Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PROPRIEDADE HORIZONTAL
VÍCIOS DA COISA
NULIDADE DO CONTRATO
II - Os vícios da coisa locada deixam, de constituir falta de cumprimento (culposa) do contrato no caso de conhecimento do defeito pelo locatário, no momento em que celebrou o contrato ou quando recebeu a coisa.
I.
B.......... e mulher C.......... intentaram a presente acção em processo comum, sob a forma ordinária, contra:
D..........;
E.......... e
F...........
Pediram que:
- seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre si e a demandada sociedade, por via do qual lhe arrendaram uma fracção autónoma de um prédio urbano sito nesta cidade, da qual são donos, sendo ela condenada a despejar o locado, livre e alodial de pessoas e bens.
- a condenação solidária dos 2º e 3º réus a pagarem-lhes as rendas vencidas, no valor de 1.800.000$00, e as vincendas até à efectiva desocupação do locado.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que, tendo dado de arrendamento à primeira demandada, com fiança prestada pelos demais réus, a sua fracção autónoma id. nos autos, aquela deixou de pagar as respectivas rendas e recusa-se a abandonar o locado.
Os RR. contestaram, alegando, no essencial, que foram enganados pelos autores quanto ao destino que poderiam dar ao locado e, em reconvenção, pediram a condenação dos autores no pagamento de uma indemnização de 8.000.000$00, correspondente ao lucro cessante sofrido, por não terem podido exercer a actividade para que arrendaram o locado e ainda nos lucros futuros, à razão de 250.000$00, por mês. Referiram que sempre tiveram em vista a instalação de um estabelecimento de snack-bar, hamburgueria, pizaria e café no locado, o que sempre lhes foi assegurado pelos autores, tendo-o sido declarado na própria escritura de arrendamento. Só ulteriormente apuraram a impossibilidade de afectação desse local a esse fim, por não ser consentido pelo título constitutivo da correspondente propriedade horizontal, em razão do que consideram incumprido pelos autores o contrato de arrendamento em causa, nisso fundando o seu pedido reconvencional.
Seguiram-se réplica e tréplica, em que as partes reafirmaram as suas posições, concluindo a autora pela improcedência da reconvenção.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção procedente; no recurso desta, foi anulada a decisão sobre a matéria de facto para ampliação desta.
Procedeu-se a novo julgamento, tendo de seguida sido proferida sentença que julgou a acção procedente e improcedente a reconvenção, nestes termos:
- Declaro a resolução do contrato de arrendamento supra identificado, celebrado entre os autores e a ré "D..........", condenando esta a despejá-lo, deixando-o livre de pessoas e bens.
- Condeno a ré "D.........." e os réus E.......... e F.........., solidariamente, a pagarem aos autores das rendas vencidas desde Outubro de 1992 e vincendas até efectiva entrega do arrendado, à razão de € 997,60 (200.000$00) por mês.
- Absolvo os autores do pedido contra si formulado.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os RR., de apelação, sintetizando-se assim as suas
Conclusões:
1. Não deveria constar da mencionada escritura pública de arrendamento e fiança que o dito estabelecimento se destinava ao exercício da actividade de café e snack-bar, uma vez que tal actividade não está abrangida pela competente constituição de propriedade horizontal, sendo certo que, nos termos do disposto no n° 1 do art. 1419° do Cód. Civil, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode realizar por escritura pública e com o acordo de todos os condóminos.
2. A Câmara Municipal verificou que "O regime de propriedade horizontal constituído para o prédio, aprovado por despacho de 8/2/90, define a fracção em causa como estabelecimento destinado ao ramo alimentar, prestação de serviços ou outros. A pretensão não se coaduna com o regime de propriedade horizontal, nos termos do Edital n° 73/87, nem se encontra a fracção, neste momento, dotada de condições que permitam a sua utilização para o fim pretendido - possui um único sanitário".
3. Não colhe aqui o argumento de que o referido estabelecimento estava apto à actividade de café e snack-bar, mas já não à de hamburgueria e pizaria, pois estas actividades em nada divergem, no que aqui concerne, com a actividade de café e snack-bar, divergindo ambas, isso sim, da actividade prevista no título constitutivo de propriedade horizontal, ou seja, ramo alimentar, prestação de serviços e outros, nos termos do disposto no Edital n° 73/87.
4. É falso que a Requerente tivesse conhecimento, durante uma visita à dita fracção, prévia ao contrato de arrendamento, da afectação da mesma ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros; pelo contrário, uma vez que, durante essa visita, foi-lhe repetido e assegurado pelo Recorrido de que aí poderia exercer a actividade pretendida, tendo a Recorrente confiado na palavra do Recorrido, tanto mais que, na respectiva escritura de arrendamento, ficou expressamente mencionada a actividade à qual se destinava a dita fracção, ou seja, exercício da actividade de snack bar, confiando a Recorrente que, de facto, poderia instalar no referido espaço um estabelecimento de snack-bar, hamburgueria e pizaria.
5. No entanto, entendeu o Mmo Juiz a quo que o quesito 17° não resultou provado, apesar do depoimento pessoal do R. F...........
6. Ao contrário do que havia sido garantido, não houve qualquer colaboração por parte do Recorrido para resolver o problema da necessidade de modificação do título de constituição da propriedade horizontal, dando assim cumprimento ao contrato de arrendamento efectuado, e cumprimento à palavra dada, no entanto, e apesar das várias insistências da Recorrente, das quais a carta junta aos autos sob. o n° 4 com a douta p.i, o Recorrido protelou sempre a dita modificação, tendo, inclusive, recusado, quando a Recorrente lhe solicitou, a entrega dos documentos necessários à marcação da escritura de modificação do título constitutivo de propriedade horizontal.
7. A verdade é que não houve qualquer colaboração por parte do Recorrido, sendo que face à inércia do recorrido, a Recorrida tentou resolver o contrato de arrendamento, contudo encontrou obstáculos quando comunicou ao mediador no negócio, circunstância essa referida pelo 3º R. e como decorre do depoimento da testemunha G...........
8. É manifesto o incumprimento contratual existente por parte do Recorrido, tanto na fase contratual, pois bem sabia estar a indicar à Recorrente um estabelecimento no qual não era permitido o exercício da actividade pretendida pela Recorrente, dado que, ao contrário do mencionado na escritura de arrendamento, ou seja, o exercício da actividade de café e snack-bar, o título de constituição de propriedade horizontal referia, apenas, o ramo alimentar, prestação de serviços e outros.
9. Ao pretender o pagamento das rendas está a venire contra factum proprium, na medida em que foi o Recorrido o causador da impossibilidade da Recorrente exercer a sua actividade, e, consequentemente, não obter o rendimento e lucro que esperava obter, sendo certo que resultou provado o quesito 15° do questionário, ou seja, a Recorrente teve a percepção de um bom negócio, sabido como é que as hamburguerias e pizarias são um negócio altamente rentável nos dias de hoje.
10. Ficou provado que a Recorrente desde Julho de 1992 tem estado privada de exercer a actividade de café e snack-bar no local aqui em lide (cfr. quesito 11°), o que necessariamente lhe causou prejuízos, uma vez que não podia exercer a sua actividade e, consequentemente, pagar as respectivas despesas e retirar lucros.
11. A douta sentença recorrida não considera toda a matéria de facto provada, como é o caso dos quesitos 11 e 15, considerada provada (cfr. resposta aos quesitos junto a fls. 187, de 99.04.27).
12. Conclui, quanto a nós e salvo o devido respeito, mal, a douta sentença recorrida que, contrariamente ao que afirmaram os Recorrentes no seu depoimento de parte, assim como a testemunha H.........., a ré não provou que lhe tivessem sonegado a informação do destino da fracção segundo o regime de propriedade horizontal do prédio, nem que disso só tivesse tido conhecimento durante o próprio processo administrativo de licenciamento.
13. Existiu um claro incumprimento contratual da parte do recorrido, o qual, nos termos do disposto no n° 2, do art. 1031° do Cód. Civil, deve assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina, assim como a existência de total má fé em relação à Recorrente.
14. Conforme o disposto no art. 1032° do Cód. Civil, quando a coisa locada não permite realizar cabalmente o fim a que é destinada ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido se o defeito datar, pelo mesmos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa, o que, no presente caso, ocorreu, sendo certo que não existem aqui nenhuma das circunstâncias que acarretam a irresponsabilidade do locador, previstas no art. 1033º do citado diploma legal, dado que a Recorrente pensava poder exercer a actividade pretendida no dito estabelecimento, sendo-lhe tal assegurado pelo Recorrido e tendo ficado estipulado na respectiva escritura pública de arrendamento que o locado se destinava à actividade de café e snack-bar.
15. Assim, assistia e continua a assistir à Recorrente a faculdade de recusar a sua prestação (pagamento da respectiva renda) enquanto não efectuar a obrigação que lhe cabe (assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina, fins estes que ficaram expressamente estipulados no contrato de arrendamento e que sempre foram mencionados durante as respectivas negociações), nos termos do disposto no art. 428º do Cód. Civil.
16. O contrato de arrendamento aqui em lide viola o art. 1422º do Cód. Civil, dado que a respectiva propriedade horizontal não permite que se destine o estabelecimento a café e snack-bar, pelo que, nos temos do disposto no art. 280º do Cód. Civil, o dito contrato é nulo, pois o seu objecto é legalmente impossível.
Termos em que deve dar-se provimento ao recurso.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
- se a matéria de facto provada deve ser alterada;
- se houve incumprimento contratual por parte do Recorrido;
- se a pretensão deste, de recebimento das rendas, configura um venire contra factum proprium;
- se assiste à Recorrente o direito de recusar o pagamento das rendas;
- se o contrato de arrendamento é nulo.
III.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
A) Por escritura de 16 de Julho de 1992, lavrada no Lº ...-A, fls.45 do 3° Cartório Notarial do Porto, os autores deram de arrendamento à primeira demandada a fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao estabelecimento sito no rés-do-chão, com entrada pelos nºs. ...-..., do edifício sito na Rua ....., Matosinhos, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ....., e descrita sob o n° ..... da Conservatória do Registo Predial, com inscrição definitiva de propriedade a favor deles;
B) Pela renda mensal de 200.000$00 e com início em 1 de Julho de 1992, a primeira demandada tomou de arrendamento essa fracção, com as condições e pelo prazo que constam da referida escritura;
C) Os 2° e 3° réus são fiadores e principais pagadores das dívidas de rendas emergentes do contrato referido em A);
D) A sociedade ré dedica-se à exploração de estabelecimentos de venda a retalho de comida para consumo imediato, bebidas, bares e discoteca;
E) O local mencionado em A) foi dado de arrendamento à ré sociedade para esta o destinar ao exercício da actividade de café e snack-bar.
F) O prédio em que se insere a fracção mencionada em A) foi objecto de constituição de propriedade horizontal, por escritura pública de 9 de Março de 1990, tendo sido aquela fracção afectada a estabelecimento destinado ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros;
G) A mediadora "I.........." e J.......... representaram algumas vezes os autores;
H) Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor dos documentos de fls. 59 a 61 dos autos, dos quais resulta que a Câmara Municipal de Matosinhos se propôs emitir um alvará provisório, por um ano, findo o qual a primeira ré deveria demonstrar ter já promovido a regularização do regime de propriedade horizontal e realizado um conjunto de obras de adaptação do locado ao fim em vista, consistente na instalação no mesmo de uma "hamburgueria-pizaria", de acordo com a legislação em vigor, ou seja, a instalação de um sistema de evacuação de fumos e cheiros, tecto falso e um segundo sanitário;
I) Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do documento de fls. 18 dos autos, datado de 21/4/93, através do qual a primeira demandada deu conhecimento a representante dos autores das exigências camarárias constantes dos documentos referidos na al. anterior, solicitando aos AA., como proprietários do locado, a promoção da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
J) Antes da celebração do contrato de arrendamento mencionado em A), o gerente da sociedade demandada, E.........., visitou a fracção locada e teve conhecimento da sua afectação nos termos mencionados em F) (a estabelecimento destinado ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros);
L) E sabia a ré sociedade que a finalidade do contrato de arrendamento dependia de autorização da Câmara Municipal de Matosinhos. Razão por que ocupou gratuitamente o locado durante dois meses, à espera de licenciamentos e para adaptações.
M) A ré sociedade obteve dos autores e demais condóminos do prédio mencionado em F) a autorização para o exercício da sua actividade comercial de café e snack-bar.
N) A ré sociedade requereu à Câmara Municipal de Matosinhos licenciamento para abertura no locado de "pizaria e hamburgueria" e fê-lo munida de autorização do condomínio para esse efeito.
O) Desde Julho de 1992 a ré sociedade não exerce a actividade de café e snack-bar no local objecto do arrendamento mencionado em A).
P) A alteração da propriedade horizontal supra mencionada não foi efectuada.
Q) O tipo de estabelecimento tido em vista pela Ré – hamburgueria e pizaria – beneficiaria dos factores de novidade e exclusividade na área geográfica onde se integra o locado.
IV.
Cumpre apreciar as questões acima referidas, começando-se pela que respeita à decisão de facto; de seguida, abordar-se-á a questão da nulidade do contrato, por preceder logicamente as demais questões que serão depois analisadas.
1. Impugnação da decisão de facto
Os Recorrentes discordam da decisão sobre a matéria de facto, que aqui teve por objecto apenas o facto aditado pelo anterior acórdão desta Relação – quesito 17º (fls. 269)
Fazem-no em termos pouco concisos e sem dar satisfação ao regime previsto no art. 690º-A do CPC.
Apesar disso, ouvimos a gravação da prova efectuada em julgamento e esta, sem dúvida, confirma plenamente a criteriosa e ponderada motivação da decisão proferida.
Que os RR já estavam alertados para a discrepância entre o destino do locado conforme à escritura de propriedade horizontal e a afectação por si pretendida decorre dos elementos apontados na aludida motivação (relutância evidenciada pelo Sr. Notário perante a certidão camarária que lhe foi exibida – que apenas referia a utilização do locado para o ramo comercial – e o propósito antes manifestado pelo R. F.......... de que trataria de tudo o necessário ao licenciamento do estabelecimento que pretendia instalar), sendo de notar que uma das declarações dos condóminos (a autorizar a instalação da hamburgueria e pizaria) é de data anterior à da celebração da escritura do arrendamento – cfr. fls. 143. O referido R. só depois se apercebeu da dificuldade em conseguir o licenciamento, dificuldade decorrente não apenas da necessidade de alteração da escritura de propriedade horizontal (teria de reunir todos os condóminos), mas das obras que a instalação do estabelecimento iria exigir, designadamente a colocação do tubo de escoamento de fumos e cheiros na extensão dos cinco andares do prédio (obra que seria de difícil aceitação).
Por outro lado, o aludido conhecimento foi reafirmado pela testemunha G.........., mediador interveniente no contrato, que declarou ter informado o R. F.......... da afectação prevista na escritura de propriedade horizontal, tendo-lhe exibido e fornecido uma cópia desta, ao que este respondeu que era profissional de hotelaria e que ultrapassava o problema; que trataria de tudo.
Ao ponderar-se o valor probatório de cada um destes depoimentos, deve ter-se ainda em atenção que se está perante um depoimento de parte sobre um facto que seria favorável ao próprio depoente e um depoimento de uma testemunha em relação à qual não foi relevantemente posta em causa a sua credibilidade.
Por último, no que concerne à testemunha H.......... - testemunha importante na perspectiva dos RR. mas arrolada apenas para este novo julgamento – deve reconhecer-se que o Sr. Juiz estava em melhores condições de aferir do valor do seu depoimento, não podendo censurar-se que o tenha considerado pouco sincero e credível. De algum modo a confirmar esse juízo, será de referir que não deixa de ser estranho que, na visita efectuada às instalações que viriam a ser locadas, tenha sido reafirmada a aptidão da loja para hotelaria – o que sugere alguma reserva sobre essa aptidão – numa altura em que a depoente, segundo afirmou, já havia sido contratada para gerente da futura hamburgueria.
Relembre-se que, como dispõe o art. 655 nº 1 do CPC, o tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
E que o tribunal de segunda jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta de elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si.
No caso, pelo que se deixou dito, a convicção do douto Julgador tem apoio seguro na prova produzida em audiência e está de harmonia com os demais elementos do processo.
Não existe, pois, fundamento para a alteração da decisão sobre o ponto de facto aditado.
No que respeita à restante matéria de facto, não constam do processo todos os elementos em que respectiva decisão se baseou, não sendo, por isso, possível a alteração desta – art. 712º nº 1 a) do CPC.
Não podemos deixar aqui de referir que o facto ampliado traduzia precisamente realidade contrária à dos factos que já estavam provados nas respostas aos quesitos 1º a 5º.
Por outro lado, no que respeita à factualidade atendível, deve ter-se em atenção que a argumentação dos Recorrentes assenta, em muitos pontos, em factos que não ficaram provados ou contraria factos que se provaram.
Como exemplos do primeiro caso, temos a afirmação de que o A. garantiu que a R. poderia instalar um snack-bar, hamburgueria e pizaria; que o A. sabia que a R. não poderia exercer a actividade que pretendia; que o A. se recusou a colaborar e a entregar os documentos necessários à marcação da escritura; que esta foi marcada e que era possível marcá-la; que o A. foi o causador da impossibilidade de a R. exercer a actividade.
Exemplo do segundo caso é a afirmação de que é falso que o Recorrente tivesse conhecimento, durante a visita que fez à loja, prévia ao contrato de arrendamento, da afectação da mesma ao ramo alimentar, prestação de serviços e outros – cfr. respostas aos quesitos 1º e 2º - supra als. J) e L).
2. Nulidade do contrato de arrendamento
Os Recorrentes concluem o recurso com a afirmação de que a escritura da propriedade horizontal não permite que se destine o estabelecimento a café e snack-bar, pelo que, nos termos do disposto no art. 280º do CC, o contrato de arrendamento é nulo, pois o seu objecto é legalmente impossível.
Não têm razão.
Dispõe o art. 280º nº 1 do CC (como todos os preceitos adiante citados) que é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.
Como ensinava Mota Pinto [Teoria Geral do Direito Civil, 2ª ed., 548], será legalmente impossível o objecto de um negócio, quando a lei ergue a esse objecto um obstáculo tão insuperável como o que as leis da natureza põem aos fenómenos fisicamente impossíveis.
Será contrário à lei (ilícito), o objecto de um negócio, quando viola uma disposição da lei, isto é, quando a lei não permite uma combinação negocial com aqueles efeitos (objecto imediato) ou sobre aquele objecto mediato.
Assim, concretiza Januário Gomes [Constituição da Relação de Arrendamento urbano, 334], o contrato de arrendamento será nulo por impossibilidade legal originária do seu objecto quando este consiste num acto jurídico que a lei fere de invalidade.
O objecto de um negócio é contrário à lei quando viola uma disposição legal. Abrangem-se aqui, não só as situações em que o negócio jurídico se encontra numa situação de absoluto contraste com as normas imperativas (negócios ilícitos), como aquelas em que as partes, querendo conseguir a todo o custo o resultado proibido pelas normas imperativas, contornam a proibição legal (negócios em fraude à lei).
A questão suscitada tem a ver com a norma do art. 1422º nº 2 a) onde se dispõe que é especialmente vedado aos condóminos dar à fracção uso diverso do fim a que é destinada.
Esta situação – de afectação a uso diverso – verifica-se no caso: como se afirma na sentença, sem contestação, em face do título constitutivo da propriedade horizontal, a referida fracção, votada ao ramo alimentar e prestação de serviços, era inapta ab initio à instalação de um estabelecimento de café e snack-bar, como foi previsto no contrato [A conclusão seria, de qualquer forma, evidente, tendo em conta o critério económico, tido por relevante, na distinção entre actividade comercial (mediação nas trocas) e actividade industrial (que envolve a produção, transformação e transporte de produtos) – cfr. os Acs. do STJ de 27.5.86, BMJ 357-435 e de 27.1.93, de 22.11.95, de 18.5.99 e de 9.12.99, CJ STJ I, 1, 91, III, 3, 123, VII, 2, 99 e VII, 3, 136, respectivamente].
Todavia, essa afectação a uso diverso não envolve a nulidade do contrato, uma vez que a referida norma não tem natureza imperativa.
Trata-se de entendimento actualmente pacífico [Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. III, 2ª ed., 427; Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 108; Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos ..., 130; Acs. do STJ de 30.11.73, BMJ 231-166, de 16.12.88, BMJ 382-492 e de 25.11.99, CJ STJ VII, 3, 122].
A referida norma proíbe uma utilização da fracção autónoma contrária ao título constitutivo, de carácter permanente e duradouro.
A proibição de dar à fracção uso diverso do fim previsto no título constitutivo, afirma Sandra Passinhas, respeita às relações dos condóminos entre si, pelo que se a violação desta norma resultar da celebração de um contrato de arrendamento entre condómino e um terceiro, o contrato não é nulo. O contrato de arrendamento mantém-se válido e eficaz inter partes, pelo que o condómino ou o terceiro não se podem escusar ao cumprimento das suas obrigações invocando a nulidade do contrato.
Assim, acrescentam Pires de Lima e Antunes Varela, pelo que respeita ao locatário, não seria justificável que ele pudesse fazer apelo às disposições do título constitutivo do condomínio para se eximir ao cumprimento das suas obrigações – designadamente à obrigação de pagamento da renda. Mas ser-lhe-á lícito impugnar o contrato, se provar que contratou em erro e que se verificam todos os pressupostos de relevância deste vício de vontade. E ser-lhe-á lícito outrossim socorrer-se do disposto no artigo 1032º sobre vícios ou falta de qualidades da coisa locada.
É a questão que se analisará de seguida.
3. Incumprimento contratual.
Defendem os Recorrentes que existe claro incumprimento contratual por parte do A. uma vez que a coisa locada não permite realizar o fim a que foi destinada no contrato, o que era do conhecimento daquele que, pelo contrário, assegurou que a R. poderia exercer no locado a actividade pretendida.
Vejamos.
Dispõe o art. 1031º do CC que são obrigações do locador:
a) entregar ao locatário a coisa locada;
b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Por sua vez, preceitua o art. 1032º que quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Afirmam Pires de Lima e Antunes Varela [CC Anotado, Vol. II, 4ª ed., 362] que é como consequência da obrigação, que impende sobre o locador, de assegurar o gozo da coisa, que a lei considera não cumprido o contrato, se a coisa locada apresentar vícios (quer de facto, quer de direito) que lhe não permitam realizar o fim a que se destina. Quando assim seja, nos termos do art. 798º, o locador é responsável pelo prejuízo causado ao locatário.
São três os tipos de situações que a lei trata como falta de cumprimento do contrato: a) vícios impeditivos da realização cabal do fim a que a coisa se destina; b) falta das qualidades necessárias ao fim contratual; c) falta de qualidades asseguradas pelo locador.
Todavia, nos termos do art. 1033º a), o disposto no artigo anterior não é aplicável se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa.
Os vícios referidos deixam, assim, de constituir falta de cumprimento (culposa) do contrato no caso, designadamente, de conhecimento do defeito pelo locatário, no momento em que celebrou o contrato ou quando recebeu a coisa. Se, portanto, o locatário tiver conhecimento do vício antes de a coisa ser entregue, já não a deve receber, considerando o contrato não cumprido. Se a recebe, entende-se que concorda com o cumprimento defeituoso, que se conforma com ele.
Acrescentam os referidos Autores que a não aplicabilidade do disposto no artigo anterior tem como consequência dever considerar-se o contrato como correctamente cumprido por parte do locador. Mas ficará este obrigado a eliminar os defeitos ou a indemnizar o locatário pela falta da sua eliminação? Parece que não (sendo a resposta indubitável quanto ao dever de indemnização) dados os fundamentos das excepções previstas no art. 1033º. Em todas elas se supõe o assentimento ou a culpa do locatário e, quer um facto, quer outro, deve afastar a responsabilidade do locador. O locatário contou com o defeito, aceitou-o, não podendo o locador ser obrigado a indemnizá-lo, nem sequer podendo o locatário, baseado no defeito da coisa, obter qualquer diminuição da renda.
Na hipóteses referidas no art. 1033º, afirma Pereira Coelho [Arrendamento, 1980, 129], o inquilino sabia, ou devia saber, da existência do vício ou defeito da coisa locada e, por isso, não poderá anular o contrato nem exigir do senhorio responsabilidade contratual. Segundo parece, não poderá também o inquilino, nestes casos, exigir do senhorio a eliminação do defeito ou a redução da renda, a menos que outra coisa tenha sido convencionada entre as partes.
Como acima se referiu, afirmou-se na sentença, sem contestação (constituindo, aliás, pressuposto do recurso) que, em face do título constitutivo da propriedade horizontal, a referida fracção, votada ao ramo alimentar e prestação de serviços, era inapta à instalação de um estabelecimento de café e snack-bar como foi previsto no contrato de arrendamento.
Pode, pois, afirmar-se que a coisa locada carecia de qualidades necessárias ao fim a que foi destinada no contrato, enquadrando-se esta situação, objectivamente, na previsão do corpo do art. 1032º.
Porém, como se provou, essa inaptidão era conhecida da R. à data da celebração do contrato de arrendamento, pelo que este não pode considerar-se não cumprido, face ao disposto no art. 1033º.
Daí que não possa concluir-se pelo incumprimento contratual dos AA.
A coisa locada não serve para o fim assinalado pelas partes no contrato, mas esta inaptidão não deriva de qualquer acção ou omissão dos AA., sendo certo que estes não asseguraram que a R. poderia exercer no locado a actividade pretendida.
Pensa-se que os RR. actuaram com ligeireza ao pressuporem que o obstáculo constituído pela afectação prevista no título da propriedade horizontal poderia ser por eles removido.
Não o foi, nem tal objectivo poderia ser conseguido sem a convergência de vontades de todos os condóminos e sem a realização de obras exigidas pelo licenciamento camarário, de amplitude e dificuldade de consecução para si porventura inesperadas.
Admite-se que os RR., ao negociarem nos termos em que o fizeram, tenham representado que lhes seria possível obter o licenciamento camarário. Será até de aceitar, como parece normal e razoável, que só tenham negociado naqueles termos por estarem convencidos de que conseguiriam esse licenciamento.
Portanto, é bem possível que a vontade dos RR. tenha sido viciada por erro relevante (cfr. arts. 251º ou 252º nº 2 e 1035º).
Só que não foi pedida a anulação do contrato por erro e esta não é de conhecimento oficioso (art. 287º) [Sendo certo, porém, que esta solução não excluiria, à partida, a compensação dos AA., pelo valor locativo da fracção durante todo o período em que esta foi retida pela R., no âmbito da obrigação de restituição prevista no art. 289º nº 1].
Do que fica dito decorre que não existe incumprimento contratual por parte dos AA., uma vez que os RR. tiveram conhecimento, antes da formalização do negócio, da falta de aptidão da fracção locada para o fim previsto no contrato.
Após a celebração do contrato e subsistindo a falta de condições necessárias à utilização pretendida do locado, os RR. não puseram termo ao contrato – anulando-o por erro ou, pelo menos, denunciando-o – mantendo-se na detenção da fracção apesar de não fazerem qualquer uso da mesma, não a entregando aos AA..
Não vemos, por isso, razão para se escusarem ao pagamento das rendas vencidas em todo o período em que estiveram na detenção da coisa locada.
Importa acrescentar que, não se verificando incumprimento dos AA., não há, como se disse, fundamento para a redução da renda (cfr. art. 1040º) e, muito menos, para o não pagamento da renda. A exceptio non adimpleti contractus (art. 428º) não pode funcionar, uma vez que a prestação dos AA. deve considerar-se cumprida.
Por outro lado, a pretensão dos AA., de recebimento das rendas, não pode considerar-se abusiva (art. 334º), não traduzindo um venire contra factum proprium: não se provou, com efeito, a existência de contradição entre tal pretensão e o comportamento anterior daqueles, que estiveram efectivamente privados da coisa locada, retida pela R. apesar de não lhe ser dada qualquer utilização.
Repare-se que os AA. logo reagiram ao constatarem a falta de pagamento das rendas pela R., propondo a presente acção de resolução do contrato. Por isso, abusiva parece ter sido a postura da R. que, apesar da acção, de não fazer uso da fracção e de constatar a impossibilidade de vir a dar-lhe o destino pretendido, persistiu teimosamente na sua detenção, não a entregando aos AA. em todo este longo período de tempo entretanto decorrido (cfr. o Ac. da Rel. de Lisboa de 11.4.73, BMJ 226-262, confirmado pelo citado Ac. do STJ de 30.11.73, sobre questão com algum paralelismo à destes autos).
Improcedem, por conseguinte as conclusões do recurso.
V.
Em face do exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 25 de Novembro de 2004
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo