Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
CONSENTIMENTO
ÓNUS DA PROVA
ABUSO DO DIREITO
II) Não actua com abuso do direito o senhorio que, não se tendo provado que tenha dado autorização ou consentido na realização das obras, intentou a acção visando a resolução do contrato.
1 – B……….. instaurou, no longínquo dia 12.12.95 (!), na comarca de Vila Nova de Gaia (com distribuição ao ..º Juízo Cível), acção sumária (despejo) contra C………… (entretanto falecido) e mulher, D…………., pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento identificado na p. i., ordenando-se o consequente despejo, deixando os RR. o prédio, livre de pessoas e bens.
Fundamentando a respectiva pretensão, invocaram, muito em resumo e essência, factos demonstrativos de que os RR., sem a prévia autorização do A., levaram a cabo obras, no arrendado, que tiveram o condão de alterar, substancialmente, a respectiva estrutura externa e, bem assim, a disposição interna das suas divisões.
Contestando, pugnaram os RR.: primacialmente, pela respectiva absolvição da instância, decorrente da ilegitimidade do A., por desacompanhado da respectiva consorte, com quem é casado, sob o regime de comunhão de adquiridos; secundariamente, pela respectiva absolvição do pedido, já por procedência da deduzida excepção peremptória da caducidade do direito exercitado pelo A., já por impugnação da factualidade aduzida pelo A. (o que, substancialmente, não se harmoniza com a dedução daquela excepção peremptória…) e que têm por inverificada.
Na respectiva resposta, rechaçou o A. a matéria exceptiva aduzida pelos RR., por cuja improcedência se bateu, pedindo, ainda, que aqueles sejam condenados, como litigantes de má fé, em multa e indemnização nunca inferior a Esc. 100 000$00.
Foi proferido despacho saneador que arredou a deduzida excepção dilatória da ilegitimidade do A., relegando para final o conhecimento da deduzida excepção peremptória da caducidade, com subsequente e irreclamada enunciação da matéria de facto tida por assente e organização da pertinente base instrutória (b. i.).
No prosseguimento da tramitação dos autos, veio, a final, a ser proferida (em 22.11.04!!!), sentença que, julgando procedente a acção, decretou a resolução do sobredito contrato de arrendamento, ordenando a restituição do arrendado ao A.
Inconformada, apelou a R., visando a revogação da sentença recorrida, conforme alegações culminadas com a formulação das seguintes conclusões:
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1ª – A decisão de que se recorre, ao considerar, ainda que só implicitamente, que um simples tapamento lateral de escassíssima parte de um vão de escada e a reparação dos degraus da mesma configura obra que altera substancialmente a estrutura externa do prédio, violou, insólita e nomeadamente, o disposto na al. d) do nº1 do art. 64º do RAU;2ª – A douta sentença em causa, ao não valorar que os AA. não lograram, como lhes cumpria, provar que as obras executadas o foram sem autorização escrita do senhorio, agrediu, particularmente, o disposto na al. d) do nº1 do art. 64º do RAU, no nº1 do art. 342º do CC e, ainda, na al. c) do nº1 do art. 668º do CPC;
3ª – A sentença recorrida, ao não atender a todo o contexto em que a aludida obra (fecho de parte residual do vão da escada e reparação dos seus degraus) foi executada, especialmente ao desatender a que tudo se operou num contexto de abstenção do senhorio do seu dever de manter o locado em boas condições e de sua autorização de outras obras de muito mais assinalável vulto, desrespeitou, manifesta e especialmente, o previsto na al. b) do art. 1031º, no nº1 do art. 1036º e, sobretudo, no art. 334º, todos do CC;
4ª – Deve a douta decisão recorrida ser anulada e substituída por outra que declare a acção improcedente, por não provada, e absolva os RR. do pedido.
Contra-alegando, defende o apelado a manutenção do julgado.
Corridos os vistos e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.
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2 – Na sentença apelada, tiveram-se por provados os seguintes factos (os quais, por inimpugnados e na ausência de fundamento legal para a respectiva alteração, temos por definitivamente fixados):
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a) – Encontra-se registada, a favor do A., sob a descrição nº 01443 da Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, a aquisição do prédio urbano sito na Rua …………, ….., em ……., Vila Nova de Gaia, correspondendo ao art. urbano 683º da respectiva matriz (A);b) – Em 01.08.61, o ante-proprietário deu de arrendamento aos RR., por contrato verbal, o prédio urbano acima referido, para habitação, com a renda actual de Esc. 4 200$00 (B);
c) – Os RR. alteraram as janelas da fachada principal do arrendado e substituíram as primitivas janelas em madeira por outras de alumínio (C);
d) – Em 19.09.95, os RR. começaram a construir uns pilares de sustentação, em cimento e tijolo, num coberto que lá existia desde, aproximadamente, 1962, destinado a garagem (1º e 14º), o que fizeram com expressa autorização do, então, senhorio (pai do A.), que assistiu às respectivas obras (15º);
e) – Tendo, em 28.09., demolido os respectivos pilares de sustentação, em cimento e tijolo (2º), após o que, ainda em Setembro, substituíram a porta, em madeira, por um portão, em chapa, as capas de cobertura do coberto e colocaram uns ferros de suporte cravado na parede da casa e no chão, não alterando as dimensões (3º, 4º, 16º e 17º);
f) – Após tais factos, os RR. aumentaram o anexo existente no quintal do prédio arrendado, com alteamento de paredes e tijolos, aplicação de estrutura de telhado e substituição da placa de fibrocimento por telhas (6º e 18º);
g) – Em data não apurada, os RR., nas traseiras do prédio, fecharam com tijolos e cimento, o vão que dá acesso à cozinha, fazendo, desta forma, um novo anexo com um pé direito de cerca de 1m de altura, e colocaram tijolos nos degraus das mesmas, cobrindo, parcialmente, o corrimão (resguardo) de ferro existente, construindo um murete com cerca de 10 cms de altura, na parte exterior das escadas (7º, 23º e 32º);
h) – Em data não apurada, os RR. substituíram a porta da cozinha, em madeira usada, por outra usada, em madeira (8º e 24º);
i) – Em data não apurada, os RR. substituíram a porta da cave com, aproximadamente, 1,10 m de largura por uma porta de, aproximadamente, 85 cms (9º e 25º);
j) – O portão que dá acesso ao logradouro foi retirado, aproximadamente, em 1962, e, até hoje, ainda não foi recolocado (10º e 31º);
k) – As actuais portas são em madeira, como as antigas (26º);
l) – Os RR. substituíram as janelas da frente da casa, que eram em madeira, por outras em alumínio (28º);
m) –O A. fez a substituição das janelas da casa contígua e geminada, de que também é proprietário e onde mora, por alumínio branco, sendo o dos RR. cinzento (30º);
n) – O portão que dava acesso ao logradouro foi retirado, em 1962 (31º).
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3 – Como é sabido, são as conclusões formuladas pelo recorrente que, em princípio (exceptuando as questões de oficioso conhecimento), delimitam o âmbito e objecto do recurso (Cfr. arts. 660º, nº2, 664º, 684º, nº3 e 690º, nº1, todos do CPC).Assim, as questões suscitadas pela apelante e que demandam apreciação e decisão por parte deste Tribunal de recurso podem, assim, sintetizar-se:
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I – Se a factualidade provada permite ter como integrado o fundamento de resolução contratual previsto no art. 64º, nº1, al. d), do RAU (“Regime do Arrendamento Urbano”, aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15.10, com as alterações introduzidas pelos DD LL nº/s 278/93, de 10.08, 257/95, de 30.09, 64-A/2000, de 22.04, e 329/B, de 22.12), no que concerne à alteração substancial da estrutura externa do arrendado decorrente de obras, aí, levadas a cabo pelo arrendatário;II – Se tal fundamento não pode ser havido por integrado, por não emergir provada a ausência de consentimento escrito do senhorio para a realização das mencionadas obras;
III – Se o A. incorreu em abuso do respectivo direito e se a conduta dos RR. se encontra justificada, à sombra do disposto no art. 1036º, nº1, reportado ao preceituado no art. 1031º, al. b), ambos do CC – como os demais que, sem menção da respectiva origem, vierem a ser citados).
Vejamos:
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4 – I – Conforme art. 64º, nº1, al. d), do RAU, entre outros casos, pode o senhorio resolver o contrato “se o arrendatário…fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa…”Tem-se entendido que o fundamento genérico da previsão constante desta al. d) está relacionado com a obrigação que cabe ao arrendatário de fazer do prédio uma prudente utilização (Cfr. al. d) do art. 1038º).
No entanto, se tal entendimento é inteiramente válido para as deteriorações consideráveis, o mesmo não é sustentável quanto às alterações substanciais, defendendo o Prof. MENEZES CORDEIRO (in “O Direito”, Ano 120º, pags. 233/234) que, “quanto às alterações, a respectiva proibição e sanção não decorre directamente da al. d) do art. 1038º; a sua «ratio» centra-se em algo prévio e mais profundo, mais concretamente na questão de saber se o locatário em geral e o arrendatário em particular estão naturalmente legitimados a transformar ou alterar a coisa locada”.
Ora, como se diz no Ac. da Relação de Lisboa, de 18.03.93 – Col. – 2º/113 - …”a transformação ou alteração da coisa locada não é conforme aos fins do arrendamento. Apesar de o gozo temporário da coisa estar entregue ao arrendatário, o «monopólio» da faculdade de transformação permanece nas mãos do proprietário, que, normalmente, é o locador. Donde resulta que o fim visado pelo legislador foi impedir que o arrendatário se arrogasse poderes que cabem exclusivamente ao proprietário e que a lei não permite que sejam exercidos por outrem, sancionando a correspondente actuação com a resolução do contrato… Por isso, quando o inquilino realiza obras de transformação, ingere-se na esfera patrimonial do proprietário e dá azo a que possa vir a ser resolvido o contrato de arrendamento”.
Por outro lado, tem-se, igualmente, entendido que:
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--- O termo “substancialmente” tem de ser tomado na acepção de “consideravelmente” – Cons. ARAGÃO SEIA, in “Arrendamento Urbano”, Anotado e Comentado”, 3ª Ed., pags. 332;--- Por “estrutura externa” do prédio deve entender-se a sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico – e não a sua estrutura resistente –, por o bem jurídico protegido pela correspondente disposição legal ser o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio, sendo que o facto de as obras serem removíveis ou elimináveis ou de carácter temporário não afasta a aplicação do preceito em causa – Prof. HENRIQUE MESQUITA, in “RLJ” 126º/284, e Dr. RABINDRANATH CAPELO de SOUSA, in Col., Ano XII – 5º/16;
--- O julgador, para formular um juízo seguro sobre a natureza e qualificação das obras de alteração, deve atender, caso a caso, a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro, a situação do senhorio, que não pode sacrificar a estrutura do locado às comodidades do arrendatário – Cons. ARAGÃO SEIA, in “Ob. citada”, pags. 333).
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II – No caso dos autos, com relevância na temática acabada de abordar e descontando as ocorrências precedidas de comprovada autorização do senhorio, impõe-se ter em consideração os seguintes factos provados:/
--- Os RR. alteraram as janelas da fachada principal do arrendado e substituíram as primitivas janelas em madeira por outras de alumínio cinzento (als. c) e m) de 2 supra);--- Em 28.09.95, os RR. demoliram os pilares de sustentação, em cimento e tijolo, do coberto mencionado na al. d) de 2 supra, após o que, ainda em Setembro, substituíram a porta, em madeira, por um portão, em chapa, as capas de cobertura do coberto e colocaram uns ferros de suporte cravado na parede da casa e no chão, não alterando as dimensões (al. e) de 2 supra);
--- Após tais factos, os RR. aumentaram o anexo existente no quintal do prédio arrendado, com alteamento de paredes e tijolos, aplicação de estrutura de telhado e substituição da placa de fibrocimento por telhas (al. f) de 2 supra);
--- Em data não apurada, os RR., nas traseiras do prédio, fecharam com tijolos e cimento, o vão que dá acesso à cozinha, fazendo, desta forma, um novo anexo com um pé direito de cerca de 1 m de altura, e colocaram tijolos nos degraus das mesmas (escadas), cobrindo, parcialmente, o corrimão (resguardo) de ferro existente, construindo um murete com cerca de 10 cms de altura, na parte exterior das escadas (al. g) de 2 supra;
--- Em data não apurada, os RR. substituíram a porta da cave com, aproximadamente, 1,10 m de largura, por uma porta de, aproximadamente, 85 cms (al. i) de 2 supra);
--- O portão que dava acesso ao logradouro foi retirado, em 1962, e, até hoje, ainda não foi recolocado.
Ora, a factualidade acabada de salientar não deixa dúvidas de que, com a correspondente actuação, os RR. alteraram consideravelmente a configuração e fisionomia da estrutura externa do arrendado, seja substituindo as janelas de madeira da fachada principal por outras de alumínio cinzento, seja executando as mencionadas obras de alteração do coberto (onde substituíram a porta, em madeira, por um portão em chapa, as capas de cobertura do coberto e colocaram uns ferros de suporte cravado na parede da casa e no chão), seja aumentando, do sobredito modo, o anexo existente no quintal do prédio arrendado, seja fechando, como dito acima, o vão que dá acesso à cozinha, aí, fazendo, assim, um novo anexo e colocando tijolos nos degraus das escadas, cobrindo, parcialmente, o corrimão de ferro existente, seja, finalmente, retirando, em 1962, o portão que dava acesso ao logradouro, não mais o recolocando, certo como é que, como sustenta o Prof. HENRIQUE MESQUITA (in “RLJ”, Ano 126º/284), “a alteração substancial da estrutura exterior, quando o objecto do arrendamento compreenda, além de um edifício, determinado logradouro (um quintal, um pátio, um jardim), deve aferir-se em relação a todo o conjunto imobiliário”.
Improcedendo, deste modo, a correspondente conclusão formulada pela apelante.
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5 – No entender da apelante, o apelado – senhorio não logrou provar o invocado fundamento de resolução do contrato, porquanto não emerge da factualidade provada a ausência de consentimento escrito do senhorio para a realização das obras levadas a cabo pelos RR.Mas, sem quebra do respeito devido aos defensores de tal tese, não poderá a mesma ser por nós sufragada.
Com efeito (e adaptando ao caso vertente o expendido no douto Ac. da Relação de Lisboa, de 26.06.97 (Cons. – hoje – Sousa Grandão) – Col. – 2º/133 – 134), a causa de pedir da presente acção assenta na verificação cumulativa de dois requisitos: realização, pelo arrendatário, de obras, no arrendado, que alterem substancialmente a respectiva estrutura externa e ausência de consentimento escrito do senhorio para a realização de tais obras. Assim, integrando tais factos a causa de pedir, têm os mesmos natureza constitutiva do correspondente direito do senhorio, ou seja, do direito deste a obter a resolução judicial do contrato de arrendamento, impendendo, pois, sobre este último, em princípio, o ónus da respectiva prova (Cfr. art. 342º, nº1).
Porém, a regra emanada deste preceito não é absoluta, sendo derrogada pela própria lei em certos casos, como aqueles que vêm previstos nos imediatos arts. 343º, 344º e 345º.
Ora, o requisito da “ausência de consentimento escrito do senhorio” integra um facto negativo. E, quando tal ocorre, tem-se entendido – dada a dificuldade manifesta, quando não mesmo a impossibilidade de prova dos factos negativos – que o respectivo ónus (de prova) deixa de impender sobre o A., passando a incidir sobre a parte contrária.
Como sustentou o Prof. Vaz Serra (in “RLJ”, Anos 103º/109 e 106º/311 e segs.): “o encargo da prova cabe à parte que se encontra em melhor situação para a produzir e auxiliar a descoberta da verdade, mostrando a experiência que, em regra, quem tem a seu favor certo facto, se acautela com os meios da sua prova. Assim se explica que, se o A. invocar um direito contra o demandado, não tenha de provar que esse direito não está impedido, modificado ou extinto por qualquer causa (art. 342º, nº2), prova essa que seria ou poderia ser-lhe impossível”.
No caso dos autos, evidencia-se que, integrando a ausência do aludido consentimento escrito do senhorio um facto negativo, seria extremamente difícil (quando não impossível) ao mesmo efectuar a correspondente prova em juízo. Ocorrendo o contrário com o inquilino, o qual, beneficiando e tirando proveito da existência – facto positivo – de tal consentimento, se encontra em posição privilegiada para efectuar a respectiva prova, tomando, atempadamente, as devidas cautelas e fazendo-se munir dos meios de prova demonstrativos da existência de tal consentimento.
Assim, por via do exposto e como foi, igualmente, entendido, nos Acs. do STJ, de 25.03.99 (Cons. Herculano Namora) – COL/STJ – 2º/40 – e das Relações do Porto, de 18.05.78 – Col. – 3º/847 – e de 02.12.97 – Col. – 5º/218 – de Coimbra, de 19.09.89 – Col. – 4º/64 – e de Lisboa, de 26.02.02 – Col. – 1º/127 –, forçoso é concluir que o ónus de prova do questionado facto impendia sobre os RR. e não sobre o A., pelo que a dúvida sobre a verificação de tal facto só contra aqueles poderá volver-se (Cfr. art. 516º, do CPC), não lhe assistindo, pois, idoneidade para comprometer a pretensão deste último.
Assim improcedendo a conclusão 2ª tirada pela recorrente, tanto mais que, contrariamente a esta, não vislumbramos onde é que pode ocorrer oposição entre a sentença recorrida e os respectivos fundamentos.
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6 – I - O art. 334º do CC diz que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social ou económico desse direito.Aceita o legislador a concepção objectivista, o que não significa “que ao conceito de abuso do direito consagrado no art. 334º sejam alheios factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido” (Cfr. Profs. Pires de Lima – Antunes Varela, in “CC Anotado”, Vol. I – 4ª Ed., pags. 298).
Naquela concepção, não é preciso que o agente tenha consciência da contrariedade do seu acto à boa fé, aos bons costumes ou ao fim social ou económico, exigindo-se, contudo, que o titular do direito tenha excedido manifestamente esses limites impostos ao seu exercício (Cfr. Prof. Almeida Costa, in “Obrigações”, pags. 52 e segs.).
A figura do abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida. Por um lado, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social em determinado momento histórico, por outro, evitando que, observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se excedam manifestamente os limites que se devem observar tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
Em consonância, podem, nesta temática, ser convocados os seguintes ensinamentos doutrinais:
--Manuel de Andrade referia-se, a propósito, aos direitos “exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça” (“Teoria Geral das Obrigações”, pags. 63) e às “hipóteses em que a invocação e aplicação de um preceito de lei resultaria, no caso concreto, intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico, embora lealmente se aceitando como boa e valiosa para o comum dos casos a sua estatuição” (“Sobre a validade das cláusulas de liquidação de partes sociais pelo último balanço”, in R.L.J., Ano 87º/307);
--Vaz Serra refere-se, igualmente, à “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante” (“Abuso do Direito”, in Bol. 85º/253);
--Para Jorge Coutinho de Abreu (“Do Abuso de direito”, pags. 43), “Há abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrém”;
-- E, para os Profs. Pires de Lima – Antunes Varela (in “CC Anotado”, Vol. I, 4ª Ed., pags. 300), “A nota típica do abuso do direito reside...na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido”.
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II – Ora, transpondo os transcritos ensinamentos para o caso dos autos, não se divisa, sequer, como possa ter ocorrido o invocado abuso do direito por parte do A. – apelado, certo como é que este se limitou a exercer um direito que integra o conteúdo do respectivo estatuto de senhorio – locador, contendo-se e movendo-se apenas adentro da estrutura formal do correspondente poder que a lei lhe confere.Sendo, por outro lado, certo que a factualidade provada – única a que poderemos e deveremos ater-nos – não nos habilita, minimamente, a admitir que o senhorio haja, por qualquer modo, incumprido a sua obrigação de assegurar aos RR. – inquilinos o gozo da coisa locada para o acordado fim habitacional, ou que tenha incorrido na mora prevista no art. 1036º, nº1 (a qual, mesmo a ocorrer, não legitimaria as obras levadas a cabo pelos RR.). Não podendo, outrossim e perante a mesma factualidade, os RR. justificar a respectiva conduta violadora das obrigações contratuais a que estavam vinculados com a invocação de inexistente autorização do senhorio para a anterior realização de “outras obras de muito mais assinalável vulto”. O que, mesmo que tivesse ocorrido, não os dispensaria de obter tal autorização, precedendo a realização doutras obras, ainda que de menor vulto…
Com o que, igualmente, improcede a remanescente conclusão formulada pela apelante.
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7 – Em face do exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se, com a aduzida fundamentação, a sentença recorrida.Custas pela apelante.
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Porto, 15 de Janeiro de 2007José Augusto Fernandes do Vale
Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira