Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0721586 |  |
OBRAS
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
II – Não existe culpa da locadora quanto ao aparecimento ou ao agravamento de defeitos estruturais do locado, nem a realização de obras poderia ser efectuada à luz do disposto nos artºs 11º a 13º do RAU ou do regime estabelecido pelas partes no contrato, se se consolidara já na esfera jurídica da locadora, no momento em que tomou conhecimento dos defeitos, o direito à resolução do contrato de arrendamento por encerramento por mais de um ano do prédio arrendado.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção de despejo com forma ordinária nº…./04.4TVPRT, da .ª Vara Cível do Porto (.ª Secção).
Autora – B………., Ldª.
Ré – C………., Ldª.
Pedido
Que se declare resolvido o contrato de arrendamento e se condenem os RR. a despejar imediatamente o local arrendado e a entregá-lo à Autora, completamente livre e devoluto de pessoas e coisas.
Pedido Reconvencional
Que a Autora seja condenada a, no prazo máximo de 30 dias, realizar todas as obras de conservação exteriores do locado, de modo a permitir o pleno uso do mesmo pela Ré para os fins a que se destina, particularmente as obras referidas no artº 59º da P.I.
Que, caso tal obrigação não seja cumprida, seja a Ré autorizada a realizar as referidas obras e ficar condenada a Autora a pagar todas as quantias que forem despendidas pela Ré na realização das ditas obras, quantia global a liquidar em execução de sentença.
Que seja a Autora condenada a restituir à Ré todas as quantias por ela pagas a título de rendas, desde Julho de 2003 até à data em que, após a realização das obras, possa a Ré ocupar e utilizar o locado para os fins a que este se destina, e que, em Outubro de 2004, montam à quantia global de € 1.265,60.
Pedido Reconvencional Subsidiário
Que seja a Autora condenada no pagamento das benfeitorias e despesas que a Ré despendeu no locado, a que se referem os artºs 13º a 17º da Contestação, em montante não inferior a € 10.000.
Tese do Autor
Por contrato escrito de 8/2/78, a Ré recebeu de arrendamento um prédio urbano sito na Rua ………., nº…, na freguesia de ……….., da cidade do Porto, para efeitos de instalação de um estabelecimento de ensino.
Desde meados do ano 2000 que o locado se encontra completamente abandonado, nenhuma actividade sendo ali exercida; a actividade da Ré vem sendo exercida noutro local, pelo que tal facto integra a causa de resolução do contrato do artº 64º al.h) R.A.U.
Tese dos Réus
Fez uso do locado até Maio de 2004.
O imóvel arrendado tem graves problemas a nível de empenas, muros exteriores, telhado (o que causava frequentes inundações por águas pluviais), portas e janelas exteriores, anexos em ruínas e logradouro, revestimentos exteriores, azulejos, estruturas das varandas e marquises, daí que não restasse à Ré outra alternativa que não fosse suspender a respectiva actividade no locado.
A Ré deu conhecimento à Autora da situação, solicitando a realização de obras de reparação e conservação.
Sentença
Na decisão final de 1ª instância, a Mmª Juiz “a quo” considerou a acção procedente, por provada, ordenando o despejo do locado, e improcedente, por não provada, a reconvenção deduzida.
Conclusões do Recurso de Apelação (resenha)
1 – Os quesitos 1º, 2º, 3º, 7º e 9º deveriam ter recebido resposta negativa.
2 – Os quesitos 10º, 21º, 33º, 34º e 35º deveriam ter recebido resposta positiva.
3 – Existe contradição entre a al.D) da Especificação e a resposta aos qq. 1º, 7º e 9º.
4 – Existe contradição entre os factos considerados provados nas al. C) da Matéria Assente e resposta ao q. 36º e, de outro lado, os factos não provados, designadamente o q. 35º.
5 – Da alteração pretendida resultará a forçosa improcedência da acção, por não preenchimento da previsão do artº 64º al.h) R.A.U.
6 – Em todo o caso, corria pelo senhorio a obrigação de realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se tratasse de pequenas ou grandes reparações, do desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
7 – Era ao senhorio que cabia realizar as obras exteriores do locado, obras que não realizou – factos provados sob N), O), P), Q), S), T), V), W) e X) – o que determinou que no imóvel se tornasse impossível o exercício da actividade da locatária – cf. als. R) e U) – pelo que ele senhorio se encontra em mora.
8 – O inquilino não pode ser compelido à realização de obras que cabem ao senhorio.
9 – A Apelada sabia do estado em que o imóvel se encontrava – factos provados sob C) e Y) – o que aliás sempre seria facilmente recognoscível do exterior.
10 – A conduta do senhorio sempre seria sindicável por via da proibição do genérico venire contra factum proprium.
11 – Ao não julgar a acção improcedente e procedente o pedido reconvencional (formulado em via principal) a sentença violou o disposto nos artºs 1031º al.b) C.Civ. e 64º nº1 al.h) R.A.U.
Por contra-alegações, a Autora pugna pela confirmação do decidido.
Factos Apurados
A - A Ré tomou de arrendamento em 8/2/78, para instalação de um estabelecimento de ensino, o prédio urbano sito na Rua ………., nº …, da freguesia de ………., Porto, por um prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, com início em 1/1/78 e pela renda anual de 72.000$00, paga em duodécimos de 6.000$00. [al. A) – da matéria assente]
B - Por contrato de compra e venda outorgado em 6 de Junho de 2003 a A. adquiriu aos herdeiros de D………., o imóvel sucedendo na posição de locador. [al. B) – da matéria assente]
C - Em 13 de Julho de 2004, a Ré dirigiu à A. a carta registada com aviso de recepção, junta a fls. 36 a 38, solicitando a realização de “obras, reparação e conservação urgente” no arrendado. [al. C) – da matéria assente]
D - Pelo menos, desde Maio de 2004 que a Ré suspendeu a sua actividade no locado. [al. D) – da matéria assente]
E - A Ré exerceu no locado a sua actividade comercial desde a data da outorga do contrato de arrendamento até meados de 2000. [resposta ques. 1º, 7º e 9º da base instrut.]
F - Desde então, nenhum professor lecciona no locado, nenhum aluno tem ali aulas ou explicações. [resposta ques. 2º da base instrut.]
G - O jardim envolvente ao edifício encontra-se cheio de ervas bravas e silvas e as árvores não são podadas. [resposta ques. 3º da base instrut.]
H - Também um anexo existente no logradouro, encontra-se sem telhado e sem janelas. [resposta ques. 4º da base instrut.] e outro encontra-se fechado, tendo as zonas de acesso ao mesmo, com as ervas que entretanto cresceram. [resposta ques. 5º da base instrut.]
I - Os acessos que dão directamente para o logradouro adjacente, encontram-se sujos e abandonados. [resposta ques. 6º da base instrut.]
J - Na realidade, a Ré não cessou a sua actividade, encontrando-se a exercê-la num outro imóvel, sito na mesma Rua ………. . [resposta ques. 8º da base instrut.]
K - A Ré cuidou do imóvel despendendo quantias para modernização e conforto do mesmo, de modo que fosse possível aí leccionar. [resposta ques. 11º da base instrut.]
L - Realizando obras interiores, reformando e substituindo o material sanitário no edifício principal. [resposta ques. 12º e 13º da base instrut.]
M - Substituindo as madeiras apodrecidas ou danificadas e reformulando a instalação eléctrica. [resposta ques. 14º e 15º da base instrut.], criando tectos falsos que permitissem um melhor isolamento térmico. [resposta ques. 16º da base instrut.], pintando ou envernizando todas as madeiras e pintando todas as janelas interiores. [resposta ques. 17º e 18º da base instrut.]
N - O imóvel arrendado tem graves problemas a nível de empenas, muros exteriores, telhado, portas e janelas exteriores, anexos e logradouro. [resposta ques. 22º da base instrut.]
O - Resultando da fita de impermeabilização das empenas, inundações pela água que escorre pelas paredes quando chove. [resposta ques. 23º da base instrut.]
P - O telhado encontra-se absolutamente degradado, permitindo a entrada de grande quantidade de águas pluviais. [resposta ques. 24º da base instrut.]
Q - Por isso, os pombos têm livre entrado pelos rufos, nele habitando e procriando, inundando todo o local com dejectos e ruídos. [resposta ques. 25º da base instrut.]
R - Tomando insuportável a leccionação e manutenção de alunos naquelas condições. [resposta ques. 26º da base instrut.]
S - As caleiras e os tubos da queda das águas pluviais, com o decorrer dos anos apodreceram totalmente. [resposta ques. 27º da base instrut.]
T - O portão do logradouro que dá acesso à rua, encontra-se totalmente apodrecido há anos, sendo necessário a sua substituição. [resposta ques. 28º da base instrut.]
U - Colocando em risco a segurança dos alunos que utilizavam a área exterior nos seus intervalos. [resposta ques. 29º da base instrut.]
V - Dos muros exteriores, desprendem-se placas de revestimento e azulejos, sendo visíveis em larga extensão os blocos de granito que o constituem. [resposta ques. 30º da base instrut.]
W - As estruturas das varandas e marquises estão afectadas, não segurando já qualquer arranjo, que a Ré faça do interior. [resposta ques. 31º da base instrut.]
X - Os anexos do locado que se destinavam a casas de banho e estruturas de apoio, estão parcialmente em ruínas, pois os barrotes de superfície dos telhados em madeira, apodreceram com os anos. [resposta ques. 32º da base instrut.]
XX - Também a Autora passou a saber o estado em que se encontra o imóvel a partir da altura em que o adquiriu. [resposta ques. 35º da base instrut., conforme infra]
Y - A autora deslocou-se duas vezes ao imóvel, em 2004, apercebendo-se das deficiências e do estado de degradação, através de funcionários seus ou representantes. [resposta ques. 36º da base instrut.]
Fundamentos
A pretensão dos Apelantes ancora-se na análise das seguintes questões:
- saber se os quesitos 1º, 2º, 3º, 7º e 9º deveriam ter recebido resposta negativa;
- se os quesitos 10º, 21º, 33º, 34º e 35º deveriam ter recebido resposta positiva.
- se existe contradição entre a al.D) da Especificação e a resposta aos qq. 1º, 7º e 9º.
- se existe contradição entre os factos considerados provados nas al. C) da Matéria Assente e resposta ao q. 36º e, de outro lado, os factos não provados, designadamente o q. 35º.
- se, da alteração pretendida, resultará a forçosa improcedência da acção, por não preenchimento da previsão do artº 64º al.h) R.A.U.
- se, em todo o caso, corria pelo senhorio a obrigação de realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada e era ao senhorio que cabia realizar as obras exteriores do locado (obras que não realizou – factos provados sob N), O), P), Q), S), T), V), W) e X), facto que determinou que no imóvel se tornasse impossível o exercício da actividade da locatária – cf. als. R) e U), acrescendo que a Apelada sabia do estado em que o imóvel se encontrava – factos provados sob C) e Y).
- se a conduta do senhorio sempre seria sindicável por via da proibição do genérico venire contra factum proprium.
Vejamos de seguida.
I
Para o conhecimento da matéria relativa às respostas dadas aos factos constantes da Base Instrutória, foram ouvidos na íntegra os suportes áudio relativos à audiência de julgamento.Para a resposta aos qq. 1º, 7º e 9º foi adoptada uma resposta conjunta, o que se aceita, face à grande complementaridade ou até sobreposição do perguntado.
Vejamos: q. 1º - “A Ré exerceu no locado a sua actividade comercial desde a data da outorga do contrato de arrendamento até meados de 2000?”; q. 7º - “E nenhuma actividade é aí exercida?”; q. 9º - “O abandono do local por parte da Ré verifica-se há mais de um, dois, três e quatro anos?”
A Mmª Juiz “a quo” respondeu, pois, em conjunto, “provado que a Ré exerceu no locado a sua actividade comercial desde a data da outorga do contrato de arrendamento até meados de 2000”.
A matéria conexiona-se estreitamente com o perguntado no q. 2º - “Desde então nenhum professor lecciona no locado, nenhum aluno tem ali aulas ou explicações?”
Há que salientar que a Recorrente focaliza por demais a respectiva alegação no estrito teor dos depoimentos que lhe foram favoráveis – só que a audiência de julgamento e a demais prova produzida não foi apenas composta de depoimentos favoráveis à Apelante, nem a razão de ciência das demais testemunhas é despicienda.
Em favor das respostas adoptadas, haveremos de salientar o depoimento de testemunhas como E………., consultor de engenharia, sem ligação às partes, que morou no local até 1999 e que até 2001 manteve ali o seu escritório – declarou em juízo que nunca via a porta aberta do locado, nem aí verificava movimento de alunos.
Outras testemunhas ouvidas possuem uma ligação directa ou indirecta à Autora.
O depoimento mais circunstanciado e com menos ligação aos interesses das partes é o da testemunha F………., mediador imobiliário, que pôs em contacto os vendedores e os compradores, na aquisição do imóvel (aliás, dois imóveis, embora apenas um sujeito a arrendamento) – declarou em juízo claramente que, logo em 2001, quando conheceu o prédio locado, mandatado para dar conhecimento da possibilidade de venda, não havia no locado sinais de qualquer movimento: “estava fechado e sem movimento, notava-se perfeitamente”.
Outras testemunhas, com ligação laboral à Autora ou a empresas do grupo, confirmaram este depoimento, porque conheceram o local entre 2001 e 2002, aí levados pelo supra dito mediador, G………. (chefe de vendas da Autora) e H………. (director técnico de uma empresa do grupo da Autora).
Esta última testemunha foi muito clara quanto ao estado do logradouro do prédio com o nº de polícia … (locado) – várias vezes instado, soube descrever a situação que se lhe deparou no concreto logradouro do …: cheio de silvas (a Autora foi, após, notificada pela Câmara Municipal para a limpeza do dito logradouro). A primeira testemunha aludiu, como outras, ao estado de um dos anexos, à data das negociações: em ruínas, sem telhado; mais disse que, desde 2002 que frequenta o local: nunca lá viu entrar ou sair ninguém.
As testemunhas I………. e J………. (que têm efectuado projectos de arquitectura e engenharia para o local, a pedido da Autora, sem ligação profissional com esta), asseveraram que conheciam o local. A primeira, por morar “lá perto”, sabia que o locado estava fechado “há mais de um ano”; tinha ido aí há cerca de um ano: deparou-se-lhe um lugar fechado, limpo, sem movimento; a segunda verificou anexos em ruína, vegetação alta, portas de trás que já não abriam; portadas de janela para a frente que também já não abriam. Estes factos são compatíveis com um local fechado já por um longo período de tempo.
Acrescem os consumos médios de electricidade e água, constantes dos documentos de fls. 446 e 461ss. – dão nota de consumos médios irrisórios, no que toca a água, a partir de Outubro de 2000. Como bem salienta a Mmª Juiz “a quo” resulta inexplicável, a não ser pela impossibilidade física de aceder ao contador (prédio fechado) que tenham inexistido leituras de água, durante dois anos, a partir de 23/10/2000.
Os consumos médios de electricidade, partir de Abril de 2002, caem também abruptamente.
Estas provas e factos são, elas sim, incompatíveis com o depoimento da directora pedagógica do C………., Ldª (e sócia da Ré), no sentido de que, ainda em 2002/2003, estavam ocupadas no locado cerca de cinco salas, ainda para mais viradas para a frente do edifício (de onde o movimento poderia resultar facilmente), com cerca de oitenta alunos a frequentarem aí as respectivas aulas de ensino secundário.
Muito menos com a invocação de movimento até Junho de 2004, no locado, com “aulas de apoio pedagógico acrescido” (no mesmo sentido as testemunhas L………. e M………., respectivamente professora e vigilante do C………., Ldª). Ou ainda de que, entre 2001 e 2002, as portas do locado se encontravam abertas das 8,20 da manhã, até às 18 horas.
De todo o exposto, que nos pareceu o mais relevante, resulta que as respostas dadas à matéria de facto deverão ser sufragadas nesta instância, seja no que concerne a resposta conjunta aos qq. 1, 7º e 9º, seja no que concerne a resposta positiva ao quesito 2º.
Resta o quesito 3º, onde se perguntava se “o jardim envolvente ao edifício se encontrava cheio de ervas bravas e silvas e as árvores não são podadas nem regadas, tendo secado algumas delas”.
Ficou apenas provado que “o jardim envolvente ao edifício encontra-se cheio de ervas bravas e silvas e as árvores não são podadas”.
Ficou já explícito como pendemos para valorizar o depoimento revelador de conhecimento directo das testemunhas F………. e G………., que se deslocaram ao local por 2001. Acresce o teor da inspecção ao local constante dos autos.
II
Vejamos agora as respostas impugnadas, no que concerne parte da alegação da Ré.No quesito 10º perguntava-se se “o senhorio nunca realizou qualquer obra no arrendado”.
Respondeu-se adequadamente “não provado”; a matéria sobre que versa o quesito mostra-se demasiado vaga, por forma temporalmente não limitada, e a verdade é que nenhum meio de prova se lhe refere ou referiu (em audiência) directa ou indirectamente.
No quesito 21º perguntava-se se as despesas da Ré, referenciadas de 12º a 20º orçaram montante não inferior a dez mil euros. Nenhum meio de prova se reporta ao dito valor, com excepção da perícia que, concretizadamente a fls. 182 (q. 8º), entende não se poder pronunciar sobre a matéria, já que se não sabia a data concretizada das obras.
A resposta “não provado” era a única possível, apesar de um dos peritos inquiridos em audiência, à pergunta “se em 1998 tais valores seriam adequados”, tenha respondido que “tal valor não estava desajustado” – a resposta é isolada (de um só dos peritos) e continuamos a ignorar em que ano ou em que período temporal as obras invocadas, mais ou menos extensas (note-se um longo leque de obras provadas), foram executadas. Tal resposta é, assim, inequivocamente de manter.
Os quesitos 33º e 34º perguntavam se “os anteriores locadores se mantiveram indiferentes aos pedidos da Ré para que fossem realizadas obras no seu imóvel, sempre respondendo que não estavam interessados em juntar dinheiro, tanto mais que o pretendiam vender”. Respondeu-se “não provado” e muito adequadamente – se é verdade que não resulta dos autos ou da prova que os antelocadores tivessem efectuado obras de qualquer espécie no imóvel (mas também não resulta o contrário, isto é, o que era perguntado em 10º), não resulta também dos autos, por qualquer forma, escrita ou por via dos depoimentos testemunhais, a confirmação dessa matérias, consequentemente nada podendo o julgador saber sobre o interesse ou a indiferença dos senhorios, perante o estado do imóvel, ou sobre pedidos da Ré no sentido da recuperação do prédio.
O único dos pontos da matéria de facto impugnados relativamente ao qual divergimos da 1ª instância prende-se com a resposta ao quesito 35º, pois que a testemunha H………. foi expressa em relatar o estado interior do imóvel, posteriormente à respectiva compra pela Autora.
Tratando-se de um funcionário qualificado do grupo empresarial em causa, não podemos deixar de assumir que a Autora, a partir da aquisição do imóvel, teve acesso ao seu interior e, em decorrência, passou a saber o estado em que se encontrava o imóvel.
Desta forma, decide-se alterar a dita resposta ao quesito 35º, a qual passará a ser do seguinte teor: “Provado apenas que também a Autora passou a saber o estado em que se encontra o imóvel a partir da altura em que o adquiriu”.
Por fim, não existe qualquer contradição entre o teor da al.D) e a resposta aos qq. 1º, 7º e 9º. A al.D) estabelecia um limite temporal pregresso, perante o qual as partes se encontravam de acordo nos articulados, isto sem prejuízo da prova de um período temporal pregresso, mais prospectivo, decorrente da alegação da Autora, a quem não poderia deixar de ser facultada a prova do que alegara. Entendida dessa forma a concatenação dos factos (a al.D) é clara quando alude a “pelo menos”, não precludindo outra prova que se viesse a efectuar), nenhuma contradição existe.
Por sua vez, a alteração da resposta ao quesito 35º (de resposta negativa, para resposta positiva) torna inútil constatar a contradição entre essa resposta e, de outra banda, a resposta ao q. 36º (positiva) e a al.C).
III
Interessa agora conhecer da questão de correr pelo senhorio (como invocado) a obrigação de realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada e era ao senhorio que cabia realizar as obras exteriores do locado (obras que não realizou – factos provados sob N), O), P), Q), S), T), V), W) e X), facto que determinou que no imóvel se tornasse impossível o exercício da actividade da locatária – cf. als. R) e U), acrescendo que a Apelada sabia do estado em que o imóvel se encontrava – factos provados sob C) e Y) e, diremos nós agora, também na resposta ao quesito 35º.Importará, porém, por necessária clareza de raciocínio, determinar o regime legal aplicável, dentre aqueles que se foram sucedendo desde que o contrato de arrendamento dos autos foi celebrado, em 1978 – o regime do Código Civil, o R.A.U. (a partir de 1990) e o actual N.R.A.U. (que, para além do mais, repôs em vigor o artº 1074º C.Civ., regendo sobre obras a cargo do senhorio).
O artº 12º nºs 1 e 2 C.Civ. obedece ao sistema disjuntivo de Enneccerus-Nipperdey, o qual distingue duas categorias de normas: aquelas que regulam factos e aquelas que regulam direitos (neste sentido, Baptista Machado, Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pg.354).
No primeiro caso, incluem-se as leis (ou normas) que determinam os efeitos dos factos, as suas consequências jurídicas, englobando os efeitos constitutivos dos factos; no segundo caso, estão as leis que se reportam a direitos, independentemente dos respectivos factos constitutivos.
Em caso de dúvida, as primeiras normas só valem para futuro (artº 12º nº2 1ª parte); as segundas abrangem as próprias situações jurídicas já existentes, podendo modificar ou até suprimir o respectivo conteúdo.
Fundamental será, por força do princípio da não retroactividade, evitar a valoração ex novo de factos passados, cujos efeitos se fixaram ou cristalizaram (B. Machado, op. cit., pg. 326). Daí que a 2ª parte do nº1 do artº 12º autonomize as situações jurídicas já constituídas aquando da entrada em vigor da lei nova, determinando que, mesmo que a esta seja atribuída eficácia retroactiva, presumem-se ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que se destina a regular (cf. Ac.R.P. 4/5/95 Col.III/198, aresto de onde se retiram as citações do Autor supra).
“Na lógica do nº2 do artº 12º C.Civ. está que os efeitos que se vão destacando do conteúdo de uma situação jurídica, por força da verificação de certos factos, devem ser olhados como efeitos desses factos”; “como esses efeitos se vão traduzir na constituição, modificação ou extinção de uma situação jurídica, as normas que se lhes referem seriam sempre abrangidas pela regra da 1ª parte do nº2 do artº 12º” (B. Machado, op. cit., pg. 359).
No caso dos autos, existem determinados efeitos, a responsabilização da Autora por obras ou benfeitorias, que são produzidas por factos integrados numa anterior relação de arrendamento (os factos alegados pela Ré e que lograram prova sob N), O), P), Q), S), T), V), W) e X), acrescendo o conhecimento da Autora sob C) e Y).
Para fins de direito transitório, o momento relevante a atender, quanto à produção de efeitos jurídicos, é aquele em que se produziram os factos que desencadearam o efeito de direito, à luz quer da 2ª parte do nº1, quer da 1ª parte do nº2 do artº 12º C.Civ., ou seja, o momento em que ocorreu a aludida degradação dos elementos estruturais do locado e o conhecimento por parte da Autora dessa degradação.
Tal momento ocorreu na vigência do R.A.U. e das normas do Código Civil que vigoraram com esse mesmo R.A.U. (ou, pelo menos, “precipitaram-se” ou “actualizaram-se” nessa altura – cf. B. Machado, op. cit., pg. 137), pelo que será o regime instituído por este diploma a que atenderemos na justificação abaixo.
IV
Nos termos do artº 1032º al.b) C.Civ., quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido (…) se o defeito surgir posteriormente à entrega por culpa do locador.É obrigação do senhorio uma actividade positiva de modo a assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina (artº 1031º al.b) C.Civ.).
A viciação da coisa deve ser considerada em sentido funcional, de forma a que, se num prédio arrendado para habitação, o inquilino vem a verificar que chove numa das suas dependências, é óbvio que tal se mostra impeditivo do fim que esse inquilino pretende levar a cabo, isto é, tal vício impede a “realização cabal” do fim a que o prédio é destinado (artº 1032º C.Civ.), já que, em rigor, esse simples facto não obsta a que o arrendatário viva no prédio (M. Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pg. 343).
A culpa do locador correlaciona-se com a obrigação imposta ao locatário pela al.h) do artº 1038º C.Civ. de “avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa (…) desde que o facto seja ignorado pelo locador” (ut Ac.S.T.J. 4/4/06 Col.I/33 e 36).
É certo que os autos dão notícia de que a Autora tomou conhecimento do estado do arrendado, a partir da altura em que adquiriu a respectiva propriedade (resposta ao quesito 35º) e que, mais tarde, a Ré dirigiu à Autora uma carta (datada de 13/7/04), na qual solicitava a realização de obras de reparação.
Mas também é certo que, já nessa altura, se consolidara na esfera jurídica da Autora o direito à actuação das consequências do disposto no artº 64º nº1 al.h) R.A.U. (encerramento por mais de um ano do prédio arrendado), razão pela qual resulta dos factos apurados nos autos que não poderia a Autora ser compelida à realização das reparações no locado, no momento em que tomou conhecimento da necessidade de reparações estruturais no prédio, ainda que nos termos do citado artº 1031º al.b).
O vício redibitório no contrato de locação resulta dos princípios gerais da boa fé e de que a posição das partes na execução contratual resulte igualmente legítima e respeitável, não se devendo, pela protecção dada a uma delas, criar uma situação de injustiça à outra (M. Januário Gomes, op. cit., pg. 341).
Isto posto, a Ré poderia exigir do seu senhorio as obras de conservação ordinária ou extraordinária que o prédio carecesse, tal como definidas nos artºs 11º a 13º R.A.U., independentemente de culpa do senhorio na respectiva ocorrência ou agravamento.
O contrato punha, aliás, a cargo do senhorio as obras ou reparações “exteriores” e a cargo da arrendatária as “interiores” (cf. cláusula 4ª, lícita, de resto, à luz do disposto no artº 1030º C.Civ., posto que o artº 120º R.A.U. apenas passou a vigorar no ordenamento jurídico com o D.-L. nº257/95 de 30 de Setembro).
Todavia, nos termos do artº 11º nº3 R.A.U., consideravam-se “obras de conservação extraordinária” as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassassem, no ano em que se tornassem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
Tais obras apenas podiam ser exigidas quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução fosse ordenada pela Câmara Municipal competente ou quando houvesse acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar – artº 13º nº1 R.A.U. – situações ambas que não se verificam in casu.
Todavia, ainda que se entendesse que nos encontrávamos perante obras de conservação ordinária (artº 11º nº2 al.c) R.A.U. – destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração) ou que o regime do contrato afastava a aplicação da norma do artº 13º nº1 R.A.U. (solução que, aliás, para o efeito da determinação da responsabilidade do locador, nos parece preferível), ainda assim a resposta que se nos impõe é idêntica àquela que se adoptou para o conhecimento prévio do defeito pelo locador – as obras eram inexigíveis da Autora, face ao direito de resolução do contrato já consolidado, pelo que nunca aquela Autora incumpriu qualquer obrigação contratual.
O conjunto de razões aduzidas leva-nos a não aceitar a conclusão recursória relativa à obrigação de realização de obras a cargo da senhoria Autora e, do mesmo passo, a afastar a possibilidade de um qualquer venire contra factum proprium, que melhor quadraria no comportamento da Ré.
Resumindo a fundamentação:
I – Face à sucessão de leis no tempo, para efeitos de se ver consagrar o direito à realização de obras no locado (artº 1032º C.Civ.), visto o disposto no artº 12º nºs 1 e 2 C.Civ., o momento relevante a atender, quanto à produção de efeitos jurídicos, é aquele em que se produziram os factos que desencadearam o efeito de direito, à luz quer da 2ª parte do nº1, quer da 1ª parte do nº2 do artº 12º C.Civ., ou seja, o momento em que ocorreu a degradação dos elementos estruturais do locado e o conhecimento por parte da Autora dessa degradação.
II – Não existe culpa da locadora quanto ao aparecimento ou o agravamento de defeitos estruturais do locado, como previsto no disposto no artº 1032º al.b) C.Civ., nem a realização de obras poderia ser efectuada à luz do disposto nos artºs 11º a 13º R.A.U. ou do próprio regime estabelecido pelas partes no contrato de arrendamento dos autos, se se consolidara já na esfera jurídica dessa locadora, no momento em que tomou conhecimento dos defeitos, o direito à actuação das consequências do disposto no artº 64º nº1 al.h) R.A.U. (resolução do contrato por encerramento por mais de um ano do prédio arrendado).
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, acorda-se neste Tribunal da Relação:
Julgar improcedente, por não provado, o recurso de apelação interposto, e, em consequência, confirmar integralmente a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Porto, 9 de Maio de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva
Maria das Dores Eiró de Araújo