Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0151764 |  |
MORA DO DEVEDOR
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
1- RELATÓRIO
Raul ........ e mulher Carla ........, com os sinais dos autos, instauraram a presente acção declarativa, de condenação, com processo sumário, contra Manuel ........, Lda., com sede em ......., pedindo que seja declarada a resolução de um contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o A. marido e a ré e esta condenada a pagar-lhe a quantia de Esc.1.000.000$00, referente à obrigação de pagamento do sinal em dobro. Subsidiariamente, e uma vez que o contrato não foi celebrado de acordo com o estatuído no n.º 3, do artigo 410º, do Código Civil, pede que se declare a nulidade do mesmo.
Alegaram, em síntese, o incumprimento da promitente vendedora, pois que esta vendeu a fracção em causa a terceira pessoa, que identifica.
Citada, a Ré contestou, excepcionando a ineptidâo da petição inicial, com o fundamento de que não há causa de pedir para o pedido subsidiário e que este é incompatível com o pedido principal. Afirma, por outro lado, que o incumprimento do contrato se ficou a dever aos próprios Autores, o mesmo acontecendo com a preterição das formalidades legais, geradoras da nulidade apontada.
Não houve resposta dos autores.
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Saneado, condensado e instruído o processo, foi designado dia para audiência de discussão e julgamento. Após julgamento, foi proferida sentença, julgando-se a acção improcedente, absolvendo-se a ré do pedido.
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Inconformados, os autores apelaram, tendo concluído nas suas alegações:a/ Não existiu mora nem incumprimento definitivo em virtude de não estar esgotado o prazo para o cumprimento, que não foi fixado, por não ser essencial à realização do negócio futuro.
b/ As partes, por outro lado, também não chegaram a qualquer consenso quanto à data do cumprimento.
c/ Quando foi feita a interpelação extrajudicial por parte do Recorrido, este não se encontrava em condições de exigir o cumprimento, por tal ter ficado condicionado por vontade das partes à concessão do financiamento.
d/ 0 douto acordão violou preceitos de direito substantivo, designadamente o estatuído nos Artigos 236º, 237º 410º e 830º todos do Cód. Civil.
Deve revogar-se a sentença, julgando-se a acção procedente e provada.
Na resposta às alegações a demandada sustenta a manutenção do decidido na 1ª instância.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2- FUNDAMENTAÇÃO
2.1- OS FACTOS
A matéria de facto adquirida pela 1ª instância não vem posta em crise pelo que, nos termos do artº 713º, nº 6, do CPC, remete-se, nesta parte, para os termos da sentença recorrida.
2.2- O DIREITO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 690º, nº 1 e 3, do C.P.Civil.
Desde já se adianta que a sentença recorrida se encontra bem fundamentada, de facto e de direito, pelo que este seria um típico caso de remissão para os fundamentos da decisão posta em crise(artº 713º, nº 5, do CPC).
Analisemos, de todo o modo, a matéria das conclusões do recurso.
Importa indagar se os AA. têm direito a ver resolvido o contrato-promessa que o autor marido celebrou com a ré promitente vendedora e, na afirmativa, o consequente direito ao sinal dobrado, nos termos do artº 442º, nº 2, do CC.
Na decisão recorrida entendeu-se, e bem, que a ré resolveu validamente o contrato-promessa em causa.
Vejamos.
As partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda de imóvel (fracção autónoma) válido e eficaz - arts. 410º, 874º e 875º, do C.Civil - pois que o pedido subsidiário (nulidade do contrato) foi julgado improcedente e os autores conformaram-se com essa decisão, que, assim, transitou em julgado.
Como contrato que é esse negócio jurídico deve ser pontualmente cumprido, ou seja, o cumprimento deve coincidir ponto por ponto com a prestação a que o devedor se encontra adstrito (art. 406º, nº1, do C.Civil).
Decorre do artº 762º, nº1, do CC, que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinvulado.
O A. marido e a R. obrigaram-se a celebrar o contrato prometido ou, mais concretamente, a emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido(A. Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª ed., I, p. 318).
É sabido que, atendendo ao efeito ou resultado, existem três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso no cumprimento e o cumprimento defeituoso (A. Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª ed., II, págs. 62 e segs., e M.J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª ed., págs. 927 e segs., I. Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª ed., p. 299 e segs.).
A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser executada no devido tempo e já não pode ser cumprida e por se tornar impossível(arts. 801º e 802º, do CC).
Pode, ainda, o não cumprimento definitivo resultar da falta irreversível de cumprimento, equiparado por lei à impossibilidade (artº 808º, nº 1, do CC). Tal sucede quando a prestação, sendo materialmente possível, perdeu o interesse, objectivamente justificado, para o credor.
Com efeito, dispõe-se no citado nº 1, do artº 808º, do CC, que "se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação,..., considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação".
No nº 2 desse normativo, estatui-se que "a perda do interesse na prestação é aprecida objectivamente", o que significa uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva (M.J. Almeida Costa, ob. cit., p. 945, nota 3).
Na referida norma, consagram-se, assim, duas causas de inadimplimento definitivo: quando se verifica a perda do interesse do credor na prestação devida, com a demora do devedor, e quando o devedor moroso não cumprir no prazo razoável, adicional e peremptório (admonitório), fixado pelo credor.
Pressupõe-se a mora do devedor (artº 804º, nº 2, do CC), convertida em não cumprimento definitivo, equiparando-se este à impossibilidade de cumprimento (artº 801º, do CC).
Uma terceira causa de incumprimento definitivo ocorrerá quando o devedor declara, inequivocamente que não cumprirá o contrato (ver doutrina citada, e, por todos, o Ac. STJ, CJ/STJ, 1999, I, p. 61).
Quanto à causa da falta de cumprimento existem duas modalidades de não cumprimento: inimputável ao devedor e imputável ao devedor.
Só nos casos de não cumprimento imputável ao devedor se pode rigorosamente falar em falta de cumprimento.
No caso em apreço, analisado o teor do contrato-promessa supra referenciado e os factos dados como provados, resulta claro, a nosso ver, que o A. marido e promitente comprador faltou culposamente ao cumprimento do acordado.
Com efeito, como antes referido, existe mora do promitente comprador, equiparada a incumprimento definitivo por perda do interesse da credora (promitente vendedora) na prestação devida, com a demora do devedor, e/ou porque o devedor moroso (autor) não cumpriu no prazo razoável, adicional e peremptório (admonitório), fixado pela credora.
Em termos de facto, prova-se, além do mais, que:
- Nos termos da cláusula terceira do contrato-promessa celebrado pelas partes, o Autor obrigou-se a pagar à Ré a quantia de 2.500.000$00, até ao dia 30-11-1993;
- Através da sua carta de 8-2-1994, a Ré comunicou ao Autor que estava em condições de fazer a escritura da fracção objecto do contrato promessa;
- Na mesma carta a Ré solicitou ao Autor que a contactasse ou à sua representante, a Preditito, para que a escritura de compra e venda do mesmo apartamento fosse celebrada até 26-2-1994;
- Através da sua carta de 1-3-1994 a Ré voltou a comunicar ao Autor que estava em condições de outorgar a escritura do apartamento objecto do contrato de 28-9-1993;
- Mais lhe comunicou na mesma carta que lhe concedia o prazo de oito dias para efectuar a escritura, devendo para tal contactar a agência Preditito, e que a falta do cumprimento do Autor, dentro daquele prazo, implicaria a perda, a favor da Ré das importâncias já entregues a título de sinal;
- Nos termos das cláusulas 4ª e 5ª do contrato-promessa referido no ponto 1 da matéria de facto eram por conta do autor o pagamento da sisa e adicionais, ficando este ainda obrigado a dar andamento rápido a toda a documentação para obtenção do financiamento, de forma a facilitar a outorga da escritura;
- Os Autores não procederam ao pagamento do montante referenciado pese embora a Ré, através dos seus legais representantes e da agência Preditio, por si mandatada, lhe ter solicitado por diversas vezes tal pagamento;
- Os Autores nunca responderam às cartas enviadas;
- Nem contactaram a Ré ou a Preditito nem lhes entregaram os documentos necessários à escritura;
- Contactado por diversas vezes pelo telefone o Autor dizia, que estava impossibilitado de cumprir o contrato em virtude de estar a tratar do seu divórcio;
- A Ré dispunha da licença de habitabilidade desde o inicio do mês de Fevereiro de 1994;
- Na data da celebração do contrato promessa existia a licença de construção do edificío onde se integra o apartamento objecto do contrato, encontrando-se tal licença afixada na obra, sendo do perfeito conhecimento dos Autores;
- A Ré a partir do mês de Abril de 1994 colocou à venda o apartamento em causa;
Deu-se, ainda, como provado na 1ª instância que "após a outorga do contrato promessa o Autor desinteressou-se por completo pelo seu cumprimento, não colaborando minimamente com a Ré no sentido da marcação da escritura" - resposta ao quesito 16º.
Naturalmente que, a nosso ver, trata-se de matéria conclusiva e, como tal, a considerar como não escrita (artº 646º, nº 4, do CPC).
Porém, tal conclusão sobre o desinteresse e falta de colaboração por parte do promitente comprador sempre resultaria, claramente, da matéria de facto que se deixou referida e que conduz à mora do mesmo, equiparada a incumprimento definitivo, imputável ao autor marido (artº 808º, do CC).
Aos autores cabia a alegação e prova da mora ou do incumprimento definitivo por parte do promitente vendedora e o consequente direito à resolução do contrato-promessa e ao sinal dobrado (art 342º, nº 1, do CC, e Ac. SJT, 1998, CJ, III, p. 45).
Ora, os demandantes não lograram fazer essa prova sendo certo que, em face da matéria de facto provada, mesmo a entender-se que o ónus da prova cabia à ré (artº 342º, nº 2, do CC), a demandada provou os factos integradores da mora do promitente comprador, equiparada ao incumprimento definitivo.
Os recorrentes concluem que não existiu mora nem incumprimento definitivo da sua parte em virtude de não estar esgotado o prazo para o cumprimento, que não foi fixado, por não ser essencial à realização do negócio futuro e ainda que as partes também não chegaram a qualquer consenso quanto à data do cumprimento.
Vejamos o que nos diz o contrato-promessa.
Na alínea b), da cláusula 3ª refere-se que a escritura será realizada "após a licença de habitabilidade" e na cláusula 5ª acorda-se que "o segundo outorgante (o autor marido) obriga-se a dar andamento rápido a toda a documentação para obtenção do financiamento de forma a facilitar a outorga da escritura dentro dos melhores prazos".
Ora, se é certo que os contraentes não fixaram um prazo limite ou absoluto para a outorga da escritura de compra e venda, não podemos deixar de entender que existia um prazo relativo para a concretização do contrato prometido (Vaz Serra, RLJ, 110º, p. 327, A. Varela, ob. cit., II, p. 45).
Na verdade, estava acordado que a escritura seria realizada "após a licença de habitabilidade", tendo-se provado que, através da sua carta de 8-2-1994, a Ré comunicou ao Autor que estava em condições de fazer a escritura da fracção objecto do contrato-promessa e que a ré dispunha da licença de habitabilidade desde o início do mês de Fevereiro de 1994.
Quando as partes (cláusula 5ª) se referem à realização da escritura "dentro dos melhores prazos", outra não pode ser a intenção dos contraentes a não ser a da celebração da escritura de compra e venda a breve prazo, após a existência da licença de habitabilidade.
É esta, salvo melhor opinião, a interpretação que faria um declaratário normal em face do teor do declarado no contrato-promessa (arts. 236º, nº 1, e 238º, do CC)
Ora, não se compreende nem, razoavelmente, se pode aceitar (artº 762º, nº 2, do CC) que, tendo sido celebrado o contrato-promessa em Setembro de 1993 e nele o promitente comprador se tenha obrigado, além do mais, "a dar andamento rápido a toda a documentação para obtenção do financiamento", instado, em Março de 1994, pela promitente vendedora, nada disse, justificou ou fez.
Naturalmente que, estando a ré em condições de realizar a escritura, desde o início de Fevereiro de 1994, o que comunicou ao promitente comprador, não nos parece exigível que a promitente vendedora aguardasse, eternamente, que o autor se dignasse dizer ou fazer alguma coisa, "dentro dos melhores prazos"... (cláusula 5ª do contrato-promessa).
Por outro lado, convém não esquecer que o promitente comprador não cumpriu o clausulado em 3º, alínea a): o pagamento do reforço do sinal, até 30/11/1993, no montante de Esc.2.500.000$00.
Justificou-se, assim, a nosso ver, a interpelação do autor efectuada pela ré, em Março de 1994, dando-lhe um prazo (admonitório) para este cumprir (A. Varela, Das Obrigações em geral, 9ª ed., II, pág. 124 e segs., e M.J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª ed., págs. 944 e segs., I. Galvão Teles, Direito das Obrigações, 7ª ed., p. 311 e segs.).
Ora, como vimos, o autor não cumpriu, com as consequências que apontamos: mora equiparada a incumprimento definitivo e resolução do contrato-promessa por parte da promitente vendedora (artº 808º, do CC).
Quando a ré vendeu a terceiros a fracção autónoma objecto do contrato-promessa já este tinha sido validamente resolvido pela promitente vendedora.
Na verdade, o não cumprimento definitivo, imputável ao autor marido, conferia à ré o direito de resolver o contrato-promessa (arts. 432º, nº 1, e 801º, nº 2, do C. Civil), o que a promitente vendedora fez, de modo suficientemente explícito (doc. fls 28).
Enfim, a solução jurídica do presente pleito é precisamente a que foi acolhida na 1ª instância.
A sentença recorrida não violou as normas de direito substantivo indicadas na conclusão d), das alegações de recurso.
Improcedem, assim, as conclusões do recurso.
3- DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 21 de Janeiro de 2002
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues
Manuel David da Rocha Ribeiro de Almeida