Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2953/06.6TBVLG.P1 |  |
FIXAÇÃO ANTECIPADA DA RENDA
PARECER DA COMISSÃO PERMANENTE DE AVALIAÇÃO
EXCEPÇÃO DILATÓRIA INOMINADA
Apelação
Processo n.º 2953/06.6 TBVLG.P1
Tribunal Judicial de Valongo - 3.º Juízo
Recorrente – B….., Ld.ª
Recorrido – C….
Relatora – Anabela Dias da Silva
Adjuntas – Desemb. Maria do Carmo Domingues
Desemb. Maria Cecília Agante
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – B…., Ld.ª, com sede na Rua …, n.º …, Valongo instaurou no Tribunal Judicial de Valongo a presente acção de despejo com fundamento na execução de obras destinadas ao aumento de locais arrendáveis, ao abrigo do disposto no art.º 69.º e seguintes do RAU, contra C…., arrendatário dessa fracção, pedindo que seja decretada a denúncia do contrato de arrendamento firmado entre autora e réu e que seja decretado o despejo do arrendado para o termo do contrato de arrendamento – Dezembro de 2006.
Para tanto alegou, em síntese, que o pedido de demolição e reconstrução do prédio em causa mereceu aprovação da Câmara Municipal de Valongo e que da sua execução resultará o aumento de locais arrendáveis, estando aí reservados dois espaços que correspondem, aproximadamente, ao que o réu desfruta actualmente e pelo qual paga a renda mensal de €58,90.
Mais alegou a impossibilidade do réu permanecer no imóvel aquando das obras de reconstrução e ampliação e que em 14.06.2006 requereu a avaliação do prédio pela Comissão Permanente de Avaliação, aguardando uma resposta da mesma.
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O réu foi pessoal e regularmente citado e veio deduzir contestação pedindo a improcedência da acção.Para tanto por impugnação contestou os factos articulados pela autora e por excepção invocou a falta de fixação de nova renda, o que acarreta a sua absolvição da instância. Mais excepcionou que a autora não juntou os demais documentos a que alude o art.º 8.º, da Lei n.º 2.088, de 03.06.1957, designadamente donde se infira o início da vigência do arrendamento e a planta do edifício na sua forma actual.
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A autora veio responder e impugnou as invocadas excepções e, a fls. 178, juntou a planta do edifício na sua forma actual. *
Posteriormente e no seguimento das notificações que lhe foram feitas para prestar os esclarecimentos de fls. 176 e de fls. 188 a 190, a autora reiterou que não era possível juntar aos autos parecer da Comissão Permanente de Avaliação relativo à fixação das novas rendas, porquanto a mesma não existe há mais de três anos. Foi designada data para realização da tentativa de conciliação, e realizada esta não se logrou qualquer êxito.
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Foi proferido despacho saneador no âmbito do qual se conheceu das excepções dilatórias invocadas pelo réu e consequentemente julgou-se procedente a excepção dilatória de falta de fixação prévia das novas rendas e, em consequência, absolveu-se o réu C….. da instância. Dessa decisão pode ler-se “(…)Como decorre do disposto no art.º 7.º, da Lei n.º 2.088, de 03.06.1957, aplicável ao caso em apreço, “Em caso de mera ampliação do edifício, o inquilino continuará sujeito à renda que pagava ao tempo do despejo. Nos outros casos, as rendas dos locais destinados aos antigos inquilinos serão fixadas antecipadamente pela Comissão Permanente de Avaliação, perante cópia do projecto aprovado e seus anexos, autenticada pela câmara municipal.”.
Daí o art.º 8.º exigir que a petição inicial desta acção de despejo seja acompanhada de parecer da dita Comissão.
(…)
Tal como se conclui no douto acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 20.06.1995, “Na acção de despejo com fundamento na execução de obras para aumento de locais arrendados, a fixação prévia da renda integra um pressuposto processual inominado”, cuja falta corresponde a uma excepção dilatória de conhecimento oficioso.
Ora, muito embora a autora em sede de petição inicial tenha alegado que requereu a avaliação do prédio, aguardando resposta ao solicitado, e resultando dos autos que o fez no dia 14 de Junho de 2006, o certo é que, posteriormente, a notificada para proceder à sua junção, fundamentou que não o fez, nem pode fazer com o facto da Comissão Permanente de Avaliação já não existir há cerca de três anos.
O argumento invocado pela autora não vinga pois, se por motivos ligados às conveniências próprias da Administração Pública, a autora não estava em condições de obter, em tempo útil, o parecer obrigatório da Comissão Permanente de Avaliação, a única consequência que daí podia advir era a impossibilidade de a mesma propor a pertinente acção de despejo, ainda que sob pena de eventual caducidade da licença de obras pretendidas.
Não pode, pois a autora pretender ao invocar este facto, subverter as regras processuais aplicáveis, em manifesto detrimento do réu, totalmente alheio às anomalias surgidas na fase administrativa.
Em suma, se a referida situação de impasse não pode redundar em prejuízo da autora muito menos pode ela redundar em prejuízo do réu, com clara postergação das garantias que tanto na fase administrativa, como na judicial, a lei lhe confere na sua qualidade de inquilino em risco de despejo. – neste sentido veja-se, uma vez mais, o douto acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 20.06.1995.
Na verdade, como decorre do art.º 26.º4, do Código de Processo Civil, é ao autor da acção que compete remover todos os obstáculos ao pleno preenchimento das condições respectivas, por a ele caber a iniciativa e o impulso processual e, como tal, não pode deixar de assumir os inerentes riscos.
Logo, impõe-se a procedência da excepção dilatória de falta de fixação prévia das novas rendas a que alude o art.º 7.º, da Lei n. 2.088, de 03.06.1957, invocada pelo réu em sede de contestação, o que conduz à sua consequente absolvição da instância, nos termos do disposto nos art.ºs 493.º, n.º 1 e 2 e 495.º, do Código de Processo Civil, ficando prejudicada a apreciação das demais excepções invocadas (…)”.
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Inconformada com tal decisão dela veio a autora recorrer de apelação pedindo que a mesma seja revogada e em consequência o Tribunal de 1.ª instância ordene a notificação da Repartição de Finanças de Valongo 1 para esta proceder a fixação prévia das novas rendas do rés-do-chão frente do prédio urbano sito na Praça …, n.º … Freguesia e Concelho de Valongo, após o que devem os autos prosseguir os seus normais termos processuais.A apelante juntou aos autos as suas alegações que terminam com as seguintes conclusões:
1. A Autora/Apelante instaurou uma acção de despejo com fundamento na execução das obras destinadas ao aumento de locais arrendáveis, ao abrigo do disposto no art.º 69.º e ss do RAU.
2. Alegou a impossibilidade do Réu/Apelado permanecer no imóvel aquando das obras de reconstrução e ampliação e que em 14.06.2006 requereu a avaliação do prédio pela Comissão Permanente de avaliação.
3. Mais alegou que ainda esperava resposta da referida Comissão Permanente de avaliação.
4. A Autora/Apelante, sempre que notificada, informou o Tribunal que lhe não era possível juntar aos autos parecer da comissão permanente de avaliação relativo à fixação das novas rendas, porquanto a mesma não existia há mais de 3 anos.
5. O Mmo. Juiz “a quo” decidiu conhecer as excepções dilatórias invocadas pelo Réu, e referiu na sua sentença que se por motivos ligados às conveniências próprias da administração pública, a Autora/Apelante não estava em condições de obter, em tempo útil, o parecer obrigatório da Comissão Permanente de Avaliação, a única consequência que daí podia advir era a impossibilidade de a mesma propor a pertinente acção de despejo.
6. O Tribunal “a quo” considerou procedente a excepção dilatória de falta de fixação prévia das novas rendas a que alude o art.º 7.º da Lei n.º 2.088 de 03.06.1957, e absolveu o Réu da instância.
7. Isto porque se a situação de impasse não pode redundar em prejuízo da Autora, muito menos pode redundar em prejuízo do Réu.
8. Decorre do disposto no art.º 7.º da Lei n.º 2.088 de 03.06.1957, aplicável ao caso em apreço que as rendas dos locais destinados aos antigos inquilinos serão fixados antecipadamente pela Comissão permanente de avaliação, perante cópia do projecto aprovado e seus anexos, autenticada pela câmara Municipal.
9. Na região do Porto não estão a funcionar comissões permanentes de avaliação junto das repartições de finanças, com excepção do concelho de Vila Nova de Gaia.
10. Dado que prédio arrendado se situa na Freguesia de Valongo, Concelho de Valongo, a Comissão Permanente de Avaliação competente seria a da Repartição de Finanças de Valongo 1.
11. Sucede que a Repartição de Finanças de Valongo 1 não tem em funcionamento qualquer comissão Permanente de avaliação, o que impediu a Autora/apelante de apresentar a fixação prévia da renda.
12. Contactada a Repartição de Finanças de Vila Nova Gaia, a mesma informou que apenas procede a fixação da renda, depois das obras serem efectuadas no arrendado, pelo que, qualquer pedido de fixação das rendas realizado antes das obras seria indeferido.
13. Por facto que não pode ser imputado a Autora/Apelante, a mesma não consegue cumprir um dos pressupostos da Lei 2.088 de 3 de Julho de 1957.
14. Por via disso vê-se impedida de realizar as obras destinadas ao aumento de locais arrendáveis e também de conservação do edifício.
15. Em Setembro de 2010, a Autora/Apelante foi notificada pela Câmara Municipal de Valongo, para em 10 dias se pronunciar sobre a vistoria para efeitos da verificação das condições de salubridade e segurança do imóvel arredado.
16. Tal vistoria considerou que o edifício arrendado não dispõe das mínimas condições de salubridade e de segurança e que o proprietário, a aqui apelante deveria de imediato proceder à demolição do telhado e do piso do andar, demolir o revestimento exterior da fachada e tapar os vãos de acesso ao interior em alvenaria de tijolo.
17. Devido a uma falha administrativa, não imputável a Autora/Apelante, esta não pode realizar as obras.
18. A Autora está impedida de fazer as obras de reconstrução no arrendado, apesar de o mesmo não ter condições de salubridade e segurança, o que põe em risco pessoas e bens.
19. Por todos estes motivos a Autora/Apelante não pode concordar com o Tribunal “a quo” quando fundamenta a sua decisão no facto de a situação de impasse não poder redundar em prejuízo da Autora, e muito menos poder redundar em prejuízo do Réu.
20. No caso em apreço existe prejuízo para a Autora, para o Réu e além disso risco para as demais pessoas que frequentam o estabelecimento do Réu que se situa no arrendado.
21. O prejuízo não foi correctamente valorado, pois o Réu, se a situação se mantiver, corre um risco sério de perder o seu estabelecimento.
22. O Tribunal “a quo”, em vez que considerar procedente a excepção dilatória de falta de fixação prévia das novas rendas, deveria ter notificado à Repartição de Finanças de Valongo 1, já que não existe Comissão Permanente de avaliação a funcionar junto desta, para a mesma vir aos autos fixar as referidas rendas.
23. A Repartição de Finanças de Valongo 1 está na posse de todos os dados para fazer a referida fixação.
24. Pela Autora/Apelante foi entregue na Repartição de Finanças de Valongo 1, a planta do arrendado, a planta das obras a efectuar no arrendado, a avaliação do mesmo já foi efectuada por esta mesma entidade e segundo a Portaria a Repartição de Finanças também sabe qual o preço do metro quadrado.
25. Assim, nada impede que seja a Repartição de Finanças de Valongo 1 a fixar as rendas.
26. Em contrapartida o obstáculo que é colocado à Autora é impossível de ser ultrapassado pela mesma e, apenas o Tribunal tem poder para resolver este impasse.
27. Impasse que pode causar graves prejuízos materiais e humanos.
28. Os Tribunais devem que decidir de acordo com o caso em concreto, atendendo à critérios de razoabilidade, o que não se verificou.
29. Uma notificação por parte do Tribunal à Repartição de Finanças de Valongo, para proceder à fixação das novas rendas, poderia solucionar os presentes autos.
30. A Autora/Apelante provou que fez todos os esforços para que as novas rendas fossem fixadas, provando igualmente que não lhe pode ser imputada qualquer responsabilidade pela não fixação das rendas.
31. Atento ao exposto, a sentença recorrida deve ser revogada, e em consequência, o Tribunal de Primeira instância ordenar a notificação da Repartição de Finanças de Valongo 1 para esta proceder a fixação prévia das novas rendas do rés-do-chão frente do prédio urbano sito na Praça …, n.º … freguesia e Concelho de Valongo, prosseguindo os autos os seus normais termos processuais.
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Não foram juntas contra-alegações.II – Os factos relevantes para a decisão da presente apelação são os que estão enunciados no supra elaborado relatório, pelo que, por razões de economia processual, nos dispensamos de os reproduzir aqui.
III - Como é sabido o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs art.ºs 664.º, 684.º n.º 3 e 690.º n.ºs 1 e 4, todos do C.P.Civil), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida. Sendo que ao presente recurso ainda não é aplicável o regime processual estabelecido pelo DL 303/2007, de 24.08, por respeitar a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008, cfr. n.º 1 do artº 11.º e art.º 12.º do citado DL.
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Ora, visto o teor das alegações da recorrente, são questões a decidir no presente recurso:1.ª – Da necessidade do Parecer da Comissão Permanente de Avaliação para fixação antecipada da renda.
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Resulta dos autos que a 1.ª instância julgou procedente a excepção dilatória de falta de fixação prévia das novas rendas e, em consequência, absolveu o réu da instância. É contra esta decisão que se insurge a autora, pugnando que não lhe pode ser imputado o facto de não conseguir cumprir um dos pressupostos da Lei n.º 2.088 de 3 de Julho de 1957, porque a Comissão Permanente de Avaliação competente seria a da Repartição de Finanças de Valongo 1 que não tem qualquer comissão em funcionamento, e consequentemente não pode ver-se impedida de realizar as obras destinadas ao aumento de locais arrendáveis e também de conservação do edifício. Mais defende a apelante que, no caso, então deveria o Tribunal “a quo”, em vez que considerar procedente a excepção dilatória de falta de fixação prévia das novas rendas, ter notificado à Repartição de Finanças de Valongo 1, já que não existe Comissão Permanente de avaliação a funcionar junto desta, para a mesma vir aos autos fixar as referidas rendas.
Mas não lhe assiste qualquer razão.
Vejamos.
A autora/apelante, com vista a ampliação e simultaneamente beneficiação e conservação do arrendado, decidiu realizar obras de fundo no mesmo, que passariam pela sua demolição e reconstrução. Sucede que essas obras obrigavam a que o réu, arrendatário de uma fracção do mesmo, saísse do arrendado, pelo que era necessário proceder a uma acção de despejo para efectuar a demolição e posterior reconstrução do prédio.
A acção é a presente, para exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento ao abrigo do disposto no art.º 69.º n.º 1 al. c) do R.A.U. (Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo art.º 1.º do DL 321-B/90 de 15.10, na redacção que lhe foi dada pelo art.º 1.º do DL 329-B/00 de 22.12), onde se dispõe que o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação “quando se proponha ampliar o prédio ou nele construir novos edifícios, por forma a aumentar o número de locais arrendáveis e disponha do respectivo projecto de arquitectura, aprovado pela câmara municipal”.
Concretamente por força do disposto no art.º 73.º do RAU, o regime aplicável é o previsto na Lei n.º 2.088, de 03.06.1957, com as alterações introduzidas pelo art. 42º da Lei nº 46/85, de 20.09 (sendo que hoje tal matéria da denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos encontra-se regulada no DL 157/2006, de 08.08, que entrou em vigor a 07.09.2006, de acordo com o seu art.º 50.º e que revogou aquele DL 2.088, conforme estatuído no seu art.º 49.º), que preceituava no seu art.º 1.º al. a) que: ”o senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número de arrendatários, em conformidade com o projecto aprovado pela câmara municipal contra arrendatários de prédio urbano, a fim de proceder à sua ampliação, alteração ou substituição”. Dispondo o seu art.º 5.º que “o inquilino sujeito a despejo nos termos da alínea a) do art. 1.º terá direito de: 1.º- Reocupar as dependências que tinha no edifício simplesmente ampliado ou ocupar as que lhe são destinadas no edifício alterado ou construído de novo e receber, em qualquer dos casos, uma indemnização pela suspensão do arrendamento, ou 2.º- Receber uma indemnização pela resolução do arrendamento (…)”. Ou seja, a denúncia pode equivaler à suspensão do contrato de arrendamento ou à cessação definitiva do contrato, tudo dependendo da posição do arrendatário face ao pedido do senhorio e as indemnizações aqui referidas são calculadas de acordo com os três parágrafos do mesmo artigo. E por fim dizia o art.º 10.º que “o inquilino comunicará ao senhorio, por carta registada, até oito dias depois do trânsito em julgado da sentença de despejo (instaurada nos termos do art. 1.º e de acordo com o formalismo previsto nos arts. 8.º e 9.º), se opta pela primeira ou pela segunda das modalidades previstas no art. 5.º”.
Concretamente no art.º 7.º da Lei 2088 estabelece-se que nos casos de alteração ou construção de edifício, que não simples ampliação, as rendas dos locais destinados aos antigos inquilinos serão fixadas antecipadamente pela Comissão Permanente de Avaliação, perante cópia do projecto aprovado e seus anexos, autenticada pela câmara municipal. Concretamente preceitua o § 1.º do art.º 7.º da Lei n.º 2088 que: “o antigo inquilino que vier a ocupar o edifício alterado ou construído de novo não poderá ser compelido a satisfazer, de começo, renda superior à vigente à data do despejo, acrescida, no máximo, de 50%. A eventual diferença entre a renda assim acrescida e a fixada pela Comissão Permanente de Avaliação será paga por sucessivos aumentos de 20 por cento dessa diferença em cada um dos semestres seguintes”.
Daí que imponha o art.º 8.º, § 2.º da Lei, que a petição inicial “será acompanhada dos títulos de arrendamento, quando legalmente necessários, da planta do edifício na sua forma actual, da cópia autenticada do projecto aprovado pela câmara municipal, da certidão do parecer da Comissão Permanente de Avaliação e da demais documentação necessária”.
Estabelece-se assim verdadeiras condições de seguimento da acção, os quais devem estar preenchidos no momento em que é intentada e dos quais só por via documental é possível a sua prova.
Na realidade e no que interessa a estes autos, só perante a renda fixada antecipadamente por uma Comissão Permanente de Avaliação é que o inquilino está em condições de poder optar por um dos direitos que o art.º 5.º da Lei n.º 2088 lhe confere, ou seja, reocupar a dependência que tinha, ocupar a que lhe foi destinada, conforme o caso, ou receber uma indemnização pela resolução do arrendamento. Devendo essa opção deve ser comunicada ao senhorio até oito dias depois do trânsito em julgado da sentença de despejo, conforme estabelece o art.º 10.º da Lei n.º 2088.
Essa renda deve ser fixada segundo os procedimentos previstos no Decreto n.º 37 021 de 21.08.48, entre os quais se contam a notificação do inquilino para poder apresentar a contestação que julgar conveniente ao pedido de avaliação e a notificação do resultado da avaliação, da qual o inquilino pode recorrer, cfr. art.ºs 10.º e 14.º do referido Decreto.
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No caso dos autos, e em cumprimento da previsão da Lei n.º 2.088 de 3.07. 1957, a apelante solicitou junto de serviço de finanças de Valongo 1, a avaliação do prédio pela comissão permanente de avaliação para fixação da renda. Todavia, não obteve êxito, uma vez que na freguesia de Valongo, concelho de Valongo, onde se situa o imóvel, junto da repartição de Finanças de Valongo1, a competente para o efeito, não existe em funcionamento qualquer Comissão Permanente de Avaliação para fixação de rendas. Daí que tendo a autora/apelante intentado a presente acção sem fazer acompanhar a p. inicial de certidão do parecer da dita Comissão de Avaliação, foi a mesma notificada pelo tribunal para o fazer posteriormente, o que nunca cumpriu devido à supra referida circunstância de inexistência de Comissão.Perante o facto de não estar junto aos autos a certidão do parecer da Comissão de Avaliação Permanente de onde conste a fixação antecipada da renda, é manifesto que não estão reunidos os requisitos necessários para o êxito da acção.
A este respeito escreveu-se no Ac. desta Relação de 10.03.1992, in CJ, ano XVII, tomo II, pág. 209 que “a fixação antecipada da nova renda, antes da propositura da acção, o que se afigurava indispensável para permitir ao réu a tomada de posição sobre a opção concedida pelo art. 5º, ou seja, sobre a ocupação das dependências a ele destinadas ou o recebimento da indemnização pela resolução do arrendamento, a qual teria de ser comunicada ao senhorio até oito dias depois do trânsito da sentença de despejo (art. 10º da mesma Lei)”.
Dúvidas não restam de que este “parecer” da Comissão Permanente de Avaliação, emitido com observância do procedimento legal (fase administrativa ou pré-judicial do processo), para a fixação das rendas, configura um pressuposto da acção, uma condição do exercício do direito de intentar a acção de despejo, e na sua falta, processualmente estamos perante excepção dilatória inominada, de conhecimento oficioso, que tem como consequência a absolvição do réu da instância, nos termos conjugados dos art.sº 8.º §2.º da Lei n.º 2.088 de 3.07.57 e 493.º n.º 2, 494.º, e 495.º, todos do C.P.Civil.
Contra este entendimento argumenta a apelante que considerar que é necessário a fixação antecipada das rendas, tendo em consideração que a Comissão de Avaliação Permanente junto da repartição de finanças competente não está em funcionamento constitui denegação de justiça, tendo em conta que não pode nem deve ser prejudicada
pelo mau funcionamento administrativo, pois que cumpriu todas as formalidades legais para a interposição da acção, o que inclui o pedido de emissão de referido parecer.
Mas o certo é que o Tribunal não pode decidir “contra legem”, ou seja, não pode afastar uma condição da acção imposta por lei vigente, só por eventualmente considerar a situação injusta para a apelante. Mais ainda se tivermos em atenção que é o arrendatário que é o principal interessado em saber qual a renda antecipadamente fixada pela Comissão de Avaliação Permanente para poder decidir a sua vida futura, ou seja, para se poder pronunciar sobre a avaliação realizada e, por fim, poder optar nos termos que lhe são concedidos pelo art.º 5.º da Lei n.º 2.088 de 3.07.57, e sendo ele, manifestamente a parte mais fraca neste processo complexo, são principalmente os seus direitos que não podem ser derrogados.
Destarte e sem necessidade de outros considerandos, improcedem as respectivas conclusões da apelante, confirmando-se a decisão recorrida.
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Em conclusão: Em acção destinada ao exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento ao abrigo do disposto no art.º 69.º n.º 1 al. c) do R.A.U, a falta de junção aos autos, com a petição inicial, do parecer da Comissão de Avaliação Permanente, fixando antecipadamente a renda, constitui excepção dilatória inominada, de conhecimento oficioso, como dispõe o § 2.º do art.º 8.º da Lei n.º 2088, de 3.07.57 e resulta dos art.ºs 493.º n.º 2, 494.º, e 495.º, todos do C.P.Civil.IV – Pelo exposto acordam os Juízes desta secção cível em julgar a presente apelação improcedente, confirmando a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 2012.06.26
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues
Maria Cecília Agante