Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2715/08.6TBVCD.P1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II – A falta de pagamento de uma só renda pode ser fundamento para esse efeito, desde que assuma suficiente gravidade.
Teles de Menezes e Melo – n.º 1143
Des. Mário Fernandes
Des. Leonel Serôdio
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
B………… e mulher C…………. intentaram (em 26.09.2008) a presente acção com processo sumário (despejo) contra Massa Insolvente da Sociedade Comercial por Quotas D…………, Lda, representada pelo Administrador da Insolvência, pedindo:
a) que se declare a resolução do contrato de arrendamento comercial vigente entre os AA. e a Ré, sendo esta condenada ao despejo imediato do locado, deixando-o livre de pessoas e coisas;
b) que a Ré seja condenada, nos termos do art. 172.º/1 do CIRE, como dívida da massa, ao pagamento da renda vencida no montante de € 1 048,53, e das vincendas desde 01.10.2008, no montante de € 1 048,53 cada, até efectiva desocupação do locado.
Alegaram que por sentença de 29.08.2008, proferida nos autos de insolvência n.º …../08.0TYVNG, a correr termos no Tribunal do Comércio de VNGaia, foi declarada a insolvência da sociedade comercial D…………, Lda, com sede na …….., s/n, ……, Vila do Conde.
Por escritura de arrendamento celebrada em 05.02.1985, os AA. haviam dado de arrendamento à insolvente divisões do prédio urbano referido, inscrito na matriz urbana sob o art. 4368.º, pelo prazo de um ano, com início em 01.01.1985, renovável por iguais períodos, para oficina de serralharia civil e actividades afins, pela renda de 50 000$00, actualmente fixada em € 1 048,53, a pagar no 1.º dia útil do mês a que respeitar, na residência dos senhorios.
A sociedade insolvente já não pagava as rendas desde Janeiro de 2007, o mesmo se passando com a Ré após a data de declaração de insolvência, sendo certo que continua a ocupar o locado e o administrador da insolvência não denunciou o contrato nem entregou o locado aos AA., encontrando-se em dívida a renda vencida em 01.09.2008 e as que se vencerem até efectiva desocupação do locado.
A Ré não contestou.
Foi proferido saneador-sentença que julgou a acção improcedente, aludindo-se ao disposto no art. 108.º/4-a) do CIRE e dizendo-se:
Ora, no momento de interposição da presente acção já a locatária tinha sido declarada insolvente por sentença transitada em julgado e as rendas vencidas reportam-se a Janeiro de 2007 em diante.
Assim, não poderiam os Autores interpor a presente acção no momento e termos em que o fizeram.
Quando muito deveriam as partes lançar mão do mecanismo previsto no n.º 5 do citado dispositivo legal.
II.
Recorreram os AA., concluindo:
1) Os Recorrentes intentaram a presente acção peticionando a condenação da Ré Massa Insolvente no despejo imediato do locado, que havia sido dado de arrendamento à sociedade D…………, Lda.
2) Alegaram, para o efeito, que, apesar da declaração de insolvência em 29/08/2008, a Ré continua a ocupar o arrendado, servindo-se do mesmo para depósito dos bens apreendidos á ordem dos autos de insolvência, sem pagar, porém, a renda devida aos AA. pela sua ocupação.
3) À data da propositura da acção encontrava-se já em dívida a renda vencida no dia 01/09/2008, no montante de € 1.048,53 (conforme alegado no item 12º da P.I.).
4) Como tal, peticionaram os AA. a condenação da Ré no pagamento daquela renda vencida e das vincendas desde 01/10/2008 até efectiva desocupação do locado (conforme consta da alínea b) do pedido).
5) Por lapso, crê-se, o Mmo. Julgador a quo considerou que as rendas peticionadas pelos AA. reportavam-se a Janeiro de 2007 em diante.
6) E, com base nesse raciocínio (errado), entendeu ser aplicável à situação em apreço o disposto no art. 108º/4 a) do CIRE.
7) Porém, tal normativo legal não tem aplicação no caso em apreço, já que os AA. não vieram reclamar da Ré quaisquer rendas anteriores à data da declaração de insolvência.
8) Também não se aplica aos presentes autos, contrariamente ao alegado na Sentença em crise, o disposto no nº5 daquele normativo, já que a sua aplicação pressupõe que a coisa locada não tenha sido entregue ao locatário à data da declaração de insolvência, o que não é o caso, uma vez que o locado encontrava-se já na posse da sociedade insolvente desde, pelo menos, Fevereiro de 1985.
9) A Sentença em crise padece de manifestos lapsos, pelo que se impõe a sua revogação e substituição por outra que, julgando totalmente procedente a presente acção, condene a Ré no despejo imediato do locado, bem como no pagamento das rendas até efectiva desocupação do mesmo.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, a sentença em crise ser revogada e substituída por outra que julgue procedente a presente acção de despejo, como é de Lei e de Justiça.
Não foi oferecida resposta.
Cumpre decidir.
III.
A questão colocada consiste em ser admissível o despejo com o fundamento invocado, falta de pagamento da renda vencida logo após a declaração de insolvência da arrendatária.
IV.
Factos provados por documentos e/ou confissão (art. 484.º/1 do CPC):
1. Por escritura pública de 05.02.1985, os AA. deram de arrendamento a D……………, Lda as divisões central e do lado sul do seu prédio urbano destinado a indústria, sito na Rua ………., Lugar …….., Vila do Conde, inscrito na matriz sob o art. 4368.º, para oficina de serralharia civil e actividades afins, por um ano, com início em 01.01.1985, renovável por iguais períodos, pela renda anual de 600 000$00, pagável em doze prestações mensais de 50 000$00, na residência dos senhorios, no 1.º dia útil do mês a que dissessem respeito (doc. fls. 8 a 14).
2. Por força das actualizações legais, a renda mensal do locado é, actualmente, de € 1 048,53.
3. A sociedade D…………, Lda deixou de pagar as rendas desde 01.01.2007.
4. Por sentença de 29.08.2008, proferida pelo Sr. Juiz do 2.º Juízo do Tribunal do Comércio de VNGaia, Proc. ……/08.0TYVNG, foi declarada a insolvência de D…………, Lda (fls. 28 a 33).
5. Tal sentença transitou em julgado em 30.09.2008 (fls. 27).
6. A Massa Insolvente continua a ocupar o locado para depósito dos bens apreendidos à ordem do processo de insolvência.
7. O Administrador da Insolvência não denunciou o contrato de arrendamento celebrado com a insolvente.
8. Nem pagou ou ofereceu aos AA. a renda devida pela ocupação do arrendado após a declaração de insolvência, encontrando-se em dívida a renda vencida em 01.09.2008, no montante de € 1 048,53.
V.
Como vimos, na sentença considerou-se que as rendas vencidas se reportam a Janeiro de 2007 em diante, pelo que os AA. não podiam intentar a acção de despejo no momento e termos em que o fizeram.
Decorre do n.º 1 do art. 108.º do CIRE que apesar da declaração de insolvência não se suspende o contrato de locação em que o insolvente seja locatário, embora o administrador possa denunciá-lo.
Mantendo-se o contrato, naturalmente que é devida a contrapartida pela ocupação, que será da responsabilidade da massa insolvente.
E a falta de cumprimento dessa obrigação há-de ter consequências.
No seu n.º 4-a), o mencionado preceito apenas inibe o locador de pedir o despejo, após a declaração de insolvência do locatário, com fundamento na falta de pagamento das rendas respeitantes ao período anterior à data da declaração da insolvência.
Daí que lhe seja legítimo pedi-lo com fundamento na falta de pagamento das devidas após a declaração de insolvência[1], que, conforme já entendemos, constituem dívidas da massa insolvente (art. 51.º/1-d) e f) do CIRE[2].
Ainda se poderia colocar a questão de o art. 108.º/4-a) se reportar ao período anterior ao trânsito em julgado da sentença de insolvência, o que faria com que na data em que esta acção deu entrada ainda não pudesse ser exercitado o direito do locador.
No entanto, a lei fala expressamente do período anterior à data da declaração de insolvência e presume-se que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (n.º 3 do art. 9.º do CC).
Ao contrário do que se diz na sentença recorrida, os AA. apenas invocam a renda vencida após a declaração da insolvência e as vincendas, embora refiram que a sociedade, antes da insolvência, já deixara de as pagar.
Mas como decorre do pedido formulado, a causa de pedir é a renda não paga e vencida em 01.09.2008, isto é, depois de decretada a insolvência da arrendatária.
Por isso, como refere Menezes Leitão[3], é possível a resolução do contrato pelo locador com fundamento na falta de pagamento das rendas ou alugueres vencidos após a declaração de insolvência, devendo a respectiva declaração ser dirigida ao administrador da insolvência (cita um acórdão desta Relação de 13.03.2008, CJ 33 (2008), p. 181-183, relativo ao aluguer de veículo sem condutor).
Podiam, pois, os AA. demandar a Massa Insolvente representado pelo seu administrador.
Vejamos, agora, se a falta de pagamento dessa renda é fundamento de despejo.
De entre as obrigações do locatário sobressai a estabelecida na al. a) do art. 1038.º do CC, o pagamento da renda ou aluguer. E a falta desse pagamento pode dar lugar ao direito de resolução do contrato (n.º 1 do art. 1048.º (redacção da Lei 6/2006, com início de vigência em 27.06.2006)).
Em que termos isso acontece é-nos dito pelo art. 1083.º do CC. Assim, o seu n.º 1 dispõe que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte; e o n.º 2 que é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, enumerando de seguida algumas das hipótese reportadas ao exercício do direito pelo senhorio.
Entre elas não vem enunciada a falta de pagamento da renda, mas nem isso era necessário, por se tratar da contrapartida decorrente da existência de um contrato sinalagmático.
Por isso, faltando o pagamento da renda há incumprimento que pode levar à resolução do contrato de arrendamento, desde que isso integre gravidade suficiente ou tenha consequências que levem a inexigir do outro contraente a manutenção do contrato.
E bastará uma renda para esse desiderato?
Estabelece o n.º 3 do artigo que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda. O que não pode querer dizer que só juntando-se três meses de renda em dívida é que o senhorio pode lançar mão da acção de despejo.
Refere Fernando Baptista de Oliveira[4] que é manifesto que sendo a mora de apenas um ou dois meses, tal não inviabiliza a possibilidade de constituir fundamento de resolução do contrato. O que é preciso é que essa situação preencha a cláusula geral (indeterminada) do n.º 2, isto é, que atentas as circunstâncias concretas, a mora em questão consubstancie um incumprimento “que, pela sua gravidade (…), torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
A única restrição que decorre do n.º 3 é que a parte não pode exercitar a resolução extraprocessualmente, mas apenas judicialmente, por forma a diferir ao tribunal a apreciação da gravidade da situação ou suas consequências, que se admite como evidente quando a mora é superior a três meses no pagamento.
No caso em análise estava em dívida à data da propositura desta acção (26.09.2008) uma renda de € 1 048,53, que se vencera em 01.09.2008.
Não sabemos a situação económica dos AA. para aferir se esse rendimento lhes era muito ou pouco necessário, mas o valor da renda, só por si, permite concluir, objectivamente, pela gravidade da falta.
Por isso, é de decretar a resolução do contrato e o consequente despejo.
Sumário:
- O senhorio pode pedir a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo contra a massa insolvente, por falta de pagamento de rendas vencidas após o decretamento da insolvência;
- A falta de pagamento de uma só renda pode ser fundamento para esse efeito, desde que assuma suficiente gravidade.
Face ao exposto, julga-se a apelação procedente e revoga-se a sentença, julgando a acção procedente e condenando a Ré:
a) na resolução do contrato de arrendamento comercial vigente entre ela e os AA., e a despejar imediatamente o locado, deixando-o livre de pessoas e coisas;
b) a pagar aos AA. a renda vencida no montante de € 1 048,53, e as vincendas desde 01.10.2008, no montante de € 1 048,53 cada, até efectiva desocupação do locado.
Custas pela Massa Insolvente.
Porto, 8 de Abril de 2010
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
Leonel Gentil M. Serôdio
___________________
[1] Ac. desta Relação de 14.01.2008, Proc. 0756532, www.dgsi.pt
[2] Ac. desta Relação de 03.12.2009, Proc. 826/09.0TJPRT.P1
[3] Direito da Insolvência, 2.ª ed., Almedina, p. 187
[4] A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, p.82-83