Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
OBRAS
II - Obras que alteram substancialmente a estrutura externa de um prédio são, portanto, aquelas que implicam “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico”.
III - Um exemplo de Obras que alteram a estrutura externa de um edifício ocorre quando o réu destruiu um murete que separava, no exterior do edifício, a área de acesso à padaria da área de acesso às traseiras; demoliu várias paredes divisórias; demoliu uma parede em perpianho; demoliu o interior do forno, tendo recuperado a sua frontaria, para funções decorativas; demoliu a totalidade do pavimento térreo, com rebaixamento da quota; procedeu ainda ao levantamento do sistema de canalizações, água e esgotos, substituindo-o por um novo sistema, adaptado à nova orgânica do edifício; abriu ainda três novas portas, rasgando a parede do lado direito do edifício na prumada das janelas já existentes; destruiu a montra da frontaria principal; mudou a porta para o lado direito relativamente à antiga montra e, no lugar da montra, colocou uma parede em vidro, no lado esquerdo em relação à porta de entrada; e procedeu ainda à abertura de duas janelas-respiradoiros na parede.
I.
Em 01.10.1998, B.......... e mulher C.........., D.......... e marido E.......... e F.......... e mulher G.......... intentaram a presente acção ordinária (de despejo) contra H.........., Lda, pedindo que se declare a resolução do contrato de arrendamento relativo à parte do prédio onde está instalado o estabelecimento da Ré, e se condene a Ré a despejar imediatamente o arrendado, deixando-o livre de pessoas e coisas, e a pagar aos AA. a quantia que se liquidar em execução de sentença, destinada a realizar as obras necessárias à reposição do locado no seu estado inicial.
Para tanto, alegaram, em síntese, que a Ré levou a cabo obras não autorizadas que alteraram a estrutura externa do prédio e a disposição interna das sua divisões; praticou actos que causaram deteriorações consideráveis não consentidas; e usou o prédio arrendado para fim e ramo de negócio diverso daquele a que se destina.
A Ré contestou, impugnando a alegada alteração substancial do prédio por efeito das obras e o uso do locado para fim ou ramo de negócio diferente do permitido; e deduziu reconvenção, alegando que o prédio se encontrava degradado e as obras eram necessárias, tendo concluído por pedir a condenação dos AA. a reembolsá-la da quantia de esc. 10.000.000$00, a título de despesas de conservação por ela assumidas, ou, para a hipótese de procedência da acção, a pagarem-lhe aquela mesma quantia, como referente a benfeitorias por ela realizadas, e gozando a Ré do direito de retenção sobre o estabelecimento até à liquidação dessa quantia.
Os AA. replicaram, impugnando a factualidade invocada pela Ré e concluindo pela improcedência da reconvenção.
Proferido despacho saneador, seleccionada a matéria de facto tida como assente e elaborada a base instrutória, o processo seguiu a sua tramitação, tendo, a final, após audiência de discussão e julgamento, sido proferida sentença a julgar improcedentes quer a acção quer a reconvenção.
Inconformadas, ambas as partes apelaram da sentença.
A Ré/apelante terminou a sua alegação com conclusões que sintetizamos nas seguintes:
- A Ré cumpriu, na íntegra, o ónus quer de alegação, quer de prova, da interpelação do senhorio e da discriminação das deficiências e obras a realizar;
- Tratou-se de obras necessárias e urgentes, estando os locadores em mora quanto à sua realização, pelo que assistia à Ré/locatária a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito a reembolso;
- As obras realizadas são beneficiações que foram efectuadas de boa fé.
Por sua vez, nas conclusões da respectiva alegação, os AA. colocaram as seguintes questões:
- Verifica-se uma total ausência de fundamentação da matéria dada como não provada;
- Também não existe fundamentação da matéria dada como assente ou, quando muito, estamos perante uma fundamentação deficiente, obscura ou contraditória;
- Devem ser alteradas as respostas dadas aos quesitos 1º, 2º, 6º, 11º, 12º, 18º, 19º, 24º e 34º da base instrutória;
- Quer as obras realizadas, quer as novas actividades exercidas no locado (restaurante e sede da Ré), são actos ilícitos e abusivos, constituindo motivo de resolução do contrato.
Face à alegada falta de fundamentação da decisão da matéria de facto, requereram os AA. (fls. 386), ao abrigo do disposto no art. 712º, nº 5 do CPC, a devolução dos autos ao tribunal a quo para que procedesse à fundamentação.
Ambas as partes contra-alegaram, pronunciando-se pela improcedência do recurso “ex adverso”.
Na sequência do requerido pelos AA., foi proferido o acórdão de fls. 467 e segs., em que se ordenou a baixa dos autos à 1ª instância para ali se proceder à devida fundamentação da decisão proferida sobre a matéria de facto.
Na sequência, o M.mo juiz a quo proferiu o despacho de fls. 479/481, suprindo as constatadas deficiências de fundamentação.
Cumpre, pois, conhecer agora das demais questões suscitadas nos recursos.
II.
Matéria de facto:
Os Autores põem em causa a decisão do tribunal a quo sobre matéria de facto, pretendendo a alteração das respostas dadas aos quesitos 1º, 2º, 6º, 11º, 12º, 18º, 19º, 24º e 34º da base instrutória.
A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação nos casos enunciados nos art. 712º do CPC, designadamente: “a) se do processo constarem tos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa (...); b) se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas”.
Nesta última previsão normativa “abarcam-se as situações em que o tribunal se defronta com elementos cuja força probatória plena não tenha sido abalada (v.g. documento autêntico cuja falsidade não tenha sido invocada, confissão reduzida a escrito ou produzida nos articulados, acordo das partes)” (A. Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II, 253).
Vejamos se tal ocorre no caso em apreço.
a) Pretendem os AA. se alterem de negativas para positivas as respostas dadas aos pontos 1º e 2º da base instrutória, em que se perguntava se “em 1998 a ré transformou duas janelas do estabelecimento objecto de trespasse em dois portões” (1º) e “demoliu as respectivas alvenarias em pedra” (2º) e se acrescente ao primeiro facto, “do alçado lateral esquerdo”, tal como foi alegado no nº 24º da petição inicial.
Segundo os AA., tal decorre das plantas topográficas juntas pela Ré a fls. 97/98 e ainda porque se trata de matéria confessada e/ou admitida por acordo.
Salvo o devido respeito, julgamos que lhes não assiste razão.
Com efeito, e, por um lado, as plantas em causa não permitem extrair a conclusão pretendida pelos AA.; por outro, a matéria em causa está expressamente impugnada nos art.s 73º e 74º da contestação, onde se escreve: “É falso, por outro lado, que tenham sido transformadas em portões duas janelas, com demolição das alvenarias existentes”; “As duas janelas existentes no alçado esquerdo mantém-se como tal e com a mesma configuração”.
b) Perguntava-se no ponto 6º da B.I. se a Ré “demoliu um forno decorativo também no interior do prédio”, pergunta que mereceu do tribunal a seguinte resposta: “provado que o interior do forno foi demolido tendo sido recuperada a frontaria com a manutenção das suas funções decorativas”.
Entendem os AA. que a segunda parte da resposta é excessiva, pois que nenhuma das partes se lhe referiu.
Julgamos, porém, e ao contrário dos AA., que a resposta deve reputar-se de restritiva e, em certa medida explicativa. Ao fim e ao cabo o que se quis dizer foi que houve a demolição do forno, com excepção da frontaria, que foi recuperada para efeitos decorativos.
Nenhum reparo merece, pois, tal resposta.
c) No ponto 11º da B. I. perguntava-se se a ré “procedeu ao levantamento do sistema de canalizações, água e esgotos, com a sua destruição quase total”, tendo o Sr. Juiz a quo respondido: “provado que procedeu ainda ao levantamento do sistema de canalizações, água e esgotos, com a sua destruição quase total, substituindo-o por um novo sistema, adaptado à nova orgânica do edifício”.
Também aqui entendem os AA. que a parte final da resposta é excessiva, devendo, por isso, ser eliminada.
Por nossa parte, afigura-se-nos que se trata de um aditamento restritivo ou, pelo menos, explicativo, pois ficamos a saber que não se tratou de uma destruição pura e simples, mas antes da substituição do sistema de canalizações.
d) No ponto 12º perguntava-se se “a ré abriu ainda 3 novas portas, rasgando a parede do lado direito do edifício”, tendo merecido esta resposta: “provado que a ré abriu ainda 3 novas portas, rasgando a parede do lado direito do edifício na prumada das janelas já existentes”.
Os AA. sustentam que a parte final (ali em itálico) é excessiva e não corresponde à verdade, devendo ser eliminada.
Julgamos que, também aqui, lhes não assiste razão.
Tal resposta encontra suporte - ao que se extrai dos autos, mormente da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto – no laudo pericial (vd. fls. 160, resposta ao quesito 13º). E apenas concretiza a localização das portas, tratando-se, por isso, de uma resposta de conteúdo explicativo ou clarificador.
e) Tendo sido negativas as respostas dadas aos pontos 18º e 19º da B.I., em que se perguntava se a ré “tapou com uma parede o portão de acesso ao interior da padaria” e se “do lado da frontaria principal abriu uma porta junto ao ex-portão”, entendem os AA. que as respostas devem ser de “provado”, atento o que consta das plantas topográficas juntas aos autos.
Ora, tais plantas, só por si, não provam a existência dos alegados portão e porta, e os recorrentes não apontam qualquer outra prova que fundamente e justifique a pretendida alteração da resposta.
f) Quanto ao ponto 24º da base instrutória, em que se perguntava se, após o trespasse, a Ré passou “a exercer a actividade de café-pastelaria-restaurante”, e que mereceu do tribunal a resposta de “provado que a ré continuou a exercer a actividade de café-pastelaria”, defendem os AA. que a resposta deve ser alterada no sentido de considerar-se provado que no locado passou também a exercer-se a actividade de restaurante, por se tratar de matéria provada documentalmente e confessada pela Ré.
Os AA. haviam alegado que a Ré “passou a exercer a actividade de café-pastelaria-restaurante, com vendas ao público de cafés, leite sumos, águas, bebidas alcoólicas, assim como sandes diversas, “pregos”, “cachorros”, tostas, “crossants” diversos, para além de cozinhar e servir refeições aos clientes” (art. 70º da petição inicial).
Para prova dos bens vendidos ou actividade desenvolvida no locado, os AA. juntaram os documentos de fls. 55, 56, 273 e 280, que não foram impugnados pela Ré, a qual, de resto, reconhece que vende os referidos bens e presta aqueles serviços.
As partes apenas divergem quanto à qualificação da actividade exercida: enquanto que os AA. entendem que preenche a actividade de “café-pastelaria-restaurante”, a Ré sustenta que também as “ligeiras refeições” se incluem na actividade de café, pastelaria e actividades similares.
Face a tal divergência, e porque sobre ela não cabe tomar posição na decisão sobre a matéria de facto, entendemos que a resposta ao “quesito” em causa deverá ser alterada, aditando-se-lhe que a Ré passou a servir ao público os “pratos” mencionados nos aludidos documentos.
Assim, considera-se provado, por documentos e acordo das partes, que a Ré continuou a exercer a actividade de café-pastelaria e passou a vender ao público sopa, salada mista, “prato do dia”, “prego” e panado em prato, francesinhas, cachorros, pizzas e combinados diversos.
g) Por último, sustentam os AA. que a resposta ao quesito 34º deverá ser eliminada, porquanto se trata de matéria que só documentalmente poderá ser provada.
E com razão.
Na verdade, só por documentos se poderia considerar provado que “a Ré foi avisada pelas autoridades para proceder a alterações no estabelecimento sob pena de este ser encerrado”. Prova que, in casu, se não mostra feita. Aliás, da fundamentação (complementar) da decisão sobre a matéria de facto resulta que o M.mo juiz formou a sua convicção, quanto à resposta ao quesito em causa, em prova testemunhal (vd. fls. 481).
Assim sendo, atento o disposto no nº 4 do art. 646º do CPC, temos como não escrita a resposta dada ao quesito 34º.
III.
Na al. G) da “matéria de facto assente” deu o tribunal a quo como provado que “As cartas de fls. 84 a 93 foram recebidas por B..........”.
Ora, vistas as fotocópias juntas a fls. 84 a 93, constata-se que as cartas a que se referem as fotocópias juntas a fls. 84, 85 e 86, 88, 89 e 90, foram remetidas em Maio de 1996, as 3 primeiras, e Junho de 1997, a restantes, aos Autores B.........., D.......... e F.........., tendo sido por eles recebidas, como, de resto, confessam no art. 29º da réplica (e não apenas pelo A. B..........).
Assim, proceder-se-á à alteração da alínea referida, fazendo-se menção do essencial do conteúdo das mesmas cartas.
Deste modo,
IV.
Tendo em conta a matéria de facto considerada provada pela primeira instância e não impugnada, o acordo das partes nos articulados e as alterações ora feitas, consideramos assente a seguinte factualidade:
1. Por contrato verbalmente celebrado, I.......... e J.........., falecidos pais e sogros dos Autores, deram de arrendamento a “L.........., Lda”, um estabelecimento instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ..........., nº ..., .......... .
2. Por escritura pública celebrada em 8.8.1997, a sociedade “L.........., Lda” trespassou para a sociedade “H.........., Lda” o estabelecimento comercial de “Padaria, Pastelaria e Actividades Similares” instalado naquele rés-do-chão.
3. O trespasse foi comunicado aos Autores.
4. A renda mensal paga pela Ré à data da propositura da acção (Outubro de 1998) era de esc. 112.462$00.
5. Por cartas remetidas aos AA. em Maio de 1996, e por eles recebidas, a “L.........., Lda” dava-lhes conta da existência de infiltração de água no arrendado e que o desgaste natural do arrendado implicava riscos na estrutura de algumas paredes e exigia imediata substituição de materiais a nível de soalho e paredes. E, nas cartas de Junho de 1997, comunicava-lhes: (...) “temos de proceder a umas obras de conservação e outras de adaptação”, nestas constando “a placa traseira e a renovação das instalações sanitárias”.
6. O projecto das obras foi apresentado pela L.........., Lda;
7. A ré transferiu a sua sede para o locado.
8. A Ré destruiu um murete que separava, no exterior do edifício, a área de acesso à padaria da área de acesso às traseiras.
9. A R. demoliu várias paredes divisórias.
10. Demoliu uma parede em perpianho.
11. O interior do forno foi demolido, tendo sido recuperada a frontaria com a manutenção das suas funções decorativas.
12. Demoliu a totalidade do pavimento térreo, com rebaixamento da quota.
13. O rebaixamento foi efectuado com cuidados de estabilização da estrutura e posteriormente o seu recalçamento.
14. A Ré procedeu ainda ao levantamento do sistema de canalizações, água e esgotos, com a sua destruição quase total, substituindo-o por um novo sistema, adaptado à nova orgânica do edifício.
15. A ré abriu ainda 3 novas portas, rasgando a parede do lado direito do edifício na prumada das janelas já existentes.
16. A ré destruiu a montra da frontaria principal.
17. Mudou a porta para o lado direito relativamente à antiga montra.
18. No lugar da montra colocou uma parede em vidro, no lado esquerdo em relação à porta de entrada.
19. A ré procedeu ainda à abertura de duas janelas-respiradoiros na parede do lado da Rua .......... .
20. Todas as referidas obras foram feitas sem autorização dos autores.
21. Cortou uma árvore que estava junto ao murete referido em 8.
22. Antes do trespasse, a L.........., Lda fabricava, diariamente, pão no estabelecimento.
23. Após o trespasse, a ré continuou a fabricar pão no estabelecimento.
24. A Ré continuou a exercer a actividade de café-pastelaria e passou a vender ao público sopa, salada mista, “prato do dia”, “prego” e panado em prato, francesinhas, cachorros, pizzas e combinados diversos.
25. Para o efeito, alargou a área destinada ao público e instalou cadeiras e mesas, sempre sem autorização dos autores.
26. Quando foi feito o trespasse já existia no estabelecimento máquina de café, fritadeira, torradeira, máquinas de sumos e cadeiras para os clientes.
27. Antes de Junho de 1997, data de início das obras, o estabelecimento encontrava-se com as canalizações deterioradas e partidas.
28. As divisões interiores do forno apresentavam sinais de corrosão.
29. O estabelecimento estava desprovido de saídas de emergência.
30. Para colocar o estabelecimento no estado em que se encontrava antes das obras é necessário o montante de esc. 10.000.000$00.
31. À data do início da obra o estabelecimento valia cerca de esc. 15.000.000$00.
32. Actualmente, após a realização das obras, sofreu uma valorização de cerca de esc. 35.000.000$00.
33. Com o pavimento, paredes divisórias, tectos, canalização e instalação eléctrica a Ré gastou esc. 10.000.000$00.
V.
Fixada a matéria de facto, impõe-se agora decidir se a factualidade provada preenche as causas de resolução do contrato de arrendamento invocadas pelos Autores - art. 64º, nº 1, als. b) e d) do RAU - e que na sentença do tribunal a quo não mereceram acolhimento.
A) Nos termos da al. b) do nº 1 do citado art. 64º, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
Segundo os AA., a Ré teria violado tal normativo ao ter transferido a sua sede para o locado e por ilicitamente ter acrescentado às actividades do estabelecimento - de padaria/café/pastelaria – a de restaurante.
No que concerne à transferência da sede para o arrendado, não vemos que tal possa configurar uma violação do contrato por aplicação da coisa locada ao fim a que ela se destina (al. c) do art. 1038º do CC).
Numa acepção ampla de estabelecimento comercial, este versa ou abrange um conjunto de bens de variada natureza - coisas corpóreas e incorpóreas ou imateriais -, como instrumento do exercício do comércio (vd. Ferrer Correia, Lições de Direito Comercial, I, 218).
Não se vislumbra, por isso, que a sociedade titular do estabelecimento não possa ter a sua sede precisamente no local onde o mesmo está instalado. Julgamos que isso será até normal ou, pelo menos, muito frequente.
Daí o concluir-se que a aludida transferência não constitui fundamento para resolução do contrato.
Questão bem mais melindrosa se apresenta a da actividade que a Ré passou a exercer e que anteriormente não era exercida.
Ficou provado que “antes do trespasse, a L.........., Lda fabricava, diariamente, pão no estabelecimento”; que, “após o trespasse, a ré continuou a fabricar pão no estabelecimento” e que “a Ré continuou a exercer a actividade de café-pastelaria e passou a vender ao público sopa, salada mista, “prato do dia”, “pregos” e panados em prato, francesinhas, cachorros, pizzas e combinados diversos”.
Pese embora os AA. tenham alegado na petição inicial (art. 11º) que o locado dado de arrendamento à L.........., Lda se destinava “exclusivamente à venda de pão”, na versão da Ré o objecto do contrato era o exercício da actividade de padaria, confeitaria e pastelaria, com fabrico próprio (vd. art. 22º e segs. da contestação).
Ora, face à matéria provada, haverá de ter-se como líquido - não obstante tratar-se de um contrato celebrado verbalmente - que o seu objecto, aquando do trespasse, era o de “padaria/café/pastelaria”.
A divergência entre as partes radica apenas no facto de, após o trespasse, a Ré ter passado também a exercer aquilo a que os AA. qualificam como uma actividade de “restaurante”.
E, estando provado que a Ré passou a “vender ao público sopa, salada mista, “prato do dia”, “pregos” e panados em prato, francesinhas, cachorros, pizzas e combinados diversos”, para o que “alargou a área destinada ao público e instalou cadeiras e mesas”, há que decidir se tal actividade configura, ou não, um desvio ao fim ou ramo de negócio que estavam compreendidos no destino do arrendado.
Importa considerar que a alteração do ramo do negócio exercido e contratualmente estipulado pode revestir diferentes modalidades.
As mais evidentes, e que não suscitam quaisquer dúvidas quanto às respectivas consequências, são as que se consubstanciam numa alteração radical da actividade exercida.
Mais problemáticas são as situações em que no arrendado se continua a exercer a actividade convencionada pelas partes, mas se lhe acrescenta outra ou outras.
Nestas situações, tem-se entendido que se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo acessória ou instrumentalmente nova ou novas actividades, não há fundamento para a resolução desde que as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito (vd. Vasco Lobo Xavier, RLJ, 116º- 157 e segs.; Acs. da RL, de 9.7.92 e de 17.5.95, CJ, 1992, IV, 144 e 1995, I, 87).
Dir-se-á, pois, com a “Revista dos Tribunais” (Ano 50º, pág. 130 e segs), que o arrendamento para determinado ramo compreende “as actividades acessórias, porventura complementares”, desse ramo, não havendo, neste caso, aplicação do prédio “a ramo de comércio ou indústria diverso do convencionado”.
Estarão neste caso, e desde logo, quer as “actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária (ou quase necessária)” – pelo que será “lícita a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou de todo o ponto conveniente” ao exercício de negócio literalmente permitido – quer as “actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria” (Vasco Xavier, ob. cit, p. 160; Ac. do STJ, de 16.12.99, www.dgsi.pt (proc. 99A921) e Ac. da RP, de 15.12.92, BMJ, 422º- 425). Ressalvar-se-ão, porém, as situações em que a actividade acessória envolva um particular risco ou uma significativa perturbação para o locador, ou um acentuado desgaste ao prédio arrendado, casos em que, em princípio, o despejo não poderá ser evitado, a não ser que, na situação em causa, se deva concluir que o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgaste.
Em suma, e em jeito de conclusão, diremos que não haverá utilização do prédio para fim ou ramo de negócio diverso quando o arrendatário lhe adita uma actividade acessória, justamente porque é acessória, complementar ou instrumental da actividade formal ou literalmente consentida.
No caso sub judice, a Ré tomou de trespasse um estabelecimento de “padaria/café/pastelaria”, mas, posteriormente, passou a “vender ao público sopa, salada mista, “prato do dia”, “pregos” e panados em prato, francesinhas, cachorros, pizzas e combinados diversos”, para o que “alargou a área destinada ao público e instalou cadeiras e mesas”.
Esta actividade configura, ou não, um desvio ao fim ou ramo de negócio? Poderá dizer-se que se trata de uma actividade acessória daquelas outras?
No Ac. da Rel. de Évora, de 21.5.78, CJ, 1978, 4º, 1384, defendeu-se que “celebrado arrendamento para o comércio de café, deve entender-se que neste ramo cabe, como complementar e acessória, a venda de mariscos, cervejas, refrigerantes, bebidas diversas, pastelaria, refeições de carnes frias, bifes, ovos, cachorros, pregos, combinados, bitoques”; “mas já se trata dum novo e diverso ramo de negócio, no caso de também passarem a servir-se ao público refeições do tipo restaurante, constituídas por pratos de carne e peixes, embora aligeiradas, próprias de «snack-bar», com os clientes sentados ao balcão, estando a ementa afixada e tendo aumentado a clientela à hora das refeições, com o consequente desgaste do prédio e o maior risco, que a preparação das refeições importa”.
No nosso caso, a Ré, para além de ter passado a vender “pregos” e panados em prato, francesinhas, cachorros, pizzas e combinados diversos, passou também a vender sopa, salada mista e o chamado “prato do dia”.
Ou seja, passou a servir ao público autênticas refeições, que não poderão sequer ser consideradas de ligeiras. Não se vê por que razão o “prato do dia” se há-de considerar como mais ligeiro do que um outro prato qualquer. Poderá ser, e normalmente é, mais económico, mas tal não significa necessariamente que seja mais ligeiro ou frugal. E, assim sendo, por que motivo se poderá considerar o “prato do dia”, e não também os outros pratos, acessório do serviço de café ou pastelaria?
Afigura-se-nos, portanto, que esta nova actividade não reveste o carácter de acessoriedade ou complementaridade das anteriores.
Ainda que se pretenda fazer uma interpretação actualista do conceito de comércio de “café” ou de uma “pastelaria”, não nos parece razoável defender que existe uma qualquer conexão entre tais actividades e a venda de refeições do tipo referido.
A venda de refeições, ainda que ligeiras, é uma actividade por natureza mais própria de um restaurante do que de uma pastelaria ou café (vd. citados Acs. do STJ, de 16.12.99 e da RE, de 21.5.78).
Certamente que muitas das pessoas que se deslocam ao estabelecimento da Ré fá-lo-ão apenas para tomarem a sua refeição, o que nada tem a ver com uma actividade acessória da pastelaria/padaria ou do café. Como se escreveu no último aresto citado, “o café é que, possivelmente, será, se o vier a ser, o acessório, complemento da refeição”.
Consideramos, assim, que esta nova actividade praticada no arrendado - que não está provado tenha escasso relevo ou importância - extravasa o âmbito do ramo de negócio consentido pelo contrato.
Verifica-se, portanto, a causa de resolução do contrato prevista na al. b) do nº 1 do art. 64º do RAU.
B) Mas, ainda que assim se não entendesse ou entenda, sempre o despejo teria, quanto a nós, de ser decretado, agora com fundamento na al. d) do nº 1 do art. 64º do RAU.
De acordo com este normativo, o senhorio pode resolver o contrato “se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil e 4º deste diploma”.
Ao prever a realização de obras não autorizadas pelo senhorio como causa de resolução do contrato de arrendamento, o legislador reflecte um princípio geral em matéria de repartição do domínio sobre os bens, qual seja, o de que o poder de transformação da coisa deve caber ao senhorio. O que bem se compreende, dado que, na relação locatícia, o fim contratual consiste na cedência do gozo da coisa, a título temporário, com o dever, por parte do locatário, de a restituir no estado em que a recebeu.
No citado preceito do RAU prevêem-se três situações distintas: obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio; obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões; actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis.
Saliente-se, desde já, que o legislador estabelece uma primeira distinção fundamental, prevendo, por um lado, alterações que resultem de obras e, por outro, deteriorações, sujeitando a respectiva relevância a parâmetros de avaliação diferentes (mais exigentes para as primeiras, que só constituem fundamento de resolução quando se repercutam sobre a estrutura externa ou a disposição interna do prédio, requerendo-se ainda que tais alterações se possam considerar substanciais).
Através da contraposição com as deteriorações, o legislador estabelece um conceito de obra mais restrito que o vulgar: "obra" tem subjacente, para este efeito, uma ideia de beneficiação do prédio, ao passo que o conceito de deterioração contem, na sua essência, uma ideia de degradação, de estrago ou de desvalorização.
A lei não fornece directamente um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial da estrutura externa, cabendo ao intérprete a sua concretização caso a caso, tendo em conta os limites normais dos poderes do arrendatário quanto a alterações na coisa, segundo um juízo de razoabilidade.
Nestes termos, tem sido maioritariamente entendido pela doutrina e jurisprudência que as alterações – que deverão revestir-se de um certo carácter definitivo, de uma certa estabilidade - devem ser de tal monta que impliquem uma modificação profunda na fisionomia do prédio, modificando as suas linhas exteriores de modo a que ele passe a ter uma outra configuração, de forma a que externamente pareça outro.
Obras que alteram substancialmente a estrutura externa de um prédio são, portanto, aquelas que implicam “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico” (H. Mesquita, RLJ, Ano 126º, p. 279; no mesmo sentido, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, ed. de 1995, pág. 289; Pais de Sousa, Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 4ª ed., 182/183 e, na jurisprudência, Ac. do STJ, de 14.1.97, BMJ, 463º-571 e da RE, de 18.3.93, BMJ, 425º-639, entre muitos outros).
No que concerne à alteração substancial da disposição interna das divisões do prédio, dir-se-á que tal acontecerá quando as obras impliquem que o interior do prédio apresente uma outra fisionomia ou planificação, uma diferente forma de ocupação do espaço ou uma sua desfiguração.
Obras que alteram a disposição interna das divisões de um prédio são, pois, aquelas que, de modo permanente, modificam a planificação interna do prédio, ou seja, o número ou configuração do seu interior (entre outros, e além do citado acórdão do STJ, Acs. da RP, de 7-1-76 e da RL, de 18-11-82, CJ, 1976, I, 67 e 1982, V, 103; Aragão Seia, ob. cit., 290).
As deteriorações, por sua vez, surgem associadas ao especial dever, que incumbe ao locatário, nos termos do art.º 1038°, nº 1, d) do Código Civil, de fazer da coisa uma utilização prudente, envolvendo danos ou estragos para os bens, apenas permitidos quando sejam de pequena monta e se enquadrem nas situações previstas nos arts. 1043° do Código Civil e 4° do Regime do Arrendamento Urbano. Isto é: o arrendatário apenas pode fazer no arrendado pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar a sua comodidade e conforto, bem como deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
No caso em apreço, a Ré destruiu um murete que separava, no exterior do edifício, a área de acesso à padaria da área de acesso às traseiras; demoliu várias paredes divisórias; demoliu uma parede em perpianho; demoliu o interior do forno, tendo recuperado a sua frontaria, para funções decorativas; demoliu a totalidade do pavimento térreo, com rebaixamento da quota; procedeu ainda ao levantamento do sistema de canalizações, água e esgotos, substituindo-o por um novo sistema, adaptado à nova orgânica do edifício; abriu ainda três novas portas, rasgando a parede do lado direito do edifício na prumada das janelas já existentes; destruiu a montra da frontaria principal; mudou a porta para o lado direito relativamente à antiga montra e, no lugar da montra, colocou uma parede em vidro, no lado esquerdo em relação à porta de entrada; e procedeu ainda à abertura de duas janelas-respiradoiros na parede do lado da Rua .......... .
Trata-se de obras que, não traduzindo um verdadeiro “furacão” (na expressão usada pelos AA.) – alteraram, efectivamente, de forma considerável, a fisionomia exterior do rés-do-chão arrendado, umas, tendo outras modificado, de forma permanente, a planificação interna das suas divisões.
Como escreve Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, 1996, pág. 664, “É substancial a alteração que deita abaixo paredes ou muros definitivos do edifício, abre neles portas ou janelas que não existiam, rasga as existentes, ou converte portas em janelas ou vice-versa”.
E porque todas as referidas obras foram feitas sem autorização dos autores, preenchido está, assim, o fundamento de resolução do contrato previsto na al. d) do nº 1 do citado art. 64º.
VI.
Um dos pedidos formulados pelos AA. na petição inicial foi o de condenação da Ré a pagar-lhes uma quantia, a liquidar em execução de sentença, destinada a realizar as obras necessárias à reposição do locado no seu estado inicial, quantia que desde logo calcularam não ser inferior a esc. 10.000.000$00.
Tal pedido, como os demais, improcedeu e, nas alegações e conclusões do recurso que interpuseram, os AA. não se pronunciaram minimamente sobre essa questão.
Assim sendo, e dado que o âmbito do objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da respectiva alegação (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1, ambos do CPC), nada caberia dizer aqui sobre esse assunto.
Sempre se dirá, porém, o seguinte:
De acordo com o disposto no art. 1043º, nº 1 do CC, na falta de convenção em contrário, o locatário é obrigado a restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
Estão ainda a seu cargo as reparações e despesas determinadas pela aplicação da coisa a fim diferente do convencionado ou por uma utilização imprudente dela (P. Lima e A. Varela, CC anotado, II, em anotação ao citado artigo).
Assim sendo, aos AA. assistiria, em princípio, o direito de exigirem a reposição do locado no estado anterior às obras.
Só que, para além de ser praticamente impossível repor o locado, no seu todo, no estado anterior às obras, atenta a natureza de algumas delas (v.g., no que respeita às canalizações), será de notar que, tendo ficado provado que, para colocar o estabelecimento no estado em que se encontrava antes das obras, é necessário o montante de esc. 10.000.000$00, provado também ficou que, à data do início das obras, o estabelecimento valia cerca de esc. 15.000.000$0 e que, com a realização das obras, sofreu uma valorização de cerca de esc. 35.000.000$00. O que significa que valerá agora cerca de esc. 50.000.000$00.
Ora, atenta essa valorização, não é minimamente crível que os AA. pretendam, na realidade, o retorno à situação anterior. Tal seria absurdo e, cremos, pura insensatez, perdoe-se-nos a expressão. Para além de poder configurar uma situação de autêntico abuso de direito (art. 334º do CC), desde logo porque o exercício pelos AA. do direito à reposição do locado ao estado inicial excederia manifestamente os limites impostos pela consciência social dominante, tanto mais que não se vê que daí adviesse qualquer vantagem para aqueles, bem pelo contrário.
O referido pedido dos AA. teria, pois, como tem, de improceder.
VII.
Já dissemos que, em reconvenção, pediu a Ré a condenação dos AA. a reembolsá-la da quantia de esc. 10.000.000$00, a título de despesas de conservação por ela assumidas, ou, para a hipótese de procedência da acção, a pagarem-lhe aquela mesma quantia, como referente a benfeitorias por ela realizadas, e conferindo-lhe o direito de retenção sobre o estabelecimento até à liquidação dessa quantia.
Embora tenha ficado provado que, com o pavimento, paredes divisórias, tectos, canalização e instalação eléctrica a Ré gastou esc. 10.000.000$00, na sentença o pedido reconvencional foi julgado improcedente porque a Ré não provou “que tenha interpelado os AA. para fazer as ditas obras, nem alega nem prova quais obras”.
No seu recurso, a Ré/apelante sustenta, porém, que cumpriu, na íntegra, o ónus quer de alegação, quer de prova, da interpelação do senhorio e da discriminação das deficiências e obras a realizar; refere que se tratou de obras necessárias e urgentes, estando os locadores em mora quanto à sua realização; e que as obras realizadas são beneficiações, tendo sido efectuadas de boa fé.
Vejamos:
O Regime do Arrendamento Urbano distingue as obras de conservação das obras de beneficiação e, dentro daquelas, subdistingue as de conservação ordinária e as de conservação extraordinária (art. 11º do RAU).
De acordo com o nº 2 do citado art. 11º, são obras de conservação ordinária: a) a reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; b) as impostas pela Administração Pública (...) e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão de licença de utilização; c) em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
As obras de conservação extraordinária são as tornadas necessárias por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse ano (nº 3 do art. 11º).
Obras de beneficiação serão todas as que, não sendo de conservação ordinária ou extraordinária, melhoram o prédio (nº 4 do art. 11º).
As obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no art. 1043º do CC e nos arts. 4º e 120º do RAU (art. 12º do RAU).
Por sua vez, quer as obras de conservação extraordinária, quer as de beneficiação, ficam a cargo do senhorio, mas apenas quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar (art. 13º, nº 1 do RAU).
Sobre o arrendatário recai a obrigação de avisar o senhorio sobre a necessidade de realização de obras (art. 1038º, al. h) do CC).
Se não forem obras urgentes e se, uma vez interpelado, o senhorio as não realizar, o arrendatário terá de propor acção judicial contra aquele pedindo que seja condenado a efectuá-las.
Se forem urgentes e o senhorio estiver em mora quanto à sua realização, e a urgência não se compadecer com as delongas do procedimento judicial, o arrendatário pode fazer as reparações ou despesas extrajudicialmente, com direito a reembolso (art. 1036º, nº 1 do CC).
Se forem urgentíssimas, ou seja, se a urgência não se compadecer com qualquer dilação, o arrendatário poderá fazer as reparações ou despesas, com direito a reembolso, independentemente da mora do senhorio, tendo embora de o avisar ao mesmo tempo (art. 1036º, nº 2 do CC).
Haverá que notar que só há mora depois de o senhorio haver sido interpelado para cumprir, com discriminação das obras a efectuar e fixação do respectivo prazo, e após o decurso desse prazo (vd. Aragão Seia, ob. cit, 149; Acs. do STJ, de 13.10.1992, BMJ, 420º-517 e da RL, de 24.3.92, CJ, 1992, 2º, 142).
No caso sub judice, constata-se que algumas das obras levadas a cabo pela Ré constituem autênticas inovações, que porventura poderiam qualificar-se como obras de beneficiação. O que não significa que sejam passíveis de indemnização, atento o seu carácter ilícito, por força do disposto nos arts. 64º, nº 1, al. d) do RAU e 1043º, nº 1 do CC).
Outras terão sido certamente obras de conservação ordinária, mas, face à factualidade provada, tal só é líquido no que concerne à substituição das canalizações, pois só quanto a estas ficou provado que, na data de início das obras, se encontravam deterioradas e partidas.
Daí decorre que somente estas estariam os Autores/senhorios obrigados a realizá-las.
No entanto, nada se mostra provado quanto ao carácter urgente, ou não, da realização de tais obras e sobre a Ré recaía o ónus da prova dessa urgência (vd. Ac. do STJ, de 29.11.89, BMJ, 391º-622).
Por outro lado, pese embora tenha ficado provado que a L.........., Lda, antecessora da Ré, comunicou aos AA. a necessidade de proceder a algumas obras de conservação, não os interpelou propriamente para o efeito. E nem a L.........., Lda, nem muito menos a Ré, fixaram aos AA. qualquer prazo para a realização de obras, nem esta os avisou do seu início (para o caso de considerar que se tratava de obras urgentíssimas).
Deste modo, não assiste à Ré o direito ao reembolso das despesas efectuadas, ao abrigo do art. 1036º do CC.
Dispõe, todavia, o art. 1046º, nº 1 do CC que “fora dos casos previstos no art. 1036º, e salvo disposição em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada”.
Como é sabido, as benfeitorias qualificam-se em voluptuárias, necessárias e úteis.
Só estas últimas têm interesse para o caso em apreço.
De acordo com o disposto no art. 1273º, o locatário terá direito a ser indemnizado pelo senhorio, segundo as regras do enriquecimento sem causa, ou seja, na exacta medida em que este se locuplete (art. 473º, nº 1 do CC), relativamente às benfeitorias necessárias e quanto às úteis que não possa levantar sem detrimento do prédio.
Ora, in casu, as obras de substituição das canalizações deverão, atento o que supra se referiu, ser qualificadas como benfeitorias necessárias, enquanto que as levadas a cabo no pavimento, paredes divisórias, tectos e instalação eléctrica devem ser consideradas como benfeitorias úteis, e sem que seja possível o seu levantamento.
Na verdade, tais obras – conjuntamente com as demais realizadas pela Ré – aumentaram muito significativamente o valor do locado, como vimos.
Deverão, por isso, ser objecto de indemnização.
É certo que, sendo um dos fundamentos da procedência da acção a realização de obras não consentidas que alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do local arrendado, ou seja, a prática de actos ilícitos pela locatária – fundamento que, em última análise, permitiria que se exigisse a reposição do arrendado no estado anterior às obras -, poder-se-ia argumentar ser incompreensível e incongruente impor ao senhorio a obrigação de indemnizar o arrendatário precisamente pela realização de tais obras.
Todavia, e como escreve Aragão Seia, ob. cit., 253, citando Januário Gomes, “os actos praticados pelo locatário que alterem a coisa são ilícitos, podendo nessa medida o locador exigir, em qualquer momento, a reposição da coisa no estado em que se encontrava. Mas se as referidas alterações corporizarem benfeitorias (art. 216º, nº 1 do Cód. Civil), das quais resulta uma valorização do locado, é também aplicável o regime do artigo 1046º”.
Ora, no caso em pareço, com as obras ocorreu uma extraordinária valorização do locado. E entendeu-se, como vimos, não ser de conferir aos AA. o direito à reposição do locado no estado anterior.
Há fundamento, portanto, para a indemnização.
Assim sendo, e dado que com as referidas obras a Ré despendeu esc. 10.000.000$00, é essa a medida do enriquecimento dos AA. e, consequentemente, o montante de que a Ré tem direito a ser indemnizada, como, de resto, peticionou.
E gozará a Ré do direito de retenção do locado até que essa quantia seja paga?
Entendemos que não.
Nos termos do art. 754º do CC, “o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela (...)”.
Se as obras tivessem sido levadas a cabo pela Ré de boa fé, parece que não obstaria a que lhe fosse atribuído aquele direito (neste sentido, Ac. da RP, de 23.7.87, CJ, 1987, IV, 219).
Todavia, no caso em apreço, a boa fé não se verifica. Pelo contrário, todas as obras foram feitas sem autorização dos AA., acrescendo que, por força do citado art. 1046º, para efeitos de indemnização por benfeitorias, a Ré é equiparada ao possuidor de má fé.
Está, por isso, excluído o direito de retenção, atento o disposto na al. b) do art. 756º do CC.
IX.
Nestes termos, julgam-se parcialmente procedentes a apelação dos AA., bem como a interposta pela Ré e, consequentemente, alterando-se a sentença recorrida:
- declara-se resolvido o contrato de arrendamento em causa nos autos;
- condena-se a Ré a despejar imediatamente o local arrendado, deixando-o livre de pessoas e coisas;
- condenam-se os AA. a pagarem à Ré, como indemnização por benfeitorias, a quantia de € 49.879,79 (esc. 10.000.000);
- Mantém-se, no mais, aquela sentença.
Custas, em ambas as instâncias, na proporção do decaimento.
Porto, 13 de Janeiro de 2005
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo