Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0452730 |  |
ABANDONO
DETERIORAÇÃO
II - Se não se provou que a permanência de cães dos locatários, no 1º andar, causou deteriorações consideráveis, tal facto não pode fundamentar o pedido de resolução do contrato.
1. RELATÓRIO
B.........., propôs contra,
C.......... e
D.........., todos com os sinais dos autos,
Esta acção declarativa com processo sumário (despejo) pedindo a resolução do contrato de arrendamento e a entrega do locado, bem como a condenação destes ao pagamento das rendas em divida e dos danos causados com fundamento, em síntese, em que é dona de um prédio cujo 1.º andar se encontra arrendado aos RR para habitação e sendo que estes não têm pago as rendas, tendo abandonado o locado há anos, deixando-o degradar-se e mantendo aí canídeos.
Os RR contestaram, dizendo, que procederam ao depósito das rendas porque a A se recusou a receber as rendas, que habitam no locado, que habitam no locado dormindo, por vezes, num anexo em virtude do locado estar em mau estado por falta de obras em especial no telhado.
Realizada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção parcialmente provada e procedente, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento, condenando os RR, a entregarem o locado à A, a pagarem o valor das rendas vencidas e a vencerem-se até entrega efectiva e absolvendo os RR do mais pedido.
Inconformados, os RR apelaram tendo nas suas alegações concluído:
a) No contrato de arrendamento dos autos o anexo faz parte do arrendamento (conclusões a) a e)).
b) Não constitui falta de residência permanente no locado pernoitar e manter a sua actividade diária nos anexos objecto do contrato, devido ao mau estado de conservação do locado por falta de obras imputável ao senhorio (conclusões f) a j)).
c) Não pode atribuir-se aos inquilinos responsabilidade pela degradação uma casa de habitação, que não podem habitar devido às infiltrações das chuvas, ao mau estado do telhado, dos tectos e do soalho (conclusão i)).
d) A ocupação do locado com dois cães, animais de estimação da família, não constitui deterioração da casa de habitação. (conclusão g), in fine).
e) Tendo a A intentado acção anterior de reivindicação em que alegam que os RR arrendatários habitam sem titulo no prédio e tendo sido proferida sentença confirmativa de que os RR habitam no locado, está provado por reconhecimento da A que os RR habitam no locado não podendo em acção de despejo intentada um ano depois, dar-se como provado que os RR não habitam no locado (conclusões l) e q)).
f) A decisão na acção anterior constitui caso julgado e decidir em contrário constitui violação de caso julgado (conclusão r)).
g) Há erro notório na apreciação dos factos quando a sentença conheça de factos que não constem dos autos, nomeadamente quando dá como provado que os RR não habitam no locado há mais de um ano, apesar de na acção anterior, transitada há um ano, se ter decidido que nela habitam (conclusão s)).
h) O pedido em acção judicial anterior, de condenação do senhorio na realização de obras é prova da comunicação ao senhorio da necessidade de obras e impede que, em acção posterior, com o espaço de um ano, os RR sejam condenados no despejo por não terem avisado o senhorio para a realização de obras (conclusões m) a p)).
i) Com a prova existente nos autos, deveria ter sido dada decisão diversa pelo que, nos termos do art.º 712.º, do C. P. Civil, pode a Relação alterar a decisão de 1.ª instância, com violação de caso julgado da acção anteriormente julgada. A sentença recorrida violou o caso julgado e violou os art.ºs 1.º, 11.º, n.º 2, al. b), 12.º, 64. al. h) e e) do RAU, 659.º , 661.º, n.º 1 668.º, n.º 1 c) e d), 2.ª parte e 672.º, do C. P. Civil (conclusão f)).
A Autora contra alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
2. FUNDAMENTAÇÃO
A) OS FACTOS
Os factos provados são os seguintes:
1) A Autora é dona de um prédio urbano com três pavimentos e logradouro, destinado a habitação e comércio, sito na .............., ............, descrito na Conservatória do Registo Predial da ............, na ficha n.º 11941, no livro B-31.
2) Por escrito particular datado de 19 de Abril de 1973, E......... deu de arrendamento a F......... o 1.º andar do prédio referido, com início em 01 de Maio de 1973 e a terminar em 30 de Abril de 1974, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com a renda mensal inicial de 3.000$00, a qual deveria ser paga em casa do senhorio ou do seu representante, no 1.º dia útil do mês a que disser respeito.
3) Os RR não confeccionam nem tomam refeições diárias no primeiro andar do imóvel identificado no n.º 1) supra.
4) Os RR não dormem nem recebem a visita de familiares e amigos no primeiro andar do imóvel identificado no n.º 1) supra.
5) Os RR retiraram do 1.º andar do imóvel identificado no n.º 1 supra todos os móveis, utensílios e bens pessoais com excepção de uma peça de mobiliário.
6) Os RR mantiveram o locado desocupado durante meses e anos seguidos, mantendo aí, no entanto, vários canídeos.
7) Os canídeos faziam as suas necessidades nos compartimentos do locado.
8) No imóvel arrendado havia comida podre no chão e um cheiro nauseabundo.
9) No imóvel arrendado existe entulho e lixo no chão.
10) Os RR não limpavam nem conservavam o arrendado primeiro andar do imóvel identificado no n.º 1 supra.
11) O primeiro andar do imóvel identificado tem vidros de janelas, janelas e portas interiores partidos e os RR não os substituíram.
12) Os tectos, soalhos e paredes do arrendado começaram a apodrecer em virtude de humidade causada pela não realização de manutenção periódica do telhado, com substituição de telhas partidas e revisão e limpezas de caleiras, rufos e tubos de queda.
13) Os RR habitam num edifício (tipo anexos) parcialmente implantado no remanescente do terreno onde se encontra implantado o edifício do primeiro andar arrendado, anexos estes também parcialmente implantados num prédio vizinho.
14) Os RR, durante todo o ano, dormem nos anexos do prédio do 1.º andar locado, devido ao já descrito estado do mesmo.
15) Por sentença transitada em julgado proferida no Processo n.º .../94, da .. Secção, do .. Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da ..........., o R foi reconhecido como arrendatário habitacional do imóvel descrito.
16) Os RR só após a propositura da acção referida passaram a conhecer a morada e identidade da Autora como a pessoa a quem foi transmitida a propriedade do imóvel identificado.
17) A Autora recusou-se a receber as rendas.
18) Os RR enviaram à A uma carta solicitando que esta lhes indicasse com, quando e por que meios deveria pagar a renda respeitante ao prédio arrendado.
19) A Autora nunca respondeu a essa carta.
20) Os RR depositaram no Banco X.........., S. A. a quantia global de 141.000$00 respeitantes a rendas.
21) Os RR, com o intuito de procederem ao pagamento das rendas, efectuaram os depósitos aos quais se referem as guias de Depósito de Renda juntas aos autos, de fls. 18 a 34, 43 e 44 e juntas em sede de audiência de julgamento.
B) O DIREITO APLICÁVEL
O conhecimento deste tribunal de 2.ª instância quanto ao objecto dos autos é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente como, aliás, dispõem os art.ºs 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2, do C. P. Civil.
Seguindo, pois, as conclusões de recurso dos Apelantes importa, antes de mais, conhecer da matéria relativa ao abandono do locado (conclusões a) a J)).
Quanto a este, ao contrário do expendido na decisão recorrida, entendem os apelantes que é constituído pelo primeiro andar referido no n.º 2 da matéria de facto supra e pelos anexos referidos nos n.ºs 13) e !4) da matéria de facto. O contrato de arrendamento em causa nos autos data de 19/04/1973, foi reduzido a escrito (n.º 2, da matéria de facto) tendo por objecto casa de habitação com anexos e quintal, o que é pacífico nos autos. Atento o objecto do contrato, o facto de o inquilino deixar de fazer a sua vida diária na “casa de habitação” e passar a fazê-la nos “anexos” não pode, só por si e desacompanhada de outros factos considerar-se como abandono do locado, para efeitos do disposto no art.º 64.º, n.º 1, al. i), do RAU. Afinal esses “anexos” também fazem parte do locado não constituindo coisa fora do comércio (cfr. art.ºs 202.º e 204.º, n.º 1, al. e) do C. Civil) ou de fruição graciosa pelo arrendatário, tolerada pelo senhorio. E dizemos, “desacompanhada de outros factos”, porque essa não será a utilização própria de cada um dos componentes do locado (casa de habitação, anexos e quintal). No caso sub judice esses outros factos existem e apontam, também, para o não abandono do locado, nos termos em que este é definido pelo art.º 64.º, n.º 1, al. i), e n.º 2, al. a) do RAU. O 1.º andar arrendado encontrava-se em condições tais que não permitiam o seu uso para o fim a que se destina com entulho no chão (n.º 9 da matéria de facto), vidros de janelas, janelas e portas interiores partidas, os tectos, soalhos e paredes começaram a apodrecer em virtude de humidade causada pela não realização de manutenção periódica do telhado, com substituição de telhas partidas e revisão e limpeza de caleiras, rufos e tubos de queda (n.ºs 11 e 12 da matéria de facto), sendo que os RR daí retiraram todos os móveis, utensílios e bens pessoais, com excepção de uma peça de mobiliário (n.º 5 da matéria de facto). Esse estado de degradação do 1.º andar (e do prédio de que faz parte), por si e sem qualquer imputação, a qualquer titulo, a qualquer das partes no contrato de arrendamento, só pode reforçar o entendimento de que a deslocação da habitação (grosso modo) para o “anexo” não constitui abandono do locado.
Diversamente entendeu a decisão recorrida, nos termos da qual nem sequer se verificaria o “caso de força maior” a que se reporta o art.º 64.º, n.º 2, al. a) do RAU porque “embora não tenha sido causada pelos RR (a deterioração do locado), não resulta provado que tenha sido dado a conhecer à A o estado de deterioração interior do imóvel”. A matéria de facto supra não permite aceitar, pacificamente, esse entendimento desde logo porque, como referem os RR, em acção judicial anterior pediram a condenação do senhorio na realização de obras e, perante este pedido, não é razoável afirmar que não avisaram o senhorio da necessidade de obras, como lhes impõe o art.º 1038.º, al. h), do C. Civil
(atente-se em que este facto não pode ser desconhecido do tribunal atento o descrito em 15 da matéria de facto e o disposto no art.º 264.º, n.º 2, do C. P. Civil). Por outro lado não vislumbramos como poderiam os RR avisar a Autora do que quer que fosse se “...só após a propositura da acção referida passaram a conhecer a morada e identidade da Autora como a pessoa a quem foi transmitida a propriedade do imóvel identificado” (n.º 16 da matéria de facto).
O estado de degradação do 1.º andar, com entulho no chão (n.º 9 da matéria de facto), vidros de janelas, janelas e portas interiores partidas, os tectos, soalhos e paredes a apodrecer em virtude de humidade causada pela não realização de manutenção periódica do telhado, com substituição de telhas partidas e revisão e limpeza de caleiras, rufos e tubos de queda (n.ºs 11 e 12 da matéria de facto), pela sua própria natureza, é, antes de mais, imputável a omissão da Autora como senhoria. As obras que teriam evitado esse estado de degradação, configurando-se como de conservação ordinária (art.º 11.º, n.ºs 1 e 2 do RAU) estão a cargo do senhorio (art.º 12.º do RAU). Assim, a saída dos RR do 1.º andar, devida ao seu estado de degradação imputável a omissão da Autora, não pode deixar de se considerar como determinada por “caso de força maior” para efeitos de exclusão da “não habitação” como fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio (art.º 64.º, n.º 1, al. i) e n.º 2, al. a), do RAU).
Ao estado de degradação do 1.º andar também não são alheios os RR. De facto, estes não limpavam o 1.º andar, existindo lixo no chão (n.ºs 9 e 10 da matéria de facto), mantendo aí vários canídeos que faziam as suas necessidades nos compartimentos do locado (n.º6 e 7), havendo comida podre no chão e um cheiro nauseabundo (n.º 8). A esse respeito, o tribunal a quo entendeu, por um lado, que as deteriorações inerentes a tais actos são posteriores á saída dos RR do primeiro andar (e, por isso, não afastam a qualificação de “caso de força maior”) e por outro que a utilização do locado como canil ou abrigo para cães constitui a prática de acto pelo inquilino que no local causou deteriorações consideráveis, atento o seu fim habitacional, constituindo fundamento para a resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto no art.º 64.º, n.º 1, al. d), do RAU.
Quanto à falta de limpeza no andar nada há a dizer com relevância para apreciação do thema decidendum. Quanto aos cães que os RR mantêm no andar, pelas condições em que os aí mantêm - fazendo os cães as suas necessidades nos compartimentos, havendo comida no chão e um cheiro nauseabundo - dúvidas não haverá que, com esse acto os RR causam deteriorações no locado. Mas, tendo em atenção o estado de degradação do andar, devido a falta de obras de conservação ordinária por parte da Autora
(cfr. o n.º 12 da matéria de facto), a matéria de facto apurada não nos permite conhecer quais as concretas deteriorações causadas por tais actos e, consequentemente, não nos permite aquilatar sobre se as mesmas são “consideráveis”, de pouca monta ou até irrelevantes em face do citado estado de degradação, induzido por um senhorio que nem se dá a conhecer ao inquilino (n.º 16 da matéria de facto supra). A permanência de cães no andar, em si mesma e nas concretas condições fácticas dos autos, não estando demonstrado que aí causem deteriorações consideráveis, não constitui o fundamento para a resolução do contrato prevista no art.º 64.º, n.º 1, al. d), do RAU. É certo que o andar dos autos se destina a habitação e não a ser usado pelo arrendatário habitacional como canil nauseabundo. E se a mudança do arrendatário, da casa de habitação para o “anexo”, se nos afigura justificada pelo estado de deterioração a que a senhoria deixou chegar essa casa, não constituindo abandono do locado ou integrando “caso de força maior”, o mesmo não podemos dizer das condições em que são mantidos os cães na casa de habitação. Por mais estima que a família neles tenha sempre os poderá instalar convenientemente no quintal ou no “anexo” pelo que o acto dos RR a esse respeito não deixa de ser censurável. Não vislumbramos, no entanto que essa censura, até em face do comportamento da A. que esquece os seus deveres de proprietária e senhoria, não obstante perseguir, tenazmente, o seu propósito de obter a entrega do prédio (n.ºs 15 a 17 da matéria de facto supra), integre qualquer dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento previstos no art.º 64.º do RAU. Estes têm por fundamento, grosso modo, actos do arrendatário violadores do contrato e das normas de interesse e ordem pública que o regem e, no caso sub judice o que perpassa da matéria de facto supra é uma flagrante violação dos seus deveres por parte da A.
O conhecimento da matéria das alíneas l), q), r) e s) das conclusões da apelante encontra-se prejudicado pela solução dada ás questões supra referenciadas (cfr. art. 713.º, n.º 2 e 66.º, n.º 2, do C. P. Civil).
A A. pode fazer suas as quantias depositadas nos autos a titulo de rendas vencidas, uma vez que lhe pertencem e lhe não assistia fundamento para recusar o seu recebimento (n.ºs 17, 18 e 19 da matéria de facto).
3. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal em dar provimento à Apelação, revogando-se a sentença recorrida,
excepto na parte em que determina que a A. pode fazer suas as quantias depositadas nos autos a titulo de rendas vencidas,
e absolvendo-se os RR do pedido.
Custas pela apelada.
Porto, 29 de Novembro de 2004
Orlando dos Santos Nascimento
José António Sousa Lameira
José Rafael dos Santos Arranja