Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 456/08.3TBPFR.P1 |  |
DIREITO DE RESOLUÇÃO
MORA
PAGAMENTO DE RENDAS
ABUSO DE DIREITO
II - Deve, todavia, deter-se o direito do senhorio de resolver aquele contrato, se o valor do depósito das rendas em dívida e da indemnização for inferior em apenas € 15.00 ao devido, com fundamento no abuso do direito, por desequilíbrio no exercício.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
1. Relatório.
B………. e cônjuge, C………., propuseram, no .º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Paços de Ferreira, contra D………. e cônjuge, E………., acção declarativa constitutivo-condenatória de despejo, com processo comum, sumario pelo valor, pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo a parte do prédio urbano sito no ………., freguesia de ………., matricialmente inscrito sob o artº 861 e registralmente descrito sob o nº 6480, e a condenação dos réus a despejar e a entregar-lhes, livre de ónus, encargos, pessoas e bens, aquele local, e a pagar-lhes as rendas, vencidas e vincendas, até à entrega.
Fundamentaram a sua pretensão no facto de terem adquirido, por compra e venda, por escritura pública outorgada no dia 13 de Novembro de 1997, aquele prédio, do qual, há mais de 30 anos, os anteriores donos, deram de arrendamento, aos réus, pela renda inicial 700$00, uma parte – designadamente uma cozinha exterior, um quarto, uma sala, duas cortes e um loja no rés-do-chão – de, por carta registada com aviso de recepção, terem comunicado aos réus o aumento do valor daquela renda, que devia ser paga no seu domicílio até ao dia 8 do mês a que respeitasse, para € 28.89, que os réus deixaram de lhe pagar desde Janeiro de 2007.
O réu D………. defendeu-se alegando que a renda era paga por referência ao mês anterior, que nunca deixou de pagar a renda, tendo-se oposto à sua actualização por os autores, apesar de interpelados, não fazerem obras, e que a autora recebeu, sem passar recibo, a renda do mês de Janeiro de 2007, e que, em Janeiro de 2007, os autores se recusaram a receber a renda por não conter o valor da actualização, pelo que procedeu, desde Fevereiro de 2007, ao seu depósito mensal, na F………., tendo ainda procedido ao depósito do valor da actualização das rendas relativas aos meses de Janeiro de 2007 a Abril de 2008, e de uma indemnização de 50% sobre o valo integral das rendas.
Oferecida a resposta e seleccionada a matéria de facto, adquiriu-se a notícia do facto lamentável da morte da ré, G………., tendo sido habilitados, como seus sucessores, para contra eles prosseguir a demanda, além do primitivo réu, G………., H………. e I…….. .
A sentença final da causa, depois de observar que o depósito feito pelos réus – devido a uma diferença de € 42.00 ou de apenas € 15.00, caso se impute a entrega de € 27.00 a título de renda recepcionada pela autora – não pode ser considerado idóneo e eficaz, obtemperou, porém, que o prejuízo tem escassa importância, e que, mesmo que assim se não entendesse, sempre cairíamos no instituto do abuso de direito, e, em estrita coerência, depois de reconhecer aos autores o direito aos depósitos, julgou a acção improcedente.
Apelaram, claro os autores, pedindo a revogação da sentença impugnada e o decretamento do despejo.
Ordenados pelo propósito de mostrar a falta de bondade da decisão recorrida, os apelantes extraíram da sua alegação estas conclusões:
1- Os depósitos documentados nos autos não têm a vi1ualidade de fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento, já que os mesmos não são idóneos e eficazes, por incompletos, encontrando-se, assim, preenchidos todos os pressupostos para a resolução do arrendamento
2- O interesse do credor na relação contratual locatícia é coincidente com o cabal cumprimento do pagamento na totalidade da renda estipulada. Se esta faltar, há perturbação contratual que afecta o âmago do interesse do credor.
3. Por essa razão, e por esse valor é que nasce o vinculo contratual, entendendo-se a renda estipulada como a justa contra prestação pelo gozo do imóvel.
4- A escassa importância a que se alude no art.º 802.° n.º 2 do Código C., não tem, , a nosso ver aplicação no contexto da relação de arrendamento.
5- Mesmo que se entenda que ao caso cabe a aplicação do referido n.º 2 do artº 802 em que a prestação é em numerário, quando é que se poderia considerar de escassa importância o incumprimento parcial? Faltando € 50,00, € 100,00 € 150,00, ou € 200,00 ou € 500,001 Sendo certo que as partes ao fixarem uma quantia estável, tiveram-na por certa e justa nos interesses contratuais... representando a mesma, o equilíbrio contratual na relação prestação - contraprestação.
6 - O interesse dos AA. é plenamente afectado com o incumprimento pardal por parte a dos RR., até porque como ficou decidido, a omissão “falta” não é passível de rectificação.
7 - Não faz qualquer sentido a aplicação do instituto do abuso de direito, na medida que os AA. não mais fizeram do que exercer um direito legitimo, qual seja o ver o contrato de arrendamento resolvido por falta de pagamento de rendas que, á data, da propositura da acção ascendiam as rendas em atraso a 14 meses (entre Janeiro de 2007 e Março de 2008).
8- Foram violados, por erro de interpretação, entre outros, os artigos 17.° nº 3, do NRAU, e artigos 334°, 802, nº2 e 1083 do CC.
Na resposta os apelados pronunciaram-se, naturalmente, pela improcedência do recurso.
2. Factos provados.
O tribunal de que provém o recurso julgou provados os seguintes factos:
a) Por escritura pública lavrada no dia 13.11.1997, no Cartório Notarial de Paços de Ferreira, J………., K………. e L………. declararam vender à autora C………., que no mesmo acto declarou comprar, pelo preço de Esc. 1.000.000$00, três quartos do prédio urbano composto de casa de rés do chão e andar, com cortes e beiral, quinteiro e ramadas, com a área coberta de 292,20 m2 e descoberta de 265,20 m2, sito no ………., da freguesia de ………., a confrontar do norte e nascente com caminho de servidão, do sul com rego foreiro e do poente com M………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Paços de Ferreira sob o n.º 6480, prédio esse que haviam adquirido, juntamente com a autora, através da escritura de doação outorgada no mesmo Cartório Notarial no dia 17 de Agosto de 1984, tudo conforme certidão de tis. 6 a 10 e 111 a 114, que aqui se dão por integralmente reproduzidas (teor do documento de fls.111 a 114 e alínea A) dos factos assentes);
b) N………. e O………., há mais de 30 anos, declararam, verbalmente, permitir que os réus habitassem em parte do prédio identificado na alínea anterior, utilizando designadamente uma cozinha exterior existente no quinteiro, um quarto, uma sala e duas cortes pequenas, contíguas à cozinha, bem como a loja do rés-do-chão, sendo que os réus, também verbalmente aceitaram essa proposta e comprometeram-se, como contrapartida, a pagar ao N………. e à O………. a renda mensal de Esc. 700$00, o que seria feito na residência destes (alíneas B) e C) dos factos assentes);
c) Devido a sucessivas actualizações, aquela quantia passou a ser, no ano de 1990, de Esc. 5.400$00 (alínea D) dos factos assentes);
d) Os autores enviaram ao réu uma carta, registada a 16 de Novembro de 2006, dizendo que «venho ao abrigo do disposto no aviso …./2006 de 07.09, comunicar o aumento de renda com aplicação do coeficiente de 1,027, pelo que a renda actual de € 27,00 passará a ser no valor de C 28,89. Este novo valor de renda é devido a partir de 1 de Janeiro de 2007», tudo conforme documento de fls. 10 que aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea E) dos factos assentes);
e) Essa carta foi enviada para a morada correspondente à parte do prédio identificada em a) que é habitada pelos réus e nela recebida, no dia 20 de Novembro de 2006, por P………., que assinou o aviso de recepção que a acompanhou, tudo conforme documento de fls. 12 dos autos que aqui se dá por reproduzido (alínea F) dos factos assentes);
f) Pelo menos desde Janeiro de 2007 que os réus não entregam aos autores qualquer quantia a título de renda devida pela cedência do gozo do espaço referido em b) (alínea G) da matéria de facto assente);
g) Em Fevereiro de 2007, o réu deslocou-se a casa dos autores e entregou à autora a quantia de € 27,00 para pagamento de renda relativa a mês concretamente não apurado daquele ano, quantia essa que a autora recebeu (resposta aos números 2 e 3 da base instrutória);
h) Os réus realizaram os seguintes depósitos na agência de Paços de Ferreira da F………., à ordem dos autores:
i. no dia 10 de Abril de 2007, da renda relativa ao mês de Fevereiro do mesmo ano, no montante de € 27,00;
ii. no dia 10 de Abril de 2007, da renda relativa ao mês de Março do mesmo ano, no montante de € 27,00;
iii. no dia 09 de Maio de 2007, da renda relativa ao mês de Abril do mesmo ano, no montante de € 27,00;
iv. no dia 08 de Junho de 2007, da renda relativa ao mês de Maio do mesmo ano, no montante de € 27,00;
v. no dia 09 de Julho de 2007, da renda relativa ao mês de Junho do mesmo ano, no montante de € 27,00;
vi. no dia 08 de Agosto de 2007, da renda relativa ao mês de Julho do mesmo ano, no montante de € 27,00;
vii. no dia 10 de Setembro de 2007, da renda relativa ao mês de Agosto do mesmo ano, no montante de € 27,00;
viii. no dia 09 de Outubro de 2007, da renda relativa ao mês de Setembro do mesmo ano, no montante de € 27,00;
ix. no dia 07 de Novembro de 2007, da renda relativa ao mês de Outubro do mesmo ano, no montante de € 27,00;
x. no dia 10 de Dezembro de 2007, da renda relativa ao mês de Novembro do mesmo ano, no montante de e 27,00;
xi. no dia 09 de Janeiro de 2008, da renda relativa ao mês de Dezembro de 2007, no montante de € 27,00;
xii. no dia 07 de Fevereiro de 2008, da renda relativa ao mês de Janeiro do mesmo ano, no montante de € 27,00;
xiii. no dia 10 de Março de 2008, da renda relativa ao mês de Fevereiro do mesmo ano, no montante de € 27,00;
xiv. no dia 08 de Abril de 2008, da renda relativa ao mês de Março do mesmo ano, no montante de e 27,00;
xv. no dia 08 de Maio de 2008, da renda relativa ao mês de Abril do mesmo ano, no montante de € 27,00;
xvi. no dia 02 de Junho de 2008, da renda relativa ao mês de Maio do mesmo ano, no montante de e 27,00;
xvii. no dia 02 de Junho de 2008, da renda relativa a esse mês, no montante de € 28,89, tudo conforme documentos de fls. 39 a 55 que aqui se dão por integralmente reproduzidos (alínea H) da matéria de facto assente);
i) Os réus procederam ainda aos seguintes depósitos, também na Agência de Paços de Ferreira da F………. e à ordem dos autores: no dia 02 de Junho de 2008, da quantia de C 30,24, a título de «diferenciais»; no dia 02 de Junho de 2008, da quantia de C 245,00, a título de «indemnização de 50%», tudo conforme teor de fls. 56 e 57 que aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea I) dos factos assentes);
j) Os réus foram citados para a presente acção no dia 27 de Março de 2008, sendo que no dia 02 de Abril de 2008 demonstraram ter formulado, junto do 155, IP, pedido de apoio judiciário na modalidade de nomeação de patrono, pedido esse que foi deferido e, na sequência de comunicação feita à Ordem dos Advogados, esta nomeou como patrono oficioso dos réus a ilustre advogada Dr.ª Q………., que foi notificada desse facto no dia 20 de Maio de 2008, tudo conforme documentos de fls. 22,
23, 24 a 28 e 35, que aqui se dão por reproduzidos (alíneas J), K) e L) da matéria de facto assente);
l) Os autores são casados entre si, desde 20 de Junho de 1992, casamento celebrado catolicamente na Igreja Paroquial ………., e sem convenção antenupcial (teor do documento de fls. 116);
m) Os autores procederam ao pagamento de taxa de justiça inicial no valor de € 72,00 e de taxa de justiça subsequente de igual montante (teor de tis. 14 e 144 dos autos).
3. Fundamentos.
Além de delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na instância recorrida e pela parte dispositiva da decisão impugnada que for desfavorável ao impugnante, o âmbito, subjectivo ou objectivo, do recurso pode ser limitado pelo próprio recorrente. Essa restrição pode ser realizada no requerimento de interposição ou nas conclusões da alegação (artº 684 nºs 2, 1ª parte, e 3 do CPC).
Nas conclusões da sua alegação, é lícito ao recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso (artº 684 nº 2 do CPC). Porém, se tiver restringido o objecto do recurso no requerimento de interposição, não pode ampliá-lo nas conclusões[1].
Maneira que a questão concreta controversa que importa resolver é a de saber se os apelantes são ou não titulares do direito de, potestativamente, resolver o contrato de arrendamento que invocaram como causa petendi, e, na afirmativa, se deve declarar-se tal resolução e condenar-se os apelados a despejar a parte do prédio urbano que constitui o objecto mediato daquele contrato.
Tendo em conta o conteúdo da sentença recorrida e das alegações dos recorrentes e dos apelados, a resposta às questões enunciadas, exige que se examine o fundamento de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda, o esquema da imputação, neste contrato, do cumprimento, a gravidade do incumprimento enquanto pressuposto daquela resolução e, por último, se os recorrentes, actuam, em abuso, do direito potestativo de resolução daquele contrato.
A solução destes problemas deve ser precedida sobre uma reflexão, ainda que leve, sobre a lei substantiva aplicável.
Vejamos, de per se, pela ordem pela qual foram enunciadas, cada uma daquelas sub-questões (artº 660 nº 2 do CPC).
3.2. Determinação da lei substantiva aplicável.
Não deve ser oferecida, por mais que remota que seja, a mínima dúvida, que entre os primitivos donos do prédio e os réus D………. e E………., foi celebrado um típico e nominado contrato de arrendamento para habitação, dado que os primeiros cederam aos segundos, mediante remuneração, com aquela finalidade, o gozo temporário de parte daquele prédio (artº 1022 e 1023 do Código Civil).
De harmonia com o princípio emptio non tollit locatum, os recorrentes, ao adquirirem, por compra, o direito real de propriedade sobre aquele prédio, sucederam nos direitos e obrigações do primitivo senhorio (artºs 408 nº 1, 874, 879 a) e 1057 do Código Civil).
O contrato de arrendamento cuja resolução é pedida por via da acção foi celebrado na vigência das regras típicas desta espécie contratual estabelecidas no Código Civil de 1966. Parte das normas deste Código que regiam o contrato de arrendamento foram objecto de revogação pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou o RAU (artº 3 nº 1 a) DL 321-B/90); por último, a Lei nº Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, rectificada pela declaração nº 24/06, de 17 de Abril, que aprovou o Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (NRAU), e entrou em vigor, excepto quanto a dois preceitos, no dia 28 de Junho de 2006 revogou, na quase totalidade, o segundo daqueles diplomas legais (artºs 60 nº 1 e 65 nºs 1 e 2 da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Na vida do referido contrato de arrendamento sucederam-se, pois, vários regimes legais distintos, razão que impõe a definição do critério de determinação de qual deles é aplicável à questão jurídica sub iudice.
A causa petendi desenhada pelos recorrentes na petição inicial mostra-se em contacto sobretudo com duas leis – o RAU e o NRAU. O tribunal a quo concluiu – logo no despacho saneador - que lhe é aplicável esta última, por força da regra de direito transitório de que se fez acompanhar, de harmonia com a qual aquela lei se aplica às relações contratuais constituídas que subsistam na data da sua entrada em vigor, sem prejuízo das normas transitórias (artº 59 nº 1 da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Esta conclusão é exacta – a sua fundamentação é que talvez o não seja.
O princípio geral da lei civil em matéria de aplicação da lei no tempo é o da aplicação prospectiva, que assume duas faces, distintas mas complementares (artº 12 nºs 1 e 2 do Código Civil)[2].
A primeira é que contempla os simples factos: quanto a estes, na falta de disposição em contrário, a lei só se aplica aos factos futuros, entendendo-se como tais os factos que se produzem após a entrada em vigor da norma (artº 12 nº 1 do Código Civil).
Deste modo se a nova lei vier determinar que certo facto autoriza a resolução do contrato, ela só é aplicável, salvo determinação contrária, aos contratos que forem celebrados depois da sua entrada em vigor ou às ocorrências que se verificarem já no período da sua vigência temporal.
A segunda face do princípio é a que se refere às relações jurídicas que emergem desses factos. Neste domínio, o princípio da aplicação prospectiva da lei é já diferente: a lei nova aplica-se não só às relações jurídicas constituídas na sua vigência - mas também às relações que, constituídas antes, protelem a sua vida para além da entrada em vigor da norma nova (artº 12 nº 2 do Código Civil). Fala-se, neste caso, de retrospectividade ou de retroactividade imprópria ou inautêntica: uma norma retrospectiva não é uma norma retroactiva, mas antes uma norma que prevê consequências jurídicas para situações que se constituíram antes da sua entrada em vigor, mas que se mantém nessa data[3].
As duas faces do preceito não se excluem, não possuem áreas exclusivas de aplicação; podem pelo contrário completar-se reciprocamente, sempre que a lei nova regule determinados factos na sua projecção sobre relações jurídicas duradouras que lhe servem de base, que são o seu pano de fundo.
Esboçados, ainda que sumariamente, os traços fundamentais dos princípios de aplicação da lei no tempo há que estabelecer as soluções que deles decorrem para a aplicação temporal da lei reguladora do contrato de arrendamento.
Admita-se, por exemplo, que a lei adita uma nova causa de resolução do contrato de arrendamento constante da lei anterior ou modifica uma causa de resolução já conhecida da lei antiga.
Neste caso, a aplicação temporal da nova lei, desdobra-se, de acordo com directriz exposta, num duplo aspecto: por um lado, o alargamento das causas de resolução ou a modificação de causa já existente aproveita não só aos contratos celebrados posteriormente à entrada em vigor da nova lei – mas também aos realizados anteriormente, que perdurem no período de vigência desta; por outro lado, mesmo em relação aos arrendamentos anteriores, só os factos posteriores à entrada em vigor da nova lei podem ser invocados como causa resolutiva, sob pena de aberta violação do princípio de que, na dúvida, se entende que a lei que dispõe sobre os efeitos de quaisquer factos, só visa os factos novos (artº 12, nº 2, 1ª parte, do Código Civil).
A lei que introduz ou modifica uma causa de resolução do contrato de arrendamento interessa simultaneamente a uma relação jurídica duradoura – a relação jurídica de arrendamento – e a um facto – a ocorrência que passa a ser considerada como causa possível de extinção, por resolução, do contrato de arrendamento. Ao lado da relação jurídica – a relação de arrendamento – há que considerar a existência de um facto – a causa de resolução – que passou a ter um tratamento jurídico diferente do que lhe competia anteriormente, que passou a produzir efeitos que até não desencadeava.
Uma coisa é a disciplina da relação jurídica de arrendamento, em que não estão em jogo as expectativas dos interessados, criadas por um facto, mas em que se procura fixar o regime de uma relação jurídica, tendo especialmente em linha de conta algumas considerações objectivas de certeza do direito, de segurança do comércio jurídico e de razoabilidade social, e em que, de harmonia com o princípio da prospecção, a regra é a da aplicação imediata da nova lei; outra coisa é a fixação dos efeitos de um facto, em que facilmente se compreende que a lei aplicável seja a vigente à data da sua produção, dado que, quanto a ele, se deve entender que a nova lei só visou factos novos. Assim a lei reguladora do conteúdo da relação jurídica é a lei nova; a lei reguladora dos efeitos de um facto é a que vigorar no momento em que tal facto ocorreu.
Na aplicação dos princípios da aplicação da lei no tempo, deve, portanto, distinguir-se entre a constituição e o conteúdo das situações jurídicas: à constituição das situações jurídicas – requisitos de validade substancial e formal, factos constitutivos – aplica-se a lei do momento em que essa constituição se verifica; ao conteúdo das situações jurídicas, aplica-se imediatamente a nova lei, no tocante ao regime futuro deste conteúdo e seus efeitos[4].
Uma das consequências da aplicação destes princípios normativos é a de que é a lei vigente ao tempo da celebração do contrato que se aplica quer aos seus efeitos convencionais, quer aos seus efeitos legais, dado que estes também são absorvidos pela convenção das partes, devendo considerar-se como tacitamente estipulados. Deste modo, se a lei prevê cláusulas resolutivas imperativas para um determinado tipo negocial, mesmo que as partes as não insiram no texto contratual, elas estão necessariamente presentes no acto de contratar, pelo que respeitando a vontade das partes, manifestada no contrato, devem as mesmas permanecer em vigor para aquele contrato, mesmo que a lei nova as venha alterar[5].
E foi em obediência a este princípio que alguma jurisprudência se orientou no sentido de que a resolução do contrato de arrendamento de prédio urbano era regulada pela lei em vigor no momento da celebração do contrato[6].
Contudo, deve entender-se que o contrato de arrendamento, pelo modo como vem sendo especialmente e sucessivamente regulado, escapa aquele princípio, devendo as respectivas normas serem equiparadas às que se reportam à estruturação básica do sistema jurídico e da ordem social que fixam o estatuto fundamental das pessoas e das coisas e que, por isso, são de interessa geral, exigindo a aplicação imediata da lei nova. Por um lado, o interesse da adaptação à alteração das condições sociais, tomadas naturalmente em conta pela lei nova, o interesse no ajustamento às novas concepções e à moderna conformação dos valores comunitários, bem como a exigência da unidade do sistema jurídico, e, por outro lado, o reduzido valor da expectativa daqueles que confiaram, ingenuamente, na manutenção do regime estabelecido pela lei antiga, reclamam a aplicação imediata da lei nova, dado que este tipo de relações se autonomiza, dado o seu estatuto legal, do seu acto criador (artº 12 nº 2, 2ª parte do Código Civil).
Ora a regulamentação do arrendamento de prédios urbanos, entre nós desde o Decreto de 12 de Novembro de 1910, que introduziu o carácter de ordem pública na respectiva legislação, vem consagrando um regime de severas limitações à liberdade contratual, impondo restrições notáveis e vínculos consideráveis à autonomia privada, de modo assegurar ou a prosseguir uma política de justiça social[7].
Aqui as partes não são encaradas pela lei como contraentes, mas enquanto membros de um determinado grupo social - inquilinos e senhorios - cujos interesses, pela sua relevância na dinâmica da sociedade, importa reger em abstracto, independentemente do acto que deu origem à situação em concreto.
É este carácter público e de forte incidência político-social da legislação sobre o contrato de arrendamento que exige que também ele seja encarado ao lado de institutos onde a vontade das partes cede perante os interesses comunitários, sendo por isso a lei nova de aplicação imediata[8]. Da submissão às regras expostas exceptua-se, evidentemente, o caso de a lei nova ser acompanhada de normas de direito transitório ou de para ela valer uma norma transitória.
A regra geral estabelecida na lei nova reguladora do regime jurídico do contrato de arrendamento quanto ao seu âmbito de aplicação temporal é a da sua aplicabilidade, naturalmente, aos contratos celebrados depois da sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que ainda subsistam nesse momento (artº 59 da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Esta regra geral conforma-se, na perfeição, com os princípios fundamentais de aplicação da lei no tempo enunciados, que, de resto, de limita a repetir. Contudo, aquela regra apenas refere às relações jurídicas que emerge do contrato de arrendamento, declarando, em inteira coerência com aqueles princípios, a competência da lei nova para a regular.
Porém, aquela regra de direito transitório não estatui, quanto aos simples factos e, portanto, não resolve o problema da aplicabilidade a esses factos da nova lei, questão que, por isso, deve ser resolvida à luz da regra geral sobre a aplicação da lei no tempo, da qual decorre esta solução: relativamente às causas de resolução do contrato de arrendamento, a lei aplicável é a vigente ao tempo em que ocorreram os factos integrantes ou fundamentadores do direito de resolução do contrato[9].
No caso, tendo os factos invocados pelos recorrentes como causa petendi do direito potestativo extintivo de resolução do contrato de arrendamento – falta do pagamento da renda - ocorrido depois do início de vigência do NRAU é, portanto, este o aplicável[10].
3.3. A falta de pagamento da renda enquanto fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
O pagamento da renda é, naturalmente, uma obrigação característica do contrato de arrendamento. É a remuneração do gozo que o contrato faculta ao arrendatário e que aparece como elemento essencial dele (artº 1038 a) do Código Civil).
A renda - que constitui uma prestação pecuniária periódica - na falta de convenção contrária, e se estiver em correspondência com os meses o calendário gregoriano, vence-se, a primeira, no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (artº 1075 nºs 1 e 2 do Código Civil). Esta regra - que é nitidamente excepcional – só se aplica se as rendas estiverem em correspondência certa com o calendário organizado segundo as instruções do Papa Gregório XIII; não se verificando essa correspondência, como, no caso de se convencionar, por exemplo, que o arrendamento se inicia no dia 14 de Junho, rege a regra geral, por força da qual, não havendo convenção ou uso contrário, o pagamento da renda deve ser efectuado no último dia de vigência do contrato ou do período a que a renda diz respeito (artº 1039 nº 1 do Código Civil).
O arrendatário constitui-se em mora no tocante à obrigação de pagamento da renda sempre que, por motivo que lhe seja imputável, não tiver esse pagamento (artº 804 nº 2 do Código Civil).
A mora do arrendatário no tocante à realização daquela prestação pecuniária está, porém, sujeita a um regime marcadamente especial, que se explica pela importância jurídica e social do contrato de arrendamento.
De um aspecto, a mora, apesar da existência de um prazo certo para o cumprimento, só se verifica, tanto para o efeito da indemnização como para o efeito da resolução do contrato de arrendamento, se o arrendatário não cumprir a obrigação de pagamento da renda no prazo de oito dias a contar do seu começo – purgatio morae (artº 1041 nº do Código Civil); de outro, findo aquele prazo, o arrendatário pode ainda por termo à mora – e, por esse modo obstar à resolução do contrato de arrendamento - oferecendo ao senhorio o pagamento da rendas em atraso, acrescidas de indemnização igual a 50% do valor devido daquelas rendas, assistindo-lhe o direito, em caso de recusa do seu recebimento pelo senhorio, desses valores, proceder à consignação em depósito (artº 1042 nºs 1 e 2 e 1048 nº 1 do Código Civil). Neste último caso, a mora só se considera purgada, para o efeito de excluir a resolução do contrato, se a indemnização, paga ou depositada, compreender 50% do que for devido – e devidas são todas as rendas ainda não pagas, que se mostrem prescritas ou que não se mostrem extintas por qualquer causa extintiva da obrigação correspondente.
No plano dogmático, são figuras distintas, mas compatíveis entre si, a purgatio morae, traduzida na eliminação dos efeitos decorrentes do atraso culposo no cumprimento da obrigação – e a caducidade do direito à resolução do contrato, que é, de certo modo, um dos corolários possíveis da purgação da mora, mas que abrange, num outro aspecto, algumas outras causas possíveis de resolução do contrato, além da purgação da mora[11].
Mas é claro que termo caducidade não está aqui empregue em sentido rigoroso, mas sim na acepção ampla de extinção, dado que o real fenómeno não é da extinção por caducidade, mas de satisfação pelo cumprimento, através da purgatio morae[12]: com a preocupação de preservar o contrato, admite-se o cumprimento retardado, desde que acompanhado do pagamento da indemnização, computada a forfait, destinada a reparar o dano resultante do atraso nesse cumprimento.
A lei, contra a regra geral, dá ao senhorio em alternativa o direito de pedir a indemnização e o de resolver o contrato: se optar pela resolução, o senhorio só pode exigir as rendas em dívida; nesse caso não tem direito a qualquer indemnização pela mora do arrendatário (artº 801 nº 2 do Código Civil)[13].
Dada a relevância que a obrigação de pagamento da renda assume na economia do contrato de arrendamento, não surpreende que a falta do seu pagamento constitua, desde sempre, fundamento daquele contrato (artºs 1607 nº 1 do Código Civil de 1867, 21 nº 1 do Decreto nº 5411, de 17 de Abril de 1919, artº 5 § 1º da Lei nº 1662, 1093 nº 1 do Código Civil de 1966, 64 nº 1 a) do RAU e 1983 nºs 1 e 2 a) do Código Civil de 1966, aditado pelo artº 3 da Lei nº 6/2006).
É claro que o direito – potestativo extintivo – do senhorio à resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento da renda no momento em que ela se vence, cessa se o arrendatário puser termo à mora no prazo de oito dias a contar do seu começo e, mesmo que não faça cessar a mora nestes termos, aquele direito caduca se o arrendatário, até à contestação da acção declarativa ou à oposição da acção executiva, pagar ou depositar as rendas em dívida, acrescidas de metade do seu valor, a título de indemnização (artºs 1041 e 1048 do Código Civil).
Repete-se, muito justamente, este ponto, dado que não falta doutrina que entenda que, considerando a lei inexigível a manutenção do arrendamento no caso de mora do arrendatário superior a três meses no pagamento da renda, não lhe seria lícito purgar a mora ou provocar a caducidade, nos termos indicados, do direito de resolução[14].
Mas este entendimento das coisas, dado que não relaciona devidamente este fundamento de resolução com as disposições relativas à mora na realização da prestação de pagamento da renda e à caducidade do direito de resolução, não deve ter-se por exacto[15].
No tocante aos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, o esquema do numerus clausus das causas de resolução, por iniciativa do senhorio adoptado no RAU – e antes dele no Código Civil de 1966 – foi substituído, no NRAU por uma cláusula geral: o factor nuclear de resolução do contrato de arrendamento é o incumprimento de qualquer obrigação que, pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (artº 1083 nº 2 do Código Civil).
Deixou, portanto, de existir um princípio de tipicidade, por força do qual nem todas as obrigações do inquilino estavam juridicamente sancionadas em termos da respectiva violação facultar ao senhorio a extinção do contrato.
Em segundo lugar, no tocante à resolução por iniciativa do senhorio, o NRAU seguiu a técnica de referenciar em geral, o seu fundamento e de complementar, de seguida, essa definição através duma enumeração.
Assim, após um número em que se insere a noção, seguem-se, em cinco alíneas, uma lista de comportamentos tipificados como fundamento de resolução. A sua leitura mostra que a lei seleccionou, por assim dizer, as violações contratuais mais graves e reconheceu-as como fundamento da resolução. É pacífico, em face do uso do advérbio designadamente que tal enumeração é meramente exemplificativa e que, por isso, outras violações, ainda que menos graves permitirão, ao senhorio resolver o contrato.
Numa primeira leitura, o fundamento de resolução do contrato de arrendamento apresenta-se como indeterminado: ele não faculta uma ideia precisa quanto ao seu conteúdo. Os conceitos indeterminados são incompatíveis com o método da subsunção: a sua aplicação nunca pode ser automática, requerendo decisões dinâmicas e criativas que facultem o seu preenchimento com valorações. Os conceitos indeterminados apontam para modelos de decisão elaborados em concreto, remetendo o intérprete-aplicador para casuísmos; porém, num curioso efeito de retorno, estes vinculam à reponderação da fórmula originariamente indeterminada, e ao seu confronto com esta fórmula.
Os conceitos indeterminados viabilizam métodos os fórmulas concretizadoras que, depois, devem ser confrontados com o conceito básico.
A fórmula genérica dá, em moldes necessariamente vagos, o conteúdo do fundamento da resolução do contrato. A sua concretização deverá operar, caso a caso, numa tipologia exemplificativa: os termos daí resultantes devem ainda que em diversa medida, ser reponderados à luz daquela fórmula. Ou seja: há que considerar se, uma vez operada uma concreta causa de resolução, ela torna inexigível, a subsistência da relação de arrendamento.
Tudo isto deve ser particularmente confrontado com as dimensões finalistas ou fundamentos finais do instituto. Na verdade qualquer conceito, por mais indeterminado que se apresente, deixa sempre transparecer o objectivo que levou o legislador a consagrá-lo. A resolução do contrato de arrendamento visa, com clareza, sancionar situações relativas à relação jurídica de arrendamento que, por razões imputáveis, ao arrendatário, tenham entrado de tal modo em crise, que não mais se possam manter.
Da noção contida na lei é possível apontar vários elementos, implícitos ou explícitos. Assim, há que considerar: um comportamento ilícito; censurável em termos de culpa; com certas consequências na relação jurídica de arrendamento.
A ilicitude resulta da violação, por acção ou omissão, de deveres legais ou contratuais; sobre tal actuação deve recair um juízo de censura: a culpa. A actuação do arrendatário deve ser-lhe censurável, seja a título de dolo como a título de negligência. Nos termos gerais, essa culpa presume-se (artº 799 nº 1 do Código Civil).
No caso de negligência ou mera culpa, opera a bitola do bonus pater familias, ou cidadão comum normal (artº 487 nº 2 do Código Civil). Assim, age com culpa aquele que não adopta o esforço exigível ao bonus pater familias: a apreciação da culpa é, portanto, feita objectivamente.
Além da ilicitude e da culpa, a violação de qualquer dever exige certas consequências gravosas na relação jurídica de arrendamento. Nas palavras da lei, a atitude do arrendatário, além de ilícita deve tornar inexigível ao senhorio normal a subsistência do contrato de arrendamento.
Uma concreta causa de resolução deve, por isso, ser sempre submetida à ideia básica do corpo do artigo[16].
Na verdade, a violação de um dever – legal ou contratual – qualquer que ele seja, só constitui causa de resolução do contrato de arrendamento se essa violação, pela sua gravidade ou ofensa, tornar inexigível a manutenção daquele contrato. Nesta perspectiva, nem toda a violação do contrato fundamenta o decretamento da resolução: para que o contrato possa ser resolvido é ainda necessário que dessa violação resulte a comprometida a subsistência do contrato de arrendamento. Dito doutro modo: o incumprimento do contrato não representa uma causa peremptória de resolução, pois que esse incumprimento só fundamenta a resolução se dele resultar a inexigibilidade, para o contraente fiel, da manutenção da relação jurídica de arrendamento[17].
Assim, a inexigibilidade da manutenção do contrato representa um controlo suplementar, além do que incide sobre a violação de deveres, contratuais ou legais, que vinculam as partes, relativo à justificação da extinção da relação jurídica que dele emerge e à função dessa violação com causa de resolução no caso concreto. O tribunal realiza esse controlo através do uso de regras de experiência e critérios sociais, dos factos provados sobre a violação daqueles deveres, os condicionalismos em que se verificou essa violação e a sua repercussão na relação jurídica de arrendamento. De modo geral, pode dizer-se que a manutenção do arrendamento é inexigível quando o comportamento de uma das partes se mostre especialmente lesivo da relação jurídica de arrendamento e a permanência desta relação representa para a outra, um sacrifício, desrazoável.
Isto só não é assim no tocante à resolução do contrato com base na mora superior a três meses[18] na obrigação de pagamento da renda, encargos ou despesas ou na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por entidade pública: quanto a estes fundamentos de resolução do contrato o juízo de inexigibilidade é feito pela própria lei, ou dito de outro modo, verifica-se uma situação ex lege de inexigibilidade para o senhorio na manutenção do contrato de arrendamento (artº 1083 nº 3 do Código Civil)[19].
Na espécie do recurso, os recorrentes invocaram como causa de resolução do contrato de arrendamento, a falta de pagamento da renda vencida no mês de Janeiro de 2007 e nos meses subsequentes. A sentença apelada começou por notar que os arrendatários não purgaram a mora, através do pagamento, no prazo de 8 dias, contado do seu começo, das rendas em falta, nem provocaram a caducidade do direito de resolução, através do depósito das rendas em dívida, acrescidas de metade do seu valor, devido a uma diferença de € 42.00 – ou de € 15.00, caso se opte por imputar a entrega de € 27.00 a título de renda percepcionada pela autora – entre o valor devido e aquele que foi objecto do depósito. Porém, logo de seguida observou que o prejuízo tem escassa importância e, mesmo que assim se não entendesse, sempre cairíamos no instituto do abuso do direito e, com base nisso, excluiu aos autores a possibilidade de resolver o contrato.
Os recorrentes dissentem destas duas últimas conclusões. No seu ver, a escassa importância a que alude o artº 802 nº 2 do Código Civil não tem aplicação no contexto da relação de arrendamento; não faz sentido a aplicação do abuso do direito, dado que – afirmam - nada mais fizerem do que exercer um direito legítimo: o de ver resolvido o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas.
Importa, portanto, de um aspecto, resolver o problema da compatibilidade da resolução do contrato de arrendamento com as regras gerais de resolução do contrato com fundamento no não cumprimento parcial e, de outro, a questão de saber os recorrentes, ao pedirem a resolução daquele contrato, agem abusivamente.
Previamente, porém, há que dimensionar quantitativamente o exacto valor devido pelos recorridos e que não foi objecto de depósito, ponto relativamente ao qual a sentença impugnada se mostra particularmente hesitante.
3.4. Imputação do cumprimento.
Quando um devedor está adstrito a várias dívidas do mesmo género, face ao mesmo credor e efectue um cumprimento insuficiente para as extinguir a todas, põe-se o problema de saber por conta de que é dívida é feito o cumprimento, ou dito, de outro modo, como se imputa o cumprimento.
A regra geral é de que a imputação é feita pelo devedor, embora se exija, nalguns casos, o acordo do credor (artº 783 nºs 1 e 2 do Código Civil).
Caso o devedor não use da faculdade de fazer a imputação, intervêm as regras supletivas dispostas na lei (artº 784 do Código Civil). Se o devedor estiver adstrito a pagar, além do débito, despesas, juros ou indemnizações pela mora, presume-se que o cumprimento é feito por conta das despesas, da indemnização, dos juros e do capital (artº 785 nº 1 do Código Civil). Esta presunção pode ser afastada, excepto no tocante ao capital, dado que salvo acordo do credor, a imputação neste deve ser feita em último lugar (artº 785 nº 2 do Código Civil).
No caso do contrato de arrendamento, se o arrendatário se constituir em mora – e não a fizer cessar no dos oito dias seguintes – o senhorio adquire o direito de lhe exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento da renda (artº 1041 nº 1 do Código Civil).
Enquanto não lhe for paga a renda respeitante a certo mês e, sendo caso disso, a respectiva indemnização, o senhorio tem o direito de recusar o pagamento, que o inquilino lhe ofereça das rendas seguintes: as importâncias que receba são imputadas, em primeiro lugar, na dívida existente e o senhorio não perde do direito á indemnização ou resolução do contrato com base nas prestações em mora (artºs 1041 nºs 1 e 3 e 785 nº 1 do Código Civil).
A imputação variará, porém, em função do direito que, em face da mora do inquilino, o senhorio pretender actuar. Como no caso de optar pela resolução o senhorio não pode exigir a indemnização da mora, as importâncias que receba são imputadas nas rendas em dívida; optando pela indemnização do retardamento do cumprimento, aquelas quantias serão imputadas, em primeiro lugar, nessa indemnização e só depois nas rendas em dívida.
No caso do recurso, de harmonia com a matéria de facto julgada provada pelo tribunal a quo – julgamento cuja exactidão não vem discutida – os réus não entregaram aos autores designadamente a renda do mês de Janeiro, que, na falta de prova da sua correspondência certa com o mês de calendário e de convenção contrária, se tem por vencida no último dia desse mesmo mês (artº 1039 nº 1 do Código Civil).
Assim, a quantia de € 27.00 entregue, em Fevereiro de 2007, pelo réu à autora, sem qualquer designação, deve ser imputada na renda nesse momento já em dívida, embora por não ser suficiente para a solver na sua totalidade, não tenha feito cessar a mora.
Feita esta imputação, a diferença entre o valor devido e o valor depositado cifra-se apenas na quantia de € 15.00. Mas essa diferença impede, só por si, a produção do fundamental efeito visado pelos apelados com o depósito: a caducidade do direito dos recorrentes à resolução do contrato.
3.5. A gravidade do incumprimento.
Qualquer cessação do contrato, e salvo determinadas excepções legais, acarreta a extinção das obrigações dele emergentes, o mais das vezes complexas. A figura que deve ser isolada, dado o problema que o acórdão deve resolver, é a da resolução.
A resolução é uma forma condicionada, vinculada e retroactiva de extinção dos contratos: condicionada por só ser possível quando fundada em lei ou convenção; vinculada por requerer que se alegue e demonstre determinado fundamento e retroactiva por operar desde o início do contrato (artº 433 do Código Civil). Fala-se também por vezes em rescisão: esta equivale à resolução, sendo utilizada, preferencialmente, para designar a resolução fundada na lei.
Este esquema é meramente tendencial: a própria lei introduz algumas variantes, sendo certo que as partes, dentro de certos limites, podem também incluir adaptações. Assim, por exemplo, a resolução pode ser não retroactiva (artº 434 nº 2 do Código Civil). É o que sucede nos contratos de execução continuada e com trato sucessivo – v.g., os contratos de locação, de fornecimento e de seguro – em que a resolução não afecta as prestações já efectuadas, a não ser que a sua interligação com a causa resolutiva legitime uma resolução plena.
A resolução pode operar em casos previstos pelo contrato ou pela lei.
O caso mais nítido de resolução com base legal é o que ocorre perante o incumprimento definitivo do contrato: quando uma das partes não cumpra um contrato bivinculante - ou na expressão da lei, bilateral – tem a outra direito à resolução.
O Código Civil fala na resolução por incumprimento a propósito da impossibilidade culposa imputável ao devedor (artº 801 nº 1 do Código Civil). A ideia é a de que perante o incumprimento definitivo, o interesse do credor desvanece-se e o contrato é, juridicamente, impossível. Em qualquer caso, dúvida não resta de a lei visa, com aquela disposição, permitir a um contraente livrar-se de um contrato que o outro incumpriu.
A resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (artº 801 nº 1 do Código Civil). O não cumprimento simples apenas levaria à mora; só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderia, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.
Há mora do devedor quando, por acto ilícito e culposo deste, se verifique um cumprimento retardado (artº 804 nº 2 do Código Civil). A mora é, portanto, o atraso ilícito e culposo no cumprimento da obrigação: existe mora do devedor, quando, continuando a prestação a ser possível, este não a realiza no tempo devido. Para se concluir que há mora do devedor, não basta, portanto, dizer que, no momento do cumprimento, aquele não efectuou a prestação devida; é ainda necessário que sobre ele recaia um juízo de censura ou de reprovação. Exige-se, portanto, a ilicitude e a culpa do devedor, embora, tratando-se de responsabilidade obrigacional, qualquer retardamento na efectivação da prestação seja, por presunção, atribuído a ilícito cometido com culpa pelo devedor (artº 799 nº 1 do Código Civil). Da mora do devedor emerge, como primeira consequência, uma imputação dos danos, constituindo-se aquele no dever na obrigação de reparar todos os prejuízos que, com o atraso, tenha causado ao credor (artº 804 nº 1 do Código Civil).
A regra estabelecida na lei é, portanto, a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bivinculante para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (artº 801 nº 1 do Código Civil).
Só assim não será, acrescenta o mesmo Código, se, em consequência da mora, o credor perder o interesse que tinha na prestação, ou o devedor não a realizar dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor. Em qualquer destes casos, considera-se, também, para todos os efeitos, a obrigação não cumprida (artº 808 nº 1 do Código Civil)[20]. Quando isso ocorre, a mora é equiparada, para todos os efeitos, ao não cumprimento definitivo culposo, e, consequentemente, abre ao credor a porta da resolução do contrato (artºs 802 nº 2 e 801 do Código Civil).
A lei, porém, não se contenta, para facultar ao credor o remédio da resolução do contrato, com a simples perda subjectiva do interesse do credor na prestação em mora. A lei é muito mais exigente, reclamando, para que se produza esse efeito, que a perda do interesse na prestação seja apreciada objectivamente.
Não basta, portanto, que, por exemplo, o contraente alegue ter perdido o interesse que tinha na realização do contrato; é indispensável que a perda seja justificada à luz de circunstâncias objectivas, quer dizer, segundo um critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.
Portanto, a perda do interesse na prestação não pode assentar numa simples mudança de vontade do credor, sendo-lhe, por isso, vedado alegar, para fundamentar a resolução, o facto de, por virtude de o devedor se haver constituído em mora, o contrato não ser já do seu agrado; também não basta para fundamentar a resolução, qualquer circunstância que, segundo o juízo do credor, justifique a supressão da fonte da obrigação não cumprida na altura própria: devendo aquela perda ser valorada objectivamente, não é suficiente o critério subjectivo do credor[21].
E porque se exige, não simplesmente a diminuição ou redução do interesse do credor na realização da prestação, mas a perda absoluta, completa, desse interesse, esta só ocorrerá no caso de desaparecimento da necessidade do credor a que a prestação visava responder.
Nestas condições, a perda do interesse do credor significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer. Se o credor já não tem interesse na prestação, o caso já não é em rigor de simples retardamento do cumprimento – mas de não cumprimento definitivo. Assim, não há que exigir ao credor que fixe ao devedor um prazo para o cumprimento, pois dada a sua falta de interesse, essa fixação não teria qualquer justificação: o credor pode recusar a prestação e exigir indemnização pelo não cumprimento, como se de qualquer outro não cumprimento definitivo se tratasse.
Por último, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando for força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito[22]. Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato[23], ou afirma de forma inequívoca, que não realizará a sua prestação[24].
Abstraindo dos casos em que a mora faz desaparecer o interesse do credor na prestação, há que considerar toda uma constelação de situações em que não seria razoável forçar o credor a esperar indefinidamente o cumprimento, i.e., a realização da prestação devida. A lei, sensível à injustiça da situação, concede ao credor a faculdade de, relativamente ao devedor constituído em mora, lhe fixar um prazo razoável, peremptório e suplementar, dentro do qual deverá cumprir sob pena de extinção, por resolução, do contrato (artº 808 nº 1, 2ª parte, do Código Civil). Trata-se da interpelação ou intimação cominatória que pode conduzir à extinção do contrato se a obrigação não for satisfeita dentro do prazo razoável nela fixado (artº 801 nºs 1 e 2 do Código Civil).
Este remédio que a lei disponibiliza ao credor tem directamente em vista os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial ou em que o credor não possa alegar, de modo objectivamente fundado, a perda, por efeito da mora, do interesse na prestação.
A interpelação admonitória, com fixação de um prazo peremptório para o cumprimento, resolve-se, portanto, numa intimação formal, dirigida ao devedor incurso em mora, para que cumpra, dentro do prazo assinado, sob esta pena grave: considerar-se definitivo o seu não cumprimento.
Aquela interpelação desdobra-se, analiticamente, em três elementos: a intimação para o cumprimento; a fixação de um terminus ad quem peremptório para esse cumprimento; a cominação – declaração admonitória – de que a obrigação se considera definitivamente não cumprida se a realização da prestação devida se não verificar dentro do prazo assinado[25].
A interpelação admonitória é nitidamente uma declaração receptícia e, por isso, torna-se definitiva e irrevogável logo que chega ao poder do devedor ou dele é conhecida, e, como regra, a partir desse momento, ao credor já não é lícito exigir o cumprimento (artº 224 do Código Civil).
A lei é terminante na declaração de que o prazo fixado pelo credor deve ser razoável. É intuitivo que a razoabilidade do prazo variará em função da natureza da prestação. Sem pretensão de formulação de uma regra de valor universal, dir-se-á que o prazo é razoável se, em face das circunstâncias concretas, tendo em conta a regra de cooperação intersubjectiva representada pela boa fé, permitir ao devedor a realização da sua prestação (artº 762 nº 2 do Código Civil)[26]. Deve, portanto, ser um prazo suficiente para que o devedor cumpra e, simultaneamente, que não prejudique ou importe o desaparecimento do interesse do credor na prestação. O devedor pode, naturalmente, de modo a evitar as consequências que a lei assinala ao não cumprimento definitivo, discutir posteriormente em tribunal a razoabilidade do prazo. Caso se lhe dê razão, nem por isso se ressuscita uma relação extinta: a sentença limitar-se-á a declarar a subsistência da relação anterior em virtude da ineficácia a declaração admonitória anterior e da consequente declaração de resolução.
Todavia, não basta qualquer incumprimento para fundar um direito de resolução: importa, por isso, averiguar sempre se o inadimplemento tem suficiente gravidade – importância – para desencadear tal efeito.
A nossa lei, ao contrário de outras, não contém um princípio geral de valoração da gravidade do incumprimento, embora seja nítida a adopção de um critério objectivo para avaliar essa gravidade (artºs 792, 793 nº 2, 801 nº 2 e 802 nº 2 do Código Civil)[27].
A objectividade do critério de avaliação da gravidade do incumprimento não significa, de modo nenhum, que se abstraia do quadro contratual concreto, procedendo-se a uma valoração puramente abstracta que tenha apenas em conta apenas o tipo contratual ou o tipo de prestação afectada pelo incumprimento, sem qualquer atenção para o interesse subjectivo do credor, designadamente os fins visados por ele.
Com o carácter objectivo do critério de aferição do incumprimento, quer-se simplesmente significar que a importância do interesse afectado pelo inadimplemento, mensurada embora pelo interesse do contraente, deve ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa – e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor[28].
Relativamente à gravidade do incumprimento em si mesmo, deve verificar-se, por exemplo, se o incumprimento é total ou simplesmente parcial, e em qualquer destes casos, se é definitivo ou meramente temporário, e se se refere à obrigação principal ou simplesmente a prestações acessórias ou à violação de deveres laterais de conduta; relativamente ao cumprimento inexacto, deve aferir-se a dimensão da inexactidão, que pode ser maior ou menor conforme a maior ou menor divergência entre a prestação devida e efectivamente prestada.
Concluindo-se pela irrelevância do incumprimento, ou na terminologia legal, pela sua escassa importância, deve recusar-se ao credor o direito de resolução do contrato (artº 802 nº 2 do Código Civil).
Isto é, decerto, assim nos contratos de execução instantânea. Já, porém, no tocante aos contratos de execução continuada – como é, notoriamente, em geral, o contrato de arrendamento - um incumprimento, ainda que de menor importância, poderá já legitimar a resolução se, pela sua natureza, e pelas circunstâncias de que se rodeou, for de molde a fazer desaparecer a confiança do credor no exacto e fiel cumprimento das prestações subsequentes ou das obrigações contratuais, em geral, para o futuro. Esta perda de confiança não tem directamente a ver com a gravidade incumprimento, o qual, sendo em si, pouco prejudicial para o credor, pode legitimar a resolução se as causas que estão na sua origem ou as circunstâncias que o acompanham inculcam um justo receio quanto ao cumprimento futuro das obrigações contratuais.
A função ou o valor sintomático do incumprimento é ainda mais relevante se se tratar de obrigações derivadas de contratos de execução continuada celebrados intuitu personae – como é o contrato de arrendamento, na óptica do senhorio[29] - em que, portanto, está subjacente uma relação de confiança recíproca, em que muito conta a identidade e as qualidades pessoais dos contratantes. Neste tipo de contratos, surge uma obrigação de abstenção de qualquer comportamento que faça desaparecer aquela relação de confiança e em que, portanto, o incumprimento não é apreciado pelo critério do prejuízo que ele possa causar á contraparte – mas antes como elemento sintomático, como facto idóneo a fazer desaparecer a particular confiança que no cumprimento depositava o outro contraente.
Não deve, por isso, causar surpresa que seja precisamente no domínio das relações duradouras – como são as instituídas pelo contrato de arrendamento – que surja como fundamento de resolução a justa causa, entendida como a violação e, portanto, um incumprimento, que dificulta, torna insuportável ou inexigível para a parte fiel a continuação da relação contratual.
Todas estas considerações têm, evidentemente, por objecto o esquema geral da resolução e, por isso, um carácter meramente tendencial. No caso de contratos tipificados e de conteúdo vinculado devem ser sempre ponderadas as soluções particulares, ditadas pela especificidade do contrato e das prestações que dele emergem, e, portanto, parâmetros diferenciados para a actuação do direito de resolução que, em face das perturbações contratuais, se reconhece ao credor.
É exactamente isso que ocorre actualmente no contrato de arrendamento, em que, de harmonia com a valoração do próprio legislador, a mora, com duração superior a três meses, na realização da prestação da renda torna irrefragavelmente inexigível, ao senhorio, a manutenção do contrato (artº 1083 nº 3 do Código Civil).
Não há, portanto, neste domínio qualquer espaço para a valoração seja pelo devedor, pelo credor ou pelo juiz, da gravidade da violação contratual, para, em função do resultado dessa apreciação, admitir ou excluir o direito de resolução.
A exigência geral da gravidade do incumprimento, como pressuposto do direito de resolução, é compatível com algumas das obrigações que emergem do contrato de arrendamento[30] – mas não, decerto, com a prestação fundamental do arrendatário: a obrigação de pagar ao senhorio a renda convencionada. A mora do arrendatário, com a duração referida, no cumprimento da fundamental obrigação de pagamento da renda, perturba sempre de forma grave a relação contratual e torna inexigível – ex-vi lege – a manutenção do contrato de arrendamento[31].
Entendimento contrário conduziria ao resultado absurdo e indesejável da exclusão do direito de resolução no tocante a contratos de arrendamentos com rendas de valor baixo, insignificante ou mesmo vil[32].
Nestas condições, não há razão para com base no diminuto valor da prestação devida não satisfeita, recusar aos recorrentes o direito de resolução que pretendem actuar pela acção.
Para a exclusão desse direito deve ser encontrado outro fundamento, que bem pode ser o indicado pela sentença impugnada: o abuso do direito.
3.6. Abuso do direito.
Está hoje adquirido à certeza que, em geral, a função social dos direitos, reais ou não, limita em concreto o conteúdo de todo e qualquer desses direitos, nos termos da figura do abuso do direito (artº 344 do Código Civil). Os direitos são limitados, genericamente, pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo seu fim económico-social, realidades que podem, na verdade, ser reconduzidas a uma ideia ampla de função social.
Apesar de o abuso do direito ser de conhecimento oficioso[33], o mais distraído dos operadores ou observadores judiciários não pode deixar de notar que quase não há processo em que, per abundantiam, ou á míngua de outros argumentos, se não invoque o abuso de direito. Por contraste – e por certo também em consequência do desgaste que o instituto sofre com a sua indevida convocação - há casos em que tal arguição de todo se justificaria, mas em que, inexplicavelmente, se omite a sua invocação.
O abuso do direito deve ser usado sempre que necessário. O que não deve é ser banalizado, exigindo-se sempre uma ponderação cuidadosa dos seus requisitos e, portanto, a correcção, no caso concreto, da sua intervenção, sobretudo quando esta conduza a uma solução contrária à lei estrita[34].
De outro aspecto, o abuso do direito, exprimindo um nível último e irrecusável de funcionalização dos direitos á realização dos interesses que justificam o seu reconhecimento, é um instituto de carácter poliédrico e multifacetado como logo se depreende a partir da tipologia dos actos abusivos que se incluem na categoria e com os quais se procura densificar a indeterminação do conceito correspondente.
Assim, é reconduzido ao abuso do direito, por exemplo, o desequilíbrio objectivo no exercício, comportamento abusivo cujo desvalor se objectiva na desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem e que compreende todas as situações em que se exercem poderes sanção por faltas insignificantes, como sucede quando uma parte resolva o contrato, alegando uma violação sem relevo de nota, em termos de causar a esta um grande prejuízo.
Sempre que se verifique uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular e as consequências nefastas para terceiros, portanto, em que é patente um desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, é inteiramente justificado o apelo ao abuso do direito[35]: O principal efeito do abuso será, no caso, o da inibição do exercício de poderes jurídicos ou do direito.
Assim é abusivo, por desequilíbrio no exercício, por exemplo, o pedido do arrendatário de realização de obras, pelo senhorio, de valor inteiramente desproporcional ao da renda[36].
Outro exemplo impressivo de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas – até pela notável similitude com o caso que nos ocupa – é o tratado pelo acórdão da Relação de Lisboa de 7 de Julho de 1976[37]: o locatário sacou, a favor do locador, para pagamento da renda, um cheque de 800$00 que foi devolvido por falta da provisão, dado que o saldo oficial da conta era de apenas 795$00; proposta a acção de despejo, a Relação negou-o, por abuso de direito[38].
Assentes estes parâmetros de controlo e regressando ao caso do recurso, verifica-se que por uma dívida de valor insignificante, se não mesmo vil, os recorrentes pretendem extinguir um contrato de arrendamento que dura há mais de 30 anos prejudicando, definitivamente, o direito, jurídica e socialmente mais relevante, de habitar a parte do prédio que para o arrendatário emerge desse mesmo contrato.
O desequilíbrio ou a desproporcionalidade além de objectiva é patente, flagrante, ostensiva e, portanto, há abuso.
Havendo abuso a inibição do exercício do direito de pedir a resolução é meramente consequencial.
Todas as contas feitas, é lícito assentar nesta derradeira conclusão: o recurso não deve ser provido.
Duas palavras mais para dar cumprimento ao ingrato e insólito dever de sumariar o acórdão que a lei impõe ao juiz relator (artº 713 nº 7 do CPC)[39].
A retórica argumentativa do acórdão, de que se extrai a solução de improcedência do recurso, pode sintetizar-se nestas proposições simples: a exigência da gravidade do incumprimento, como pressuposto geral do direito de resolução do contrato, não é compatível com o fundamento de resolução do contrato de arrendamento representado pela mora no pagamento da renda, com duração superior a três meses, dado que esse fundamento constitui uma causa de inexigibilidade, ex-lege, de manutenção daquele contrato; deve, todavia, deter-se o direito do senhorio de resolver aquele contrato, se o valor do depósito das rendas em dívida e da indemnização for inferior em apenas € 15.00 ao devido, com fundamento no abuso do direito, por desequilíbrio no exercício.
Os recorrentes deverão suportar, porque sucumbem no recurso, as custas dele (artº 446 nºs 1 e 2 do CPC).
4. Decisão.
Pelos fundamentos expostos, nega-se provimento ao recurso.
Custas pelos recorrentes.
Porto, 09.11.10
Henrique Ataíde Rosa Antunes
Ana Lucinda Mendes Cabral
Maria do Carmo Domingues
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[1] Acs. do STJ de 16.10.86, BMJ nº 360, pág. 534 e da RC de 23.03.96, CJ, 96, II, pág.24.
[2] Antunes Varela, RLJ, Ano 120, pág. 150. A nossa lei inspira-se, nitidamente, na chamada teoria do facto passado. Neste sentido, Marcelo Caetano, Manual de Direito Administrativo, Tomo I, 8ª edição, Lisboa, 1968, pág. 136.
[3] Acs. do TC nºs 156/95, 745/96, 486/97 e 467/03, www.tc.pt.
[4] João Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Almedina, Coimbra, 13ª reimpressão, 2000, págs. 233 e 234.
[5] João Baptista Machado, Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, Coimbra, 1968, págs. 112 e 117.
[6] Cfr., v.g., Ac. da RP de 10.10.83, CJ, VIII, IV, pág. 263.
[7] Para uma resenha da evolução deste regime, cfr. Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, Almedina, Coimbra, 1984, págs. 131 a 169.
[8] Neste sentido, no tocante aos contratos de arrendamento e de trabalho, Baptista Machado, cit., pág. 122.
[9] Essa lei pode, portanto, ser a lei revogada, excepto, claro está, se à nova lei dever atribuir-se o carácter de lei interpretativa (artº 13 nº 1 do Código Civil): cfr. Ac. da RC de 24.06.08, www.dgsi.pt.
[10] Acs. da RL de 25.09.07 e de 27.05.08, www.dgsi.pt.
[11] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4ª edição, revista e aumentada, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 597.
[12] Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2006, pág. 642.
[13] Pereira Coelho, Direito Civil, Arrendamento, Coimbra, 1980, pág. 150.
[14] Cunha de Sá e Leonor Coutinho, Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2006, pág. 46.
[15] Neste sentido, Fernando Baptista de Oliveira, A Resolução do Contrato no Novo Regime de Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2007, pág. 87. Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2006, pág. 96, nota 1, e David Magalhães, A Resolução do Contrato de Arrendamento Urbano, Coimbra Editora, 2009, págs. 210 e 214.
[16] Os termos das causas concretas de resolução não oferecem sempre o mesmo grau de indeterminação, sendo maior nuns casos e menor noutros. Este ponto é relevante visto que, quando maior for a indeterminação da causa de resolução tipificada, mais necessário se torna o recurso à cláusula geral; inversamente, o recurso a esta última, embora sempre necessário, é menos intenso face a fundamentos concretizados de resolução.
[17] Maria Olinda Garcia, A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, 2ª edição, Coimbra Editora, pág. 25.
[18] Note-se que mora superior a três meses não é sinónimo de três meses de renda em mora: basta, portanto, que uma renda esteja em mora. Neste sentido, Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, cit., pág. 86, Fernando de Gravato Morais, Novo Regime de Arrendamento Comercial, Almedina, Coimbra, 2006, pág. 103 e David Magalhães, A Resolução, cit., pág. 213. Sublinhe-se que nada impede o senhorio de invocar como fundamento da resolução a mora no pagamento da renda inferior a três meses. Todavia, neste caso, fica sujeito à cláusula geral de resolução do contrato de arrendamento, e, portanto, ao ónus de demonstrar que lhe é inexigível a sua manutenção (artº 1083 nº 2 do Código Civil: cfr., neste sentido, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano – Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª edição, Quid Iuris, Lisboa, 2007, págs. 297 e 298.
[19] David Magalhães, A Resolução, cit., pág. que fala em determinações legais de justa causa, e Maria Olinda Garcia - O arrendamento plural, Quadro Normativo e Natureza Jurídica, Coimbra, 2009, págs. 232 a 237 e nota 397 – para quem o caso é de inexigibilidade presumida.
[20] Ac. do STJ de 07.03.06, www.dgsi.pt.
[21] João Batista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, vol I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, págs. 135 a 137 e Pessoa Jorge, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, Lisboa, 1968, pág. 20, nota 3, e Ac. do STJ de 05.07.07, www.dgsi.pt.
[22] António Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, 2º vol. AAFDL, 1980, pág. 457, Baptista Machado, RLJ Ano 118, pág. 275, Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato Promessa Bilateral, cit., pág. 87 e A Hipótese da Declaração (Lato Sensu) Antecipada de Incumprimento por parte do Devedor, Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Jorge Ribeiro de Faria, Coimbra Editora, 2003, pág. 364, e Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, pág. e Pessoa Jorge, Direito das Obrigações, AAFDL, pág. 296; Acs., v.g. da RC de 24.03.92 e 28.05.92, CJ, XVII, II, pág. 50 e XVIII, III, pág. 115 e do STJ de 07.03.91, BMJ nº 405, pág. 458.
[23] Calvão da Silva, A Declaração da Intenção de não Cumprir, Estudos de Direito Civil e Processo Civil (Pareceres), Coimbra, 1996, pág. 137.
[24] Acs. do STJ de 05.12.06 e 29.06.06 www.dgsi.pt.
[25] João Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, vol I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 164 e Ac. do STJ de 10.07.08, www.dgsi.pt.
[26] Ac. do STJ de 29.06.96, www.dgsi.pt.
[27] João Carlos Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil, reimpressão, Coimbra, 2006, pág. 132 e Ac. do STJ de 03.07.07, BMJ nº 469, pág. 493.
[28] João Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, vol. I, Scientia Ivridica, Braga, 1991, pág. 137.
[29] Pedro Romano Martinez, Contratos em Especial, UCE, Lisboa, 1996, pág. 165.
[30] Acs. da RP de 22.01.01, BMJ nº 403, pág. 479, de 19.12.06 e de 13.10.99, www.dgsi.pt. Note-se, no tocante ao último destes acórdãos, que a ratio decidendi nele contida, apesar do apelo à escassa importância do incumprimento, é, verdadeiramente, o abuso do direito, na modalidade de desequilíbrio no exercício do direito.
[31] David Magalhães, A Resolução, cit., págs. 321 e 323.
[32] Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, cit. pág. 298.
[33] Cfr., v.g., Acs. do STJ de 22.11.94 e 25.11.99, CJ, STJ, II, III, pág. 157 e VII, III, 124.
[34] António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, I, Parte Geral, 2ª edição, Almedina, 2000, págs. 247 e 248.
[35] Ac. da RP de 03.02.81, BMJ nº 304, pág. 469.
[36] Acs. do STJ de 09.10.97, BMJ nº 480, pág. 546, e 27.01.98, CJ, STJ, VI, II, pág. 52.
[37] BMJ nº 264, pág. 234, António Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, Almedina, Coimbra, 1984, pág. 895, e João Carlos Brandão Proença, A Resolução, cit., nota 377.
[38] Cfr. também o Ac. do STJ de 15.04.75, BMJ nº 246, pág. 138.
[39] Cfr., para uma apreciação crítica – fundada – desta solução da lei, Lopes do Rego, A Reforma dos Recursos em Processo Civil, in As Exigências do Processo Civil, Associação Jurídica do Porto, pág. 248 e António Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Novo Regime, Almedina, Coimbra, 2007, págs. 300 e 301. De resto, esta exigência pode revelar-se uma fonte de embaraços, como sucederá, por exemplo, no caso de haver contradição entre o sumário e o conteúdo do acórdão. Regra geral, a solução do problema não oferece dificuldades, mas poderá mostrar-se espinhosa, tratando-se de acórdão de uniformização de jurisprudência, tirado no recurso ordinário ampliado de revista ou no recurso extraordinário para uniformização de jurisprudência, dado o seu carácter de recurso uniformizador (artºs 732-A, 732-B nº 5 e 770 nº 1 do CPC). Problema de solução difícil é também o saber se o relator se encontra adstrito ao dever se sumariar no caso de julgar sumariamente o recurso e no julgamento da reclamação contra o despacho de indeferimento do requerimento de interposição do recurso.