Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0533432 |  |
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ADMINISTRAÇÃO
II- É que, tendendo a actividade da assembleia e do administrador à prossecução do interesse colectivo, se se devesse sempre recorrer ao procedimento necessário para a formação e tomada de uma deliberação, tornar-se-ia impossível concretizar tal interesse.
III- A substituição do princípio democrático e a crescente centralização de poderes na pessoa do administrador cada vez mais se justificam pela necessidade de assegurar a gestão funcional e eficaz do condomínio, ligado a um premente interesse de ordem e paz pública” - isto, tendo presente que os interesses dos condóminos continuam sempre assegurados, na medida em que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode mesmo ser convocada apenas pelo condómino recorrente.
I. RELATÓRIO:
No ...º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da Póvoa de Varzim, por apenso aos autos de execução para pagamento de quantia certa sob a forma ordinária que, sob o nº ..../2002, lhe moveu Condomínio do Edifício “B...........”, com sede na Rua ..., ...., Póvoa de Varzim,
veio C............, S.A., com sede na Rua ........., ......, ..º, Porto, deduzir embargos de executado.
Alegou, em síntese:
Que há falta de título executivo uma vez que a executada não esteve presente na respectiva reunião de Assembleia, nem se fez representar.
Que a executada apenas é devedora da quantia de 4.289,00 euros, não sendo devedora de qualquer valor referente a despesas de condomínio, quer anteriores a 2002, quer posteriores, já que o representante legal da executada acordou com a anterior administração do condomínio que a troco do não pagamento das mensalidades das lojas 47 e 48, propriedade da executada, fossem estas cedidas ao condomínio para uso e fruição deste.
Contestou o embargado alegando que as deliberações consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para terceiros titulares de direitos relativos às fracções, e vinculam tanto os presentes como os ausentes.
Alega ainda que não celebrou qualquer acordo com a embargante relativamente ao uso e fruição das lojas 47 e 48.
Conclui pela improcedência dos embargos.
Elaborou-se despacho saneador e procedeu-se à selecção dos factos considerados assentes e dos controvertidos, que passaram a integrar a base instrutória.
Feitas todas as diligências probatórias, realizou-se a audiência de discussão e julgamento, a qual veio a decorrer cumprindo-se todos os trâmites legais.
Finda a produção da prova, o Tribunal respondeu à matéria da base instrutória em conformidade e com a fundamentação constante do despacho de fls. 60 e 61, o qual não foi objecto de qualquer reclamação.
Foram, por fim, sentenciados os embargos, julgando-se os mesmos improcedentes, absolvendo-se a embargada do pedido.
Inconformada com o assim sentenciado, veio a embargante interpor recurso de apelação, apresentando alegações que remata com as seguintes
“CONCLUSÕES:
A douta sentença concluiu pela improcedência total dos embargos;
Entende a recorrente que, em face à prova produzida na audiência final, os artº 1º, 2º e 3º da base instrutária deveriam ter merecido resposta positiva.
Do depoimento das testemunhas supra referenciadas e da prova documental, decorre que os artº 1º, 2º e 3º da base instrutória foram incorrectamente julgados;
Existem no processo meios probatórios que impunham decisão diversa da impugnanda.
As testemunhas arroladas pela embargante foram unânimes em confirmar a existência de uma reunião entre o representante de ambas (embargante e embargada) e o acordo efectuado de ocupação das lojas contra dispensa do pagamento de mensalidades do condomínio.
Nenhuma das testemunhas arroladas pela embargada negou a existência de tal acordo ou logrou justificar o armazenamento dos bens da embargada nas fracções da embargante.
Do auto junto aos autos resulta indubitável que os bens armazenados nas fracções da embargante pertencem à embargada.
Por outro lado, foram violadas as seguintes normas jurídicas:
A) Art. 1436º do Código Civil: O legal representante da embargada, Sr. D........... actuou no exercício das suas funções, em nome e representação da embargada.
B) Art. 500º, nºs 1 e 2 do Código Civil: O legal representante da embargada, Sr. D.......... actuou no exercício de um mandato que lhe foi conferido pela embargada, enquanto seu administrador, e sem culpa.
Mas ainda que se entenda que agiu com culpa, a embargada responde pelos prejuízos causados à embargante (a execução e reclamação dos valores de que foi dispensada de pagar pelo representante da embargada), já que em tal caso o aludido representante estaria ele próprio obrigado e seria responsável para indemnizar a embargante.
Já que ao concordar a dispensa do pagamento das mensalidades contra a ocupação e armazenamento de bens comuns da embargada nas fracções da embargante agiu no exercício das suas funções, ainda que intencionalmente ou contra as instruções da embargada.
C) Art. 473º do Código Civil: A embargada enriqueceu injusta e ilicitamente à custa da embargante; com efeito, a embargada manteve armazenados nas fracções da embargante os seus bens, desde Dezembro de 1999 a finais de Janeiro de 2003, gozando e fruindo tais fracções.
Quanto mais não seja a título de enriquecimento sem causa, a embargada está obrigada a indemnizar a embargante pelo benefício retirado por tal ocupação, cujo montante nunca poderá ser inferior ao valor das mensalidades de condomínio devidas durante o aludido período, fazendo-se tal compensação nos valores de condomínio ora reclamados pela exequente e objecto da execução.
D) Art. 6º, alínea e) do Código Processo Civil: porquanto a exequente não tem personalidade judiciária para figurar nos presentes autos.
E nem sequer personalidade judiciária para contra-alegar ou para que se julgue legitima a sua intervenção no processo, sendo que tal falta de personalidade judiciária é do conhecimento oficioso mas pode e deve ser arguida pela contra-parte em qualquer momento do processo, o que ora faz.
E) Art. 1420º, nº1, 1421º, e 1424º, todos do Código Civil: porquanto o conjunto dos direitos relativos às partes comuns é incindível e os encargos têm que ser suportados integralmente pelo conjunto dos condóminos do edifício.
9. A decisão de 1ª Instância sobre a matéria de facto pode ser alterada por esse Tribunal, atento o preceituado no artigo 712º, nº 1 alínea c). do Código de Processo Civil;
TERMOS EM QUE,
Deve ser dada como provada e procedente a excepção dilatória de falta de personalidade judiciária da exequente, absolvendo-se a embargante da instância.
Ou caso assim, não se entenda, deve ser a douta sentença de que se recorre ser totalmente revogada e, consequentemente, ser substituída por outra que dê como provada a matéria constante dos artigos 1º, 2º e 3º da Base lnstrutória, declarando-se, consequentemente, procedentes os embargos oferecidos pela Recorrente e absolvendo-se a mesma dos valores reclamados pela embargada a título de "mensalidades de condomínios".
A apelada contra-alegou, sustentando a confirmação do sentenciado.
Foram colhidos os vistos legais.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
- O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
as questões suscitadas pela apelante são:
Da personalidade judiciária da exequente;
Impugnação da decisão da matéria de facto: se deve dar-se resposta (totalmente) positiva aos pontos 1º, 2º e 3º da base instrutória;
Errada aplicação do direito aos factos;
II. 2. FACTOS PROVADOS:
No tribunal recorrido fixou-se, com relevo para a decisão, a seguinte matéria de facto:
1. Dá-se por reproduzido o documento junto a fls. 18 a 24 dos autos de execução (título executivo), com todos os seus dizeres.
2. O condomínio embargado procedeu à colocação de um sistema de alarme, cabendo ao embargante, em razão da sua permilagem, a comparticipação de 70,05 euros e 70,59 euros.
3. O condomínio embargado celebrou um acordo judicial em Acção de Honorários, cabendo ao embargante, em razão da sua permilagem, a comparticipação de 240,216 euros e 242,03 euros.
4. Relativamente a despesas correntes de condomínio anteriores ao ano de 2001 e à realização pelo condomínio embargado de obras no terraço do edifício cabe ao embargante em razão da sua permilagem de 40.123 e 40.436, a comparticipação de 5.260,50 euros e 5.182,17 euros.
5. A comparticipação nas despesas correntes do condomínio no ano de 2001 das fracções de propriedade do Embargantes, em razão da sua permilagem, é de 2.255,84 euros e 2.273,44 euros anuais.
6. A comparticipação nas despesas correntes do condomínio no ano de 2002 das fracções de propriedade do Embargantes, em razão da sua permilagem, é de 198,42 euros e 199,97 euros mensais não tendo sido entregues as quantias respeitantes aos meses de Janeiro a Abril de 2001.
7. Durante a anterior administração liderada pelo Senhor D.........., o representante legal da executada concordou que a troco do não pagamento das mensalidades das lojas 47 e 48, propriedade da executada, fossem estas cedidas ao condomínio para uso e fruição deste.
III. O DIREITO:
Vejamos, então, as questões suscitadas pela apelante.
Quanto à alegada falta de personalidade judiciária da exequente/agravada “para figurar nos presentes autos”:
Não assiste qualquer razão à apelante.
Antes de mais, é bom não esquecer que a ora apelante não suscitou anteriormente o vício que ora vem arguir.
No entanto, sempre se diga o seguinte:
Como se sabe, a personalidade judiciária consiste na possibilidade de requerer ou de contra si ser requerida, em próprio nome, qualquer das providências de tutela jurisdicional reconhecidas na lei (cfr. Antunes Varela, Manual, 101).
A personalidade judiciária do condomínio resultante da propriedade horizontal, “relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador” vem contemplada no artº 6º, al. e) do CPC.
Ora, a exequente representa o Condomínio do B........... e o seu representante é simultaneamente o representante de toda a propriedade horizontal invocada pela apelante.
Como bem salienta a apelada, não é pelo facto de a representação e actuação da administração se achar compartimentada nas diversas entradas e/ou centros de custos - o que ocorre por meras razões de simplificação de procedimentos, imputação de despesas e cobranças de receitas--, como acontece com o Condomínio em questão, do B..........., que o condomínio deixa de ser unitário.
Não se vê, portanto, onde está a alegada falta de personalidade judiciária do exequente/”Condomínio do Edifício “B............”, o qual - como se escreveu na petição exequenda - “é constituído pelas partes comuns do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na AV. ......... e Largo ........., freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 02462/970303” (cfr. doc. 1 junto pela embargada com a petição inicial da execução - com cópia, certificada, a fls. 222 ss destes autos).
Improcede, como tal, esta primeira questão suscitada pela apelante.
2ª questão: se deve dar-se resposta (totalmente) positiva aos pontos 1º, 2º e 3º da base instrutória.
Pretende-se, desta forma, impugnar a decisão da matéria de facto.
Quid juris?
Como é sabido, fixada a matéria de facto, através da regra da livre apreciação das provas consagrada no artº 655º nº 1 do CPCivil, em princípio essa matéria de facto é inalterável.
Resulta dos autos que a prova testemunhal produzida em audiência de julgamento foi gravada.
Para poder ser impugnada a matéria de facto, tem o impugnante, antes de mais, que dar integral cumprimento ao preceituado nos arts. 690º-A, nºs 1 e 2 e 522º-C, ambos do CPC, na redacção (aqui aplicável) emergente do DL nº 183/2000, de 10.08.
Tal ónus foi cumprido pela apelante.
Como é sabido, a apreciação da prova na Relação envolve "risco de valoração" de grau mais "elevado" que na 1ª instância, onde são observados os princípios da imediação, da concentração e da oralidade.
Quando o juiz tem diante de si a testemunha ou o depoente de parte, pode apreciar as suas reacções, apercebe-se da sua convicção e da espontaneidade, ou não, do depoimento, do perfil psicológico de quem depõe: em suma, daqueles factores que são decisivos para a convicção de quem julga, que, afinal, é fundada no juízo que faz acerca da credibilidade dos depoimentos.
É, de facto, o Sr. Juiz, em primeira instância, que vê a face, os olhos, a mãos, a postura e o olhar das pessoas que depuseram em audiência de julgamento e que deve ser em vista do depoente no seu todo que o Sr. Juiz decide a matéria de facto.
Nesta instância de recurso poderemos avaliar as palavras, os documentos, já não podemos ver e avaliar o rosado da face, os olhares para o advogado e um sem número de trejeitos que não podem ser dissociados. De facto, é hoje pacífico que o intérprete, entenda-se, o julgador, ignora o significado de um sorriso e, ou de uma lágrima, as quais, nas gravações fonográficas são absolutamente imperceptíveis!.
No domínio da prova testemunhal, vigora o princípio da livre apreciação das provas - art. 396º do CC - segundo a convicção que o julgador tenha formado acerca de cada facto - art. 655º, nº1 - sem embargo do dever de as analisar criticamente e especificar os fundamentos decisivos para a convicção adquirida - art. 653º, nº 2, do CPC.
Isto para dizer que a Relação só deve altera a decisão da matéria de facto se, reapreciada a decisão recorrida, for evidente a grosseira apreciação e valoração que foi feita na instância recorrida.
Ora, lendo a decisão da 1ª instância sobre a fundamentação das respostas à matéria de facto (fls. 60a 61), verificamos que aí se faz uma análise da prova produzida, se especificam os fundamentos que foram decisivos para a respectiva convicção.
O que se questiona é se a análise da prova, maxime testemunhal, que ali se mostra feita está, ou não, de acordo com a prova que, efectivamente, foi produzida perante o tribunal.
Concretizando, há que ver se dos depoimentos das testemunhas referidas naquele despacho de fundamentação da decisão de facto é lícito extrair a conclusão ou conclusões que a Mmª Juiza a quo extraiu.
Não cremos que o seja.
Os depoimentos produzidos em julgamento estão transcritos nos autos e ninguém pôs em causa a sua autenticidade.
Vejamos, então, o que deles se pode extrair.
Como se refere no aludido despacho a responder à matéria de facto, o tribunal assentou a sua convicção na análise dos depoimentos das testemunhas, em especial da E.......... e do F.............. .
Aí se refere ter-se considerado que tais depoimentos “se revelaram parciais, além de contraditórios, quiçá pelo facto de ambas as testemunhas estarem “ligadas” profissionalmente à embargante”.
Não se explica, porém, de forma objectiva, como se impõe, porque razão se entendeu que esses depoimentos se revelaram “contraditórios” e “imparciais”.
E à falta dessa explicação, há que analisar os depoimentos e ver se foi, ou não, correcta a aludida conclusão a que chegou o tribunal a quo.
Os quesitos postos em causa são os seguintes:
Quesito 1º: “Durante a anterior administração liderada pelo Senhor D............, o representante legal da executada acordou a pedido daquele, em nome e representação do Condomínio, que a troco do não pagamento das mensalidades das lojas 47 e 48, propriedade da executada, lhes fossem estas cedidas ao condomínio para uso e fruição deste?”
Resposta:
“Provado apenas que durante a anterior administração liderada pelo Senhor D............, o representante legal da executada concordou que a troco do não pagamento das mensalidades das lojas 47 e 48, propriedade da executada, fossem estas cedidas ao condomínio para uso e fruição deste.”
Quesito 2º: “Em face da concordância entre ambas as partes, ficou estabelecido que esse não pagamento se manteria enquanto o condomínio mantivesse ocupadas as referidas lojas da executada?”
Resposta: “Não provado”.
Quesito 3º: “Sendo que até à presente data ainda as mesmas se encontram ocupadas pelo Condomíno, tendo sido a actual Administração já alertada para esse facto, sem que nada tenha feito para providenciar a sua desocupação?”.
Resposta: “Não provado”.
Salvo o devido respeito, não cremos que a Mmª Juiza a quo tenha andado bem nas respostas que deu aos aludidos quesitos.
E para tal conclusão basta atentar nos depoimentos das duas testemunhas em que, no essencial, se sustentou a mesma Magistrada para dar essas respostas.
Vejamos.
Testemunha E...........:
É, de todo, claro o depoimento destas testemunha.
Assim, diz que em finais de 1999 teve lugar uma reunião entre o administrador da executada/ora apelante e o administrador do condomínio, “uma vez que as lojas estavam paradas, portanto, não estavam arrendadas”.
Então, porque o aludido administrador do condomínio “precisava das lojas para guardar lá uns materiais”, “chegou a acordo com o administrador da C......... que enquanto tivesse os materiais lá na loja, a C......... deixava de pagar o condomínio”.
Pergunta:
“E esses materiais, esses equipamentos que foram lá colocadosnas lojas eram do condomínio?”
Resposta: “Exactamente!”.
Pergunta: “Era para uso do condomínio?”
Resposta: “Sim!”
Volta a perguntar o advogado da embargante:
-“O que é que ficou acordado nessa reunião entre o administrador do condomínio e o administrador da C.........?”
“Ficou acordado que enquanto realmente o condomínio guardasse lá os materiais, a C.......... não pagaria o condomínio”.
“Não sabe precisar em que data teve lugar essa reunião?”
“Sei! Foi em finais de 1999”.
Acrescenta a testemunha que o acordo respeitava às despesas de condomínio, “todos os meses”.
Diz-se no despacho sobre a decisão da matéria de facto que as supra referidas testemunhas não participaram em qualquer reunião entre a embargante e a embargada e que, por isso, “não souberam explicar se houve algum acordo entre a primeira e a administração do condomínio,...”.
Não é isso, porém, que resulta dos depoimentos, maxime do da testemunha que ora analisamos (E..........).
Efectivamente, sobre este ponto, a testemunha diz o seguinte:
“Não assisti à reunião. Só na altura fui chamada à sala, na presença do administrador da C......... e do Sr. D........” - na altura, o administrador do condomínio -, realmente a darem-me conhecimento que tinham chegado a esse acordo, de enquanto os materiais estivessem nas lojas, a C.......... não pagaria condomínio.
Pergunta, então, a Mª Juíza:
-“E já agora, quantos meses é que durou esse acordo, não é? Quanto tempo os materiais estiveram lá nas lojas? A senhora sabe?”
Resposta:
-“Sei que estiveram lá bastante tempo, portanto na altura nós entregámos todas as chaves que tínhamos da loja e segundo eu sei, só nos voltaram a entregar as chaves, acho que foi em meados de 2003”.
Insiste a Mmª Juiza:
“Então quando é que as chaves foram entregues?”
Resposta:
“Em finais de 99, nessa dita reunião. [...] ”Penso que foi em Dezembro ou assim, pelas altura do Natal”
Nova pergunta da Mmª Juiza:
“E quando voltaram a recebê-las?”
Resposta pronta:
“Em finais de 2003”.
Mais refere a testemunha que durante esse período de tempo as chaves “estavam entregues ao condomínio”. O que – acrescenta - era do conhecimento das subsequentes administrações do condomínio, pois “houve correspondência nesse sentido”. E termina dizendo que as chaves só foram entregues, na já referida data, através do rebentamento das fechaduras, o que ocorreu “à frente de toda a gente”, conforme auto de entrega da loja junto as autos (em 2003).
Também a testemunha F........... fala do aludido “acordo para utilização da lojas por parte da administração do condomínio” - embora, é certo, referira que o mesmo lhe foi, à data, dado a conhecer pelo gerente da C.......... .
Face a estes depoimentos - em especial o primeiro, que nos pareceu claro, incisivo, convincente e seguro--, não vemos razões para neles não acreditar, pois tais razões não vêm explanadas no despacho de fundamentação da decisão de facto - despacho este que, como se viu, não traduz a verdade trazida pelas testemunhas ao processo, em especial a E............. .
Veja-se que, a corroborar o aludido acordo, está até o facto - não desmentido pela apelada - de os materiais depositados nas lojas da apelante serem propriedade do Condomínio, conforme resulta do aludido auto de arrombamento.
Não vemos necessidade de maiores congeminações para concluir pela necessidade de serem alteradas as respostas à matéria de facto, considerando-se inteiramente provados os pontos nºs 1, 2 e 3 da base instrutória.
Assim, fica provado que:
Quesito 1º: “Durante a anterior administração liderada pelo Senhor D..........., o representante legal da executada acordou a pedido daquele, em nome e representação do Condomínio, que a troco do não pagamento das mensalidades das lojas 47 e 48, propriedade da executada, lhes fossem estas cedidas ao condomínio para uso e fruição deste”
Quesito 2º: “Em face da concordância entre ambas as partes, ficou mesma base estabelecido que esse não pagamento se manteria enquanto o condomínio mantivesse ocupadas as referidas lojas da executada”
Quesito 3º: “Sendo que até à presente data ainda as mesmas se encontram ocupadas pelo Condomíno, tendo sido a actual Administração já alertada para esse facto, sem que nada tenha feito para providenciar a sua desocupação”.
Procede, assim, a segunda questão suscitada pela apelante.
Terceira questão: errada aplicação do direito aos factos:
Face aos factos provados - decorrentes da alteração da decisão da matéria de facto - é patente que a sentença recorrida não pode ser mantida.
Cremos dever começar por tomar posição sobre a natureza e/ou função dos embargos de executado.
Se é certo que havia - e há - quem sustente a supra aludida posição de que os embargos de executado têm uma função essencialmente defensiva, sendo tão só um meio de oposição, ou defesa, no processo executivo, certo é, também, que não tem sido esse o nosso entendimento e cremos não estar de acordo com a doutrina e jurisprudência dominantes.
Efectivamente, temos entendido que os embargos de executado têm a configuração de uma acção declarativa enxertada no processo de declaração, parecendo ser esse o papel que a lei lhes atribui: constituem uma verdadeira acção declarativa, uma contra-acção do executado à acção executiva do exequente, com vista a impedir a execução ou a obstar à produção dos efeitos do título executivo (cfr., neste sentido, A. dos Reis, Processo de Execução, 2ª ed., pág. 48; José Maria Gonçalves Sampaio, A acção executiva e a problemática das execuções injustas, pág. 141; Lebre de Freitas, A Acção Executiva, 2ª ed., 157; Acs. do STJ de 13.07.1992 e de 29.02.1996, in Bol. M. J. 419º, pág. 640 e Col. Jur./ Acs. STJ, 1996, 1º, pág. 102).
Como tal, é sobre o embargante que recai o ónus de alegação e prova da inexistência de causa debendi ou do direito do exequente ou factos que, em processo normal, constituiriam matéria de excepção - factos impeditivos, modificativos ou extintivos daquele direito (artº 342º, nº2, do CC).
Isto posto, face à factualidade apurada, fácil é concluir que a apelante (embargante) fez a prova que lhe incumbia fazer: que não é devedora de qualquer valor referente a despesas de condomínio, quer anteriores a 2002, quer posteriores.
Assim sendo, apenas é devido à embargante o pagamento da confessada quantia de € 4.289,00 - atinente à montagem do sistema de alarme, acordo judicial com o advogado e obras no terraço--, o que leva à procedência dos embargos e, como tal, da presente apelação.
Uma palavra, apenas, a respeito do âmbito das funções do administrador do condomínio - em face do aludido acordo que fez com o administrador da embargante no sentido de que não seriam pagas as prestações do condomínio das lojas enquanto as mesmas estivessem a ser ocupada “com materiais” pela administração do mesmo condomínio.
Não há dúvida que, quer o administrador, quer a assembleia são órgãos da colectividade, com carácter obrigatório e necessário, cujas funções estão ligadas à sua função como expressão do grupo condominial.
Os condóminos formam uma vontade e o administrador executa essa vontade. Os órgãos são a expressão de um interesse colectivo, sendo-lhes atribuídos ex lege poderes representativos, na medida em que sejam instrumentos necessários para realizar tal interesse.
A vontade manifestada pelos titulares dos órgãos, dentro dos limites da sua competência, é vinculante para todos os membros do grupo.
Na propriedade horizontal, a assembleia é o órgão deliberativo, o administrador é o órgão executivo e representativo.
Ou seja, são estes órgãos os representantes institucionais da pessoa colectiva e através dos quais esta tem capacidade de exercício. São eles que formam a vontade da pessoa jurídica perante terceiros, permitindo suprir as deficiências do conceito de mandato e de representação. Se o acto é praticado por um órgão, ele é imputado juridicamente à pessoa jurídica. Se foi antes realizado por um representante, só são imputados à pessoa jurídica as consequências do acto (cfr. Soveral Martins, Os poderes de representação dos administradores de sociedades anónimas, BFDUC, Studia Juridica, 34, Coimbra Editora, Coimbra, 1998, págs. 48 e 49, e Manuel de Andrade, Teoria geral da relação jurídica, 2 vols., Almedina, Coimbra, 1983, I, pág. 118).
O administrador é, simultaneamente, gestor e representante do condomínio. Estas funções estão interligadas, e não lhe podem ser retiradas pela assembleia.
Portanto, o administrador representa a comunidade como grupo organizado (é a figura da representação orgânica) – ver Ac. Rel. de Lisboa, de 27.11.97, Col. Jur., V, 102 e Revista Forense, vol. 193, ano 58º, Jan.-Mar. 1961, pág. 465.
É certo que se pode dizer que o administrador se move no mesmo terreno que se move a assembleia de condóminos: na administração das partes comuns do edifício.
Mas é irreal hipotizar uma predisposição generalizada, minuciosa e contínua pela assembleia dos actos que devam ser realizados pelo administrador.
As funções do administrador têm um carácter marcadamente executivo e prático, que se não coaduna com o funcionamento colegial da assembleia de condóminos.
“Se não há qualquer actividade decisória da assembleia, e a regulação da coisa comum se torna necessária, o administrador pode, legitimamente, providenciá-la” (In “A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal”, Sandra Passinhas, Almedina, 2ª ed., a pág. 306).
Acrescenta-se nesta mesma obra (loc. cit.): “Se é verdade, por um lado, que a actividade da assembleia e do administrador tendem à prossecução do interesse colectivo, por outro lado, é óbvio que, se se devesse sempre recorrer ao procedimento necessário para a formação e tomada de uma deliberação, tornar-se-ia impossível concretizar tal interesse.
[..............].
A complexidade da actividade de administração do edifício e o crescente desinteresse dos condóminos pela vida do condomínio levaram à atribuição de mais poderes ao administrador. A substituição do princípio democrático e a centralização de poderes na pessoa do administrador justificam-se pela necessidade de assegurar a gestão funcional e eficaz do condomínio, ligado a um premente interesse de ordem e paz pública”.
Assim deve ser, de facto, tendo sempre presente que os interesses dos condóminos continuam sempre assegurados, na medida em que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode mesmo ser convocada apenas pelo condómino recorrente (da mesma forma que o administrador se pode dirigir à assembleia condominial para provocar uma deliberação que confirme a disciplina por ele adoptada para o uso das coisas comuns, a fim de vencer a resistência de um dos condóminos - ainda ob. cit., a pág. 310).
Vale o exposto para dizer que se nos afigura que a actuação do administrador do condomínio, no que tange ao acordo sobre a utilização das lojas da apelante-- obviamente, no interesse comum dos condóminos, pois tal utilização se destinava ao “uso e fruição” do condomínio--, não extravasava do âmbito dos seus poderes, como órgão ao serviço da prossecução do aludido “interesse colectivo”.
É obvio que com tal uso se evitaram despesas ao condomínio. Daí que, obrigar a apelante a pagar as despesas do condomínio das lojas, quando as mesmas se encontravam ao serviço do condomínio (para seu “uso e fruição”), se tornaria uma situação extremamente injusta, integradora - como bem salienta a apelante - de um verdadeiro enriquecimento sem causa da apelada, à custa da apelante (ut artº 473º CC)-- o que seria, então, motivo de indemnização da apelada à apelante pelo benefício retirado por aquela com essa ocupação, cujo montante não seria inferior ao valor das mensalidades de condomínio devidas durante o aludido período, impondo-se, então, por isso, fazer a respectiva compensação.
Procede, como tal, esta (última) questão suscitada pela apelante.
CONCLUINDO:
Tornando-se necessária a regulação da coisa comum e não havendo qualquer actividade decisória da assembleia de condóminos, o administrador pode, legitimamente, providenciá-la.
É que, tendendo a actividade da assembleia e do administrador à prossecução do interesse colectivo, se se devesse sempre recorrer ao procedimento necessário para a formação e tomada de uma deliberação, tornar-se-ia impossível concretizar tal interesse.
A substituição do princípio democrático e a crescente centralização de poderes na pessoa do administrador cada vez mais se justificam pela necessidade de assegurar a gestão funcional e eficaz do condomínio, ligado a um premente interesse de ordem e paz pública” - isto, tendo presente que os interesses dos condóminos continuam sempre assegurados, na medida em que dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode mesmo ser convocada apenas pelo condómino recorrente.
IV. DECISÃO:
Termos em que acordam os Juizes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e julgando-se procedentes os embargos de executado, em função do que se absolvendo a embargante/apelante no que tange aos valores reclamados pela embargada na execução a título de “mensalidades de condomínio”, pelo que à embargante apenas é devido o pagamento da (confessada) quantia de € 4.289,00 (quatro mil duzentos e oitenta e nove euros).
Custas, em ambas as instâncias, a cargo da apelada.
Porto, 23 de Junho de 2005
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Raínho Ataíde das Neves