| 4058/20.8T8MAI.P1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
DECLARAÇÃO RESOLUTIVA
EFEITOS
II - Trata-se de um contrato de natureza complexa, que, além da obrigação principal, comporta deveres acessórios, cujo cumprimento visa a satisfação daquela.
III - O contrato promessa de compra e venda deve ser pontualmente cumprido, obrigando-se as partes dele outorgantes à celebração do contrato definitivo, por meio da respectiva escritura, na data para tal convencionada.
IV - Só o incumprimento culposo e definitivo, não a simples mora, constitui fundamento para a resolução do contrato promessa.
V - A resolução opera ope voluntatis e não ope judicis.
Tribunal Judicial do Porto
Juízo Local Cível da Maia – Juiz 4
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO.
AA, titular do NIF ...62, advogada, com domicílio na Rua ..., ..., ..., instaurou acção declarativa sob a forma de processo comum contra A..., Lda., titular do NIPC ...64, com sede na Travessa ..., ..., peticionando a declaração de resolução do contrato promessa celebrado entre Autora e Ré no dia 3 de Outubro de 2019 e que seja esta condenada a restituir-lhe a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de 30.000,00€, acrescida de juros legais desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Alega, em síntese, que entre a Autora e a Ré foi celebrado em 3 de Outubro de 2019 um contrato promessa de compra e venda relativo a um apartamento Tipo T1, melhor identificado em planta anexa ao contrato, que seria identificada como fração autónoma após constituição da propriedade horizontal do prédio sito na freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz sob o Art.º ...94 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...45, que se destinava a habitação própria da Autora e da sua filha, que em 2019 ingressou em estabelecimento do ensino superior próximo do citado prédio. O preço acordado foi de € 144.100,00, tendo a Autora entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia total de € 15.000,00.
Adianta que foi acordado que a escritura pública do negócio definitivo seria realizada até Maio de 2020, ou, caso não fosse possível a realização da escritura até esse mês por motivos relacionados com a sua legalização, até ao final deste mês entregaria a Ré posse do apartamento, completamente concluído e em condições de habitabilidade, competindo à Autora a respectiva marcação, sendo que, antes disso, tendo em vista a promoção de financiamento bancário, lhe seriam, para o efeito, entregues os documentos que identificassem o apartamento, designadamente, certidão predial da fração que lhe foi atribuída, caderneta predial, licença de utilização e certificado energético, o que não veio a suceder. Ultrapassada a data acordada para realização do contrato prometido, e após diversos contactos telefónicos e por email da Autora junto dos colaboradores da Ré e da própria mediadora no sentido de comunicar a mora, e envio de carta de interpelação para o cumprimento do contrato que, vindo devolvida com menção de não reclamada, conduziu a Autora a requerer a notificação judicial avulsa da Ré, cumprida na pessoa do seu representante legal a 22 de Outubro de 2020, para no prazo admonitório concedido lhe entregar a documentação necessária a promover o pedido de crédito à aquisição de habitação ou proceder à entrega da posse do imóvel nos termos acordados, e, no caso de não cumprimento pela Ré nesse prazo, ter-se-iam todas as obrigações por definitivamente incumpridas, devendo considerar resolvido o contrato promessa de compra e venda e concomitantemente ser devolvido à Autora o sinal prestado, em dobro.
Apenas a 12 de Novembro de 2020, sem qualquer justificação ou ter em consideração a resolução já operada, foi remetido pelo sócio gerente da Ré um email a reencaminhar outro, cujo teor corresponde a um ponto da situação, mas do qual resulta que a Ré ainda não teria condições para dar cumprimento ao acordado no contrato promessa em causa, a que a Autora respondeu a dar conta da irrelevância daquele email face à resolução já operada.
Citada a Ré, veio apresentar contestação pugnando pela improcedência da acção e absolvição da Ré dos pedidos formulado pela Autora.
Alegou, em síntese, que a Autora e a Ré celebraram um contrato promessa de compra e venda de bem futuro, uma vez que o imóvel prometido não era, ainda, propriedade da Ré e nem estava na sua posse, tal como resulta do contrato promessa objecto dos autos, deste resultando ainda o conhecimento pela Autora de que a Ré, na qualidade de promitente vendedora, estava a promover obras de requalificação e reconstrução no prédio descrito, tendente a beneficiar o invocado imóvel e a operar a sua transformação em prédio constituído em regime de propriedade horizontal, composto por cinco frações autónomas, todas destinadas a habitação, de acordo com o Alvará de Obras de Construção n.º ..8/17, emitido em 26/09/2017 pela Câmara Municipal ....
Refere ainda que, a 20 de Fevereiro de 2019, tinha celebrado contrato promessa de compra e venda com BB, CC, DD, EE e FF e à data em que apresentou a contestação (14.01.2021) o prédio prometido vender pela Ré à Autora ainda estava na propriedade da BB, CC, DD, EE e FF, e ainda não tinha sido celebrado o contrato definitivo com a Ré, devido à não obtenção da propriedade horizontal e de licença de utilização por aqueles proprietários. Coincidentemente, um dia antes da sua citação para os presentes autos, informaram a Ré que a propriedade horizontal foi obtida no dia 10 de Dezembro de 2020, mas que aqueles ainda se encontram a aguardar a obtenção da licença de utilização.
Alega que a conclusão do processo de obtenção da propriedade horizontal e da licença de utilização demorou todos estes meses pelo facto de 2020 ter sido um ano em que os serviços estiveram praticamente parados em virtude da pandemia do Covid 19 que assolou o país e o mundo, só conseguindo os proprietários do imóvel finalizar todas as especialidades de obra em Novembro de 2020, também em virtude do Covid 19, sendo que a Ré foi sempre dando conta do estado da obra à Autora e esta tinha disso conhecimento, da não obtenção da propriedade horizontal e da licença de utilização, uma vez que a mesma conhece um dos proprietários, o Dr. EE, sendo que os mesmos trocam informações e que a Ré não poderia ter celebrado a escritura definitiva de um imóvel cuja propriedade não lhe havia sido transmitida em virtude dos atrasos devidos às contingências inerentes ao Covid 19 e a venda de bens alheios é nula e ainda sabia e sabe que a construção estava em execução e que era da responsabilidade dos proprietários, como sabia que o objecto de contrato promessa respeitava a um bem futuro e que a Ré não celebrou o contrato definitivo com a Autora porque não tinha ainda a propriedade do imóvel por causa que não lhe é imputável.
Acrescenta que a propriedade horizontal só foi obtida a 10 de Dezembro de 2020 e que os actuais proprietários, também promitentes vendedores, não conseguiram ainda obter a licença de utilização.
E conclui que a não celebração do contrato definitivo entre a Autora e a Ré não se deve a culpa desta, mas sim dos actuais proprietários do imóvel pelos motivos referidos e por isso o incumprimento não lhe é imputável e por isso não se deve declarar resolvido o contrato promessa e, consequentemente, inexiste obrigação de restituição do sinal à Autora, quer em dobro, quer em singelo.
A 20.10.2021 veio a Autora requerer redução do pedido, por a Ré haver transferido para a sua conta a quantia de € 15.000,00, correspondente ao sinal que lhe havia entregue por ocasião da outorga do contrato promessa, e que as custas inerentes à parte do pedido confessada mediante a entrega de tal quantia deverão ser suportas pela Ré, foi proferido despacho pelo qual foi julgada extinta a instância, por inutilidade superveniente e parcial da lide, quento ao valor de € 15.000,00, com custas pela Ré, referente a este valor.
Veio ainda a Ré juntar a escritura pública, datada de 2021.10.04 e certidão de registo predial, que atestam ter vendido a terceiro a fração que prometera vender à Autora, tendo a esta exercido o competente contraditório, seguindo-se os requerimentos de respostas a requerimentos de Autora e Ré (refªs 42866671 e 43228462).
Em sede de audiência prévia, foi elaborado despacho saneador em que se afirmou a validade e regularidade da instância, procedeu-se à fixação do objecto do litígio e à enunciação dos temas de prova e admitiram-se os meios de prova indicados pelas partes nos seus articulados/requerimentos.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, julgo a presente ação totalmente procedente, porque provada, e, em consequência:
A - Declaro resolvido o contrato de promessa dos autos, celebrado a 3 de Outubro de 2019 entre a Autora e a Ré;
B - Condeno a Ré A..., Lda. a pagar à Autora AA a quantia remanescente de 15.000,00(vinte mil euros), a título de restituição do valor do sinal (€15.000) em dobro, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data da citação e até integral pagamento da quantia já restituída e da quantia por restituir.
Custas a cargo da Ré (artigo 527º, nº 1 do CPC).
Registe e Notifique”.
Inconformada com tal sentença, dela interpôs a Ré recurso de apelação para esta Relação, formulando com as suas alegações as seguintes conclusões:
“a) A recorrente não se conforma com o teor da sentença proferida, dela recorrendo de facto e de Direito.
b) Sempre a prova produzida (ou a ausência dela) conduz a que alguns dos factos provados não o devessem ter sido, designadamente, o facto n.º 12) e 13), e que todos os factos julgados não provados devessem ter sido julgados como provados (a) a k)).
c) E mesmo que assim não fosse, sempre resultaria que o Tribunal a quo incorreu num erro de interpretação das normas jurídicas previstas nos seguintes artigos: 408.º, n.º 2, 410.º, n.º 3, 442.º, n.º 2, 875.º, 880.º e 893.º do Código Civil e artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99 de 26 de Julho, impondo-se a alteração da decisão em matéria de Direito.
Destarte:
d) Em cumprimento do disposto no artigo 640.º do Código de Processo Civil, impõe-se a alteração da matéria de facto julgada como provada sob as alíneas 12) e 13), julgando-se tal factualidade como não provada.
e) As declarações prestadas pelo legal representante da recorrente e pela recorrida, o email datado de 27/07/2020 e o documento n.º 5 junto com a contestação demonstram que a recorrente falou com a recorrida ultrapassadas as datas referidas em 8), 9) e 10) da sentença de que se recorre.
f) Acresce que, não se compreende a razão de ser de se exigir que seja um legal representante a responder à recorrida ou de a contactar quando a recorrente designou a funcionária D. GG para comunicar com todos os promitentes compradores (não só com a recorrida, mas com os demais e nenhum deles alguma vez referiu que aquela não lhes dava informações).
g) Ainda em cumprimento do disposto no artigo 640.º do Código de Processo Civil, impõe-se a alteração da totalidade da matéria de facto julgada como não provada, devendo a mesma ser julgada provada.
h) A recorrida tinha conhecimento que a recorrente tinha celebrado o contrato promessa com os proprietários do imóvel objecto dos presentes autos: BB, CC, DD, EE e FF, a 20 de Fevereiro de 2019.
i) O contrato promessa celebrado entre a recorrente e a recorrida tem o seguinte título: “Contrato promessa de compra e venda de bem futuro”.
j) Como bem futuro que era, a primeira cláusula do CPCV celebrado tem a seguinte redacção: “Será o Primeiro Outorgante dono, senhor e legítimo possuidor de um prédio constituído por casa de habitação, de rés-do-chão e andar com quintal, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...94 Urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...45.”.
k) Mais resulta da cláusula segunda que “No referido prédio encontra-se o promitente vendedor a promover obras de requalificação e reconstrução, tendente a beneficiar o invocado imóvel e a operar a sua transformação em prédio constituído em regime de propriedade horizontal, composto por cinco frações autónomas, todas destinadas a habitação, de acordo com Alvará de Obras de Construção n.º ..8/17, emitido em 26/09/2017 pela Câmara Municipal ....”.
l) Quando, na cláusula vinda de transcrever, se refere o promitente vendedor, não é a recorrente que estava a promover obras de requalificação e reconstrução, mas sim, os proprietários do imóvel que, como já alegado, eram donos de obra e ao mesmo tempo construtores.
m) Sendo que tal resulta provado no facto 4): “o promitente vendedor à Ré se encontrava a promover obras de requalificação e reconstrução, tendentes a beneficiar o identificado imóvel e a operar a sua transformação em prédio constituído em regime de propriedade horizontal, ...”.
n) A minuta do CPCV foi enviada à recorrida para leitura tendo até esta feito alterações ao mesmo.
o) Pelo que nem colhe qualquer possível “desculpa” de que o contrato foi exibido no momento de assinatura do mesmo, sem possibilidade de reflexão sobre o mesmo.
p) Assim, não se compreende nem se pode acreditar que a recorrida, na qualidade de Advogada, não tenha percebido que ao tratar-se de um bem futuro que seria da propriedade da recorrente, e não tenha logrado verificar a propriedade do mesmo junto de uma Conservatória de Registo Predial.
q) Aliás, ao contrário do que foi alegado em Tribunal, a própria mediadora tinha na sua posse a certidão e a caderneta predial pois que sem estes documentos nem sequer poderia promover a venda como fez.
r) Acresce que tais documentos são de consulta a quem quer que tenha interesse sobre os mesmos.
s) Sendo quem conforme palavras da própria recorrida em sede de audiência de julgamento, a mesma só poderia celebrar o CPCV após lhe serem exibidas a caderneta e a certidão “até para ver se tinha hipotecas ou penhoras!”.
t) Mais, conforme resultou provado nos autos, a recorrida tinha conhecimento das clásulas referidas nas alíneas 3) e 4) e conhecia um dos co-proprietários EE do imóvel “que contatou antes da celebração do contrato promessa identificado em 1)”.
Sem prescindir,
u) Um dia antes da citação da recorrente para a presente acção a informaram-na que a propriedade horizontal foi celebrada no dia 10 de Dezembro de 2020.
v) E pese embora à data da prolacção da sentença já tivesse sido obtida a licença de utilização (que foi emitida a 1 de Abril de 2021), à data da apresentação da contestação, a recorrente encontrava-se a aguardar a sua emissão.
w) Estes dois factos são assentes em prova documental não podendo ser objecto de qualquer subjectividade pelo Tribunal a quo.
x) A recorrente foi citada para os presentes autos a 11 de Dezembro de 2021 e, conforme resulta do documento n.º 3 junto com a contestação, a PH foi obtida no dia anterior.
y) E a licença de utilização foi obtida a 1 de Abril de 2021, ou seja, na pendência dos presentes autos.
Sem prescindir,
z) A não celebração do CPCV de bem futuro deveu-se ao facto de os proprietários do imóvel referidos em 20) da sentença proferida não terem logrado obter a propriedade horizontal nem a licença de utilização.
aa) As obras terminaram a 20 de Novembro de 2020, conforme resulta do documento n.º 5 junto com a contestação.
bb) Os proprietários identificados em 20) da sentença não puderam de imediato celebrar a escritura com a recorrente.
cc) Puderam-no apenas após a obtenção da propriedade horizontal (10 de Dezembro de 2020) e a licença de utilização (1 de Abril de 2021), documento este obrigatório nos termos do disposto no artigo 1.º do DL 281/99 de 26/07.
dd) Ou seja, apenas na pendência dos presentes autos é que os primitivos promitentes vendedores reuniram as condições para celebrarem a escritura definitiva com a recorrente e, consequentemente, só após a celebração da referida escritura é que a recorrente, na qualidade de proprietária do imóvel, poderia ter celebrado com a reorrida a prometida escritura de compra e venda.
ee) O término da obra não foi posterior à obtenção do documento exigido, pelo que não pode ser imputado às obras ou às alterações de projecto a não celebração do contrato definitivo, uma vez que estas são anteriores à obtenção da licença de utilização.
ff) Portanto, não se alcança a razão de ser da suspeição levantada pela Mm.ª Juiz de que o Engenheiro HH tivesse deliberadamente atrasado o término da obra por ser vendedor ou fornecedor de materiais.
gg) Tal suspeição não foi levantada nem pela recorrida, nem por nenhuma das testemunhas arroladas, nem se alcança que interesse teria a recorrente em atrasar a obra por pedidos feitos pelos promitentes compradores quando tais atrasos poderiam originar responsabilidade contratual.
hh) De todo o modo, não existem elementos nos autos que demonstrem que a não celebração do contrato promessa se ficou a dever a qualquer causa imputável à recorrente, designadamente por ter sido ela a fornecer materiais de casa de banho, nem tal foi alegado pelas partes.
ii) Outrossim, as testemunhas Dr. EE e FF apresentaram queixas contra o construtor, que era com eles co-proprietário.
jj) Sendo que as obras terminaram em Novembro de 2020.
kk) As testemunhas confirmaram que existiu atraso na conclusão da obra por imposições da Câmara Municipal.
ll) E facto é que se encontra documentado nos autos que apenas em Dezembro de 2020 é que os proprietários lograram obter a propriedade horizontal.
mm) Sendo que após a obtenção da licença de utilização (e já tendo obtido a propriedade horizontal), os proprietários e a recorrente agendaram de imediato a escritura definitiva do contrato prometido.
nn) A conclusão das obras foi anterior à obtenção daqueles documentos e não posterior.
oo) E após a obtenção de tais documentos é que as partes puderam escriturar as fracções, o que fizeram.
pp) E, assim, a sua falta obstou à celebração do contrato definitivo com a recorrida, pois que a recorrente só o poderia celebrar após a transmissão para si da propriedade das fracções pelos proprietários e promitentes vendedores.
qq) O que apenas não sucedeu enquanto não foram obtidos aqueles elementos.
Sem prescindir,
rr) A conclusão do processo de obtenção da propriedade horizontal demorou todos estes meses pelo facto de 2020 ter sido um ano em que os serviços estiveram praticamente parados em virtude da pandemia do Covid 19 que assolou o país e o mundo, e pelo mesmo motivo, não terão os proprietários do imóvel prometido identificado em 20) da sentença conseguido obter a licença de utilização, sendo que os proprietários do imóvel só em Novemnro de 2020 conseguiram finalizar todas as especialidades de obra, também em virtude do Covid 19.
ss) Tais factos decorrem dos depoimentos prestados pelos co-proprietários do imóvel.
tt) Mais decorrem do documento n.º 5 junto com a contestação.
uu) Só uma situação tão “anormal das circunstâncias” como a pandemia fez com que a própria recorrente, na qualidade de promitente compradora, não tivesse ela mesma resolvido o contrato que havia celebrado com os proprietários do imóvel.
Sem prescindir,
vv) A recorrente foi sempre dando conta do estado da obra à recorrida pelo que tinha esta conhecimento que aquela não poderia celebrar o contrato promessa de compra e venda enquanto os atuais proprietários do imóvel em causa não tivessem a documentação necessária à celebração do contrato prometido entre estes e a recorrente.
ww) Na sequência da impugnação dos factos julgados como provados sob as alíneas 12) e 13), considera a recorrente que se impõe julgar como provado que a recorrente deu conhecimento à recorrida do estado da obra e de que não podia celebrar o contrato definitivo enquanto não tivesse a documentação necessária à celebração do contrato prometido, isto é, a propriedade horizontal e a licença de utilização.
xx) Conforme supra alegado, a funcionária da recorrente, D. GG, tinha instruções para ir colocando os promitentes compradores a par do estado da obra.
yy) Mais se diga que, a própria recorrente afirmou em Tribunal que quando instava a mediadora imobiliária para obter respostas, a mesma lhe transmitia que a D. GG dizia estar em falta documentação.
zz) Com efeito, resulta da fundamentação da sentença de que se recorre que: “Indagado sobre o fato de não ter cumprido os prazos do contrato de promessa celebrado com a Autora e nem justificar a esta a razão disso, disse que a identificada GG disse à Autora que estavam a aguarda documentos oficiais.”.
aaa) Ora, se foi comunicado à recorrida que estavam em falta os documentos, bem sabia a mesma que sem os mesmos não podia ser celebrada a escritura definitiva.
Sem prescindir,
bbb) Tinha a recorrida conhecimento do estado da obra e da não obtenção da propriedade horizontal e da licença de utilização, uma vez que a mesma conhece um dos proprietários, o Dr. EE, sendo que os mesmos trocam informações.
ccc) Ora, conforme resultou provado nos autos, a recorrida conhecida o Dr. EE e contactou o mesmo antes de subscrever o CPCV de bem futuro.
ddd) A recorrente não logrou provar o que sempre lhe foi transmitido de que o Dr. EE e a recorrida trocavam informações sobre o estado da obra.
eee) O que, permita-se, seria normal: se a recorrida lhe ligou para ter informações sobre a recorrente, dita a normalidade que o tivesse feito no decorrer da obra.
fff) Mas, mesmo admitindo que não o tenha feito, o que não se compreende, o documento n.º 5 junto na contestação demonstra que a recorrida tinha conhecimento que ainda não existia licença de utilização.
ggg) Acresce que, na audiência prévia que antecedeu o julgamento dos presentes autos, o Ilustre Mandatário da recorrida afirmou que não conseguiu solicitar a emissão da certidão predial ao que a MM.ª Juiz que presidiu a audiência prévia respondeu “nem podia, a propriedade horizontal não estava constituída”.
hhh) Portanto, existem nos autos evidências que a recorrida tinha conhecimento de que não existia a propriedade horizontal nem a licença de utilização.
Sem prescindir,
iii) A recorridaa sabia e sabe que a construção estava em execução e que era da responsabilidade dos proprietários identificados em 20), promitentes vendedores e não da aqui recorrente.
jjj) Acresce que, considera a recorrente que do contrato promessa celebrado com a recorrida também resulta que cabia aos proprietários a execução das obras e requalificação e reconstrução.
kkk) Neste seguimento, resultou provado que: “o promitente vendedor à Ré, se encontrava a promover obras de requalificação e reconstrução....”.
lll) Ou seja, era aos promitentes vendedores proprietários do imóvel que cabia a execução das obras, sendo que um dos co-prorietários até era o empreiteiro da obra.
Sem prescindir,
mmm) Mais sabia a recorrida que a recorrente estava dependente da conclusão das obras pelos proprietários do imóvel (que são das relações da rcorrida) e pela obtenção, pelos mesmos, da propriedade horizontal e da licença de utilização para poder celebrar o contrato definitivo com aqueles e, consequentemente, poder celebrar o contrato definitivo com a recorrida.
nnn) No que a este último facto concerne, considera a recorrente que o exercício da actividade de advocacia pela recorrida impõe que tenha a mesma conhecimento de que sem aqueles dois documentos não seria possível celebrar o contrato definitivo.
ooo) Impossibilidade essa que se mantinha, quer na relação contratual entre os proprietários e a recorrente, quer entre esta e a recorrida.
ppp) A actividade desenvolvida pela recorrida permite-lhe ter conhecimentos jurídicos inacessíveis ao “contraente comum”.
qqq) Mais, o conhecimento do Dr. EE permitia à recorrida estar a par de tudo o que acontecia na obra.
rrr) Em cumprimento do disposto no artigo 639.º do Código de Processo Civil, o Tribunal a quo incorreu num erro de interpretação das normas jurídicas previstas nos seguintes artigos: 408.º, n.º 2, 410.º, n.º 3, 442.º, n.º 2, 875.º, 880.º e 893.º do Código Civil e artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99 de 26 de Julho.
sss) Fundamenta a sentença colocada em crise que a estipulação dos prazos pressupunha, entre outros, o cumprimento pelo promitente vendedor das obrigações acessóras de, não sendo o proprietário do imóvel e nem quem realizava as obras de requalificação e conversão em propriedade horizontal, exercer as diligências necessárias à existência jurídica do bem prometido.
ttt) Não diz a lei, em concreto, quais as diligências que o promitente deve implementar, nem, no caso, elas resultam de convenções ou das circunstâncias do contrato
uuu) No entanto, importa repetir que a recorrente não era a construtora nem a dona de obra e não poderia ter entregue à recorrida nenhum documento para efeitos de recurso ao crédito bancário porque estes documentos não eram emitidos sem que a obra estivesse terminada e, pior ainda, a emissão destes documentos retardou pela circunstância anormal e imprevisível do surgimento da pandemia do Covid 19!
vvv) O pedido de tais documentos era da responsabilidade dos proprietários do imóvel e, conforme comunicado à recorrida, não existiam àquela data sendo que, nos termos do disposto no artigo 1.º do DL 281/99 de 26/07 não é possível celebrar uma escritura sem a existência da licença de utilização.
www) Repita-se ainda que a recorrente não podia adquirir o imóvel aos proprietários enquanto estes não lograssem obter a documentação exigida para a celebração do contrato definitivo.
xxx) Facto é que a recorrente nada podia fazer para modificar a situação contratual existente para com os proprietários do imóvel e, consequentemente, não conseguia cumprir com a recorrida.
yyy) Não compreende a recorrente como crê o Tribunal que esta se podia fazer substituir à obrigação dos proprietários.
zzz) Ora, dispõe o artigo 880.º do CC que na venda de bens futuros, o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias para que o comprador adquira os bens vendidos, segundo o que foi estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato.
aaaa) Permita-se aditar a expressão “possíveis” porque o vendedor não pode substituir-se nas diligências necessárias para as quais não tenha poderes como é a situação dos presentes autos.
bbbb) Sendo o “objecto” do contrato promessa um bem futuro, estava efectivamente a recorrente obrigada a exercer as diligências necessárias à existência jurídica do bem prometido, mas não estava adstrita a uma obrigação de resultado.
cccc) Conforme, por exemplo, o documento n.º 5 junto com a contestação, a recorrente exigia informação aos proprietários sobre as diligências necessárias à existência da propriedade horizontal e à obtebção dos documentos necessários para que a propriedade lhe fosse transmitida de forma a que pudesse celebrar as escrituras com os cinco promitentes compradores.
dddd) A recorrente deu ainda instruções à funcionária GG para informar os promitentes compradores do estado do processo o que fez em relação a todos e a recorrida não foi excepção.
eeee) Em face do exposto, considera a recorrente que a obrigação de celebrar o contrato definitivo com a recorrida se constituiu ab initio, no próprio momento da celebração do CPCV de bem futuro, mas apenas se tornou exigível após a aquisição da propriedade da fracção prometida vender.
ffff) Ou seja, a celebração do contrato definitivo entre a recorrente e a recorrida apenas se tornou exigível na pendência dos presentes autos, quando a recorrente notificou a recorrida para a informar se ainda tinha interesse no negócio pois que, tendo-lhe finalmente sido transmitida a propriedade da fracção prometida, já poderia celebrar com a recorrida o contrato definitivo.
gggg) Antes da aquisição da propriedade da fracção prometida pela recorrente esta não podia cumprir com a recorrida, sem culpa sua!
hhhh) Só a partir da altura em que a recorrente obteve a inscrição, a seu favor, da aquisição da fracção, tornando-se sua proprietária, ficou preenchida a condição aposta no contrato-promessa, passando a ser-lhe exigível o cumprimento de tal contrato, nos termos em que foi celebrado.
iiii) Sucede que, quando a obrigação passou a ser exigível à recorrente, a recorrida já tinha comunicado a resolução do contrato e em resposta à notificação para informar se pretendia celebrar o contrato, a mesma de forma peremptória, recusou o cumprimento do CPCV.
jjjj) Ou seja, o não cumprimento do CPCV não se deveu a actuação culposa da recorrente.
kkkk) Nos termos do disposto no artigo 408.º, n.º 2 do CC, a transferência da propriedade sobre a coisa alienada nos moldes referidos não opera por mero efeito do contrato, mas antes quando o bem futuro for adquirido pelo alienante ou as partes componentes ou integrantes forem separadas.
llll) O regime acabado de referir há-de sofrer adaptações na compra e venda de bens imóveis que, a par da forma especial por que se rege (artigo 875.º do CC), está sujeita a certas formalidades na sua celebração (como é, por exemplo, o caso da prova da inscrição na matriz pedial e correspondente licença de utilização na transmissão de prédios urbanos e suas fracções autónomas - Pedro Romano Martinez, in “Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos”, 2ª ed, pág. 29).
mmmm) Neste caso, a falta de verificação dos legais pressupostos obstava à celebração do contrato entre os proprietários e a recorrente e, consequentemente, entre a recorrente e a recorrida.
nnnn) A divisão ou fraccionamento dos prédios, através do emparcelamento ou do loteamento (para construção), está sujeita a regulamentação específica que não pode deixar de ser observada, não se constituindo por simples negócio jurídico.
oooo) Quer isto significar, como de resto as partes reconhecem, que a parcela que foi objecto do contrato celebrado nos autos não se encontrava então autonomizada, dividida, do prédio dos promitentes vendedores, situação que se mantinha à data da propositura da acção.
pppp) Pelo que não podia a recorrente ter feito fosse o que fosse que tivesse alterado a sua situação contratual perante a recorrida enquanto os proprietários não lograssem obter a documentação necessária à celebração da escritura que transmitisse a propriedade das fracções (terminadas) para a recorrente.
qqqq) Assim, face ao princípio da equiparação do regime do contrato promessa ao contrato prometido (artigo 410.º do CC), pode entender-se desde logo que será nulo, por força do artigo 294.º do CC, o negócio que infrinja tal obrigação legal, ainda que não tenha eficácia translativa como sucede com o contrato promessa.– a este propósito, Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, pág. 264 e Ac. da RL de 9.7.03, Proc. 4886/2003-6, em www.dgsi.pt..
rrrr) Noutra perspectiva, considerando-se que o contrato promessa e o contrato definitivo são distintos e com efeitos diversos, estando sujeitos a regimes diferentes, com excepção das disposições comuns aos contratos em geral (pode vir a concluir-se, ainda assim, que a falta de verificação de um daqueles legais pressupostos não afecta a validade do contrato promessa em si (dado que o promitente não aliena mas apenas se obriga a alienar).
ssss) Em todo o caso, e sem prejuízo do que deixamos dito, merece especial atenção a situação prevista no nº 3 do artigo 410.º do CC.
tttt) Da validade do contrato promessa assim concebida não resulta, porém, necessariamente a possibilidade de realização do contrato definitivo, pois se os pressupostos legais à sua concretização não vierem a verificar-se (como previsto, por exemplo com relação à obtenção de uma licença de utilização ou da constituição da propriedade horizontal) é evidente que também não poderá vir a realizar-se aquele negócio prometido.
uuuu) Por conseguinte, ainda que seja válido o contrato promessa de compra e venda nas circunstâncias indicadas, se não vierem a reunir-se os legais pressupostos para a realização do contrato definitivo (por não se ter, entretanto, obtido a indispensável licença de utilização e a constituição da propriedade horizontal) não deixará de ocorrer a impossibilidade da celebração desse contrato último.
vvvv) Por igualdade de raciocínio, não é juridicamente possível requerer a execução específica de um contrato promessa cujo objecto/fracção, não tenha ainda a necessária licença de utilização.
wwww) É pacificamente aceite na jurisprudência e doutrina que não será possível a execução específica de um tal contrato enquanto não for obtida aquela licença, pois não está em causa uma simples declaração de vontade, suprível pelo tribunal, mas a prévia obtenção da mesma licença o que já ultrapassa a declaração negocial do faltoso
xxxx) A impossibilidade de cumprimento do CPCV de bem futuro à data da interpelação para tal pela recorrida não pode ser imputada à recorrente, muito menos a título de culpa.
yyyy) Tal impossibilidade, a ser considerada como superveniente, tem como efeito a extinção da obrigação com a correspondente desoneração da recorrente, à qual nenhuma responsabilidade pelo incumprimento pode ser exigida.
zzzz) Sendo ainda relevante sublinhar que a recorrida se encontra ressarcida do valor pago a título de sinal, o qual foi devolvido aquando da expressa perda de interesse na celebração do contrato promessa.
aaaaa) Assim, a recorrente não se constituiu em mora, pois que à data da sua interpelação para o efeito, o cumprimento do CPCV não era exigível nem possível e para que haja mora, além da culpa do recorrente, seria necessário que a obrigação se tivesse tornado exigível.
bbbbb) Acrescente-se ainda que o Tribunal a quo relevou de sobremaneira o facto de a recorrente não ter conferido a posse à recorrida.
ccccc) Ora, tal como não podia celebrar o contrato definitivo, a recorrente não podia conferir também a posse de uma fracção que não se encontrava legalmente constituída.
ddddd) A recorrente não podia dar os documentos solicitados pela recorrida para efeitos de concessão do empréstimo bancário porque os mesmos não existiam sem culpa sua.
eeeee) A fracção, não constituída, não tinha luz, não tinha água, não tinha as mínimas condições de habitabilidade.
fffff) Em face do vindo de expor, considera a recorrente que quando foi interpelada para cumprir o contrato promessa não se encontrava em mora pois que não se encontrava reunida a condição para a celebração do contrato definitivo (a recorrente não o podia fazer sem os documentos legais e sem que lhe fosse transmitida a propriedade das fracções).
ggggg) Consequentemente, considera a recorrente que não ocorreu incumprimento à mesma imputável e que não assistia o direito à recorrida de resolver o CPCV.
hhhhh) No entanto, in casu, parece-nos que esta situação se encontra ultrapassada em virtude da expressa declaração da perda de interesse da recorrida na celebração do contrato definitivo por carta datada de 20/09/2021 e junta aos autos por requerimento com referência 30257486, tendo a recorrente alienado a terceiros a fracção em causa nos autos e devolvido à recorrida o valor do sinal prestado.
iiiii) Ou seja, efectivamente o CPCV encontra-se resolvido (não pela notificação judicial avulsa enviada pela recorrida, mas sim pela expressa recusa do seu cumprimento na pendência dos presentes autos) e tornou-se assim o CPCV de impossível incumprimento.
jjjjj) Pelo que ao contrário do que decorre da sentença proferida (que reputa a resolução do CPCV a 06/11/2020), considera a recorrente que o contrato se encontra resolvido desde 20/09/2021, data em que a recorrida respondeu à carta de interpelação da recorrente a dar conta de que já se encontravam reunidas as condições para a celebração do contrato definitivo, e esta disse que não iria aceder ao cumprimento do CPCV por considerar o contrato resolvido.
kkkkk) Cumpre ainda referir o regime jurídico de que dispõe o artigo 442.º do CC: “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou.”.
lllll) Atento tudo o já exposto, e ao contrário da conclusão operada pelo Tribunal a quo, a não celebração do contrato definitivo não se deveu a comportamento censurável e violador da recorrente.
mmmmm) Ainda que a recorrente tivesse dedicado uma hora de todos os seus dias a falar ao telefone com a recorrida, nenhum segundo teria alterado a realidade jurídica de inexistência da fracção prometida e dos documentos necessários à celebração da escritura de transmissão da propriedade das fracções para a recorrente.
nnnnn) A culpa pela não celebração do contrato definitivo não é imputável à recorrente, mas sim aos atrasos na obtenção dos documentos devido às contigências inerentes à pandemia do Covid 19.
Nestes termos e nos melhores de Direito que V.as Ex.as doutamente suprirão, deverá o recurso ser admitido, julgado procedente por provado e, consequentemente, ser a sentença proferida pelo Tribunal a quo revogada, com as ulteriores consequências legais,
Assim se fazendo Justiça!”.
A recorrida apresentou contra-alegações, pugnando pelo não provimento do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II. OBJECTO DO RECURSO
A. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito.
B. Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pela recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar:
- se ocorreu erro na apreciação da matéria de facto;
- se existia fundamento para a resolução do contrato promessa por parte da Autora e se a mesma tem direito à restituição, em dobro, da quantia entregue a título de sinal.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
III.1. Pelo tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes factos:
1) No dia 03 de Outubro de 2019, a Autora celebrou com a Ré um contrato promessa de compra e venda de bem futuro mediante o qual a Autora prometeu comprar e a Ré (primeira outorgante) prometeu vender, livre de quaisquer ónus ou encargos e devoluto de pessoas e bens, um apartamento Tipo T1, fração ainda a designar e identificada na planta e mapa de acabamentos que ficou a fazer parte integrante do contrato de promessa, do prédio urbano constituído por casa de habitação, rés-do-chão e andar com quintal, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...94º, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...45.
2) O preço acordado foi de 144.100,00€ (cento e quarenta e quatro mil e cem euros), tendo sido pago como sinal e princípio de pagamento na mesma data da assinatura do contrato pela Autora a quantia de €14.000,00 (catorze mil euros), acrescida de 1000,00€, que já havia sido pago pela Autora aquando da reserva que fez junto da mediadora imobiliária que na altura contactou para adquirir o apartamento, como aliás resulta da cláusula 3.ª al) a e b, do contrato promessa.
3) Resulta do teor das cláusulas 1ª e 2ª do contrato promessa de compra e venda identificado em 1), que a Ré[1] não era ainda, mas seria dona, senhora e legítima possuidora do prédio urbano identificado em 1) e que,
4) o promitente vendedor à Ré, se encontrava a promover obras de requalificação e reconstrução, tendentes a beneficiar o identificado imóvel e a operar a sua transformação em prédio constituído em regime de propriedade horizontal, composto por cinco frações autónomas, todas destinadas a habitação, de acordo com o Alvará de Obras de Construção n.º ..8/17, emitido em 26/09/2017 pela Câmara Municipal ....
5) As cláusulas e factos identificados em 3) e 4) eram do conhecimento da Autora, assim como conhecia um dos co-proprietário EE do imóvel que contatou antes da celebração do contrato de promessa identificado em 1).
6) A fração objeto do contrato promessa identificado em 1) destinava-se a habitação própria da Autora e da sua filha que em 2019 ingressou num estabelecimento de ensino no superior que se situa próximo do citado prédio.
7) Muito embora aquando da promoção de venda da fração objecto do contrato identificado em 1) a Autora tivesse sido informada que o apartamento estaria concluído em Março de 2020, a Ré pretendeu assegurar a possibilidade de surgir algum tipo de imprevisto que implicasse um atraso na conclusão das obras e, com a anuência da Autora, acordaram que a escritura pública do negócio definitivo seria a realizar até Maio de 2020 e que a marcação até essa data ficava a cargo da Autora.
8) Ficou ainda acordado no contrato promessa identificado em 1) que, no caso de não ser possível realizar a escritura até Maio de 2020, a Ré entregaria nessa data a posse da fração objeto do contrato de promessa identificado em 1) até ao final do referido mês de Maio, completamente concluído e em condições de habitabilidade e a escritura deveria ser realizada até ao mês de Julho de 2020.
9) A Autora pretendia recorrer a financiamento bancário para liquidar o remanescente do preço acordado, pelo que atendendo ao prazo acordado para a escritura pública do negócio definitivo referido em 8), comprometeu-se a, em Março de 2020, junto de instituição bancária promover o processo de financiamento, exceto se a escritura não fosse realizada na data referida em 8), caso em que, a Ré se comprometia a informar esse facto à Ré logo no início desse mês de Março.
10) Com vista à promoção do respectivo financiamento bancário a Autora necessitava dos documentos que identificassem o apartamento, designadamente, certidão predial da fração que lhe foi atribuída, caderneta predial, licença de utilização e certificado energético.
11) As partes convencionaram ainda que as citações ou notificações judiciais ocorreriam para os seus domicílios indicados no contrato promessa identificado em 1) e que a alteração destes não podia ser oposta à contraparte se não fosse previamente notificada a nova morada com 3 dias de antecedência.
12) Ultrapassadas as datas referidas em 8), 9) e 10), nada foi dito pela Ré à Autora.
13) E, apesar dos contactos levados a cabo pela Autora, um dos quais via e-mail, quer junto de pessoas que desde sempre se apresentaram como colaboradores da Ré quer através da própria mediadora, quer junto da Ré, a Ré nada respondeu.
14) Subsequentemente, a Autora enviou uma carta registada com aviso de recepção endereçada à Ré em 15 de Setembro de 2020, pela qual comunicava à Ré que esta se encontrava em mora e interpelando-a para o cumprimento do contrato, que foi devolvida com a menção “objeto não reclamado”.
15) Não obstante durante o período de tempo em que a carta poderia ter sido levantada nos CTT, a Autora tenha alertado os colaboradores da Ré do envio da mesma para que procedessem ao seu levantamento.
16) No dia 16 de Outubro de 2020, requereu a notificação judicial avulsa da Ré, cujo procedimento correu termos sob o número do Proc.3182/20.1T8MAI, do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo local Cível da Maia – J4, cumprida na pessoa do representante legal da Ré a 22 de Outubro de 2020,
17) comunicando a mora, interpelando-a para no prazo de 15 dias a contar da notificação entregar à Autora todos os elementos necessários à realização da escritura pública do negócio definitivo e entregar à Requerente a posse da fração objeto do contrato identificado em 1), completamente concluído e em condições de habitabilidade, designadamente garantindo o fornecimento de energia e água e que, no caso de a Requerida não cumprir as identificadas interpelações no prazo fixado, todas as obrigações do contrato promessa em causa ter-se-ão por definitivamente incumpridas, devendo considerar resolvido o contrato promessa de compra e venda e concomitantemente ser devolvido à Autora o sinal prestado em dobro.
18) No dia 12 de Novembro de 2020, a Ré, através do seu procurador (Eng. HH) enviou à Autora um e-mail, que “reencaminha” um email endereçado a este procurador por II, que por sua vez tinha sido enviado a este por EE a 10 de Novembro de 2022, com o assunto “ponto de situação”, o qual, no essencial, para além de afinal dar autorização de uso do mesmo aos promitentes compradores das frações, depois de pedir desculpas pelo atraso na resposta, refere que a execução da obra está concluída, que o pequeno atraso na obra resulta da exigência pela Câmara para execução da obra do passeio adjacente ao imóvel e informa que a certidão da propriedade horizontal foi pedida a 20.10.2020, mas teve que ser objecto de aditamento, que as infraestruturas de energia elétrica, gás e água estavam executadas e as taxas pagas e tinham sido dadas instruções ao arquiteto para elaborar o termo de responsabilidade para efeitos de ser pedida e emitida a licença de utilização.
19) A Autora respondeu àquele e-mail, sublinhando a sua irrelevância, atento o facto de ter já procedido à resolução do contrato e identificado “Ponto da Situação” não se pronunciar sobre as questões que levaram a Autora a proceder àquela resolução, antes pelo contrário, aferindo-se do mesmo que não seria a curto nem a médio prazo que a Ré teria condições para cumprir com as suas obrigações.
20) A Ré celebrou contrato promessa de compra e venda com BB, CC, DD, EE e FF a 20 de Fevereiro de 2019.
21) À data da citação da presente acção e contestação da acção o prédio prometido vender em 6) ainda estava na propriedade dos proprietários do imóvel aí identificados, não tendo ainda sido celebrado o contrato definitivo com a aqui Ré.
22) A escritura de constituição de propriedade horizontal foi celebrada a 10 de Dezembro de 2020.
III. 2. E julgou não provados os seguintes factos:
Da contestação
a) Que era do conhecimento da Autora que a Ré tinha celebrado o contrato promessa identificado em 20) e do seu teor.
b) Um dia antes da citação da Ré para a presente acção, informaram a Ré que a propriedade horizontal foi celebrada no dia 10 de Dezembro de 2020,
c) E que ainda se encontram a aguardar pela obtenção da licença de utilização.
d) A não celebração do contrato promessa com a Autora deveu-se ao facto de os proprietários do imóvel referidos em 20) não terem logrado obter a propriedade horizontal nem a licença de utilização.
e) Por sua vez, a conclusão do processo de obtenção da propriedade horizontal demorou todos estes meses pelo facto de 2020 ter sido um ano em que os serviços estiveram praticamente parados em virtude da pandemia do Covid 19 que assolou o país e o mundo.
f) E pelo mesmo motivo, não terão os proprietários do imóvel prometido identificado em 20) conseguido obter ainda a licença de utilização.
g) Os proprietários do imóvel só em Novembro de 2020 conseguiram finalizar todas as especialidades de obra, também em virtude do Covid 19.
h) A Ré foi sempre dando conta do estado da obra à Autora pelo que tinha esta conhecimento que a ré não poderia celebrar o contrato promessa de compra e venda enquanto os actuais proprietários do imóvel em causa não tivessem a documentação necessária à celebração do contrato prometido entre estes e a Ré.
i) Mais tinha a autora conhecimento do estado da obra e da não obtenção da propriedade horizontal e da licença de utilização, uma vez que a mesma conhece um dos proprietários, o Dr. EE, sendo que os mesmos trocam informações.
j) A autora sabia e sabe que a construção estava em execução e que era da responsabilidade dos proprietários identificados em 21), promitentes vendedores e não da aqui Ré,
k) Mais sabia que a Ré estava dependente da conclusão das obras pelos proprietários do imóvel (que são das relações da autora) e pela obtenção, pelos mesmos, da propriedade horizontal e da licença de utilização para poder celebrar o contrato definitivo com aqueles e, consequentemente, poder celebrar o contrato definitivo com a Autora.
IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
1. Reapreciação da matéria de facto.
Dispõe o n.º 1 do artigo 662.º do Código de Processo Civil que “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, estabelecendo, por sua vez, o n.º 2:
“A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:
a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;
b) Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;
c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta”.
Como refere A. Abrantes Geraldes[2], “a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras de experiência”… “afastando definitivamente o argumento de que a modificação da decisão da matéria de facto deveria ser reservada para casos de erro manifesto” ou de que “não é permitido à Relação contrariar o juízo formulado pela 1ª instância relativamente a meios de prova que foram objecto de livre apreciação”, acrescentando que este tribunal “deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, por isso, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal, deve introduzir as modificações que se justificarem”.
A recorrente, por discordar do decidido em primeira instância quanto ao julgamento da matéria elencada nos pontos 12.º e 13.º dos factos dados como provados, bem como a constante das alíneas a) a k) dos factos considerados não provados, reclama desta instância de recurso a sua reapreciação.
O tribunal recorrido revelou especial cuidado na apreciação de toda a prova produzida em julgamento, ajuizando ponderadamente a mesma, do que resultou a decisão parcialmente impugnada, assim exaustivamente fundamentada, ainda que, nesta sede, se desaconselhasse algumas incursões em matéria de direito: “...para dar como provados e não provados os factos supra referidos, atendeu o tribunal à prova produzida em audiência de discussão e julgamento, apreciada critica e conjugadamente a qual se reconduziu à documental, junta pela Autora e pela Ré, à prova testemunhal oferecida quer pela Autora designadamente JJ e KK quer pela Ré designadamente EE e BB assim como nas declarações de parte de Autora e declarações de parte da Ré, HH (testemunhasse declarantes adiante designados apenas pelos seu primeiro e ultimo nome).
Da prova produzida pela Autora, consubstanciada no teor do contrato de promessa junto aos autos sob o doc. 1 da petição e doc. 1 junto com a petição inicial, teor este confirmado pelas declarações de parte quer da Autora AA, advogada de profissão ) quer do socio gerente da Ré, HH, engenheiro civil, que atualmente e desde há um ano é socio gerente da Ré e à data dos fatos atuava como tal e era considerando por todos, designadamente pela Autora, pela testemunha JJ e pela testemunha EE como tal, pese resultar do teor do contrato de promessa de compra e venda identificado sob o já referido doc. 1 de ambos os articulados como do contrato de promessa constante do doc. 2 como procurador da sociedade Ré e o próprio ter referido ao tribunal que à data era procurador da Ré, para fazer negócios. Refira-se ainda que este Declarante HH, tal como o próprio referiu e foi confirmado pela testemunha EE, à data era igualmente vendedor de materiais de acabamentos para cozinhas e WC e foi fornecedor desses materiais para os apartamentos em causa, causando atrasos na obra, revelando essa duplicidade de funções aqui interesses conflituantes.
Resulta ainda das declarações da Autora conjugadas com o depoimento da testemunha JJ e KK e com o teor do identificado doc. 1 de ambos os articulados que, na promoção de venda da fração a Autora foi informada pela testemunha JJ, agente imobiliária desde 2010 - há data dos fatos era agente imobiliária da empresa Frontal da qual saiu em 2021 - que o apartamento estaria concluído em Fevereiro/Março de 2020. Tal informação foi dada quando a Autora se dirigiu à Frontal tendo em vista obter mais informações acerca do imóvel, que já conhecia conforme afirmado pela testemunha JJ que disse que a Autora tinha sido encaminhada por um colega seu, que exercia as funções de angariador e já ia direcionada para obter informações sobre aquele imóvel especifico. De referir que quer a Autora quer a testemunha KK confirmaram esse conhecimento, relatando que, quando em Agosto/setembro de 2019 andavam (a Autora, a sua filha e a testemunha, sobrinha da Autora) a procurar apartamentos para arrendar perto do estabelecimento de ensino superior em que a filha da Autora ia iniciar frequência, perante os valores das rendas de que foi tendo conhecimento, tomou a opção de comprar um apartamento para a filha residir enquanto frequentasse o ensino superior para evitar deslocações desta tendo visto o apartamento da designado por “casa ...”, e em razão disso dirigiu-se à Frontal que era a promotora imobiliária de vendas das frações a constituir naquele imóvel.
Pese a testemunha JJ não se recordar se foi com a Autora realizar visita ao imóvel, esta ultima confirmou ter sido providenciado essa visita, tendo sido recebidos pela Drª GG, em representação da sociedade Ré, que era a sociedade vendedora que através da Frontal procedia à venda dos apartamentos. Referiu que face àquela informação sobre a data de conclusão entregou o valor de reserva do apartamento e veio a celebrar com a Ré o contrato de promessa identificado sob o doc. 1.
Esclareceu esta Declarante que, quando lhe foi entregue a minuta do contrato de promessa de compra e venda verificou que o mesmo não fixava prazo para a celebração do contrato prometido de acordo com a informação da data da conclusão das obras do apartamento, tendo-lhe sido dito pelo Engª HH que não tinham o hábito de fixar prazo mas perante a sua exigência que o fizesse sob pena de não assinar, este pretendendo assegurar a possibilidade de surgir algum tipo de imprevisto que implicasse um atraso na conclusão das obras, solicitou-lhe que ficasse a constar no contrato que um prazo com tolerância de mais dois meses para o caso de qualquer atraso, tendo ficado acordado que a escritura pública do negócio definitivo seria a realizar até Maio de 2020 e que a marcação até essa data ficava a cargo da Autora, na sequencia de a mesma ter de recorrer a a financiamento bancário para pagamento do preço remanescente ao sinal que entregou na data de assinatura do contrato que soma ao valor de reserva logo entregue à imobiliária e que consta do referido contrato de promessa, financiamento que a Autora se comprometeu a promover junto de instituição bancária até Março de 2020 mediante a entrega dos documentos necessários pela Ré.
Resulta ainda do teor contrato e das declarações da Autora que, no caso de não ser possível realizar a escritura até Maio de 2020, a Ré entregaria nessa data a posse da fração objeto do contrato de promessa identificado até ao final do referido mês de Maio, completamente concluído e em condições de habitabilidade e a escritura seria realizada até ao mês de Julho de 2020.
Refira-se desde já que a propósito desta ultima situação, o Declarante HH, com quem foram negociadas estas clausulas e na qualidade referida assinou este contrato, indagado pelo tribunal referiu não se recordar desta ultima possibilidade, de posse da Autora, no caso de atraso para além do mês estipulado de Maio e de prolongamento, por força da posse, do prazo de celebração da escritura de compra e venda, posse que ficava subordinada ao fato de o apartamento estar completamente concluído e em condições de habitabilidade.
Refira-se que, não se vê como esta testemunha não se recorde dessa situação estipulada no contrato quando as referidas estipulações de prazo foram com este negociadas e este disse ter tido conhecimento da notificação judicial avulsa remetida à sociedade Ré pela Autora, pese esta ter sido recebida e assinada pelo então representante legal da Ré, LL, pois que nesta, a Autora interpelava a Ré não apenas para a entrega de documentos que lhe possibilitassem promover o financiamento e a celebração da escritura publica como a entrega da posse em prazo suplementar e perentório que fixou à Ré.
Não podemos deixar de entender conveniente a este Declarante referir não se recordar, mas ainda assim justificar que tal posse não poderia ser dada à Autora porque foi impedida por um dos coproprietários do prédio e um dos promitentes vendedores à Ré do prédio identificado na clausula 1ª do contrato de promessa já identificado como junto sob o doc. 1, CC, que não lhe facultou a chave (esta testemunha também atuando como coproprietário do imóvel, e promitente vendedor no contrato identificado sob o doc. 2 junto comum a contestação e ao mesmo tempo socio gerente de sociedade que se constituiu empreiteira ou seja, dono de obra e socio gerente da empreiteira).
Esqueceu-se também do que constava clausulado no contato de promessa junto pela Ré sob o doc. 2 da contestação, contrato que, para além de estipular que a escritura publica de compra e venda/contrato prometido seria outorgada até ao dia 20 de Fevereiro de 2020, com a salvaguarda prevista no ponto 1 da Cláusula sexta do mesmo, também expressamente estipulava na clausula decima primeira desse contrato de promessa que a tradição/posse do imóvel prometido à aqui Ré apenas ocorreria com a celebração da escritura publica definitiva de compra e venda do imóvel e frações prometidas vender pelos proprietários do imóvel aí identificado, o que desde logo, obstaria a Ré de estipular por acordo tal clausula por ab initio saber que, no caso de atraso não a poderia cumprir.
Refira-se ainda a omissão pela Ré desse fato de primordial importância pela Ré nas suas alegações em sede de contestação. Tudo afetando de modo claro a credibilidade do declarante e da Ré, conduzindo o tribunal a, conjugadamente, com outros elementos de prova que se enunciarão infra a propósito, imputar o não cumprimento do estipulado nesse contrato quanto à posse à Ré, por omissão dessa informação à Ré que conduziria à impossibilidade inicial de cumprir essa parte do acordo, independentemente de a fração objeto do contrato estar ou não concluída e pronta a habitar e que conduziria inevitavelmente ao incumprimento e não a qualquer mora.
De referir que no confronto das declarações da Autora com o depoimento da testemunha EE, resulta verdadeiro o que esta relatou ao tribunal, ou seja, que quando recebeu a minuta disseram-lhe que a Ré não era a proprietária do imóvel e que no negocio subjacente estaria envolvido o Engº HH e disseram-lhe que um dos proprietários do imóvel era um colega de profissão com domicilio profissional em ... que por acaso a Autora conhecia dos tribunais e tinha boa opinião do mesmo. A Autora, mandou então mensagem via Messenger a este colega visto que ele era seu amigo no facebook e este logo lhe ligou tendo-lhe confirmado ser coproprietário e afiançado que todos os coproprietários e promitentes vendedores à Ré eram boas pessoas e inclusive lhe disse que do referido imóvel também iria ficar com um apartamento pois também a sua filha tinha entrado no ensino superior designadamente em Direito e confiou neste colega. De acordo com testemunha EE apenas ocorreu um único contacto telefónico entre ele e a Autora, em que ela lhe deu conhecimento de estar a negociar um apartamento e ter sabido que ele era proprietário do imóvel tendo-a esclarecido que era proprietário de uma pequena parte e afiançou-lhe que os vendedores eram de confiança, única coisa que a mesma pretendia saber. Ou seja, desse único contato não resulta que a Ré tivesse obtido informação sobre quem eram todos os proprietários ou sobre qual o teor do negocio que estes tinham com a Ré ou tomado conhecimento do teor do contrato de promessa junto sob o doc. 2 da contestação ou de alguma ou algumas clausulas deste. Resultou ainda provado da conjugação das declarações da Autora, deste depoimento, o depoimento da testemunha JJ e declarações do socio gerente da Ré, então procurador nos termos referidos, que a Autora não tomou conhecimento por este ou pela Ré ou mesmo da imobiliária Frontal e sua agente imobiliária JJ que as obras de requalificação do prédio em propriedade total e conversão deste em cinco frações pelo regime de propriedade horizontal de acordo com alvará de obras já existente eram da responsabilidade desses proprietários e não da Ré, tal como aliás consta da cláusula segunda do contrato de promessa em causa nos presentes autos, celebrado a 3.10.2019. Para além de não se ter provado pelas declarações deste declarante, HH, ou através de qualquer depoimento das testemunhas arroladas pela Ré que a Autora era conhecedora da existência e do teor do contrato de promessa junto pela Ré sob o doc. 2 e de quem eram todos os seus proprietários.
Na verdade o declarante, HH, confirmou e reforçou o teor da clausula primeira mas nada disse quanto ao teor da clausula segunda do contrato de promessa sob o doc. 1 de ambos os articulados, referindo que disse-lhe tudo ele próprio quando esta visitava o apartamento e que a Autora até conhecia um dos coproprietários – o referido EE - e que a obra era para estar concluída em Fevereiro e lhe foi prometido pelos proprietários entregar a obra em Fevereiro e com alguma segurança estipularam mais 3 a 4 meses com margem de segurança, referindo que estabeleceu o prazo constante do contrato de promessa celebrado com a Autora com base na informação dos proprietários. Mais esclareceu que a Ré prometeu comprar àqueles proprietários as cinco frações a constituir naquele edifício e que os proprietários eram quem iam fazer a obra e tinham a responsabilidade de entregar tudo concluído e com a documentação necessária para a Ré efetuar as escrituras sendo que só em Dezembro de 2020 estes tiveram a documentação para que a Ré pudesse faze as escrituras com os promitentes compradores com quem a Ré tinha celebrado contrato de promessa, sendo que a essa data já a Autora tinha resolvido o contrato de promessa que com esta celebrou.
Esqueceu-se de referir e nem lhe foi perguntado porque não interessava perguntar que, na clausula segunda do contrato de promessa celebrado com a Autora fez constar que era a Ré, promitente vendedora quem iria realizar as obras de requalificação, reconversão e beneficiação do imóvel em propriedade total e operar a sua transformação em prédio constituído em propriedade horizontal composto por cinco frações do que se deduz claramente a sua responsabilidade pela obra e obtenção de documentação para o efeito (a certidão da propriedade horizontal e licença de utilização ou demais documentos que viabilizasse a celebração da escritura publica de compra e venda da fração objeto do contrato de promessa celebrado com a Autora).
Refira-se que pese o por si referido em declarações ab initio respondeu de forma contraditória, quando indagado expressa e induzidamente se o contrato de promessa celebrado pela Ré com os proprietários do imóvel foi mostrado à Autora, não saber e nem ter isso presente e quase logo a seguir, a propósito do teor da clausula primeira, já se recordava e disse que isso foi falado à Autora mas não lhe foi mostrado ou fornecido contrato de promessa a que respeita o doc. 2 junto com a contestação.
A esse propósito a Declarante AA referiu que aquando da deslocação à imobiliária, visita e reserva do apartamento nada lhe foi dito sequer a propósito de a Ré não ser a proprietária do imóvel, tendo vindo a ter conhecimento quando lhe foi entregue a minuta do contrato de promessa que tinha de assinar. Também, como resulta do contrato de promessa de compra e venda sob o doc. 2 junto com a contestação, apenas lhe foi dito que a conclusão das obras por si estava prevista ocorrer até Fevereiro de 2020, razão de lhe ter sido pedido mais dois meses para a celebração da escritura publica da sua fração e razão de se ter prevenido com a possibilidade de tomar posse, sendo que também era essencial que a sua filha até ao inicio do próximo ano letivo já ali residisse.
A respeito do pedido de a Autora ter pedido antes da celebração do contrato de promessa de compra e venda identificado pelo doc. 1, a certidão predial do prédio a fim de verificar as inscrições de aquisição em vigor, as declarações da Autora sobre a mesma não lhe ter sido fornecida pese a sua insistência e apenas lhe ter sido fornecida a caderneta predial resulta corroborada pela testemunha JJ que afirmou que tal documento não estava na sua posse, e que depois de lhe ter sido pedido pela Autora, contatou a Drª GG, colaboradora da Ré e única pessoa com quem conseguia de vez em quando estabelecer contato, e isso após diversas insistências.
Esta testemunha referiu estar convencida que era o Engº HH o proprietário do imóvel e para a Autora também assim era.
Ainda, a testemunha JJ, a propósito, referiu conhecer a estipulação do prazo para celebração da escritura púbica de compra e venda assim como dessa clausula de atribuição de posse à Autora mal o imóvel/fração tivesse concluída atenta a contingência de as licenças sempre demorarem porque conhece o teor do contrato de promessa e esteve presente aquando da sua assinatura pelas partes. A Autora informou-a ainda da razão pela qual estava a comprar o apartamento em causa.
Não se recordando se foi a Frontal a elaborar o contrato de promessa, mas sendo-o, sabe que existiram acertos feitos por ambas as partes, e teve conhecimento que a fixação de prazo para a celebração do cotrato prometido foi exigência da Autora pois precisava do apartamento para a sua filha residir perto do estabelecimento de ensino onde entrara pois esta estava com problemas em ir e vir todos os dias trazê-la e busca-la. De acordo com a Autora o contrato foi assinado em cima de um muro na obra como referido pela Autora. A testemunha KK, confirmou que aquando da visita à imobiliária, primeira visita ao apartamento e reserva do mesmo, momentos em que esteve presente com a Autora, nunca foi dito à Autora que a empresa vendedora não era a proprietária do imóvel.
Refira-se que quer a Autora quer estas duas testemunhas prestaram depoimentos que se consideraram isentos, sinceros e circunscritos aquilo que presenciaram, pelo que mereceram a credibilidade do tribunal, contrariamente ao declarante HH que não se recordava apenas do que não lhe convinha não se recordar e que referiu ter dado informações à Autora que se mostram contrariadas pelo que consta do contrato –cfr. a cláusula segunda.
De tudo o até agora exposto, resultaram indubitavelmente provados os fatos em 1), 2), 3), 4), 5), 6), 7), 8), 9), 10), 11) e não provado o fato em a).
Por sua vez, os fatos em 12), 13), 14), 15), 16) e 17), dados como provados resultam sobretudo da prova documental junta sob os docs. 2, 3, 4, 5 e 6 juntos com a petição inicial que foram corroborados de forma suficiente pelas declarações prestadas pela Autora e pelo depoimento das testemunhas JJ, KK e pelo próprio Declarante socio gerente da Ré, HH.
Assim, da apreciação do email de 27.07.2020 junto com a petição inicial sob o doc. 2 que a Autora confirmou ter enviado ao Engº HH, podemos verificar que se trata de um email de resposta a outro email, e pese o destinatário deste email ser a “excellentopportunity” é dirigido ao sócio gerente da Ré, e pese deduzir-se que o email a que responde pergunta à Autora sobre se pretende o tampo lacado ou não, a mesma opta por referir-lhe a existência de um assunto pendente e a desconsideração deste às suas tentativas de contato de cerca de uma dezena que tinha feito sem resposta por parte deste, embora refira ter no meio de todas essas tentativas ter obtido um contato através da agente imobiliária JJ, dando-lhe conta da mora no envio dos documentos para iniciar o processo e pedido de financiamento junto do banco, a mora no cumprimento do acordado quanto ao prazo de celebração da escritura estipulado para Maio e que estava ultrapassado assim como o segundo prazo estipulado que correspondia ao mês correspondente ao do envio do email, reafirmando os transtornos para si e para a sua filha e solicitado que este a informe sobre quando a fração lhe será entregue assim como os documentos necessários à celebração da escritura de acordo com o Banco.
Refira-se desde já que, a Ré não logrou juntar qualquer email de resposta; o doc. 3 constitui uma carta remetida pela Autora à Ré datada de 13.09.2020 registada com AR de cujo teor resulta que se encontrava a tentar desde Maio de 2020 contatar a Ré através do seu procurador HH através de dezenas de tentativas de contato e que apenas o envio de um sms obteve resposta por parte daquele em Junho que lhe disse que a conclusão das obras estava para breve e lhe faria chegar em breve os documentos para ela entregar ao Banco.
E depois desse contato a Autora provou que tentou vários contatos com esse para saber ponto da situação sem sucesso quer por telefone quer por sms, tendo chegado a falar com a D. JJ para que intercedesse por si junto da Ré e chegou a falar uma vez com a D. GG, sem obter qualquer resposta objetiva.
Ora, a propósito do teor desse email, e carta, a Autora declarante confirmou o teor das mesmas referindo ter começado logo em Fevereiro a tentar contatar o Eng. HH para este lhe entregar os documentos para entregar no seu Banco e que, foi um desespero porque não conseguiu contatar com ninguém e pese ter conseguido falar uma vez com ele, as informações deste são as que plasmou na carta de 13.09.2020. Sem que tenha referido a data desse contato, damos o mesmo como provado por referencia à data desse contato em resposta ao sms que enviou referida nessa carta. Referiu ainda que em Maio, mês em que deveria ser celebrada a escritura ninguém da empresa Ré atendia os telefones e depois do envio da referida carta tendo visto no site dos CTT que a carta estava para ser levantada, remeteu o email que constado doc. 5 a avisar da existência dessa carta para levantar mas que, conforme consta do doc. 4 veio devolvida com a menção de “não reclamada”. Em razão disso, e pese no contrato de promessa celebrado com a Ré ter ficado convencionado o domicilio e esta carta dando conta da mora/declarando a ora nos termos estipulados no mesmo contrato (cfr. nº 1 da clausula 5ª), decidiu dar entrada em notificação judicial avulsa, que refere a agente de execução teve dificuldade em cumprir porque a empresa Ré se encontrava fechada. Referiu que a única pessoa que falava consigo e dizia não perceber a ausência de resposta era a gente imobiliária JJ, que também ligava para ela no sentido de saber se tinha tido resposta ou a Ré tinha retribuído as suas tentativas de contato tendo-lhe dito que ia de férias e quando voltasse ia resolver isso sendo que nunca ninguém lhe deu qualquer justificação para a mora, designadamente qualquer justificação relacionada com o Covid, como vem a Ré agora alegar em sede de contestação. Refere que a obra tinha pessoas lá a trabalhar pese a sua filha que ali passava lhe ter dito que achava que estava atrasada.
A testemunha JJ, confirmou ter sido contatada pela Autora não uma vez mas muitas vezes porque esta dizia que não tinha respostas da Ré quer na pessoa do Engº HH quer na pessoa da Dra. GG, comercial da Ré, e sempre atendeu a Autora e tentou diligenciar junto da Ré pela obtenção de uma resposta mas também com dificuldades pese ter conseguido contatar com esta. Refere que ela própria em consequência das chamadas que a Autora lhe fazia, conseguiu uma vez falar com a Ré na pessoa dessa Drª GG, mas foi quando lhe foi para pedir a certidão predial antes da celebração do contrato de promessa.
A verdade é que até o declarante MM indagado a propósito pela sua mandatária - como se essa situação fosse conhecida de todos e por todos, plausível ou até desculpável por ter a ver com a personalidade do decalrante -, reconheceu ser frequente da sua parte “falhar no que respeita a contatos” (o que é o mesmo que dizer que não atende e nem retribui os contatos telefónicos que lhe sejam efetuados) e “não responder a emails”, reencaminhando estes últimos para a Drª GG que é muito competente e não deixa de responder.
Indagado sobre o fato de não ter cumprido os prazos do contrato de promessa celebrado com a Autora e nem justificar a esta a razão disso, disse que a identificada GG disse à Autora que estavam a aguardar documentos oficiais. Mas a verdade é que, pela Ré e até à data do envio da identificada carta de 13.09.2020 e até mesmo à data de cumprimento da notificação judicial avulsa a 22.11.2020 ou no prazo de interpelação admonitória e adicional judicial concedido para o efeito e no sentido de evitar que a mora se convertesse em incumprimento pela Ré e se operassem os efeitos da resolução pela Autora perpetuada pela referida notificação judicial avulsa, não é junto aos autos pela Ré qualquer email ou carta que comprove que a Ré respondeu à Autora ou justificou a mora, por si ou através da sua imprescindível e competente colaboradora ou comercial Dra GG. Diga-se a propósito, que indagada a testemunha JJ sobre se esta respondia aos contatos ou emails, esta respondeu de forma perentória não ser isso verdade. A respeito do fato de a carta de 13.09.2020 ser devolvida, confirmou o Declarante HH ainda ser a morada para onde foi enviada a carta a morada da sede fiscal mas que não usam por trabalharem em casa, mas tem um funcionário que passava lá para levantar as cartas e se no caso, a carta não foi levantada não o foi com intenção mas tal justificação não colhe tendo em conta o aviso por email da Autora de que tal carta tinha sido enviada e devia se levantada pela Ré.
Ora, apreciando essa atitude da Ré na pessoa do seu então procurador e comercial, sócio gerente na presente data, pese o período que atravessávamos de pandemia por covid 19, não podemos deixar de dar conta que à Autora tinha sido informado pela Ré na pessoa de HH que a obra estaria concluída em Fevereiro de 2020 (aliás resultando do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a Ré e os proprietários que a escritura publica se realizaria até esse mês), fazendo-a presumir que a obra estava a cargo da Ré.
Ora, considerando que a emergência de saúde pública causada pelo agente Coronavírus (SARS-CoV-2 e COVID19), levou à declaração de pandemia internacional pela Organização Mundial de Saúde no passado dia 11 de março. Nesta sequência, com fundamento na verificação de situação de calamidade pública, em Portugal foi decretado o estado de emergência e confinamento pelo Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março e Resolução da Assembleia da República n.º 15-A/2010, de 18 de março, tendo sido o mesmo prorrogado sucessivamente até às 23:59 horas do dia 2 de maio de 2020 (cfr. Decreto do Presidente da República n.º 17-A/2020, de 2 de abril; Decreto do Presidente da República n.º 20-A/2020, de 17 de abril, precedido de autorização da Assembleia da República constante da Resolução nº 23-A/2020, de 17 de abril, iniciando-se às 0:00 horas do dia 18 de abril de 2020 e cessando às 23:59 horas do dia 2 de maio de 2020, pese manter-se o teletrabalho.
Ou seja, à data do inicio primeiro confinamento a 18 de Março de 2020 a obra já deveria estar concluída nos termos contratuais pelo que se impunha que a Ré informasse a Autora desse atraso e da razão desse atraso e da sua imputabilidade aos proprietários e construtor, clarificando a situação e, consequentemente diligenciasse por um aditamento ao contrato para alterar o prazo fixado ou, não o tendo feito nessa altura ou no período de confinamento, poderia fazê-lo no período imediatamente a seguir a cessar o confinamento coincidentemente com o mês de Maio, mês em que estava acordada com a Autora a realização da escritura publica da fração e mais quando, como se provou a Autora tentou contatar a Ré desde Fevereiro e não obteve qualquer justificação por parte da Ré na pessoa do referido procurador HH ou dos seus representantes legais ou através da referida colaboradora Drª GG. Ou seja, esse comportamento omissivo não se justifica no covid 19 e situação pandemica ou estado de atendimento dos serviços e dele ocorre desde logo a prova de factos que revelam a intenção de a Ré não cumprir com a Autora, o que não impede desde logo que se dê como verificada a conversão da mora em incumprimento definitivo.
Ainda assim, a Ré optou por dar uma oportunidade à Ré para cumprir o contrato ou justificar, quer por interpelação admonitória extrajudicial e depois por notificação admonitória judicial – cfr. notificação judicial avulsa - e a verdade é que, mesmo após interpelação admonitória efetuada mediante a identificada notificação judicial avulsa cumprida a 22 de Novembro de 2020, é já depois de decorrido o prazo adicional concedido pela Autora, já convertida a mora em incumprimento e já operada a resolução do contrato de promessa de compra e venda pela Autora a 6.11.2020, é que, por meio de reencaminhamento de um email de um dos coproprietários, o identificado EE, a Ré dá conta à Autora do estado de conclusão das obras, dos motivos dos proprietários que conduziram ao atraso na conclusão da obra e de terem sido pedidas e aguardar-se a emissão da competente certidão da propriedade horizontal e ainda ir se pedir a licença de utilização - cfr. doc. 7 (não completo) junto com a petição inicial correspondente ao doc.5 junto com a contestação já completo.
Ora, independentemente de, sem qualquer explicação por parte da Ré, que lhe incumbia, tratando-se de um contrato-promessa de bem futuro, de acordo com alguma jurisprudência (veja-se a propósito Ac. TRC de 19-05-2015, apelação nº 887/13.7TBLSA.C1), estava a promitente vendedora obrigada a exercer as diligências necessárias à existência jurídica do bem prometido (obrigação de meios), pertencendo-lhes, como devedores, o ónus da prova da realização de tais diligências pois não só não tinha a Autora conhecimento que as referidas obras e obtenção de documentos para a realização da escritura competiam àqueles, caso em que entraria de novo em contato com o referido EE, como a Autora não tinha qualquer relação contratual com os proprietários ou era conhecedora da relação contratual entre a Ré e os proprietários, o que a Ré não demonstrou ter feito. Na verdade, também, não juntou a Ré qualquer email, carta ou sms qu tivesse dirigido aos identificados proprietários do imóvel ou construtor em que insistisse pela conclusão da obra ou obtenção dos documentos. De referir ainda que, mesmo que nada pudesse fazer, sempre caberia à Ré dar conta à Autora do que se passava e de que nada podia fazer, até porque, como disse o declarante HH ia conversando com o construtor e donos de obra.
Em resultado de declaração da resolução do contrato comunicada pela Autora judicialmente, o contrato ficou extinto a 6.11.2020, pelo que o pedido de declaração de resolução formulada pela Autora, traduz-se apenas, em nosso entender, na apreciação judicial da legalidade da resolução que havia sido levada a cabo por si por via da referida notificação judicial avulsa.
E quanto a isso, e pese entendermos que não temos que analisar se está necessariamente em causa um juízo de censura/culpa sobre o comportamento do contraente contra o qual é declarada a resolução, ora aqui Ré, mas apenas se está em causa saber se o mesmo estava em mora e, na hipótese do art. 808.º/1/2.ª parte, se lhe foi concedido um último, definitivo e razoável prazo para cumprir, não podemos deixar de entender que também merece censura o seu comportamento omissivo mormente a gravidade do comportamento da Ré, apreciada pela intensidade da culpa, pela amplitude e pelas consequências ou reiteração da violação, avaliando-se igualmente a natureza do dever violado e a forma como tal se manifesta, permitindo afirmar que o exercício do direito à resolução pela Autora se mostrou adequado à situação e constitui uma razão substancialmente idónea para que a relação contratual entre esta e a Ré não possa prosseguir perante esse comprovado comportamento reiterado e omissivo por parte da Ré em não atender os telefonemas da Autora, não os retribuir, não responder aos emails e não dar qualquer justificação para a mora no cumprimento, não levantar as cartas remetidas pela Autora, ignorar o efeito da interpelação/notificação admonitória e prazo adicional. Afigura-se ainda que a tentativa de a Ré reavivar o contrato já estava extinto nos termos que resultam dos documentos 5 da contestação (cfr. doc. 7 junto com a pi) e das declarações da Autora de que o declarante HH lhe terá remetido um sms a pedir desculpas e a assumir as despesas da notificação, o que este confirmou como confirmou que tentaram reativar o negocio, mas já não havia nenhum interesse da Autora, não tinha qualquer justificação. Aliás não se percebendo, tendo em conta que a Autora na mesma data do reencaminhamento do email do ponto de situação, deu nota que o contrato estava resolvido e que pretendia a devolução do sinal por si pago em dobro- cfr. doc. 8 junto com a petição inicial.
Em razão do exposto, o tribunal deu ainda como provado os fatos em 18), 19), 20). 21) sendo que este ultimo fato resulta ainda do doc. 4 junto com a contestação e o fato provado em 22) resulta da escritura de constituição de propriedade horizontal junta com a contestação sob o doc. 3.
Considerando ainda que a Ré foi citada para a presente ação a 21.12.2022, e esta escritura data de 10.12. 2020, o tribunal deu como não provados os fatos em b) e c), sendo que não há qualquer documento que corrobore o alegado pela Ré de ter sido dada essas informações à Autora em qualquer altura que fosse.
Refira-se que, no que respeita ao regime previsto pelo artigo 442º do Código Civil que prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta de convenção em contrário, sempre diremos que não obstante as razões invocadas pela Ré na sua contestação que não logrou provar, como já dissemos não faz sentido a justificação de que tal incumprimento não é imputável à Ré, quando a Autora desconhecia que não era a Ré quem realizava as obras. E a verdade é que o próprio declarante HH, não só demonstrou não saber ao certo a justificação para o atraso da obra pelos proprietários, pois de forma contraditória referiu que foi por falta de mão de obra, também porque devido à pandemia as fábricas de serralharia estavam fechadas, como omitiu mais uma vez um fato importante, de que contribuiu diretamente para o atraso da obra levada a cabo pelo construtor por ordemos proprietários do imóvel.
A justificação dada no email de 12.11.2020 –cfr. doc. 5 junto com a contestação, pela testemunha EE foi o de que o atraso na conclusão da obra deveu-se a ter a Câmara exigido a realizar obras no passeio frontal e que no aspeto burocrático aguardavam as licenças das infraestruturas concluídas, aguardavam a emissão da certidão da propriedade horizontal já pedida e ainda ia ser pedidas licença de utilização.
Esta testemunha referiu ainda que o atraso na conclusão da obra para além das imposições da Camara e recusa desta no que respeita ao aquecimento e aproveitamento solar deveu-se a pedidos de alterações nos acabamentos por parte do Engº HH. Que este lhe dizia serem pedidos pelos promitentes compradores das frações alterações e que estas alterações obrigavam o empreiteiro a destacar equipas para prover a esses serviços de acabamentos extras e isso fazia com que já não trabalhassem noutros lugares. Naturalmente e atendendo à normalidade das obras e experiencia comum é sempre do interesse do construtor/empreiteiro realizar trabalhos a mais e, no caso do declarante HH, o seu interesse principal era vender materiais respeitantes a acabamentos –cfr. a propósito e a corroborar isso a parte final do email de 27.07.2020 relativamente à pergunta sobre como queria a Autora o acabamento do tampo. Referiu a testemunha EE que alguns atrasos foram do empreiteiro, existiram ainda atrasos nos pagamentos dos reforços pela Ré que originava os proprietários não pagassem ao empreiteiro que por sua vez recusava continuar a realizar a obra sem esses pagamentos, para além da pandemia. Não obstante referir estas situações percebeu-se que a pandemia teve apenas efeitos no atendimento dos serviços camarários e da EDP e não à obra e seu decurso pois que, como referiu, as obras nunca pararam e as reuniões de obras foram sendo feitas no exterior com máscara, e por tudo isso, as obras foram concluídas apenas em Dezembro de 2020.
Indagada esta testemunha sobre se em Junho era possível dar posse a algum promitente comprador, este fugiu à pergunta e respondeu saber que foram feitos aditamentos em alguns contratos de promessa de venda das frações celebrados pela Ré para fixar novos prazos, sendo que, em relação à Autora nem sequer nunca lhe foi proposto.
A testemunha CC, referiu atrasos: na obtenção da documentação, não referindo as falhas na instrução do processo de pedido de licença de utilização – cfr. doc. 4 junto com a contestação; o atraso na ligação do ramal pela EDP e confirmou que existiram pedidos de alteração do Engº HH.
Ou seja, não logrou a Ré provar que a mora e depois o incumprimento não lhe fossem imputáveis por o serem aos proprietários ou à pandemia, e mesmo que o tivesse provado nenhuma relevância tinha para a decisão dos presentes autos pois foi o seu comportamento reiterado e omissivo a principal causa da conversão da mora no incumprimento e na resolução do contrato em razão pela qual se deram como não provados os fatos em d), e), f), g), h), i), j), l) e k)”.
Cumpridos satisfatoriamente os ónus exigidos pelo artigo 640.º do Código de Processo Civil, importa, assim, reapreciar a factualidade objecto de impugnação.
Quanto à matéria considerada provada constante dos pontos 12) e 13):
Para além de nenhum documento, designadamente carta, email, print de SMS, existir nos autos que ateste ter a Ré informado a Autora das razões do não cumprimento do ajustado entre ambas mesmo após se mostrarem ultrapassadas as datas referidas em 8), 9) e 10), o próprio representante legal da Ré, HH, nas declarações que prestou em audiência admitiu que muitas vezes falham-lhe emails e devoluções de contactos, admitindo, do mesmo modo, não ter ele dado qualquer explicação à Autora sobre os atrasos, referindo, no entanto, ter dado ordens à GG, funcionária da “A...” para ir transmitindo aos clientes informações sobre a obra, nada nos autos confirmando, todavia, que esta tenha fornecido à Autora alguma informação sobre as razões do não cumprimento do acordado entre as partes nas datas para tal aprazadas.
Não existe, de facto, nos autos prova confirmadora de que a aludida GG, colaboradora da Ré, haja recebido instruções no sentido de transmitir aos ditos clientes, incluindo a Autora, informação sobre o estado das obras ou que, por mote próprio, o haja feito.
Note-se, além disso, que no email da Autora datado de 27 de Julho de 2020, remetido a “excellentopportunity”, mas dirigido ao Eng.º HH, em resposta ao assunto “Tampos de Suporte Lavatórios – Casas de Banho – Casas ...”, aquela referindo-se “ao assunto que temos pendente, e refiro-me ao contrato-promessa outorgado pelo Sr. Eng. como procurador da empresa “A..., Ldª e a minha pessoa”, expressa o seu desagrado por aquilo que considera de “tamanha desconsideração”, adiantando que tentou contactá-lo dezenas de vezes, precisando que das tentativas efectuadas conseguiu estabelecer um contacto por via da ajuda da Sr.ª JJ. Acrescenta nessa comunicação a Autora que o Eng. HH ficou de lhe enviar “os documentos para iniciar o processo junto do banco e não o fez” e que a fracção devia ter-lhe sido entregue em Maio, “pelo que a empresa que representa se encontra em mora”, dando ainda conta que a data limite para a realização da escritura era o mês de Julho em curso, não dispunha a mesma sequer da documentação necessária para dar início ao processo de financiamento. Nenhum documento existe nos autos a rebater tais afirmações da Autora, neles deles resulta que tenham, por qualquer outro meio, sido infirmados.
A Autora confirmou em audiência as afirmações retratadas no referido email, detalhando que começou a tentar contactar o Eng. HH em Fevereiro de 2020, para obter a entrega dos documentos que teria de entregar no Banco, referindo-se ainda às sucessivas tentativas infrutíferas para contactar, designadamente por telefone, alguém relacionado com a Ré, especificando ainda as diligências por si empreendidas na sequência do envio, em Maio de 2020, da carta à Ré, por esta não reclamada. Também esclareceu que a única pessoa com quem conseguiu dialogar foi com a agente imobiliária NN, e que lhe referiu não perceber a ausência de contactos da Ré.
A testemunha JJ confirmou os sucessivos contactos da Autora, dando conta da impossibilidade de contactar a Ré, tendo a depoente, na sequência de várias chamadas da Autora, tentado, por sua vez, contactar a Ré, só o tendo conseguido uma vez, através da sua colaboradora, Dr.ª GG, na altura em que foi solicitada a certidão predial para a celebração do contrato promessa.
Nenhum reparo merece, pois, a decisão que deu como provada a matéria vertida nos aludidos pontos 12) e 13).
Quanto à matéria constante das alíneas a) a k) dos factos não provados:
Em declarações prestadas em audiência afirmou o legal representante da Ré, HH, ter o mesmo informado a Autora da existência de um anterior contrato promessa e que “inclusive ela conhecia um dos, uma das pessoas, dos três vendedores iniciais a mim até era do conhecimento pessoal da Dr.ª AA”.
De acordo com o n.º 3 do artigo 466.º do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão.
Lebre de Freitas, cujo pensamento se pode reconduzir à tese do carácter supletivo e vinculado à esfera restrita de conhecimento dos factos em termos de valoração das declarações de parte, defende que “a apreciação que o juiz faça das declarações de parte importará sobretudo como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas e, quando outros não haja, como prova subsidiária, máxime se ambas as partes tiverem sido efetivamente ouvidas”[3].
Carolina Henriques Martins[4], sustenta, por seu turno que “[...] não é material e probatoriamente irrelevante o facto de estarmos a analisar as afirmações de um sujeito processual claramente interessado no objecto em litígio e que terá um discurso, muito provavelmente, pouco objectivo sobre a sua versão dos factos que, inclusivamente, já teve oportunidade para expor no articulado.
Além disso, [...] também não se pode esquecer o caráter necessário e essencialmente supletivo destas declarações que, na maior parte dos casos, servirá para combater uma fraca ou inexistente prestação probatória.
Caso se considere útil a audição da parte nesta sede quando coexistem outros meios de prova, propomos a sua apreciação como um princípio de prova, equivalente ao mencionado argomenti di prova italiano, que não deixará de auxiliar na persuasão do juiz, mas que apenas o fará em correlação com a restante prova já produzida contribuindo para a sua (des)credibilização, e apenas nesta medida.
Estas são as coordenadas fundamentais para a consideração das declarações de parte no nosso esquema probatório”.
Miguel Teixeira de Sousa, tomando posição sobre a mesma específica questão, escreveu: “Se o princípio de prova é o menor grau de prova admissível e se se atribui esse valor às declarações de parte, então o que não teria nenhum valor probatório em si mesmo (nem sequer como mera justificação) passa a poder ter algum valor probatório, ainda que o menor na escala dos valores probatórios. Mais em concreto: se se atribui às declarações de parte relevância como princípio de prova, isso significa que estas declarações, apesar de não serem suficientes para formar a convicção do juiz nem sobre a verdade, nem sobre a plausibilidade ou verosimilhança do facto, ainda assim podem ser utilizadas para corroborar outros resultados probatórios. A conclusão não deixa de ser a mesma, se se pretender defender (…) que as declarações de parte só podem relevar como princípio de prova.
À medida que se baixa nos graus de prova, mais fácil se torna atribuir relevância probatória a um certo meio de prova. Lembre-se o que sucede em sede de procedimentos cautelares. É exatamente com o intuito de facilitar a prova de um facto que o art. 368.º, n.º 1, CPC aceita, no âmbito destes procedimentos, a mera justificação como o grau de prova suficiente.
Assim, em vez de atribuir às declarações de parte o valor de princípio de prova, melhor solução parece ser o de atribuir a estas declarações o grau normal dos meios de prova, que é o de prova stricto sensu ou, nas providências cautelares, o de mera justificação. Isto significa que, de acordo com o critério da livre apreciação da prova, o tribunal tem de formar uma prudente convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto probando (cf. art. 607.º, n.º 5 1.ª parte, CPC).
Abaixo desta relevância probatória e da convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto, as declarações de parte não devem ter nenhuma relevância probatória, nem mesmo para corroborarem outros meios de prova. Esta é, aliás, a melhor forma de combater a natural tendência das partes para só deporem sobre factos que lhes são favoráveis”[5].
Já Mariana Fidalgo[6] especifica: “[...] ponto, para nós, assente é que este meio de prova não deve ser previamente desprezado nem objecto de um estigma precoce, sob pena de perversão do intuito da lei e do princípio da livre apreciação da prova. Não olvidando o carácter aparentemente subsidiário das declarações de parte, certo é que foram legalmente consagradas como um meio de prova a ser livremente valorado, e não como passíveis de estabelecer um mero princípio de prova ou indício probatório, a necessitar forçosamente de ser complementado por outros. Assim sendo, e ainda que tal possa naturalmente suceder com pouca frequência na prática, defendemos que será admissível a concorrência única e exclusiva deste meio de prova para a formação da convicção do juiz em determinado caso concreto, sem recurso a outros meios de prova”.
No caso dos autos, para além das declarações do legal representante da Ré atestarem escassa imparcialidade, por várias contradições nelas detectadas e por o declarante revelar uma memória selectiva ajustada aos interesse da parte que representa, alegando desconhecimento ou esquecimento de factos que não podia ignorar[7], as mesmas não encontram, nesta questão específica, apoio confirmador em qualquer outro meio de prova.
A Autora negou ter tido conhecimento do contrato promessa celebrado com os então proprietários do imóvel, referindo que apenas quando lhe foi entregue a minuta do contrato promessa para assinar tomou conhecimento que a Ré não era ainda proprietária do imóvel, tendo então sido informada que um dos co-proprietários do mesmo era seu colega de profissão e que este, por ulterior contacto telefónico, lhe confirmou ser um dos co-proprietários e promitente vendedor no contrato celebrado com a Ré, tranquilizando-a com a garantia de que eram sérias as pessoas envolvidas no negócio.
A testemunha EE, colega de profissão da Autora e aludido co-proprietário, confirmou em audiência a existência de um único contacto telefónico com a Autora, que lhe deu conhecimento que estava em negociações para adquirir o apartamento, tendo o depoente a informado ser ele um dos co-proprietários do imóvel, e que os vendedores eram pessoas de confiança.
Em causa na alínea a) está o conhecimento pela Autora do contrato promessa, e do respectivo teor, celebrado pela Ré com os então proprietários do imóvel.
A circunstância de a Autora ter conhecimento, após receber da Ré a minuta do contrato promessa com ela celebrado, que a mesma não era ainda a proprietária do imóvel e de ter, entretanto, conhecido um dos co-proprietários e promitente vendedor no contrato previamente celebrado com a Ré, não significa, naturalmente, que tivesse conhecimento da existência desse prévio contrato promessa e, muito menos, do respectivo conteúdo.
Ainda que o contrato promessa celebrado entre Autora e Ré tenha por objecto coisa futura, facto de que a Autora era conhecedora já que resulta do próprio contrato, tal não implica que tivesse ou devesse ter conhecimento do(s) concreto(s) negócio(s) existentes entre a promitente vendedora, ou seja, a Ré e os então proprietários do imóvel e forma pela qual aquela se propunha adquirir a propriedade do imóvel que prometera vender à Autora.
Relativamente às alíneas b) e c) – para além de documentarem os autos que a citação teve lugar a 11.12.2022 e que a escritura de constituição da propriedade horizontal ocorreu a 10.12.2020, nada neles atesta que tenha a Ré sido informada, um dia antes da referida citação, acerca dos factos a que fazem referência os ditos segmentos decisórios.
Ainda que na alínea d) se aluda, por lapso, a contrato promessa, quando o que está em causa é o contrato definitivo de compra e venda, em relação ao qual ocorreu o alegado incumprimento, feita tal correcção também aqui se terá de concluir pela inexistência de prova de que tal contrato não se celebrou pela circunstância de os anteriores proprietários não terem logrado a constituição da propriedade horizontal e a obtenção da licença da utilização.
Com efeito, é o próprio legal representante da Ré que, nas declarações que prestou em audiência, admite que o atraso na celebração da escritura de compra e venda entre a Ré e os anteriores proprietários do imóvel se deveu a atraso na empreitada, referindo expressamente que sem a empreitada estar concluída não poderiam celebrar a escritura, pois só após aquele conclusão teriam a documentação necessária.
Tal versão foi, de resto, confirmada pelo depoimento da testemunha EE, que também admitiu ter a obra, por vicissitudes várias, sofrido atrasos, mencionando que “foi uma obra com muitos percalços”, o que retardou a obtenção da documentação necessária à conclusão do negócio com a Ré.
Quanto às alíneas e), f) e g): da prova produzida nos autos não resulta minimamente demonstrado que o retardamento na constituição da propriedade horizontal e na obtenção da licença de utilização se deveu às contingências do Covid 19, mas antes, como já se referiu, ao atraso na conclusão das obras.
No que concerne às alíneas h) a k): como já se mencionou, a propósito da reapreciação da matéria constante dos pontos 12) e 13) dos factos provados, apenas o legal representante da Ré afirmou ter dado instruções à funcionária GG para que a mesma fosse informando os clientes acerca do estado das obras e sua evolução.
A pessoa em causa, não tendo deposto em audiência, não confirmou ter recebido tais instruções e que as haja cumprido.
Negando a Autora qualquer tipo de informação por parte da Ré, confirmando a testemunha JJ as queixas da Autora por essa ausência de informação e a impossibilidade de contactar o Eng. HH ou a Dr.ª GG, colaboradora da Ré, ter-se-á de concluir pela ausência de prova que sustente, de forma positiva, a factualidade constante dos segmentos decisórios em causa.
Por conseguinte, não merece reparo a decisão relativa à matéria de facto objecto de impugnação pelo que, nesta parte, improcede o recurso.
2. Do mérito do julgado.
Tal como resulta comprovado nos autos, no dia 03 de Outubro de 2019, a Autora e Ré celebraram entre si contrato que denominaram “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro”, mediante o qual a Autora prometeu comprar e a Ré (primeira outorgante) prometeu vender, livre de quaisquer ónus ou encargos e devoluto de pessoas e bens, um apartamento Tipo T1, fração ainda a designar e identificada na planta e mapa de acabamentos que ficou a fazer parte integrante do aludido contrato, do prédio urbano constituído por casa de habitação, rés-do-chão e andar com quintal, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...94º, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...45.
O preço acordado foi de 144.100,00€ (cento e quarenta e quatro mil e cem euros), tendo sido pago como sinal e princípio de pagamento na mesma data da assinatura do contrato pela Autora a quantia de €14.000,00 (catorze mil euros), acrescida de 1000,00€, que já havia sido pago aquando da reserva que fez junto da mediadora imobiliária que na altura contactou para adquirir o apartamento.
Por contrato-promessa entende-se a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato.
Os contraentes obrigam-se, assim, a celebrar, oportunamente, o contrato que, de momento, não podem ou não querem celebrar.
Ou seja, o contrato promessa “é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido, mas em si é uma convenção completa que se distingue do contrato subsequente. Reveste a natureza de contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um facto de contrahendo”[8].
Está-se, deste modo, perante uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, um “facere”: duas pessoas obrigam-se a fazer, mais tarde, um certo contrato, diferindo, não já o cumprimento deste, mas a sua própria celebração[9].
Nas palavras de Coviello[10], “trata-se de um negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista. A sua função consiste em vincular as partes a uma prestação futura, isto é, em as obrigar à conclusão de um contrato futuro, sendo certo que o seu objecto é um facere que consiste em assentir a prestar-se a tudo o mais necessário para dar vida ao contrato tido em vista”[11].
Tal como refere a sentença sob recurso - e neste concreto aspecto não divergem as partes, não sendo juridicamente vinculativa a qualificação do acordo celebrado entre as partes, nem a denominação que as mesmas lhe atribuíram -, no caso caracteriza-se, de facto, como contrato promessa de compra e venda de bem futuro o referido acordo.
Com a celebração do contrato em causa, a Ré, enquanto promitente vendedora, assumiu para com a Autora a obrigação de celebração do contrato definitivo de compra e venda, emitindo, para o efeito, na respectiva escritura declaração negocial de transferência do direito de propriedade sobre a fracção a constituir, consistindo esta a obrigação principal a que a Ré se vinculou com a assinatura do contrato promessa.
Mas, como bem nota a sentença recorrida, constituindo o contrato promessa uma relação negocial complexa, as obrigações que dele resultam para as partes não se esgotam nesses deveres principais.
Como se pode ler na sentença impugnada, “Com efeito, entre as partes de um contrato não existem apenas os deveres de efetuar a prestação principal correspondente. O intento das partes de alcançar a satisfação de determinados fins faz surgir entre elas toda uma série de vínculos singulares de diferente natureza - dever de prestação principal, deveres acessórios deste, deveres laterais de adoção de outros comportamentos, direitos potestativos, expectativas, ónus, etc.). Estes vínculos estão todos ao serviço da realização do fim contratual e resultam diretamente de norma legal expressa, de cláusula geral de boa-fé (cfr. Mota Pinto, Direito das Obrigações, Sumários das lições, 1972, p. 30-31).
Por conseguinte, atualmente, o contrato é perspetivado como uma relação obrigacional complexa - em que o dever de prestação (e o correlativo direito) é apenas um dos seus elementos, quiçá o mais importante – integrando um conjunto ou sistema de vínculos de diversa natureza, emergentes do facto constitutivo da obrigação e unificados pela sua comum afetação à realização do mesmo fim contratual –veja-se a esse propósito Menezes Cordeiro, Da boa fé no Direito Civil, vol. I, págs 586 e 590-591).Por conseguinte, o conteúdo da relação obrigacional complexa analisa-se em direitos (e correlativos deveres) principais de prestação – elemento fundamental dirigido à consecução do fim determinante do surgimento da relação obrigacional – e deveres secundários.
Estes últimos – deveres secundários, acessórios da prestação principal não têm autonomia em relação ao dever principal de prestação nem atuam sobre ele, estão exclusivamente dirigidos à realização do interesse no crédito (interesse no cumprimento) e são, assim, acessórios do dever primário de prestação (cfr. Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, p. 337),
Os deveres secundários acessórios da prestação principal destinam-se, segundo o Prof. A. Varela, a “preparar o cumprimento ou a assegurar a perfeita execução da prestação” (cfr. Das Obrigações em geral, vol. I, 10ª ed., p. 122, itálico nosso).
A complexidade e variedade dos deveres que nascem dos contratos e sua consequente divisibilidade há-de ser sempre resolvida à luz do interesse do credor, tendo em conta a vontade das partes e a natureza ou função do negócio”.
Sobre a Ré recaía, pois, como obrigação principal emergente do contrato promessa de compra e venda celebrado com a Autora, a obrigação de celebração da escritura de compra e venda na data aprazada. Sobre ela recaíam ainda os deveres acessórios, ou instrumentais, para assegurar o cumprimento daquela obrigação principal.
Embora a Autora tivesse sido informada, aquando da promoção de venda da fracção objecto do contrato promessa, que o apartamento estaria concluído em Março de 2020, acautelando a possibilidade de eventuais imprevistos que pudessem surgir até essa conclusão, foi diferida para mais tarde a realização do contrato definitivo, com a celebração da escritura de compra e venda. Assim:
- com a anuência da Autora, foi estipulado que a escritura de compra e venda seria celebrada até Maio de 2020, ficando a sua marcação a cargo da promitente compradora;
- no caso de impossibilidade de realização da escritura até essa data, foi acordado entre as partes que até ao final do mês de Maio de 2020 a Ré entregaria à Autora a posse da fracção objecto do contrato promessa, completamente concluída e em condições de habitabilidade, devendo, nessas circunstâncias, ser celebrada a escritura do contrato definitivo até ao mês de Julho de 2020.
Pretendendo a promitente compradora recorrer a financiamento para assegurar o pagamento do remanescente do preço, foi ainda acordado entre as partes – cláusula quarta, § 3.º - que “atendendo ao prazo estabelecido no número 1, promoverá o processo junto da instituição bancária que entender em Março de 2020, pelo que, se a escritura não for para realizar nessa data, como previsto no precedente número, o promitente vendedor obriga-se a informar a aqui segunda outorgante, de tal facto, no início do referido mês de Março, sob pena de lhe ter de a indemnizar pelas despesas decorrentes do processo de financiamento, pois que, a respetiva aprovação pela hierarquia bancária, é atribuído um prazo de validade de dois a três meses para se realizar a escritura pública.
Consta ainda do parágrafo 2.º, da cláusula quinta, do mencionado contrato promessa que “Se a realização da escritura no prazo referido na cláusula anterior acontecer por facto imputável ao Primeiro Outorgante, poderá a Segunda Outorgante comunicar que os mesmos estão em mora no presente Contrato Promessa”.
Resulta demonstrado nos autos que, tendo sido ultrapassadas as datas acordadas, nada disse a Ré à Autora.
Mostra-se ainda comprovado (pontos 12.º a 17.º dos factos provados):
- apesar dos contactos levados a cabo pela Autora, um dos quais via e-mail, quer junto de pessoas que desde sempre se apresentaram como colaboradores da Ré quer através da própria mediadora, quer junto da Ré, esta nada respondeu.
- subsequentemente, a Autora enviou uma carta registada com aviso de recepção endereçada à Ré em 15 de Setembro de 2020, pela qual comunicava à Ré que esta se encontrava em mora e interpelando-a para o cumprimento do contrato, que foi devolvida com a menção “objecto não reclamado”, não obstante durante o período de tempo em que a carta poderia ter sido levantada nos CTT, a Autora tenha alertado os colaboradores da Ré do envio da mesma para que procedessem ao seu levantamento.
- no dia 16 de Outubro de 2020, a Autora requereu a notificação judicial avulsa da Ré, cujo procedimento correu termos sob o número do Proc.3182/20.1T8MAI, do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo local Cível da Maia – J4, cumprida na pessoa do representante legal da Ré a 22 de Outubro de 2020, comunicando a mora, interpelando-a para no prazo de 15 dias a contar da notificação entregar à Autora todos os elementos necessários à realização da escritura pública do negócio definitivo e entregar à Requerente a posse da fração objeto do contrato identificado em 1), completamente concluído e em condições de habitabilidade, designadamente garantindo o fornecimento de energia e água e que, no caso de a Requerida não cumprir as identificadas interpelações no prazo fixado, todas as obrigações do contrato promessa em causa ter-se-ão por definitivamente incumpridas, devendo considerar resolvido o contrato promessa de compra e venda e concomitantemente ser devolvido à Autora o sinal prestado em dobro.
O contrato-promessa - como qualquer outro contrato - deve ser pontualmente cumprido, isto é, o solvens deve efectuá-lo ponto por ponto e cumprir a obrigação nos precisos termos em que esta foi constituída. A recusa de outorga do contrato prometido constitui incumprimento do contrato-promessa, acto ilícito civil, motivo por que o promitente incorre em responsabilidade.
Assim sendo, as partes devem obediência ao princípio da pontualidade, o qual, na opinião da maioria dos autores, exprime a regra basilar de que o cumprimento deve ajustar-se inteiramente à prestação, isto é, de que o solvens deve efectuá-la em todos os seus sentidos, nos precisos termos em que foi constituída[12].
O n.º 1 do artigo 410º do Código Civil consagra o princípio da equiparação ou princípio da correspondência, segundo o qual, por regra, ao contrato-promessa é aplicável o regime (requisitos e efeitos) do contrato prometido, sendo-lhe geralmente aplicáveis as regras gerais dos contratos e as regras específicas do contrato prometido[13].
O devedor cumpre quando realiza a prestação a que se vinculou. Tratando-se contrato-promessa, o devedor cumpre essa obrigação através da emissão da declaração de vontade correspondente ao contrato prometido
Em caso de incumprimento do contrato-promessa, a lei concede ao contraente não faltoso dois meios distintos de reacção:
- A execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º do Código Civil;
- A resolução do contrato.
A primeira ocorre em situações de simples mora: apesar do atraso no cumprimento, a parte não incumpridora mantém interesse na prestação, sendo tal interesse avaliado de acordo com critérios objectivos, sendo que a parte incorre em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realiza no tempo devido a prestação, ainda possível, a que se vinculou[14].
A execução específica, que se traduz na possibilidade de uma parte obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta, desde que a tal não obste a natureza da obrigação assumida, pressupõe a inexistência de convenção em contrário, entendendo-se existir esta quando haja sinal ou quando tenha sido fixada pena para o não cumprimento, como se extrai do nº 2 do artigo 830º do Código Civil.
Segundo o artigo 441º do Código Civil, presume-se ter natureza de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador a título de antecipação do pagamento do preço, determinando o nº 2 do mesmo dispositivo legal: “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que haja pago”.
A resolução do contrato por iniciativa do credor não se compadece com a simples mora, antes exigindo o incumprimento definitivo. Este deriva de uma situação de mora, ou atraso no cumprimento por uma das partes, consumando-se pela perda do interesse do credor na prestação, avaliada essa perda de interesse em termos objectivos e não na perspectiva dos interesses subjectivos do credor em causa, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe haja sido fixado e comunicado pelo credor – interpelação admonitória -, tudo como decorre dos artigos 801º e 808º do Código Civil.
Sendo de aplicar ao contrato promessa o regime geral do incumprimento, estabelece o artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, que “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeito não cumprida a obrigação”.
A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente (n.º 2 daquele preceito legal).
A mora - que traduz, não uma falta definitiva de realização da prestação debitória, mas um simples retardamento ou dilação no cumprimento da obrigação -, apenas constituirá o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. O devedor só se pode considerar constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada em tempo devido[15] e fica, como tal, constituído depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir[16].
O citado artigo 808.º pressupõe a existência de uma situação de mora que se transforma ou converte em incumprimento definitivo, mediante, desde logo e além do mais, a perda (subsequente à mora) do interesse do credor, apreciada objetivamente.
Para constituir fundamento de resolução do contrato, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor, tem de ser definitivo . Só na hipótese de inadimplemento definitivo se justifica a resolução do contrato promessa, com os efeitos previstos no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, designadamente a sanção da perda do sinal ou da restituição do sinal em dobro .
Como, desde há muito, vem sendo entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência, o incumprimento definitivo pode revelar-se por diversos meios:
a) - A impossibilidade da prestação, por destruição da coisa ou pela sua alienação a terceiro, sem qualquer reserva[17] ;
b) - Pelo decurso de prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, o que equivale àquela perda de interesse;
c) - Pela recusa peremptória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação de prazo suplementar; ou ainda
d) Pela perda do interesse do credor na prestação, em consequência de mora do devedor ou a sua inexecução dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele (interpelação admonitória - artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil).
A interpelação admonitória traduz-se numa interpelação ao faltoso para, em prazo fixado, cumpra a obrigação omitida, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como incumprimento definitivo.
A perda do interesse na prestação, a apreciar objectivamente, não se confunde com a fixação de um prazo razoável admonitório ao devedor para cumprir a sua prestação, sob pena de incumprimento definitivo. Esta recusa de cumprimento convive na referida norma legal como alternativa à perda do interesse, objectivamente apreciada; uma e outra constituem fundamentos autónomos de incumprimento definitivo.
O direito de ver resolvido o contrato, previsto nos artigos 432.º e seguintes do Código Civil, é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento que é “o facto do incumprimento ou a situação de inadimplência”. Daí que inexista direito de resolução sem o “juízo de inadimplemento” .
Quanto à resolução do contrato, a lei substantiva nacional optou por um sistema declarativo, o que significa que a resolução opera por simples declaração à parte a quem é direccionada, sem necessidade, por conseguinte, de intervenção constitutivo-condenatória do tribunal.
Ou seja: a resolução opera ope voluntatis e não ope judicis, como flui do artigo 436.º, nº 1 do Código Civil).
Por outro lado, a natureza potestativa da declaração de resolução confere-lhe características da unilateralidade recipienda, da irrevogabilidade, da incondicionalidade e da concretização dos respectivos fundamentos, tudo como decorre dos artigos 224.º, n.º 1, 1.ª parte e 230º, n.º 1 do mesmo diploma legal.
Finalmente, a declaração negocial que traduza a resolução do contrato não está sujeita a forma especial, ainda que o contrato que, por intermédio dela, se pretenda destruir, o esteja, podendo mesmo operar de forma tácita, nos termos do artigo 217.º do Código Civil.
No caso em apreço, o circunstancialismo fáctico retratado nos pontos 11) a 17) dos factos provados atesta ter a Autora procedido à interpelação/notificação admonitória com os requisitos necessários para converter a mora em incumprimento definitivo, facultando-lhe o direito à resolução do contrato celebrado com a Ré, o qual validamente exerceu; tal como refere a sentença aqui sindicada, “Da factualidade dada como provada resulta que a Autora procedeu à interpelação admonitória e subsequentemente à resolução do contrato por via extrajudicial e também judicial – notificação judicial avulsa – na sequencia da mora da Ré e na sequencia do não cumprimento pela Ré nos prazos suplementares de 15 dias concedidos para a outorga da escritura publica e conferencia da posse, considerando a conversão da mora em incumprimento, logo deu conta que se operaria a resolução do contrato da sua parte”.
E, como adianta a mesma sentença, “Refira-se ainda que, para além de a Autora, pelo email de 12.11.2020 ter reforçado a operância da resolução e das cartas de 13.09.2021 e 20.09.2021 que veio a juntar na pendencia da presente ação –cfr. requerimento de 20.10.2021 -, a verdade é que, na pendencia dos presentes autos, a Ré não só vendeu a fração objeto do contrato de promessa dos autos a terceira pessoa - cfr. escritura de compra e venda de 4 de Outubro de 2021 e certidão predial junta pela Ré com o requerimento de 27.06.2021 como veio, subsequentemente esta escritura a restituir à Autora a 8.10.2021 o valor do sinal, apenas em singelo – cfr. requerimento datado de 20.10.2021 e subsequente extinção parcial do pedido –cfr. despacho de 24.01.2021”.
Não merecendo, por conseguinte, reparo a decisão impugnada, é de confirmar a mesma, assim improcedendo o recurso da apelante.
Síntese conclusiva:
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Nestes termos, acordam os juízes desta Relação, na improcedência da apelação, em confirmar a sentença recorrida.
Custas: a cargo da apelante – artigo 527.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 20.02.2025
Acórdão processado informaticamente e revisto pela 1.ª signatária.
Judite Pires
Maria Manuela Machado
João Venade
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[1] A referência a Autora constitui manifesto lapso, face ao teor do contrato promessa, designadamente da sua cláusula 1.ª, pelo que aqui se deixa corrigido.
[2] “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, Almedina, pág. 224 e 225.
[3] “A Acção Declarativa Comum, À Luz do Processo Civil de 2013”, Coimbra Editora, 2013, pág. 278.
[4] “Declarações de Parte”, Universidade de Coimbra, 2015, pág. 58.
[5] https://blogippc.blogspot.pt/2017/01/jurisprudencia-536.html#links, texto publicado a 20.01.2017.
[6] “A Prova por Declarações de Parte”, FDUL, 2015, pág. 80.
[7] Designadamente, quando questionado se foi mostrado à Autora o contrato promessa celebrado pela Ré com os proprietários do imóvel que àquela foi mostrado, começa por alegar não se recordar, mas, seguidamente, interpelado a propósito da cláusula 1.ª do contrato promessa celebrado entre Autora e Ré, adiantou que aquele contrato promessa inicial não foi facultado ou mostrado à Autora, mas que a mesma foi disso informada.
[8] Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 3.ª ed., 76
[9] Abel Delgado, “Do contrato-promessa”, 1985, 14
[10] “Contrato Preliminar, Enciclopédia Giuridica Italiana, Vol. III, parte III, 68)
[11] Cf. Antunes Varela, “Obrigações”, 2ª ed., I, 242.
[12] Cfr. Antunes Varela, «Das Obrigações em Geral», 692; Galvão Telles, «Direito das Obrigações», 106; M. Andrade, «Teoria Geral das Obrigações», 265.
[13] Cfr., neste sentido, J. Calvão da Silva, ob. cit., pág. 29.
[14] Artigo 804º, nº2 do Código Civil.
[15] Artigo 804.º, n.º 2 do Código Civil.
[16] Artigo 805.º, n.º 1 do Código Civil.
[17] Artigo 801.º, n.º 1 do Código Civil.