Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2071/11.5TJPRT.P1 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
AVALIAÇÃO DO DOLO NEGATIVO
CADUCIDADE DA ACÇÃO
PRAZO
DENÚNCIA
ABRANGÊNCIA DESSE PRAZO
II - Na compra e venda de coisa defeituosa e havendo dolo do vendedor, a acção tendo por base o disposto no art° 914° CCiv (direito à reparação da coisa) não se encontra subordinada ao prazo de caducidade do art° 917° e o comprador pode intentar a acção de garantia dentro do ano subsequente à cessação do vício do consentimento, quer dizer, no prazo de um ano a contar do momento em que teve conhecimento do dolo (art° 287° n°1).
III - No dolo negativo, a causalidade da conduta do vendedor face à vontade do declarante avalia-se por forma hipotética ou abstracta, em face da relevância do dever de informação no negócio em concreto.
IV - Ao proceder à retirada de diversos elementos decorativos ou de uso indispensável às valências de uma casa de habitação, ligados materialmente e de forma duradoura à casa e aos seus elementos componentes, em momento temporal posterior ao da inspecção da casa pelos compradores, a vendedora não poderia deixar de conceber, no acto da celebração do contrato definitivo, que não vendia um bem conforme às características que os compradores assumiam e que incumpria o respectivo dever de informar a retirada de elementos do prédio, à respectiva contraparte compradora.
V - Ao contrário do direito à anulação do contrato de compra e venda por erro ou dolo, a garantia edilícia do art° 914° CCiv não tem que ser exercida por via de acção judicial - pode ser exercida extrajudicialmente.
VI - O prazo de seis meses sobre a denúncia a que alude o normativo do art° 917° CCiv, referindo-se à acção de anulação mas sendo aplicável à hipóteses de reparação dos defeitos previstas no art° 914° CCiv, abrange na sua previsão não apenas a acção judicial mas toda e qualquer forma de exercício do direito à reparação, incluindo o exercício extrajudicial do direito.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Súmula do Processo
Recurso de apelação interposto na acção com regime processual experimental nº2071/11.5TJPRT, do 1º Juízo Cível (2ª Secção) da Comarca do Porto.
Autoras – B…, Ldª, e C…, Ldª.
Ré – D….
Pedido
Que a Ré seja condenada a:
a) reparar à sua custa os danos que provocou e colocar as peças em falta, discriminadas no orçamento junto aos autos pelas AA.;
b) pagar às AA. a quantia de € 4.477,00, acrescida de IVA, a título de indemnização pelos danos provocados, com juros à taxa legal, desde a sentença, até efectivo pagamento.
Tese das Autoras
No exercício da actividade respectiva de investimento imobiliário, adquiriram à Ré, em 23/11/2010, um prédio urbano, com três pavimentos, garagem e quintal, sito na Rua …, Porto.
A Ré tinha exibido aos AA. a casa referida, em perfeito estado de conservação, antes da celebração da promessa de compra e venda.
Após o contrato definitivo, a casa não correspondia ao que fora vendido, pois um fogão de sala em ferro forjado, embutido na parede, havia sido arrancado, os espelhos, puxadores e fechaduras das portas tinham desaparecido, bem como a maior parte da louça das casas de banho, torneiras e banca de cozinha.
A reparação dos estragos foi orçamentada em € 1.150.
Tese da Ré
Os bens que alicerçam a causa de pedir não faziam parte do objecto da compra e venda; trata-se de coisas móveis sem ligação material à estrutura do prédio. De resto, nunca as partes ponderarem que tais bens pudessem integrar o contrato, já que o imóvel era consensualmente destinado a demolição, facto que se pode retirar do teor do contrato-promessa celebrado.
O direito esgrimido por acção nos presentes autos, acção interposta em 5/12/2011, caducou, nos termos dos artºs 916º e 917º CCiv, dado que os invocados defeitos tinham sido antes denunciados em 4/1/2011.
Sentença
A Mmª Juiz “a quo”, na improcedência da excepção de caducidade do direito das Autoras, julgou a acção procedente e condenou a Ré a reparar à sua custa os danos que provocou e a colocar as peças em falta descriminadas no orçamento junto aos autos pelas AA. ou, em alternativa, a pagar às Autoras a quantia de € 4.477, acrescida de IVA, a título de indemnização pelos danos provocados, com juros a contar da sentença.
Conclusões do Recurso de Apelação
1. É nula a sentença recorrida por se ter pronunciado relativamente a um alegado dolo da Ré, questão de que não podia tomar conhecimento, por nunca ter sido alegada pelas Autoras nem submetida a contraditório, assim violando o disposto na alínea d) do nº 1 do art. 668º do CPC.
2. O dolo, como previsto no art. 253º do CC, exige para a sua substanciação a presença de um elemento de intenção ou consciência do deceptor (autor do dolo) de estar a induzir ou manter em erro o outro contraente.
3. Como verdadeiro facto essencial para o preenchimento daquele instituto jurídico o mesmo – em obediência ao princípio do contraditório – tem de ser alegado para que a parte contra quem o mesmo é invocado dele se possa defender, quer em sede de impugnação, como por excepção e ainda na fase de indicação de meios de prova e sua produção em audiência.
4. Errou a sentença recorrida ao qualificar juridicamente o comportamento da Ré como consubstanciando uma actuação dolosa, nos termos do disposto no art. 253º do CC, dado que segundo os factos dados como provados na própria sentença, a Ré não teve intenção ou consciência de induzir as Autoras em erro.
5. Encontra-se caducado o direito de acção das Autoras exercido na presente acção, conforme invocado pela Ré na Contestação.
6. Segundo a matéria de facto provada nas alíneas b), c), f) e t) da sentença, as Autoras adquiriram o imóvel em crise nos autos a 23.11.2010, tendo nessa mesma data tomado posse daquele e, de seguida, tomado conhecimento dos factos que qualificam como defeitos nesta acção.
7. O contrato de compra e venda transfere, por mero efeito do contrato, a propriedade da coisa vendida para o comprador (arts. 408º e 879º do CC) e, nos termos do disposto no art. 1263º do CC, a posse adquire-se pela tradição material ou simbólica da coisa efectuada pelo anterior possuidor, pelo que sendo os defeitos notórios e aparentes desde a data da transferência da posse que são do conhecimento das Autoras.
8. Ainda segundo a matéria de facto provada, as Autoras a 04.01.2011 denunciaram à Ré os factos que qualificam como defeitos na presente acção, reportando o seu conhecimento à data em que tomaram posse do imóvel, tendo a presente acção sido somente instaurada a 05.12.2011.
9. O prazo de caducidade previsto no disposto no art. 917º do CC aplica-se também a todos os casos de compra e venda defeituosa, mesmo por actuação dolosa do vendedor, quando o comprador denuncia os factos que qualifica como defeitos e demonstra deles ter pleno conhecimento.
10. Mesmo a considerar-se aplicável o disposto no art. 287º do CC, a 05.12.2011 encontrava-se já caducado o alegado direito das Autoras, pela ultrapassagem do prazo de um ano desde o conhecimento dos defeitos alegados na presente acção.
11. Pelo que a excepção de caducidade deveria ter sido apreciada pelo Tribunal e julgada procedente.
12. A sentença recorrida deveria ter dado como provado os factos alegados nos arts. 18º e 20º da Contestação da Ré.
13. Ambos aqueles factos deveriam ter sido considerados provados em função do documento nº 3 junto com a contestação, de toda a restante prova documental presente nos autos, da apreciação crítica de toda a prova tendo em conta as regras de experiencia de vida e, em especial, da totalidade dos depoimentos dos intervenientes com conhecimento do processo negocial das partes:
O depoimento de parte do represente legal da 2ª Autora, Eng. E… que no depoimento prestado no dia 18-04-2012 às 10:30:28, e a partir dos 7:00 minutos confirmou que nunca durante as negociações prévias à celebração da escritura comunicaram à Ré ou a qualquer um dos seus representantes a possibilidade de usarem o imóvel como escritórios;
o depoimento de F…, agente imobiliário na imobiliária que acompanhou e auxiliou as Autoras na realização do negócio e que prestou depoimento no mesmo dia 18.04.2012 às 10:52:40 o qual a partir dos 12:00 minutos referiu que embora tivesse acompanhado todo o processo negocial nunca havia presenciado qualquer representante das Autoras a dizer à Ré que o imóvel adquirido iria ter um uso como escritório ou habitação;
O depoimento de G… agente imobiliária contratada pelas Autoras para a coadjuvarem no negócio, prestado no dia 18-04-2012 às 11:51:51, a partir dos 09:00 minutos, a qual referiu que nunca foi transmitido à Ré a possibilidade de o imóvel adquirido ser usado para escritório e habitação, confirmando também a partir dos 11:00 minutos daquela gravação que, em contrapartida, sempre se falou na possibilidade de demolição do imóvel e posterior construção;
O depoimento prestado por H…, filho da Ré que acompanhou e participou em todo o processo negocial e que no seu depoimento prestado no dia 23-04-2012, às 10:35:16, a partir dos 02:00 minutos, deixou claro que os pressupostos de todas as negociações foram a possibilidade de demolição e construção posterior acima do solo e que nunca as partes falaram ou perspectivar a utilização da edificação então implementada para escritórios ou qualquer outro fim;
O depoimento de I…, filha da Ré e que acompanhou grande parte das negociações, em cujo depoimento de 23-04-2012, às 11:01:32 e a partir dos 02:30 minutos, deixou também claro que nunca foi falado pelas partes qualquer outra hipótese de utilização do edifício que não fosse a demolição e posterior construção, nunca tendo sido perspectivada a possibilidade de utilizar aquele edifício para escritório ou outro fim;
O depoimento de J…, agente imobiliária que acompanhou todo o negócio como coadjuvante da Ré e que no depoimento prestado no dia 23-04-2012, às 11:14:54, a partir do 01:00 minuto, confirmou também que nunca em todas as negociações foi falada ou perspectivada outra utilização do imóvel que não fosse a sua demolição e posterior construção, assim nunca se tendo falado da possibilidade de utilizar a edificação construída seja como escritório, seja para habitar. Tudo o que voltou a repetir no depoimento prestado no mesmo dia e hora mas a partir dos 09:30 minutos.
14. A ponderação e apreciação de toda a matéria de facto dada como provada, bem como, do que resulta do aditamento dos factos alegados nos arts. 18º e 20º da contestação e de todos os elementos de prova recolhidos na instrução da causa não permite considerar que o imóvel vendido às Autoras, atendendo ao fim a que o mesmo se destinava (demolição e posterior construção) padece de defeitos.
15. Errou por isso a sentença recorrida ao aplicar o regime da compra e venda de coisas defeituosas previsto nos arts. 913º do CC.
16. Ainda subsidiariamente, errou a sentença recorrida, e pelos mesmos motivos e elementos dos autos, ao considerar que a factologia assente consubstancia um caso de actuação dolosa da Ré, atendendo a que como dos autos resulta esta nunca quis, teve consciência, ou sequer perspectivou poder estar a enganar ou ludibriar as Autoras.
17. A mera violação do disposto no art. 227º do CC não faz actuar de imediato a previsão do art. 253º do mesmo diploma.
18. Por tudo o exposto, violou a sentença recorrida ou fez errada interpretação dos arts. 668º do Código Processo Civil e 227º, 253º, 287º, 913º, 914º, 916º e 917º do Código Civil.
19. Como tal, deverá a sentença ser revogada e a Ré inteiramente absolvida do pedido contra si formulado.
Factos Apurados em 1ª Instância
a) As Autoras têm como finalidade estatutária primacial os investimentos imobiliários.
b) No exercício da mesma, adquiriram à Ré, através de escritura notarial outorgada em 23/11/2010, o prédio urbano, composto de casa de três pavimentos, garagem e quintal, sito na Rua …, nº .., da freguesia …, concelho do Porto, inscrito na respectiva matriz predial sob o artº 198º, conforme documento junto a fls. 16 a 20 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
c) Em acto contínuo à celebração da escritura de compra e venda de
23/11/2010 e ainda no interior do Cartório Notarial da Notária K…, a Ré entregou aos representantes das Autoras aí presentes dois “molhos” de chaves de acesso ao interior do imóvel e dos edifícios que o integram.
d) Os representantes legais das Autoras, antes de outorgarem o contrato promessa de compra e venda que antecedeu a escritura, tinham visto a casa por dentro.
e) Nessa altura, o seu interior estava em bom estado de conservação, nomeadamente no tocante às portas, casas de banho e cozinhas, bem como no referente à sala de estar onde existia um fogão de sala em ferro forjado embutido numa das paredes.
f) Quando os representantes das Autoras se deslocaram à casa, após a entrega das chaves pela vendedora, viram que o fogão de sala tinha sido arrancado da parede e que no lugar dele estava um buraco, que os espelhos, puxadores e fechaduras de parte das portas interiores e armários tinham desaparecido, que a maioria das louças das casas de banho tinha sido deslocada, encontrando-se os canos da água semi-arrancados e pendentes, que as torneiras de lavatórios, banheiras e bidés tinham sido desapertadas e levadas e que, na cozinha, a banca tinha sido arrancada e levada e as torneiras tinham desaparecido.
g) Os puxadores e espelhos eram peças decorativas que haviam sido colocados em algumas portas do edifício e em algumas portas de armários deste.
h) A guarnição de um dos fogões interiores do edifício, os puxadores e espelhos, as louças das casas de banho, os candeeiros de parede e de tecto que estavam afixados ao edifício, os suportes de toalhas, papel higiénico de cozinha, telas e quadros e todos os demais artigos pessoais de decoração que, ao longo do tempo, haviam sido colocados no edifício e que nele estavam presentes quando os representantes das Autoras o visitaram, foram retirados do imóvel pela Ré, conforme lhe aprouve, aquando da sua mudança em momento prévio à venda.
i) Não foi convencionada ou elaborada qualquer lista, anexa a qualquer contrato ou dele fazendo parte integrante, com as características e finalidade de determinação dos bens que deviam ou não acompanhar a transmissão do imóvel.
j) As Autoras exigiram que o imóvel e seus edifícios fossem entregues devolutos.
l) Quando as Autoras, através dos seus representantes legais, manifestaram a sua indignação contra o procedimento referido em f), a Ré, através de um seu filho, veio alegar estar convencida que as Autoras apenas pretendiam o terreno e que iriam demolir a casa, razão pela qual nenhuma diferença lhes faria a retirada dos materiais e os estragos feitos com essa retirada.
m) A Ré como primeira outorgante e a 2ª Autora e L… como segundos outorgantes celebraram em 13 de Abril de 2010, por escrito, o contrato de promessa de compra e venda sob condição junto a fls. 70 a 73 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
n) Naquele contrato promessa ficaram estipulados os seguintes considerandos iniciais:
“1) A Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua …, nº .., freguesia …, Concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o número cento e noventa e nove, da dita freguesia ….
2) O prédio descrito no Considerando anterior é composto por edifício de três pavimentos, garagem e quintal, e o lote que se encontra implantado tem uma área total de 553,52m2;
3) A Primeira Outorgante apresentou a 3 de Fevereiro de 2010 na Câmara Municipal … o Pedido de Informação Prévia a que foi atribuído o nº …../10/CM. sobre a viabilidade de demolição do prédio objecto deste contrato e posterior construção de 1.605,57m2 (mil e oitocentos metros quadrados) de área coberta, acima do solo.
4) Caso o Pedido de Informação Prévia, o qual ficará Anexo a este contrato e dele fará parte integrante, obtenha parecer favorável da Câmara Municipal …, os Segundos Outorgantes pretendem adquirir à Primeira Outorgante o imóvel melhor identificado no Considerando Primeiro.”
o) Acordaram ainda a primeira e segundos outorgantes que por aquele contrato: “a Primeira Outorgante prometia vender aos Segundos Outorgantes, que prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos e devoluto, o imóvel melhor identificado no Considerando Primeiro deste contrato”.
p) Acordaram ainda a primeira e segundos outorgantes, sob a cláusula segunda que : “As partes acordam que a eficácia do presente contrato está subordinada à condição de o Pedido de Informação Prévia apresentado pela Primeira Outorgante na Câmara Municipal …, descrito no Considerando Terceiro, obter parecer favorável com vista à realização das obras aí mencionadas” e que: “Caso o Parecer da Câmara Municipal … relativo ao pedido de informação prévia supra mencionado seja negativo, acordam as partes que a condição referida no número anterior se tem por não verificada, e como consequência, o presente contrato deixará de produzir efeitos, de acordo com o disposto no artigo 270º do Código Civil, sem prejuízo do disposto na Clausula 4ª infra.”
q) A compra do prédio foi, para as Autoras, um investimento a longo prazo, cujo preço teve em conta a capacidade construtiva do terreno onde se situava a casa e em termos de investimento a longo prazo estava dentro dos seus planos a hipótese de demolição da casa.
r) A reparação que haverá que fazer dos estragos referidos em f) foi orçamentada por uma empresa do ramo em € 4.477,00 mais IVA.
s) Essa reparação consistirá em:
Fornecimento e colocação de fechadura nas portas interiores …€ 432,00
Fornecimento e colocação de puxadores para portas de armários € 63,00
Fornecimento e montagem de passador com florão ...€ 120,00
Montagem de louças sanitárias ...................................€ 108,00
Fornecimento e montagem das torneiras misturadoras em falta ......€ 2.304,00
Fornecimento e montagem de banca 120cm x 50cm, incluindo sifão € 300,00
Execução de fogão de sala idêntico ao retirado ...........€ 1.150,00.
t) As Autoras enviaram à Ré a carta datada de 04/01/2011, cuja cópia se encontra junta a fls. 74 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido.
u) H… enviou às Autoras a carta datada de 12/01/2011, cuja cópia se encontra junta a fls. 29 e 30 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido.
Fundamentos
As questões substancialmente colocadas pelo recurso em análise, aliás também sumariadas nas doutas conclusões, serão as seguintes:
- saber se a sentença é nula, já que, pronunciando-se sobre um invocado dolo da Ré, que não vem alegado na acção, violou o disposto no artº 668º nº1 al.d) CPCiv;
- saber se a sentença recorrida devia ter considerado “provados” os factos alegados nos artºs 18º e 20º da Contestação e se, em consequência, se não justificava a aplicação do regime da compra e venda de coisas defeituosas, no caso concreto;
- saber se os factos apurados deviam ter conduzido à procedência da invocada excepção de caducidade do direito das Autoras, designadamente por não comportarem a possibilidade de entrever dolo na actuação da Ré;
- saber se dos factos provados se não pode retirar que a vendedora tenha agido como dolo e se, de resto, a mera violação do disposto no artº 227º CCiv não faz actuar a previsão do artº 253º CCiv.
Vejamos então.
I
A primeira questão que nos é colocada é a de saber se a sentença é nula, já que, pronunciando-se sobre um invocado dolo da Ré, que não vem alegado na acção, e que, do mesmo passo, fundamenta a condenação, tenha violado o disposto no artº 668º nº1 al.d) CPCiv – como é sabido, nos termos do normativo, a decisão é nula quando o tribunal conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (o chamado “excesso de pronúncia”).A douta decisão recorrida reconheceu jus à pretensão das Autoras ao abrigo da norma do artº 914º CCiv, relativa ao direito à reparação da coisa.
Incidentalmente, tratou do dolo das Autoras a fim de caracterizar o prazo em causa para a definição da eventual caducidade da acção (artºs 916º nºs 1 e 3 e 287º nº1 CCiv).
Encontramo-nos perante excesso de pronúncia? Pensamos que não.
“Questões de que o juiz não pode tomar conhecimento” não se avaliam em face dos simples argumentos jurídicos de que as partes ou o julgador lançam mão.
Do ponto de vista do pedido, o excesso de pronúncia prende-se antes com a decisão no âmbito de uma outra “causa de pedir”.
“Causa de pedir” é definida como o facto jurídico de que procede a pretensão deduzida – artº 498º nº4 C.P.Civ.; mas exige-se ao autor que indique na acção um “facto jurídico concreto, cujos contornos se enquadrem numa configuração legal” – Prof. J. Alberto dos Reis, Anotado, III-pg.123.
Nesta sequência, a melhor doutrina entende que a lei processual adopta a teoria da substanciação, pela qual a causa de pedir se reconduz ao acontecimento ou facto concreto em que se baseia o pedido (Prof. A. Anselmo de Castro, Direito Processual Civil, I-207).
Assim, pode concluir-se que “causa de pedir” é o facto jurídico ou o título gerador do direito invocado, mas que (ut Ac.S.T.J. 17/1/95 Bol.443/353, relatado pelo Consº Martins Costa):
- de um lado, não se confunde com os factos materiais alegados pelo autor (os factos provados podem ser diversos dos alegados como razão do pedido, desde que se encontrem genericamente alegados no processo por qualquer das partes e resultem provados, conduzindo ao título jurídico invocado);
- mas também se não confunde com as razões jurídicas invocadas pelo autor (o Tribunal é livre de as qualificar – da mihi factum dabo tibi jus, a conhecida regra do artº 664º CPCiv);
- define-se em função da noção complexiva que resulta da conjugação dos factos alegados com a qualificação jurídica que lhes é dada (cf. Prof. J. Alberto dos Reis, Anotado, V-92ss.).
Tomando por base estas concepções, adaptando-as mutatis mutandis à dedução pelo demandado da excepção peremptória de caducidade, o que conta, nos autos, é saber se, dados determinados factos que o tribunal levou em consideração, alegados no processo, procede ou não procede a invocada excepção peremptória de caducidade, sendo o tribunal livre no direito, isto é, podendo ou não classificar a actuação da Ré como dolosa, no âmbito do contrato, para efeito de daí retirar consequências, para o enquadramento juscivilístico da excepção peremptória de caducidade.
Estaria vedado ao tribunal, p.e., retirar dos factos uma outra excepção não invocada, mesmo que de conhecimento oficioso (artº 3º nº3 CPCiv), tivesse essa excepção natureza material ou meramente dilatória.
A questão colocada não se encontra assim verdadeiramente na nulidade da sentença, mas antes no seu bem fundado.
Apreciaremos infra o referido ponto.
II
Vejamos agora a pretendida prova do que foi alegado nos artºs 18º e 20º da Contestação (ao invés do decidido em 1ª instância, decisão da qual resultou a não prova dessa matéria). Para o efeito foi ouvido na íntegra o suporte áudio relativo ao julgamento realizado.No artº 18º da Contestação, respondido “não provado” em 1ª instância, alegou-se que “a Ré nunca propôs a venda, nem as Autoras lhe propuseram comprar, o imóvel e edifícios que nele estavam construídos para uma utilização quer como habitação, quer como escritório, ou para qualquer outro uso corrente ou não”.
Nada temos a alterar na resposta assumida. A questão foi respondida diversamente consoante as testemunhas – F… e G…, que intervieram no negócio pela mediação, do lado das compradoras, responderam negativamente (diga-se, acompanhados dos gerentes das Rés); já as testemunhas H… (filho da Ré), I… (igualmente filha da Ré, presente no acto da escritura) e J… (sobrinha da Ré e que interveio na mediação pelo lado da mesma Ré) responderam positivamente.
Note-se porém que a resposta positiva das testemunhas à dita matéria se prendeu, sobre o mais, com a questão do preço; na verdade, o preço teve em conta a potencialidade construtiva do terreno onde o edifício vendido se encontra implantado. Todavia, o prédio, tal como consta da escritura de compra e venda, destinava-se a revenda.
Ora, obviamente, se o prédio se destinava a revenda, tal nada tem a ver com demolição, pois não apenas o mercado imobiliário, já na altura da transacção, era um mercado em retracção, como a revenda poderia até não postergar a existência do construído (sem prejuízo, sempre, da potencialidade/investimento que constitui a compra de um prédio que possui uma elevada possibilidade de construção), como ainda, como é natural, a espera por um futuro negócio sempre ocasionaria nas Autoras compradoras a aplicação do edifício para os fins que entendessem (v.g., escritório, mas, por que não, habitação de sócios, familiares, arrendamento ou outros).
Portanto, investimento (“para revenda”) é uma coisa; construção é outra, desde logo pela normalidade do acontecer. Esta interpretação não é contrariada, antes confirmada, pelo teor do contrato promessa celebrado entre as partes e que a Ré invoca agora, nas doutas alegações de recurso – a insistência com que a promessa refere a viabilidade de construção reporta-se ao preço do imóvel, que não ao destino que lhe fosse dado pelo comprador/investidor. Nada existe assim que alterar na resposta já dada.
No artº 20º, respondido antes “não provado”, alegou-se que “nunca as partes ponderaram quais as coisas móveis presentes no interior do imóvel, em momento prévio à venda, que deveriam acompanhar aquele, quando da transmissão às Autoras”.
Sobre esta matéria, o testemunho mais esclarecedor foi o de G…, mediadora, que declarou nada haver a ponderar de especial, como é, ao contrário, o caso nas hipóteses em que a casa é vendida com o recheio – assim, era pressuposto entre as partes que todo o recheio (os “móveis”) pertencia à Ré. Obviamente que em tal pressuposto não se incluíam elementos ligados ao prédio e com funções absolutamente determinadas nas diversas valências de uma casa de habitação – tais elementos pertenciam à casa e incluíam o objecto do negócio.
Não nos afastamos também, em função da normalidade do acontecer neste concreto negócio dos autos, de uma convicção aproximada do depoimento da testemunha em causa, pelo que confirmamos integralmente a resposta assumida em 1ª instância.
Mantém-se desta forma o acervo dos factos provados, tal como provenientes da comarca.
III
Quanto à matéria da caducidade do direito que é esgrimido por esta via de acção.É claro que a questão do dolo, invocada na douta sentença recorrida, se prende com a possibilidade de actuação, no caso concreto, do prazo de caducidade de seis meses sobre a denúncia, para a acção “por simples erro” (artº 917º CCiv).
Tendo a denúncia in casu ocorrido em 4/1/2011, alega-se que a acção, intentada em 5/12/2011, fez caducar o direito invocado, porque decorridos mais de seis meses sobre a denúncia.
Ora, e apesar de a citada norma legal aludir apenas à “acção de anulação por simples erro”, na verdade, a doutrina e jurisprudência maioritárias sempre consideraram que a caducidade aí prevista se aplicava, por interpretação extensiva, ao direito de acção do comprador destinado a exigir do vendedor a reparação dos defeitos.
Dispensando-nos de exemplificar com os próprios arestos a divergência jurisprudencial na matéria (que se instalou sobretudo depois de algum acréscimo de construção imobiliária nos anos 80), há que referir que se lhe apôs um previsível ponto final com a publicação do Ac.Jurispª 2/97 de 4/12/96, in D.R., série I-A, de 30/1/97, onde se estatuiu que “a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao D-L nº 267/94 de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade, nos termos previstos no artº 917º do C. Civil”.[1]
Todavia, provado que se encontrasse, no caso concreto, a existência de dolo do vendedor, a acção dos autos não se encontrava subordinada ao apertado prazo de caducidade do artº 917º cit. Como escreve o Prof. Calvão da Silva (Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 4ª ed., pg. 80), “havendo dolo do vendedor, o comprador pode intentar a acção de garantia (em qualquer dos remédios em que esta se concretize) dentro do ano subsequente à cessação do vício do consentimento, quer dizer, no prazo de um ano a contar do momento em que teve conhecimento do dolo (artº 287º nº1), deste modo sancionando o comportamento fraudulento do alienante, em face do qual se não justifica o favor da brevidade do termo que a lei lhe concede, na hipótese de erro simples do comprador (…)”.[2]
Vejamos.
O dolo implica uma prévia “sugestão” ou “artifício” do declaratário e tem, como reverso necessário, induzir ou manter em erro o autor da declaração, como resulta do disposto no artº 253º nº1 CCiv; de outra banda, o dolo igualmente abrange a dissimulação do erro do declarante (por todos, Prof. Mota Pinto, Teoria Geral, 1976, pg. 399). Existe assim uma dupla causalidade no dolo, que tem a ver com o dolo e o erro, por ele causado no declarante, erro esse determinante do negócio (assim, Ac.S.T.J. 7/10/03 Col.III/92, relatado pelo Consº Afonso Correia).
O dolo a que se refere o artº 916º nº1 CCiv é aquele que tiver por objecto “o vício ou a falta de qualidade da coisa”, como se refere expressamente na norma citada.
No caso do exercício do direito à reparação, como na hipótese dos autos, encontrando-se a vontade do comprador inquinada pelo dolo do vendedor, os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, II/4ª ed./pg. 211, entendem que, não se tratando de acção de anulação sujeita ao prazo de um ano (artº 287º nº1 CCiv), a lei não estabelece qualquer prazo para o exercício do direito, que ficará tão só sujeito às regras gerais da prescrição (artº 298º nº1 CCiv).
Discorda porém a doutrina supra citada (Prof. Calvão da Silva), bem como o Ac.S.T.J. 23/4/98 Bol.476/389, relatado pelo Consº Torres Paulo, onde se escreveu: “a solução do problema para a determinação do prazo para o exercício de direitos frente ao defeito da coisa comprada passa pela sua uniformidade, dado que há um denominador comum na fundamentação da existência de tais prazos”, concluindo que a todos os casos de dolo do vendedor se aplica o prazo de um ano a que se refere o disposto no artº 287º nº1 CCiv, um ano subsequente à cessação do vício do consentimento, a contar do momento em que o comprador teve conhecimento do dolo, como supra aludimos em citação do Prof. Calvão da Silva.
De acordo com o Prof. Mota Pinto, op. e loc. cits., a relevância do dolo do declaratário implica a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro, conforme disposto no artº 253º nº1 CCiv.
O dolo, nas suas formas de dolo directo, dolo necessário ou dolo eventual, engloba a consciência e vontade de causar prejuízo ao credor (assim, Ac.R.G. 29/6/05 Col.III/293, relatado pelo Desemb. Narciso Machado).
Note-se ainda que a relevância do dolo encontra-se em ele ter sido determinante da vontade; esta vontade não tem que ser essencial, pois qualquer razão periférica que tenha dado lugar à vontade faz relevar o dolo (cf. Prof. Menezes Cordeiro, Tratado – Parte Geral, I/550); e finalmente que, no dolo negativo, isto é, no dolo do deceptor, a causalidade da conduta face à vontade se avalia por forma hipotética ou abstracta, em face da relevância do dever de informação no negócio em concreto (cf. S.T.J. 7/10/03 cit.).
Salvo o devido respeito pelas doutas alegações de recurso, entendemos, com a douta sentença recorrida, que os elementos do dolo negativo, isto é, da intencional dissimulação pela declaratária vendedora do erro dos compradores, se encontram demonstrados pelos factos apurados:
- os compradores tinham visitado a casa implantada no prédio urbano que adquiriram e que, apenas a longo prazo e como hipótese, destinavam a demolição; o facto de o prédio ser destinado a “revenda”, como declarado na escritura, em nada confirma a hipótese sustentada pela vendedora de que a casa iria ser demolida e que as Autoras apenas se encontravam interessadas no terreno (pese embora, e como é natural, o preço acordado tenha tido a ver com a aptidão construtiva do prédio, no seu total, como sempre seria natural num “investimento”); quem vende uma casa em bom estado de conservação (facto E) não vende paredes com buracos, portas não funcionais, cozinhas e casas de banho sem utilidade possível (facto F), independentemente de o prédio ser, ou não, destinado a revenda;
- ao proceder à retirada de diversos elementos decorativos ou de uso indispensável às valências de uma casa de habitação, ligados materialmente e de forma duradoura à casa e aos seus elementos componentes, retirada essa efectuada em momento temporal posterior ao da inspecção da casa pelos compradores, a vendedora/Ré não poderia deixar de conceber, no acto da celebração do contrato definitivo, que não vendia um bem conforme às características que os compradores assumiam; ou seja, e mais uma vez como bem refere a douta sentença recorrida, a vendedora e deceptora incumpria o respectivo dever de informar a retirada de elementos do prédio, à respectiva contraparte compradora, incorrendo assim em “má fé” ou “reticência” (por todos, Prof. Manuel de Andrade, Teoria Geral, II/258).
IV
Consensualmente se admite que o decurso do prazo para o exercício dos direitos decorrentes da compra e venda de coisa defeituosa, nos termos do artº 343º nºs 2 e 3 CCiv, se trata de um facto impeditivo do direito invocado, a alegar e provar pelo vendedor.E quanto ao decurso do prazo de um ano sobre o momento em que o comprador teve conhecimento do dolo, suscita-se a dúvida sobre se, na data em que a presente acção foi intentada (5/12/2011), não decorrera já o referido prazo, tendo em conta que os defeitos foram denunciados por carta datada de 4/1/2011 e que a escritura ocorreu em 23/11/2010.
Sabe-se que, acto contínuo à outorga da escritura referida, as Autoras ficaram com a disponibilidade das chaves da casa (facto C).
Nesta matéria porém, a fim de não incorrermos em pecado de redundância, é adequado que demos a palavra à douta sentença recorrida:
“Não resulta no entanto da matéria de facto provada que as Autoras tenham tomado conhecimento efectivo, na data da escritura, na qual tomaram posse da casa, da falta dos referidos objectos, desconhecendo-se, de resto, a data em que tal conhecimento teve efectivamente lugar, porquanto tal facto não foi sequer alegado pela Ré, a quem competia alegar e demonstrar os factos excepcionais extintivos do direito invocado pelas Autoras.”
“Como tal, terá de se partir, para a contagem do prazo de caducidade da acção, da data da missiva junta a fls. 74 dos autos.”
“Ora atendendo a que as Autoras intentaram a presente acção no dia
05/12/2011, necessário se torna concluir que o fizeram ainda dentro do prazo de um ano subsequente ao conhecimento, pelas mesmas, dos defeitos da coisa vendida, conhecimento esse que teve lugar, pelo menos, na data de 4 de Janeiro de 2011.”
Nada mais temos a acrescentar, aderindo sem rebuço à argumentação já expendida no processo.
Encontra-se em causa, tão só, o curto período temporal entre a data da escritura (23/11/2010) e a data correspondente ao termo inicial de contagem da caducidade da acção com fundamento em dolo da contraparte (5/12/2010) – entre essas duas datas mediaram escassos 12 dias e nenhuma certeza flui dos factos provados, como teria que fluir, para correcta caracterização de um direito cujo ónus de prova pertencia, como referenciado, à Ré/vendedora.
Note-se que a al.F) dos Factos Provados ou o artº 7º do petitório, não aludindo a uma data ou a datas em concreto, em nada fazem alterar o juízo precedente.
V
A excepção de caducidade do direito das Autoras deve improceder, nos termos da fundamentação supra.Todavia, ainda que não se considerasse a existência de dolo como vício da vontade, no caso concreto, pensamos ser útil e pertinente alinhar as considerações seguintes, como meros obiter dicta, em todo o caso úteis à dilucidação da matéria discutida nos autos.
Resulta do disposto no artº 914º CCiv que o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa – foi em actuação de tal direito que a presente acção foi julgada procedente em 1ª instância.
Cairia assim o direito esgrimido nos autos sob a alçada do disposto no artº 917º CCiv (lembrando, para além do mais, o já citado Acórdão Uniformizador de Jurisprudência).
Tal direito não tem que ser exercido por via de acção judicial – pode ser exercido extrajudicialmente.
Se a anulação por erro ou dolo só podem efectivamente ser exercidos pela via da acção judicial constitutiva (daí o teor literal do artº 917º cit.), o direito à reparação não necessita de acção judicial para ser validamente exigido do vendedor.
Exigir em abstracto, após exercido o direito de denúncia e de interpelação do devedor para a reparação da coisa defeituosa, a interposição de uma acção para a efectivação do direito seria um contra-senso.
Neste contexto, a interpelação extrajudicial do comprador para a reparação da coisa impede a caducidade, como se extrai do disposto no artº 331º nº1 CCiv.
Ora, impedida a caducidade, tal não implica a contagem de um novo prazo (de caducidade), mas antes a sujeição do direito a prazos de prescrição – “o impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição; ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício ficará sujeito não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso” (como escreveu o Dr. Aníbal de Castro, A Caducidade, 3ª ed., pgs. 120 e 121 e salientou muito oportunamente J. Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 2ª ed., pg. 159, aqui em sede de contrato de empreitada).
A conjugação possível entre a interpretação tradicional do disposto no artº 917º CCiv, de algum modo plasmada no já citado Acórdão Uniformizador, e aquela que aqui deixamos exposta é a de que o prazo de seis meses a que alude o normativo se aplica a todo e qualquer exercício do direito à reparação do imóvel, incluindo quer o exercício extrajudicial do direito, quer o exercício judicial, tal como previsto no artº 914º CCiv (deste modo aproximando a estatuição do Acórdão Uniformizador da solução propugnada pelo Ministério Público para a resolução do conflito de jurisprudência, como se pode ver do teor do citado Acórdão Uniformizador).
Esta interpretação, a que aderimos nesta sede, pela sua adequação aos institutos em causa, pode ver-se exposta no Ac.R.C. 1/2/2011 Col.I/25, relatado pelo Desemb. Barateiro Martins.
Ora, o que resulta dos autos é que, através da carta de 4/1/2011, especificada sob T), as Autoras não apenas denunciaram os defeitos de que a coisa padecia, como também exigiram da ora Ré a reparação da coisa (para o que, de resto, estabeleceram até um prazo de 15 dias).
Desta forma, os direitos de denúncia dos defeitos e de exigência de reparação da coisa foram exercidos em simultâneo.
Portanto, apenas se pode concluir, sem margem para dúvidas, que o direito foi válida e extrajudicialmente exercido, quer nos prazos de denúncia dos defeitos a que alude o artº 916º nºs 1 e 3 CCiv, quer no prazo de seis meses sobre a denúncia, a que alude o artº 917º CCiv (porque exercido simultaneamente com a denúncia, conforme sublinhado).
Note-se que não vem impugnada, por esta via de recurso, a condenação alternativa na realização das obras de reparação, por um lado, ou no pagamento da quantia equivalente às despesas que as Autoras realizarão, se forem elas Autoras a realizar, por sua conta, as ditas obras de reparação, pelo que, relativamente a esta condenação em quantia certa (alternativa), haveremos de a considerar fundada em idêntico instituto da garantia edilícia da compra e venda (a douta sentença faz uma referência às regras da gestão de negócios – artº 468º nº2 CPCiv – regras essas que, de todo o modo, também afastam a aplicação de prazos de caducidade, no caso concreto).
Por todo o exposto, sufraga-se de pleno a confirmação do dispositivo recorrido.
Resumindo a fundamentação:
I – Em matéria de direito, o tribunal é livre para fundamentar a decisão relativamente à procedência ou à improcedência de uma excepção peremptória, isto desde que respeite a relação dos factos alegados com a qualificação jurídica, ou seja, desde que, dos factos, aplicando o direito, retire o conhecimento da excepção alegada.
II – Na compra e venda de coisa defeituosa e havendo dolo do vendedor, a acção tendo por base o disposto no artº 914º CCiv (direito à reparação da coisa) não se encontra subordinada ao prazo de caducidade do artº 917º e o comprador pode intentar a acção de garantia dentro do ano subsequente à cessação do vício do consentimento, quer dizer, no prazo de um ano a contar do momento em que teve conhecimento do dolo (artº 287º nº1).
III - No dolo negativo, a causalidade da conduta do vendedor face à vontade do declarante avalia-se por forma hipotética ou abstracta, em face da relevância do dever de informação no negócio em concreto.
IV - Ao proceder à retirada de diversos elementos decorativos ou de uso indispensável às valências de uma casa de habitação, ligados materialmente e de forma duradoura à casa e aos seus elementos componentes, em momento temporal posterior ao da inspecção da casa pelos compradores, a vendedora não poderia deixar de conceber, no acto da celebração do contrato definitivo, que não vendia um bem conforme às características que os compradores assumiam e que incumpria o respectivo dever de informar a retirada de elementos do prédio, à respectiva contraparte compradora.
V – Ao contrário do direito à anulação do contrato de compra e venda por erro ou dolo, a garantia edilícia do artº 914º CCiv não tem que ser exercida por via de acção judicial – pode ser exercida extrajudicialmente.
VI – O prazo de seis meses sobre a denúncia a que alude o normativo do artº 917º CCiv, referindo-se à acção de anulação mas sendo aplicável à hipóteses de reparação dos defeitos previstas no artº 914º CCiv, abrange na sua previsão não apenas a acção judicial mas toda e qualquer forma de exercício do direito à reparação, incluindo o exercício extrajudicial do direito.
Com os poderes que lhe são conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República, acorda-se neste Tribunal da Relação em:
Julgar improcedente por não provado o interposto recurso de apelação e, em consequência, confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pela Ré/Recorrente.
Porto, 06/XI/2012
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa
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[1] “Apesar do artº 917º ser omisso, tendo em conta a unidade do sistema jurídico no que respeita ao contrato de compra e venda, por analogia com o disposto no artº 1224º, dever-se-á entender que o prazo de seis meses é válido, não só para interpor o pedido judicial de anulação do contrato como também para intentar qualquer outra pretensão baseada no cumprimento defeituoso” – cf. Prof. Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, 2001, pg. 367.
[2] Dissente o Prof. Nuno Oliveira (Contrato de Compra e Venda, 2007, pgs. 306 e 307) para quem o prazo do artº 287º CCiv, na anulação fundada em dolo, conduziria a que o comprador ficasse em melhor posição nos casos de erro simples (por aplicação dos prazos dos artºs 916º nº3 e 917º CCiv – 5 anos, mais 1 ano, mais 6 meses) e em pior posição no caso de dolo.