Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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VALOR REAL E CORRENTE DOS BENS
I.
Por despacho de 12.1.1998 do Senhor Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado do DR, II série, de 5.2.1998, foi declarada a utilidade pública e urgência da expropriação, com vista à beneficiação da EN ..., entre ....... e ........., de uma parcela de terreno com a área de 4.676 m2, a desanexar de um prédio sito na freguesia de ........., inscrito na matriz rústica sob os arts. 272/273, pertencente a Herdeiros de Artur .........., representados por Mariana ........., viúva, Francisco ........... e mulher Maria ..........., e Dalila ........... e marido José ...........
Por decisão arbitral, proferida em 29.04.1999, foi fixada uma indemnização de esc. 28.698.000$00.
Inconformados com essa decisão, dela interpuseram recurso os expropriados e o expropriante ICERR – Instituto para a Conservação e Exploração da Rede Rodoviária (a partir de 4.11.2002, com o DL nº 227/2002, de 30.10, integrado no IEP – Instituto das Estradas de Portugal), aqueles pugnando pela fixação da indemnização em esc. 134.354.320$00 e o expropriante em esc. 8.416.800$00.
Nomeados os peritos, teve lugar a avaliação, tendo os peritos nomeados pelo tribunal calculado a indemnização em esc. 40.260.360$00, enquanto que o perito indicado pelo Expropriante a valorou em esc. 14.028.000$00 e o perito indicado pelos Expropriados em esc. 45.170.160$00.
A final, foi proferida sentença julgando improcedente o recurso interposto pela entidade expropriante e parcialmente procedente o recurso dos expropriados, tendo fixado a indemnização em € 200.817,83, a actualizar nos termos do art. 23º, nº1 do Código das Expropriações de 1991.
Dessa sentença interpuseram recurso quer os expropriados, quer a entidade expropriante, tendo aqueles formulado as seguintes
Conclusões :
1. A sentença recorrida fez errada interpretação do disposto nos arts. 23º e 25º do CE/91.
2. O valor do solo apto para a construção deve ser calculado em função do custo da construção, dos índices de construção e da incidência fundiária – art. 25º daquele Código;
3. O custo da construção real, em 1998, nunca poderá ser inferior a 399,04 euros (80.000$00), tendo em conta o preço de construção, fixado pela portaria 1089-E/97, de 31 de Outubro, para o regime de habitação a custos controlados ou de renda condicionada, valor sempre inferior ao custo real de construção.
4. O índice de construção deve ser determinado de acordo com o estabelecido no Plano Director Municipal, ou seja, 1,2 .
5. E o índice de incidência fundiária, tendo em conta as infra-estruturas que se encontram junto ao terreno e bem assim tendo em conta a sua localização e qualidade ambiental deverá ser calculado em 29,5%.
6. Assim, considerando estes índices, o valor global da indemnização dever ser fixada em 660.532,50 euros, e actualizada nos termos do disposto no art. 23º, nº 1 do CE/91.
Por sua vez, a entidade expropriante terminou a sua alegação com as seguintes conclusões:
1. Não devem tomar-se, acriticamente, os índices ou número de pisos abstractamente previstos no PDM que, as mais das vezes, se revelam urbanisticamente desadequados face à concreta situação do terreno e, em muitos casos, brigam com outras disposições legais ou regulamentares.
2. Antes, objectivamente, deverá adoptar-se o índice e número de pisos que correspondam a um «aproveitamento economicamente normal», tendo em conta, nomeadamente, a área e configuração do terreno da parcela e as características da zona envolvente, designadamente a tipologia dos edifícios e cércea predominante, calculando a construção possível no terreno se não tivesse sido sujeito a expropriação, de forma a que a solução encontrada pudesse ser aceite pelas entidades licenciadoras.
3. O índice de construção adoptado pela douta sentença não corresponde ao aproveitamento economicamente normal.
4. A opção constante do laudo subscrito pelo perito indicado pelo apelante, quanto à matéria em causa, encontra-se perfeitamente justificada, tem em conta a realidade da parcela, e respeita as leis e regulamentos em vigor, devendo seguir-se.
5. O índice fundiário previsto no laudo maioritário, e sancionado pela douta sentença, não se encontra minimamente justificado, (nomeadamente quanto às infra-estruturas que serviam a parcela), pelo que deverá manter-se aquele que foi utilizado na arbitragem e no laudo do perito indicado pelo apelante.
6. O Perito indicado pelo expropriante, atento o índice de construção com que laborou, não calculou qualquer percentagem a título de despesas com infra-estruturação.
7. Porém, se vier a considerar-se que o índice de construção fixado na douta sentença em crise deve manter-se, haverá de estimar-se uma percentagem ou valor a esse título, tal como sucedeu no acórdão arbitral, e no laudo do perito indicado pelo apelado.
8. Na verdade, uma vez que o valor real e corrente do imóvel é o preço que um comprador prudente pagaria pelo mesmo, numa situação normal de mercado, não podem deixar de relevar, na sua formação, para além do aproveitamento construtivo possível do terreno, as despesas que para esse efeito teriam de ser efectuadas.
9. O próprio legislador do CE/99 veio a acolher este princípio – que mais não é do que a consequência de a avaliação dever tomar em conta todas as circunstâncias que influem, positiva ou negativamente, na fixação do valor real e corrente do bem – impondo no nº 9 do art. 26º que o cálculo do montante indemnizatório tome em conta as despesas necessárias ao reforço das infra-estruturas.
10. Em todo o caso, do que não restam dúvidas é que a avaliação tem que prever uma quantia a esse título.
11. O valor da justa indemnização não deverá ultrapassar a quantia fixada no laudo do perito indicado pelo apelante.
12. A sentença em crise violou os arts. 13º e 62º da CRP, bem como os arts. 1º, 22º e 25º do CE/91.
Ambas as partes contra-alegaram, pugnando pelo improcedência do recurso da contraparte.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II.
O tribunal a quo teve como assente a seguinte factualidade:
1. Por Despacho do Secretário de Estado das Obras Públicas de 12-01-1998, publicado no Diário da República, n.º 30, II Série, de 05-02-1998, foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, das expropriações das parcelas de terreno necessárias à execução da EN ... – beneficiação entre ....... e ......., entre as quais se encontra a parcela de terreno referida, sob o n.º V.8, no “mapa de expropriações” e “na planta parcelar” publicados no indicado Diário da República, com a área de 4.676m2, a confrontar do Norte com estrada, do Sul com Alice .........., do Nascente com estrada e do Poente com caminho, a destacar do prédio rústico omisso na Conservatória do Registo Predial de ........ e inscrito a favor de Artur ......... na matriz cadastral rústica da freguesia de ......... sob o artigo 273;
2. A parcela expropriada tem a área de 4.676m2;
3. Em 29-04-1998, foi realizada a vistoria ad perpetuam rei memoriam;
4. Em 03-06-1998, a entidade expropriante tomou posse administrativa da referida parcela;
5. À data da vistoria ad perpetuam rei memoriam, a parcela expropriada era plana, com terreno de cultivo fundo, de bom perfil agrológico e com água de rega;
6. Contactava directamente com vias públicas (estradas municipal e nacional) numa extensão de 170 m, das quais estava separada por muro de alvenaria irregular de granito, com 0,50 m de espessura e 0,80m de altura média;
7. Tinha instalada, em bordadura, uma ramada de videiras, apoiada em postaletes, quer de pedra quer de madeira, e travessões em ferro ocupando a área de 300m2;
8. À data da declaração de utilidade pública (DUP), o acesso de que a parcela dispunha era feito pela estrada nacional e por um caminho público;
9. À data da declaração de utilidade pública, a parcela expropriada era marginada por via pública, com pavimento em semi-penetração betuminosa;
10. O ponto da parcela mais próximo da via pública estava situado a uma distância de 0m da mesma e o ponto mais afastado estava a 30m da segunda;
11. À data da DUP, a casa situada mais próximo da parcela ficava, tal como actualmente, a 5m da mesma;
12. Numa envolvente de 50 m em relação à parcela existem duas moradias unifamiliares de r/c e 1º andar;
13. Numa envolvente de 100 m em relação à parcela existem várias construções do tipo habitacional;
14. Numa envolvente de 300 m em relação à parcela existe uma cércea variável de construções de rés-do-chão e 1º andar e rés-do-chão e dois andares;
15. Nessa envolvente de 300 m, a percentagem de área ocupada com construção varia entre 0% e 70%;
16. À data da DUP, a parcela expropriada era utilizada para fins de exploração agrícola;
17. Actualmente, a utilização que é dada às partes sobrantes é igualmente para fins de exploração agrícola;
18. A parcela expropriada situa-se dentro do “Perímetro Urbano de .........”, em “Espaço Canal para Vias de Comunicação”;
19. A parcela expropriada era marginada a Norte e Nascente por estradas com piso betuminoso com cerca de 7m de largura, rede pública de abastecimento de água, rede de saneamento com colector, rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão, os colectores do saneamento estão ligados a uma estação depuradora e há rede telefónica;
20. Na parcela expropriada não existem factores negativos de poluição ambiental;
21. A distância da parcela expropriada aos Paços do Concelho de ....... é de cerca de 300 m.
22. A área envolvente da parcela expropriada, no sentido do centro da vila de ........, tem construções em ambas as margens do arruamento, alternando com espaços sem construções (jardins e espaços de equipamento), sendo algumas daquelas de construção recente e havendo moradias unifamiliares e vivendas em banda;
23. A vila de ......... é servida de diversas infra-estruturas, tais como escola primária, secundária e profissional, centro de saúde, piscinas municipais, pavilhões e parques polidesportivos, parques de lazer, biblioteca, museu, auditório, bombeiros e centro de terceira idade;
24. À data da DUP, o Plano Director Municipal de ........ permitia que, em terrenos incluídos no “Perímetro Urbano”, tal como a parcela expropriada, se construíssem edifícios de 3 pisos, isolados ou geminados, com capacidade construtiva máxima de 1,2m2/m2.
III.
Face às conclusões formuladas, delimitativas do âmbito do objecto dos recursos, constata-se que a discordância dos expropriados quanto à sentença recorrida assenta nas seguintes invocadas razões:
- O custo de construção adoptado para cálculo do valor da edificação que seria possível erigir deve ser de esc. 80.000$00/m2;
- Deve considerar-se, para o efeito, um índice de ocupação de 1,2 m2/m2;
- A percentagem a ter em consideração, nos termos dos nºs 2 e 3 do art. 25º do CE, é de 29,5%.
Por sua vez, a entidade expropriante defende que:
- O índice de ocupação a considerar para o cálculo do valor da construção deve ser de 0,24 m2/m2;
- A percentagem a ter em consideração, nos termos dos nºs 2 e 3 do art. 25º do CE, é de 17,5%;
- A manter-se o índice de construção fixado na sentença, haverá que estimar-se e deduzir-se um valor para as despesas com a infra-estruturação adicional.
Conheceremos, em simultâneo, de ambos os recursos, tanto mais que são parcialmente coincidentes as questões neles suscitadas.
A) Para a determinação do justo valor da indemnização é decisiva a classificação do terreno expropriado e, no caso em apreço, é um dado assente, não posto em causa, que estamos perante um terreno pela lei considerado como “solo apto para a construção” (art. 24º, nº 1, al. a) do Cód. das Expropriações aqui aplicável (D. L. nº 438/91, de 9.11).
Nos termos do art. 25º, nº 1 do mesmo diploma, “o valor do solo apto para construção calcula-se em função do valor da construção nele existente ou, quando for caso disso, do valor provável daquela que nele seja possível efectuar de acordo com as leis e regulamentos em vigor, num aproveitamento economicamente normal, (…), devendo ter-se em conta a localização e a qualidade ambiental. E esse valor deverá ser determinado nos termos referidos no nº 2 e tendo em consideração as infra-estruturas, se existirem, mencionadas nas diversas alíneas do nº 3 do mesmo preceito.
Na sentença posta em crise, e seguindo o laudo maioritário, teve-se em consideração, no cálculo do valor das construções que seria possível efectuar na parcela expropriada, um índice de ocupação de 0,6 m2/m2.
Os expropriados sustentam, porém, que deve ser tido em conta um índice de ocupação de 1,2 m2/m2, por ser esse, de acordo com o PDM de ......., então em vigor, a taxa de edificabilidade permitida, enquanto que a expropriante, por sua vez, defende a aplicação de índice de 0,24 m2/m2.
Julgamos não existirem razões para discordarmos do índice adoptado no laudo maioritário, subscrito unanimemente pelos peritos nomeados pelo tribunal, (tendo também sido esse o índice adoptado pelo perito indicado pelos expropriados) e a que a sentença aderiu.
Com efeito, e como claramente decorre do disposto no citado art. 25º, nº 1, no cálculo do valor da construção não poderão ter-se em conta, cega e exclusivamente, as leis e regulamentos em vigor, designadamente os índices máximos de ocupação permitidos pelo PDM. É que a construção deve corresponder a um “aproveitamento economicamente normal”, pelo que haverá que ajuizar se, no caso concreto, aquele índice é urbanisticamente adequado, tendo-se em consideração, designadamente, a área do terreno, a sua localização, as características da zona envolvente, a tipologia dos edifícios e cércea predominante.
Ora, como se escreveu no relatório elaborado pelos peritos nomeados pelo tribunal, o índice de ocupação de 0,60 por cada m2 de terreno é ajustado às características da zona e a sua integração na envolvente, designadamente porque “a parcela se encontra no limite entre “Zona Urbana” e os espaços de “Reserva Agrícola Nacional”.
Assim sendo, não vislumbramos razões para discordarmos, nesse ponto, do índice adoptado na sentença.
A) Insurgem-se ainda os expropriados contra o facto de, no cálculo do valor da construção, ter sido considerado um custo de 70.000$00/m2, devendo ter-se em conta, no seu entender, um custo de 80.000$00/m2.
Alegam, para tanto, que segundo o nº 5 do art. 26º do CE de 1999, no critério para a determinação do custo de construção deve atender-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada, e que tal custo, para o ano de 1998, foi fixado em 80.000$00 pela Portaria 1098-E/97, de 31/10, tendo também sido esse o valor adoptado pelos árbitros.
Ora, como se pode ver pela decisão arbitral de fls. 25/26, o custo aí considerado foi de 60.000$00/m2, e não de 80.000$00, como erradamente referem os expropriados.
Por outro lado, é aqui aplicável o Cód. das Exp. de 1991, lei em vigor ao tempo da declaração de utilidade pública da expropriação, e não o de 1999 (aprovado pela Lei nº 168/99, de 18.9), e aquele diploma, como os próprios expropriados reconhecem, não refere qual o critério a seguir para aquele efeito. Acresce que os montantes a que o nº 5 do art. 26º citado mandam atender servirão apenas “como referencial”, como nesse dispositivo expressamente se consigna.
Há que notar que todos os peritos (não só os nomeados pelo tribunal, como também os indicados pelos expropriados e pela expropriante) unanimemente adoptaram o valor de 70.000$00 como custo de construção por m2.
Seguramente que são os peritos quem melhor conhece o tecido económico-social da região em causa, o mercado e os custos de construção aí praticados. E aquele é um valor “adaptado aos padrões de qualidade e conforto da zona” – escreveram os peritos nomeados pelo tribunal a fls. 147.
Assim sendo, é de manter esse valor.
C) Nos termos dos nº2 e 3 do art. 25º do CE/91, o valor do solo apto para a construção corresponde a uma percentagem variável do valor da construção que nele seja possível efectuar num aproveitamento economicamente normal.
Essa percentagem varia consoante as infra-estruturas de que o terreno disponha e a sua localização e qualidade ambiental.
Na sentença recorrida considerou-se aplicável uma percentagem de 20,5%, assim aderindo ao laudo maioritário, percentagem essa que, embora ali não se refira expressamente, resulta da existência das seguintes infra-estruturas: acesso rodoviário (10%), em piso betuminoso (1%), rede pública de abastecimento de água (1%), rede de saneamento, com colector ligado a estação depuradora (1,5% + 2%), rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão (1%); e pela localização e qualidade ambiental, 4%.
Os expropriados defendem uma percentagem global de 29,5% - essencialmente porque, no seu entender, a taxa a considerar pela localização e qualidade ambiental não deverá ser inferior a 13% -, enquanto que, segundo o expropriante, aquela percentagem deverá quedar-se pelos 17,5% (3% pela localização e qualidade ambiental).
Tendo em conta apenas as infra-estruturas existentes, acima descritas, o valor percentual a considerar seria de 16,5%.
A esse valor acresce o relativo à localização e qualidade ambiental (al. h) do nº 3 do art. 25º), sendo a percentagem variável até ao máximo de 15% (Ac. do STJ, de 12.1.99, para uniformização de Jurisprudência, in DR, I-A, de 13.2.99).
Para o efeito, dever-se-á ter em consideração a realidade concreta, ou seja, a boa ou menos boa localização da parcela, tendo em conta, designadamente, os acessos e infra-estruturas de serviços e de lazer existentes nas proximidades, proximidade ou não de estabelecimentos educativos e de assistência, nível de construção na vizinhança, etc. – e ambiente que se respira e vive no local.
No caso sub judice, está provado que a parcela expropriada se situa na vila de ........., a apenas 300 metros dos Paços do Concelho, estando aquela servida de algumas infra-estruturas educativas, de assistência e de lazer. Poder-se-á afirmar, por isso, que está razoavelmente bem localizada.
No que concerne à qualidade ambiental, apenas está provado que, no local, “não existem factores negativos de poluição ambiental”, pelo que nada permite inferir que se situe acima da média.
Nestas circunstâncias, e tudo ponderado, temos como ajustada, para o factor “localização e qualidade ambiental”, uma percentagem de 8%, pelo que o índice ou percentagem global a aplicar sobre o valor da construção será de 24,5%.
D) Segundo o expropriante, deverá ser calculada uma percentagem ou valor a título de despesas de urbanização (despesas a fazer com a infra-estruturação adicional com vista à construção).
A recorrente não especifica quais as infra-estruturas ou despesas adicionais necessárias e muito menos aponta o respectivo custo a atender.
De qualquer modo, entendemos que lhe não assiste razão.
Ao considerar-se um determinado custo de construção por m2, tal valor tem implícito todo um conjunto de despesas que levam à obtenção desse valor.
Por outro lado, a existência, ou falta, de determinadas infra-estruturas tem repercussão na determinação do valor do solo, através dos critérios legalmente fixados no art. 25º do CE.
Com efeito, o valor do solo apto para construção varia conforme a quantidade e espécie de infra-estruturas que servem o terreno expropriado (vd. nº 2 e 3 daquele preceito).
Como se escreveu no Ac. da RC, de 2.3.99, CJ, 1999, II, 7, “deduzir ao valor da indemnização os montantes previsivelmente necessários (...) para realização das indispensáveis infra-estruturas (...) seria ... valorar negativa e duplamente a falta da aludidas infra-estruturas”, pois que a um valor já negativamente influenciado pela inexistência de determinadas infra-estruturas, ir-se-ia deduzir o custo provável da sua feitura (no mesmo sentido, Acs. da RP, de 27-2-2003, proc. 631/03-3ª secção, e de 9.1.2001, proc. 1510/00-2ª secção).
Nesta conformidade, entendemos que nada há a deduzir para eventuais despesas de infra-estruturação “adicional”.
E) Na conclusão 12ª do recurso do expropriante invoca-se a violação, por parte da sentença recorrida, dos arts. 13º e 62º da Constituição da República Portuguesa.
Ora, em passo algum da alegação se fundamenta ou justifica essa alegação, razão por que se nos torna impossível formular qualquer juízo sobre tal matéria.
Apenas diremos que, consagrando o citado art. 13º o princípio da igualdade dos cidadãos e o nº 2 do art. 62º o princípio da justa indemnização na expropriação, não vislumbramos, nem concretamente vem apontado, que o entendimento e os critérios seguidos contrariem os referidos princípios constitucionais.
Segundo se nos afigura, foi feita a melhor interpretação das normas aplicáveis e observados todos os critérios legais de determinação da justa indemnização, com a pequena correcção que entendemos dever fazer-se quanto à percentagem a considerar pela “localização e qualidade ambiental”.
F) Conclui-se, assim, que é de manter a decisão recorrida, salvo quanto à percentagem a ter em consideração pela “localização e qualidade ambiental”, que, como se referiu, deverá ser de 8%, e não de 4%.
Deste modo, e fazendo a devida correcção, teremos como valor indemnizatório, o montante de: 4676 m2 (área expropriada) x 0,6 m2 (índice de ocupação) x 70.000$00/m2 (preço do custo de construção/m2) x 24,5% (nºs 2 e 3 do art. 25º do CE) = 48.116.040$00, ou seja, € 240.001,79, que se arredonda para € 240.000.
IV.
Em face do exposto, julga-se improcedente a apelação interposta pelo expropriante e parcialmente procedente a dos expropriados e, consequentemente, altera-se a sentença recorrida, fixando-se a indemnização a pagar pelo Expropriante aos expropriados em € 240.000 (duzentos e quarenta mil euros), a actualizar nos termos referidos naquela sentença.
Custas, em ambas as instâncias, pelos expropriados, na proporção do decaimento (a entidade expropriante delas está isenta).
Porto, 3 de Julho de 2003
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo