Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0533010 |  |
ARRENDAMENTO
FALTA DE FORMA LEGAL
I – B................, intentou na comarca de Vila Nova de Gaia, presente acção de despejo com processo sumário contra C........... e mulher D.......... alegando, em síntese, que:
Por contrato verbal, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de seu marido E............., deu de arrendamento aos Réus, em 1 de Fevereiro de 1992, para habitação, o prédio urbano sito na Rua de ........, freguesia de ....... – V. N. Gaia, descrito na C. R. P. sob o nº. 44986 e inscrito na matriz sob o artigo 1813, composto de um só piso de quatro divisões e quintal, sendo excluído do arrendamento o quintal;
O arrendamento foi feito pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, mediante a renda mensal de 13.000$00 e que actualmente é de 14.988$00 em virtude de alteração proveniente do aumento legal, a pagar na residência da Autora;
Os Réus não pagaram as rendas de Novembro/93, Dezembro/93, de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, de 1994, vencidas, respectivamente em 1/11/93, 1/12/93, 1/1/94, 1/2/94, 1/3/94, e em 1/4/94, no total de 81.976$00.
Conclui pedindo que seja decretado o despejo se os Réus não efectuarem o depósito liberatório, e se condenem os Réus a pagarem à Autora a quantia de 81.976$00 a título de rendas vencidas e as vincendas até ao trânsito em julgado da acção e juros de mora desde a citação.
Contestando os Réus alegam, no essencial, que o arrendamento teve início em 1 de Janeiro de 1992 e que a renda é paga no dia 8 de cada mês seguinte, por ter sido o contratado; os Réus depositaram na Caixa Geral de Depósitos rendas a favor da Autora, mas fizeram-no de forma errada, pelo que fazem agora a junção dos documentos de depósito das rendas vencidas acrescidas dos 50% de mora até à presente data (ou seja, da apresentação da contestação, 14-6-1994).
Na resposta, a Autora alega que os depósitos efectuados pelos Réus não são liberatórios; os Réus não depositaram a renda do mês de Junho de 1994, vencida no dia 1 de Junho.
E conclui como na petição inicial.
Seguindo os autos seus termos foi proferida sentença na qual se decidiu:
Julgar a presente acção procedente por provada e, em consequência:
a) - Decretar a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e os Réus referente ao prédio identificado no artigo 2º da petição inicial,
1 - condenar os Réus a entregarem à Autora o arrendado.
2 - condenar os Réus a pagarem à Autora a renda referente ao mês de Junho de 1994, vencida em 1/6/94, acrescida de juros de mora desde a citação, bem como a pagarem-lhe as rendas vincendas até ao trânsito em julgado da presente sentença, acrescidas de juros de mora à taxa legal desde a data do respectivo vencimento.
b) - Mais se decide autorizar a Autora a proceder ao levantamento das quantias depositadas pelos Réus na Caixa Geral de Depósitos, a título de rendas (96.964$00) = (13.000$00 x 7) + (1.988$00 x 3) e autorizar os Réus ao levantamento das quantias depositadas a título de indemnização (48.482$00) = (7.494$00 x 3) + (6.500$00 x 4), ou seja, a Autora €. 483,65 e os Réus € 241, 83.
Inconformados, dela vieram apelar os R.R apresentando alegações a e respectivas conclusões, como segue:
A) o contrato de arrendamento verbal celebrado entre a e os RR. é nulo.
B) De acordo com o Inventário Obrigatório que correu termos na extinta 1ª Secção do 1.º Juízo, com o n.º de Proc. 246/1986, transitado em 1988, por óbíto de E..........., marido e progenitor, respectivamente, da A. e do R. marido, estes, a par dos outros interessados, são comproprietéríos do prédio urbano em apreço nos autos, na proporção dos seus quinhões.
C) A A. deverá restituir aos RR. tudo quanto recebeu a titulo de rendas.
Os RR. não deverão ser condenados a entregar o arrendado à A. .
D) Caso se decida considerar o referido contrato de arrendamento existente e válido, os RR. não deverão ser condenados a entregar o arrendado à A. .
E) Normas jurídicas violadas: artigo 7º do RAU; artigos 220.º, 286.º, 289.º e 1406.º do C. Civil.
Pedem a revogação da sentença.
Contra alegando, a A. pugna pela confirmação da sentença.
Corridos os vistos cumpre decidir.
II – Factos que vêm provados:
A) DA ESPECIFICAÇÃO
1 - A Autora é a cabeça de casal da herança aberta por óbito de seu marido E........., indivisa, dela fazendo parte o prédio urbano sito na Rua de.......... nº. ......, freguesia de ....... – V. N. Gaia, descrita na C. R. P. sob o nº. 44986, a fls. 190 do livro B-115, inscrito na matriz sob o artigo 1813, composto de um só piso de quatro divisões e quintal. (alínea A).
2 - A Autora celebrou um contrato de arrendamento verbal com os Réus relativo ao prédio identificado em 1. (alínea B).
3 - O arrendamento foi realizado pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos. (alínea C).
4 - A renda estipulada foi de 13.000$00 e em virtude da alteração ocorrida, proveniente do aumento legal, é hoje de 14.988$00, que deveria ser paga na residência da Autora (alínea D).
5 - Teor dos documentos juntos a fls. 18 a 31, que aqui se dá por reproduzido. (alínea E).
6 - A partir de Novembro de 1993, os Réus deixaram de pagar as rendas devidas pela utilização do locado (alínea F).
B) - DO QUESTIONÁRIO
7 – O arrendamento referido em 2. teve início no dia 1 de Fevereiro de 1992. (resposta ao quesito 1º).
8 - Nos termos do acordado em tal contrato a renda deveria ser paga no dia 1 do mês a que respeita. (resposta ao quesito 3º.).
III - Mérito do recurso:
Como é sabido, as conclusões das alegações delimitam o âmbito do recurso – cfr. art. 684º, nº 3 e 690º, nº 1, ambos do Código do Processo Civil.
Assim, temos, em primeiro lugar, de decidir se o contrato é nulo.
O contrato foi celebrado em 1992. Já com o RAU vigente, pois.
Vale, então, sem dúvida, o que determina o art.º7.º.
Devia ter sido celebrado por escrito.
A falta de escrito só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda.
Não tendo tido lugar nem uma coisa nem outra, o contrato é nulo atento o disposto no art.º 220.º do CC.
É certo que na contestação, os RR confessam o arrendamento, pelo que se levanta a delicada questão de saber se a confissão será relevante para afastar a apontada nulidade.
Já houve quem entendesse que sim, partindo da ideia de que a exigência de forma escrita constitui uma formalidade apenas “ ad probationem “ (cfr-se Dr. Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 4.ª ed., 76).
Não é, contudo esse o entendimento da maioria dos AA (Dr. Januário Gomes, Arrendamentos Para Habitação, 61, Dr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 346, Dr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª ed. 71 [Este Ilustre Jurista sustenta, todavia, esta posição, não obstante entender que o recibo da renda constitui uma formalidade “ad probationem”], entendimento este que seguimos, atenta, no essencial, a palavra “só” do n.º2 daquele art.º 7.º.
Mas a invocação da nulidade pode ser paralisada pela figura do abuso do direito.
É sabido que a invocação desta figura visando bloquear a nulidade derivada da não obsetvância da forma legalmente prescrita, não é admitida – pelo menos sem grande dificuldade - por autores conceituados. Mas a evolução do pensamento, impulsionado muitas vezes pelas clamorosas situações que os tribunais são chamados a resolver e, consequentemente, pela decisões que tomam, tem levado à admissão, ainda que cautelosa da figura do abuso do direito relativamente à invocação da falta de forma de certos negócios jurídicos.
Como refere o Prof. Menezes Cordeiro (Direito Civil Português, I, IV, 311) “Perante a persistência da nossa jurisprudência e confrontados com casos nos quais a via da inalegabilidade permite uma solução justa e imediata...entendemos rever a nossa posição.
Assim, em casos bem vincados, admitimos hoje que as próprias normas formais cedam perante o sistema, de tal modo que as nulidades derivadas da sua inobservância se tornem verdadeiramente inalegáveis.”
E, especificamente para os casos de arrendamento nulo por falta de forma, o Prof. Pereira Coelho, RLJ, Ano 126, 200, admite que a figura do abuso do direito paralise a invocação da nulidade.
Por outro lado, temos jurisprudência abundante, mesmo só quanto aos arrendamentos, que conforta a posição da admissibilidade da figura. Assim, os Ac.s do STJ de 30.10.03 e desta Relação de 6.1.05, 30.4.02, 31.5.01, todos em www.dgsi.pt e ainda desta Relação de 11.5.89, na CJ 1989, 3, 192 e da RC de 16.1.1990, na CJ, 1990, 1, 87.
Decerto que a invocação da nulidade só pode ser paralisada se se verificarem os requisitos do abuso de confiança, nas modalidades, mais pertinentes neste tipo de situações de “venire contra factum proprium” ou de “tu quoque”.
Exigir-se-á, quanto àquela uma conduta censurável da contraparte que leve o que pretende paralisar a invocação a confiar legitimamente na validade do contrato e a determinar-se manifestamente de acordo com essa confiança.
Ou, subscrevendo Baptista Machado, na RLJ, Ano 117, págs. 136 e segs., «...em todos os casos em que uma das partes, num contrato nulo fez a sua prestação, que foi recebida ou aproveitada pela sua contraparte, e esta, mais tarde, ciente de que não é possível restituir a prestação recebida nem o seu valor, e de que nem tão pouco existe enriquecimento que deva ser restituído, se recusa a fazer uma prestação equitativa, invocando a nulidade do contrato...», deve intervir a proibição do «venire contra factum proprium».
No caso presente, temos um contrato realizado verbalmente, o pagamento das rendas até Novembro de 1993, o seu depósito na CGD, ao longo de mais de um ano, a habitação no arrendado (esta implicitamente resultante dos factos provados), a confissão expressa e inequívoca do arrendamento feita na contestação apresentada em 14.6.1994, a manutenção da situação até ao momento que deveria ter sido atendido, atento o disposto no art.º663.º, n.º1 do CPC, ou seja até ao encerramento da discussão em primeira instância que teve lugar em 23.6.2003, e a invocação só nas alegações do recurso da nulidade.
Cremos estarem preenchidos os requisitos da figura do abuso do direito no que aqui nos importa.
Aliás, noutro prisma, o tempo decorrido – a atender nos termos do falado art.º 663.º, nº1 do CPC – intensificado pela posição assumida na contestação apresentada há quase dez anos (tendo como referência a data do encerramento da discussão em primeira instância), determinaria sempre a nosso ver a paralisação do direito atenta a figura – ainda inserida no abuso do direito – da supressio.[Cfr-se, a propósito da “supressio”, prof. Menezes Cordeiro, ob. cit., IV, 313 e seguintes]
Por tudo o que vem sendo exposto, não podemos considerar a invocada nulidade.
Não a podendo invocar, temos a pertinência de tudo o que o Sr.ª Juíza determinou como entrega, pagamento e autorização de levantamento.
Nem se vê que haja obstáculos, também de outra ordem, a que assim seja.
IV – Decisão:
Face ao exposto, nega-se provimento à apelação e confirma-se a setença recorrida.
Custas pelos RR.
Porto, 14 de Julho de 2005
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo
Gonçalo Xavier Silvano