Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 816/08.0TBMAI.P1 |  |
ARRENDATÁRIO
NOTIFICAÇÃO PARA PREFERÊNCIA
Tribunal Judicial da Maia – .º Juízo de Competência Cível
Apelação
Recorrente: “B………., SA”
Recorrido: C……….
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora c………., residente na Rua ………., nº …, ……, intentou a presente acção sumária contra os réus “D………., Ldª”, com sede na Rua .., nº …, .º, Espinho, “B………., SA”, com sede na ………., nº …., ……, ………., Gondomar e “E………., SA”, com sede na ………., nº .., Porto.
Pediu que os réus sejam condenados a ver declarado que as obrigações garantidas pelas inscrições C3, C5, F1 da descrição predial 186G estão extintas e ainda o consequente cancelamento dessas inscrições.
Em caso de procedência deste pedido, pediu também que as 1ªs e 2ªs rés sejam condenadas a ver declarado o direito da autora de preferir na venda realizada, pelo valor de 18.000 euros, assim se substituindo a autora à 2ª ré como compradora do imóvel identificado nos autos, sendo-lhe este adjudicado, uma vez depositado o respectivo preço e as quantias correspondentes ao IMT e demais despesas legais.
Para tal efeito, alega ser arrendatária do imóvel em causa nos autos que foi vendido pela 1ª ré à 2º ré e que nenhuma delas lhe comunicou a realização de tal venda, assistindo-lhe direito de preferência na mesma.
Mais alega que as obrigações que legitimavam as inscrições dos ónus e encargos registados sobre o referido imóvel, em benefício do 3º réu, se encontravam já extintas à data em que a escritura de venda foi efectuada.
A 1ª ré não contestou.
A 2ª ré excepcionou a caducidade do direito da autora de exercer a preferência, alegando que lhe remeteu uma carta a comunicar a venda que esta não recebeu porque não quis e invocou também a simulação do preço que consta da escritura. Mais alegou que o exercício do direito de preferência constitui verdadeiro abuso de direito.
O 3º réu impugnou os factos, tendo alegado que as obrigações a que se referem os ónus registados foram extintas após a realização da escritura.
A autora apresentou articulado de resposta, mantendo no essencial os factos já alegados.
Foi proferido despacho saneador, não se tendo organizado a matéria de facto assente e a base instrutória, face à simplicidade da causa em termos factuais.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo.
A autora requereu a ampliação do pedido, peticionando que fosse ordenado o averbamento da transposição da descrição predial, com inscrição do imóvel definitivamente em nome da autora, ampliação essa que foi deferida.
O Tribunal decidiu a matéria de facto controvertida através de despacho do qual não coube qualquer reclamação.
Foi depois proferida sentença que julgou improcedentes as excepções invocadas pela ré “B………., SA” e parcialmente procedente a acção tendo: a) condenado todos os réus a reconhecer que as obrigações da 1ª ré garantidas pelas inscrições C3, C5 e F1 em benefício do 3º réu da descrição predial do prédio referido em 1. da matéria de facto provada estavam extintas em data anterior a 24.7.2007; b) determinado o cancelamento das inscrições prediais C3 e C5; c) reconhecido à autora o direito de preferência no negócio de compra e venda referido em 1. da matéria de facto provada; d) declarado a substituição naquela escritura pública da 2ª ré “B………., SA” pela autora C………. pelo exercício do direito de preferência.
Inconformada, a ré “B………., SA” interpôs recurso de apelação, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1ª A comunicação ao preferente para o exercício da preferência constitui uma proposta contratual, o que vale dizer-se que configura uma verdadeira declaração negocial.
2ª Por isso, aos efeitos da comunicação ao preferente para o exercício da preferência, nomeadamente quanto à perfeição da declaração negocial, é aplicável o regime previsto no art. 224 nº 2 do Cód. Civil.
3ª Assim, tendo o notificante remetido a notificação para preferência por carta, enviada para o endereço do preferente, não a tendo este recepcionado nem levantado na estação dos correios apesar de ter sido deixado na residência o aviso postal para esse efeito, deverá considerar-se que a comunicação somente não foi recebida por culpa do destinatário.
4ª Por isso, a recusa do recebimento da carta remetida para o domicílio do declaratário não obsta à eficácia dessa declaração pois sem acção ou abstenção culposas do destinatário, a declaração teria sido recebida.
5ª O que importa para que a comunicação/declaração para preferência possa ser válida e eficaz é que a declaração seja colocada ao alcance do destinatário, que este seja posto em condições de só, com a sua actividade, conhecer o seu conteúdo, ou seja, dependendo exclusivamente da sua acção para tomar conhecimento, e se porventura o não conhecer, isto nada afecta a perfeição ou eficácia da declaração, destinando a presunção imposta pelo nº 2 do art. 224 do CC a prevenir e evitar fraudes por parte do destinatário com o propósito deste obstar à perfeição da declaração negocial.
6ª Daí que a carta enviada em 4.6.2007 pela recorrente à autora é plenamente eficaz apesar de não ter sido recebida pela autora, dado que esta não demonstrou que esse não conhecimento se deveu a facto que lhe não era imputável e, por isso, não culposo.
7ª E porque assim não sucedeu, é de presumir que o não conhecimento da declaração se deveu a culpa da autora declaratária.
8ª Consequentemente, por terem decorrido mais de seis meses entre a data da comunicação e a da propositura da acção para exercício do direito de preferência, esta é extemporânea por caducidade.
9ª Aliás, a invocação feita pela autora da não recepção da carta da recorrente, nas circunstâncias e condições expostas, configura uma situação de abuso de direito, nos termos e para os efeitos do art. 334 do Cód. Civil, pois a recorrente pretende reagir contra um facto próprio (inércia no que toca ao levantamento da aludida missiva), em manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social do direito exercido.
10ª Decidiu, por isso, erradamente, o Mmº Julgador, ao julgar improcedente a alegada excepção da caducidade do direito da autora.
11ª Por isso, impõe-se revogar a decisão recorrida e declarar a caducidade do direito de preferência da autora, tudo em conformidade com o disposto pelo art. 224, nº 2, 1091 e 1410, nº 1, todos do Cód. Civil.
A autora apresentou resposta, pronunciando-se pela manutenção da sentença recorrida.
Cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOAos presentes autos, face à data da entrada em juízo da petição inicial, é aplicável o regime de recursos resultante do Dec. Lei nº 303/2007, de 24.8.
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O âmbito do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684, nº 3 e 685 – A, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.*
QUESTÕES A DECIDIR:a) Apurar se “in casu” ocorre caducidade do direito de preferência exercido pela autora através da presente acção;
b) Apurar se o exercício de tal direito por parte da autora configura uma situação de abuso de direito.
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OS FACTOS1. Por escritura pública realizada em 24.1.2007, a ré “D……….” declarou vender à ré “B……….”, pelo preço declarado de 18.000 euros, a fracção autónoma designada pela letra G, correspondente a uma habitação no 3º andar esquerdo, com garagem na cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, descrito na CRP sob o nº 186, Maia.
2. Sobre a fracção incidiam, à data de 24.1.2007, dois registos de hipoteca a favor do 3ª réu, conforme inscrições C3 e C5 da mencionada descrição predial.
3. A inscrição C3 garantia todas e quaisquer responsabilidades assumidas e a assumir pela 1ª ré resultantes de um crédito que o 3º réu lhe concedeu sob a forma de empréstimo até ao limite de 10.000.000$00, no montante máximo garantido de 13.361.303$00.
4. A inscrição C5 garantia todas e quaisquer operações de crédito concedido, provenientes de desconto de letras, livranças e outros títulos, aberturas de crédito simples ou sob a forma de conta corrente, financiamentos concedidos sob a forma de descobertos em conta, avales e garantias bancárias, empréstimos caucionados, acordos de regularização de passivo, moratórias ou outras operações de crédito, por abertura de crédito no valor limite de 700.000,00 euros.
5. Nessa data e pela inscrição F1 incidia sobre o imóvel uma penhora movida pelo 3º réu contra a 1ª ré, sendo a quantia exequenda de 212.273,20 euros.
6. Por escrito particular, datado de 1.3.2002, a 1ª ré declarou dar de arrendamento a F………. a fracção referida em 1., pelo prazo de um ano, renovável, com início em 1.3.2002 e mediante o pagamento, em duodécimos, da renda anual de 4.489,18 euros, destinando-se o locado a habitação do inquilino.
7. À data, o referido F………. era casado com a autora no regime de comunhão geral de bens, partilhando com esta cama, mesa, leito e habitação em economia conjunta.
8. Em 6.7.2004 o referido F………. faleceu, tendo tal facto sido comunicado à ré “D……….” que passou a emitir recibos em nome da autora.
9. A autora manteve-se, como mantém, a residir no imóvel pagando renda.
10. O preço declarado na escritura pública realizada e referida em 1. foi de 18.000,00 euros.
11. Foi pago IMT pela aquisição referida.
12. Foram pagos emolumentos notariais e imposto de selo.
13. Todas as obrigações garantidas pelas inscrições C3 e C5, bem como as obrigações exigidas da 1ª ré pelo 3º réu a que se reporta a inscrição F1 estavam, naquela data, já extintas.
14. Com data de 4.6.2007, a ré “B……….” enviou uma carta registada com aviso de recepção à autora na qual lhe informava que havia adquirido o imóvel em causa, exigindo a sua restituição, juntando cópia da escritura pública referida em 1.
15. A carta foi dirigida à autora, endereçada para a sua morada, mas a autora não atendeu ao serviço postal nem levantou a carta na estação dos CTT.
16. O valor patrimonial tributário atribuído ao imóvel referido em 1 pelas Finanças em 2007 foi de 74.150,00 euros.
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O DIREITOa) Decorre da matéria de facto (cfr. nºs 6 a 9) que entre a 1ª ré “D………., Ldª” e o marido da autora foi celebrado um contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma dos autos, de modo que à morte deste, ocorrida em 6.7.2004, a sua posição de arrendatário se transmitiu para a autora nos termos do art. 85, nº 1, al. a) do RAU, diploma então em vigor.
Como tal, de acordo com o preceituado no art. 1091, nº 1, al. a) do Cód. Civil, a autora tem direito de preferência na compra e venda do local arrendado.
Porém, a 2ª ré “B………., SA” sustenta a caducidade deste direito da autora, uma vez que, na sua perspectiva, se terá de entender que esta tomou conhecimento da venda através da carta registada com aviso de recepção que lhe enviou, para a sua morada, em 4.6.2007 e que não foi recebida nem levantada na estação dos CTT.
Ora, tendo sido a presente acção de preferência intentada apenas em 23.1.2008, mais de seis meses decorridos após o envio daquela carta, considera a 2º ré ser de concluir no sentido da verificação da alegada caducidade (cfr. art. 1410, nº 1 do Cód. Civil).
A posição da 2ª ré apoia-se no art. 224 do Cód. Civil, onde se estatui o seguinte:
«1. A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida; as outras, logo que a vontade do declarante se manifesta na forma adequada.
2. É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida.»
Reporta-se a primeira parte do nº 1 às declarações correntemente designadas por receptícias, que, por se dirigirem a alguém, não podem ser eficazes pela simples emissão da declaração. É o que ocorre com as propostas contratuais. Nestes casos, não se exige a prova do conhecimento por parte do destinatário, bastando que a declaração tenha chegado ao seu poder, presumindo-se o conhecimento “juris et de jure”. Porém, se provado o conhecimento, para que a declaração seja eficaz não é necessário provar a recepção.
Quanto ao nº 2 surge o mesmo como uma medida de protecção do declarante, considerando-se eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do declaratário, como seja o caso deste se ter ausentado para parte incerta ou de se recusar a receber a carta.[1]
Da factualidade dada como assente resulta que com data de 4.6.2007, a ré “B………., SA” enviou uma carta registada com aviso de recepção à autora na qual lhe informava que havia adquirido o imóvel em causa, exigindo a sua restituição, juntando cópia da escritura pública e ainda que tal carta foi dirigida à autora, endereçada para a sua morada, mas esta não atendeu ao serviço postal nem levantou a carta na estação dos CTT (cfr. nºs 14 e 15).
Pretende a 2ª ré, ora recorrente, de modo a fundamentar a aplicabilidade “in casu” do art. 224 do Cód. Civil e em particular do seu nº 2, que esta carta consubstancia uma proposta contratual, configurando-se assim como uma verdadeira declaração negocial.
Contudo, à semelhança do que se considerou na sentença recorrida, entendemos que não lhe assiste razão.
Com efeito, na referida carta que consta de fls. 48 escreveu-se o seguinte:”...venho interpelar V. Exa. a restituir à minha constituinte o referido imóvel que V. Exa ocupa sem autorização da legítima proprietária.
Na falta daquela autorização, é ilegal a ocupação que V. Exa. faz do prédio, pelo que se não efectuar a restituição no prazo de 2 (dois) meses após a data desta missiva, lançarei mão aos meios judiciais, sendo V. Exa. demandada nessa acção e condenados na entrega do imóvel...”
Manifesto é que esta carta não constitui uma notificação para preferência, isto é, uma comunicação da intenção de vender feita pelo vendedor ao titular do direito de preferência, precedendo o próprio acto de venda.
Aliás, não se poderá deixar de sublinhar que a carta foi enviada à autora no dia 4.6.2007, muito depois da celebração da escritura de compra e venda, que ocorreu em 24.1.2007.
Por conseguinte, tal carta não consubstancia qualquer declaração negocial que a 2ª ré dirige à autora. Configura-se antes como uma informação da realização da escritura pública, cuja cópia igualmente se envia, acompanhada por uma interpelação à autora no sentido desta proceder à restituição do imóvel.
Carta que, conforme se mostra provado, não foi recebida pela autora.
Contudo, para que ao caso “sub judice” fosse aplicável o disposto no art. 224, nº 2 do Cód. Civil, era necessário que se tivesse demonstrado que a carta fora emitida pela 2ª ré no âmbito de um processo negocial tendente à celebração de um contrato entre ela e a autora.
Contrato que só se poderá considerar concluído quando existam duas declarações negociais justapostas: a proposta contratual e a correspectiva aceitação, o que na presente situação não se verifica, uma vez que na carta de fls. 48 a 2ª ré nada propõe e logicamente a autora, perante esta, nada poderia aceitar.
Assim, não estando nós perante uma declaração negocial não se aplicará a disciplina prevista no art. 224, nº 2 do Cód. Civil, donde resulta que, ao contrário do que pretende a recorrente, não se poderá presumir que o não recebimento da carta se ficou a dever a culpa da autora, tal como não se poderá presumir que esta, desde então, tinha conhecimento dos elementos essenciais do negócio.
Deste modo, a invocação da excepção peremptória de caducidade por parte da 2ª ré está condenada ao insucesso, atendendo a que esta não logrou provar que a autora intentou a presente acção de preferência já depois de transcorrido o prazo de seis meses a que alude o art. 1410, nº 1 do Cód. Civil, aplicável “ex vi” do art. 1091, nº 4 do mesmo diploma.
Prova que, de resto, lhe competia de acordo com o preceituado no art. 342, nº 2 do Cód. Civil.
Improcede, pois, neste segmento, o recurso interposto pela 2ª ré (conclusões 1ª a 8ª).
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b) Em segundo lugar, a 2ª ré, nas suas alegações, sustenta que, neste caso, o exercício do direito de preferência por parte da autora configura uma situação de abuso do direito.Mas também aqui não lhe assiste razão.
O abuso do direito vem previsto no art. 334 do Cód. Civil onde se preceitua que «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.»
Consagra-se neste preceito uma concepção objectiva do abuso do direito. Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites.[2]
Por outro lado, para que haja abuso do direito exige-se que o excesso seja manifesto. Os tribunais só podem, por isso, fiscalizar a moralidade dos actos praticados no exercício de direitos ou a sua conformidade com as razões sociais ou económicas que os legitimam, se houver manifesto abuso. Manuel de Andrade refere-se aos direitos exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça[3] e às “hipóteses em que a invocação e aplicação de um preceito de lei resultaria, no caso concreto, intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico, embora lealmente se aceitando como boa e valiosa para o comum dos casos a sua estatuição”.
Para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade. Já no que respeita ao fim social ou económico do direito, deverão considerar-se os juízos de valor positivamente consagrados na lei[4].
O instituto do abuso de direito visa assim pôr cobro a situações em que a aplicação de um preceito legal, em princípio adequada, se mostra, num determinado caso concreto, como manifestamente injusta, ferindo, de forma clamorosa, o sentido de justiça dominante.
Constitui matéria de conhecimento oficioso em qualquer fase do processo.[5]
Regressando ao caso dos autos, o que se verifica é que a carta de fls. 58, não recebida pela autora, foi-lhe enviada em 4.6.2007, muito depois da celebração da escritura pública de compra e venda, que ocorrera em 24.1.2007. Não constitui, assim, notificação prévia para que a autora exercesse o direito de preferência de que era titular relativamente à transmissão do imóvel que a 1ª e a 2ª ré projectavam efectuar.
Neste contexto, teremos necessariamente que concluir que o exercício do direito de preferência, através da presente acção, por parte da autora em nada excede – e muito menos manifestamente – os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
E assim em nada é abusiva a invocação feita pela autora de que não recebeu a carta que em 4.6.2007 lhe foi remetida pela 2º ré, até porque – e não é demais sublinhá-lo – nenhuma comunicação lhe foi feita previamente à celebração da escritura de compra e venda de 24.1.2007 no sentido de exercer o direito de preferência de que era titular, pelo facto de ser arrendatária do imóvel transmitido.
Consequentemente, também nesta parte, improcede o recurso interposto pela 2ª ré (conclusão 9ª).
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Sumário (art. 713, nº 7 do Cód. do Proc. Civil):- Uma carta enviada pela compradora à arrendatária do imóvel, titular de direito de preferência por força do disposto no art. 1091, nº 1, al. a) do Cód. Civil, mais de quatro meses depois da celebração da respectiva escritura pública de compra e venda, na qual, juntando cópia dessa escritura, a informava da compra e exigia a restituição do imóvel, não constitui proposta contratual, não consubstanciando, assim, qualquer declaração negocial;
- Por conseguinte, não é aplicável a este caso o previsto no art. 224, nº 2 do Cód. Civil, no qual se considera eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida, não se podendo, por isso, presumir que o não recebimento da carta se ficou a dever a culpa da arrendatária (aqui autora) e que esta tinha, desde então, conhecimento dos elementos essenciais do negócio.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela ré “B………., SA”, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da ré/recorrente.
Porto, 12.1.2010
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
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[1] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., pág. 214.
[2] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 298. [3] In “Teoria Geral das Obrigações”, pág. 63.
[4] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., págs. 298/9.
[5] Cfr. Ac. STJ de 7.1.1993, BMJ nº 423, pág. 540 e segs.