Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FIXAÇÃO DE PRAZO
B.......... e C........., residentes na Rua .........., ...., .........., instauraram os presentes autos de acção declarativa com processo ordinário, de condenação, contra D.........., Lda, com sede na .........., ...., loja ., .........., alegando que a Ré não cumpriu o contrato promessa de compra e venda que celebrou com os demandantes, pedindo a condenação desta a ver declarado “rescindido” o dito contrato promessa, e bem assim a devolver em dobro o sinal (€ 162.608,12), a pagar € 114,72 de despesas, bem como € 4.385,16 a título de investimento inutilizado, e ainda a ressarcir os AA. em € 750 de danos morais, e dos custos de financiamentos intercalares.
Citada a Ré, veio esta contestar, invocando vicissitudes várias para a não conclusão no prazo previsto da obra em questão, mais invocando que os AA. Não procederam à fixação de um prazo razoável para a celebração do negócio prometido, concluindo, assim, pela improcedência da acção.
Foi proferida sentença que decidiu “Julgar a acção não provada e improcedente, absolvendo a Ré do pedido contra ela formulado”.
Inconformados, vieram os AA. Interpor recurso da referida sentença, oferecendo as suas alegações, que culminam com as seguintes conclusões:
1 – A matéria de facto foi deficientemente fixada, pelo que ao abrigo do disposto no art. 712º n.º 4 do CPC, deve a mesma ser ampliada conforme se propôs;
2 – O prazo para a realização da escritura era de 2 anos após o início da construção;
3 – Embora não houvesse um dia especificamente marcado, havia uma data limita para fazer a escritura – a primeira quinzena do mês de Março de 2000;
4 – Após essa data limite a recorrida estava em mora;
5 – Essa data foi sucessivamente prorrogada por acordo das partes até Dezembro de 2001;
6 – Por incumprimento da recorrida a mora persistiu a partir daquela data;
Não obstante,
7 – Os recorrentes interpelaram extrajudicialmente a recorrida para cumprir até ao dia 15 de Julho de 2002;
8 – A recorrida, interpelada pela carta registada junta aos autos e não impugnada nada disse, aceitando a interpelação;
9 – Não é razoável exigir dos recorrentes que lancem mão de uma acção judicial de fixação de prazo quando a recorrida, interpelada extrajudicialmente, não manifestou qualquer desacordo, nem fez nada no sentido do cumprimento;
Por isso,
10 – A douta sentença violou os art. 510º e 511º do CPC, bem como o disposto no art. 777º e 805º do CC.;
Termos em que deve ser anulada a decisão proferida, revogando-se a douta sentença e ordenando-se o prosseguimento dos autos para apuramento da restante matéria de facto susceptível de relevância para as várias soluções plausíveis da questão de direito.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º n.º 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Para o efeito, reunamos aqui a matéria de facto que foi considerada provada:
a) Em 23 de Março de 1998 o A. marido e a sociedade E.........., Lda outorgaram entre si um contrato promessa de compra e venda, que aqui se dá como integralmente reproduzido – doc. n.º 1;
b) Em data posterior à outorga do referido contrato, a sociedade referida no artigo anterior mudou a sua designação social para D.........., Lda, aqui Ré, assumindo esta todos os direitos e obrigações do referido contrato-promessa.
c) Segundo esse contrato-promessa, a ré tinha em construção, num terreno designado por lote 7, sito na Rua .........., .........., freguesia de .........., concelho do .........., um prédio urbano a constituir em propriedade horizontal;
d) Tal prédio estava registado na .. Conservatória do Registo Predial do .......... sob o n.º 1289;
e) Segundo ainda o referido contrato promessa a mencionada obra estava licenciada pela licença de construção n.º .. passada em 21-02-97 e válida até 21-02-99 pela Câmara Municipal ..........;
f) Na qualidade de dona da obra, a Ré prometeu vender ao A. marido a fracção autónoma que viesse a corresponder às letras “D11” com um arrumo designado também por “D11”, a que corresponderia uma tipologia T-4, localizada no 3º andar do edifício 7, conforme plantas anexas no contrato (doc. n.º 1);
g) Do mesmo contrato-promessa resulta que o preço da referida fracção autónoma resultante da construção teria um preço de 33.822.000$00 (€ 168.703,43) que o A. marido pagaria à Ré da seguinte forma (cláusula 3ª do contrato-promessa) ;
a) A título de sinal e princípio de pagamento 500.000$00 (€ 2.493,99);
b) Em 30-09-98 a quantia de 3.075.000$00 (€ 15.338,04);
c) Em 20-10-99 a quantia de 12.225.000$00 (€ 60.978,04);
h) O resto do preço no valor de 18.022.000$00 (€ 89.893,36) seria pago no acto da escritura definitiva de compra e venda;
i) A construção iniciou-se em princípios de Março de 1998 e o A. marido entregou à Ré como sinal e princípio de pagamento 15.800.000$00 (€ 78.810,1) no cumprimento das quantias previstas no contrato-promessa e ainda com a mesma finalidade a quantia adicional de 500.000$00 (€ 2.494) perfazendo um total de entregas de 16.300.000$00 (€ 81.304,1);
j) Em 23-05-2000 a fracção não estava construída, nem habitável e a Ré não pode realizar a escritura de venda da mesma aos AA.;
k) A Ré enviou então ao A. marido duas cartas de 10-04-2000, onde reconhecia o atraso da obra e apontava numa a conclusão da mesma para início do mês de Setembro de 2000 e na outra a conclusão da obra para o fim de Novembro de 2000 (doc. 2 e 3);
l) Face ao ocorrido o A. marido requereu ao seu Banco o prolongamento do crédito sinal por carta (doc. n.º 4);
m) Em Junho foi autorizada a prorrogação até Março de 2001 (doc. n.º 5);
n) Em Novembro de 2000 a obra continuava atrasada e não foi cumprido o prazo acordado pelo que a Ré emitiu uma declaração datada de 13 de Fevereiro de 2001 onde se declara que a realização da escritura está prevista para o mês de Setembro de 2001 (doc. n.º 6);
o) Novamente o A. marido requereu ao seu banco a prorrogação do prazo de pagamento do crédito sinal que lhe é concedido até Novembro de 2001 (docs. n.ºs 7 e 8);
p) A obra começou a andar em bom ritmo, de tal forma que em Julho de 2001 o senhor F.........., vendedor da Ré, e o senhor Eng. G.........., responsável da obra comunicaram ao A. marido que o prédio iria estar pronto a habitar e a escritura se realizaria no novo prazo previsto, ou seja em Setembro de 2001;
q) A Ré emitiu uma nova declaração onde se obrigava a fazer a escritura até ao final do ano de 2001 (doc. n.º 10);
r) Novamente o A. marido requereu a prorrogação do crédito sinal que lhe foi deferido até Abril de 2002 (doc.s n.ºs 11 e 12);
s) Para obviar à necessidade urgente do A. marido e seu agregado familiar em virtude deste ter de entregar a casa onde vivia, a Ré alugou a expensas suas dois T-1 e alojou neles provisoriamente o A. marido e o seu agregado familiar (doc.s. 13 e 14),
t) Embora incomodado com esta solução o A. marido aceitou esta situação porque a Ré lhe garantira que era só por dois meses;
u) No fim do ano de 2001 a escritura não se realizou;
v) O A. marido escreveu à Ré a carta de 11 de Junho de 2002 registada e com aviso de recepção, recebida pela Ré em 12 desse mês e ano e que se dá aqui por reproduzida (doc. n.º 15);
w) O A. marido, como já se referiu várias vezes, teve que socorrer-se de crédito bancário para fazer os sucessivos pagamentos à Ré no cumprimento do contrato-promessa e teve que suportar encargos que ascendem a pelo menos € 3.902,11;
x) O A. marido teve que suportar despesas por força do incumprimento da Ré designadamente um contrato com a H.......... para um dos T-1 que provisoriamente ocupou e despesas de mudança de endereço no valor respectivamente de € 84,80) e € 29,92 (doc.s. n.ºs 16 e 17);
y) Na convicção que a Ré iria cumprir com o contrato o A. marido com acordo da Ré encomendou os electrodomésticos para a sua fracção a sociedade -“I.........., Lda” tendo pago os respectivos móveis pelo preço de 879.947$00 (€ 4.385,16) (doc. n.º 18);
z) Quantias que a Ré terá que devolver aos AA uma vez que os móveis incorporados na fracção prometida vender só aí tinham utilidade para os AA.
aa) Os AA tendo vivido com a sua família provisoriamente nos dois T-1 até Maio de 2002, suportaram incómodos e desconforto uma vez que desde 13 de Outubro até 2 de Novembro de 2001 viveram nos dois referidos apartamentos;
1ª QUESTÃO
Sustenta a recorrente que a matéria de facto foi deficientemente fixada, maxime quanto aos efeitos da interpelação feita por carta registada com A/R de 11 de Junho de 2002, que o Senhor juiz não teve em consideração quando reuniu a matéria de facto assente, carta essa que, na óptica da recorrente A., a Ré não impugnou, nada dizendo, aceitando a interpelação.
Apreciando:
Assente está que autor e réus celebraram um contrato promessa de compra e venda da fracção identificada nos autos.
Trata-se de um contrato com eficácia obrigacional que uns autores classificam como contrato atípico e que só termina com a celebração da escritura de compra e venda ou com a resolução da promessa [S.T.J., Ac. de 25/06/86, B.M.J., 358, pág. 523].
Pelo mesmo contrato promessa, as partes assumiram a obrigação de contratar, ou seja, de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido, que corresponde a uma obrigação de prestação de facto positivo.
Haverá, pois, que apreciar se existem motivos ponderosos para imputar á Ré o incumprimento do contrato, se têm consistência os argumentos aduzidos pelos apelantes para fundamentar a “rescisão” contratual a que procederam.
Entendeu o Senhor Juiz que proferiu a sentença recorrida não existir fundamento para tal “rescisão”, uma vez que se impunha, “para provocar a mora e, eventualmente, o subsequente incumprimento definitivo (conf. Art. 804º n.º 2, 808 e 442º n.º 2 do CC), os AA. lançassem previamente mão do processo especial de fixação de prazo, ao abrigo do disposto no n.º 3 do art. 777 da lei civil e 1456º e 1457º da lei processual civil”, mais considerando que “os próprios AA. reconhecem ter negligenciado a fixação judicial de qualquer prazo, agindo por epístolas de cariz apelativo sem qualquer inserção nas regras contratualizadas (conf. art. 28 a 30 da pi.)”.
Num primeiro momento, cumpre-nos apreciar se, de facto, tal como pretendem os apelantes, deveria o tribunal ter considerado como provada a factualidade a que se reporta a carta registada com A/R constante de fls. 77 a 81, que os AA. enviaram à Ré, datada de 11 de Junho de 2002, e que a demandada recebeu em 12 de Junho de 2002.
Diremos que, tal como sustentam os apelantes, tal documento, com tanta importância para a decisão da causa, deveria ter sido tido na devida consideração pelo Tribunal, aquando da decisão da matéria de facto provada, tanto quanto é certo ter sido o mesmo junto pelo requerimento de fls. 76, evidenciando um lapso de junção de documento cometido com a petição inicial, disso dando conta o Senhor Juiz, que até teve o cuidado, por via do despacho de fls. 82, de ordenar a notificação dos AA. para, em 8 dias, comprovarem ter feito a notificação do mesmo à parte contaria.
Esta comprovação foi feita pelo requerimento de fls. 84 e cópia de fax (enviado pelo mandatário da Ré ao mandatário dos AA) de fls. 85.
Notificados do teor de tais documentos, maxime da tal carta de 11 de Junho, a Ré nada disse, nenhuma impugnação ou oposição deduzindo, assim aceitando, admitindo por acordo (art. 490º n.º 2 do CPC), inequivocamente, toda a factualidade nela inserta.
Têm pois os AA. apelantes razão, ao dizerem que tal factualidade deveria ter sido considerada provada, pelo que, ao abrigo do art. 712º n.º 1, al. a), primeira parte, do CPC, procederá este tribunal à alteração da al. v) da matéria de facto provada, nos termos seguintes:
v) O A. marido escreveu à Ré a carta de 11 de Junho de 2002 registada e com aviso de recepção, recebida pela Ré em 12 desse mês e ano e que se dá aqui por reproduzida (doc. Constante de fls. 77 a 81);
(repare-se que a pretérita redacção da al. v) da matéria de facto provada, reporta-se também à carta de 11 de Junho de 2002, recepcionada pela Ré a 12 de Junho de 2002, mas é feita alusão, no parêntesis, ao doc. n.º 15 junto com a petição inicial, que é uma carta de 18 de Julho de 2002 enviada pelo A. À Ré, e que esta também não pôs em causa – daí que os AA. tenham alertado o tribunal para o lapso por si cometido com a junção deste documento, lapso que foi ultrapassado, não tendo, porém o senhor juiz, também concerteza por lapso, tido o mesmo em consideração quando julgou a matéria de facto).
Ora, consta daquela carta de 11 de Junho o seguinte:
“… se até ao dia 15 (quinze) de Julho do corrente ano o andar prometido vender por essa sociedade a B.......... ou a quem este indicar, não for entregue apto a habitar e a outorgar a respectiva escritura, considerem rescindido unilateralmente o referido contrato – promessa com as demais consequências legais.”
Será que a Ré incorreu em mora, a partir do momento em que não cumpriu este ultimatum?
Parece-nos que sim, tanto quanto interpretamos esta missiva do A. À Ré, de facto, como uma derradeira concessão de prazo para esta cumprir o contrato prometido, uma derradeira possibilidade de esta manter o contrato [Antunes Varela,, in Obrigações, 2º, 119], pondo termo às diversas prorrogações de prazo para a outorga da escritura, como bem se pode constatar da atenta leitura dos factos provados, e que os AA., com uma desmesurada paciência foram aceitando.
Mas a paciência tem, de facto, limites, e, no caso vertente, o limite da paciência dos AA. encontra-se patenteado na carta ora em apreço, a que a Ré não deu qualquer resposta, incorrendo em incumprimento definitivo.
De facto, tal carta corresponde a uma interpelação admonitória da Ré para o cumprimento do contrato em causa, e não propriamente uma “epístola paleativa”, como a apelidou o Senhor Juiz a quo, tendo-o feito por ter considerado o doc. n.º 15 junto com a petição inicial, e não o doc. Junto a fls. 77 a 81.
Fala-se de interpelações admonitórias quando se pretende designar as que são idóneas para fazer funcionar a 2ª parte do art. 808º do CC, por conterem uma intimação formal dirigida ao devedor em mora para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo [Ac. STJ de 29.10.2002, JSTJ 000002093/ITIJ/Net].
Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua contraprestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por causa imputável ao devedor (art.º 801º, n.º1, CC).
Acrescenta o art.º 808º, CC, que, tendo o credor, em consequência da mora, perdido o interesse (o que constitui pura questão de facto [RLJ 118º, pág. 56]), que tinha na prestação, ou não sendo a prestação realizada dentro do que razoavelmente for fixado pelo credor, a obrigação considera-se não cumprida para todos os efeitos.
É pacífico que para que a mora se converta em incumprimento definitivo tem de haver lugar à interpelação admonitória do devedor e só feita esta sem que o mesmo cumpra a prestação, então é que há lugar à possibilidade de resolução do contrato. Isto é, a simples mora do devedor não confere ao credor o direito a resolver o contrato [A. Varela, Das Obrigações em Geral, II, 2ª ed., 115 e RLJ, 118, págs. 54 e 271 e ano 120, pág. 73, nota (1) e, entre outros, os Acs. do S.T.J, de 28/06/84, in BMJ 338, pág. 526 e RC de 13/10/1987].
Com a exigência da fixação de um prazo suplementar, para que a mora se transforme em incumprimento definitivo, pretende o legislador que, ocorrida a mora, possa a outra parte resolver o contrato imediatamente ou quase imediatamente. Quer-se proporcionar ao faltoso a oportunidade de ainda cumprir, embora com algum atraso, e assim evitar a rescisão do contrato. O dito prazo pode ser fixado antes ou depois da mora ou no próprio contrato, por acordo das partes, Esta é a modalidade que oferece mais garantias – dado o consenso de ambos os interessados sobre a duração do prazo não poderá pôr-se em dúvida a sua razoabilidade [Galvão Telles, in O Direito, 120º, 587].
Por esta forma se equipara, para todos os efeitos, a mora à falta culposa de cumprimento definitivo (ou não cumprimento definitivo culposo) imputável ao devedor, isso quer dizer, além do mais, que a mora faculta em tais casos a resolução do contrato, por aplicação conjugada dos arts. 808º n.º1 e 802º n.º2 do CC. [RLJ, 54]
No caso presente, vimos que tal interpelação admonitória foi efectuada pelo A, sendo a mesma necessária para que a Ré incorresse em incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Estabelecendo o mecanismo da interpelação admonitória (art.º 808º), o legislador institui um processo formalizado de verificar a falta de credibilidade do devedor.
Não se justifica, no entanto, a fixação de um prazo suplementar, caso o devedor cometa uma violação contratual positiva de certa gravidade, pois esta conduta do devedor, como «fait accompli», põe de per si em evidência a sua «infiabilidade» [J. Baptista Machado, in RLJ, ano 118º, pág. 280, nota 11, citando DUBISCHAR].
Como resulta do artº 442º nº2 do CC, se o não cumprimento da obrigação for imputável a quem recebeu o sinal, quem o prestou tem “a faculdade de exigir o dobro do que prestou (...)”.
Como é assinalado no Ac. do S.T.J. de 2.5.1985 [In B.M.J., 347º, pág. 375], as sanções previstas no n.º 2 do art.º 442º citado são aplicáveis a quem deixar de cumprir a obrigação, o que significa que qualquer das partes está “contratualmente associada a um inadimplemento susceptível de provocar a resolução do contrato” [Neste sentido, Pires de Lima e A. Varela, C.C. Anotado vol. I, 2ª ed., págs. 368 e 216 e segs. e CJ. ano 4, pág. 77].
Só o incumprimento definitivo permite a resolução do contrato.
Para que este se verifique, impõe-se a verificação da chamada interpelação admonitória—in casu da Ré.
Celebrado entre as partes um contrato promessa de compra e venda, sem convenção quanto ao prazo para a efectivação da escritura, pode qualquer das partes promover a sua marcação, em termos de razoabilidade e boa fé negocial, transformando a obrigação pura em obrigação com prazo certo. Nesse caso, é legítimo que o credor, do mesmo passo que fixa ao devedor o prazo para cumprir, o advirta da essencialidade do termo que fixa, para o caso de incumprimento, com a expressa advertência de que, perante o incumprimento, poderá resolver o contrato [Ac RE de 7.2.2002, in CJ 2002, 1º, 272].
Foi o que se passou no nosso caso – os AA., depois de tantos incidentes quanto à ultimação da construção e à marcação de data para outorga da escritura de compra e venda, depois de compreensivelmente cansados de esperarem pela marcação desta, após solicitações repetidas de prorrogação do empréstimo bancário á entidade bancária respectiva, enviaram a carta de 11 de Junho de 2002 á Ré, concedendo a esta mais de um mês (até 15 de Julho seguinte) para lhes entregarem o prédio prometido vender e outorgarem a escritura.
A Ré, perante tal derradeira possibilidade concedida pelos AA. para cumprir o contrato, falhou mais uma vez, assim incumprindo definitivamente.
E repare-se que em nenhum momento da contestação aduz a Ré argumentos no sentido de terem sido os AA., por qualquer motivo, os causadores do sucessivo adiamento e alteração das datas adiantadas como certas para entrega do imóvel e respectiva escritura.
Têm os AA., assim, direito a verem resolvido o contrato em apreço.
Exigir que os AA., para evidenciarem tal incumprimento por parte da Ré, lançassem previamente mão do processo especial de fixação de prazo, ao abrigo do disposto no n.º 3 do art. 777º do CC e 1456º e 1457º do CPC, contraria de todo o princípio da boa fé e segurança dos contratos, e o espírito da lei, tal como ficou sobejamente demonstrado.
Merece assim provimento o recurso interposto pelos AA.
Uma vez que o pedido formulado pelos AA. vai além da declaração de resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado com a Ré, e da restituição do sinal em dobro, importará que os autos sejam remetidos ao tribunal recorrido para prossecução da acção, com vista ao apuramento da demais matéria de facto controvertida, e subsequente decisão conjunta de direito.
DECISÃO
Por todo o exposto, Acordam na Secção Cível do tribunal da Relação do Porto, em julgar procedente a apelação, e, em consequência:
1 - alterar a al. v) da matéria de facto provada, nos termos seguintes:
- O A. marido escreveu à Ré a carta de 11 de Junho de 2002 registada e com aviso de recepção, recebida pela Ré em 12 desse mês e ano e que se dá aqui por reproduzida (doc. constante de fls. 77 a 81);
2 – declarar o incumprimento definitivo do contrato promessa em causa por parte da Ré, e, em consequência, decretar a resolução do mesmo;
3 – ordenar a remessa dos autos à primeira instância, para prossecução dos termos processuais, com vista ao apuramento da demais matéria de facto controvertida, considerando a globalidade do pedido formulado pelos AA., e subsequente decisão conjunta de direito.
Custas pela parte vencida a final.
Porto, 14 de Abril de 2005
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha