Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6328/11.7YYPRT.P1 |  |
ACTA DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
LOCAÇÃO FINANCEIRA
Execução Comum – 1º Juízo de Execução do Porto
Rel. Deolinda Varão (788)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Madeira Pinto
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
O CONDOMÍNIO … instaurou execução comum contra B…, SA.
A execução funda-se nas actas das assembleias de condóminos juntas a fls. 15 e seguintes e visa o pagamento da quantia de € 14.526,41, referente a contribuições para o condomínio relativas às fracções F, T, BE, G, H e BF.
Foi proferido despacho que indeferiu liminarmente o requerimento executivo.
O exequente recorreu, formulando as seguintes
Conclusões
1ª – O locatário financeiro é o responsável pelo pagamento das despesas aqui em causa sendo, por isso, parte legítima na acção executiva contra si movida.
2ª – A locação financeira (DL nº 149/95, de 24.06, com as posteriores alterações sofridas), traduz-se num contrato nominado e típico, específico da actividade bancária e genericamente orientado para a prossecução de funções de financiamento, uma vez que o objectivo visado se materializa no financiamento da utilização de um dado bem.
3ª – Como operação de financiamento que é, não tem a locadora financeira qualquer interesse em gerir ou controlar aspectos atinentes ao uso normal da própria coisa, transferindo tais responsabilidades para o locatário.
4ª – A al. b) do nº 1 do artº 10º do DL 149/95, de 24.06, estabelece que são obrigações do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, como é o caso, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum.
5ª – O regime legal citado é especial em relação ao previsto no artº 1424º do CC e afasta, por isso, a aplicação de tal dispositivo legal.
6ª – No mesmo sentido, os acórdãos do TRP de 05.11.07, 05.05.08 e do STJ de 04.06.01, 10.07.08 e de 06.07.08 (www.dgsi.pt).
7ª – Devem, assim, a decisão proferida pelo Mui Digno Tribunal a quo ser revogada, considerando-se a recorrida parte legítima na acção executiva.
A executada não contra-alegou.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II.Com interesse para a decisão do recurso, está provado que a executada é locatária financeira das fracções autónomas F, T, BE, G, H e BF do condomínio exequente.
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III.A questão a decidir – delimitada pelas conclusões da alegação do apelante – é a seguinte:
- Se as actas da assembleia de condóminos dadas à execução são títulos executivos contra a executada para pagamento das despesas de condomínio relativas às fracções autónomas de que esta é locatária financeira.
Como é sabido, toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva (artº 45º, nº 1, do CPC, na redacção anterior à introduzida pela Lei 41/13, de 26.06, pertencendo àquele Diploma e naquela redacção todas as normas adiante citadas sem menção de origem).
E, em face do título, a obrigação exequenda deve ser certa, exigível e líquida (artº 802º).
O artº 46º contém a enumeração taxativa das espécies de títulos executivos, não sendo “válida qualquer estipulação que atribua força executiva a outros documentos ou retire força executiva aos documentos elencados”[1] -, entre eles se incluindo “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” - al. d).
A acta da reunião da assembleia de condóminos é um dos muitos exemplos de documentos aos quais é atribuída força executiva, por disposição especial da lei, sendo um título executivo particular por força de disposição especial da lei.
É que o DL 268/94, de 25.10, depois de no artº 1º, nº 1, estabelecer que “São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”, estipula no artº 6º, nº 1, que “…A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte…”.
Como consta do preâmbulo desse DL, visou-se, por um lado, tornar mais eficaz o regime da propriedade horizontal, e, por outro, facilitar o decorrer das relações com terceiros (por interesses relativos ao condomínio). Sabendo-se das relações complexas que envolve a propriedade horizontal e das dificuldades (frequentes) criadas ao seu funcionamento, nomeadamente pela actuação frequentemente relapsa de alguns condóminos, avessos a contribuir para as despesas comuns, sem que, não obstante, prescindam ou deixem de aproveitar dos benefícios da contribuição dos outros, é criado um instrumento que facilita a cobrança dos valores devidos ao condomínio, legalmente previstos e regularmente aprovados[2].
Apesar de nem todos a assinarem, a acta vale como título executivo, porque a acta é uma formalidade ad probationem e a falta da assinatura de condóminos que nela participaram é uma mera irregularidade que, não sendo oportunamente reclamada, não afecta a exequibilidade do título[3].
No âmbito da acta, enquanto título executivo, cabem o montante das “contribuições devidas ao condomínio”, expressão esta que deve ser entendida em sentido amplo, incluindo as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício, as despesas com inovações, as contribuições para o fundo comum de reserva, o pagamento do prémio de seguro contra o risco de incêndio, as despesas com a reconstrução do edifício e as penas pecuniárias.
Ao pagamento daquelas contribuições ao condomínio referem-se os artºs 1424º e seguintes do CC, colocando-as a cargo dos condóminos na proporção do valor das respectivas fracções ou segundo outros critérios ali previstos, maxime, o da sua utilização.
Diz o artº 1420º do CC que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
Como proprietário exclusivo da fracção que lhe compete, cada condómino goza da faculdade de dispor dela livremente, alienando-a, onerando-a ou dando-a de arrendamento. Ao lado da propriedade exclusiva sobre a sua fracção, cada condómino tem ainda um direito de compropriedade sobe as partes comuns do edifício, sendo ainda contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre essas partes comuns[4].
No concernente às partes comuns, os condóminos estão sujeitos, antes de mais, às regras especialmente fixadas no capítulo da propriedade horizontal. Nos pontos sobre que não exista regulamentação específica, valerá o regime geral da compropriedade[5].
Das normas acima citadas parece resultar a equiparação do condómino ao titular do direito de propriedade de fracção autónoma do edifício.
Segundo Rui Vieira Miller[6], a exclusiva referência da lei aos condóminos terá sido feita porque se terá considerado somente a hipótese normal de as fracções serem fruídas pelos respectivos proprietários.
Há que ver então se da natureza do contrato de locação financeira a das normas que o regem resulta a equiparação do locatário financeiro ao proprietário nos termos e para os efeitos do disposto nos artºs 1424º e segs. do CC e 6º, nº 1 do DL 268/94.
O contrato de locação financeira rege-se hoje pelas disposições do DL 149/95 de 24.06, com as alterações introduzidas pelos DLs 265/97 de 02.10, 285/01 de 03.11 e 30/08, de 25.02.
Segundo a definição dada pelo artº 1º do DL 149/95, locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.
Situada entre a compra e venda e a locação (a curto prazo), diz Leite de Campos[7], a locação financeira é utilizada por todos aqueles que pretendam obter, não a propriedade, o uso ilimitado no conteúdo e no tempo, do bem; mas unicamente o uso funcional do bem, dentro do fim a que este se destina, durante a totalidade ou a maior parte da sua vida útil.
Como afirma Calvão da Silva[8], trata-se de uma técnica de financiamento que permite ao interessado obter e utilizar uma coisa sem ter de pagar imediatamente o preço, formando-se de modo sucessivo mediante processo em várias fases que liga três pessoas: fornecedor da coisa, utilizador da mesma e financiador da operação.
São assim firmados dois contratos distintos – o contrato de compra e venda entre o fornecedor e a sociedade de locação financeira e o contrato de locação financeira entre a sociedade de leasing e o utilizador – de que emergem os direitos e deveres correspondentes para as partes.
Durante o período de vigência do contrato de locação financeira, o locador permanece o proprietário do bem.
“(…). No entanto, (…), exime-se a qualquer tipo de responsabilidade decorrente do seu uso, exonerando-se também, entre outros, do risco de perda ou do risco de deterioração da coisa. A sua situação não é, pois, similar à do típico proprietário. É, ao invés, sobre o locatário financeiro que impendem determinados encargos, que normalmente oneram o proprietário da coisa.
(…) esta propriedade assume contornos especiais, modelando-se e adaptando-se aos interesses prosseguidos pelos contraentes.
Aliás, a doutrina desde sempre tratou o direito de propriedade em causa de modo sui generis. Usam-se expressões como propriedade formal (ou nua) e propriedade substancial, como dominium directum e dominium utile, como propriedade jurídica e propriedade económica, para expressar o «carácter cindível» deste específico direito, chegando mesmo a aludir-se a «um novo direito de propriedade».
Ressalta, pois, a existência de uma fragmentação ou de um desmembramento do direito de propriedade típico na esfera jurídica dos dois contraentes.”[9].
O citado autor[10] dá como exemplo desse desmembramento do direito de propriedade as seguintes especificidades do regime do contrato de locação financeira:
a) Em relação ao locador:
- Apesar de ser titular de um direito real, não suporta os danos inerentes ao uso do bem;
- Obriga-se a “conceder o gozo” de uma coisa sem sequer ter tido qualquer tipo de contacto material com ela;
- Não pode dispor isoladamente da coisa dada em locação. Apenas lhe é legítimo ceder a sua posição no contrato de locação financeira e, deste modo, transmitir a propriedade da coisa.
b) Em relação ao locatário:
- Dispõe de um direito de gozo do bem – portanto tem um direito de natureza obrigacional – embora onerado com os riscos que normalmente gravam sobre o típico proprietário;
- No entanto, não pode vender a coisa, nem provocar a sua destruição, sendo que, por outro lado, o seu direito deve respeitar o fim estabelecido no contrato.
Conclui, assim, que o direito de propriedade do locador se comprime na exacta medida do aumento do domine utile do locatário.
Ainda acerca das especificidades do regime do contrato de locação financeiras, transcrevemos o que se escreveu no Ac. do STJ de 06.11.08[11]:
“Como assinala DIOGO LEITE DE CAMPOS [Na obra citada e no estudo intitulado Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira, publicado no BFDUC, vol. LXIII] e resulta do regime do contrato, tal como consta da lei, a sociedade de locação financeira entrega ao locatário um bem (fracção autónoma), escolhido por este e adquirido para o efeito por aquela, que o locatário usará e fruirá durante todo o tempo de duração do contrato, ficando ainda investido no direito de, no final do contrato, exercer a opção de compra do bem, por um valor residual.
O risco de perecimento da coisa corre por conta do locatário. E bem se compreende que assim seja: a coisa é-lhe apenas dada em locação; mas é-o por ter sido comprada para ele, no seu interesse (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecida em locação pelo locador.
É sobre o locatário que recai o dever de conservar e reparar a coisa.
O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso.
Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação.
Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo.
O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume.
O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem – faculdade que este exerce normalmente.
De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados.
Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira – ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades – em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico.
Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato”.
O contrato de locação financeira teve a sua primeira regulamentação legal com o DL 171/79, de 06.6, sendo o seu objecto restrito a determinado tipo de bens móveis e imóveis (cfr. artºs 2º e 3º daquele Diploma).
O DL 10/91, de 09.01 estendeu o campo de aplicação do contrato de locação financeira à aquisição de imóveis destinados a habitação própria do locatário (cfr. o seu Preâmbulo e o artº 1º).
Diz o artº 9º, nº 1 daquele Diploma que, nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.
Segundo o nº 2 do mesmo preceito, exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns e a alteração do título constitutivo.
Como se vê, aquelas normas articulam as regras da propriedade horizontal com as regras da locação financeira.
O regime do contrato de locação financeira foi, depois, novamente regulado pelo DL 149/95, em cujo Preâmbulo se salientam as seguintes inovações principais:
- Alarga-se o âmbito do contrato a quaisquer bens susceptíveis de serem dados em locação;
- Simplifica-se a forma do contrato, limitando-a a simples documento escrito;
- Reduzem-se os prazos mínimos da locação financeira, podendo a locação de coisas móveis ser celebrada por um prazo de 18 meses e a de imóveis por um prazo de 7 anos;
- Enunciam-se mais completamente os direitos e deveres do locador e do locatário, de modo a assegurar uma maior certeza dos seus direitos, e, portanto, a justiça da relação.
No seu artº 25º, o DL 149/95 revogou expressamente apenas o DL 171/79, pelo que ficou a dúvida se teriam sido revogados os Diplomas especiais posteriores a este, nos quais se incluía o citado DL 10/91[12].
Este último Diploma veio a ser revogado expressamente pelo DL 265/97, de 02.10, o qual, como se alcança do seu Preâmbulo, estabeleceu um regime jurídico uniforme para o contrato de locação financeira, independentemente do seu objecto, introduzindo diversas alterações ao DL 149/95 – designadamente, prevendo situações de propriedade horizontal – por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham por objecto a habitação.
O DL 265/97 introduziu a al. b) do nº 1 e a al. e) do nº 2 do artº 10º do DL 149/95 – que, especificamente se reportam à locação de fracção autónoma.
Segundo a al. b) do nº 1 daquele preceito, é obrigação do locatário de fracção autónoma pagar, no caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum.
Pelo exposto, concluímos como no Ac. desta Relação de 20.12.01[13] que no regime de propriedade horizontal, em que a fracção seja objecto de contrato de locação financeira, a responsabilidade fixada no artigo 1424º do CC para o condómino recai, nesse caso, sobre o locatário e que o termo "proprietário" utilizado no artigo 6º do DL 268/94 deve ser interpretado no sentido de responsável civil pelas despesas que constam da acta da reunião de condóminos; normalmente será o proprietário da fracção, mas, nos casos de locação financeira, será o locatário.
Não há, pois, incompatibilidade entre as normas dos artºs 1424º do CC, 10º do DL 149/95 e 6º do DL 268/94 e, sendo assim, a acta da assembleia de condóminos que revista os requisitos previstos no artº 6º deste último Diploma constitui título executivo contra o locatário financeiro da fracção autónoma a que respeitem as despesas ali previstas[14].
Procedem, assim, as conclusões da apelação, devendo a execução prosseguir os seus termos contra a executada.
*
IV.Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, e, em consequência:
- Revoga-se o despacho recorrido, devendo a execução prosseguir os seus termos contra a executada.
Custas pela executada/apelada.
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Porto, 06 de Março de 2014Deolinda Varão
Freitas Vieira
Madeira Pinto
_______________
[1] Cfr. Lebre de Freitas, CPC Anotado, 1º, pág. 90.
[2] Cfr. Ac. deste Tribunal de 04.06.09, www.dgsi.pt.
[3] Cfr., neste sentido, Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª ed., págs. 172 a 175, sendo também este o entendimento dominante da jurisprudência.
[4] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª ed., págs. 416 e 417.
[5] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 417.
[6] A Propriedade Horizontal no Código Civil, pág. 254.
[7] A Locação Financeira, pág. 59.
[8] “Locação Financeira e Garantia Bancária”, Estudos de Direito Comercial, págs. 14 e 15; cfr. também Sebastião Pizarro, O Contrato de Locação Financeira, págs. 27 e segs.
[9] Gravato de Morais, Manual da Locação Financeira, pág. 114.
[10] Obra citada, págs. 114 e 115.
[11] www.dsgi.pt.
[12] A este respeito, ver Menezes Cordeiro, Manual de Direito Bancário, 4ª ed., pág. 678.
[13] www.dgsi.pt.
[14] No sentido desta orientação, ver os citados Acs. do STJ de 06.11.08 e desta Relação de 20.12.01 e ainda os Acs. do STJ de 19.03.02, 24.06.08, 10.07.08 e 02.03.10 e desta Relação de 05.11.07, todos em www.dgsi.pt.