Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INSPECÇÃO JUDICIAL
II - Inexiste fundamento para a resolução de contrato de arrendamento de um armazém/depósito, por encerramento há mais de um ano, mesmo que o acesso ao mesmo, por parte de funcionários e/ou gerentes da arrendatária não ocorra com a frequência diária própria de um estabelecimento comercial em que se vendem produtos e mercadorias, mas apenas de acordo com a necessidade de aí ir buscar ou depositar materiais ou ferramentas, o que ocorrerá em períodos curtos e uma ou duas vezes por dia, mantendo-se, por isso, as portas encerradas por bastante tempo e diariamente.
1. Relatório:
No Tribunal Judicial de .........., .. Juízo Cível, sob o nº ..../03......., foi instaurada por B.........., Ldª, uma acção de despejo, com processo sumário, contra C.........., Ldª, pedindo que: a) fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento identificado, decretando-se, por isso a sua cessação; b) fosse a ré condenada a entregar o locado, imediatamente, livre e devoluto de pessoas e bens.
Fundamenta o seu pedido em que:
- É dona e legítima possuidora de um prédio urbano constituído por um pavilhão, com a área coberta de 104,75 metros quadrados, mais ou menos, com logradouro com uns 40, 30 metros quadrados, destinado a armazém, inscrito na matriz respectiva sob o art. 508º da freguesia do .........., desta comarca, na Rua .........., sob o nº ..., omisso na Conservatória do Registo Predial;
- Há mais de 20 anos, um dos antecessores da A. deu de arrendamento à Ré o mesmo prédio, mediante o pagamento de uma renda, cujo montante se ignora, mas que actualmente é de € 94,37 mensais, ou seja, € 1134,44 anuais;
- O arrendado destinava-se a armazém, relacionado com a actividade da Ré, ao que se julga relacionada com materiais de construção civil, nomeadamente actividades de instalação e reparação em edifícios e arruamentos;
- Há uns meses que se apercebeu que a Ré mantém o arrendado encerrado, sem qualquer actividade, situação esta que se mantém há mais de 2,5 e talvez 10 anos;
- Não há funcionários ou gerentes a entrar e a sair do arrendado, evidenciado uma qualquer actividade económica, com as portas permanentemente fechadas, não há ligação de energia eléctrica, ligação a abastecimento de água, ligação telefónica, sendo que o logradouro está no maior abandono com silvas e infestantes, onde é difícil passar;
- O próprio interior constitui uma imagem de desolação e inactividade: com pouco mobiliário coberto de pó; quase ausência de mercadorias; cadeiras em cima de mesas; prateleiras vazias; uma porta encostada a uma secretária; ausência de instalações sanitárias em funcionamento;
- Toda a actividade comercial e industrial da Ré se encontra ‘centrada’ na área do concelho da ........., sem qualquer actividade na área do concelho de .......... .
Conclui pela procedência da acção.
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A Ré, na sua contestação, impugnando na generalidade o alegado pela A., em sede de petição inicial, alega, em essência e síntese, o seguinte:- O arrendamento foi celebrado em 1995 e destina-se a armazenamento de materiais, ferramentas e bens no exercício da sua actividade referente à construção civil e obras públicas;
- A existência de um armazém justifica-se pela necessidade de colocação, entre outros, dos bens que são retirados dos locais objecto da intervenção da Ré, enquanto aquela se mantém, a qual se não circunscreve à área da .........., mas antes se estende à zona norte - .........., ..........., .......... e .........., entre outros;
- A Ré mantém até hoje a utilização normal do arrendado de acordo com as funções para as quais foi contratado, as quais não impõem a sua utilização diária, nem a permanência aí de funcionários ou gerentes da firma, nem a existência de ligação de abastecimento de água, nem ligação telefónica, as quais nunca existiram;
- Existe ligação à energia eléctrica;
- A utilização do locado destina-se a armazenamento de materiais e ferramentas, logo a utilização pelos funcionários e gerentes não obriga a grandes períodos de tempo de permanência no locado;
- O logradouro não faz parte do arrendamento, pelo que o seu abandono é da exclusiva responsabilidade da A..
Conclui pela improcedência da acção.
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A A. apresentou resposta, em que essência e síntese, mantém o por si alegado em sede de petição inicial.*
A Ré suscitou o incidente de inadmissibilidade da ‘resposta’.A A., notificada de tal arguição, pugna pela sua manutenção.
Tal incidente veio a ser decidido, por despacho proferido a fls. 82 e 83, vindo a ser indeferido parcialmente, com fundamento em que parte da ‘resposta’ nada tinha a ver com matéria de natureza excepcional, mas mantendo-a quanto a que preenchia tal requisito.
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Foi proferido despacho saneador e seleccionada a matéria de facto assente e a controvertida, pertinente a qualquer das soluções plausíveis do pleito, foi levada à ‘base instrutória’ sem que tivesse sido objecto de qualquer reclamação.Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento e, finda a produção da prova testemunhal, o Ilustre Mandatário da A. requereu a inspecção judicial ao local, reiterando o seu requerimento formulado aquando da apresentação da prova e cuja admissibilidade, por despacho proferido a fls. 140, havia sido relegada para a audiência, momento em que se apreciaria da conveniência ou necessidade da sua realização.
Tal requerimento, insistindo pela realização da inspecção ao local, mereceu o seguinte despacho, proferido a fls. 192 (acta de audiência de julgamento de 6 de Maio de 2004):
“…
Tendo em conta os depoimentos prestados pelas testemunhas e os documentos já juntos afigura-se-nos desnecessário proceder a qualquer inspecção judicial ao local, motivo por que a ela se não procede.
…”.
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Posteriormente, veio a ser proferida decisão sobre a matéria de facto controvertida, sem que tivesse sido objecto de qualquer reclamação.Elaborou-se sentença em que se proferiu a seguinte decisão:
“…
Nestes termos, tudo visto e ponderado, decide-se:
Julgar improcedente, por não provada, a presente acção declarativa, sob a forma sumária, que B.........., Ldª, move contra C.........., Ldª, e, em consequência, absolvo esta do pedido.
…”.
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Não se conformando, quer com a decisão que indeferiu a requerida inspecção ao local quer com a sentença que julgou improcedente a acção, a A. interpôs, respectiva e sucessivamente, recurso de agravo e de apelação e, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões:A. – Quanto ao agravo:
1ª - As questões postas na base instrutória só poderão ter uma resposta objectiva e conscienciosa a partir de uma inspecção judicial ao arrendado;
2ª - As testemunhas da Autora, impedidas de aceder ao arrendado, só poderiam responder através dos indícios exteriores (entrada, ou não, de pessoas; portas encerradas, ou não);
3ª - Já as testemunhas da Ré, puderam responder livremente, mesmo podendo faltar à verdade, sem risco de serem contraditadas;
4ª - Haver, ou não, uma determinada actividade económica num armazém, pressupõe que se penetre nesse armazém;
5ª - Que se vejam os objectos expostos;
6ª - Que se cheirem (cheiro a mofo);
7ª - Que se apalpem;
8ª - Saber se as instalações sanitárias estão ou não, em funcionamento, tal só é possível ver e … cheirar!
9ª - Tendo em conta a matéria da alínea C) da especificação, a inspecção também era importante para averiguar se as mercadorias existentes eram novas (para usar) ou velhas (já usadas);
10ª - Como se vê das fotografias juntas na p.i., no arrendado há mercadorias que;
11ª - Para a Autora, eram o resultado (resíduos e restos) de uma actividade anterior;
12ª - Não sendo mercadorias destinadas a uma nova actividade. Ora,
13ª - A análise desta questão, saber se a actividade evidenciada no local era meramente simbólica ou residual, ou não, pressupunha a mesma inspecção;
14ª - Algumas das informações das ‘autoridades’ auscultadas foram contraditórias e ambíguas;
15ª - Foram violados os princípios da igualdade e do contraditório (arts. 3º e 3º A do C.P.Civil), para além do disposto nos arts. 650º e 668º do C.P.Civil.
B. – Quanto à apelação:
1ª - O arrendado destinava-se ao armazenamento de materiais, ferramentas e bens no exercício da actividade da R., actividade essa referente à construção civil e obras públicas;
2ª - As portas estão quase sempre encerradas;
3ª - O arrendado não possui ligação de abastecimento de água, nem ligação telefónica;
4ª - Presentemente, a Ré não tem em curso qualquer obra de restauro na área do concelho de ..........;
5ª - O mobiliário existente no interior do arrendado está coberto de pó;
6ª - A instalação sanitária não é servida por água canalizada;
7ª - A actividade hipoteticamente existente seria meramente residual e insignificante;
8ª - Não deixando de caracterizar a situação como de encerramento do estabelecimento;
9ª - De outro modo, haveria manifesta situação de abuso de direito pois,
10ª - Em pleno século XXI não é ‘possível’ nem admissível o funcionamento normal de um estabelecimento comercial em tais condições de facto;
11ª - Foram violadas as disposições dos arts. 64º, nº 1, al. h) do RAU, assim como dos arts. 659º e 668º do C.P.Civil e mais disposições legais aplicáveis.
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A Ré contra-alegou, pugnando pela manutenção das decisões recorridas.*
Foram colhidos os vistos legais, cumprindo decidir.Assim:
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2. Conhecendo dos recursos (agravo e apelação):2.1 – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso, mostram-se assentes os seguintes factos:
a) – A Autora é dona de um prédio urbano constituído por um pavilhão, com a área coberta de 104,75 metros quadrados, mais ou menos, com logradouro com uns 40, 30 metros quadrados, destinado a armazém, inscrito na matriz respectiva sob o art. 5080 da freguesia do .........., desta comarca, na Rua .........., sob o nº ..., omisso na Conservatória do Registo Predial respectiva; [alínea A) da esp.]
b) – Um dos antecessores da Autora cedeu à Ré o gozo do referido prédio, mediante o pagamento de uma renda cujo montante ascende, actualmente, a € 94,37 mensais, ou seja, € 1.134,44 anuais; [alínea b) da esp.]
c) – O arrendado destinava-se ao armazenamento de materiais, ferramentas e bens no exercício da actividade da Ré, actividade essa referente à construção civil e obras públicas; [alínea c) da esp.]
d) – As portas do arrendado estão quase sempre encerradas; [2º]
e) – O arrendado não possui ligação de abastecimento de água, nem ligação telefónica; [3º]
f) – Presentemente, a Ré não tem em curso qualquer obra de restauro na área do concelho de ..........; [4º]
g) – O mobiliário existente no interior do arrendado está coberto de pó; [5º]
h) – A instalação sanitária não é servida por água canalizada; [6º]
i) – O prédio nunca teve ligação de abastecimento de água; [8º].
2.2 – Dos fundamentos:
De acordo com as conclusões formuladas, as quais delimitam o âmbito do recurso – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º do CPCivil, temos que as questões a resolver são, essencialmente, duas: imposição de realização de ‘inspecção ao local’, quanto ao agravo; (in)existência de causa de resolução do contrato de arrendamento, quanto á apelação.
Vejamos.
Antes de mais, convirá notar que, tendo os recursos sido interpostos pela apelante, o seu conhecimento haverá de efectuar-se segundo a sua ordem de interposição, como seja, primeiro conhecer-se-á do recurso de agravo e, posteriormente, do recurso de apelação – cfr. art. 710º, nº 1 ‘1ª parte’ do CPCivil .
a) – Quanto ao agravo:
A A., tendo requerido, oportunamente (cfr. artº 512º do CPCivil), a inspecção judicial ao arrendado, viu tal requerimento ser indeferido com fundamento em que, face aos documentos juntos e à prova testemunhal produzida, se afigurava desnecessária a sua realização.
Dispõe-se no artº 612º, nº 1 do CPCivil que
«O tribunal, sempre que o julgue conveniente, pode, por sua iniciativa ou a requerimento das partes, e com ressalva da intimidade da vida privada e familiar e da dignidade humana, inspeccionar coisas ou pessoas, a fim de esclarecer sobre qualquer facto que interesse à decisão da causa, podendo deslocar-se ao local da questão ou mandar proceder à reconstituição dos factos, quando a entender necessária».
De tal normativo resulta, abertamente, que a inspecção judicial pode concretizar-se sob impulso do tribunal (oficiosamente) ou a requerimento das partes, sendo que em ambos os casos, o tribunal a ela procederá desde que a repute de conveniente à descoberta da verdade, justificando, ainda que sumariamente, a sua realização; efectivamente, como referem A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora [Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 607], «…Sempre que a diligência seja requerida pelas partes, o juiz terá que pronunciar-se sobre o requerimento, recusando (se a não julgar necessária, nem conveniente) ou admitindo a inspecção. Sendo determinada oficiosamente, terá que constituir também objecto de despacho (escrito ou oral, consoante as circunstâncias), no qual …»..
Ora, ao juízo de conveniência ou inconveniência de realização da inspecção, interessa, desde logo, saber em que é que consiste tal diligência e, bem assim, o que pode ser seu objecto, em função do que e em face das circunstâncias do caso concreto se poderá aquilatar da sua relevância à averiguação dos factos alegados.
A tal propósito, referem os autores [Ob. cit. , pág.s 601 e 602]] citados que «Outro dos procedimentos probatórios consagrados na lei processual é a chamada inspecção judicial. Diz-se inspecção (da raiz latina in spe, que significa ver por dentro ou ver para dentro) judicial o exame de coisas, quer imóveis, quer móveis, ou de pessoas, feito pelo juiz ou pelo tribunal, que poderão deslocar-se ao local da questão, a fim de possibilitar a percepção directa das qualidades (ou defeitos) corpóreas, do estado ou da situação, tanto das coisas, como das pessoas (arts. 390º do Cód. Civil e 612º, 1, do Cód. Proc. Civil) …», para, logo de seguida, continuarem afirmando que «…Dois traços essenciais caracterizam a inspecção judicial, dando-lhe um lugar inconfundível, logo no seu aspecto intrínseco, entre os procedimentos probatórios. / Trata-se, em primeiro lugar, de uma prova directa. A inspecção judicial coloca o julgador em contacto imediato com o facto a averiguar. … / Em segundo lugar, a inspecção é uma prova real. O instrumento probatório não é uma pessoa, como na prova testemunhal, na prova por depoimento de parte ou na prova pericial. Na inspecção, o instrumento probatório é uma coisa (res): o imóvel, o móvel, o desvio da água, o ferimento nos animais, etc. …».
Daí que se deva considerar tal procedimento probatório como o meio mais directo de o tribunal poder ter um contacto (sem intermediários) com a realidade factual a averiguar, evitando as deturpações involuntárias (ou até voluntárias) mais próprias e, por vezes, incontroláveis, dos outros meios probatórios indirectos (por ex., através de testemunhas, das partes, dos peritos), sem embargo deste meio probatório – a inspecção judicial – não poder dizer-se totalmente indemne a possíveis deturpações, quiçá, por alteração devida à influência dos mais diversos factores, incluindo intervenção abusiva, por ou sob orientação de qualquer das partes, sobre o objecto a observar.
Atenta a especificidade de tal meio probatório, o tribunal, designadamente quando o mesmo seja requerido pelas partes, só deve afastar a sua realização quando, de todo em todo, se lhe afigure que o mesmo em nada ou em muito pouco contribuirá para um pleno esclarecimento da factualidade a averiguar e, consequentemente, quando se afigure que o mesmo careça de relevância para a descoberta da verdade material.
Ora, no caso ‘sub judice’, o tribunal de 1ª instância, apreciando o requerimento formulado pela A., entendeu que em face da prova documental e testemunhal produzida se não revelava de utilidade a realização da inspecção ao arrendado, sendo, por isso, desnecessária e, consequentemente, indeferiu a sua realização.
Na realidade, da análise da factualidade a averiguar e constante da ‘base instrutória’, temos que aquela que podia ser observável por uma inspecção judicial (e que a A./apelante pretendia ver provada) foi, tirado um ou outro pormenor irrelevante em face da decisão final, considerada provada (cfr., respostas aos pontos 3, 4, 5, 6 e 8 da base instrutória), pelo que a inspecção judicial, podendo constituir um mais no que se refere aos meios probatórios justificadores da decisão que veio a ser proferida sobre a matéria de facto controvertida, não se revela necessária à demonstração da factualidade, que sendo susceptível de ser objecto da inspecção, na sua globalidade foi dada como assente.
Assim, face ao exposto, improcedem as razões invocadas pela agravante e, consequentemente, haverá que ser mantida a decisão sob recurso.
b) – Quanto à apelação:
A A. instaurou a presente acção de despejo, pretendendo a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré e consequente entrega do arrendado, com fundamento em que, destinando-se o arrendado a armazém e relacionado com a actividade desta, o mesmo se mantém encerrado e sem qualquer actividade há mais de 2 anos e meio e talvez 1º anos.
Dispõe-se no artº 64º, nº 1, al. h) do RAU que:
«…
1. O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
…
h) – Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos.
…».
Por sua vez, no artº 110º do RAU dispõe-se que:
«Considera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial».
No caso ‘sub judice’, tendo em conta, como resulta da matéria de facto provada, o arrendamento não poderá deixar de ser considerado como ‘arrendamento para comércio ou indústria’, ou mais propriamente, para indústria, já que o arrendado se destinava e destina ao armazenamento de materiais, ferramentas e bens no exercício da actividade da Ré, actividade essa referente à construção civil e obras públicas.
Tal armazém, tal como resulta da matéria de facto provada e tendo em conta que a Ré aí não tem a sua sede, constitui um dos elementos da estrutura de apoio logístico ao desenvolvimento da actividade de construção civil que vem sendo desenvolvida pela Ré, servindo para esta aí armazenar materiais, ferramentas e outros bens que têm a ver com o seu escopo industrial.
Será que da matéria de facto provada resulta a verificação da causa resolutiva do arrendamento – conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado que veio a ser invocada pela A.?
Na sentença sob recurso, entendeu-se, de forma escorreita e fundamentada, que não ocorria tal fundamento, quer porque o destino do arrendado não exigia uma constante entrada e saída de pessoas, quer porque não se verificava o lapso de tempo – mais de um ano – exigido pelo citado normativo legal.
Afigura-se-nos que a solução não poderá deixar de ser a que veio a ser encontrada naquela douta sentença, sendo que as razões invocadas pela apelante, salvo melhor opinião e o devido respeito, não são de molde a justificar entendimento diverso, como se procurara demonstrar.
Antes de mais convirá atentar nos requisitos vertidos no citado normativo – artº 64º, nº 1, al. h) do RAU, que permitem concluir pela verificação de tal causa resolutiva; a tal propósito, refere J.A. Aragão Seia [Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 3ª ed., pág. 340] que «…Integram o fundamento desta alínea a verificação das seguintes circunstâncias: - o prédio tenha sido arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal; - que esteja encerrado por mais de uma ano; - que o encerramento não seja devido a caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário e, se for, que estas se prolonguem por mais de dois anos. …».
Do exposto resulta, estando nós perante um arrendamento para comércio ou indústria, que o encerramento por mais de um ano é que constituirá fundamento resolutivo, pelo que se encontra afastada a possibilidade de ocorrência de tal fundamento, no caso presente, porquanto, desde logo, não ocorre o lapso de tempo referido – mais de um ano –, pois nenhum dos factos provados permite sustentar tal afirmação.
Afigura-se-nos, porém, que os factos provados não permitem sequer fundamentar a existência de um encerramento do arrendado relevante e eficaz, face ao disposto no citado normativo do RAU.
Efectivamente, como afirma J. A. Aragão Seia [Ob. cit., pág. 340], «…Para se poder concluir pelo encerramento há que atender a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário e definitivo. Assim, e em geral, não será de falar em encerramento do prédio no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, das operações próprias do arrendamento e nele anteriormente exercidas, em particular quando isso estiver justificado, a não ser que essa redução seja de tal ordem que se deva, razoavelmente, equiparar a efectiva paralisação Mas a utilização esporádica já caracteriza a situação de encerramento do estabelecimento. …».
No caso presente, não podemos esquecer que estamos perante um pequeno espaço de 104,75 m2 que vem servindo, segundo o fim contratualizado, a armazém de materiais, ferramentas e bens usados pela Ré no exercício da sua actividade industrial - construção civil -, funcionando, por assim dizer, como um pequeno depósito de materiais e ferramentas de apoio ao exercício de tal actividade.
Daí que, enquanto armazém/depósito, o acesso ao mesmo por parte de funcionários e/ou gerentes da Ré não ocorra ou não deva ocorrer com a frequência diária própria de um estabelecimento comercial em que se vendem produtos e mercadorias, mas apenas de acordo com a necessidade de aí ir buscar ou depositar materiais ou ferramentas, o que ocorrerá em períodos curtos e uma ou duas vezes por dia, mantendo-se, por isso, as portas encerradas por bastante tempo e diariamente; na realidade, bem diferente seria se estivéssemos perante um estabelecimento de cariz eminentemente comercial, por ex. venda de materiais de construção, caso em que a ocupação diária deveria ser total, isto é, exigiria a permanência constante e diária de pessoal com vista a acautelar o correcto exercício do fim comercial.
Acresce que os restantes factos provados, tais como, falta de ligação de água, o mobiliário existente no interior do arrendado estar coberto de pó, e a instalação sanitária não ser servida por água canalizada, só por si, atento o seu carácter essencialmente instrumental, não permitem concluir pela verificação da existência da invocada causa resolutiva, tanto mais que se mostram compatíveis com o tipo de uso que foi sendo dado ao arrendado, em conformidade com o fim contratual, servindo essencialmente como depósito de materiais e ferramentas relacionadas com a actividade de construção civil desenvolvida pela Ré.
Concluindo, improcedem as razões invocadas pela A. e, consequentemente, a apelação, devendo, por isso, manter-se a sentença sob recurso.
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3. Decisão:Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) – negar provimento ao agravo, mantendo-se o despacho recorrido;
b) – julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença recorrida;
c) – condenar a A., agravante e apelante nas custas do recursos.
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Porto, 23 de Maio de 2005José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes