Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 46/10.0TBVFR.P1 |  |
NULIDADE
RESOLUÇÃO
II - A nulidade mista ou atípica decorrente da inobservância dos requisitos estabelecidos no n.º 3 do art.º 410.º do Código Civil não pode ser invocada por terceiros nem declarada oficiosamente pelo tribunal e é irrenunciável.
III - A invocação pelo promitente-comprador da nulidade decorrente da falta de reconhecimento de assinaturas pode constituir abuso de direito.
IV - A falta de licença de utilização ou construção é sanável mediante a apresentação ou obtenção posterior da respectiva licença.
V – O agravamento do valor da prestação do empréstimo não é fundamento de resolução do contrato.
VI - O recebimento, pelo promitente-vendedor, da fracção prometida vender não significa aceitação da resolução do contrato-promessa pelo promitente-comprador efectuada mediante declaração, visto que é ao tribunal que compete declarar se o direito à resolução existe e foi correctamente exercido e a entrega sempre seria devida.
Acção Sumária – 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santa Maria da Feira
Rel. Deolinda Varão (616)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Carlos Portela
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
B… e C…, casados entre si, instauraram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum sumário, contra D…, LDA.
Pediram que seja declarada a nulidade ou a resolução do contrato-promessa de compra e venda que celebraram com a ré e que, em consequência, a ré seja condenada a restituir-lhes a quantia de € 10.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 31.01.09.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que:
- Prometeram comprar à ré e esta prometeu vender-lhes um T2 no prédio sito no …, em Santa Maria de Lamas, pelo preço de € 95.000,00, tendo entregado à ré, de imediato, € 1.000,00;
- Para pagamento do remanescente, solicitaram dois empréstimos bancários, que lhes foram concedidos, e pelos quais pagariam uma prestação mensal global de € 360,94;
- Tinham data de casamento marcada e pretendiam outorgar a escritura nos primeiros dias de 2007, o que a ré lhes prometeu mas que não veio a acontecer, desde logo porque a casa não tinha licença de utilização;
- Autores e ré alteraram o contrato-promessa inicial, por forma a permitir-lhes ir de imediato habitar o referido T2, tendo entregado à ré a quantia de € 9.000,00 e um cheque de € 85.000,00 como garantia do pagamento do remanescente;
- A ré não assinou a referida adenda e as assinaturas de autores e ré não foram reconhecidas, para além de que o texto dos contratos foi dado a assinar aos autores sem que tivesse havido qualquer negociação das suas cláusulas;
- Em Novembro de 2008, a escritura pública ainda não tinha sido realizada e tiveram que se dirigir ao seu banco para renovar o pedido de empréstimo concedido em 17.01.07, mas nessa altura foram informados que as condições se tinham alterado e que agora teriam de pagar uma prestação mensal de € 571,66, para a qual os autores não tinham capacidade financeira;
- Resolveram o contrato, afirmando que devido ao atraso na escritura não lhes havia sido garantido o empréstimo inicial e, nessa altura, receberam carta da ré afirmando ter já na sua posse a licença de habitabilidade e marcando a escritura para 11.02.09;
- A ré acabou, porém, por aceitar a rescisão e em 31.01.09, vistoriou a casa e recebeu dos autores as respectivas chaves mas jamais devolveu aos autores a quantia referente ao sinal.
A ré contestou, alegando, em síntese, que:
- Jamais prometera celebrar escritura em 2007 e informou os autores de que o prédio não tinha ainda licença pelo que não poderiam colocar qualquer data para o efeito no contrato promessa;
- Porque os autores tinham urgência em ir viver para a referida casa, permitiu que eles a ocupassem;
- Os autores exigiram alterações na casa, a que procedeu, e só depois de lhes ter enviado a comunicação referente à posse da licença de utilização e marcação da escritura é que aqueles rescindiram o contrato;
- Os autores habitaram o imóvel até Março de 2009 e não compareceram à escritura pública;
- Jamais aceitou a rescisão do contrato e muito menos devolver o sinal;
- As partes expressamente prescindiram do reconhecimento notarial das assinaturas.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu a ré dos pedidos contra ela formulados.
Os autores recorreram, formulando as seguintes
Conclusões
1ª – O contrato-promessa de compra e venda é um contrato formal escrito sujeito a vários requisitos legais cuja inobservância implica a nulidade do contrato conforme estipula o artigo 220º do CC.
2ª – Estamos perante um contrato bilateral formal que, por força do artigo 410º do CC, «só vale se constar de documento assinado … por ambas» as partes.
3ª – Os contratos juntos aos autos mostram que os mesmos só têm uma assinatura (de E…) quando deviam ter quatro assinaturas: duas da promitente vendedora e duas dos promitentes-compradores.
4ª – O contrato-promessa (incluindo a adenda) refere expressamente que a empresa promitente vendedora é «representada por um dos seus sócios». Sucede que a forma de obrigar dessa sociedade é a de intervenção de dois gerentes (conforme certidão da CRC com a obrigatoriedade das duas assinaturas dos gerentes e procuração forense da ré nos autos).
5ª – É formalidade ad substantiam de um contrato-promessa de compra e venda as assinaturas dos promitentes, sendo a falta de qualquer assinatura uma questão substantiva do conhecimento oficioso que implica a nulidade do contrato-promessa (artºs 220º, 286º e 410º/2 do CC).
6ª – Faltando a assinatura de mais um gerente da ré e a assinatura dos autores, o contrato é nulo por violação de formalidade substancial externa. Além disso,
7ª – Com o nº 3 do artigo 410º visou-se a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca no tipo de negócio regulado pois o legislador, afastando-se da pureza dos princípios que regem a ordem pública de protecção, entendeu que o promitente-vendedor não era merecedor de protecção e passou a reconhecer expressamente apenas ao promitente-comprador o direito de invocar a nulidade.
8ª – Como entidade que actua profissionalmente no comércio imobiliário, a ré seguramente não podia ignorar que a ausência do reconhecimento presencial das assinaturas retirava inelutavelmente a estabilidade ao negócio, colocando-a sob o risco fundado de os autores invocarem a invalidade que a lei expressamente prevê como forma específica e prioritária de tutela dos seus interesses (Ac. do STJ de 08.06.10 – relator Lopes do Rego).
9ª – Como profissional do comércio imobiliário, a ré também sabia que a licença era necessária para poder celebrar validamente o contrato-promessa e, ao fazê-lo sem licença infringindo a lei, assumiu o risco de poder ver o contrato invalidado pelos promitentes-compradores ao exercerem o direito próprio que lhes é concedido pelo nº 3 do artº 410º.
10ª – O direito dos promitentes-compradores poderem invocar a omissão das formalidades contratuais é exclusivo e antecipadamente irrenunciável, sendo nula qualquer acordo ou cláusula em contrário.
11ª – Não pode generalizar-se e banalizar-se o recurso à figura do abuso de direito como forma de acabar por se precludir a aplicação sistemática do regime legal imperativo que comina determinada invalidade por motivos de deficiências de forma do acto jurídico.
12ª – Na hierarquia dos valores jurídicos o abuso de direito (de natureza individual) não pode nunca sobrepor-se à fraude à lei (de natureza pública).
13ª – Na verdade, aceitar como válida uma cláusula num contrato-promessa a dispensar o cumprimento da lei seria permitir um expediente destinado apenas a contornar de forma oblíqua uma disposição – pelo que essa cláusula é nula por fraude à lei nos termos do artigo 280º do CC.
14ª – A fraude à lei é do conhecimento oficioso e não pode nunca ser afastada pelo abuso de direito.
15ª – Querendo casar e obcecados com o seu casamento, os autores assinariam tudo o que lhes fosse posto à frente, pois não tinham a serenidade e os conhecimentos para ponderar os aspectos e consequências jurídicas do seu acto.
16ª – À data do contrato, foi concedido um empréstimo pelo F… com a prestação mensal de € 270,69, complementado por mais um empréstimo com a prestação de € 90,25 (respostas aos nºs 1 e 2 da base instrutória) — ou seja, os autores iriam pagar € 360,94 de prestação mensal total. Em Novembro de 2008, as condições dos empréstimos tinham sido alteradas e a prestação mensal ascendia a € 571,66 (resposta ao nº 6 da base instrutória).
17ª – Verifica-se assim que houve uma alteração posterior da prestação em mais € 210,72 — o que era um acréscimo substancial (em mais de 57 %) e incomportável para os autores, jovens operários com baixos salários — o que constitui uma justa causa para a resolução do contrato.
18ª – Em 11.02.09, os autores não tinham que comparecer no Cartório Notarial porque já tinham procedido à resolução do contrato e os sócios da ré tinha vistoriado a recebido as chaves da fracção.
19ª – Foram violadas, entre outras, as seguintes normas jurídicas: artigos 220º, 280º, 410º e 830º, nº 3 do CC.
A ré contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II.O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
Por documento particular datado de 25.09.06, que autores e ré denominaram de “Contrato Promessa de Compra e Venda”, a ré prometeu vender aos autores, e estes prometeram comprar-lhe, uma fracção autónoma, pertencente à ré, correspondente a uma habitação tipo “T2”, fracção “G”, 1º esqº, com garagem individual, sito na Rua …, …, Santa Maria de Lamas, nesta comarca pelo preço de € 95.000,00. (A)
Os autores entregaram à ré, “como sinal e princípio de pagamento” a quantia de € 1.000,00. (B)
Por documento particular datado de 17.08.07, que autores e ré denominaram de “Adenda ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 25/09/2006”, foi alterada a forma de pagamento do preço referido em A), estipulando autores e ré que tal pagamento seria efectuado em três tranches e os autores passariam a habitar a fracção identificada em A). (C)
Os autores participaram na elaboração do texto dos contratos referidos em A) e C). (16º)
Na data referida em C), o autor entregou à ré o cheque nº …….. sacado sobre o F… no valor de € 9.000,00 para pagamento da segunda tranche e o cheque nº …….. do mesmo banco, no valor de € 85.000, como garantia de pagamento. (D)
As assinaturas de autores e ré (nas pessoas dos seus legais representantes) não foram reconhecidas, tendo sido clausulada a renúncia a tal formalidade e não havia sido emitida a licença de habitabilidade da fracção identificada em A). (E)
Os autores sabiam que a fracção referida em A) não possuía à data da celebração do contrato identificado em A) e C) licença de habitabilidade. (12º)
O que levou a que não estipulassem autores e ré qualquer data para celebração da escritura pública. (13º)
A ré permitiu que os autores ocupassem provisoriamente a fracção servindo-se da água e luz da obra. (F)
Os autores exigiram ainda a alteração de todos os móveis da cozinha, que todas as dependências fossem revestidas a cerâmica, a qual foi escolhida a gosto dos autores. (17º)
Os autores exigiram ainda que todos os quartos fossem revestidos a cerâmica. (18º)
Os autores tinham data de casamento marcada e queriam celebrar escritura de compra, o que a ré sabia. (3º)
A ré invocou não ter ainda a licença de utilização do prédio por estarem pendentes questões na Câmara. (4º)
E mesmo quando os autores começaram a demonstrar urgência na celebração da escritura pública, a ré sempre lhes transmitiu que a mesma seria outorgada assim que fosse obtida tal licença. (14º)
Com vista à aquisição da fracção identificada em A), os autores solicitaram um empréstimo bancário para compra de habitação própria junto do F…, que lhes foi concedido em 17.01.07 pelo prazo de 45 anos e com a prestação mensal de € 270,69 no 1º ano e € 398,91 no 45º ano. (1º)
Tal empréstimo era complementado por um outro de € 20.000,00, que lhes foi concedido na mesma data e a ser pago em 45 anos com uma prestação mensal fixa de € 90,25. (2º)
Em Novembro de 2008, as condições dos empréstimos tinham-se alterado e a prestação mensal ascendia a € 571,66. (6º)
No dia 29.11.08, o autor enviou à ré, a carta registada com a.r. de fls. 44, com o seguinte teor:
“Vimos por este meio informar, que visto não terem o alvará de habitabilidade, queremos anular o contracto de Promessa de Compra e Venda, celebrado em 25/09/2006, e que por este motivo não nos foi atribuído as condições de crédito habitação inicial, pois este foi alterado.
Por esta razão não estamos interessados.”. (9º)
Após o que a ré enviou ao A. a carta referida em G). (10º)
No dia 23.01.09, o autor recebeu uma carta da ré a informar que já estava na posse da licença de habitabilidade (emitida em 04.12.08) pelo que estava em condições de realizar a escritura, marcando, para o efeito, o dia 11.02.09. (G)
No dia 29.01.09, por correio registado com a.r., o autor enviou à ré a carta de fls. 42/43, comunicando que os autores não iriam comparecer no Cartório Notarial e que consideravam o contrato-promessa cessado por culpa da ré, por esta não ter obtido “…o alvará de utilização em tempo útil de o F… nos conceder o aprovado crédito bonificado para a compra da habitação.”. (H)
Em 31.01.09, os sócios da ré vistoriaram a fracção e receberam as chaves da mesma. (11º)
Os autores não compareceram no Cartório de Santa Maria da Feira no dia 11.02.09. (J)
Por cartas enviadas em 23.02.09 e 19.03.09, os autores reclamaram da ré a devolução do sinal. (I)
A fracção que esteve a ser habitada pelos autores foi pintada. (22º)
*
III.O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3 e 685º-A, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
As questões que estão delimitadas pelas conclusões da alegação dos apelantes são as seguintes:
- Se o contrato-promessa celebrado entre os autores e a ré é nulo;
- Caso assim não se entenda, se os autores têm fundamento para resolver o mesmo contrato-promessa.
1. Nulidade do contrato-promessa
Para fundamentarem a nulidade do contrato-promessa, dizem os autores que:
- O contrato não foi por eles assinado;
- O contrato foi assinado apenas por um dos gerentes da ré, sendo que é necessária a assinatura de dois gerentes para obrigar a ré;
- As assinaturas constantes do contrato-promessa não foram reconhecidas notarialmente;
- À data da celebração do contrato, não existia licença de utilização da fracção autónoma prometida vender.
A) Falta de assinatura dos autores
Na petição inicial, os autores não alegaram que o contrato-promessa não foi por eles assinado, pelo que tal questão não foi apreciada pelo Tribunal recorrido.
No entanto, como a falta de assinatura de um dos contraentes acarreta a nulidade do contrato-promessa (artº 410º, nº 2 do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem) – sem prejuízo da possibilidade da sua conversão em promessa unilateral, desde que estejam verificados determinados pressupostos, conforme se vem entendendo[1] – a questão é de conhecimento oficioso (artº 286º) e, como tal, terá de ser apreciada por este Tribunal (cfr. o que, sem intuito meramente tabelar, acima dissemos acerca do âmbito dos recursos).
Sucede, que, na petição inicial, os autores não se limitaram a omitir a alegação da falta das suas assinaturas; os autores alegaram precisamente o contrário, como se alcança do teor do artº 11º daquele articulado: “A ré não assinou o contrato promessa e a adenda (docs. 1 e 2) e as assinaturas dos promitentes-compradores e da promitente vendedora não foram reconhecidas notarialmente e não consta a existência da licença respectiva de utilização para habitação.”.
Ou seja, se os autores alegaram que as suas assinaturas não foram reconhecidas notarialmente, alegaram implicitamente que as suas assinaturas estavam no contrato.
Tanto assim é que foi considerado assente na al. E) que as assinaturas de autores e ré (na pessoa dos seus legais representantes) não foram reconhecidas – não tendo os autores reclamado da inserção de tal facto na matéria assente.
Só por lapso, podem agora vir os autores, em sede de recurso, alegar o contrário do que alegaram na petição inicial. Não tendo havido lapso, estaremos então perante uma conduta de má fé dos autores.
Propendemos para a primeira hipótese, pelo que este fundamento de nulidade do contrato-promessa invocado pelos autores terá necessariamente de improceder.
Da mesma forma que improcederia se tivéssemos propendido para a segunda hipótese, que ainda acarretaria para os autores outras consequências.
E improcederia porque sempre seria abusiva a invocação pelos autores da nulidade de falta das suas assinaturas, decorridos que foram quatro anos sobre a celebração do contrato e depois de terem cumprido as suas cláusulas e de dele se terem prevalecido, designadamente, pagando o sinal, diligenciando pela obtenção de empréstimo bancário, aceitando a tradição da fracção autónoma que foi objecto do mesmo e exigindo da ré a realização de obras na mesma.
Dessa forma, ainda que não tivessem assinado o contrato-promessa, não puseram em causa a validade do negócio e criaram na ré a convicção de não iriam invocar a referida nulidade de falta de assinaturas.
Como salienta Calvão da Silva[2], em casos desta natureza, o promitente-vendedor deve ter a possibilidade de afastar a invocação da nulidade pelo promitente-comprador, opondo a chamada exceptio doli generalis, se for caso disso, porquanto a ninguém deve ser lícito tirar vantagem e proveito de actuação própria dolosa, ou o venire contra factum proprium[3].
Sobre esta questão do abuso de direito, falaremos, de forma mais desenvolvida, a propósito da invocação das nulidades previstas no nº 3 do artº 410º.
B) Falta de assinatura de um dos gerentes da ré
Esta questão também não foi invocada perante o Tribunal recorrido, que, por isso, dela não conheceu.
Apesar de, no artº 11º da petição inicial, os autores terem alegado que a ré não assinou o contrato, a verdade é que não alegaram a razão dessa falta de assinatura: já que a cópia do contrato que os próprios autores juntaram aos autos contém uma assinatura no local destinado à assinatura da promitente-vendedora (a ré) – cfr. fls. 15 – teriam os autores de alegar por que razão tal assinatura não é suficiente para vincular a ré.
Mais uma vez trazemos à colação o que se considerou assente na al. E).
Só agora em sede de recurso dizem os autores que a ré apenas se vincula com a assinatura de dois dos seus gerentes, juntando com as alegações de recurso uma certidão do registo comercial da ré.
Estamos, pois, perante uma questão nova, que não é de conhecimento oficioso, como iremos ver, pelo que este Tribunal não pode dela conhecer (novamente remetemos para o que acima dissemos acerca do âmbito dos recursos).
De qualquer forma, para explicarmos por que não é a questão de conhecimento oficioso, vamos acabar por dela conhecer.
Diremos então, muito sumariamente, que, sendo a gerência da ré plural, a falta de assinatura de um dos seus gerentes não acarreta a invalidade do contrato-promessa em relação aos autores, como claramente resulta do disposto nos nºs 1 e 4 do artº 260º do CSC.
A falta de tal assinatura poderia acarretar apenas a ineficácia do contrato em relação à ré, dentro do condicionalismo previsto no nºs 2 e 3 do mesmo preceito, ineficácia essa que apenas pela ré poderia ser invocada, como expressamente se diz naquele nº 2[4].
C) Falta de reconhecimento notarial das assinaturas
Insistem os autores em falar da falta de reconhecimento notarial das assinaturas apostas no contrato-promessa, depois de terem alegado no recurso que não assinaram o contrato-promessa e que nele apenas está aposta a assinatura de um dos gerentes da ré: para serem coerentes com a posição que assumiram no recurso, deveriam os autores falar em falta de reconhecimento apenas da assinatura do gerente da ré.
Diz o artº 410º, nº 3 – na redacção anterior ao DL 116/08, de 04.07, aqui aplicável, por força do disposto no seu artº 36º, n 3, al. b) – que no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
As formalidades prescritas no preceito citado são formalidades ad substantiam e foram estabelecidas, fundamentalmente, com a finalidade de proteger os promitentes, em especial o promitente-comprador do risco de aquisição de uma construção clandestina, entendendo alguma doutrina, face ao que consta do preâmbulo do DL 236/80, de 18.01 (que introduziu no CC as obrigações previstas no nº 3 do artº 410º) que também se visa a protecção do interesse público de combate à construção clandestina.
O nº 3 do citado artº 410º estabeleceu um regime de sanção para o incumprimento dos requisitos nele estabelecidos que tem vindo a ser classificado de forma pacífica pela doutrina e pela jurisprudência como nulidade mista ou atípica.
Essa nulidade afasta-se do regime geral do artº 286º porque só pode ser invocada pelo promitente-comprador ou pelo promitente-vendedor, no caso de o promitente-vendedor lhe ter dado causa culposamente, sendo hoje entendimento jurisprudencial pacífico, após alguma controvérsia doutrinária, que não pode ser invocada por terceiros nem declarada oficiosamente pelo tribunal[5].
Tem-se entendido também que tal nulidade é irrenunciável, sendo nula a cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de a invocar, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal[6].
No entanto, a invocação pelo promitente-comprador da nulidade decorrente da falta de reconhecimento de assinaturas pode constituir abuso de direito.
A nossa lei civil salvaguarda o exercício abusivo de um direito licitamente reconhecido ao seu titular.
Diz o artº 334º que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Consagrou-se naquela norma uma concepção objectiva do abuso do direito. Não é necessária a consciência de se excederem, com o exercício do direito, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico; basta que se excedam esses limites.
A pedra de toque da figura do abuso do direito reside no uso ou utilização dos poderes que o direito concede para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deverá ser exercido[7].
Como refere Almeida Costa[8], as normas jurídicas, enquanto gerais e abstractas, atendem ao comum dos casos. Consequentemente, pode acontecer que um preceito legal, certo e justo perante situações normais, venha a revelar-se injusto na sua aplicação a uma hipótese concreta, por virtude das particularidades ou circunstâncias especiais que nela concorram.
Ora, o princípio do abuso do direito constitui um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar, em algumas dessas situações particularmente clamorosas, aos efeitos da rígida estrutura das normas legais. Ocorrerá abuso de direito quando um determinado direito, em si mesmo válido, seja exercido de modo que ofenda o sentimento de justiça dominante da comunidade social.
Se para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, já a consideração do fim económico e social do direito apela de preferência para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei.
Em qualquer dos casos, não se podem excluir os factores subjectivos nem afastar-se a intenção com que o titular tenha agido (apesar da concepção objectiva consagrada no artº 334º). A consideração daqueles factores pode interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito[9].
Menezes Cordeiro[10] sustenta que o artº 334º é a codificação de decénios de doutrina germânica e o abuso do direito, na versão germânica, induz-se de uma série de regulações típicas de comportamentos abusivos, as quais, por serem típicas, não permitem uma classificação, uma vez que ora se sobrepõem parcialmente – um mesmo acto pode ser objecto de várias regulações – ora deixam por cobrir espaços abusivos possíveis.
Uma das regulações típicas do abuso de direito é o venire contra factum proprium, que traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente e que, por isso é tido como inadmissível[11].
No caso, as partes clausularam a renúncia à formalidade do reconhecimento presencial das assinaturas.
Mesmo entendendo-se que tal cláusula é nula, nos termos que acima se explicaram, consideramos ser abusiva a invocação pelos autores da nulidade de falta de reconhecimento notarial das assinaturas.
Está provado que os autores entregaram à ré, “como sinal e princípio de pagamento” a quantia de € 1.000,00 e, posteriormente, um cheque no valor de € 9.000,00 para pagamento de parte do preço (que haviam acordado pagar em três prestações).
E ainda que acordaram, na adenda ao contrato-promessa, que passariam a habitar a fracção prometida vender – o que fizeram, servindo-se da água e luz da obra por permissão da ré.
Mais se provou que os autores exigiram ainda a alteração de todos os móveis da cozinha e que todas as dependências fossem revestidas a cerâmica, a qual foi escolhida a seu gosto.
Finalmente, está provado que, com vista à aquisição da fracção, os autores solicitaram um empréstimo bancário para compra de habitação própria junto do F….
Todo aquele comportamento dos autores foi de molde a criar na ré a convicção de que iriam cumprir o contrato-promessa, verificando-se uma situação justificada de confiança, que a ré razoavelmente aceitou ir manter-se – e que os autores não podem agora destruir, sob pena de venire contra factum proprium.
Ou seja, não podem os autores usar a falta de reconhecimento notarial das assinaturas para, como se escreveu na sentença recorrida, “…obter o fim pretendido (devolução do sinal) quando o motivo dessa pretensão se prende com a impossibilidade de celebração do contrato prometido e não com a preterição dessas formalidades.”.
De facto, só quando foram confrontados com o agravamento das condições do empréstimo bancário, pelo decurso do tempo (não se provando que o atraso na celebração do contrato prometido fosse imputável à ré, como se verá mais à frente) é que os autores invocaram a nulidade decorrente da falta de reconhecimento presencial das assinaturas, que, até aí, não tinha sido para eles qualquer obstáculo ao cumprimento do contrato-promessa.
Reiteramos, assim, que a invocação da referida nulidade com vista a obter a devolução do sinal, constitui um venire contra factum proprium que a lei proíbe no comando do artº 334º.
E a tal não obsta o facto de se tratar da invocação da nulidade de um negócio jurídico.
Como refere Menezes Cordeiro[12], o venire contra factum proprium é uma expressão da confiança, situado embora já numa linha de concretização da boa fé. Perante comportamentos contraditórios, a ordem jurídica não visa a manutenção do status gerado pela primeira actuação, que o direito não reconheceu, mas antes a protecção da pessoa que teve por boa, com justificação, a actuação em causa.
Assim, ao considerar-se abusiva a invocação da nulidade do contrato-promessa por falta de reconhecimento das assinaturas, não se valida esta; apenas se protege a ré, que considerou justificadamente que os autores pretendiam cumprir (como cumpriram, ao entregar a quantia pedida a título de sinal e ao diligenciarem pela obtenção de empréstimo bancário) as obrigações que para eles emergiram do contrato-promessa.
O exposto nos parágrafos anteriores responde também à objecção da ré no sentido de que o recurso ao abuso de direito, em situações com a dos autos, sobrepõe aquela figura à figura da fraude à lei, permitindo a preclusão da aplicação sistemática do regime do nº 3 do artº 410º.
Não se sancionou qualquer fraude à lei porque não se considerou válida a cláusula de renúncia antecipada às formalidades previstas naquele preceito, nem se validou a nulidade cometida: o que se fez – repetimos – foi proteger a situação de confiança que os autores geraram na ré.
D) Falta de licença de utilização
Damos aqui como reproduzido o que acima dissemos acerca da natureza das nulidades previstas no nº 3 do artº 410º e da forma da sua arguição.
Ao contrário da nulidade de falta de reconhecimento notarial das assinaturas, a falta de licença de utilização ou construção é sanável mediante a apresentação ou obtenção posterior daquela licença, por força do disposto no artº 906º, ex vi, artº 913º[13].
Compreende-se que assim seja, atentas as finalidades prosseguidas pela norma do nº 3 do artº 410º, de protecção do promitente-comprador e de combate à construção clandestina: se a licença é obtida, essas finalidades mostram-se cumpridas.
No caso, sucedeu precisamente que a licença de utilização da fracção prometida vender foi emitida em 04.12.08 e que, uma vez na posse da mesma, a ré informou os autores, em 23.01.09, que a escritura de compra e venda estava marcada para 11.02.09.
A nulidade cometida mostra-se, pois sanada.
Ainda que assim não se entendesse, sempre a sua invocação seria abusiva, por todas as razões que expusemos a propósito da nulidade decorrente da falta de reconhecimento das assinaturas, que aqui damos como reproduzidas – sendo certo que está provado que os autores, quando outorgaram o contrato-promessa, sabiam que a fracção não tinha licença de utilização.
Improcedem, assim, as conclusões dos autores quanto aos fundamentos de nulidade do contrato-promessa.
2. Resolução do contrato
Para fundamentar o seu direito à resolução do contrato-promessa, invocam os autores o agravamento do valor da prestação do empréstimo à habitação que haviam pedido para adquirir a fracção autónoma em causa; e alegam ainda que não tinham de comparecer no Cartório Notarial na data da escritura marcada pela ré porque já tinham resolvido o contrato e os sócios da ré já tinham vistoriado a fracção e recebido as chaves da mesma.
A obrigação principal que emerge de um contrato-promessa é a da celebração do contrato prometido (artº 410º, nº 1).
Diz o artº 790º, nº 1 que a obrigação se extingue por causa não imputável ao devedor.
Antes de mais, importa distinguir entre impossibilidade da prestação (também qualificada como impossibilidade absoluta) e mera dificuldade ou onerosidade da prestação (difficultas prestandi, a que também se pode chamar impossibilidade relativa).
A primeira ocorre nos casos em que a prestação se mostra insusceptível de ser efectuada física ou legalmente, ainda que à custa dos maiores sacrifícios ou esforços, porque se traduz em acto irrealizável pela própria natureza das coisas, como a entrega de objecto inexistente (impossibilidade física), ou em acto proibido por lei, como um negócio jurídico nulo ou um crime ou outro acto ilícito (impossibilidade legal).
Há mera dificuldade ou onerosidade da prestação quando só é possível realizá-la com sacrifícios extraordinários ou desmesurados, quer de ordem financeira, quer de ordem pessoal ou moral[14].
Só a impossibilidade da prestação extingue a obrigação, total ou parcialmente, aplicando-se então o regime previsto nos artºs 790º e seguintes.
A prestação difícil ou onerosa continua a ser exigível, comportando a lei algumas soluções que mitigam a rigidez daquele regime, como a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias (artº 437º) ou a substituição da restauração natural pela indemnização pecuniária (artº 566º, nº 1)[15].
Segundo o nº 1 do artº 437º, se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Como acima dissemos, a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias tem cabimento nos casos em que a prestação, por circunstâncias supervenientes à celebração do contrato, não imputáveis a qualquer das partes, se tenha tornado excessivamente difícil ou onerosa. Ponto é que se verifiquem os restantes requisitos previstos no preceito citado.
A resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias pressupõe assim uma prestação ainda possível, porém excessivamente difícil ou onerosa, cuja realização implica sacrifícios extraordinários para o devedor. E foi com o fim de atenuar esses sacrifícios que a lei estabeleceu os remédios acima mencionados.
Como se escreveu na sentença recorrida, atendendo ao caso concreto:
“A alteração anormal das circunstâncias de que se fala é a sua modificação anómala, ou seja, a que escapa ao curso ordinário ou à série natural dos acontecimentos, e a grave afectação dos princípios da boa fé contratual traduz-se, grosso modo, na perturbação do originário equilíbrio negocial, por exemplo a excessiva onerosidade económica da prestação devida por uma das partes.
A perturbação do equilíbrio negocial deve estar em relação de causalidade adequada com o acontecimento anormal ou imprevisível envolvido, e a exigência da obrigação assumida pela parte lesada está coberta pelos riscos próprios do contrato.
Mas, como é bom de ver, não estão no caso dos autos reunidos os pressupostos necessários para a resolução do contrato dos autos, com tal fundamento.
De facto, as oscilações do mercado e a alteração das taxas de juros referentes aos contratos de empréstimo para compra de habitação são mais ou menos frequentes e jamais podem ser consideradas modificação anómala das circunstâncias sob pena de, a adoptar-se este entendimento, qualquer cidadão poder ver resolvido os contratos de mútuo que celebra com os bancos assim que subam as taxas de juros.
Qualquer pessoa que decida recorrer ao financiamento bancários com vista à compra de uma casa tem de esperar que as prestações inicialmente suportadas subam por força das subidas das taxas de juros – por isso mesmo, aliás, é que os bancos nas simulações que entregam aos seus clientes, prevêem as prestações a pagar nesse momento e as prestações a pagar com aumentos da taxa de juros em 1% e 2% como aconteceu com os AA.
Acresce que, para além do já referido conhecimento por parte dos AA. da inexistência, à data, da licença de habitabilidade, os AA. não lograram demonstrar que não conseguiram obter, mesmo junto de outros bancos, empréstimo para a compra da casa aqui em causa já que o que se demonstrou foi que as prestações subiram e, muito provavelmente, os AA. já não as poderiam suportar.
A este facto acresce um outro que assume especial relevância na análise do instituto jurídico da resolução previsto no artigo 437º do CC: É que os AA. haviam solicitado ao seu banco empréstimo referente à compra da casa e um outro de 20.000,00€ cujo pagamento fazia aumentar, obviamente, o montante mensal das prestações.
Tudo para dizer que a situação com que os AA. se viram confrontados não pode deixar de ser entendida como fazendo parte do risco comum do contrato pelo que não se verificam as circunstância de que depende a resolução do contrato celebrado com a Ré.
Para além disso, a alteração com que os AA. se viram confrontados não tem relação alguma com a contra-prestação a que se obrigou a Ré e somente diz respeito às pessoas dos AA. e à necessidade que tiveram em recorrer ao financiamento bancário pelo que igualmente por esta razão haveria que considerar inaplicável ao caso concreto o disposto no artigo 437º do CC”.
Nada mais se nos oferece dizer sobre a falta de verificação, in casu, dos requisitos previstos no nº 1 do artº 437º.
Quanto ao segundo argumento aduzido pelos autores:
A lei considera definitivamente não cumprida a obrigação com as respectivas consequências nos casos de estipulação de cláusula resolutiva ou termo essencial e de impossibilidade culposa da prestação por parte do devedor (artº 801º, nº 1).
O incumprimento contratual definitivo também pode resultar da conversão da mora por força de interpelação admonitória ou de perda de interesse do credor na prestação (artº 808º, nº 1).
Diz o artº 804º, nº 2, que há mora quando, por causa imputável ao devedor, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido; nos termos do artº 805º, nº 1, o momento da constituição em mora é o da interpelação, a não ser que se verifique alguma das circunstâncias previstas no nº 2 daquele normativo: a) se a obrigação tiver prazo certo; b) se provier de facto ilícito c) se o próprio devedor impedir a interpelação.
Para além daqueles casos expressamente previstos na lei, tem-se entendido que também configura incumprimento contratual definitivo a ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer o contrato; exemplo desse comportamento será a inexecução da prestação dentro de um prazo razoável: perante tal comportamento do devedor, qualquer interpelação admonitória seria um acto inútil e destituído de justificação[16].
No caso, está provado que os autores sabiam que a fracção autónoma prometida vender não possuía à data da celebração do contrato-promessa licença de habitabilidade, e que esse facto levou a que não estipulassem autores e ré qualquer data para celebração da escritura pública.
Mais se provou que a ré invocou não ter ainda a licença de utilização do prédio por estarem pendentes questões na Câmara e que, quando os autores manifestavam urgência em celebrar o contrato definitivo porque tinham casamento marcada, a ré sempre lhes transmitiu que a mesma seria outorgada assim que fosse obtida tal licença.
Está ainda provado que a licença de utilização da fracção prometida vender foi emitida 04.12.08 e que, uma vez na posse da mesma, a ré informou os autores, em 23.01.09, que a escritura de compra e venda estava marcada para 11.02.09.
Da factualidade acima descrita não resulta qualquer conduta culposa da ré; pelo contrário, dela resulta que a ré diligenciou por cumprir a obrigação que para ela emergia do contrato-promessa, obtendo a licença de habitabilidade e marcando a data da escritura pública de compra e venda logo que a obteve.
Assim, nem a impossibilidade de celebração do contrato prometido é imputável à ré, nem a ré exprimiu, de forma inequívoca, a sua vontade de não querer cumprir o contrato.
E nem sequer entrou em mora no cumprimento da obrigação emergente do contrato, já que não se provou que tivesse acordado com os autores qualquer prazo para a realização da escritura, nomeadamente no início de 2007, conforme os autores alegaram.
Não se provou, pois, incumprimento contratual definitivo da ré, enquadrável em qualquer uma das situações acima referidas.
Pelo contrário, o que resulta da factualidade provada é que a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa é unicamente imputável aos autores que outorgaram o mesmo sabendo que a fracção prometida vender não tinha licença de habitabilidade e que, por isso, não era previsível a data da celebração da escritura pública, confiando, quando não deviam confiar, de acordo com as regras da experiência comum, que, com o decurso do tempo, não houvesse alteração das condições do empréstimo bancário que haviam solicitado.
Não tem aqui relevância o facto de a ré ter marcado a escritura já depois de os autores lhes terem enviado a carta referida na resposta ao quesito 9º, em que declaram resolver o contrato, porque, se é certo que a resolução do contrato se pode fazer mediante declaração à outra parte (artº 436º, nº 1), também é certo que é ao tribunal que compete declarar se o direito à resolução existe e/ou foi correctamente exercido, caso a parte a quem a resolução foi declarada entenda não existir o direito ou que ele foi incorrectamente exercido[17].
Ora, concluindo-se, como se concluiu, que os autores não tinham fundamento para resolver o contrato, não pode este Tribunal declarar válida tal resolução.
E o facto de a ré ter aceitado a entrega da fracção autónoma pelos autores não significa que tenha aceitado a resolução do contrato-promessa, pois que a entrega seria sempre devida, face à não celebração do contrato de compra e venda, sendo provisória a ocupação que os autores faziam da fracção.
Por todas as razões expostas, improcedem também as conclusões dos autores quanto aos fundamentos de resolução do contrato-promessa.
*
IV. Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, e, em consequência:
- Confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
***
Porto, 24 de Maio de 2012Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
Carlos Jorge Ferreira Portela
____________
[1] Cf. o Assento do STJ de 29.11.89, DR-I, de 23.02.90 e BMJ 391º-101; a este respeito, ver ainda Ana Prata, O Contrato-Promessa e o Seu Regime Civil, págs. 500 e segs.
[2] Sinal e Contrato-Promessa, 8ª ed., págs. 56 e 57.
[3] No mesmo sentido, ver também Ana Prata, obra citada, pág. 526.
[4] Cfr. o Ac. da RL de 22.01.02, CJ-02-I-80 e a doutrina e jurisprudência ali citadas.
[5] Cfr. o Assento do STJ 15/94, de 28.06.94, em DR-IA, de 12.10.94 e BMJ 438º-64; e o Assento do STJ 3/95, de 01.02.95, em DR-IA, de 22.04.95, BMJ 438º-64 e CJ/STJ-95-I-17.
[6] Neste sentido, Calvão da Silva, obra citada, pág. 77.
[7] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 3ª ed., págs. 296 e 297.
[8] Direito das Obrigações, 11ª ed., págs. 82 e 83.
[9] Antunes Varela, Das Obrigações Em Geral, I, 10ª ed., pág. 546.
[10] Da Boa-Fé no Direito Civil, págs. 717 e 718.
[11] Menezes Cordeiro, obra citada, pág. 742.
[12] Obra citada, págs. 753 e 769.
[13] Neste sentido, Calvão da Silva, obra citada, pág. 77, Ana Prata, obra citada, págs. 545 e 546 e o Ac. desta Relação de 12.01.12, www.dgsi.pt.
[14] Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., págs. 365 e 366.
[15] Almeida Costa, Direito das Obrigações, obra citada, pág. 1075.
[16] Cfr. Ac. do STJ de 27.05.03 e doutrina e jurisprudência ali citadas, www.dgsi.pt.
[17] Cfr. Vaz Serra, RLJ 102º-168.