Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0336495 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
I - Reinaldo ............. e mulher, Maria ..............., intentaram na comarca de ............. a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário, contra N............., L.da., alegando, no essencial que:
- celebraram com a Ré três contrato-promessa de compra e venda relativamente a três fracções autónomas em construção;
- que o prazo convencionado para a celebração da escritura pública, em anterior contrato de permuta, era de 24 meses a contar desde Junho de 1997;
- que a Ré não procedeu à entrega das fracções no prazo acordado, nem outorgou as escrituras de compra e venda prometidas;
- que por sentença de fixação judicial de prazo proferida a 3 de Janeiro de 2002, transitada em julgado, foi fixado à Ré o prazo de sessenta dias para conclusão, entrega e celebração da escritura de compra e venda das fracções prometidas vender.
Assim pedem, a declaração de transmissão para os Autores do direito real de propriedade sobre as fracções do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ............., sob o nº 02195/260697 da freguesia da ............., concelho de .............., identificadas pelas letras "F", "S" e "Z", inscritas na matriz predial urbana da freguesia da .............. sob os nºs 5117-F, 5117-S, 5117-Z, respectivamente;
- a condenação da Ré a entregar aos Autores o montante necessário, a liquidar, e à expurgação integral dos ónus ou encargos que incidem sobre as indicadas fracções.
Notificados os Autores, a fls. 61, para comprovarem nos autos todos os requisitos de transmissibilidade das fracções autónomas, os mesmos, a fls. 83 a demonstraram ter pago o imposto municipal de sisa e, relativamente à licença de utilização, afirmaram que dela não dispõem, e estão legalmente impedidos de obtê-la, por sua iniciativa
A Ré não contestou, pelo que foram julgados confessados os factos articulados pelos Autores e foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido.
Inconformados vieram os Autores apelar apresentando alegações e respectivas conclusões, como segue:
1 - A sentença recorrida absolveu a Ré do pedido, negando aos Autores o direito à execução específica de contratos promessa de compra e venda de três fracções autónomas, com o fundamento da inexistência de licença de utilização que a Ré construtora, proprietária e promitente vendedora poderia obter;
2 - Fazendo-o violou o regime legal de execução específica consagrado no art. 830°, n° 1 do Código Civil (CC) e o princípio de direito processual da correspondência entre o direito e a acção, consagrado no art. 2°, n° 2 do Código do Processo Civil (CPC).
Sucede que,
3- Independentemente do desacerto da decisão da decisão é facto superveniente que 2003 foi emitida pela Câmara Municipal de Licença de Utilização n° ../03 de 28 de Janeiro para as fracções do prédio a que respeitam as promessas;
4 - Emitida a licença - dita em falta – desaparece o único obstáculo à prolação de decisão que substitua a declaração negocial incumpridora, podendo o facto superveniente dever ser considerado pelo Tribunal da Relação nos termos do art. 712°, n° 1, al. c) do CPC;
5 - Devendo proferir-se acórdão a julgar integralmente procedente a acção, condenando-se a Ré nos pedidos.
Sem prescindir,
6 – A sentença recorrida julgou a acção improcedente e negou aos Autores o direito de execução especifica das promessas de três contratos promessa de compra e venda de fracções autónomas do imóvel construído pela Ré promitente vendedora, com o fundamento da inexistência de licença de utilização para as fracções identificadas.
7 - Sem fundamento legal e contra regime legal aplicável, a sentença recorrida faz impender sobre os adquirentes ónus que por lei pertence ao construtor ou proprietário, transmitente, nos termos dos artigos 53º, nº 1 do DL nº 555/99, 26º, nºs 1, 4 e 6 do DL nº 445/91, na redacção do DL nº 250/94.
8 – Ao julgar a acção improcedente o tribunal a quo eliminou o direito de execução específica de que os Autores são titulares, em violação do regime consagrado no art. 830º do CC.
9 - Provocando a implosão do princípio basilar da correspondência entre o direito e a acção que igualmente violou – art. 2º, nº 2 do CPC.
10 - Justificando-se a revogação da decisão e a substituição por outra que, julgando a acção procedente, por provada: (i) declare transmitido para os Autores o direito real de propriedade sobre as fracções do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ............, sob o número 02195/260697 da freguesia de ..............., concelho de ............., identificadas pelas letras: "F", inscrita na matriz predial urbana da freguesia de ............. sob o art. 5117- S e Z, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de ............ sob o art. 5117- Z, e (ii) condene a Ré a entregar aos Autores o montante necessário, a liquidar, para expurgação integral dos ónus e encargos que incidem sobre as fracções "F", "S" e "Z", ou do valor nele correspondente à fracção do edifício ou do direito objecto do contrato, e dos juros respectivos, vencidos e vincendos, até pagamento integral; e, (iii) condene a Ré no pagamento de custas judiciais.
Corridos os vistos cumpre decidir.
II - Factos a atender:
1. Os Autores celebraram com a Ré, três contratos promessa de compra e venda, relativos às fracções identificadas nos autos, supra.
2. A Ré recebeu dos Autores o preço relativo às fracções e deu quitação.
3. Os Autores pagaram o imposto municipal da sisa, relativo à aquisição das três fracções.
4. Os Autores, notificados para o efeito, não apresentaram licença de utilização do prédio nem licença de utilização relativa a cada uma das fracções.
5. Não tendo a Ré outorgado as escrituras de compra e venda prometidas, os Autores pretendem operar a execução específica dos referidos contratos promessa, nos termos artigo 830º, nº 1, do Código Civil, e assim obterem sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta pela Ré.
Mais resulta dos factos alegados pelos Autores na petição inicial e considerados provados, que:
6. Notificados os Autores, a fls. 61, para comprovarem nos autos, todos os requisitos de transmissibilidade das fracções autónomas, os mesmos, a fIs. 83 a 92. demonstraram ter pago o imposto municipal de sisa e, relativamente à licença de utilização, afirmaram que dela não dispõem, e estão legalmente impedidos de obtê-la, por sua iniciativa.
III - Mérito do recurso:
Como é sabido, as conclusões das alegações delimitam o âmbito do recurso – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1, ambos do Código do processo Civil (CPC).
Importa ainda dizer que o Tribunal tem de conhecer de questões relevantes e ainda não decididas definitivamente, não tendo de atender a meras razões ou fundamentos nas quais as partes pretendem fazer valer as suas pretensões.
E, obviamente, não pode este Tribunal da Relação conhecer de questões novas, levantadas numa fase posterior à da prolação da sentença e como tal não apreciadas, nos autos.
De facto os recursos visam modificar as decisões impugnadas e não criar decisões sobre matéria nova, como se infere dos arts. 675º, 1 e 676º, 2 ambos do CPC – cfr. Ribeiro Mendes in Recursos em Processo Civil, 92, 175 e seg. e também além de outros, Acórdãos do STJ de 18/1/95, BMJ 443, 257.
Assim, não se pode decidir a questão nova consistente na obtenção de licença de utilização já após proferida sentença na 1ª instância, nos termos do art. 712º, nº 1, al. c). É que aqui não se trata de alteração da matéria factual alegada, em tempo útil e, eventualmente, passível de alteração, como pretendem os Autores, antes se trata, repete-se, de matéria nova não alegada na acção, nem como tal, susceptível de ser atendida – art. 664º do CPC.
Deste modo, a única questão a conhecer é a de saber se sem a licença de utilização pode ou não, obter-se execução específica de contrato-promessa de compra e venda.
A resposta é negativa.
Vejamos.
Lê-se no preambulo do DL nº 281/99, de 26/07:
"O artigo 44º da Lei nº 46/85, de 20 de Setembro, na redacção do Decreto-Lei nº 74/86, de 23 de Abril, foi mantido em vigor por força do nº 6, do artigo 3º do Decreto-Lei n. o 321-B/90, de 15 de Outubro.
A disposição do nº 1 daquele preceito tem suscitado duas interpretações opostas: segundo uns, a expressão licença de construção ou de utilização, quando exigível» significa que a escritura pública que envolva a transmissão da propriedade de prédios urbanos pode ser celebrada desde que uma das licenças seja exibida, aludindo a expressão «quando exigível» aos prédios para cuja construção a lei não obrigava a licenciamento; segundo outros, a mesma expressão não atribui valor equivalente àquelas licenças, querendo significar que deve ser a licença que, em concreto couber, ou seja: a de construção, no caso de a compra incidir sobre prédio em construção; a de utilização, se respeitar a prédio já concluído.
(..) Entretanto, importa transitoriamente superar os efeitos gravemente nocivos de tal diferendo interpretativo (..)".
E ainda ali, em jeito e conclusão, refere-se que até melhor estudo, de carácter mais genérico, opta-se por uma solução que, salvaguardando os limites razoáveis de segurança do comércio jurídico, vá de encontro às compreensíveis preocupações de todos os interessados.
E logo no art. 1º de tal diploma sob a epígrafe “Apresentação da licença de utilização” preceitua:
1 - Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura.
2 – Para efeitos do disposto no nº anterior, nos prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal a menção deve especificar se a licença de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir.
A norma do Decreto-Lei nº 281/99, é imperativa, e por isso, sem licença de utilização ou prova da sua existência, não pode ser celebrada a escritura pública.
Os Autores pretendem a execução específica dos contratos promessa, sem que estejam reunidas as condições legais já mencionadas.
É que a Ré não outorgou as escrituras no prazo convencionado no contrato de permuta, nem no prazo que lhe foi judicialmente fixado.
Os Autores já pagaram o preço.
Contudo, não poderão os mesmos obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré, não existindo licença de utilização, não obstante o preceituado no art. 830º do CC, pois sem a licença de utilização, não estão reunidos os requisitos legalmente exigidos para a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou suas fracções.
A não ser assim, os Autores não poderiam adquirir por escritura pública, em nome do interesse público de não serem transmitidos imóveis sem a correspondente licença de utilização, mas já adquiririam por via de sentença judicial, o que colocaria esse mesmo interesse público em causa.
Nesse sentido se pronunciou o acórdão do STJ de 4/6/2002, in CJSTJ, II, 94, o qual foi assim sumariado: A falta de licença de utilização obsta à procedência da acção de execução específica do contrato-promessa de compra e venda do imóvel.
Em tal acórdão, que faz um largo apanhado do regime legal atinente a esta questão, lê-se a dado passo, que “a licença de utilização certifica a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e condicionamento do com o uso previsto no alvará de licença de construção” "mas não deixou de reconhecer que essa visão não impedia que o legislador, por outras formas sancionasse o desrespeito das normas legais de construção. Ora uma dessas normas encontra-se na Lei 46/85 e confirmada pela Lei 281/99. E nessa lei o legislador é radical. Pretende acabar com a introdução no comércio jurídico de construções de que não se faça a prova da sua legalidade, muito embora admita que elas sejam objecto de negócios preliminares. A permissão da entrada no comércio jurídico de construções naquela situação, por via da execução especifica dos contratos promessa seria contrariar o sentido da lei permitindo que o tribunal se substituísse ao promitente vendedor, emitindo por ele uma vontade que, à face da lei, ele não poderia emitir".
Também no mesmo sentido se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 07/05/2002, referido pelo Sr. Juiz a quo, proferido no processo n° 330/97, decidiu-se que o interesse público - traduzido na exigência de documento, licença de construção ou de utilização -, deve ser defendido no momento da outorga da escritura pública de compra e venda (artigo 1º do Decreto-Lei n.281/99, de 26 de Janeiro de 1999).
E assim não tendo os apelantes junto a licença referida, há que concluir que, sem ela, não podem os mesmos apelantes obter sentença nos termos requeridos, estando, deste modo, impedidos de recorrer à execução específica (artigo 830 nº, 1 do Código Civil) (Acórdão este constante da base de dados do Ministério da Justiça, em www.dgsi.pt).
Assim, concordando-se com tal doutrina e jurisprudência, concluímos que não podem, in casu, os Autores recorrer à execução específica dos contratos-promessa aqui em causa e assim obter sentença nos termos requeridos.
Improcede, pois a apelação.
IV – Decisão:
Face ao exposto confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Porto, 8 de Janeiro de 2004
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo
António José Pires Condesso