Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II - O direito real do terceiro adquirente sobre o prédio prevalece sobre o direito de crédito do promitente-comprador sem culpa do incumprimento.
1. Relatório
B………. instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra C………., D………. e mulher E………., F………. e mulher G………., pedindo que:
a) Seja declarada a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre a primeira Ré, C………. e o terceiro Réu marido, F………., por escritura de 29 de Dezembro de 2003 lavrada nas notas do Quarto Cartório Notarial do Porto e pelo qual a primeira Ré declarou vender ao terceiro Réu marido o prédio composto de casa de três pavimentos, com jardim, destinada a habitação, sito na Rua ………., n.s../.., freguesia da ………., concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número oitocentos e trinta e seis/………., registado a seu favor pela inscrição G-Ap…/20031031, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 628, com o valor patrimonial de € 5.819,88;
b) Seja ordenado o cancelamento da inscrição de aquisição do supra identificado imóvel a favor dos terceiros Réus;
c) Seja declarada a nulidade do acordo de nomeação de terceiro (formalizado pelo documento junto com a petição inicial sob o nº 14), celebrado no âmbito do contrato promessa de 4 de Dezembro de 2003;
d) Seja reconhecida a renúncia, ou caso assim não seja entendido, seja declarada a caducidade do exercício do direito de preferência dos segundos Réus;
e) Seja declarada transmitida e transferida da primeira Ré para o Autor a dominialidade plena do prédio identificado na al. a) do pedido, de harmonia com as condições e termos estipulados no contrato promessa de compra e venda celebrado a 20 de Novembro de 2003, contra o depósito da quantia de € 159.615,26, representativa do remanescente do preço fixado em data a ordenar pelo Tribunal, condenando-se aquela a assim o reconhecer.
Fundamentou o pedido alegando, em síntese, que:
Celebrou com a 1ª ré um contrato-promessa de compra e venda do supra identificado prédio urbano, contrato esse sujeito à condição resolutiva de nenhum dos seus arrendatários vir a exercer o direito de preferência no contrato prometido;
Porque um desses arrendatários, o 2º réu, declarou pretender exercer tal direito de preferência, mais tarde, foi celebrado contrato promessa de compra e venda do mesmo imóvel entre a 2ª réu e os segundos réus que nele figuraram como promitente vendedora e promitentes compradores, respectivamente. Nesse contrato intervieram também os demais arrendatários desse prédio, no qual declararam renunciar ao direito de preferência que igualmente lhes cabia na compra e venda prometida efectuar;
Mais tarde, ao abrigo de cláusula inserta nesse contrato que tal consentia, através de um negócio intitulado de «Acordo de nomeação de terceiro», os promitentes compradores nomearam o 3º réu marido, F………., para outorgar, em nome próprio, no contrato prometido, comprando para si o imóvel em referência, e declararam que o referido réu ocuparia a posição por eles detida, de promitentes compradores, naquele contrato-promessa;
E por escritura pública, a 1ª ré vendeu aos terceiros o supra identificado imóvel.
No entanto, o certo é que a 1ª ré quis incumprir o contrato promessa de compra e venda que com ele (autor) celebrara, o que fez combinada com os restantes réus, pois, na realidade, os segundos réus não quiseram exercer o seu direito de preferência na apontada compra e venda e, com o seu evidenciado comportamento todos os réus pretenderam apenas possibilitar a sua aquisição pelos terceiros réus.
Regularmente citados, apenas os segundos réus não contestaram.
A 1ª ré defendeu-se por impugnação, concluindo pela improcedência da acção.
Os 3ºs Réus impugnaram a factualidade invocada pelo autor e, em face da validade da compra e venda celebrada, pronunciaram-se pela inviabilidade da pedida execução específica que se encontra, por força dela, legalmente afastada. Concluíram pela improcedência da acção, com a sua consequente absolvição dos pedidos, e pediram ainda a condenação do autor como litigante de má-fé.
O autor replicou, concluindo como na petição inicial.
Findos os articulados e julgando-se dispensada a realização da Audiência Preliminar, foi proferido despacho saneador, no qual se julgaram verificados os necessários pressupostos processuais e seleccionou-se a matéria de facto considerada assente e controvertida, selecção essa que não foi objecto de reclamação.
Instruída a causa, realizou-se a audiência, com gravação da prova, tendo-se respondido à matéria incluída na base instrutória pela forma constante do despacho de fls. 346 a 351.
Os terceiros réus apresentaram alegações de direito e juntaram um parecer Jurídico a que o autor respondeu.
De seguida foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, declarou a nulidade do acordo de nomeação de terceiro celebrado entre a 1ª ré, os 2ºs réus e o 3º réu em 09/12/03, acordo esse junto por cópia a fls. 60 a 61 dos autos, e julgou improcedentes os demais pedidos formulados pelo autor.
Inconformado o autor interpôs o presente recurso de apelação, tendo formulado extensas conclusões que no essencial se podem resumir nos termos seguintes:
- Devem ser alteradas as respostas restritivas e explicativas dadas aos pontos 1º a 3º da base instrutória, considerando-se inteiramente provados, por confissão da Ré C……….;
- Resulta dos factos provados que os segundos réus renunciaram à preferência ou, caso assim se não entenda, deve entender-se que caducou o exercício do referido direito;
- Deve ser declarada nula a compra e venda celebrada entre a primeira Ré, C………. e o terceiro Réu marido;
- E, declarada a nulidade da referida venda, procede o pedido de execução especifica do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a Ré C………. .
- A que não obsta a compra e venda, entretanto efectuada, dado que o Autor registou a acção antes de efectuada a referida compra e venda.
Juntou um parecer jurídico, constante de folhas 542 a 572, no qual se defende a procedência da apelação.
Contra-alegaram os 3ºs Réus defendendo a improcedência do recurso.
Corridos os vistos cumpre decidir.
II. Fundamentação
1.1. Apreciação da impugnação da matéria de facto.
Defende o apelante que devem ser alteradas as respostas restritivas dadas aos quesitos 1º e 3º, por se tratar de matéria provada pelo depoimento da Ré C………., reduzido a escrito na parte em que houve confissão, conforme consta da cata de folhas 336 e 337). Estando ainda provada a matéria dos referido quesitos pelo documento subscrito pela referida Ré e pelo Autor que titulou o contrato-promessa de compra e venda entre mambos celebrado, junto a folhas 26 a 31.
Cumpre, pois, antes de mais decidir se há fundamento para a alteração das respostas dadas aos indicados quesitos.
Em relação ao quesito 2º, tendo sido julgado “Provado” e sendo essa a resposta pretendida pelo apelante, só por lapso é incluído entre as respostas impugnadas.
E quanto aos quesitos 1º e 3º, a única divergência entre a resposta que aos mesmos foi dada e a resposta que, segundo o Réu, deveria ter sido dada aos mesmos, refere-se somente ao preço acordado para a promessa de compra e venda objecto do referido contrato. Foi dada aos mesmos, nessa parte, uma resposta restritiva e/ou explicativa, por não se ter considerado apurado o preço acordado entre o Autor e a referida Ré. Porém, não consta da fundamentação da decisão da matéria de facto que alguma prova tenha sido produzida susceptível de contrariar a confissão da Ré, coincidente com a versão do Autor. E ainda que se considere que estando em causa uma situação de litisconsórcio necessário a confissão não é eficaz (artigo 353º n.º 2, do Cód. Civil), o preço acordado está provado pelo documento que titula o celebrado contrato-promessa (artigos 364º, n.º 1 e 376º, n.º 1 e 2, do mesmo Código).
Tem, pois, o apelante razão, impondo-se a alteração das respostas dadas aos referidos quesitos 1º e 3º, que tal como o quesito 2º, se consideram “provados”.
1.2. De facto
Tendo em conta a alteração das respostas dadas aos indicados quesitos 1º e 2º, têm-se como assentes os seguintes factos:
A) A 4 de Dezembro de 2003, entre a primeira Ré, os segundos Réus e o arrendatário H………. e sua mulher, I………., foi celebrado o contrato promessa de compra e venda do prédio urbano sito na Rua ………., n.ºs ../.., freguesia da ………., Porto, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto, no n.º 836/20031031 e inscrito na matriz sob o artigo 628 composto de três pavimentos e jardim, contrato esse junto por cópia a fls. 55 a 58 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os legais e devidos efeitos, nos termos do qual a primeira Ré prometeu vender e os segundos Réus prometeram comprar o supra identificado prédio, pelo preço de € 174.579,26, repartido por € 14.964, representativo do sinal e princípio de pagamento e por € 159.615,26, a liquidar pelos segundos Réus à primeira, no acto da escritura de compra e venda a celebrar até 31 de Janeiro de 2004.
B) O outro arrendatário desse prédio, H………., e a sua mulher, I………. declararam renunciar ao direito de preferência na compra desse mesmo prédio.
C) Volvidos cinco dias, a 9 de Dezembro seguinte, os mesmos Réus celebraram um “Acordo de Nomeação de Terceiro”, efectuado no âmbito do referido contrato promessa de compra e venda celebrado, acordo esse junto por cópia a fls. 60 a 61 dos autos e cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os legais e devidos efeitos, nos termos do qual os segundos Réus designaram o terceiro Réu marido “para outorgar, em seu próprio nome, a escritura pública de compra e venda do imóvel sito na Rua ………., n.º../.., adquirindo, assim, para si o referido prédio”.
D) Por esse acordo, o terceiro Réu marido declarou aceitar a nomeação e assumir todos os direitos e obrigações decorrentes da posição do promitente-comprador que passou a deter em consequência daquela nomeação.
E) Também a primeira Ré, por esse acordo, afirmou aceitar a referida nomeação, reconhecendo a partir de então o terceiro Réu marido como titular da posição de promitente-comprador no supra aludido contrato promessa.
F) Em 29 de Dezembro de 2003, no 4º Cartório Notarial do Porto, a primeira Ré e o terceiro Réu marido outorgaram a escritura de compra e venda do prédio sito na Rua ………., n.ºs ../.., da cidade do Porto.
G) A primeira Ré comunicou ao Autor que o segundo Réu marido, D………., havia exercido o direito de preferência na compra do imóvel em causa nos autos e que a respectiva escritura pública de compra e venda havia sido outorgada no dia 29 de Dezembro de 2003.
H) No dia 20 de Novembro de 2003, por documento particular por eles assinado que se encontra junto a fls. 26 a 31 dos autos, a 1ª Ré, C………., prometeu vender ao autor, que lho prometeu comprar, pelo preço de € 174.579,26, o prédio urbano sito na Rua ………., n.ºs .. a .., no Porto, melhor identificado em A.
I) A primeira ré e o Autor acordaram que o contrato prometido só seria celebrado se qualquer um dos arrendatários do prédio em causa não viesse a exercer, em tempo, o direito de legal de preferência que lhes assistia nessa transmissão e que o exercício atempado desse direito por qualquer dos arrendatários envolveria a restituição, em singelo, ao Autor do sinal prestado.
J) O Autor estava esclarecido e consciente de que, como nele constava, o contrato promessa de compra e venda que celebrara com a primeira Ré estava sujeito à condição de qualquer um dos arrendatários do prédio vir a exercer o seu direito de preferência na sua alienação em moldes idênticos aos com ele acordados.
L) Por força dessa promessa de compra e venda, a primeira Ré recebeu do Autor a quantia de € 14.964,00, como sinal e princípio de pagamento.
M) O Autor e a primeira Ré convencionaram ainda que o remanescente do preço, € 159.615,26, seria liquidado aquando da outorga da escritura de compra e venda, a celebrar até ao dia 31 de Janeiro de 2004, que o prédio seria vendido livre de quaisquer ónus reais e encargos e que a ficariam a cargo do Autor a liquidação do imposto de SISA devida pela compra e venda e as despesas com a escritura de compra e venda e a inscrição da transmissão a seu favor.
N) No dia 4 de Dezembro de 2003, o advogado da primeira Ré enviou ao advogado do Autor o fax junto a fls. 36 a 37 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para os devidos efeitos.
O) No referido fax, o advogado da 1ª Ré comprometeu-se a entrar em contacto com o advogado do autor, logo que se concretizasse o exercício da preferência.
P) Todavia, desde então até ao dia 16 de Janeiro de 2004, a primeira Ré remeteu-se ao silêncio, só quebrado pelo contacto do Autor.
Q) Só depois deste contacto do Autor é que a 1ª Ré lhe fez a comunicação a que se aludiu em G).
R) Então, o Autor convidou a primeira Ré a devolver-lhe o sinal que prestara e a fornecer-lhe todos os elementos necessários a poder concluir que o direito de preferência tinha sido efectivado no cumprimento das imposições legais existentes para o efeito.
S) Na sequência disso, em 5 de Fevereiro de 2004, a primeira Ré enviou ao Autor uma carta acompanhada por duas cartas dirigidas aos arrendatários do imóvel, pela carta registada com A/R que lhe fora remetida pelo segundo Réu marido a comunicar-lhe a intenção de exercer o direito de preferência na compra do prédio ajuizado e onde, intitulando-se preferente na compra, declarou aceitar todas as condições que constavam no projecto de venda ao autor, que lhe fora comunicado, pelo contrato promessa de compra e venda assinado pela primeira e segundos Réus, pela fotocópia do cheque destinado ao pagamento do sinal, pela cópia do acordo de nomeação de terceiro assinado pela primeira Ré, segundos Réus e quarto Réu marido e pela fotocópia da escritura de compra e venda outorgada pela primeira Ré e pelo quarto Réu marido.
T) A primeira Ré decidiu não cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebrou (com o autor) combinada com todos os outros Réus.
U) O segundo Réu, e também a sua mulher, na realidade, não queriam exercer o seu direito de preferência na compra e venda do prédio ajuizado.
V) Ao celebrarem o contrato promessa de compra e venda referido em A) e o posterior “Acordo de Nomeação de Terceiro”, aceite pelo terceiro réu, os segundos e terceiros réus apenas pretenderam possibilitar a compra desse prédio pelo 3º réu marido.
X) Os terceiros réus sabiam que os segundos réus estavam a actuar no exercício do seu direito de preferência do prédio na compra e venda do prédio ajuizado.
Z) Após o recebimento do fax a que se aludiu em M), o Autor não levantou qualquer objecção ao exercício do direito de preferência na compra e venda pelo 2º Réu marido.
2. Direito
Resulta dos factos provados que em 29 de Dezembro de 2003, por escritura pública outorgada no 4º Cartório Notarial do Porto, a primeira ré vendeu ao terceiro réu marido, que lho comprou, o mesmo prédio que aquela prometera vender ao autor.
Pretende o autor que seja declarada a nulidade deste contrato de compra e venda e, consequentemente o cancelamento da inscrição da aquisição do direito de propriedade do prédio dele objecto a favor dos 3ºs réus.
Porém, conforme concluiu a sentença recorrida, não resulta dos factos assentes que a referida compra e venda padeça de qualquer vício que determine a nulidade da mesma.
O contrato promessa de compra e venda não tem efeitos translativos sobre o direito de propriedade.
A terceira ré, embora tenha celebrado contrato-promessa de compra e venda com o autor, mantinha a qualidade de proprietária do prédio e, por conseguinte, ainda que incumprindo o contrato promessa que celebrara com este, podia dele dispor em benefício de quem muito bem quisesse.
Em regra as partes são livres de cumprir ou não as suas obrigações, naturalmente sujeitando-se, no caso de incumprimento, às respectivas consequências negativas legalmente previstas para o efeito, incluindo a responsabilidade civil contratual.
Resulta dos factos assentes que a 1ª ré decidiu não cumprir o contrato promessa que celebrara com o autor combinada com os demais réus; que os segundos réus na realidade, não quiseram exercer o seu direito de preferência na compra e venda do prédio ajuizado; e que estes e os terceiros réus, ao celebrarem contrato-promessa de compra e venda com a 1ª ré e o posterior “acordo de nomeação de terceiro” tenham apenas pretendido possibilitar a compra daquele prédio pelo 3º réu marido.
Porém, tal factualidade poderá relevar apenas no plano da responsabilidade civil por facto ilícito, não acarretando a nulidade da compra e venda celebrada entre a 1ª Ré e o 3ª Réu.
E não havendo fundamento para declarar nula a venda a terceiro do imóvel objecto do celebrado contrato-promessa, improcede também o pedido de execução específica.
Com efeito, a partir do momento em que vendeu o prédio em causa ao 3º réu, a vendedora, 2ª ré, perdeu a qualidade de sua proprietária e, por conseguinte, a legitimidade para efectuar uma segunda venda. E, se a promitente vendedora está impossibilitada de cumprir o contrato promessa, não pode o tribunal, em sua substituição, decretar a sua execução específica, pois isso equivaleria a uma venda de coisa alheia e, por consequência, a uma venda nula (art. 892º do Cód. Civil). Se o contrato prometido não pode já ser validamente celebrado, como sucede no caso vertente, também não pode o tribunal suprir a omissão do promitente vendedor mediante uma sentença produtora de efeitos iguais.
De acordo com o nº1 do artigo 830º do Código Civil, a execução específica do contrato promessa traduz-se na obtenção de uma "sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso."
A decisão do tribunal irá produzir os efeitos do contrato prometido, valendo como seu título constitutivo.
Como nota o Prof. Almeida Costa, "a respectiva sentença possui a eficácia que teria a escritura pública por aquela suprida, inclusive para efeitos de registo" (apud "Contrato Promessa, uma síntese do regime actual", 1994, 56), já que substitui não só a manifestação de vontade do faltoso, como a do contraente que sempre a emitiria. (cf., ainda, Dr. Januário da Costa, in "Em tema de contrato promessa", 48 ss e Acórdão do STJ de 26 de Março de 1974 - BMJ 235-275).
A única diferença entre a sentença e a escritura pública de compra e venda é a forma de expressão da vontade dos contraentes, ali afirmada perante o notário e, na execução específica, determinada na sentença substitutiva das declarações negociais dos outorgantes, agora coincidentes com o afirmado no contrato promessa.
Assim, a execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do art. 830º do Cód. Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo de aquisição antes do registo da acção.
O direito real do réu sobre o prédio prevalece sobre o direito de crédito da autora à prestação, pela ré, desse mesmo prédio, dado que o direito do crédito da autora é ineficaz contra o réu, terceiro no contrato-promessa (v. Acórdão de Fixação de Jurisprudência do STJ, nº 4/98, publicado no D.R., I Série- A, de 12/12/98).
Releva, em consequência, o nº1 do artigo 9º do C R Predial.
Aí se dispõe que "os factos de que resulte a transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra qual se constitui o encargo."
O que implica não poder ser titulada a transmissão de um direito sem que a pessoa de quem se adquire disponha de um titulo de aquisição e que a mesma esteja registada a favor do transmitente.
Como refere o Prof. Menezes Cordeiro, embora não constitutivo, o registo "torna-se indirectamente necessário: o transmitente não pode, validamente, celebrar o contrato, se não tiver registo a seu favor." (ROA, 45º, Abril 1985, 108).
Ou seja, como bem refere a sentença recorrida, o recurso à execução específica é de afastar se a falta definitiva de cumprimento do contrato promessa por banda do promitente vendedor se reconduzir à alienação de terceiro da coisa prometida vender, quando naquele contrato inexista eficácia real. Uma tal faculdade não pode ser obtida se, como sucede no caso vertente, a coisa pertence já a terceiro.
Termos em que improcedem as conclusões do apelante, sendo de manter a decisão recorrida.
3. Decisão
Pelo exposto acordam em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
*
Porto, 9 de Janeiro de 2007Alziro Antunes Cardoso
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva