Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8040/23.5T8VNG.P1 |  |
INCUMPRIMENTO PELO SENHORIO
SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DE RENDAS
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia - Juiz 1
REL. N.º 982
Relator: Juiz Desembargador Rui Moreira
1º Adjunto: Juiz Desembargador Ramos Lopes
2º Adjunto: Juíza Desembargadora Maria da Luz Teles Meneses de Seabra
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:1. RELATÓRIO
AA, residente na Rua ..., ..., ..., intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra BB (na qualidade de arrendatária) e CC (na qualidade de fiadora), pedindo:
a) Que seja decretada a cessação do contrato de arrendamento por resolução, com fundamento na falta de pagamento das rendas pela primeira ré;
b) A condenação das rés a entregar o prédio arrendado ao autor, livre e devoluto de pessoas e bens;
c) A condenação da ré a pagar ao autor a quantia de 9.720,00 euros, relativa a falta de pagamento das rendas vencidas e não pagas dos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2023 e vincendas, até efectiva entrega do locado;
d) A condenação da segunda ré, nos termos da fiança prestada, a pagar ao autor a quantia de 9.720,00 euros.
Alegou que deu de arrendamento à primeira ré duas fracções autónomas destinadas a habitação e estacionamento, que identificou devidamente, por contrato celebrado a 25 de Fevereiro de 2023, com início a 1 de Março, sucedendo que a mesma, com excepção das rendas pagas nessa data, respeitantes aos meses de Março e Abril, não pagou nenhuma das rendas vencidas posteriormente, não obstante as insistências feitas nesse sentido. Alegou, ainda, que a segunda ré se constituiu fiadora nesse contrato, garantindo o cumprimento das obrigações da primeira ré.
As rés contestaram, pugnando pela improcedência da acção. Alegaram que, aquando da assinatura do contrato de arrendamento, a primeira ré pagou a quantia de 2.700,00 euros, relativa às rendas dos meses de Março e Abril de 2023, bem como a quantia de 2.700,00 euros, a título de caução, defendendo que lhes assiste o direito a suspender o pagamento das rendas, invocando a excepção de não cumprimento do contrato [alegando simultaneamente que a primeira ré sempre pagou as rendas], pelo facto de não ter sido disponibilizada a garagem ou as chaves da caixa do correio e pelo facto de a habitação ter vários problemas, nomeadamente, humidade que danifica o interior e os móveis e coloca em risco a saúde de quem lá habita, tendo tentado entrar em contacto com o autor, mas sem sucesso.
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Em audiência prévia, o tribunal comunicou às partes entender estar em condições de decidir do mérito da causa sem necessidade de produção de prova, ao que nada foi oposto. DE seguida, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre o autor e as rés, por falta de pagamento de rendas; condenou a ré BB a entregar ao autor as fracções autónomas em questão, livres de pessoas e bens; condenou solidariamente as rés a pagar ao autor a quantia de 5.400,00 euros (cinco mil e quatrocentos euros); e condenou a ré BB a pagar ao autor a quantia mensal de 1.350,00 euros desde Novembro de 2023 e até à efectiva entrega dessas fracções, absolvendo-as do demais peticionado.*
É desta decisão, que vem interposto recurso, pelas RR., que pedem a revogação da sentença e a improcedência da acção.Concluem nos seguintes termos:
(…)
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Não foi apresentada qualquer resposta ao recurso.*
O recurso foi admitido, como de apelação, com subida nos próprios autos e com efeito suspensivo.Foi depois recebido nesta Relação.
Cumpre decidir.
2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 639º e 635º nº 4, do C.P.Civil.
A questão a resolver, extraída de tais conclusões, é a de a factualidade alegada pelas rés ser apta a consubstanciar uma eficaz excepção de não cumprimento do contrato de arrendamento, o que excluiria a ilicitude contratual subjacente ao não pagamento de rendas e, por isso, o fundamento para a resolução do contrato decretada na sentença.
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A decisão destas questões impõe que se tenha presente a decisão do tribunal sobre a matéria de facto controvertidaEstão provados os seguintes factos:
a) Encontra-se descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., com o número ...-BM, a fracção autónoma designada pelas letras BM, destinada a habitação, no rés-do-chão esquerdo, do corpo 4, com entrada pelo n.º ... da Rua ...;
b) Encontra-se descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, freguesia ..., com o número ...-JX, a fracção autónoma designada pelas letras JX, destinada a garagem no exterior, localizada no logradouro posterior, devidamente assinalada, com entrada pelo n.º ... da Rua ...;
c) Tais fracções autónomas integram o prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, composto por edifício formado por 6 corpos, de cave, rés-do-chão e quatro andares, situado na Rua ..., ... e ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., com o Alvará de Licença de Utilização n.º ..., emitido a 2 de Julho de 2022, pela Câmara Municipal ..., tendo a fracção autónoma designada pelas letras BM o SCE n.º ..., válido até 25 de Julho de 2032;
d) A aquisição da propriedade das fracções autónomas identificadas nas alíneas a) a c) está registada a favor do autor, através das inscrições com as aps. ..., de 6 de Julho de 2021;
e) Por documento datado de 25 de Fevereiro de 2023, foi celebrado entre o autor e as rés um acordo denominado “Contrato de Arrendamento para Fins Habitacionais com Prazo Certo”, nos termos e condições constantes do documento n.º 5 junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
f) Nesse acordo, o autor declarou dar de arrendamento à ré BB, e esta declarou tomar de arrendamento para si, mediante retribuição, os imóveis identificados nas alíneas a) a c), pelo prazo de três anos, com início a 1 de Março de 2023 e término a 28 de Fevereiro de 2026, renovável automaticamente por três anos;
g) Foi convencionado o pagamento de uma renda anual de 16.200,00 euros, actualizada anualmente pela incidência dos coeficientes legais, a pagar em duodécimos de 1.350,00 euros, através de transferência bancária para a conta bancária com o IBAN ..., com vencimento até ao primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse;
h) A ré CC interveio no mesmo acordo na qualidade de fiadora;
i) A Cláusula Terceira do referido acordo tem o seguinte teor: “Para cumprimento do estipulado na alínea 7) da cláusula anterior, o locador declara que recebeu nesta data da locatária a quantia para pagamento das duas rendas de €2.700,00 (…), relativas aos meses de Março e Abril de 2023.”;
j) A Cláusula Quinta tem o seguinte teor: “A locatária reconhece receber a fração autónoma em bom estado de conservação, designadamente a caldeira, frigorífico, micro-ondas, forno, exaustor, placa, máquina de lavar a loiça, tetos, pavimentos, paredes, portas, janelas e vidros, louças e acessórios sanitários, obrigando-se a usá-lo e a mantê-lo no estado em que se encontra, bem como a efetuar a sua entrega no final do contrato sem quaisquer deteriorações, salvo as decorrentes de um uso normal e prudente. Para acautelar o pagamento de quaisquer reparações por motivos imputáveis à locatária, esta entrega hoje ao locador a quantia a título de caução de € 2.700,00 (…) que o locador poderá movimentar livremente, fazendo-se o encontro de contas no final do presente contrato, pois poderá também garantir a falta de pagamento de valores a título de rendas.”;
k) A Cláusula Sétima tem o seguinte teor: “Os intervenientes estabelecem que os domicílios convencionados para efeitos de comunicações e/ou notificações a serem efetuadas no âmbito do presente contrato de arrendamento, serão suficientes, válidas e eficazes, a partir da data da sua receção, quando não seja outra a forma especialmente prevista, desde que feitas por escrito e enviadas por carta registada com aviso de receção, para as moradas indicadas no preâmbulo deste contrato. Considera-se realizada e eficaz a comunicação enviada para as moradas referidas, ainda que seja devolvida por recusa do destinatário, não seja levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais ou se o aviso de receção for assinado por pessoa diferente do destinatário. Qualquer alteração das moradas constantes do presente contrato deverá ser comunicada por escrito e enviada por carta registada com aviso de receção com antecedência não inferior a quinze dias. Para questões extrajudiciais emergentes deste contrato, as partes indicam os seguintes endereços eletrónicos para comunicarem entre si: Locador: ..........@.....
Locatária: ..........@.....
Fiadora: ..........@.....”;
l) No dia 25 de Fevereiro de 2023, aquando da assinatura do acordo, a primeira ré pagou ao autor, nos termos previstos na cláusula descrita na alínea i), a quantia de 2.700,00 euros, relativa às rendas dos meses de Março e Abril, e, nos termos previsto na cláusula descrita na alínea j), a quantia de 2.700,00 euros, a título de caução;
m) A primeira ré, para além das quantias indicadas na alínea anterior, não pagou qualquer renda;
n) A primeira ré reside na fracção autónoma designada pelas letras BM, identificada nas alíneas a) e c);
o) A presente acção deu entrada em juízo a 20 de Outubro de 2023.
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Veio o autor alegar ter arrendado à ré duas fracções, sendo uma para habitação e outra uma garagem, e que ela deixou por pagar as rendas que se venceram, para além das primeiras duas, pagas aquando da celebração do contrato. Por isso, pretendeu a resolução do contrato, além do pagamento das rendas em dívida.As rés, locatária e fiadora, vieram contestar admitindo não ter sido paga qualquer outra renda, além daquelas duas pagas adiantadamente (e idêntico valor a título de caução, para garantia da obrigação de restituição do locado e equipamentos nele existentes), mas justificando-o pelas seguintes razões:
- a fracção correspondente à garagem nunca lhes foi entregue, ou disponibilizada por via da entrega da respectiva chave;
- a chave da caixa de correio nunca lhes foi entregue;
- a habitação apresentava diversos defeitos: piso da banheira desnivelado, canalizações entupidas, tomadas desencaixadas das paredes, piso descolado, placa de indução sem funcionar, humidade, escorrendo água pelas paredes em dias de tempo húmido, colocando em risco a saúde de quem ali habita e dando azo a bolores nos móveis.
Concluíram, pois, que à luz da excepção de não cumprimento do contrato, lhes assistia o direito a suspender o pagamento de rendas.
Ofereceram prova por documentos, por testemunhas e por declarações de parte.
O tribunal, depois de o comunicar às partes, entendeu proferir sentença de imediato, pois entendeu ser irrelevante a factualidade invocada pelas rés para operar a excepção de não cumprimento do contrato, ficando assim prejudicada a utilidade de se verificar se a mesma era real ou não.
No presente recurso, as rés não chegam a qualificar juridicamente a causa do seu recurso, não arguindo, por exemplo, a nulidade da sentença à luz do disposto na al. d) do nº 1 do art. 615º do CPC. Todavia, entendemos ser nessa sede que cumpre apreciar a sua pretensão, devendo ser discutido se a sentença é nula por o tribunal ter omitido a apreciação da factualidade subjacente à arguição da excepção de não cumprimento do contrato, passando à apreciação do mérito da causa sem ter apurado a factualidade para tal essencial. Ou se, pelo contrário, tal como entendido na sentença recorrida, a factualidade em questão, alegada na contestação, jamais seria passível de fundar a excepção invocada, pelo que nada poderia impedir a procedência da acção, como foi decretado.
Quer na sentença recorrida, quer no próprio recurso que lhe foi oposto, mostra-se devidamente descrita a qualidade sinalagmática do contrato de arrendamento que constitui a causa de pedir nestes autos: à obrigação do locador de ceder a coisa arrendada corresponde a obrigação do locatário de pagar a renda estipulada.
Estas são as obrigações essenciais de um tal contrato e é na sua correspectividade que cumpre atentar.
No caso, ocorre uma especificidade: o contrato teve por objecto dos fracções conexas, sendo uma destinada a habitação e outra destinada a garagem. De entre estas, é incontestado que o autor entregou à ré a fracção destinada a habitação e que ela passou a ocupá-la, nela se instalando.
Em face desta realidade, entendeu o tribunal a quo que a locatária poderia ter reduzido o valor de renda a pagar, se fosse real a matéria da sua alegação, v.g. a falta de entrega da garagem, da caixa de correio e as circunstâncias deficientes do locado, mas que jamais lhe assistia o direito a deixar de pagar totalmente a renda estipulada. Decidiu, em suma, que estando a ser cumprida a obrigação essencial do locador, não podia a locatária suspender simples e totalmente a sua prestação, como o fez.
Sobre a matéria, além da regra geral do art. 428º do C. Civil, dispõe o nº 1 do art. 1140º, do mesmo diploma nos seguintes termos: “1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.”
A doutrina e a jurisprudência vêm tratando esta questão uniformemente, como se pode ver do teor do Ac. deste TRP, de 26-01-2023, no proc. nº 344/20.0T8VRL.P2, Relator Carlos Portela; com o seguinte sumário: “I - O contrato de arrendamento é, por natureza, bilateral ou sinalagmático, uma vez que dele nascem obrigações para ambas as partes, estando essas obrigações unidas por um vínculo de reciprocidade ou interdependência. II - A obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa ao locatário. III - Na invocação da excepção de não cumprimento do contrato deve ser respeitado o princípio da boa-fé, impondo-se a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. IV - A excepção de não cumprimento constitui uma excepção material dilatória, cabendo ao arrendatário a alegação e a prova da matéria de facto que a pode sustentar.”
No mesmo sentido, cfr. o Ac. deste TRP de 06-02-2025, proc. nº 2366/23.5YLPRT.P1, relator Isoleta de Almeida Costa, onde também se concluiu que “Decorre ainda deste regime legal específico do arrendamento previsto no artigo 1040º do CC, que a consequência contratual para uma diminuição parcial do gozo da coisa arrendada que não ponha em causa o fim essencial do arrendamento é uma redução proporcional à respetiva diminuição e extensão do montante estipulado para a renda.” E que: “…se, como resulta da matéria de facto assente, está provado que o arrendatário/recorrente deixou de satisfazer na totalidade a renda devida quando o máximo a que teria direito seria suspender o respetivo pagamento parcial em medida proporcionada à privação também parcial do gozo, a conclusão a extrair não pode ser outra senão a de que incorreu em mora, com as inerentes consequências (resolução do contrato, entrega do arrendado, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).”
Expressando o mesmo princípio, refere-se no Ac. do TRL de 26-09-2024, no proc. nº 334/23.6YLPRT.L1-2, Relator Vaz Gomes “O artigo 1040º do Código Civil equivale a uma manifestação especial da excepção do contrato não cumprido, prevista nos artigos 428º a 431º do Código Civil; tem-se admitido o funcionamento do instituto mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, mas fazendo intervir então, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (art.ºs 762º, nº 2, e 334º do CC), e isto porque seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito, mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito. O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada. A quantificação pode tornar-se mais ou menos difícil. Quando as partes não chegarem a acordo subsiste o remédio da consignação em depósito, mas o arrendatário corre o risco de o seu cálculo pecar por defeito, depositando uma renda menor do que a devida.”
A jurisprudência citada expressa devidamente a necessidade de relações de causalidade, sucessão e proporcionalidade entre as obrigações sinalagmáticas, para que possa operar a excepção de não cumprimento do contrato.
Em primeiro lugar, uma obrigação justifica-se perante a obrigação correspondente: a renda é correspectiva da cedência da coisa locada. As rés invocam que não podem dispor do locado como seria o fim contratual previsto.
Depois, a prestação cuja realização é recusada tem de ser sucessiva – e não anterior – à prestação que se tem por incumprida. No caso, as rés alegam que o incumprimento do autor, senhorio, é anterior, pois que não disponibilizou a garagem, a caixa de correio e se veio a verificar uma série de defeitos no locado, tudo em momento anterior ao da suspensão do pagamento de rendas, pois que as duas primeiras estavam pagas.
Por fim, a suspensão da prestação só pode ser proporcional ao incumprimento da parte contrária.
Ora, como bem reconheceu a sentença recorrida, no caso, o autor não omitiu in totum a realização da sua prestação. Pelo contrário, entregou, e a ré ocupou, a fracção destinada a habitação. O objecto essencial da sua prestação contratual foi realizado dessa forma, e a ré dele passou a beneficiar.
Em tais circunstâncias, a falta de entrega da garagem, de uma chave da caixa de correio, ou a ocorrência das anomalias descritas não impediram – as rés não o alegaram – que a 1ª ré tivesse continuado a aproveitar o gozo da habitação arrendada, como aliás ainda se verificava ao longo do processo. Por isso, a ré poderia ter reduzido parcialmente a sua prestação, acordando sobre o montante a diminuir ou consignando o justo remanescente em depósito. Mas não podia simples e totalmente deixar de realizar integralmente a sua prestação, isto é, deixar de pagar a renda totalmente, pois que continuava a fruir da prestação da parte contrária, designadamente do seu elemento essencial.
Resta, pois, concluir, em total concordância com o tribunal recorrido, que a factualidade alegada pelas rés, mesmo a provar-se integralmente, jamais poderia legitimar a suspensão integral de pagamentos de rendas, que efectivamente se verificou, à luz do instituto da excepção de não cumprimento do contrato, nos termos dos arts. 428º e 1040º, nº 1 do C. Civil.
Daí que, tal como considerou o tribunal recorrido, se deva ter por inútil o prosseguimento do processo, designadamente com audiência de julgamento e produção de prova sobre a matéria alegada pelas rés, pois que ela, mesma se viesse a ser comprovada, jamais poderia excluir a conclusão pela mora da 1ª ré em relação à obrigação das rendas vencidas após Maio de 2023 (só foram pagas as de Março e Abril de 2023).
Em suma, atenta a matéria apurada e considerando a matéria alegada pelas rés, jamais poderia ter-se por operante a excepção de não cumprimento do contrato como fundamento legitimador da omissão de pagamento integral das rendas de Maio de 2023 e ulteriores.
Por consequência, o incumprimento da 1ª ré teria de determinar as consequências decretadas na sentença em crise que, por isso, resta confirmar.
Rejeita-se, em conformidade, o provimento da presente apelação.
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Sumariando, nos termos do art. 663º, nº7 do Código do Processo Civil:*
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3 – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em negar provimento ao presente recurso de apelação, com o que confirmam a douta decisão recorrida.
Custas pelas recorrentes.
Reg e notifique.
Porto, 14/10/2025
Rui Moreira
João Ramos Lopes
Maria da Luz Seabra