Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2367/09.6T2OVR.P1 |  |
ARRENDAMENTO COMERCIAL
NRAU
REGIME TRANSITÓRIO
II - A transmissão do arrendamento, constitui uma excepção, que se verifica quando ao primitivo arrendatário sobreviva sucessor que, há mais de três anos no período que anteceda imediatamente a morte do arrendatário, venha explorando, em comum com este, o estabelecimento que funcione no local.
Trib Jud Ovar-BX Vouga
Proc. 2367-09.6 T2OVR.P1
Proc. 1172-10 -TRP
Recorrente: Herdeiros de B……….
Recorrido: C………. e mulher
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Juiz Desembargador Relator: Ana Paula Pereira AmorimJuízes Desembargadores Adjuntos: José Alfredo Vasconcelos Soares Oliveira
António Mendes Coelho
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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto (5ª secção – 3ª Cível)*
I. Relatório
Na presente acção que segue a forma de processo sumário em que figuram como:
- AUTORES: C………. e mulher D………. residentes na Rua ………., nº .., freguesia de ………., concelho de Ovar; e
- RÉU: Herdeiros de B………., com sede na Rua ………., nº .. a .. Ovar
pedem os Autores que se julgue procedente, por provada a acção e se condene a Ré:
- a reconhecer que os Autores são donos e legítimos possuidores da casa descrita no art. 1º da petição;
- a reconhecer que o arrendamento do rés-do-chão da casa descrita no art. 1º da petição caducou em 12 de Julho de 2008, por morte do arrendatário B……….;
- a entregar imediatamente aos Autores o rés-do-chão da casa descrita no art. 1º da petição livre de pessoas e bens;
- a pagar aos Autores até ao momento da restituição do rés-do-chão, a título de indemnização, uma quantia mensal igual à renda mensal que vigorava para o rés-do-chão.
Alegam, em síntese, que são donos de uma casa de rés-do-chão e 1º andar sita na Rua ………., nº ..-.., Ovar. Há mais de 20 anos o anterior proprietário do prédio, através de contrato verbal, cedeu a B………. o 1º andar do prédio, para habitação e o rés-do-chão para o exercício do comércio.
Mais referem que em 12.07.2008 o inquilino faleceu, facto que lhes foi comunicado pelos herdeiros, que manifestaram interesse na transmissão do arrendamento.
Os Autores alegam que por óbito do arrendatário caducou o contrato de arrendamento comercial e nessa conformidade solicitaram a entrega do local arrendado, no termo do prazo de seis meses a contar da data do óbito, o que mereceu a oposição dos herdeiros.
Por fim, referem que face à posição assumida pelos herdeiros, os Autores vêm reclamar na presente acção o reconhecimento da caducidade do contrato e a entrega do local, bem como, a indemnização pela ocupação indevida do mesmo.
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Citado o Réu contestou defendendo-se por excepção.Alega que foi celebrado um único contrato de arrendamento que englobava todo o prédio e por isso, com o óbito do arrendatário o arrendamento não caducou.
Mais refere que há mais de 30 anos que os herdeiros, em comum com o falecido B………., exerciam no local arrendado, no rés-do-chão a actividade comercial e após o óbito prosseguiram na mesma actividade, usando os mesmos utensílios, máquinas e instrumentos, stocks, sem explorar o giro comercial, mantendo a mesma clientela, pelo que, a caducidade invocada estaria excepcionada pela segunda parte do art. 58º do NRAU.
Concretizou que dois dos seus herdeiros que com ele viviam e trabalhavam em economia de esforços e visando um rendimento conjunto do agregado familiar, nos últimos anos vinham detendo uma posição negocial mais preponderante, sendo os esteios laboral e técnico da oficina.
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Elaborou-se despacho saneador e dispensou-se a selecção da matéria de facto, nos termos do art. 787º CPC.-
Realizou-se o julgamento com gravação da prova.-
Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve: “Nestes termos, julga-se a presente acção totalmente procedente, por provada e, em consequência:
- Declaro a caducidade do contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão do prédio sito na Rua ………., n.ºs .. a .., Ovar, com efeitos a partir de 12 de Julho de 2009.
- Condeno a Ré HERANÇA INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE B………. a, de imediato, entregar, aos Autores, o locado, livre de pessoas e bens.
- Condeno a Ré HERANÇA INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE B………. a pagar aos Autores a quantia correspondente às rendas vencidas desde 12 de Janeiro de 2009, até efectiva restituição do locado.”
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O Réu – Herdeiros de B………. veio interpor recurso da sentença. -
Nas alegações que apresentou o Réu - recorrente formulou as seguintes conclusões:………………………………
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O Réu, a final, pede a revogação da sentença e que se decrete a improcedência da acção, absolvendo-se a apelante dos pedidos.
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Os Autores vieram apresentar contra-alegações nas quais formulam as seguintes conclusões:
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O recurso foi admitido como recurso de apelação.-
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.-
II. Fundamentação1. Delimitação do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 685º- A CPC.
As questões a decidir consistem em saber:
- se a sentença é nula, nos termos do art. 668º/1 b), c) e d) CPC;
- se ocorre erro na apreciação da prova quanto à matéria de facto dos art. 3º e 25º da contestação;
- se devem ser apreciados os factos novos enunciados nas conclusões de recurso;
- se o contrato em presença reveste as características de um contrato de arrendamento para habitação, com autorização para utilização do rés-do-chão para o exercício de industria caseira e comércio.
- se por morte do senhorio operou-se a caducidade do contrato.
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2. Os factosCom relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:
1 - Os Autores são donos e legítimos possuidores de uma casa de rés-do-chão e 1.º andar, sita na Rua ………., n.º ..-.., em Ovar, inscrita na matriz sob o artigo 3959.º, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ovar, a favor dos Autores, sob o n.º 07282, a fls. 170 B-13.
2 - O 1.º andar da casa referida em 1.º encontrava-se arrendado a B………. para habitação deste e seu agregado familiar, por contrato verbal, celebrado há mais de vinte anos, pelo anterior proprietário da casa, E………..
3 - Também o rés-do-chão se encontrava arrendado ao mesmo B………. para comércio, por contrato verbal, celebrado há mais de vinte anos, pelo anterior proprietário da casa, E………..
4 - No dia 12 de Julho de 2008 faleceu B………..
5 - O Autor marido recebeu uma carta da Ré, datada de 06 de Novembro de 2008, na qual:
a) Dá conhecimento do óbito de B……….;
b) Comunica a inscrição como pessoa colectiva de Herdeiros de B………., contribuinte n.º ………;
c) Afirma que o arrendamento comercial se transmitiu aos herdeiros de B………., por força do disposto no art. 1113.º do Código Civil;
d) Requer que os recibos referentes ao rés-do-chão passem a ser emitidos em nome da nova pessoa colectiva, dado ser ela que passou a utilizar o referido rés-do-chão para o seu negócio.
6 - O Autor marido respondeu à carta referida em 5.º, em 25 de Novembro de 2008, dizendo que o arrendamento do rés-do-chão tinha terminado com a morte de B………..
7 - Em resposta à carta referida em 6.º, em 26 de Novembro de 2008, o Autor recebeu uma carta do advogado da Ré mantendo a posição assumida na carta de 06 de Novembro de 2008 e voltando a citar o artigo 1113.º do Código Civil.
8 - O Autor respondeu a essa carta em 02 de Dezembro de 2008, mantendo a posição que o contrato de arrendamento referente ao rés-do-chão terminou com a morte de B………..
9 - Em 16 de Dezembro de 2008, os Réus enviaram aos Autores uma carta referindo que: “os herdeiros de B………. trabalharam com este no estabelecimento, desde o seu inicio até à data da sua morte, portanto por mais de trinta anos, em comunhão de esforço e rendimentos, dali obtendo o seu sustento e continuando o negócio do seu falecido pai, após a morte deste, com os mesmos instrumentos, máquinas, stocks e forma de explorar que existia à data do seu óbito.”
10 - Entre o rés-do-chão e o 1.º andar do prédio aludido em 1.º existe uma passagem interna.
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3. O direito- Da nulidade da sentença -
O Réu – recorrente suscita a nulidade da sentença, com fundamento no art. 668º b), c) e d) do CPC.
Os Autores não se pronunciaram.
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Analisando.As causas de nulidade da sentença vêm taxativamente enunciadas no art. 668º/1 CPC, onde se estabelece:
“ É nula a sentença:
a) Quando não contenha a assinatura do juiz;
b) Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão;
d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.”
O Professor João de Castro Mendes na análise dos vícios da sentença enumera cinco tipos:
- vícios de essência;
- vícios de formação;
- vícios de conteúdo;
- vícios de forma;
- vícios de limites ( Direito Processual Civil, vol. III, pag. 297 ).
O mesmo Professor integra as “nulidades da sentença” nos “vícios de limites” considerando que nestas circunstâncias, face ao regime do art. 668º CPC, “a ideia geral é a de uma sentença que não contém tudo o que devia, ou contém mais do que devia.” (ob. cit., pag. 308)
O Professor Antunes Varela no sentido de delimitar o conceito, face à previsão do art. 668º CPC, adverte que: “ não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…) e apenas se curou das causas de nulidade da sentença, deixando de lado os casos a que a doutrina tem chamado de inexistência da sentença” (Manual de Processo Civil, pag. 686)
Lebre de Freitas, na interpretação do art. 668º CPC, considera que apenas a “falta de assinatura do juiz” constitui fundamento de nulidade, pois trata-se de “um requisito de forma essencial. O acto nem sequer tem a aparência de sentença, tal como não tem a respectiva aparência o documento autêntico e o documento particular não assinados” (Código de Processo Civil Anotado, vol. II, pag. 668)
A respeito das demais situações previstas na norma, considera o mesmo autor tratar-se de “anulabilidade” da sentença e respeitam “à estrutura ou aos limites da sentença.” (ob. cit., pag. 669)
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A sentença é nula, nos termos do art. 668º/1 b) CPC, quando:“não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.
A nulidade ocorre desde que se verifique a falta absoluta de fundamentação, que pode referir-se só aos fundamentos de facto ou só aos fundamentos de direito.
A irregularidade está directamente relacionada com o dever imposto ao juiz de motivar as suas decisões, conforme resulta do disposto no art. 659º/2 CPC (Lebre de Freitas, ob. cit., pag. 669 e Anselmo de Castro “Direito Processual Civil Declaratório”, vol. III, pag. 141)
Antunes Varela observa a respeito desta questão que: “Quanto aos factos de que o tribunal colectivo não conheceu, porque o seu conhecimento competisse ao juiz incumbido da elaboração da sentença, apesar de este dever efectuar o exame crítico das provas respectivas (art. 659º/3 CPC ) não é a falta de tal exame que basta para preencher a nulidade prevista na alínea b) do art. 668º. Para que haja falta de fundamentação, como causa de nulidade da sentença, torna-se necessário que o juiz não concretize os factos que considera provados e coloca na base da decisão.” (ob.cit., pag. 688).
Na situação concreta, a sentença enuncia os factos provados, conforme determina o art. 659º/2 CPC e na decisão o juiz do tribunal “a quo” atendeu apenas aos factos que transcreveu na sentença, especificando os fundamentos de direito em que assentou a decisão (art. 1067º CC, art. 58º NRAU, art. 1051º/d), 1053º, 1054º CC).
Desta forma, a sentença não se mostra ferida de nulidade por falta de fundamentação de facto e de direito.
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Constitui fundamento para nulidade da sentença, nos termos do art. 668º/1 c) CPC:“Os fundamentos estejam em oposição com a decisão.”
A previsão da norma contempla as situações de contradição real entre os fundamentos e a decisão e não as hipóteses de contradição aparente, resultante de simples erro material, seja na fundamentação, seja na decisão.
Como refere o Professor Antunes Varela: “a norma abrange os casos em que há um vício real no raciocínio do julgador: a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente. “(ob. cit., pag. 690)
No caso presente existe na sentença uma perfeita coerência no raciocínio e a decisão resulta como a conclusão lógica desse raciocínio.
Com efeito, caracteriza-se os contratos, partindo dos factos provados e segue-se a análise do fundamento da caducidade do contrato, bem como, da excepção suscitada pelo Réu e face aos factos provados conclui-se no sentido de não se verificar a apontada excepção, o que determina a procedência da acção no sentido de declarar a caducidade do contrato e a entrega do local arrendado aos Autores.
Questão diferente e que contende com a reapreciação da matéria de facto, consiste em apurar se deve ser alterada a decisão da matéria de facto, no sentido de se ponderarem factos que se julgaram não provados.
Contudo perante os factos provados, a interpretação e análise dos mesmos à face do direito, apenas podia conduzir à decisão a que chegou o Juiz do tribunal “a quo”, motivo pelo qual não se verifica a apontada nulidade.
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Constitui, ainda, fundamento para nulidade da sentença, nos termos do art. 668º/1 d) CPC:“d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
O vício em causa está relacionado com a norma que disciplina a “ordem de julgamento” – art. 660º/2 CPC.
Com efeito, resulta do regime previsto neste preceito que o juiz na sentença: “deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
O regime previsto neste preceito constitui um corolário do princípio da disponibilidade objectiva (art. 264º/1 e 664º/2ª parte do CPC), o que significa que o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões (Teixeira de Sousa “Estudos Sobre o Novo Processo Civil” , pag. 220).
A respeito do conceito “ questões que devesse apreciar “refere o Professor Anselmo de Castro que deve” ser entendida em sentido amplo: envolverá tudo quanto diga respeito à concludência ou inconcludência das excepções e da causa de pedir (melhor, à fundabilidade ou infundabilidade dumas e doutras) e ás controvérsias que as partes sobre elas suscitem. Esta causa de nulidade completa e integra, assim, de certo modo, a da nulidade por falta de fundamentação. Não basta à regularidade da sentença a fundamentação própria que contiver; importa que trate e aprecie a fundamentação jurídica dada pelas partes. Quer-se que o contraditório propiciado ás partes sob os aspectos jurídicos da causa não deixe de encontrar a devida expressão e resposta na decisão.” (“Direito Processual Civil Declaratório”, vol. III, pag. 142).
Lebre de Freitas por sua vez tem a respeito de tal matéria uma visão algo distinta, pois considera que devendo: “ o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cabe conhecer (art. 660º/2), o não conhecimento de pedido, causa de pedir ou excepção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão constitui nulidade, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes da da sentença, que as partes hajam invocado.” (ob. cit., pag.670)
Para melhor precisar o seu entendimento remete para o estudo do Professor Alberto dos Reis cuja passagem se transcreve:
“Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação “não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito (art. 511º/1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido: por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (art. 664º) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas.” (Alberto do Reis “CPC Anotado”, vol. V, pag. 143).
No mesmo sentido pode ainda ler-se o Professor Antunes Varela na obra já citada (pag. 688).
Seguindo os ensinamentos de Alberto dos Reis e de Lebre de Freitas, atendendo ao regime processual vigente, afigura-se-nos ser esta a interpretação que melhor reflecte a natureza da actividade do Juiz na apreciação e decisão do mérito das questões que lhe são colocadas, pois o juiz não se encontra vinculado às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas.
Resulta desta interpretação que a sentença não padece de nulidade porque não analisou um certo segmento jurídico que a parte apresentou, desde que fundadamente tenha analisado as questões colocadas e aplicado o direito.
No caso presente o Juiz do tribunal “a quo” analisou as diversas questões colocadas pelos Autores e Réu, nos respectivos articulados e procedeu à apreciação de tais matérias de forma fundamentada, por apelo ás normas jurídicas que regem o contrato de arrendamento e por isso, não se verifica a apontada falta de pronúncia.
O facto do Réu não concordar com o enquadramento jurídico dos factos e o Juiz do tribunal “a quo” não atender à interpretação dos termos do contrato de arrendamento perfilhada pelo Réu, não significa que a sentença é nula, porquanto o Juiz não está vinculado à interpretação que as partes apresentam das normas jurídicas.
Conclui-se, assim, que não se verifica a apontada nulidade da sentença.
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Em face do exposto julga-se improcedente a conclusão formulada sob o ponto 1.-
- Da reapreciação da prova – Da análise das conclusões de recurso em confronto com a motivação constata-se que o Réu pretende a reapreciação da matéria de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova, pois só assim se entende que nas conclusões de recurso faça apelo a factos que julgaram-se “não provados”.
Com efeito, em sede de motivação, o Réu reporta-se ao depoimento concreto das testemunhas F………., G………., H………. e I………. para concluir que a prova produzida não permite julgar provado a existência de dois contratos de arrendamento, um para o rés-do-chão e outro para o 1º andar.
Considera, ainda, que face ao depoimento de J………. provou-se que dois filhos do falecido exploravam em comum com o arrendatário, o estabelecimento comercial e por outro lado, uma vez que o estabelecimento pertencia em comum à viúva e o explorava em conjunto com o seu marido, há mais de três anos, ficou demonstrada a excepção à caducidade do contrato.
Os Autores consideram que a decisão da matéria de facto não merece censura, constituindo a expressão fiel da prova produzida.
No que concerne às características do contrato de arrendamento salienta que o Réu na correspondência trocada sempre considerou a existência de dois contratos de arrendamento, solicitando o envio de recibo de renda em relação ao arrendamento do rés-do-chão.
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Analisando.Nos termos do art. 712º/1 a) CPC a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
“Se do processo constarem todos os elementos de prova, que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 685º-Bb, a decisão com base neles proferida.”
O art. 685º-B CPC estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:
“1. Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
2. No caso referido na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do nº2 do art. 522º-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição.
3. Na hipótese prevista no número anterior, incumbe ao recorrido, sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, proceder, na contra-alegação que apresente, à indicação dos depoimentos gravados que infirmem as conclusões do recorrente, podendo, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição.
(…)
O art. 522º-C/2 CPC (na redacção do DL 303/2007 de 24/08) determina:
“Quando haja lugar a registo áudio ou vídeo, devem ser assinalados na acta o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento, de forma a ser possível uma identificação precisa e separada dos mesmos.”
No caso concreto, o Juiz do tribunal “a quo” dispensou a base instrutória e realizou-se o julgamento com gravação dos depoimentos prestados em audiência e a recorrente indicou os pontos de facto impugnados, - todos os factos julgados não provados e alegados na contestação - bem como, os depoimentos das testemunhas em que fundamenta a sua oposição.
Verifica-se, assim, nos termos do art. 712º/1 CPC e do art. 685º-B do mesmo diploma, na redacção do DL 303/2007 de 24/08 que estão reunidos os pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da matéria de facto.
A respeito da gravação da prova e sua reapreciação cumpre considerar, como refere Abrantes Geraldes, que funcionando o Tribunal da Relação como órgão jurisdicional com competência própria em matéria de facto: “deve fazer uma apreciação crítica das provas que motivaram a nova decisão, de acordo com o preceituado no art. 653º/2, especificando, tal como o tribunal de 1ª instância, os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.” (Temas da Reforma de Processo Civil, vol. II, pag.270).
Nessa apreciação, cumpre ainda, ao Tribunal da Relação, nos termos do art. 712º/2 CPC:
“reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.”
Decorre deste regime que o Tribunal da Relação tem acesso directo à gravação oportunamente efectuada, mesmo para além dos concretos meios probatórios que tenham sido indicados pelo recorrente e por este transcritos nas alegações.
Refere Abrantes Geraldes que: “Constitui esta uma forma de atenuar a quebra dos princípios da imediação e da oralidade susceptíveis de exercer influência sobre a convicção do julgador, ao mesmo tempo que corresponderá a uma solução justificada por razões de economia e celeridade processuais.” (ob. cit., pag. 272).
Cumpre ainda considerar a respeito da reapreciação da prova, em particular quando se trata de reapreciar a força probatória dos depoimentos das testemunhas, que neste âmbito vigora o princípio da livre apreciação, conforme decorre do disposto no art. 396º CC e art. 655º CPC.
Como bem ensinou Alberto dos Reis: “… prova (…) livre, quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei.” (Código de Processo Civil Anotado, vol IV, pag. 569).
Daí impor-se ao julgador o dever de fundamentação das respostas à matéria de facto – factos provados e factos não provados (art. 653 CPC).
Afigura-se-nos relevante citar a este respeito o Ac. Rel. de Guimarães onde se refere:
“… esta exigência de especificar os fundamentos decisivos para a convicção quanto a toda a matéria de facto é essencial para o Tribunal da Relação, nos casos em que há recurso sobre a decisão da matéria de facto, poder alterar ou confirmar essa decisão.
É através dos fundamentos constantes do despacho em que se respondeu à matéria da base instrutória que este Tribunal vai controlar, através das regras da lógica e da experiência, a razoabilidade da convicção do juiz do Tribunal de 1ª instância (Ac. Rel. Guimarães 20.04.2005 - www.dgsi.pt).
A este respeito sublinha-se no Ac. STJ 28.05.2009:
“Devendo, porém, a reapreciação da prova na Relação, de acordo com o regime legal aqui em vigor, e sem, por isso, em si mesmo, se subverter o princípio da livre apreciação das provas estabelecido no art. 655°, nº 1 (10), ponderar que, na formação da convicção do julgador de 1ª instância, poderão ter entrado elementos que, em princípio, no sistema da gravação sonora dos meios probatórios oralmente prestados, não podem ser importados para a gravação, como sejam aqueles elementos intraduzíveis e subtis, como a mímica e todo o processo exterior do depoente que influem, quase tanto como as suas palavras, no crédito a prestar-lhe, existindo, assim, actos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que não podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal, que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção do julgador (12). “(Proc. 115/1997.5.1 – www.dgsi.pt)
Atenta a posição expressa na doutrina e na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça quando o Tribunal da Relação é chamado a pronunciar-se sobre a reapreciação da prova, no caso de se mostrarem gravados os depoimentos, deve considerar os meios de prova indicados pela partes e confrontá-los com outros meios de prova que se mostrem acessíveis, a fim de verificar se foi cometido ou não erro de apreciação que deva ser corrigido (Abrantes Geraldes “ Recursos em Processo Civil – Novo Regime, pag. 299 e Ac. STJ 20.09.2007 CJSTJ, XV, III, 58, Ac STJ 28.02.2008 CJSTJXVI, I, 126).
Justifica-se, assim, proceder a uma análise critica das provas com audição dos registos gravados.
Ponderando estes aspectos cumpre reapreciar a prova – testemunhal, documental -, face aos argumentos apresentados pelo recorrente e recorrido, tendo presente o despacho que se pronunciou sobre as respostas à matéria de facto.
Procedeu-se à audição do CD que contém a prova gravada na audiência de julgamento e analisados os depoimentos prestados, bem como, os documentos juntos aos autos, conclui-se pela alteração da resposta ao art. 25º da contestação, pelos motivos que a seguir se expõem.
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Na contestação o Réu alegou:- Art. 3º: (O prédio a que se alude no art. 1º da petição) foi sujeito a um arrendamento único.
- Art. 25º: B………. explorava o seu negócio com dois dos seus herdeiros, trabalhando em economia de esforços e visando um rendimento conjunto do agregado familiar.
Os pontos em causa mereceram a seguinte resposta:
- art. 3º: Não se responde por conter matéria conclusiva e de direito, ou sem interesse para a descoberta da causa.
- art. 25º: Não provado.
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No despacho que se pronunciou sobre a matéria de facto, a fls. 48 a 51, o Juiz do tribunal “a quo" fundamentou a decisão, nos termos que se passam a transcrever:“(…)
Já quanto ao facto não provado, este resultou da ausência de prova ou de prova convincente sobre o mesmo. Assim, a testemunha J………., próxima dos Réus, referiu, expressamente, em tribunal que os filhos de B………. nunca assumiram uma posição preponderante no negócio do pai, que os equiparava a funcionários, para grande mágoa daqueles, que desejavam assumir o comando do estabelecimento, partilhando responsabilidades com o seu progenitor.”
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- Art. 3º da contestação -No que concerne ao art. 3º da contestação, o Juiz do tribunal “a quo” não respondeu à matéria, incluindo a matéria no grupo dos factos conclusivos, que integram conceitos de direito ou não merecem relevo para julgamento do mérito.
Determina o art. 713º/2 CPC que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos art. 659º a 665º CPC.
O art. 659º/3 CPC dispõe que: “Na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame critico das provas de que lhe cumpre conhecer.”
Contudo, o art. 646º/4 CPC, prevê: “Têm-se por não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes.”
Como refere Lebre de Freitas: “o tribunal colectivo exorbita da sua competência (atribuída para a livre apreciação da prova dos factos da causa) quando se pronuncie sobre questões de direito ou sobre factos que só possam ser provados por documento ou estejam plenamente provados por documento, admissão ou confissão.
Compete, efectivamente, ao juiz singular determinar, interpretar e aplicar a norma jurídica (art. 659º/2) e pronunciar-se sobre a prova dos factos admitidos, confessados ou documentalmente provados (art. 659º/3).” (ob cit., vol. II, pag. 605)
Ás conclusões de direito são assimiladas, por analogia, as conclusões de facto, ou seja, “os juízos de valor, em si não jurídicos, emitidos a partir dos factos provados e exprimindo, designadamente, as relações de compatibilidade que entre eles se estabelecem, de acordo com as regras da experiência.” (Lebre de Freitas, ob. cit., vol II, pag. 606)
Antunes Varela considera que deve ser dado o mesmo tratamento “ás respostas do colectivo, que, incidindo embora sobre questões de facto, constituam em si mesmas verdadeiras proposições de direito” (Manual de Processo Civil, pag. 648)
Em qualquer das circunstâncias apontadas, confirmando-se que, em concreto, determinada expressão tem natureza conclusiva ou é de qualificar como pura matéria de direito, deve considerar-se não escrita, nos termos do art. 646º/4, sem necessidade de anulação do julgamento.
Na presente acção uma das questões controvertidas consiste em saber se entre as partes foram celebrados dois contratos de arrendamento distintos ou apenas um contrato de arrendamento.
Com efeito, o Réu admite que o 1º andar do prédio e o rés-do-chão foram cedidos mediante contrato de arrendamento ao falecido B………., conforme resulta do alegado no art. 1º da contestação.
Aceitou, por acordo, a matéria dos art. 1º, 2º, 3º, 4º da petição (art. 1º da contestação).
Considera, ainda, que a cada um dos andares foi dado destino diferente, com emissão de diferente recibo de pagamento de renda (art. 7º e 8º da contestação).
Contudo, o Réu considera que pelo facto de existir ligação interna entre os dois andares, tratando-se de um único prédio, apenas foi celebrado um único contrato.
A análise da questão contende com a apreciação de matéria de direito e a tal conclusão apenas se pode chegar mediante a apreciação de factos acessórios e instrumentais, por constituir essa a questão em litígio.
Conclui-se do exposto que não merece censura a decisão de não conhecer da matéria do art. 3º da contestação, por a mesma constituir matéria conclusiva e de direito.
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- Art. 25º da Contestação –As testemunhas F………., G………., H………. apesar de indicadas à matéria não revelaram ter conhecimento dos factos.
A testemunha F………., genro do anterior proprietário do prédio e que administrou os seus bens, quando este adoeceu, revelou ter conhecimento que o Sr. B1………. (arrendatário) estava na oficina e quando a testemunha se dirigia a esse local era atendido pelo Sr. B1………. ou por um filho. Contudo, apenas o Sr. B1………. procedeu sempre ao pagamento das rendas devidas pela ocupação da loja e da casa de habitação.
As testemunhas G………. e H………. não foram inquiridas a esta matéria e nada referiram a respeito destes factos.
Quanto à matéria do art. 25º da contestação, apenas a testemunha J………. revelou ter conhecimento dos factos. A testemunha frequentou a casa dos herdeiros de B………. desde criança, pois era colega de escola de um dos filhos do arrendatário, mantendo ainda hoje laços de amizade com a família.
Revelou conhecer o prédio – oficina / garagem e a casa de habitação.
A respeito da exploração do estabelecimento comercial referiu que apenas o Sr B1………. geria o estabelecimento, apesar de ali trabalharem dois filhos. Os filhos trabalhavam na oficina como meros funcionários e auferiam um salário mensal. O Sr B1………. descontava no salário uma quantia para despesas da casa, uma vez que os filhos viviam na casa, na sua companhia. Revelou ter conhecimento que os filhos tinham ideias e pretendiam dinamizar o espaço da loja, mas o pai, Sr B1………. era mais conservador e nunca aceitou qualquer alteração, o que lhes causava alguma revolta. Esclareceu, ainda, que os filhos comentavam que não tinham dinheiro, nas saídas com os amigos.
Também referiu que a mulher do arrendatário não exercia qualquer actividade profissional e limitava-se a cuidar da casa, sem interferir na actividade do estabelecimento comercial.
O depoimento da testemunha apenas permite concluir que dois filhos do arrendatário trabalhavam no estabelecimento comercial, como funcionários, sendo certo que a gestão do estabelecimento pertenceu sempre ao pai/ arrendatário.
Aliás a testemunha F………. admitiu que na oficina trabalhava para além do arrendatário, um filho deste.
Do depoimento da testemunha não se retira que os filhos do arrendatário exploravam em comum o estabelecimento e ainda, que não auferiam salário, como se alega na conclusão sob o ponto 9.
A testemunha não referiu que Sr B1……… dividia com os filhos os lucros e proventos da actividade ou que partilhava com estes a gestão do estabelecimento.
Conclui-se, assim, que face à prova produzida justifica-se a alteração da decisão ao art. 25º, no sentido de formular uma resposta restritiva, mais fiel à prova, não querendo com isto significar que existe erro de apreciação, porque no que concerne à questão nuclear não se fez prova.
O art. 25º da contestação merece a seguinte resposta:
“Provado apenas que o falecido locatário explorava o seu negócio e com ele trabalhavam dois filhos.”
Improcede, em parte, a conclusão sob o ponto 9.
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- Dos factos novos –O Réu – recorrente, nas conclusões de recurso, sob os pontos 2, 5 e 8, considera os seguintes factos:
- “O contrato de arrendamento verbal é único com uma dualidade de destinos, no r/c para exploração de oficina e venda de bicicletas e motociclos e no 1º andar para habitação”.
- “Um arrendamento para habitação com permissão de utilização do r/c para indústria caseira e comércio.”
- “O falecido arrendatário, deixou desde logo a sua viúva com quem foi casado no regime de comunhão geral de bens, pelo que também o estabelecimento lhe pertencia e o explorava em conjunto com o seu marido, pelo que o fazia há mais de três anos e em comum com o primitivo arrendatário.”
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Os factos enunciados não foram oportunamente articulados em sede de contestação, nem resultam dos factos apurados em sede de julgamento e indicados na sentença.O recurso, como refere Professor Castro Mendes, consiste no pedido de reponderação sobre certa decisão judicial, apresentada a um órgão judiciariamente superior ou por razões especiais que a lei permite fazer valer (Direito Processual Civil – Recursos, pag. 5).
O recurso ordinário (que nos importa analisar para a situação presente) não é uma nova instância, mas uma mera fase (eventualmente) daquela em que a decisão foi proferida.
O recurso é uma mera fase do mesmo processo e reporta-se à mesma relação jurídica processual ou instância (ob. cit,, pag. 24-25 e Alberto dos Reis, Código de Processo Civil ”, vol V, pag. 382, 383).
A respeito do objecto do recurso têm surgido na doutrina duas posições:
- o objecto do recurso é a questão sobre que incidiu a decisão recorrida; e
- o objecto do recurso é a decisão recorrida, que se vai ver se foi aquela que “ex lege” devia ter sido proferida.
O Professor Castro Mendes escreve a este respeito que: “o nosso sistema de recursos inclina-se para a segunda solução – o objecto do recurso é a decisão. Dentro desta orientação tem a nossa jurisprudência repetidamente afirmado que os recursos visam modificar decisões e não criar soluções sobre matéria nova.
(…) o tribunal de recurso vai reponderar a decisão tal como foi proferida. Em regra deve aplicar a lei vigente ao tempo da decisão e cingir-se aos factos sobre que esta incidiu. Mas esta regra sofre pelo menos duas atenuações:
- a parte pode apresentar ao tribunal de segunda instância e de revisão documentos supervenientes (art. 712º/1/c), 749º, 771º/c));
- as partes podem alterar, ainda em segunda instância, o pedido, de comum acordo (art. 272º CPC)”. (ob cit., pag. 25-26).
A respeito da alegação de factos novos refere expressamente o ilustre professor: “A invocação de factos novos parece só ser possível até ao encerramento da discussão em primeira instância (art. 506º/1, 663º/1 CPC).
Na jurisprudência entre outros sobre esta questão, podem ler-se: os Ac. STJ 07.07.2009, Ac. STJ 20.05.2009, Ac. STJ 28.05.2009, Ac. STJ 11.11.2003 (www.dgsi.pt), merecendo-nos particular relevo o Ac. STJ 28.05.2009 onde se refere:
“E, do específico ponto de vista da instância recursiva, tem-se por certo que, como é jurisprudência uniforme, sendo os recursos meios de impugnação das decisões judiciais, destinados à reapreciação ou reponderação das matérias anteriormente sujeitas à apreciação do tribunal a quo e não meios de renovação da causa através da apresentação de novos fundamentos de sustentação do pedido (matéria não anteriormente alegada) ou formulação de pedidos diferentes (não antes formulados), ou seja, visando os recursos apenas a modificação das decisões relativas a questões apreciadas pelo tribunal recorrido (confirmando-as, revogando-as ou anulando-as) e não criar decisões sobre matéria nova, salvo em sede de matéria indisponível, a novidade de uma questão, relativamente à anteriormente proposta e apreciada pelo tribunal recorrido, tem inerente a consequência de encontrar vedada a respectiva apreciação pelo Tribunal ad quem (art. 676º CPC).”
Ponderando o exposto a respeito do objecto do recurso, verifica-se que os factos que o Réu – recorrente vem introduzir nas conclusões de recurso não podem ser considerados, pois constituem factos novos, já que em sede de contestação não foram alegados. No tocante ao ponto 2 apenas constitui facto novo, a alegação da actividade que era exercida no rés-do-chão, pois nos articulados apenas se alude à utilização do rés-do-chão para o exercício do comércio.
Se os novos factos resultaram da discussão da causa, recaía sobre as partes ao abrigo do art. 264º/3 CPC, suscitar junto do tribunal “a quo”, a sua consideração em sede de decisão, o que também não ocorreu.
Conclui-se, assim, nos termos do art. 676º CPC que nenhuma relevância merece, nesta sede, os factos “novos” que o Réu enuncia nos pontos 2, 5 e 8 das conclusões de recurso, pois os mesmos não foram considerados na decisão objecto de recurso e ao tribunal de recurso apenas cumpre reapreciar as matérias anteriormente sujeitas à apreciação do tribunal “a quo” ficando por isso vedado a apreciação de novos fundamentos de sustentação do pedido (matéria não anteriormente alegada).
Do exposto resulta que os factos enunciados não merecem qualquer relevância em sede de recurso.
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Na apreciação das restantes questões, cumpre ter presente os seguintes factos, após reapreciação da prova:1 - Os Autores são donos e legítimos possuidores de uma casa de rés-do-chão e 1.º andar, sita na Rua ………., n.º ..-.., em Ovar, inscrita na matriz sob o artigo 3959.º, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ovar, a favor dos Autores, sob o n.º 07282, a fls. 170 B-13 (art. 1º, 2 da petição).
2 - O 1.º andar da casa referida em 1.º encontrava-se arrendado a B………. para habitação deste e seu agregado familiar, por contrato verbal, celebrado há mais de vinte anos, pelo anterior proprietário da casa, E………. (art. 3º da petição).
3 - Também o rés-do-chão se encontrava arrendado ao mesmo B………. para comércio, por contrato verbal, celebrado há mais de vinte anos, pelo anterior proprietário da casa, E………. (art. 4º da petição).
4 - No dia 12 de Julho de 2008 faleceu B………. (art. 5º da petição).
5 - O Autor marido recebeu uma carta da Ré, datada de 06 de Novembro de 2008, na qual:
a) Dá conhecimento do óbito de B……….;
b) Comunica a inscrição como pessoa colectiva de Herdeiros de B………., contribuinte n.º ………;
c) Afirma que o arrendamento comercial se transmitiu aos herdeiros de B………., por força do disposto no art. 1113.º do Código Civil;
d) Requer que os recibos referentes ao rés-do-chão passem a ser emitidos em nome da nova pessoa colectiva, dado ser ela que passou a utilizar o referido rés-do-chão para o seu negócio (art. 6º da petição).
6 - O Autor marido respondeu à carta referida em 5.º, em 25 de Novembro de 2008, dizendo que o arrendamento do rés-do-chão tinha terminado com a morte de B………. (art. 7º da petição).
7 - Em resposta à carta referida em 6.º, em 26 de Novembro de 2008, o Autor recebeu uma carta do advogado da Ré mantendo a posição assumida na carta de 06 de Novembro de 2008 e voltando a citar o artigo 1113.º do Código Civil (art. 8º da petição).
8 - O Autor respondeu a essa carta em 02 de Dezembro de 2008, mantendo a posição que o contrato de arrendamento referente ao rés-do-chão terminou com a morte de B………. ( art. 9º da petição ).
9 - Em 16 de Dezembro de 2008, os Réus enviaram aos Autores uma carta referindo que: “os herdeiros de B………. trabalharam com este no estabelecimento, desde o seu inicio até à data da sua morte, portanto por mais de trinta anos, em comunhão de esforço e rendimentos, dali obtendo o seu sustento e continuando o negócio do seu falecido pai, após a morte deste, com os mesmos instrumentos, máquinas, stocks e forma de explorar que existia à data do seu óbito.” (art. 10º da petição)
10 - Entre o rés-do-chão e o 1.º andar do prédio aludido em 1.º existe uma passagem interna (art. 6º da contestação).
11 - O falecido locatário explorava o seu negócio e com ele trabalhavam dois filhos.” (art. 25º da contestação)
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- Da celebração de um único contrato -O Réu recorrente defende que o contrato de arrendamento do rés-do-chão não tem autonomia em relação ao contrato de arrendamento para habitação, respeitante ao 1º andar do prédio e por isso, com a morte do arrendatário não se operou a caducidade daquele contrato.
Considera tratar-se de um único contrato de arrendamento para habitação com permissão de utilização do rés-do-chão para indústria caseira e comércio.
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Na sentença, atenta a matéria de facto provada, concluiu-se que foram celebrados dois contratos:- um contrato de arrendamento para habitação, em relação ao primeiro andar do prédio; e
- um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, quanto ao rés-do-chão do prédio.
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Cumpre antes de mais determinar o regime jurídico aplicável.O NRAU – Lei 06/2006 de 27/02 – entrou em vigor em 27 de Junho de 2006.
O art. 59º/1 do citado diploma, sob a epígrafe “Aplicação no Tempo”, passou a dispor:
“O novo regime do arrendamento urbano aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como ás relações contratuais constituídas que subsistam dessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”
O nº3 do mesmo preceito prevê:
“As normas supletivas contidas no novo regime do arrendamento urbano só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.”
O art. 60º determina, ainda:
“É revogado o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26º e 28º da presente lei.”
A nova lei estabeleceu um conjunto de normas transitórias considerando o facto da existência de contratos celebrados ao abrigo do RAU e celebrados antes da entrada em vigor do RAU.
Maria Olinda Garcia refere a este respeito, que para proceder à exacta delimitação do regime aplicável aos arrendamentos vigentes à data da entrada em vigor do novo regime deverá atender-se à distinção feita pelo nº2 do art. 12º do Código Civil. Refere, ainda, que: “… as normas da nova lei que dispõem sobre condições de validade substancial ou formal do arrendamento não devem ter aplicação retroactiva, continuando, portanto, essa matéria a ser disciplinada pela lei vigente à data da celebração do contrato. Pelo contrário, as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento abrangem as relações já constituídas, tendo, portanto, aplicação imediata.” (A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pag. 51).
A propósito desta matéria Cunha de Sá e Leonor Coutinho referem que:
“Os arrendamentos urbanos de pretérito que subsistam à data da entrada em vigor do NRAU são por ele abrangidos, nos termos estabelecidos pelos art. 59º/1 e 26º e seguintes, epigrafados “normas transitórias”.
Uma vez que o arrendamento se traduz numa situação duradoura, o NRAU respeita o passado decorrido sob a égide da lei antiga e para o futuro abrange na sua disciplina, em termos específicos, os efeitos que se vierem a produzir após a sua entrada em vigor.”
Esses termos específicos são estabelecidos pelo NRAU tendo em atenção a espécie do contrato e a data da sua celebração.” (Arrendamento 2006- Nova Lei, pag. 61-62).
Concretizando esta posição e em anotação ao art. 59º do NRAU os citados autores referem:
“Conjugando todos os preceitos do NRAU que se relacionam com a sucessão das leis durante a vigência dos arrendamentos urbanos, para fins habitacionais e não habitacionais, que subsistam à data da entrada em vigor do NRAU, temos o seguinte quadro:
- é a lei em vigor ao tempo da conclusão do contrato que regula as condições da validade substancial e o potencial dos seus efeitos;
- quanto aos efeitos jurídicos do contrato que se traduzem em situações duradouras, respeitam-se os efeitos já produzidos sob o domínio da lei antiga e os efeitos futuros passam a reger-se:
> pelos preceitos imperativos do NRAU;
> pelos preceitos supletivos do NRAU, mas apenas quando não forem de sentido oposto ao de norma supletiva da lei vigente ao tempo da celebração do contrato, caso em que é esta a norma aplicável;
> pelos preceitos resultantes das normas transitórias do NRAU (artigos 26º a 58º, 59º/2), a saber:
(…) contratos sem duração limitada
- transmissão por morte do arrendatário – contrato para habitação: art. 26º/2, 28º e 57ºdo NRAU; (…)
- denúncia pelo senhorio – arrendamentos para habitação:
> art. 26º/4/5, art. 28º do NRAU;
> art. 1101º a 1104º do CC;
> art. 107º do RAU” .(ob. cit., pag. 111).
No caso concreto, os contratos em referência foram celebrados há mais de 20 anos, portanto em data anterior à entrada em vigor do novo regime do arrendamento urbano.
Na apreciação da validade substancial dos contratos, face ao regime transitório enunciado, aplica-se o regime em vigor à data da celebração do contrato.
O regime do contrato de arrendamento para habitação estava previsto no Código Civil e quanto ao fim do contrato, previa o art. 1108º o seguinte:
“No uso residencial do prédio arrendado inclui-se o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.
É indústria doméstica a explorada na sua residência pelo arrendatário ou pelos seus familiares, contanto que não ocupe mais de três auxiliares ou assalariados.
Consideram-se familiares as pessoas designadas no nº3 do art. 1040º.”
A lei, a título excepcional, admitia que o arrendatário instalasse no local arrendado para habitação uma indústria doméstica, mesmo que seja tributada como industrial.
Como refere Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao preceito: “procurou-se, salvaguardar, por esta forma, a situação dos pequenos artificies que, normalmente em regime de artesanato, trabalham na sua própria residência.
(…)
Nestas circunstâncias o arrendamento não se converte de arrendamento para habitação em arrendamento para comércio ou indústria. A própria fórmula da lei – “no uso residencial do prédio … inclui-se” - mostra que houve apenas a ideia de cobrir a aparente violação da finalidade do contrato, mas sem alterar a sua natureza (de arrendamento para habitação ou para uso residencial)” (Código Civil Anotado, vol. II, pag. 620)
Por outro lado, o regime de excepção englobava apenas o exercício da actividade industrial, ficando excluído o exercício de actividade comercial ou liberal.
Para que o contrato de arrendamento reunisse as características previstas no artigo seria necessário os seguintes requisitos:
- exercer actividade industrial pelo arrendatário ou por qualquer dos seus familiares;
- na residência,
- sem exceder, em auxiliares assalariados, o número de três.
Voltando ao caso dos autos, atenta a matéria de facto apurada conclui-se que o contrato de arrendamento celebrado, não reúne os requisitos previstos no art. 1108º CC, na redacção vigente à data da respectiva celebração.
Resulta dos factos provados, aliás admitidos por acordo das partes nos articulados, que foram celebrados dois contratos de arrendamento, sendo que um dos contratos tinha por objecto o 1º andar do prédio e destinava-se à habitação do arrendatário e seu agregado familiar e ainda, um outro, em relação ao rés-do-chão, para o exercício do comércio. (pontos 2 e 3 dos factos provados)
A actividade comercial não era exercida no local destinado a habitação e por sua vez, a cedência do rés-do-chão, não se destinava ao exercício de actividade industrial.
Acresce que o facto de existir comunicação interna entre o rés-do-chão e o primeiro andar do prédio, em nada releva para caracterizar o contrato nos termos do art. 1108º CC.
Também nada se provou a respeito da data exacta da celebração dos contratos, nomeadamente se foram celebrados na mesma ocasião ou em momentos distintos e qual a efectiva actividade exercida no rés-do-chão.
Provou-se, apenas, que o local arrendado destinava-se ao exercício do comércio.
Conclui-se, assim, tal como decidiu o Juiz do tribunal “a quo”, estarmos perante dois contratos, com objectos e fins distintos, sendo que o contrato de arrendamento do rés-do-chão destinava-se ao exercício do comércio e que á face da actual lei seria classificado como contrato para usos não habitacionais.
Improcedem, desta forma, as conclusões de recurso sob os pontos 2, 3, 4, 6.
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- Da caducidade do contrato –O Réu – recorrente defende a manutenção do contrato, apesar do óbito do arrendatário, porque no caso se verifica a excepção do art. 58º do NRAU.
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Resulta dos factos provados que o arrendatário do rés-do-chão do prédio descrito no art. 1º da petição, B………. faleceu em 12.07.2008.
Uma vez que o óbito ocorreu durante a vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano, cumpre aplicar o regime previsto nas normas transitórias, conforme resulta da conjugação dos art. 26º, 27º e 58º da Lei 6/2006 de 27/02.
Determina o art. 58º da Lei 6/2006 de 27/02:
“1. O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.
2. O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração.”
Decorre do regime previsto no art. 58º da Lei 6/2006 de 27/02, em relação aos contratos de arrendamento de pretérito para comércio, que a regra passa a ser a caducidade do contrato quando o arrendatário morrer após a entrada em vigor do NRAU.
A transmissão do arrendamento, constitui uma excepção, que se verifica quando ao primitivo arrendatário sobreviva sucessor que, há mais de três anos no período que anteceda imediatamente a morte do arrendatário, venha explorando, em comum com este, o estabelecimento que funcione no local.
A interpretação deste preceito tem suscitado dúvidas na doutrina, em particular quanto à integração do conceito de “exploração em comum com o primitivo arrendatário.”
Urbano Dias refere a este respeito: “Ora, esta regra levanta-nos, desde logo e pelo menos, as seguintes interrogações:
- O que se pretende com o requisito “exploração em comum”?
Será comunhão nos lucros e perdas?
E estará também contemplada a chamada “ sociedade de facto”?
Ou refere-se apenas à eventual ajuda de alguém na gestão diária do estabelecimento?
E, sobretudo num contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal em que é que consiste essa exploração em comum? Tem o sucessor de exercer a mesma profissão ou basta trabalhar como secretário?” (Revista “O Direito”, Ano 140, 2008, tomo II, pag. 340)
Olinda Garcia, por sua vez, anota: “… também é difícil perceber o alcance da exigência de o estabelecimento ter sido explorado em comum com o arrendatário. Se, por exemplo, o sucessor é o cônjuge, caso o estabelecimento seja bem comum do casal, parece que existirá sempre exploração em comum, sem ser, portanto, necessário que o cônjuge trabalhasse efectivamente naquele estabelecimento.” (A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pag. 77)
Menezes Leitão de igual forma dá conta da dificuldade na interpretação do preceito, quando refere citando o estudo de Manteigas Martins / Raposo Subtil/ Carvalho em “Vida Económica” Ano 2006: “… (o preceito) não pode ser entendido em sentido literal, na medida em que a exploração do estabelecimento em comum com o arrendatário, sem autorização do senhorio, representaria uma violação do art. 1083º/2 e), o que permitiria ao senhorio a resolução do contrato. Estes autores propõem assim que esta expressão seja interpretada no sentido de abranger os familiares do arrendatário que, com ou sem remuneração, trabalhavam no estabelecimento e dele retiravam o seu sustento.”
Menezes Leitão defende por sua vez: “que esta disposição apenas exige que o sucessor trabalhe no estabelecimento a funcionar no locado, independentemente da natureza do vínculo que o liga a esse estabelecimento.” (Arrendamento Urbano, pag. 123)
Maria Olinda Garcia na sua obra “Arrendamentos para o Comércio” refere que: “o objectivo da norma é permitir a continuação da actividade económica do locado por parte de quem tenha aptidão e conhecimentos nessa área e possua alguma expectativa de sucessão, abrangendo consequentemente múltiplas situações para além da estrita contitularidade do estabelecimento no local arrendado, incluindo a existência de vínculo laboral entre o arrendatário e o seu sucessor.” (pag. 74)
Na jurisprudência, seguindo a posição de Menezes Leitão, pronunciou-se o Ac. Rel. de Lisboa de 29.10.2009 (Proc. 380/07.7 TJLSB.L1.6 – www.dgsi.pt)
No caso concreto, não se provou que o estabelecimento comercial constitui um bem comum do casal, nem o Réu aludiu a tal aspecto na contestação, o que desde logo exclui a possibilidade de se considerar verificada a excepção, apenas porque entre os sucessores do arrendatário conta-se a viúva.
Por outro lado, não se provou que os “Herdeiros de B……….” – Réu na acção - exploravam há mais de três anos, em comum com o arrendatário, o estabelecimento comercial.
Mesmo perfilhando a interpretação defendida na doutrina, no sentido de considerar que o arrendamento se transmite para o sucessor que trabalhe no estabelecimento a funcionar no locado, independentemente da natureza do vínculo que o liga a esse estabelecimento, verifica-se que os factos provados não permitem julgar preenchida a matéria da excepção.
Provou-se, apenas que dois filhos do arrendatário trabalhavam no local, sendo certo que não são esses filhos que reclamam a transmissão do arrendamento, por morte do pai/ arrendatário, mas a pessoa colectiva com a denominação “Herdeiros de B………..” (ponto 5 dos factos provados)
Não resulta dos factos provados que todos os herdeiros sempre trabalharam em comum com o arrendatário, no estabelecimento que funcionava no local arrendado, ou pelo menos nos três anos que precederam a morte do arrendatário.
Em face do exposto conclui-se que por óbito do arrendatário caducou o contrato de arrendamento, uma vez que não lograram os Réus provar a matéria da excepção.
Improcedem as conclusões sob os pontos 7, 8. 9, 10.
-
Nos termos do art. 446º CPC as custas são suportadas pelo Réu-recorrente.-
III. Decisão:Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a decisão.
-
Custas a cargo do recorrente. *
*
Porto, 10 de Janeiro de 2011 *
(processei e revi – art. 138º/5 CPC)
Ana Paula Pereira de Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
António Manuel Mendes Coelho
________________________
SUMÁRIO (art. 713/7 CPC):
I. Decorre do regime previsto no art. 58° da Lei 6/2006 de 27/02, em relação aos contratos de arrendamento de pretérito para comércio, que a regra passa a ser a caducidade do contrato quando o arrendatário morrer após a entrada em vigor do NRAU.
II. A transmissão do arrendamento, constitui uma excepção, que se verifica quando ao primitivo arrendatário sobreviva sucessor que, há mais de três anos no período que anteceda imediatamente a morte do arrendatário, venha explorando, em comum com este, o estabelecimento que funcione no local.
III. O arrendamento não se transmite para “Herdeiros de B……….”, apesar de dois dos filhos do arrendatário trabalharem no estabelecimento comercial, porque não são estes filhos que reclamam a transmissão da posição de arrendatário do local arrendado.
Ana Paula Pereira de Amorim