Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1/21.5T8PVZ.P1 |  |
CONDOMÍNIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
REGISTO
II – A transmutação em parte comum do prédio do que, em sede de título constitutivo da propriedade horizontal, consta como fração autónoma, por consubstanciar alteração daquele título, só é passível de operar com o acordo de todos os condóminos, através de escritura pública ou documento particular autenticado.
III – Uma coisa é pedir que a propriedade de determinada fração autónoma seja reconhecida como comum a todos os condóminos por a terem adquirido por usucapião; outra coisa, bem distinta, é pedir que determinada fração autónoma, assim constante no respetivo título constitutivo, seja antes declarada parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal.
IV – Em caso de erro manifesto verificado no título constitutivo da propriedade horizontal, pode o mesmo ser retificado a requerimento do interessado, nos termos do art. 132.º do Código do Notariado.
[Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim - Juiz 3]
Relator: Fernando Vilares Ferreira
Adjunto: Alberto Taveira
Adjunta: Maria da Luz Seabra
SUMÁRIO:
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I.
RELATÓRIO
1.
AA, BB e CC intentaram a presente ação declarativa de condenação em processo comum contra DD e mulher, EE; FF; e GG e mulher, HH.
Alegaram, em síntese, que são proprietários, respetivamente, das frações autónomas M, AC e AQ de prédio que identificam, do qual fazem parte também as frações B e BI que, sendo partes comuns do edifício - desde logo por assim terem sido criadas e utilizadas, a primeira para posto de transformação elétrica da Câmara Municipal ... e a segunda para casa de porteiro – por lapso, não constam como tal do título constitutivo da propriedade horizontal datado de 20.12.1974, antes tendo sido adjudicadas em comum aos herdeiros do construtor que, entretanto em 2019 - sem que tenha sido obtida a aprovação de todos os condóminos, desde logo por muitos deles serem emigrantes, para integrar as ditas frações nas partes comuns, “o problema foi-se arrastando no tempo”- atribuíram e registaram a fração BI na totalidade aos 1.ºs RR., a quem a mesma foi penhorada no âmbito de um processo executivo.
Pediram:
[I – Se declare serem partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida ..., Póvoa de Varzim, descrito na respetiva Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e inscrito na matriz urbana sob o nº ..., as frações B e BI, decretando-se, se necessário, a nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal;
II – Condenando-se os Réus a reconhecer e a aceitar como partes comuns as frações B e BI;
III – Seja ordenado o cancelamento do registo e de todas as inscrições a favor dos Réus].
2.
Os Réus DD e mulher, EE contestaram, excecionando a ilegitimidade dos AA. AA e BB por estarem desacompanhados dos respetivos cônjuges, assim como a ineptidão da PI por os pedidos serem ininteligíveis e substancialmente incompatíveis, e impugnando a essencialidade dos factos relativos à natureza comum das frações em causa.
3.
Notificados para se pronunciarem sobre a matéria das exceções invocadas, os AA. mantiveram os pedidos formulados e requereram a intervenção principal de II e JJ, cônjuges dos AA. AA e BB, respetivamente, que, admitidos como tal, foram citados.
4.
Após ter sido dada oportunidade às partes para se pronunciarem sobre a viabilidade da ação, foi proferido saneador-sentença que julgou improcedente a ação e, consequentemente, absolveu os Réus do pedido.
5.
Inconformados, os Autores interpuseram o presente recurso de apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo, assente nas seguintes CONCLUSÕES:
1.ª – A sentença é nula nos termos da alínea b), nº 1 do art. 615º, do CPC., porquanto o juiz a quo não especifica os fundamentos de facto (é totalmente omissa) e de direito que justificam a presente decisão.
2 – A sentença também é nula nos termos da alínea d), nº 1 do art. 615º, do CPC., porquanto o juiz a quo não se pronunciou relativamente a todos os pedidos efetuados pelos Recorrentes, nomeadamente a questão da nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal.
3 – O objeto do presente recurso refere-se à possibilidade legal de alterar os termos da propriedade horizontal por usucapião.
4 – A sentença a quo entendeu, sem mais considerações, que a presente ação improcedia, porque a alteração do título constitutivo só é possível nos termos do art.1419 do Código Civil.
5 – Contudo, esta interpretação não será a correta, pois o art.º 1419, n.º 1, do CC não constitui impedimento legal a que por decisão judicial se altere os termos da propriedade horizontal, nomeadamente por usucapião.
6 – Acresce que, se a usucapião tem aptidão para constituir a propriedade horizontal, isto nos termos do art.1417º do Código Civil, também tem, por maioria de razão, aptidão para alterar os termos da constituição.
7 – A decisão recorrida viola, por erro de interpretação, de aplicação do direito e erro de determinação das normas aplicáveis dos arts.1287º e 1291º e 1417º do Código Civil.
6.
Não foram apresentadas contra-alegações.
II.
OBJETO DO RECURSO
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de questões nelas não incluídas, salvo se forem de conhecimento oficioso (cf. artigos 635.º, n.º 4, 637.º, n.º 2, 1.ª parte, e 639.º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPCivil).
Assim, partindo das conclusões das alegações apresentadas pela Apelante, o que importa decidir no presente recurso é:
a) Se a decisão recorrida padece de vício de nulidade, seja por falta de especificação dos respetivos fundamentos de facto, seja por omissão do conhecimento de questões que devia conhecer, nos termos do preceituado no art. 615.º, n.º 1, b) e d), do CPCivil; e
b) Se o pedido deduzido pelos Autores não é manifestamente improcedente em face da causa de pedir invocada.
III.
FUNDAMENTAÇÃO
1.
Da invocada nulidade da decisão recorrida
Nos termos do art. 615.º, 1, do CPCivil, a sentença enferma de vício de nulidade nos casos em que, para além do mais: “b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justifiquem a decisão”; e “d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
Estamos perante nulidades da decisão (por contraposição a nulidades processuais), de natureza meramente formal e, como tal, sempre supríveis.
No que concerne à fundamentação das decisões, a cit. al. b) do art. 615.º, n.º 1 constitui decorrência do dever de fundamentação previsto no art. 154.º do mesmo Código: “As decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas”.
A doutrina e a jurisprudência têm decidido de forma reiterada e unânime que o vício decorrente de falta de fundamentação só existe no caso de se verificar uma absoluta e total falta de fundamentação, quer ao nível do quadro factual apurado quer no que respeita ao respetivo enquadramento legal.
No caso dos autos, não é verdade que a decisão omita em absoluto a referência à factualidade tida por relevante, assim como as regras de direito aplicável.
No que concerne à factualidade, importa atentar que estamos perante uma decisão que afirma a manifesta improcedência da ação em face unicamente da causa de pedir invocada, e daí que tenha necessariamente de se inferir que os factos considerados são necessariamente todos os alegados pelos Autores na petição inicial, sem necessidade de reprodução em sede de decisão. A decisão recorrida expõe também de forma suficiente os fundamentos de direito que conduzem à solução alcançada, pelo que também nessa matéria não é a mesma merecedora de censura.
Também não podemos acolher a ideia defendida pelos Apelantes, no sentido de que a decisão sob recurso não conheceu de todas as questões que devia conhecer, designadamente no que se refere à “nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal”.
Com efeito, em face do específico pedido formulado pelos Autores – “I – Se declare serem partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida ..., Póvoa de Varzim, descrito na respetiva Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e inscrito na matriz urbana sob o nº ..., as frações B e BI, decretando-se, se necessário, a nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal; II – Condenando-se os Réus a reconhecer e a aceitar como partes comuns as frações B e BI; III – Seja ordenado o cancelamento do registo e de todas as inscrições a favor dos Réus” –, assim como da concreta causa de pedir invocada, a questão da “nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal” apresenta-se claramente subalterna relativamente ao que que é essencial ou estrutural na pretensão dos Autores: declaração de que o que no título constitutivo da propriedade horizontal se apresenta como “frações ... e ... corresponde antes a “partes comuns” do prédio em causa.
Por outras palavras, a questão da “nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal” não assume autonomia relevante em face do tudo o mais peticionado, surgindo referenciada pelos Autores unicamente em sede de pedido, desacompanhada de absoluta falta de fundamentação específica, tanto em matéria de facto como de direito.
Nestas circunstâncias, tendo a decisão recorrida conhecido inquestionavelmente da dita questão estrutural, negando o direito pretendido fazer valer pelos Autores, afastada por natureza ficou a possibilidade afirmar a “nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal”.
Termos em que julgamos não se verificar a apontada nulidade da decisão recorrida, improcedendo nesta parte o recurso.
2.
OS FACTOS
Relevam para a decisão os termos da tramitação processual que deixámos enunciada supra em I), assim como a factualidade vertida na petição inicial, integrante da causa de pedir, que aqui damos por reproduzida.
3.
OS FACTOS E O DIREITO
3.1.
A resolução do problema jurídico posto nos presentes autos convoca a disciplina da propriedade horizontal, cujo regime fundamental encontra previsão nos arts. 1414.º e segs. do CCivil, e no qual “se congregam duas situações jurídicas distintas: uma de propriedade singular, no que respeita às frações autónomas do edifício (andares, apartamentos, etc); e outra de compropriedade, cujo objeto é constituído pelas partes comuns referidas no artigo 1421.º (…) O que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns. Importa sublinhar, no entanto, que, embora os esquemas da propriedade e da compropriedade permitam explicar todo o regime da propriedade horizontal, esta figura é mais do que a mera justaposição daqueles dois direitos: trata-se de um direito real novo, de um novo tipo introduzido no direito das coisas. (…) Sendo o direito sobre a fração autónoma a parte fundamental ou nuclear da propriedade horizontal (o direito sobre as partes comuns reveste natureza meramente instrumental), este instituto deverá ser visto como uma modalidade ou subespécie do domínio (como uma propriedade especial, segundo Oliveira Ascensão: cfr. Direitos Reais, 4.ª ed., págs. 408 e 409), do qual se diferencia não pela natureza do direito em si, mas tão-somente pelo grau das limitações a que está sujeito”[1].
Enquanto figura típica do direito das coisas, a propriedade horizontal pressupõe que as frações autónomas de um imóvel pertençam a uma pluralidade de condóminos, sendo que tal pluralidade pode resultar de “negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário” (art. 1417.º do CCivil).
Sobre o conteúdo e modificação do título constitutivo da propriedade horizontal versam os arts. 1418.º - “No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio” (n.º 1) – e 1419.º – “Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento autenticado, havendo acordo de todos os condóminos” (n.º 1).
3.2.
A decisão recorrida assenta na fundamentação que de seguida se transcreve:
[Compulsados os autos, verifica-se que de fls. 22 e ss. consta o título constitutivo da propriedade horizontal sobre o prédio em que se inserem as fracções em causa.
*
Da análise do processo, mais concretamente do seu objecto, constituído pelo pedido, que encerra a pretensão dos AA. alterarem o título constitutivo da propriedade horizontal de que fazem parte as fracções B e BI por forma a que as mesmas sejam declaradas partes comuns, e pela respectiva causa de pedir, que consiste nessa sua alegada natureza e utilização pelo condomínio, sem, por lapso, correspondência naquele título, importa saber se a presente acção merece provimento.Nos termos do art. 1419.º, n.º 1 do CC o título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
Sobre este assunto são elucidativas as palavras do Ac. do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa de 28/05/2009 em que se escreveu o seguinte que, com a devida vénia, em grande parte se transcreve por forma a não o desvirtuar:
“O titulo constitutivo da propriedade horizontal é um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real” Henrique Mesquita, RDES, XXIII, nota 41, pág. 94, citado por Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pág. 24. Num prédio constituído em propriedade horizontal a posição jurídica dos respectivos titulares não é a mesma que a dos proprietários de prédios que não estão sujeitos à propriedade horizontal. No prédio constituído em propriedade horizontal existem partes próprias e partes comuns. Nas partes próprias, em propriedade horizontal, existem limitações ao poder de alterar o seu conteúdo e objecto. Na propriedade horizontal há um interesse relevante do colectivo dos titulares das fracções que se sobrepõe aos interesses individuais, manifestado num título constitutivo. O título constitutivo da propriedade horizontal estabelece as regras pelas quais se vão reger os diversos interesses, sujeitos a um regime próprio de relações, poderes e deveres, encargos e fruições de que gozam aqueles (arts. 1420 e 1422 do CC). (Cfr. Oliveira Ascensão, in Direitos Reais, 1971, pg. 498). Não está na disponibilidade de um ou de vários dos titulares das fracções, os condóminos, só por si, procederem à alteração do título de constituição desse tipo de propriedade, a menos que o título assim o tenha previsto desde o início, anteriormente à primeira alienação. (arts. 1419.º e 1422.º--A, n.º 3). Para que o título constitutivo seja alterado é necessário que o mesmo o permita ou a assembleia de condóminos se pronuncie e aprove as alterações sem qualquer oposição. O art. 1419.º tem carácter imperativo. A constituição da propriedade horizontal e as suas posteriores alterações, caso ocorram, por forma a garantir a sua conformidade às leis e regulamentos em vigor, são objecto de sindicalização e licenciamento pela autoridade camarária. A lei exige que a escritura de alteração do título constitutivo de propriedade horizontal não pode ser feita sem a junção de documento camarário comprovativo de que a alteração ao título constitutivo está de acordo com os correspondentes requisitos legais (art. 60.º-1 do C. Notariado). A única entidade competente para gerir a Urbanização é a Câmara Municipal e é essa a entidade pública a que se refere o artº. 1415º do Cód. Civil. A Câmara Municipal é a única entidade competente para definir a composição de um edifício, o destino de cada fracção ou parte comum do mesmo e isso tem de ser fixado no projecto de construção aprovado e depois vistoriado. A alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal é feita por escritura pública que altera o título anterior. A escritura pública é uma formalidade ad substantiam, indispensável para a validade da alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, conforme resulta do disposto nos arts. 220.º, 371.º e 1419.º do CC.) e está sujeito a registo (art.º 62, n.º 1, do Código do Notariado e art. 2.º-1-b) do CRP) (Aragão Seia, A Propriedade Horizontal, pág. 55 e seguintes) (Borges de Araújo, Propriedade Horizontal - Constituição por Negócio Jurídico, pág. 40, citado por Moitinho de Almeida em Propriedade Horizontal, pág. 27). Conforme vem sendo jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por meio de sentença judicial não é legalmente admissível. O tribunal não pode determinar alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, mesmo no âmbito duma acção de suprimento de consentimento, uma vez que o recurso a este instituto é excepcional” (in www.dgsi.pt, Proc. 9759/08-8).
No mesmo sentido pode ver-se o Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra de 22/04/2008 que, com interesse para o caso dos autos, acrescentou que “o erro manifesto de escrito vertido no título constitutivo da propriedade horizontal pode ser rectificado mediante requerimento do interessado ao abrigo da alínea f) do art. 132.º do Código do Notariado” (in www.dgsi.pt, 97/04.4TBFVN.CN).
Finalmente, em caso idêntico aos dos autos, o Tribunal da Relação do Porto de 30/09/2014, relatado pelo Exm. Desembargador Rodrigues Pires, considerou que “Como no âmbito do condomínio, pela sua natureza e função, o valor privilegiado é o da estabilidade, compreende-se que a lei, no já citado art. 1419º, nº 1, confira ao título constitutivo da propriedade horizontal um carácter de imutabilidade, permitindo a sua alteração apenas quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente corporizado em escritura pública ou documento particular autenticado. Pretende-se assim evitar que a posição relativa de cada condómino seja alterada por via negocial sem o seu consentimento. Daqui se conclui que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas pode ser efectuada em conformidade com o preceituado no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil e nunca através de decisão judicial, que se funde, designadamente, na aquisição por usucapião. Por isso, não se pode acolher a argumentação seguida pela 1ª Instância que, contornando a letra da lei, considerou que se poderia transmutar uma fracção autónoma, como tal definida no título constitutivo da propriedade horizontal, em parte comum do edifício, com base no instituto da usucapião. É inequívoco que tal constitui uma modificação do título constitutivo e para esta é necessário, como já se sublinhou, o acordo expresso de todos os condóminos, formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado. Não se concorda assim com a afirmação feita pelo Mmº Juiz “a quo” quando escreve que da letra do art. 1419º, nº 1 não resulta que esse acordo apenas possa ser obtido pelas formas nele previstas, nada impedindo que o mesmo possa decorrer do exercício de poderes de facto com a convicção de as fracções autónomas aqui em causa serem partes comuns, durante período de tempo que conduza à aquisição por usucapião, pelo condomínio, de tais espaços enquanto partes comuns do edifício. E a este propósito não é despiciendo fazer referência ao Acórdão do STJ de 19.10.2006 (proc. 05B2272, disponível in www.dgsi.pt.), no qual, embora se tenha defendido que o condomínio pode adquirir por usucapião a propriedade de uma fracção autónoma que faça parte do respectivo prédio [entendimento que não foi seguido pelo Mmº Juiz “a quo” na sentença recorrida], se considerou depois que a transmutação daquilo que é, no título constitutivo, uma fracção autónoma em parte comum do edifício não é possível no âmbito de acção judicial, uma vez que para tal se exige, ao abrigo do art. 1419º, nº 1, o acordo de todos os condóminos, formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado” (in www.dgsi.pt).
No mesmo sentido no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/12/2018, relatado pela Exma. Conselheira Catarina Serra, são fornecidos exemplos tratados noutros acórdãos de acordo com os quais se admite a aquisição por usucapião pelo condomínio de fracções autónomas que, passando assim a bem comum, nem por isso são convertidos em partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal (in www.dgsi.pt).
Note-se que, por força da recente alteração introduzida no regime da propriedade horizontal pela Lei 8/2022 de 10/01 que entrou em vigor a 10/04/2022, a falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas fracções de destinam.
No caso concreto, porém, os próprios AA. admitem que por não ter sido obtido o consentimento dos condóminos, muitos deles emigrantes “o problema se foi arrastando no tempo”, donde se depreende que a Administração do condomínio não diligenciou por obter o consentimento dos condóminos para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Do que vem de se dizer resulta, pois, que, em face da causa de pedir invocada, aquisição pelo condomínio, por usucapião, do direito de propriedade das fracções autónomas em causa, por lapso assim consideradas no título constitutivo da propriedade horizontal, o pedido dos AA. de converter essas fracções em parte comuns e de condenar os RR. a reconhecê-lo tem necessariamente de improceder.]
3.3.
De tudo quanto se deixou exarado na decisão recorrida, permitimo-nos destacar a referência ao acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.12.2018, relatado por CATARINA SERRA, e mormente na parte em que naquele aresto são dados exemplos de jurisprudência no sentido da admissibilidade da aquisição, pelo condomínio, de frações autónomas, com fundamento em usucapião, passando desse modo a “bem comum”, sem que daí resulte sem mais a respetiva conversão em “partes comuns” do edifício constituído em propriedade horizontal
Um desses exemplos, particularmente importante, não só pela boa aplicação do direito que lhe reconhecemos, mas também por versar um caso que em muito se assemelha ao que agora nos ocupa, é o do acórdão do STJ de 19.10.2006[2].
Com efeito, no âmbito de uma ação em que o Autor, administrador do condomínio e em representação dos condóminos de certo prédio, pediu “a declaração de que a fração autónoma designada pela letra B é parte comum do referido prédio, adquirida pelos respetivos condóminos ao abrigo das regras da prescrição aquisitiva de direitos”, depois de tal pedido ter sido julgado totalmente improcedente pela 1.ª e 2.ª instância, aquele douto aresto do nosso mais alto tribunal judicial, concedeu procedência parcial, conhecendo nos termos que passamos a transcrever:
[Dispõe o art.1414º do CCivil – As fracções de que um edifício se compõe, em condições de se constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
E dispõe o art.1415º - Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Ou seja, um só edifício pode ser propriedade – horizontal – de diferentes proprietários desde que esteja preservada a independência de cada qual e fixada a comunhão das áreas ou elementos sem os quais essa independência não pode ser assegurada.
Por isso a lei exige que, no título constitutivo da propriedade horizontal, estejam fixados sem ambiguidades os limites físicos da independência e os contornos da comunhão.
Estabelece - art.1421º, nº1, al. a) – quais as partes que são necessariamente, ou imperativamente, comuns.
E de seguida, respeitando um critério material de serviço comum, define as partes que se presumem – presunção juris tantum – comuns porque são «coisas destinadas a proporcionar melhor habitabilidade a cada fracção autónoma» - Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, Julho de 2000, pág.36.
E nelas inclui – nº 2, al. c) do mesmo art.1421º - as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.
De modo que se um qualquer título constitutivo da propriedade horizontal nada disser sobre dependências | que se destinem | ao uso e habitação do porteiro elas são, por sua natureza presuntiva, partes comuns do prédio.
Acontece que não é o caso aqui, não é o caso deste título constitutivo.
Embora desde sempre, como se provou, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão esquerdo tenha sido sucessivamente destinada pelos condóminos à utilização das porteiras, a verdade é que essa fracção foi construída (no respectivo título) assim mesmo, como fracção autónoma.
E é, portanto, como fracção autónoma que tem que ser tratada, é como fracção autónoma que a sua personalidade real tem que ser vista e entendida no domínio dos direitos reais.
Quando o autor, o “condomínio” do prédio urbano denominado ....., sito na Rua ..., ...”, invoca como título aquisitivo no qual faz suportar as suas pretensões a usucapião, ele só pode dirigir esse instituto à aquisição daquilo sobre que recai a sua posse pelo necessário lapso de tempo – ver art.1287º do CCivil. E isso é, no caso, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinado a habitação, com uma arrecadação no rés-do-chão.
E – como aliás reconhecem as instâncias – pode dizer-se que, quando se provam os actos materiais de posse que se provaram, alongando-se no tempo desde 1 de Outubro de 1968, então pode concluir-se que o condomínio adquiriu, por usucapião, a fracção autónoma que constitui a letra B do prédio, atento o que dispõem os arts.1251º, 1263º, al. a) e 1296º do CCivil.
Este é um minus em relação àquilo que é o pedido global do autor.
E por isso mesmo, porque é um minus mas porque se contém dentro dos limites do pedido formulado, pode ser declarado – art. 661º nº 1 do CPCivil - dando-se procedência nessa parte à acção interposta pelo autor “condomínio”.
Porque no mais, como decidiram as instâncias, a acção tem necessariamente de improceder.
E o mais é a transmutação daquilo que é, no título constitutivo, uma fracção autónoma em parte comum do edifício.
O mais seria já, portanto, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal e esse – art.1419º, nº 1 do CCivil – só pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
Só por escritura pública, e por acordo de todos os condóminos, pode transformar-se o que é uma fracção autónoma em parte comum do prédio.
E não estão na acção todos os condóminos.
Nem todos exprimiram, na assembleia de condóminos que conferiu poderes ao administrador AA para propor esta acção, o seu acordo à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Nem mesmo se lhe somássemos a ré BB, que quanto a esse pedido se veria substituída aqui pelo próprio condomínio, dada a procedência do pedido inicial.
Pedido para o qual – e com isto se aborda a atinente questão da legitimidade – não era (não é) necessária a presença de todos os condóminos.
Qualquer condómino podia, por si só, formular um tal pedido.
E se é assim, por maioria de razão o pode formular um condomínio que, por maioria, decide conceder poderes ao administrador para propor acção com esse fim.
Porque, do que aqui se trata, é de uma acção de reivindicação.
De alguém que, dono de um determinado bem, no caso a falada fracção B - e, como se sabe e resulta do disposto no art.1288º do CCivil, invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse - exige judicialmente o reconhecimento do seu direito de propriedade, nos termos do disposto no art.1311º do CCivil.
Ora, se esse bem não é propriedade singular de uma única pessoa mas propriedade comum de duas ou mais pessoas – art.1403º, nº 1 – cada consorte – di-lo o art.1405º, nº 2 – pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro.
E é esta a situação dos condóminos deste edifício perante aquela fracção que eles todos, em condomínio, adquiriram por usucapião.
O enquadramento jurídico em que devem ser colocados é o de uma comunhão na fracção que aqui é reivindicada.
Uma comunhão especial, certamente, porque são condóminos, mas uma ... compropriedade.
Por exemplo, porque são condóminos e não normais comproprietários, não pode cada um deles desde logo pôr termo à comunhão, através da normal acção de divisão de coisa comum. Como não pode ceder a quenquer que seja a respectiva quota-parte. Ou dar-lhe um uso diferente daquele que o condomínio lhe assacou.
E antes disso, e porque é um antecedente lógico de tudo o mais, cada um dos condóminos é apenas comproprietário enquanto proprietário for da fracção autónoma que o torna condómino – em sentido contrário, todavia, veja-se o acórdão deste STJ (Raul Mateus) de 3 de Junho de 1993, no proc. Nº 083027, in www.dgsi.pt/jstj e BMJ nº428, pág.574, defendendo que não sendo a “casa da porteira” parte comum mas fracção autónoma do edifício, embora compropriedade dos condóminos, esse direito de compropriedade não é extensível aos condóminos que apenas posteriormente adquiram no imóvel uma outra fracção autónoma.]
Curiosamente, ambos os acórdãos do STJ que deixámos citados – de 19.12.2028 e de 19.10.2006 – são invocados pelos Apelantes em abono da pretensão que sustentam.
Mas tudo leva a crer que o raciocínio dos Apelantes se encontra eivado de evidente confusão.
É que, não obstante se retire com toda a clareza dos ditos arestos, mormente do prolatado no âmbito do processo 05B2272, com o que concordamos inteiramente, que “o condomínio pode adquirir por usucapião a propriedade de uma fração autónoma que faça parte do respetivo prédio”, direito suscetível de ser declarado no âmbito de uma ação de reivindicação, em consequência do que todos os condóminos passam a estar numa situação de comunhão (comunhão especial) ante a fração autónoma, tal não conduz, só por si, à “transmutação” em “parte comum do prédio” do que no título constitutivo da propriedade horizontal figura como “fração autónoma”.
E é por isso que no cit. douto acórdão do STJ de 19.10.2006, em face do pedido global deduzido, apenas se julgou procedente na parte em que se declarou “que o condomínio do prédio urbano denominado ...., sito da Rua ..., ... adquiriu por usucapião a propriedade da fração designada pela letra B, do mesmo prédio”, julgando-se procedente na parte em que se pretendia a declaração no sentido de que “a fração autónoma designada pela letra B é parte comum do referido prédio”.
Ou seja, uma coisa é afirmar que a propriedade de determinada fração autónoma é comum a todos os condóminos por a terem adquirido por usucapião; outra coisa, bem distinta, é dizer que determinada fração autónoma, assim constante no respetivo título constitutivo, deve antes ser considerada parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal.
E é nisto que reside afinal a confusão em que incorrem os Apelantes.
Ao invés do que sucedeu no cit. processo 05B2272, no caso aqui em apreciação, nada do que é pedido pelos Autores é passível de procedência em face da causa de pedir invocada.
Com efeito, limitando-se o pedido à declaração de que as frações autónomas em questão são antes partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, com a consequente condenação dos Réus a reconhecerem tal realidade, e consequente determinação do cancelamento do registo e de todas as inscrições a favor dos Réus, nada mais pretendem os Autores afinal do que fazer operar a transmutação em parte comum do edifício daquilo que é, no título constitutivo, uma fração autónoma.
Realça-se, assim, o facto de os Autores não pedirem em segmento algum da petição inicial que se declare e reconheça que os condóminos do prédio em causa adquiriram as frações B e BI por usucapião.
Visa-se, pois, unicamente operar a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, o que, sem prejuízo da possibilidade de retificação de certos erros, nos termos do art. 132.º do Código do Notariado, só pode suceder por escritura pública ou por documento autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (art. 1419.º, n.º 1, do Cicivil), como se deixou bem vincado pelo cit. acórdão do STJ de 19.10.2006: “Só por escritura pública, e por acordo de todos os condóminos, pode transformar-se o que é uma fracção autónoma em parte comum do prédio. E não estão na acção todos os condóminos. Nem todos exprimiram, na assembleia de condóminos que conferiu poderes ao administrador AA para propor esta acção, o seu acordo à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Nem mesmo se lhe somássemos a ré BB, que quanto a esse pedido se veria substituída aqui pelo próprio condomínio, dada a procedência do pedido inicial”.
No caso dos autos também é evidente que, em face do título constitutivo da propriedade horizontal, nem sequer estão na ação todos os condóminos.
No que toca ao segmento do pedido formulado pelos Autores – “decretando-se, se necessário, a nulidade parcial do título constitutivo da propriedade horizontal” –, reiteramos aqui tudo o que deixámos expendido em sede de conhecimento da invocada nulidade da decisão recorrida.
Por tudo quanto deixámos exposto, impõe-se-nos que concluamos no sentido de que nenhuma censura nos merece a decisão recorrida, e daí que tenha o recurso de improceder in totum.
3.4.
Tendo dado causa às custas do recurso, os Apelantes constituíram-se na obrigação de as suportar (arts. 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil, e 1.º do RCProcessuais).
IV.
DECISÃO
Pelos fundamentos expostos, julgamos o recurso improcedente e, consequentemente, decidimos:
a) Manter a decisão recorrida; e
b) Condenar os Apelantes no pagamento das custas do recurso.
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Porto, 22 de novembro de 2022
Fernando Vilares Ferreira
Alberto Taveira
Maria da Luz Seabra
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[1] PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª Edição Revista e Atualizada (reimpressão), Coimbra Editora, 1987, p. 397.
[2] Relatado por PIRES DA ROSA no processo 05B2272, acessível em www.dgsi.pt.