Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 10144/06.0TBMTS.P1 |  |
CADUCIDADE
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
No Tribunal Judicial de Matosinhos, Condomínio do Edifício situado na Rua …….., …./…., em Matosinhos, representado por B…………., Lda intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C…………, Lda., pedindo a condenação desta a:
a) Reconhecer os defeitos enunciados no art. 10 da petição existentes nas zonas comuns do edifício;
b) Proceder á reparação/eliminação dos defeitos e suportar todos os custos inerentes, em prazo não superior a 60 dias, a fixar após trânsito em julgado da sentença que a condenar nestes termos;
c) Pagar ao Autor por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação a quantia de 100.00 € a título de sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829 do CC e sem prejuízo da faculdade de o Autor recorrer á instância executiva; ou, em alternativa
d) Pagar ao autor a quantia de € 30.000,00, a título de indemnização, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
A acção deu entrada, na Secretaria Judicial do Tribunal recorrido, em 14 de Dezembro de 2006, conforme carimbo aposto na petição inicial.
A Ré contestou, concluindo pela procedência da excepção da caducidade e, em qualquer caso, pela sua absolvição do pedido.
O Autor replicou, concluindo como na petição inicial.
Na fase do saneamento, relegou-se para final a decisão sobre a excepção da caducidade, seleccionando-se os factos assentes e organizando-se a base instrutória.
Realizou-se a audiência de julgamento, com gravação das provas oralmente produzidas.
Foi proferida sentença, em que se julgou improcedente a excepção da caducidade e, na procedência parcial da acção, se condenou a Ré a eliminar as seguintes anomalias:
a) Corrigir a deficiente impermeabilização da cobertura do edifício por forma a cessarem as infiltrações de águas pluviais no edifício designadamente na fracção autónoma existente no quinto e último andar; (quesito 4°)
b) fazer cessar as infiltrações provenientes do terraço do 5° andar tanto na habitação do mesmo piso como na do piso inferior, no 4° andar; (quesito 6°)
c) corrigir a deficiente impermeabilização do terraço do quarto andar e fazer cessar as infiltrações de água quer naquele andar quer no andar inferior; (quesito 7°)
d) corrigir a forma como se faz o escoamento de águas pluviais na garagem por forma a fazer desaparecer as manchas causadas por água ali existentes, evitando que, quando chove, a garagem fique inundada saindo água pelas caixas, (quesito 9°)
e) adaptar a saída de emergência existente ao regulamento contra incêndios em vigor (quesito 10).
No mais, sendo a Ré absolvida.
Custas na proporção de ¼ para o Autor e ¾ para a Ré.
Inconformada, a Ré apelou da sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões (transcrição):
A. O contrato de empreitada estabelece-se entre o empreiteiro e o dono da obra, obrigando-se o primeiro a realizar certa obra, mediante um preço (art.° 1.207 do Cód. Civil), sendo que "obra" é o produto acabado que incorpora o trabalho fornecido pelo empreiteiro e que tem de ser entregue ao
B. No caso concreto temos a especificidade de o empreiteiro e o dono da obra serem exactamente a mesma pessoa, que, enquanto empreiteira executa a obra e a entrega ao dono da obra para que a possa comercializar.
Desta especificidade não pode decorrer um alargamento do prazo de responsabilidade.
C. É indesmentível que a obra foi concluída em finais de 2000 (Facto 14) e que a presente acção deu entrada em 20.12.2006, 6 anos depois.
D. É inquestionável que a carta constante de fls. 36, datada de 08.02.2006, contendo a reclamação de defeitos foi remetida mais de 5 anos após a conclusão da obra.
E. Perante o regime da caducidade relativo ao contrato de empreitada, é óbvio que o direito à eliminação dos defeitos caducou a própria reclamação ultrapassa os 5 anos referidos no art.° 1.225 n.º 1 do Cód. Civil.
F. Perante o regime da caducidade relativo ao contrato de compra e venda, é obvio que o direito à eliminação de defeitos caducou na medida em que, mesmo tendo em conta as vendas realizadas em 2003, a acção foi intentada mais de 6 meses após a reclamação (art° 5° n.º 4 do DL 67/2003 e 917° do Cód. Civil)
G. A douta sentença em apreciação parece criar uma terceira via: a responsabilidade do construtor/vendedor a quem se aplicariam as regras mais gravosas de ambos os regimes
a) na entrega, considera-se não a data da "entrega" pelo empreiteiro ao dono da obra, mas a data da última compra e venda;
b) para o prazo de accionar após reclamação considera-se, não o da compra e venda, mas sim o da empreitada.
H. Esta interpretação do n.º 4 do art.° 1.225 viola as regas do art.° 9° do Cód. Civil.
I. No caso concreto, a entrega da obra ocorreu nos finais de 2000; se o "empreiteiro" não tivesse entregue a obra acabada ao "dono", não poderia ter sido emitido o Alvará de Utilização em 14.11.2000, nem poderiam ter sido entregues aos compradores, a partir de Agosto de 2000, as fracções autónomas para que as habitassem (Factos 5 e 7).
J. Consequentemente, quando a administração do condomínio apresentou a reclamação por carta datada de 08.02.2006, e por maioria de razão, quando intentou a presente acção já tinha decorrido o prazo de 5 anos previsto no art° 1.225 do Cód. Civil, contado desde a entrega da empreitada, enquanto obra concluída, estando caducado o direito do autor.
K. A considerar, o que não se concede, que o prazo de caducidade só correria a partir da data da última venda, então teria de se ter tido em consideração o que foi alegado na contestação, nomeadamente no seu artigo 9.° que, relativamente a essas escrituras celebradas mais tarde, que tal atraso tem ".... a ver com promitentes compradores que queriam ceder a sua posição contratual, relativamente aos quais a ré acedeu atrasar a escritura". L. Este facto teria de ter sido levado à base instrutória porque, a provar-se, uma situação de mora dos promitentes compradores, eles de tal data não se poderiam prevalecer, ou pelo menos, estriamos perante uma situação em que a invocação da data da realização da escritura, para efeitos de impedir a caducidade, se tornaria abusiva - art° 511° n.º 1 do Cod. Proc. Civil e 334° do Cód Civil.
M. O condomínio não existe enquanto pessoa jurídica, não tem personalidade jurídica; tem só personalidade judiciária (art° 6° al. e) do Cod. Proc. Civil).
N. E por isso, a conclusão da douta sentença de que não ficou provado que o condomínio tomou conhecimento da existência de defeitos nas zonas comuns, bem como das reclamações apresentadas por alguns dos condóminos, bem como que as reparações efectuadas foram insuficientes, por não se confundir com os condóminos, não procede.
O. E, assim, a acção, relativamente aos factos 9 e 10 tinha de ser intentada no prazo de um ano, ou seja, até ao final do ano de 2005.
P. No que concerne aos factos 12 e 16 tenhamos em consideração que, a existir um vício, estaremos perante um vício aparente, que, consequentemente, teria de ter sido denunciado antes da aceitação, mas não foi, o que importa a aceitação da obra (arts. 1.218° n. 1 e 5) e determina que, o empreiteiro não responde por tal defeito (art. 1.219° n. 1 e 2 do Cód. Civil).
Q. Mas mesmo que assim não se entenda, o certo é que, admitindo a versão da sentença de que a entrega ocorreu em data incerta de 2003, a reclamação teria de ser feita (concede-se) até final de 2004 e a acção com vista á eliminação do defeito até final de 2005; só o foi, porém, em Dezembro de 2006 data em que o direito estaria caducado.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Factos dados por provados:
1) A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à construção de imóveis e sua consequente comercialização; (facto A)
2) O condomínio Autor é presentemente administrado pela "B……….., Lda"; (facto B)
3) No exercício da sua actividade a Ré edificou o edifício situado na Rua …….., n.º …../….., da freguesia e concelho de Matosinhos, constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória de Registo Predial de Matosinhos sob o n. ° 02056/020800 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 7589; (facto C)
4) O condomínio Autor enviou à Ré, que a recebeu, a carta cuja cópia consta de fls. 36, datada de 08 de Fevereiro de 2006 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto D)
5) O alvará de licença de utilização relativo ao edifício em causa nos autos – n.º 496/00 - foi emitido em 14.11.2000; (facto E)
6) As escrituras que formalizaram os contratos de compra e venda das fracções autónomas integrantes do condomínio Autor foram celebradas durante os anos de 2001 a 2003; (quesito 1°)
7) As entregas ocorreram desde Agosto de 2000 até data não determinada do ano de 2003; (quesito 2°)
8) A cobertura do edifício tem deficiente impermeabilização provocando infiltrações de águas pluviais no edifício designadamente na fracção autónoma existente no quinto e último andar, existindo humidade e manchas nos tectos e parede da sala, quarto, cozinha e hall de entrada, assim como nas zonas comuns, sendo que no quarto orientado a norte e na marquise do 5° andar existem, para além de humidades, vestígios de condensação; (quesito 4°)
9) Existem infiltrações provenientes do terraço do 5° andar tanto na habitação do mesmo piso como na do piso inferior, no 4° andar; (quesito 6°)
10) Existe deficiente impermeabilização do terraço do quarto andar o que provoca infiltrações de água quer naquele andar quer no andar inferior; (quesito 7°)
11) Na garagem o piso tem fissuras, que se ficaram a dever à utilização de veículos pesados, naquela garagem, por parte de um dos condóminos, bem como manchas e escoamento irregular de águas pluviais o que faz com que quando chove a garagem fique inundada saindo água pelas caixas, (quesito 9°)
12) A saída de emergência, caso tenha de ser utilizada, não permite o escoamento rápido de pessoas, sendo que existe também uma saída da garagem para o hall de entrada do prédio através de uma porta que não está sinalizada como saída de emergência e que abre em direcção à garagem; (quesito 10)
13) O custo de pinturas das zonas com humidade ascende à quantia de 6.000 €; (quesito 11°)
14) As obras de construção ficaram, concluídas em finais de 2000 sendo que a escritura de constituição de propriedade horizontal relativa ao prédio em causa foi outorgada em 1 de Agosto de 2000; (quesito 12°)
15) Em finais de Dezembro de 2004, após reclamações de pelo menos um dos condóminos proprietário da fracção correspondente ao 3° andar, e relativas a infiltrações provenientes do terraço de cobertura do 4° andar, a ré realizou uma intervenção neste local, através da colocação de um verniz na junção das paredes e chão daquele, para seu isolamento e impermeabilização, o quer foi insuficiente para resolver a situação; (quesitos 13° e 14°)
16) Em data não concretamente apurada, mas posterior a Fevereiro de 2002, a ré iniciou obras para colocação de saída de emergência na garagem que tem saída directa para a cobertura do telhado o que põe em risco a integridade física de quem por ali queira sair. (quesito 15°)
Acrescentamos, como provado, que:
Em assembleia geral, realizada em 15 de Abril de 2002, os condóminos do edifício sito na Rua ……., ….., Matosinhos, elegeram a “B…………., Lda.” como administradora para o ano de 2002 (documento junto a fls. 18);
Em assembleia geral, realizada em 22 de Maio de 2006, os condóminos do edifício sito na Rua …….., …. e ….., em Matosinhos, elegeram a “B……….” como administradora para o ano de 2006 (documento junto a fls. 56 e 57).
Como é sabido, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (arts. 684, n.º 3 e 690, n.º 1 do CPC).
A única questão apresentada no recurso é de direito, consistindo em saber se deve considerar-se procedente a excepção da caducidade invocada na contestação, como pretende a recorrente.
Posição adoptada na sentença (resumo):
A entrega referida no art. 1225, n.º 1 do CC deve entender-se como a última entrega das fracções autónomas pelo construtor/vendedor, a entrega ao mais recente dos condóminos.
No caso dos autos, sendo as últimas entregas de data não apurada de 2003 e tendo a acção sido instaurada em Dezembro de 2006, o prazo legal de garantia de cinco anos não se encontra ultrapassado.
Por outro lado, sabendo-se que a denúncia dos defeitos em causa teve lugar em 2006, a Ré não provou, como lhe competia, que a mesma tenha sido feita após o prazo legal de um ano decorrido sobre o seu conhecimento.
Relativamente ao defeito verificado na saída de emergência na garagem, em vista dos trabalhos de reparação iniciados pela Ré, em data posterior a Fevereiro de 2002 (facto provado ao quesito 15), houve reconhecimento do direito da Autora á sua eliminação, impeditivo da caducidade.
Posição da Recorrente (resumo):
O prazo de cinco anos previsto no art. 1225, n.º 1 do CC deve contar-se desde a entrega da obra acabada ao “dono”, que, no caso, ocorreu nos finais de 2000, tendo o respectivo alvará de utilização sido emitido em 14 de Novembro de 2000.
À data de apresentação da reclamação (em 8 de Fevereiro de 2006) e, por maioria de razão, á data da instauração da acção, já tinha decorrido o mencionado prazo legal (conclusões I e J).
A entender-se que o prazo de caducidade só correria a partir da última venda, deveria ter sido levado à base instrutória o alegado no art. 9 da contestação (conclusões K e L).
Por fim, no tocante aos factos provados n.º 12 e 16 (da fundamentação de facto da sentença), estando-se perante um vício aparente, a Ré não responde pelo mesmo (conclusão P). De todo o modo, o direito da Autora teria caducado (conclusão Q).
Apreciando:
A solução do presente recurso depende, essencialmente, da interpretação que for dada ao art. 1225, n.º 1 do CC, quanto a saber desde quando deve contar-se o prazo de caducidade de cinco anos que no mesmo se estabelece, nos casos, como o dos autos, em que é intentada pelo administrador do condomínio acção destinada a exigir a eliminação dos defeitos nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal contra o construtor/vendedor.
Trata-se de uma questão controvertida.
Porém, a interpretação defendida pela recorrente não parece ser adequada aos casos, como este, em que o imóvel vendido pelo próprio construtor se encontra submetido ao regime da propriedade horizontal. Tal interpretação conduziria ao absurdo de ser considerado como momento da entrega da obra, para o efeito da contagem do prazo de caducidade do art. 1225, n.º 1 do CC, o da entrega do construtor/vendedor do imóvel a si próprio.
Na nossa perspectiva, salientam-se, pela sua valia argumentativa, duas interpretações possíveis:
Segundo uma, a entrega referida no n.º 1 do art. 1225 do CC deve ser entendida como a última entrega das fracções autónomas pelo construtor/vendedor (ou seja: a entrega ao mais recente condómino). [1]
Segundo outra, a entrega verifica-se quando o construtor transmite formalmente para os condóminos a administração das partes comuns do edifício ou, não se realizando esse acto formal, quando a assembleia de condóminos elege o administrador do condomínio.
Esta segunda, para que propendemos, é a sustentada por João Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 3.ª ed., p. 204 e ss.
Como aí se escreve, a dado passo (fls. 214):
“Quanto aos direitos a serem exercidos pelo administrador do condomínio, em regra mandatado para esse efeito pela assembleia de condóminos (direitos de eliminação do defeito, de realização de nova obra e de indemnização por danos complementares ou residuais causados ao condomínio), apesar da entrega das fracções autónomas corresponder também à entrega dos espaços comuns do edifício, como já se disse acima, há que ter presente que o direito dos condóminos sobre esses espaços foge ás regras gerais da compropriedade, assumindo uma configuração própria em que a vontade destes não é valorada individualmente, mas sim enquanto membros duma organização dotada de órgãos próprios que exprimem a vontade colectiva do grupo, a manifestam e actuam em conformidade com ela. Competindo à assembleia de condóminos e não a estes, individualmente considerados, decidir sobre o exercício dos direitos previstos no art. 1221 e 1223 do CC (apenas quanto aos danos sofridos pelo condomínio), não releva, para o desfecho da questão colocada, o momento em que são entregues aos condóminos as diversas fracções autónomas, mas sim o momento em que esses órgãos passam a estar em condições para poderem exercer os referidos direitos.
Decisiva deve ser, pois, a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que é pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador. Não se tendo verificado um acto expresso datado de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do construtor para os órgãos de administração do condomínio, deve considerar-se como data em que tacitamente ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos elege o seu administrador do condomínio. A partir dessa data passa a estar operacional a estrutura organizativa encarregada da administração das partes comuns do condomínio, a qual fica em condições de poder exercer os já referidos direitos perante o construtor, iniciando-se, pois, nesse momento, o decurso do prazo de caducidade de 5 anos, previsto no art. 1225, n.º 1, do CC”.
Escrevendo-se, a seguir, que:
“Quanto ao prazo para serem denunciados os defeitos existentes nas partes comuns (1 ano), o mesmo inicia-se, nos termos do art. 1225, n.º 2, do CC, com o conhecimento daqueles pelo administrador do condomínio e não com o conhecimento que deles tiveram os condóminos”.[2]
Acontece que, no nosso caso, como, sem dificuldade, resulta dos factos provados, a solução a que se chega é mesma, seja qual for, de ambas, a interpretação que se perfilhe: a de que, á data da instauração da acção, ainda não tinha decorrido o prazo de caducidade de cinco anos, previsto no art. 1225, n.º 1 do CC.
Pretende a Recorrente, invocando o “abuso do direito”, que deveria levar-se á base instrutória o alegado no art. 9 da contestação, “porque, a provar-se uma situação de mora dos promitentes-compradores, eles de tal data não se poderiam prevalecer, ou pelo menos, estaríamos perante uma situação em que a invocação da data da realização da escritura, para efeitos de impedir a caducidade, se tornaria abusiva”.
Alegou-se nos arts. 8 e 9 da contestação:
8. Relativamente ao referido no art. 5 da petição inicial, dir-se-á que a quase totalidade das escrituras foi realizada em Dezembro de 2000 e Janeiro e Fevereiro de 2001.
9. As 3 que foram outorgadas mais tarde, em Dezembro de 2002, têm a ver com promitentes-compradores que queriam ceder a sua posição contratual, relativamente aos quais a ré acedeu a atrasar a escritura.
Nos termos do art. 334 do CC, é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Ora, a nosso ver, e salvo o devido respeito, o facto alegado no art. 9 da contestação, na parte pretendida, não implicaria, a provar-se, qualquer excesso no exercício, pelo condomínio autor, do direito de eliminação dos defeitos das partes comuns do prédio em causa.
Não sendo, por isso, justificada a pedida ampliação da matéria de facto.
Pretende, por fim, a Recorrente, invocando o disposto nos arts. 1218, n.º 1 e 5 e 1219, n.º 1 e 2, do CC, que em relação ao defeito verificado na saída de emergência da garagem, sempre teria ocorrido a caducidade do direito invocado pelo Autor (conclusões P e Q).
Na sentença, considerou-se que, provando-se ter a Ré iniciado obras para a colocação de saída de emergência na garagem, em data indeterminada posterior a Fevereiro de 2002 (resposta ao quesito 15), tal actuação traduz o reconhecimento inequívoco por banda da Ré do direito do Autor, impeditivo da caducidade (arts. 1220, n.º 2 e 331, n.º 2 do CC).
No entanto, nesta parte, parece-nos dever ser dada razão à Recorrente.
Na verdade, como dissemos já, seguindo a doutrina de Cura Mariano, o prazo de um ano para serem denunciados os defeitos existentes nas partes comuns inicia-se, nos termos do art. 1225, n.º 2, do CC, com o conhecimento daqueles pelo administrador do condomínio.
No caso, estamos perante um defeito aparente, cujo conhecimento se presume (cfr. art. 1219, n.º 2, do CC), presunção que o Autor não contrariou.
Ao reagir contra tal específico defeito, apenas, através da presente acção (na aludida carta de 8 de Fevereiro de 2006 não existe qualquer menção desse defeito), não há dúvida de que o Autor o fez depois de decorrido o prazo de denúncia (1 ano) previsto no art. 1225, n.º 2 do CC.
Por sua vez, o reconhecimento, para poder equivaler à denúncia (cfr. art. 1220, n.º 2 do CC), teria de ser posterior á data da nomeação da administração do condomínio (que se verificou em 15 de Abril de 2002), prova que o Autor não fez (provando-se, tão somente, que as obras iniciadas pela Ré de colocação de saída de emergência foram posteriores a Fevereiro de 2002).[3]
Decisão:
Por estes motivos, acorda-se em, na procedência parcial da apelação, revogar a decisão recorrida, relativamente ao pedido de condenação da Ré na reparação do defeito concernente á saída de emergência da garagem do prédio em causa, dele absolvendo a Ré “B……….., Lda., confirmando-a no mais.
Custas, em ambas as instâncias, na proporção de 1/5 pelo Autor e de 4/5 pela Ré.
Porto, 25 de Março de 2010
Joaquim Matias de C. Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues
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[1] Neste sentido, entre outros, Ac. do STJ de 23-9-2003, de que foi Relator o Ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Nuno Cameira; Ac da RL de 2-2-2006, de que foi Relator o Ex. m.º Desembargador Dr. Manuel Gonçalves, ambos publicados em www.dgsi.pt
[2] No mesmo sentido, Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 3.ª ed, p. 118.
Na jurisprudência, entre outros, o Ac. da RL de 21-04-2005, de que foi Relator o Ex. m.º Desembargador Dr. Granja da Fonseca, publicado em www.dgsi.pt.
[3] Conforme se escreve no Código Civil Anotado, volume II, 4.ª ed., p. 895, anotação 5 ao art. 1220, de Pires de Lima e Antunes Varela, “Nos termos do n.º 2, equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do vício. Como nota Rubino (…), a lei quer referir-se ao reconhecimento posterior á aceitação da obra, pois, se tiver sido anterior, deixa o empreiteiro de ser responsável pelos vícios, visto estes serem do conhecimento do outro contraente (cfr. art. 1219, n.º 1)”.