado mas, por falta de alegação, foi julgado deserto.
Também não contra - alegou.
As partes foram ouvidas nos termos do artigo 715º n.º 3 do C.P.C., tendo apenas respondido o Apelante, mantendo a posição assumida na sua alegação.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
FACTOS PROVADOS ( indicando-se entre parênteses a corresponde alínea dos factos assentes e artigo da base instrutória).
1 - O A. é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “A“, correspondente ao rés-do-chão esquerdo do prédio situado no lugar do ......, hoje Rua .........., n.º ....., descrito na Conservatória do Registo Predial de ......... sob o n.º..........., e inscrito na respectiva matriz predial urbana da 1ª Repartição de Finanças do Concelho de ......... sob o artigo urbano ....., da Freguesia de ........ – (A).
2 - Fracção que adquiriu por escritura de doação da sua tia, outorgada no Cartório Notarial de ........, em 30 de Março de1998 - ( B).
3 - O R. é arrendatário do rés-do-chão esquerdo da propriedade do A. desde 1 de Julho de 1973 e a última renda do locado, paga à doadora, foi de esc. 6.469$00, correspondendo à renda vencida em 1 de Abril de 1998 – ( C).
4 - O R. Fernando .......... depositou na Caixa Geral de Depósitos as rendas, no valor cada uma de 6 469$00, correspondentes aos meses de Maio de 1998 a Maio de 1999, tendo os depósitos sido efectuados em nome do A. Carlos .........., respectivamente, nos dias 4 de Maio, 2 de Junho, 3 de Julho, 5 de Agosto, 2 de Setembro, 6 de Outubro, 5 de Novembro e 3 de Dezembro todos do ano 1998 e 7 de Janeiro, 2 de Fevereiro, 4 de Março, 6 de Abril e 5 de Maio, estes do ano 1999 - (D)
5 – Após a outorga da escritura da doação, o A. verificou que o R. realizara nas traseiras do logradouro do prédio, ocupando-o totalmente no espaço correspondente ao prolongamento do rés-do-chão esquerdo, uma construção – (1º).
6 – Tendo para tal subido o muro de meação com o prédio imediatamente contíguo, de um lado (2º).
7 – Essa construção foi realizada sem autorização do A. (3º).
8 – O Réu conseguiu um aumento da área de habitação da fracção de 14,25 m2 (5º).
9 – Há 16 anos, em vida do anterior proprietário e outorgante do contrato de arrendamento do locado, José ........, tio da mulher do R., procedeu este à cobertura, com chapas de lusalite, do logradouro, nas traseiras do arrendado (6º).
10 – Pouco tempo antes de o locatário do rés-do-chão da mesma unidade predial efectuar no logradouro correspondente e anexo ao locado ao R. obra análoga (7º).
11 – Aquando da feitura desta primeira cobertura o locatário José Fernando......... alteou o muro que separa os dois logradouros à sua actual altura (8º).
12 – O R. cobriu o logradouro, com a área aproximada de 14,25 m2, com chapas de lusalite assentes em armadura metálica, tendo previamente nivelado em 60 cm de altura o muro que veda as traseiras com o alteado pelo vizinho (9º).
13 – Desde 1991 até ao seu falecimento, o José .......... viveu com a esposa Olímpia ........., doadora da fracção ao A. no 1º andar esquerdo do imóvel, tendo ambos conhecimento da obra efectuada (12º).
14 – Do teor da carta enviada pelo A. ao R., datada de 20 de Abril de 1998, a fls. 41 dos presentes autos (por lapso escreveu-se 7 que é o número do documento junto com a contestação), consta, designadamente,: “não posso contudo lamentavelmente aceitar qualquer pagamento da sua parte”.
FUNDAMENTAÇÃO:
A douta sentença recorrida considerou que a construção efectuada pelo R., sem autorização dos senhorios (anteriores proprietários), altera substancialmente a estrutura do prédio e, por isso, integra a previsão da al. d) do n.º1 do artigo 64º do R.A.U. (Regime do Arrendamento Urbano – aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15/10.)
No entanto, dado que ficou provado que os anteriores senhorios tiveram conhecimento da obra por aquele efectuada, desde 1991, nos termos do artigo 65º do R.A.U., julgou procedente a excepção da caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento em causa.
Decidiu ainda não haver fundamento para se decretar o despejo, com base na alegada falta de pagamento de rendas, considerando ter ficado provado que o R. pagou a renda relativa ao mês de Abril de 1998 ainda à anterior proprietária e procedeu ao depósito das rendas, na Caixa Geral de Depósitos, em nome do A., desde Maio de 1998 até Maio 1999 e que estes depósitos foram efectuados por este o ter informado, por carta de 20.4.98, (junta como documento n.º 7 da contestação- fls. 41 dos autos), que não aceitava o pagamento das rendas enquanto não demolisse a construção em causa.
Finalmente, decidiu que por ter caducado o direito de resolução do contrato estavam prejudicados os demais pedidos formulados.
Assim sendo, não tem o Apelante razão quando na sua conclusão 2ª afirma que a sentença se limitou a conhecer o seu primeiro pedido relativo à violação do al. d) do n.º1 do artigo 64º do R.A.U.
Como atrás se referiu, a sentença também decidiu que não havia fundamento para decretar o despejo por falta de pagamento de rendas.
Por outro lado, apesar de o não ter afirmado expressamente, não condenou o R. a pagar-lhe as rendas vencidas desde Abril de 1998, pois as mesmas foram depositadas por ele ao abrigo do disposto no artigo 22º do R.AU., na sequência da recusa do A. em as receber.
A questão que efectivamente se coloca é da omissão da sentença recorrida quanto ao pedido formulado de demolição da construção que o R. efectuou no prédio arrendado.
Constata-se que na douta sentença recorrida se considerou que, não existindo fundamento para se decretar o despejo, estava prejudicado o conhecimento do pedido de demolição da construção levada a cabo pelo arrendatário.
No entanto, como adiante melhor se explicará, mesmo que as obras não integrem a previsão da al. d) n.º1 do artigo 64º ou na hipótese de o senhorio ter deixado caducar o direito de resolver o contrato de arrendamento, desde que aquelas sejam ilícitas, este pode exigir a sua demolição.
Assim sendo, a sentença recorrida por não ter apreciado o pedido de demolição incorreu na nulidade prevista na al. d) do n.º1 artigo 668º do Código Processo Civil.
Como decorre do artigo 715º nº1 do C.P.C., este Tribunal tem de suprir essa nulidade conhecendo esse pedido.
A al. i) do artigo 1038 do Código Civil estabelece que é obrigação do locatário “restituir a coisa locada findo o contrato”.
Esta obrigação está regulada pormenorizadamente nos artigos 1043º a 1046º do Código Civil.
O artigo 1043º n.º1 estipula que o prédio deve ser restituído pelo arrendatário no estado em que o recebeu “ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.
Importa desde já salientar, como refere Pinto Furtado [Manual do Arrendamento Urbano, pág. 416] que “não é só no momento da restituição que a coisa deve conservar-se no estado em que foi recebida, mas a todo o momento, após a entrega.”
Por outro lado, o artigo 4º do R.A.U. permite ao arrendatário “realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade”.
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, [ Código Civil Anotado vol. II, 4ª edição, pág. 485] “essas pequenas deteriorações voluntariamente provocadas no prédio, quando necessárias para assegurar o conforto ou a comodidade do arrendatário, quando reparáveis, não contrariam as regras da utilização prudente do prédio, que o contrato faculta ao locatário (artigo 1038º al. d)”.
Como exemplos apontam, “a introdução, nas paredes de canos para o aquecimento, a colocação de postes ou de antenas para serviço dos aparelhos de rádio ou televisão; a introdução de pequenos suportes para a colocação de espelhos, retratos, armários, etc., a abertura de uma janela ou postigo para ventilação da casa, a própria abertura e colocação da porta destinada a facilitar a comunicação da sala”.
Por último, o artigo 64º n.º1 al. a) do R.A.U. sanciona com o despejo o arrendatário que “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas.”
Importa ainda recordar que pelo contrato o locador proporciona ao locatário o gozo temporário de uma coisa (artigo 1022º do Código Civil).
Destas disposições legais resulta, sem margem para dúvidas, que durante a vigência da relação contratual o locatário pode gozar a coisa.
No entanto, o gozo traduz-se estritamente no aproveitamento das utilidades da coisa no âmbito do contrato para a satisfação das necessidades do locatário.
É pacífico que o locatário em geral e o arrendatário em particular não podem alterar ou transformar a coisa. [cfr. Januário Gomes, parecer publicado na revista “O Direito”, ano 125º, pág. 444 e segs e também o parecer na mesma revista e ano, de Oliveira Ascensão e Menezes Leitão, pág. 417 e segs.]
Como escreve Menezes Cordeiro [citado por Oliveira Ascensão e Menezes Leitão, “ O Direito”, ano 125º, pág. 427], se o locatário, pelo jogo das renovações automáticas já dispõe de uma posição tendencialmente perpétua, se pudesse transformar a coisa era de facto seu proprietário.
Temos assim que as obras lícitas que o arrendatário tem o direito de realizar sem a autorização do senhorio, são as pequenas deteriorações necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade (artigo 4º do R.A.U).
Por outro lado, pode também realizar benfeitorias, isto é, tomar iniciativas destinadas a conservar ou melhorar a coisa arrendada.
Mas, como escreve Henrique Mesquita [citado por Oliveira Ascensão e Menezes Leitão, “O Direito”, ano 125º, pág. 427], “no conceito de benfeitorias devem abranger-se apenas as obras que visem a conservação ou melhoramento do que já existe.
Não pode aplicar-se o regime das benfeitorias aos actos de inovação ou transformação praticados pelo arrendatário – isto é, aos actos que modifiquem, em alguns dos seus elemento, a composição e a configuração da coisa arrendada.”
Todas as demais obras são ilícitas, salvo se para elas o arrendatário obtiver o consentimento do senhorio.
Há, assim, a possibilidade de o arrendatário realizar obras ilícitas por não caberem na esfera dos seus poderes e não terem sido autorizadas pelo senhorio e que, todavia, não alteram substancialmente a estrutura externa do prédio arrendado ou a disposição interna das suas divisões e, por isso, não atribuem o direito de obter o despejo.
Por outro lado, há a possibilidade de as obras ilícitas constituírem causa de despejo, nos termos do citada al. d) do artigo 64º do RAU, mas o senhorio ter deixado caducar o direito de resolver o contrato.
Nestas hipóteses, como decidiu o acórdão da Relação de Coimbra de 25.2.97, [Publicado na RLJ, ano 130, pág. 187 e segs.] o senhorio, ao contrário do que sucede quanto às pequenas deteriorações lícitas de que se ocupa o artigo 4º da R.A.U., pode exigir imediatamente a sua demolição e a indemnização dos danos que eventualmente lhe tenham causado.
Como escreve Henrique Mesquita, [RLJ, ano 130, pág. 222 e 223] “sempre que um arrendatário realize no prédio arrendado obras de inovação ou de transformação sem o consentimento do senhorio, pratica um facto ilícito que deve ser qualificado como violação contratual.
Mais adiante acrescenta que nesse caso “ o senhorio tem o direito de exigir, com fundamento em que o arrendatário não respeitou a obrigação de manter o prédio no estado em que o recebeu (artigo 1043º do Código Civil), que as obras sejam demolidas e o imóvel restituído ao estado anterior à violação cometida”.
Seguindo este entendimento, no acórdão deste Tribunal de 15.11.90 [CJ, ano XV, ano 1990, tomo V, 198], decidiu-se: “ Tendo o inquilino construído uma garagem no quintal anexo à casa arrendada sem consentimento expresso do senhorio e, muito embora até tivesse tido conhecimento da obra desde a sua realização há oito anos, não procede a excepção do abuso de direito com que os réus pretendem ver afastado o pedido de demolição das ditas obras.
Com efeito, se não se conferisse ao A. o direito de ver demolida a garagem e reposto o espaço correspondente na situação em que o prédio se encontrava, ficaria ele, pura e simplesmente despojado desse seu direito, como proprietário e senhorio”. [cfr., no mesmo sentido, ainda Januário Gomes, local citado, pág. 454 e Aragão Seia, “Arrendamento Urbano, pág. 346]
Voltando ao caso em apreço, temos que o R. não provou, como alegava, que a obra foi efectuada com a autorização, ainda que verbal, dos anteriores proprietários.
A sentença recorrida entendeu que a obra em causa alterava substancialmente a estrutura externa do prédio e o réu e interveniente conformaram-se com essa decisão.
De qualquer forma, ainda que se entendesse que não constituía alteração substancial, é indiscutível que a construção levada a cabo pelo R., que consistiu na cobertura do logradouro com a área aproximada de 14,25 m2 com chapas de lusalite assentes em armadura metálica e nivelamento em 60 cm de altura do muro que veda as traseiras (resposta ao quesito 9º), não se trata de uma pequena deterioração lícita ( das previstas no artigo 4º do RAU) mas um acto de inovação e transformação que não cabe na esfera dos seus poderes de gozo. Por isso, o A. tem o direito de exigir a sua demolição imediata.
Assim sendo, não obstante não haver fundamento para se decretar o despejo, como doutamente se decidiu, procede o pedido formulado pela A./ apelante de condenação do R. e interveniente a demolir da obra que efectuaram sem autorização dos senhorios.
Por último importa referir que não há fundamento legal para condenar o R e interveniente no valor correspondente ao custo da demolição mesma.
Oportunamente, se os RR. não cumprirem a condenação de demolirem a construção, o A. intentará a competente execução para prestação de facto, nos termos do artigos 933º e segs. do C.P.C, onde se for caso disso, se avaliará o custo da prestação.
DECISÃO:
Pelo exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente e, consequentemente, confirma-se a sentença na parte em que absolveu o R. e a interveniente do pedido de despejo e também do pagamento de rendas, mas condena-se o R. e interveniente a demolirem a obra referida nas respostas aos artigos 6º e 9º da base instrutória.
Custas nesta e na 1ª instância pela A. e R. e interveniente, na proporção do decaimento, sendo o do primeiro de 148 787$00 e dos segundos de 750 000$00.
Porto, 28 de Junho de 2001
Leonel Gentil Marado Serôdio
Norberto Inácio Brandão
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho