Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INCUMPRIMENTO
ÓNUS DA PROVA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
LEGITIMIDADE
II - Se o Autor não demonstra, como é seu ónus - artigo 342 n.1 do Código Civil - a situação de incumprimento que atribui ao Réu, fundamento da resolução do contrato, não pode vê-la declarada.
1. - No Tribunal Cível da Comarca do Porto, DIAMANTINO... intentou acção declarativa, com processo ordinário, contra CASIMIRO... e mulher, ROSA... pedindo a declaração de resolução do contrato-promessa outorgado em 30/3/93, por incumprimento dos RR., e a condenação destes no pagamento da quantia de esc. 5.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal, ou, caso assim se não entenda, a proceder à devolução de esc. 2.500.000$00, valor do sinal, tudo com juros legais desde a data da citação.
Fundamentando a sua pretensão, o A. alegou que outorgou com os RR. um contrato-promessa de compra e venda de um prédio urbano, destinado a habitação, em cujo escrito ficou clausulado que a escritura definitiva seria realizada logo que o prédio estivesse concluído e toda a documentação em ordem para o efeito, o que ficou previsto ocorrer em Setembro de 1993, mas não se verificou porque, nessa data, estando a obra terminada, o R. informou que não tinha a licença camarária da obra e de habitabilidade.
Mais alegou que, porque o R. não dava solução ao caso, o A. intentou acção em que o prazo para a outorga da escritura foi fixado em quatro meses, mediante acordo homologado por sentença de 16/02/95.
Finalmente articulou que, decorrido o prazo, em 23/6/95, o A. solicitou ao R. o envio de documentos e a indicação da data da escritura e, no silêncio desde, em 3/8/95 marcou a escritura para 28/9, devendo os documentos necessários ser entregues no Cartório Notarial e o duplicado do Modelo 129 ser enviado ao A. «em tempo útil», sendo que o R. apenas fez entrega de parte dos documentos na tarde do dia 27, não facultando os que permitiam proceder ao registo provisório da hipoteca, apesar de saber desde o início que o A. iria recorrer ao crédito bancário, e a liquidação da sisa.
Na contestação apresentada os RR. alegaram, em síntese, que foram entregues no Cartório, antes do dia marcado para a escritura, todos os documentos necessários à realização da mesma, bem como lhe foi remetida cópia do modelo 129 para o pagamento da sisa, ficando o acto por efectuar apenas porque o A., desinteressado do negócio, não compareceu.
Reconvindo, pedem a declaração de resolução do contrato por incumprimento do A., com perda do sinal, e condenação deste na indemnização de esc. 5.000.000$00 por prejuízos sofridos com a não celebração do contrato prometido.
Para tanto, alegaram que foram entregues, no Cartório Notarial, todos os documentos necessários à realização da escritura e enviado ao A. o modelo 129, não tendo ele comparecido no dia, hora e local que marcou.
A final, na procedência do pedido principal, foi declarado resolvido o contrato e os RR. condenados a pagar ao A. esc. 5.000.000$00 - o dobro do sinal -, com juros desde a citação. O pedido reconvencional improcedeu.
Os RR. apelaram, pedindo a revogação da sentença com a improcedência da acção e a procedência da reconvenção, concedendo-se-lhes o direito de fazer seu o sinal recebido ou, caso assim se não entenda, haver enriquecimento sem causa do A..
Para tanto, em termos de conteúdo útil, formularam as seguintes conclusões:
- Ao marcar a escritura para o dia 28 de Setembro de 1995, o A., tacitamente, prorrogou o prazo, de 16/6/95, que havia sido fixado por ambos na transacção judicial. Por isso, não colhem todos os factos anteriores à data marcada para a escritura nos quais a douta sentença se perde;
- A licença de habitabilidade não era imprescindível para a outorga da escritura, sendo suficiente a licença de construção, que foi entregue. É o próprio Notário perante quem a escritura iria ser realizada que o atesta dizendo que “toda a documentação que dizia respeito ao promitente vendedor foi apresentada”;
- A outorga da escritura só não se realizou pelo facto de o A. não ter comparecido, na hora e data por si marcada. Daí a sua constituição, a partir de então, em mora;
- Aquele comportamento do A., que, tendo suscitado a confiança do R., depois não compareceu à escritura, sem nada dizer, incorrendo, por isso, com a presente acção no abuso do direito e violando princípio “venire contra factum proprium nulli concidetur”, porquanto pretende exercer uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente. Excedeu, manifestamente, os limites impostos pela boa fé – art 334º C. Civ. -, devendo ser sancionado com a perda do sinal;
- O A. é incumpridor definitivo, porque causador da não outorga da escritura.
- A sentença recorrida fez errada apreciação da prova e aplicação do direito, violando os art.s 442º-2, 779º e 804º C. Civ. e 659º-2 e 3 CPC.
Não foi apresentada resposta.
2. - Vem provado o seguinte quadro fáctico:
- Autor e RR. outorgaram, em 30/3/93, um acordo escrito, intitulado “contrato de promessa de compra e venda”, em que os segundos prometiam vender ao primeiro, e este comprar, livre de quaisquer encargos ou responsabilidades, um prédio urbano, destinado à habitação, sito na R..., lote 24 da urbanização..., freguesia de..., Gondomar, implantado no terreno descrito na C. R. P. de Gondomar sob o n.º ...., pelo preço de esc. 18.000.000$00;
- Nos termos de tal acordo, A. e RR. comprometeram-se a outorgar a escritura de compra e venda logo que o prédio estivesse concluído e toda a documentação em ordem para o efeito;
- Aquando da outorga do acordo, os RR. não exibiram perante o Cartório Notarial que reconheceu as assinaturas dos outorgantes as licenças de habitação e de construção;
- Na mesma altura, o A. entregou aos RR. a quantia de esc. 2.500.000$00, a que as partes atribuíram o significado de sinal e princípio de pagamento;
- O R. marido prometeu ao A. que a casa em questão estaria pronta a habitar no mês de Agosto de 1993;
- O A. replicou que, como estaria em gozo de férias nessa altura, ocuparia a casa apenas em Setembro de 1993, mês em que seria outorgada a escritura de compra e venda;
- Em Setembro de 1993, o A. contactou o R. marido no sentido de se outorgar a escritura de compra e venda, uma vez que a casa se encontrava, sob o ponto de vista da construção, terminada;
- Por acordo homologado por sentença judicial de 16/02/95, transitada em julgado, proferida em acção especial de fixação judicial de prazo que o A. propôs contra os RR., foi fixado o prazo de quatro meses – até 16 de Junho de 1995 – para a realização da escritura pública de compra e venda do imóvel referido;
- Em 23 de Junho de 1995, o A. enviou ao R. marido carta registada, por este recepcionada, na qual solicitava que, no prazo máximo de 8 dias, lhe indicasse, com pelo menos 20 dias de antecedência, dia, hora e Cartório Notarial onde pretendia que aquela escritura se efectuasse, e que lhe enviasse, com aquela antecedência, as cópias dos bilhetes de identidade e dos cartões de contribuinte dos vendedores e o original da licença de habitabilidade;
- Em 3 de Agosto de 1995, o A. enviou ao R. marido uma carta registada, por este recepcionada, na qual informava que por sua iniciativa tinha marcado a outorgada escritura para as 15 horas do dia 28 de Setembro de 1995 no 6º Cartório Notarial do Porto, solicitando que o R. marido entregasse naquele Cartório toda a documentação necessária para a efectivação da mesma e que lhe enviasse o modelo 129 (inscrição na matriz) de molde a permitir a liquidação da sisa;
- O A. teria de proceder à liquidação do imposto de sisa em momento anterior ao da outorga da escritura;
- Por carta datada de 31 de Agosto de 1995, e registada em 1 de Setembro de 1995, o R. marido enviou ao A. a fotocópia do modelo 129, para pagamento da sisa;
- O R. marido fez chegar à ajudante do 6º Cartório, no dia 27 de Setembro, à tarde, entre outros documentos, o modelo 129 e a licença de construção;
- Não fez chegar, nem apresentou, a licença de habitabilidade;
- O A. não compareceu, no dia designado para a realização da escritura, no referido Cartório, onde se encontravam presentes os RR.;
- O R. marido não forneceu ao A. as licenças de construção e habitabilidade;
- O A. fez diligências, pelo menos junto de um banco, para obtenção de empréstimo que lhe permitisse pagar, na outorga da escritura de compra e venda, o remanescente do preço, tendo obtido a proposta que dos autos é fls. 11 e 12.
- O 6º Cartório Notarial do Porto emitiu, em 28/9/95, um certificado de que consta que a «escritura foi marcada pelo Senhor Doutor Júlio..., tendo também sido desmarcada por ele, depois dos vendedores terem entregue neste Cartório todos os documentos que lhe dizem respeito, escritura essa que não se realizou por não ter comparecido o comprador ou quem o representasse».
3. 1. - As pretensões formuladas no recurso emergem duma questão essencial, que de todas é pressuposto, e que é a de saber se o direito de resolução do contrato-promessa assiste às partes, como ambas reivindicam.
Relativamente a essa questão nuclear, decidiu-se na douta sentença impugnada que ao Autor assistia o direito de resolver o contrato por incumprimento definitivo imputável aos Réus.
3. 2. - O direito de resolução, enquanto destruição da relação contratual, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, assim, ao exercício de um direito potestativo vinculado – art. 432º-1 C. Civ..
Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e provar o fundamento que justifica essa destruição do vínculo contratual.
De referir ainda, a este propósito, que no incumprimento bilateral vigora a regra do «tu quoque» contratual, ou seja, «a parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato», designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cfr. BRANDÃO PROENÇA, “Do Incumprimento do C.-P. Bilateral”, 1987, pp. 95—99).
Com efeito, como dos art.s 801º-2 e 802º-1 C. Civ. decorre, só o contraente fiel – aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir -, goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao contraente faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo (Ac. de 21/5/98, citado).
3. 3. - Importa, então, averiguar se houve incumprimento definitivo do contrato e, em caso afirmativo, a qual das partes é imputável ou se o é a ambas.
O incumprimento definitivo do contrato-promessa, desprezando agora o caso de inobservância do prazo fixo essencial estabelecido para a prestação, pode verificar-se em consequência de uma, ou mais, das seguintes situações:
- Ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
- Ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação; e,
- Encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor:
As duas últimas situações enunciadas correspondem a outros tantos casos que a lei expressamente equipara ao não cumprimento definitivo em consequência da mora – art. 808º-1 C. Civ..
A perda do interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» - art. 808º-2 (cfr. PESSOA JORGE, “Ensaio sobre os Pressupostos da Resp. Civil”, pp. 20, nota 3; GALVÃO TELLES, “Obrigações”, 4ª ed., 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ 477º-468).
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se -, apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo que razoavelmente for fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal – interpelação admonitória (vd. A. VARELA, “Das Obrigações em Geral”, I, 9ª ed., 532 e ss.).
À primeira das situações aludidas não se refere expressamente a lei. Apesar desse silêncio, porém, ninguém põe em dúvida a sua equiparação à inexecução da prestação dentro de prazo razoável, tanto mais que, perante um tal posicionamento do devedor, qualquer interpelação cominatória seria um acto inútil e destituído de justificação (GALVÃO TELLES, ob. cit., 189; A. VARELA, cit., I, 6ª ed., 91; Ac. STJ, 26/01/99, CJ VII-1º-61).
3. 4. – Isto posto, segundo a sentença recorrida, os RR. constituíram-se em mora, em Junho de 1995, com a não apresentação da licença de utilização, mora que se transformou em não-cumprimento face à não realização da prestação na derradeira data razoavelmente fixada pelo A. em 28/9/95, nos termos do art. 808º-1.
Se bem interpretamos, entendeu-se a carta de marcação da escritura como uma interpelação admonitória.
Crê-se que não teve essa natureza.
De facto, nessa carta, o A. marcou a escritura e solicitou ao R. a entrega no Cartório da documentação necessária para a sua efectivação, bem como o envio do documento para o pagamento da sisa.
Os RR. compareceram e entregaram, na véspera, os documentos necessários à feitura do documento, bem como enviaram ao A. uma cópia do modelo 129. Perante isto, o A. fez desmarcar a escritura e faltou.
Nesta conformidade, uma coisa é certa: - Nada permite concluir que o interesse em contratar se não manteve até à data de marcação da escritura pelo A., que procedeu a essa marcação, e pelos RR., que compareceram para a outorgar com os documentos necessários da sua parte.
A conduta anterior das partes, que, seguramente, preenchia a constituição em mora dos RR. foi como que consumida e ultrapassada pelas posteriores interpelações do A., primeiro pela carta de 23 de Junho e, finalmente, pela de 3 de Agosto, que marcou a escritura.
De que algo tivesse acontecido posteriormente não há notícia nos autos.
Assim, não está demonstrada a perda objectiva do interesse, com os contornos supra definidos.
O que acontece é que o A. fez incidir o juízo de incumprimento dos RR. na alegada circunstância de estes saberem que ele recorreria ao crédito bancário, com hipoteca, e, por isso, necessitava de ter à sua disposição, fornecidos pelos RR., documentos a licença de habitabilidade e, para pagar a sisa, o modelo 129, documentos que os últimos lhe não terão facultado. Sem essa colaboração, os RR. teriam inviabilizado, como sabiam que inviabilizariam, a realização da compra e venda, donde ser inútil a comparência no Cartório.
Só que dessa matéria alegada – matéria que justificava, afinal, a sua ausência no Cartório -, o A. nada de útil viu provado, como consta das respostas negativas aos quesitos 9º a 14º.
É certo que há elementos no processo que não deixam dúvidas de que o A. fez diligências para obtenção do financiamento bancário da compra e que os RR. disso tomaram conhecimento. Basta ver a petição da acção de fixação judicial de prazo, junta.
Só que tudo isso se reporta a 1993/94 e, posteriormente, as comunicações do A. ao RR. são completamente omissas a esse propósito.
Deste modo, ficam por justificar, objectivamente, quer a desmarcação da escritura, quer a invocada perda de interesse susceptível de converter a mora dos RR. em incumprimento definitivo.
Acresce que na carta em que foi marcada a escritura nenhuma alusão foi feita à necessidade de entrega ao A. de qualquer outro documento, que não apenas o modelo 129 (que foi enviado, mas não se sabe se foi recepcionado), nem se renovou a solicitação que a esse propósito, continha a carta de Junho, nem, finalmente, se fez qualquer advertência cominatória.
Conclui-se, pois, que o A. não demonstrou, como era seu ónus (art. 342º-1 C. Civ.), a situação de incumprimento que imputou aos RR., fundamento de resolução do contrato, donde que o não possa ver declarado.
3. 5. - E o mesmo pode dizer-se, mutatis mutandis, relativamente aos RR..
Como se disse, estavam, eles, em mora.
Não se mostra que, como alegaram, tivessem facultado ao A. toda a documentação necessária à realização da escritura.
Com efeito, para além de não estar demonstrado o recebimento, pelo A., do documento necessário ao pagamento do imposto de sisa, apesar do envio duma cópia do modelo 129, o que se provou foi apenas que os RR. depositaram, na véspera da data aprazada para a escritura, os documentos que lhes permitiam outorgar na escritura, mas não todos os que eram efectivamente necessários para que a prometida compra e venda pudesse concretizar-se, não apenas no aspecto formal de formação do título notarial.
Desde logo, não se apresenta como normal que dois anos depois de terminada a construção de um prédio se apresente apenas uma licença de construção (ainda válida por um ano) emitida três dias antes da data marcada para a escritura, independentemente de esse documento dever, antes, ser facultado à contraparte.
O cumprimento de regras como a da boa fé e de deveres acessórios de conduta – art. 762º-1 C. Civ.- parece não ter sido critério por que os Apelantes se tenham sempre pautado o seu comportamento.
Conclui-se, pois, também nesta sede, que a conduta do A., que o fez incorrer em mora a partir da data que marcou para a escritura, não é passível de integrar os pressupostos de conversão em qualquer modalidade de imcumprimento definitivo.
3. 6. - Em suma, nenhuma das partes declara não poder ou não querer cumprir a sua prestação contratual. Bem pelo contrário, cada uma delas imputa à contraparte a responsabilidade pelo incumprimento para que se ofereceu, incumprimento e responsabilidade que, definitivamente, ficaram reciprocamente por demonstrar.
Daí que se julgue inexistir, quanto a qualquer das partes, fundamento para a peticionada resolução do contrato, seja por impossibilidade de cumprimento, seja por incumprimento definitivo.
Consequentemente, a decisão recorrida não pode manter-se quanto à condenação dos Apelantes, mas também não pode ser alterada no que respeita à absolvição do Apelado do pedido reconvencional.
3. 7. - A questão do abuso de direito - e não enriquecimento sem causa, como, certamente por lapso, surge no pedido do recurso -, de resto subsidiariamente proposta, tem de ver o respectivo conhecimento prejudicado pela solução dada sobre a subsistência do contrato – art. 660º-2 CPC.
4. - Termos em que se decide:
Julgar parcialmente procedente a apelação;
Revogar, em parte, a douta sentença impugnada e, consequentemente, absolver também os Réus dos pedidos; e,
Condenar nas custas da acção e da reconvenção o Autor e os Réus, respectivamente, em ambas as instâncias.
Porto, 1 de Março de 2001
António Alberto Moreira Alves Velho
Camilo Moreia Camilo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha