Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1388/09.3TBPVZ.P1 |  |
RECURSO SUBORDINADO
ALTERAÇÃO
TÍTULO EXECUTIVO
II - Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado e nunca através de decisão judicial, que se funde, designadamente, na aquisição por usucapião.
III - As instalações gerais de electricidade constituem parte imperativamente comum do edifício (art. 1421, nº 1, al. d) do Cód. Civil), o que significa que o instituidor da propriedade não pode no respectivo título constitutivo individualizá-las de modo a constituírem uma fracção autónoma.
IV - Se no título constitutivo não se prevê que uma determinada fracção se destina a casa do porteiro e se inclusive lhe é fixado um valor relativo por confronto com o valor global do prédio, a mesma terá que se considerar como fracção autónoma, não podendo ser ou presumir-se parte comum do edifício.
V - A sua transmutação em parte comum implicará sempre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que é necessário o acordo expresso de todos os condóminos formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado.
Tribunal Judicial de Póvoa de Varzim – 1º Juízo Cível
Apelação
Recorrentes: B… e “C…, Lda.”
Recorrido: Condomínio …
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
O autor Condomínio do Edifício Sito na …, Póvoa de Varzim com entrada pelo nº … da … instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra os réus B… e mulher D…, E… e mulher F…, G…, H…, Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de I…, J…, K…, Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de L…, Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de M…, N… e “C…, Lda.”, tendo formulado o seguinte pedido:
- Reconhecer o condomínio autor como dono e legítimo possuidor das fracções “AK” e “AL” do edifício descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o nº 2.794 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Póvoa de Varzim sob o artigo 6.852, por as haver adquirido por usucapião, abstendo-se de praticar quaisquer actos ofensivos do direito de propriedade do condomínio autor, relativamente a tais fracções, tudo com as legais consequências.
Subsidiariamente, formulou ainda o seguinte pedido:
- Ser declarada nula, por simulação e fraude à lei, a venda efectuada pela sociedade décima ré à sociedade décima primeira ré, através de escritura pública outorgada aos 30 de Dezembro de 2005, no cartório do Dr. O…, tendo por objecto as fracções “AK”, correspondente a rés-do-chão, destinado a habitação, e “AL”, destinado a posto de transformação, de um edifício constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o nº 239 e inscrito na matriz predial da respectiva freguesia da Póvoa de Varzim sob o artigo 6.852.
- Em qualquer caso, sempre se ordenará o cancelamento de todos os actos e registos da Conservatória do Registo Predial e, designadamente aqueles efectuados com base em tal documento autêntico, cuja validade e eficácia do acto se impugna.
Posteriormente, em ampliação do pedido, que foi admitida, o autor pediu ainda a condenação de todos os réus a, subsidiariamente, reconhecerem os espaços, divisões, áreas, paredes, tectos e equipamentos existentes nas fracções autónomas identificadas pelas letras “AK” e “AL”, como sendo partes e espaços comuns.
Contestaram a presente acção os réus B…, D…, H… e “C…, Lda.” na qual se defenderem por excepção e por impugnação.
Por excepção invocaram a ilegitimidade do autor para intentar acções judiciais, a ineptidão da petição inicial e a ilegitimidade da ré D…, as quais foram já julgadas improcedentes em sede de despacho saneador.
Seleccionou-se a matéria de facto assente e organizou-se a base instrutória.
Efectuou-se audiência de julgamento com observância do legal formalismo e depois proferiu-se sentença que julgou a acção procedente e, em consequência:
- Declarou que os espaços correspondentes às fracções autónomas “AK” e “AL” do edifício descrito na conservatória do registo predial da Póvoa de Varzim sob o nº 2.794 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Póvoa de Varzim sob o artigo 6.852, são partes comuns destinadas, respectivamente, a “habitação do porteiro” e “posto de transformação de electricidade” do edifício representado pelo autor, Condomínio do Edifício Sito na … e …, Póvoa de Varzim, condenando-se os réus, B… e mulher D…, E… e mulher F…, G…, H…, Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de I…, J…, K…, Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de L…, Herança Ilíquida e Indivisa aberta por óbito de M…, N… e “C…, Lda.” a assim o reconhecerem.
- Ordenou o cancelamento da inscrição no registo enquanto fracções autónomas dos espaços correspondentes às identificadas fracções “AK” e “AL”, assim como o cancelamento do registo da sua aquisição efectuado em favor da 11ª ré, “C…, Lda.” Inconformados com o decidido interpuseram recurso de apelação os réus B… e “C…, Lda.”, os quais finalizaram as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Salvo o sempre devido respeito, que é muito, os Recorrentes não se podem conformar com a douta sentença aqui sob censura. 2. Na verdade, esta é nula porquanto, como vimos, os seus fundamentos estão em manifesta oposição com a decisão proferida (artigo 615º, nº1, alínea c) do CPC).
3. Acresce que, na douta sentença, declara-se que os espaços correspondentes às fracções autónomas “AK” e “AL”, são partes comuns.
4. Ao contrário do que consta no título constitutivo da respectiva propriedade horizontal.
5. Acontece que, o artigo 1419º, nº1, do CC não permite que qualquer alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal seja efectuada sem acordo de todos os condóminos.
6. Mesmo que tal alteração decorra de sentença judicial.
7. Isto porque o artigo 1419º, nº1, do CC, é uma norma imperativa.
8. Ora, a douta sentença ao declarar os espaços correspondentes às fracções autónomas “AK” e “AL”, como partes comuns, violou o estatuído no artigo 1419º, nº1, do CC.
9. Por outro lado, por força do consagrado no título constitutivo da propriedade horizontal, a fracção “AK” não goza da presunção prevista na alínea c), do nº2, do artigo 1421º, do CC.
10. Acrescente-se ainda que não há qualquer desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e o licenciamento camarário.
11. Não constando do projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal a indicação que a fracção “AK” se destina a ser utilizada como casa do porteiro.
12. As fracções em apreço constituem unidades prediais autónomas e independentes.
13. Não violando, por isso, o disposto no artigo 1415º, do CC.
14. Por fim, tem de se dizer que a sentença impugnada violou o disposto nos artigos 615º, do CPC e 1419º, nº1, do CC.
Pretendem assim a revogação da sentença recorrida.
O autor apresentou contra-alegações, mas quais se pronunciou pela improcedência do recurso e subsidiariamente formulou pedido de ampliação do seu âmbito, tendo neste segmento formulado as seguintes conclusões:
Sem prescindir,
Ampliação subsidiária do recurso,
9.- Quando se entenda pela procedência do recurso apresentado pelos Recorrentes, e prevenindo a necessidade de apreciação dos fundamentos da acção, sempre deve ser reconhecido ao condomínio a capacidade e a personalidade jurídicas para adquirir por usucapião as referidas fracções autónomas identificadas pelas letras “AK” e “AL”;
10.- Tal aquisição por usucapião retroage à construção do edifício e constituição da propriedade horizontal, em que a sociedade construtora destinou tais fracções ao bem comum do edifício e absteve-se e alheou-se de se apoderar ou praticar quaisquer outros actos de apropriação das mesmas, sempre as tendo reconhecido como comuns;
11.- O condomínio, apesar da especial ressalva da alínea e) do artigo 6.º do C.P.C., não deixa de ser uma pessoa colectiva, cuja capacidade jurídica advém, além do mais, do disposto ao artigo 160.º do Código Civil, e que é sujeito de deveres e obrigações que ultrapassam os meros poderes do administrador;
Sem prescindir,
Ampliação subsidiária do recurso
12.- Em caso de improcedência do anterior fundamento da acção, sempre deve ser declarada a nulidade da escritura pública de compra e venda de 30 de Dezembro de 2005, por simulação e fraude à lei.
13.- Não houve transferência de posse, intenção de compra e venda, entrega ou recebimento do preço, e as fracções integram espaços comuns e com destino comum, que assim sempre foi cumprido desde a construção do edifício;
14.- E contraria a lei a apropriação, por um qualquer particular, de espaços ou equipamentos comuns, indispensáveis ao funcionamento do edifício;
Pretende assim que não sendo confirmada a sentença recorrida, se admita a ampliação subsidiária do recurso, condenando-se os recorrentes a reconhecer que o recorrido adquiriu por usucapião as fracções autónomas identificadas pelas letras “AK” e “AL” e/ou, ainda subsidiariamente, declarar-se a nulidade da escritura pública de compra e venda de 30 de Dezembro de 2005, por simulação e fraude à lei e, consequentemente, se ordene o cancelamento do registo de tal acto de compra e venda.
Os réus/recorrentes pronunciaram-se no sentido do indeferimento do pedido de ampliação do objecto do recurso.
Cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOUma vez que estamos perante decisão proferida em 22.1.2014 em processo que foi instaurado depois de 1.1.2008, é aplicável ao presente recurso o regime previsto no Novo Cód. do Proc. Civil.
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O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Novo Cód. do Proc. Civil.*
As questões a decidir são as seguintes:I – Questão prévia: Ampliação do âmbito do recurso;
II – Nulidade da sentença [oposição entre os fundamentos e a decisão];
III – Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal [violação do disposto no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil]/declaração dos espaços correspondentes às fracções autónomas “AK” e “AL” como partes comuns].
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OS FACTOS Na sentença recorrida consideraram-se provados documentalmente e por acordo das partes os seguintes factos:
A) Conforme decorre dos documentos juntos aos autos de fls. 37 a 49, de fls. 51 a 54 e de fls. 55 a 59, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido, o autor é o condomínio do Edifício sito no gaveto … e …, cidade da Póvoa de Varzim, com entrada pelo nº … da …, pessoa colectiva nº ……… e representa as partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal através de escritura pública outorgada a 11/06/1986, exarada a fls. 44 e seguintes, do livro D-33, no segundo cartório notarial da Póvoa de Varzim, descrito na conservatória do registo predial da Póvoa de Varzim sob o n.0239 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Póvoa de Varzim sob o artigo 6.852.
B) Conforme decorre dos documentos juntos aos autos de fls. 76 a 84, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido, os primeiro a sétimo réus são os sócios da sociedade civil denominada "N…", décima Ré, pessoa colectiva nº ………, constituída por diversos indivíduos da família de apelido “P…” e foi constituída por escritura pública de 14 de Outubro de 1969, a fls.7, verso e seguintes do livro A-31, de escrituras diversas do extinto 1º cartório notarial da Póvoa de Varzim.
C) Os oitavos e nonos réus são os únicos herdeiros dos demais sócios da sociedade civil denominada "N…".
D) Os primeiro e segundo réus varões foram os administradores da aludida sociedade civil, denominada "N…", décima ré, que intervieram, como vendedores, na outorga da escritura pública de venda de duas fracções autónomas, designadas pelas letras "AL" e "AK", do edifício representado pelo condomínio autor.
E) O terceiro réu e a segunda ré mulher, F…, são sócios e foram os gerentes da sociedade comercial denominada "C…, Lda.", décima primeira ré, que intervieram na outorga da escritura pública de compra de duas fracções autónomas, designadas pelas letras "AL" e "AK", do edifício representado pelo condomínio autor, conforme decorre dos documentos juntos aos autos de fls. 85 a 89, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
F) Conforme decorre dos documentos juntos aos autos de fls. 90 a 104, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido, a décima primeira ré é uma sociedade comercial que tem por objecto a gestão imobiliária e turística, encontrando-se matriculada na conservatória do registo comercial da Póvoa de Varzim sob o nº 429.
G) Como decorre do documento acima referido junto aos autos de fls. 76 a 84, a décima ré foi constituída exclusivamente para gerir a construção e promoção imobiliária sobre o terreno onde foi erigido o prédio representado pelo autor, a fim de os respetivos sócios dividirem, depois, entre si, ou alienarem, as diversas fracções do edifício, e os correspondentes lucros.
H) Como decorre do documento 37 a 49 – escritura de constituição de propriedade horizontal – as fracções autónomas com as designações e letras "AK" e "AL", foram nela destinadas, respectivamente, a habitação e posto de transformação de electricidade.
I) E permaneceram registadas na conservatória do registo predial a favor da sociedade civil ré, pelas inscrições G-1 e G-2, desde a sua construção, no ano de 1985 até 30 de Dezembro de 2005. J) Através de escritura pública que constitui o documento junto a fls. 85 a 89, datada de 30.12.1985, os primeiro e segundo réus varões, em representação da décima ré, declararam que vendiam à décima primeira ré, representada pelos segunda ré mulher e terceiro réu varão, as seguintes fracções:
- Fracção autónoma designada pela letra “AK”, correspondente ao rés-do-chão, destinado a habitação, com o valor patrimonial de €11.283,39, pelo preço de doze mil euros.
- Fracção autónoma designada pela letra “AL”, correspondente ao rés-do-chão, destinado a posto de transformação de electricidade, com o valor patrimonial de €2.531,01, pelo preço de três mil euros.
L) A ré “C…” impugnou a deliberação tomada em 27 de Junho de 2007, corporizada na acta nº 19, junta aos autos a fls. 60 e ss., correndo termos sob o proc. nº 770/08.8 TBPVZ que corre termos pelo 3º Juízo de Competência Cível do Tribunal da Póvoa de Varzim, cujo processo aguarda o decurso do prazo a que alude o artigo 285º, do Código do Processo Civil, como resulta de fls. 259.
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Dos factos essenciais controvertidos que constituem a causa de pedir e as oposições, consideraram-se provados os seguintes factos:1. A fracção autónoma identificada pela letra “AK”, foi construída pela N… para servir de habitação a porteiro do edifício.
2. Pese embora o facto referido em L), a fracção “AK” foi desde o início sempre destinada pela N… e todos os seus sócios e posteriormente pelo conjunto dos condóminos do prédio, a habitação do porteiro do edifício.
3. Destino que assim foi cumprido por aquela sociedade, e pelas administrações de condomínio que se lhe seguiram, que contrataram funcionários para efectuar os serviços de portaria e limpeza do condomínio do edifício, integrando como parte da sua remuneração, devida pelo condomínio, o uso e fruição daquela habitação.
4. Destino que aquela sociedade e respectivos sócios e administradores, assim cumprindo, comunicaram a todos os compradores de fracções autónomas no edifício, quer em momento anterior, quer em momento contemporâneo, quer em momento posterior à venda.
5. Na referida habitação, foi efectuada uma abertura, ainda na construção do edifício, para acesso aos quartos de banho comuns da galeria comercial do edifício, por forma a que as porteiras procedessem mais eficientemente à sua limpeza e acesso, entrando directamente neles.
6. A casa de banho da fracção "AK" tem acesso ao conjunto das casas de banho comuns do edifício e suas galerias comerciais, destinada a utentes do sexo masculino, tendo porta directa para as mesmas.
7. Sobre o aludido terreno foi ainda construído um posto de transformação de electricidade, que foi identificado pela letra "AL"
8. A construção e instalação desse posto de transformação de electricidade foi uma imposição camarária, à data do licenciamento da construção e da EDP, por forma a que o edifício autor fosse abastecido de electricidade.
9. Desde a sua construção e até ao presente a fracção autónoma identificada pela letra “AL”, sempre foi destinada a posto de transformação de electricidade para abastecimento do edifício em se integra o condomínio autor.
10. A décima e décima primeira rés nunca usufruíram das fracções "AK" e "AL", nunca liquidaram quaisquer comparticipações de condomínio das mesmas, referentes a despesas comuns, de electricidade, água, honorários de administração, limpeza, seguro, despesas de conservação ou manutenção e outras, na proporção da respectiva permilagem.
11. Sempre as sociedades 10ª e 11ª RR. e os seus representantes reconheceram as fracções “AK” e “AL” como correspondentes a uma parte comum do edifício destinadas, respectivamente, à habitação dos porteiros do edifício e posto de transformação de electricidade.
12. Os contratos de consumo de electricidade e água da fracção “AK” foram celebrados pela sociedade décima ré para servir aquela fracção como habitação da porteira e sempre foram os correspondentes serviços liquidados pelo condomínio.
13. Apesar de a contribuição autárquica, cuja denominação foi entretanto alterada para I.M.I., ser liquidada, pelo menos até 2005, em nome da sociedade décima ré, a correspondente importância era entregue ou paga àquela sociedade pelas administrações do condomínio autor, com recurso a verbas próprias deste.
14. A N…, Lda., que administrou o edifício durante vários anos e tem sócios e gerentes coincidentes com sócios e gerentes das sociedades décima e décima primeira ré, nunca convocou aquela sociedade décima Ré, sociedade civil N…, para as assembleias de condóminos.
15. A importância em numerário, correspondente em espécie à ocupação da fracção "AK" era deduzida no vencimento dos trabalhadores/porteiros do condomínio autor.
16. A fracção “AL”, correspondente ao Posto de Transformação de electricidade, foi necessária constituir para conferir potência eléctrica ao edifício construído pela sociedade décima ré.
17. Apenas os funcionários da EDP têm exclusivo acesso à fracção “AL”.
18. O A. sempre procedeu a todas as obras de conservação e manutenção dessas fracções, mandando reparar as portas, colocar portões e grades de segurança da fracção “AK” e guardando as chaves da mesma que foram entregues aos sucessivos porteiros/as do edifício.
19. O Autor sempre colheu para si a utilidade da fracção “AK” como habitação do porteiro do edifício e da fracção “AL” como posto de transformação de electricidade para abastecimento do edifício, o que fez sempre à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, ininterruptamente desde há mais de trinta anos, na convicção de serem as mesmas pertença do conjunto dos condóminos que o integram e estar assim a exercer um direito próprio na sua utilização, nos termos vindos de referir, como sendo ambas parte comum do edifício.
20. A outorga da escritura pública de compra e venda das fracções "AK" e "AL", transferindo a titularidade, na matriz e no registo, da 10ª ré para a sociedade décima primeira ré, foi efectuada porquanto que os seus representantes aqui RR. pretenderam fazer cessar a actividade da sociedade civil "N…", décima ré, de que eram sócios, por forma a deixar de liquidar I.R.C. devido pela manutenção da actividade da sociedade.
21. O que sucedeu sem haver qualquer transferência de posse, intenção de compra e venda, ou sequer entrega e recebimento de qualquer preço.
22. Fizeram-no porque a décima primeira ré pertence ainda e também a familiares que integravam a sociedade décima ré.
23. Habitando vários desses familiares nesse prédio.
24. O Autor deliberou fazer cessar a administração do condomínio pela sociedade "N1…, Lda.", tendo a sociedade décima primeira ré, constituída por alguns sócios e gerentes idênticos àquela sociedade administradora do condomínio cessante, passado a reclamar do autor a participação nas assembleias de condóminos, insinuando-se proprietária e possuidora das fracções "AK" e "AL"
25. Os encargos fiscais (CA e IMI) relativas às fracções autónomas "AK" e "AL" eram pagos em nome da sociedade "N…", e desde o ano de 2006 passaram a ser pagos pela ré “C…” Lda.
26. A Ré “C…” não é convocada, para participar nas referidas reuniões de condóminos nem as deliberações lhe são comunicadas por carta registada com aviso de recepção, no prazo legal.
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Foram dados como não provados os seguintes factos:- O condomínio autor verificou a existência de diversas irregularidades na gestão e administração do seu condomínio, que estava confiada à sociedade "N1…, Lda.".
- A sociedade "N…" sempre pagou, por si, os encargos fiscais (CA e IMI) e as despesas de condomínio relativas às fracções autónomas "AK" e "AL".
- A sociedade "C…" pagou à sociedade civil "N…", o preço acordado para a aquisição das fracções "AK" e "AL", 12.000,00 €, pela fracção autónoma, "AK" e 3.000,00 €, pela fracção autónoma, "AL".
- A sociedade civil "N…" fazia-se representar nas assembleias de condomínio enquanto titular das fracções AK e AL.*
O DIREITO
I – Questão prévia
O apelado Condomínio do Edifício …, nas suas alegações, veio solicitar a ampliação do âmbito do recurso, ao abrigo do art. 636º do Novo Cód. do Proc. Civil, pretendendo, em primeiro lugar, que lhe seja reconhecida capacidade e personalidade jurídicas para adquirir por usucapião as fracções autónomas identificadas pelas letras “AK” e “AL” e, em segundo lugar, que seja também declarada a nulidade da escritura pública de compra e venda de 30.12.2005, referente às ditas fracções “AK” e “AL”, por simulação e fraude à lei.
Ou seja, pretende que sejam apreciados tanto o pedido principal que havia deduzido, como um dos pedidos subsidiários igualmente deduzidos.
Pese embora o que se acha escrito na parte decisória da sentença recorrida, o pedido principal, relativo à aquisição, por usucapião, pelo autor das fracções “AK” e “AL” foi julgado improcedente (fls. 511), ao passo que o pedido subsidiário respeitante à declaração de nulidade da escritura de compra e venda referente às mesmas não foi apreciado, por inutilidade (fls. 514).
Entendem os apelantes que a figura processualmente adequada à pretensão formulada pelo apelado não é a ampliação do âmbito do recurso, mas sim a impugnação autónoma ou o recurso subordinado, pelo que deve ser a mesma indeferida.
Cremos que lhes assiste razão.
Tal como se afirma no Acórdão da Relação de Lisboa de 19.10.2006 (proc. 2755/2006 – 2, disponível in www.dgsi.pt.) “o legislador prevê duas situações distintas em que a parte vencedora poderá fazer valer as suas posições que não tiveram vencimento na decisão recorrida:
- uma, ocorrerá quando face a um determinado pedido forem apresentados vários fundamentos (causas de pedir) e o tribunal “a quo” tenha julgado a acção procedente com base em determinado fundamento, mas tenha considerado algum ou alguns dos outros fundamentos improcedentes;
- outra, verificar-se-á quando tenham sido deduzidos vários pedidos - cumulativos ou subsidiários – e algum deles tenha sido julgado improcedente, pese embora outro ou outros tenham procedido.
No primeiro caso a lei permite que o recorrido lance mão do estipulado no art.º 684.º-A, n.º 1, do CPC [art. 636º do Novo Cód. do Proc. Civil] e, aproveitando as suas contra-alegações, requeira e deduza aí a ampliação do âmbito do recurso.
Na segunda situação, a lei prevê que a parte deduza atempadamente recurso subordinado, nos termos previstos no art.º 682.º do CPC [art. 633º do Novo Cód. do Proc. Civil].”
É pois de concluir que quando a lei no art. 636º, nº 1 do actual Cód. do Proc. Civil[1] fala em “fundamentos da acção ou da defesa” está a reportar-se a causas de pedir inerentes a determinado pedido, enquanto que no art. 633º do mesmo diploma[2] ao falar em decisões desfavoráveis se refere a pedidos julgados improcedentes.[3]
Acontece que na situação “sub judice” a 1ª Instância na sentença recorrida julgou improcedente o pedido principal [aquisição por usucapião por parte do autor das fracções “AK” e “AL”] e não apreciou o pedido subsidiário [declaração de nulidade da escritura de compra e venda relativa a estas fracções].
Julgou procedente tão somente o pedido que, em ampliação, foi deduzido pelo autor na réplica [declaração de que os espaços correspondentes às fracções “AK” e “AL” são partes comuns].
Como tal, o que se verifica é que o autor/apelado não se movimenta nesta sua pretensão dentro do âmbito do pedido que veio a obter vencimento, visando o acolhimento de algum fundamento que, porventura, tenha sido desconsiderado pela 1ª Instância.
Visa algo mais, pois pretende a reapreciação do pedido principal por si deduzido, que fora julgado improcedente e a apreciação do pedido subsidiário, considerado prejudicado por inutilidade.
Neste contexto, era a figura do recurso subordinado prevista no já referido art. 633º do actual Cód. do Proc. Civil que se adequava processualmente à pretensão do autor, tendo este trilhado erradamente o caminho apontado pelo art. 636º, nº 1 do mesmo diploma – ampliação do âmbito do recurso.
Por conseguinte, em consonância com a posição sustentada pelos apelantes, indefere-se o pedido de ampliação do âmbito do recurso formulado pelo apelado nas suas contra-alegações.
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No entanto, este indeferimento não impede que a Relação possa vir a conhecer do pedido subsidiário formulado pelo autor [declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda de 30.12.2005, referente às fracções “AK” e “AL”], considerado prejudicado pela solução dada ao litígio pela 1ª Instância, no caso da procedência do recurso de apelação interposto pelos réus B… e “C…, Lda.”, conforme resulta do preceituado no art. 665º, nº 2 do Novo Cód. do Proc. Civil.*
II – Sustentam os apelantes na primeira parte das suas alegações que a sentença é nula, atendendo a que os seus fundamentos estão em manifesta oposição com a decisão proferida.No art. 615º, nº 1, al. c) do Novo Cód. do Proc. Civil estatui-se que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão. Esta nulidade verifica-se, assim, quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam, logicamente, conduzir não ao resultado expresso na decisão, mas sim ao resultado oposto.[4]
Sobre esta nulidade escreve o seguinte José Lebre de Freitas (in “A Acção Declarativa Comum – À Luz do Código do Processo Civil de 2013”, 3ª ed., pág. 333): “Entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador segue determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decide noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição é causa de nulidade da sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos com o erro na interpretação desta: quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação apontar para determinada consequência jurídica e na conclusão for tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correcta, a nulidade verifica-se.”
Depois, este mesmo autor (ob. cit., pág. 333, nota 48) aponta, como exemplos desta nulidade, o caso em que o juiz justifica, na fundamentação, a condenação do réu no pagamento de dívida por ele contraída, mas, sem qualquer outra explicação, o absolve ou o caso em que o juiz acolhe um fundamento de nulidade do contrato, mas acaba condenando o réu no seu cumprimento.
Ora, da leitura da sentença recorrida o que decorre é a inexistência de qualquer contradição entre os seus fundamentos e a decisão. Esta surge como o resultado lógico dos argumentos que vão sendo expostos pelo Mmº Juiz “a quo” e que apontam no sentido da declaração de que os espaços correspondentes às fracções autónomas “AK” e “AL” são partes comuns destinadas, respectivamente, a “habitação do porteiro” e a “posto de transformação de electricidade”.
Por isso, a sentença não enferma da nulidade que lhe é atribuída pelos recorrentes.
O que se pode questionar é a correcção jurídica da decisão proferida pela 1ª Instância, o que nos remete já não para o terreno das nulidades de sentença, mas sim para o eventual erro de julgamento, que adiante apreciaremos.
Como tal, nesta parte improcede o recurso interposto.
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III – Na sentença recorrida declarou-se que os espaços correspondentes às fracções “AK” e “AL” são partes comuns do edifício representado pelo autor destinadas, respectivamente, a “habitação do porteiro” e a “posto de transformação de electricidade”.Apesar do disposto no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil, do qual flui que o título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos, o Mmº Juiz “a quo” entendeu que desta norma não resulta que esse acordo apenas possa ser obtido aquando da sua formalização mediante escritura ou documento particular autenticado.
Considerou pois que nada impede que o acordo dos condóminos no sentido de que tais fracções são de facto partes comuns do edifício se manifeste através do exercício de poderes de facto com a convicção de que elas são partes comuns durante um determinado período de tempo que leve, nos termos do art. 1287º do Cód. Civil, à sua aquisição por usucapião, pelo condomínio.
Esclarece o Mmº Juiz “a quo” que não se trata da aquisição de fracções autónomas que manteriam essa qualidade após a aquisição, situação para a qual o condomínio não teria capacidade jurídica, mas sim da aquisição de fracções que passam, por via do exercício dos poderes de facto em que consiste a usucapião, a partes comuns do prédio, com a consequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que o condomínio dispõe de legitimidade, face ao disposto nos arts. 1419º, nº 1 e 1437º, nº 3 do Cód. Civil “a contrario”.
Este entendimento, que levou, no essencial, à procedência da acção colheu a discordância dos réus, os quais, no se recurso, apoiando-se na redacção do art. 1419º, nº 1, sustentam que esta disposição legal não permite qualquer alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal sem que haja acordo de todos os condóminos, mesmo que essa alteração ocorra por força de sentença judicial.
Vejamos então.
Estatui o art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil que «(…) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.»
Conforme escreve Henrique Mesquita (in “A propriedade horizontal”, pág. 94) “o título constitutivo é um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm natureza real e, portanto, eficácia erga omnes. Trata-se de um dos poucos casos em que a autonomia da vontade pode intervir na fixação do conteúdo dos direitos reais, o qual, nesta medida, deixa de ser um conteúdo típico. Estas regras embora resultantes de uma declaração negocial, adquirem força normativa ou reguladora vinculando, desde que registadas, os futuros adquirentes das fracções, independentemente do seu assentimento”.[5]
Porém, a liberdade de modelação do regime da propriedade horizontal está fortemente condicionada não apenas pelo facto de se tratar de um direito real, subordinado ao princípio da tipicidade, mas também por razões de interesse público, designadamente decorrentes dos direitos de edificação e do ambiente, sem esquecer a necessária salvaguarda da solidariedade exigida a todos os que integram a micro comunidade interdependente, resultante da habitação plúrima num mesmo edifício ou conjunto de edifícios.[6]
Como no âmbito do condomínio, pela sua natureza e função, o valor privilegiado é o da estabilidade, compreende-se que a lei, no já citado art. 1419º, nº 1, confira ao título constitutivo da propriedade horizontal um carácter de imutabilidade, permitindo a sua alteração apenas quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente corporizado em escritura pública ou documento particular autenticado.
Pretende-se assim evitar que a posição relativa de cada condómino seja alterada por via negocial sem o seu consentimento.[7]
Daqui se conclui que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas pode ser efectuada em conformidade com o preceituado no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil e nunca através de decisão judicial, que se funde, designadamente, na aquisição por usucapião.[8]
Por isso, não se pode acolher a argumentação seguida pela 1ª Instância que, contornando a letra da lei, considerou que se poderia transmutar uma fracção autónoma, como tal definida no título constitutivo da propriedade horizontal, em parte comum do edifício, com base no instituto da usucapião.
É inequívoco que tal constitui uma modificação do título constitutivo e para esta é necessário, como já se sublinhou, o acordo expresso de todos os condóminos, formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado.[9]
Não se concorda assim com a afirmação feita pelo Mmº Juiz “a quo” quando escreve que da letra do art. 1419º, nº 1 não resulta que esse acordo apenas possa ser obtido pelas formas nele previstas, nada impedindo que o mesmo possa decorrer do exercício de poderes de facto com a convicção de as fracções autónomas aqui em causa serem partes comuns, durante período de tempo que conduza à aquisição por usucapião, pelo condomínio, de tais espaços enquanto partes comuns do edifício.
E a este propósito não é despiciendo fazer referência ao Acórdão do STJ de 19.10.2006 (proc. 05B2272, disponível in www.dgsi.pt.), no qual, embora se tenha defendido que o condomínio pode adquirir por usucapião a propriedade de uma fracção autónoma que faça parte do respectivo prédio [entendimento que não foi seguido pelo Mmº Juiz “a quo” na sentença recorrida], se considerou depois que a transmutação daquilo que é, no título constitutivo, uma fracção autónoma em parte comum do edifício não é possível no âmbito de acção judicial, uma vez que para tal se exige, ao abrigo do art. 1419º, nº 1, o acordo de todos os condóminos, formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado.
É, pois, manifesto que a decisão recorrida, esbarrando com o obstáculo que é, a nosso ver, o estatuído no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil, não pode subsistir.
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Mas será que daí decorrerá a total improcedência da acção?A resposta a esta questão passa agora pela análise do preceituado no art. 1421º do Cód. Civil, onde se estabelece que são comuns as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes [nº 1, al. d)] e que se presumem comuns as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro [nº 2, al. c)].
O nº 1 refere-se às partes imperativamente ou necessariamente comuns[10], onde cabem não só as partes do edifício que integram a sua estrutura (como elementos vitais de toda a construção), mas ainda aquelas que, transcendendo o âmbito restrito de cada fracção autónoma, revestem interesse colectivo, por serem objectivamente necessárias ao uso comum do prédio.[11]
Sobre elas incide uma compropriedade necessária e permanente de todos os condóminos, sem que o título constitutivo possa dispor em sentido diverso. Tal significa que nem o instituidor da propriedade, nem os condóminos através da modificação do título podem declarar ou convencionar que qualquer das partes ali referidas fique a pertencer exclusivamente a uma das fracções autónomas.[12]
Não pode, por isso, convencionar-se que as instalações gerais de electricidade fiquem a pertencer em propriedade exclusiva a um condómino determinado.[13]
O nº 2, por seu turno, reporta-se às partes presuntivamente comuns[14]. A sua utilidade, embora possa ser mais ou menos ampla, ou decorrer, até de imposições normativas gerais ou especiais do direito da urbanização ou da edificação, é meramente instrumental em relação ao uso comum do prédio, de tal modo que a sua ausência não compromete de forma irremediável a aptidão do edifício como destinado a habitação colectiva.[15]
Ora, no caso dos autos verifica-se que no documento complementar anexo à escritura de constituição de propriedade horizontal celebrada em 11.6.1986 a fracção “AL” está descrita como rés-do-chão, destinado a posto de transformação de electricidade, com a área de 36m2, a que se atribui o valor de 432.300$00 e o valor relativo de dez milavos.
Como já atrás se referiu, as instalações gerais de electricidade são parte imperativamente comum do edifício por se mostrarem imprescindíveis ao seu uso comum, tendo assim manifesto interesse colectivo.
Deste modo, o título constitutivo da propriedade horizontal nunca poderia individualizá-las, como o fez, de modo a formar com elas uma fracção autónoma. As instalações gerais de electricidade serão sempre, face à sua natureza, uma parte comum do edifício constituído em propriedade horizontal.
Por conseguinte, muito embora não seja possível transmutar uma fracção autónoma em parte comum sem acordo expresso de todos os condóminos formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado, neste caso, apesar da ausência desse acordo, a pretensão do autor não poderá deixar de proceder.
É que, conforme já se salientou, o título constitutivo, de forma incorrecta, individualiza como fracção autónoma uma parte necessariamente comum do edifício, o que significa, neste segmento, a sua nulidade, a qual foi invocada pelo autor na réplica quando procedeu à ampliação do pedido e da causa de pedir.
Assim, embora por razões diversas das que foram expendidas na sentença recorrida, o espaço correspondente à fracção autónoma “AL” terá que ser declarado parte comum do edifício, o que implicará, nesta parte, o insucesso do recurso interposto pelos réus.
Há agora que passar à fracção “AK”.
No documento complementar anexo à escritura de constituição de propriedade horizontal esta fracção está descrita como rés-do-chão, como o número 12, destinado a habitação, com sala comum, quarto, cozinha, quarto de banho, corredor, hall, com a área de 59m2, a que se atribui o valor de 708.000$00 e o valor relativo de dezasseis milavos.
Apesar de decorrer da matéria de facto que esta fracção foi construída para servir de habitação ao porteiro e que sempre foi esse o seu destino, certo é que do título constitutivo da propriedade horizontal não consta essa finalidade.
Apenas consta que a fracção “AK” se destina a habitação.
Como tal, se no título constitutivo não se prevê que esta fracção se destina a casa do porteiro e se inclusive lhe é fixado um valor relativo por confronto com o valor global do prédio, a mesma terá que se considerar como fracção autónoma, não podendo ser ou presumir-se parte comum do edifício.[16] [17]
A sua transmutação em parte comum, na sequência do que atrás se expôs, implicará sempre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que é necessário o acordo expresso de todos os condóminos formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado.
Consequentemente, neste segmento, não podendo ser declarado que o espaço correspondente à fracção autónoma “AK” tem a natureza de parte comum, o recurso interposto pelos réus obterá procedência.
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O Mmº Juiz “a quo” escreveu na sentença recorrida que, dada a procedência do pedido de declaração de que os espaços correspondentes às fracções autónomas “AK” e “AL” são partes comuns do edifício, “fica prejudicado, por inutilidade, o pedido subsidiário deduzido pelo autor de declaração de nulidade da venda efetuada pela sociedade décima ré à sociedade décima primeira ré, através da escritura pública referida em J)”.Porém, como a apelação interposta pelos réus procedeu parcialmente no que concerne à fracção “AK”, impondo a revogação da sentença recorrida nesta parte, há que conhecer do pedido subsidiário formulado pelo autor, uma vez que dispomos dos elementos necessários para tal efeito. Está, por outro lado, assegurado o contraditório e prevenido o risco de decisão surpresa, uma vez que a questão do conhecimento do dito pedido subsidiário fora colocada pelo próprio autor nas suas contra-alegações, onde fora tida, de forma menos correcta, conforme se disse em I, como fundamento de pedido de ampliação do âmbito do recurso. Os réus tiveram pois oportunidade de se defenderem quanto a esta questão (cfr. art. 665º, nºs 2 e 3 do Novo Cód. do Proc. Civil).
Vejamos então.
Com efeito, o autor, de forma subsidiária, peticionou que seja declarada nula, por simulação e fraude à lei, a venda das fracções “AK” e “AL” efectuada pela sociedade décima ré à sociedade décima primeira ré através de escritura pública outorgada em 30.12.2005, no Cartório do Dr. O….
Sob a epígrafe «simulação», estatui-se no art. 240º, nº 1 do Cód. Civil que «se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.»
Consequência da simulação será a nulidade do negócio simulado – cfr. art. 240º, nº 2 do Cód. Civil.
Para haver simulação devem, por conseguinte, ocorrer simultaneamente os seguintes requisitos:
a) Divergência entre a vontade real e a declarada;
b) Acordo ou conluio (“pactum simulationis”) entre as partes;
c) Intenção de enganar terceiros (“animus deciplendi”).[18]
Na sentença recorrida, em termos factuais e quanto a esta matéria, deu-se como provado o seguinte:
- a outorga, em 30.12.2005, da escritura pública de compra e venda das fracções "AK" e "AL", transferindo a titularidade destas, na matriz e no registo, da décima ré para a sociedade décima primeira ré, foi efectuada porquanto os representantes da décima ré, “N…”, pretenderam fazer cessar a actividade desta sociedade, por forma a deixar de liquidar IRC, devido pela manutenção dessa actividade – cfr. nº 20, supra.
- tal sucedeu sem haver qualquer transferência de posse, intenção de compra e venda, ou sequer entrega e recebimento de qualquer preço – cfr. nº 21, supra.
- fizeram-no porque a décima primeira ré pertence ainda e também a familiares que integravam a sociedade décima ré – cfr. nº 22, supra
Ora, perante o conjunto desta factualidade, somos levados a concluir pelo preenchimento, no caso “sub judice”, dos requisitos da simulação, o que determinará a procedência da acção no que concerne ao pedido subsidiário de declaração de nulidade da venda das fracções “AK” e “AL” efectuada pela sociedade décima ré à sociedade décima primeira ré, através de escritura pública celebrada em 30.12.2005.
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Sumário [da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Novo Cód. do Proc. Civil]:- Se o decaimento respeitar a um pedido principal ou subsidiário que tenha sido formulado, a parte vencedora da acção, pretendendo impugnar a decisão no segmento em que ficou vencida, deverá fazê-lo através da interposição de recurso subordinado e não mediante a ampliação do âmbito do recurso.
- Face ao disposto no art. 1419º, nº 1 do Cód. Civil, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas é possível quando ocorra acordo expresso de todos os condóminos, devidamente formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado e nunca através de decisão judicial, que se funde, designadamente, na aquisição por usucapião.
- As instalações gerais de electricidade constituem parte imperativamente comum do edifício (art. 1421, nº 1, al. d) do Cód. Civil), o que significa que o instituidor da propriedade não pode no respectivo título constitutivo individualizá-las de modo a constituírem uma fracção autónoma.
- Se no título constitutivo não se prevê que uma determinada fracção se destina a casa do porteiro e se inclusive lhe é fixado um valor relativo por confronto com o valor global do prédio, a mesma terá que se considerar como fracção autónoma, não podendo ser ou presumir-se parte comum do edifício.
- A sua transmutação em parte comum implicará sempre a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, para o que é necessário o acordo expresso de todos os condóminos formalizado em escritura pública ou documento particular autenticado.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este tribunal em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelos réus B… e “C…, Lda.” e, em consequência:
a) Confirma-se, embora por fundamentos diversos, a sentença recorrida no que toca ao espaço correspondente à fracção “AL”, que é declarado parte comum, com o consequente cancelamento da sua inscrição no registo como fracção autónoma, bem como do cancelamento do registo da sua aquisição a favor da décima primeira ré;
b) Revoga-se a sentença recorrida no que toca ao espaço correspondente à fracção “AK”, que permanece como fracção autónoma;
c) Por força do preceituado no art. 665º, nº 2 do Novo Cód. do Proc. Civil procede-se ao conhecimento do pedido subsidiário formulado pelo autor, declarando-se a nulidade, por simulação, da venda efectuada pela décima ré à décima primeira ré das fracções “AK” e “AL” através de escritura pública outorgada em 30.12.2005, com o consequente cancelamento de registos efectuados com base nessa escritura.
Custas em ambas as instâncias na proporção de 50% para o autor e para os réus contestantes.
Porto, 30.9.2014
Eduardo Rodrigues Pires
Márcia Portela
M. Pinto dos Santos
____________
[1] É a seguinte a redacção do art. 636º, nº 1: «No caso de pluralidade de fundamentos da acção ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respectiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação.”
[2] É a seguinte a redacção do art. 633º, nº 1: «Se ambas as partes ficarem vencidas, cada uma delas pode recorrer na parte que lhe seja desfavorável, podendo o recurso, nesse caso, ser independente ou subordinado.»
[3] Cfr. também Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código do Processo Civil”, 2013, pág. 91; Ac. Rel. Porto de 23.10.2012, proc. 15/09.3 TBOVR.C1.P1, disponível in www.dgsi.pt.
[4] Cfr. José Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, 1984, pág. 141.
[5] Cfr. Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal”, 2ª ed., pág. 62.
[6] Cfr. Abílio Neto, “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª ed., pág. 76.
[7] Cfr. Ac. STJ de 7.6.2001, proc.01B1350, sumariado in www.dgsi.pt.
[8] Cfr., por ex., Acs. STJ de 15.11.2011, proc. 718/03.6 TBPNL.L1.S1, de 20.10.2011, proc. 369/2002.E1.S1 e de 13.12.2007, todos disponíveis in www.dgsi.pt.
[9] O silêncio não vale aqui como declaração de vontade, já que não se verifica nenhuma situação subsumível na hipótese do art. 218º do Cód. Civil – cfr. Sandra Passinhas, ob. cit., págs. 64/5.
[10] Para além das já referidas são também comuns: o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio [al. a)]; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção [al. b)]; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos [al. c)].
[11] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., pág. 420.
[12] Cfr. Abílio Neto, ob. cit., pág. 132.
[13] Cfr. também o Ac. Rel. Lisboa de 28.1.1999, proc. 0058702 (disponível in www.dgsi.pt) em cujo sumário se escreveu que “as partes do edifício em propriedade horizontal mencionadas no nº 1 do artigo 1421 do Código Civil são necessariamente comuns não podendo por isso ser individualizadas – mesmo no título constitutivo da propriedade horizontal – como fazendo parte privativamente, de qualquer fracção autónoma.”
[14] Para além das já referidas presumem-se ainda comuns: os pátios e jardins anexos ao edifício [al. a)]; os ascensores [al. b)]; as garagens e outros lugares de estacionamento [al. d)]; em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos [al. e)].
[15] Cfr. Abílio Neto, ob. cit., pág. 134.
[16] Cfr. Sandra Passinhas, ob. cit., pág. 40 (nota 64), onde esta autora entende que a fixação de valor relativo (em confronto com o valor global do prédio) à dependência destinada a habitação do porteiro funciona como elemento revelador de que se quis atribuir à fracção correspondente natureza privativa, afastando-se a presunção legal de comunhão.
[17] Cfr. Ac. Rel. Lisboa de 13.12.1984, CJ, ano IX, tomo 5, pág. 167 e segs.
[18] Cfr. Carvalho Fernandes, “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 4ª ed., págs. 306/7.