Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO
ALUGUER
CESSÃO DA EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO
2. Se em escritura pública um dos outorgantes declara dar de arrendamento determinado imóvel e de aluguer todos os apetrechos e mecanismos adstritos à exploração de uma garagem, afirmando-se que o contrato é uno e indivisível de arrendamento e de aluguer e convencionando-se cláusulas típicas apenas do contrato de arrendamento, pode, por interpretação, concluir-se que as partes quiseram celebrar um contrato de arrendamento e aluguer e não um contrato de cessão de exploração de estabelecimento.
Espécie de Recurso - Apelação
Processo n.º ……./03.7TVPRT - ….ª Vara Cível do Porto - …..ª Secção
Recorrente: B………………….
Recorrido: C…………………..
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
B………………., residente em R. ……………, …., Matosinhos, instaurou a presente acção declarativa com processo ordinário contra C……………… e mulher D……………., residentes na Av. ………….., ……, Porto pedindo a anulação do contrato promessa entre ambos celebrado e a restituição da quantia recebida a título de sinal, acrescida de juros moratórios.
Alegou em síntese: Ter celebrado com os Réus um contrato promessa de cessão de quotas de determinada sociedade, e ser essencial para a formação da sua vontade o facto de essa sociedade ser titular do direito de arrendamento do local onde exercia a actividade, o que era do conhecimento dos Réus, tendo vindo posteriormente ao seu conhecimento que afinal a dita sociedade ocupa o local ao abrigo de um contrato de cessão de exploração do local.
Houve contestação dos Réus que impugnaram a factualidade alegada (parcialmente) e consideraram que o referido contrato é de arrendamento.
Houve réplica do Autor.
Frustrou-se a tentativa de conciliação das partes e procedeu-se ao saneamento do processo, delimitando-se a matéria de facto assente e controvertida, sem reclamações.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, tendo-se respondido à Base Instrutória sem reclamações.
De seguida foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e em consequência absolveu os Réus do pedido.
Inconformado com esta decisão dela apelou o Autor tendo formulado as seguintes conclusões:
1. O Autor propôs a presente acção alegando que na celebração do contrato sub judice com os RR a sua vontade foi viciada por várias circunstâncias:
. por os RR não o terem informado de que os proprietários do local sempre se recusaram a receber a renda;
. por os proprietários do local defenderem que a sociedade destes ocuparia o local ao abrigo de um contrato de cessão de exploração;
. por ser efectivamente defensável que a sociedade ocupa o local ao abrigo de um contrato de cessão de exploração;
. por os RR não o terem informado de que os proprietários do local tinham notificado judicialmente a sociedade deles RR para lhes restituir o estabelecimento.
2. Não está nem pode estar em causa nesta acção se o contrato celebrado entre a sociedade dos RR e os proprietários do imóvel onde está o estabelecimento será de arrendamento ou de concessão de exploração, uma vez que nela não são partes nem uma, nem outros.
3. Ao contrário do que é dito na sentença recorrida, o A. não defende que teria vindo ao seu conhecimento que a sociedade teria, não um contrato de arrendamento, mas de concessão de exploração; defende é que veio a saber que os proprietários fundadamente o alegavam e uma vez que tal era e é defensável, que tem todo o cabimento, não se tratando de algo absurdo ou insustentável, a sua vontade, dele A., de contratar, foi viciada.
4. Face aos factos provados sob as alíneas A), J) e L) bastará qualquer circunstância susceptível de pôr em causa, quer a existência, quer a simples estabilidade da manutenção da situação da sociedade como arrendatária, para que a vontade do A. de querer vincular-se à compra das quotas se encontre viciada, como se encontra - conferindo-lhe o direito de anular o negócio.
5. A. e RR: estão de acordo quanto à circunstância de os proprietários se recusarem a receber o preço locativo, tratando-se pois de um dado indiscutível. Encontra-se também provado que os proprietários do local defendiam que a manutenção da sociedade onde se encontrava o era ao abrigo de um contrato de concessão de exploração, que não de arrendamento. E que promoveram a notificação judicial avulsa dela para lhes restituir o estabelecimento (resposta ao ponto 5° da BI).
6. Não se encontra todavia provado em parte alguma que essas circunstâncias tivessem sido comunicadas ao A. antes ou por ocasião da celebração do contrato - nem os RR o alegaram, maxime, na sua contestação, onde toda a defesa deve ser deduzida (Cód. Proc. Civil, artº 489° - 1), como excepções que seriam ao efeito jurídico dos factos alegados pelo A.
7. Sendo certo que o conhecimento desses factos pelo A. não se presume e a sua prova sempre competiria aos RR (Cód. Civil, art° 342°, n° 2 e 343°, n° 1 - cfr, quanto a este, P. Lima e A. Varela, CC Anotado, V. I, pág.305).
8. Nunca por nunca se poderá classificar de estável uma relação locatícia em que o proprietário não reconhece a existência de um arrendamento, se recusa a receber as rendas e notifica judicialmente o ocupante para restituir o estabelecimento que diz lhe ter locado.
9. Não obstante, a respeitável sentença recorrida guarda absoluto silêncio quanto a tais aspectos, isto é, actua e procede como se essas circunstâncias não existissem ou fossem de todo irrelevantes - quando se afigura que por si só já são bastantes e suficientes para viciar a vontade do A. de contratar.
10. Afigura-se ser a todos os títulos não só defensável que o contrato ao abrigo do qual a sociedade dos RR ocupa o local é um contrato de concessão de exploração, mas ser mais do que altamente provável, ser praticamente uma realidade inatacável que efectivamente o é.
11. São características e requisitos de um tal contrato: - A existência de um estabelecimento comercial ou industrial; - a transferência temporária da respectiva exploração para outrem; - a onerosidade da transferência; - o exercício do mesmo ramo de comercio ou industria quando transmitida a fruição do prédio; - a transferência ser acompanhada, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; - a clientela ser igualmente transferida; - a imagem de marca ser igualmente transferida.
12. Todas as características concorrem no caso vertente, resultando desde logo da documentação junta aos autos (mormente por iniciativa oficiosa), que existe no local um estabelecimento, em actividade efectiva (que não um mero "espaço"), em pleno funcionamento, com materiais, móveis, utensílios, licenças, alvará, pessoal assalariado, clientela, freguesia e "aviamento" próprios - como tal, possível objecto de negócios, enquanto "organização concreta de factores produtivos como valor de produção do mercado".
13. Desde logo consta da escritura pública de 1960.02.22, que titula a transmissão, que determina senhora declarou: “…”
14. A natureza de qualquer contrato afere-se pelo respectivo conteúdo e pela intenção que deste se pode extrair, e não pelo título, pelo "nomen júris", que lhe foi dado; dito de outra forma, temos o dito latino "ius novit curia" , que significa que ao Tribunal cabe classificar "de jure ", independentemente de que as palies tenham chamado ou desejado chamar à relação jurídica (CPC, art° 664°) - o que, em linguagem comum, se traduz na frase "as coisas são o que são e na o que se lhes chama" .
15. A designação que as partes deram ao contrato não tem a virtual idade de o fazer deixar de ser o que realmente ele é, não tem a virtualidade de fazer apagar aquilo que as partes sabem estar a celebrar, nem elas podem, pela eventual similitude ou equiparação contratual ao regime de renovação típico dos arrendamentos "transformar" em arrendamento aquilo que o não é.
16. A expressão "de forma una e indivisível" traduz, precisamente, a falta de autonomia de que se denominou de arrendamento e de aluguer, e a expressão "simultânea e conjuntamente" complementa aquela outra, corroborando-a e estatuindo que um contrato é impensável sem o outro, sendo qualquer um deles inconcebível separadamente.
17. Verificam-se, em síntese, no caso vertente, os elementos da locação do estabelecimento, com os seguintes factos, com relevo para a fixação da vontade real das partes outorgantes em tal contrato:
a) Pré-existência de um estabelecimento de garagem de recolhas e estação de serviço na posse, propriedade e exploração da locadora;
b) Destino do contrato a essa exploração, com proibição de qualquer outro fim;
c) unidade indivisível de imóvel e recheio;
d) Prazo limitado do contrato;
e) Obrigação de manutenção pela locatária dos bens em boas condições de funcionamento;
f) existência de uma extensa relação de bens do recheio e equipamento apto para a exploração de uma garagem;
g) direito da locadora fiscalizar a manutenção e qualidade dos serviços;
h) transferência de pessoal assalariado para a locatária;
i) manutenção - ou seja, transferência - de clientela, freguesia e contratos.
18. Aos quais acrescem outros, agora pela negativa: inexistência de um trespasse, ou - seja, o proprietário não se demitiu da titularidade do estabelecimento, alienando definitivamente a respectiva titularidade - e tão pouco recebeu qualquer preço a esse título.
19. O que é dizer, considerar que se estaria perante um arrendamento e um aluguer resultaria em ilicitamente legitimar um enriquecimento sem causa do adquirente do estabelecimento, uma vez que teria ficado com este sem ter pago um cêntimo por ele, com o correlativo empobrecimento do transmitente (Cód. Civil, arte 473°, a contrario).
20. Cláusulas que a sentença, por forma inexacta, aponta como supostamente típicas de um contrato de arrendamento, são, ao invés, características do de concessão de exploração: "o prazo de um ano, prorrogável "enquanto não houver despedida sem a antecipação legal" (Cl 1")", "o destino das dependências do imóvel, sem permissão de outro uso, "nem sendo permitida a sua sublocação" (Cl 2a)", "as obras de reparação, conservação e limpeza, a cargo dos "inquilinos" (Cl 53)", estipular que o cedente pode vigiar e fiscalizar o local e os objectos que o integram (ao ponto de quem cedeu não se ter demitido do direito de fiscalizar o estabelecimento e a aplicação dada ao local e aos apetrechos, podendo inclusive exigir a substituição destes - cfr. CI. 73 do contrato) - tudo situações características do contrato de cessão de exploração.
21. Não tendo o mais pequeno significado reportar-se às palavras, por si mesmas, usadas no contrato, de "arrendado", "aluguer", "senhorio", etc, pois estas não têm o condão de alterar o que o direito diz.
22. A existência de um contrato que as partes classificaram como sendo de forma una e indivisível de arrendamento e aluguer, foi precisamente a situação que foi versada nos principais arestos, em que o que na realidade existia era um contrato de locação de estabelecimento, não obstante aquela designação - em todos se tendo concluído que não é licito agarrarmo-nos às palavras que as partes usaram no documento "para dizer que foi aquilo (e não o que diz o direito), que elas quiseram”.
23. A sentença afirma a fls. 528, que os bens móveis do estabelecimento que foram vendidos teriam sido "os únicos de relevo, quer económica, quer funcionalmente, para a exploração da actividade", o que faz ao arrepio da matéria de facto dada como provada, pois que, por um lado, no ponto 9° da B.I. perguntava-se se os bens mobiliários dados de aluguer no contrato tinham sido comprados e os respectivos preços pagos - e a resposta dada foi que tal ocorreu apenas com parte desses bens.
24. E por outro lado, como se alcança da relação dos bens mobiliários anexa ao contrato, os vendidos foram apenas pequenas ferramentas e utensílios, de degradação rápida e fácil, e todos os bens móveis realmente importantes, valiosos e relevantes para a exploração, existentes no estabelecimento e enumerados no contrato não foram vendidos, continuando, por isso a fazer parte da concessão (cfr. elevadores de toneladas de peso, depósitos, compressores e demais máquinas, etc.).
25. Em termos de valor, os bens vendidos representam cerca de um terço do total dos móveis - basta fazer a conta de somar relativamente aos utensílios vendidos e a de subtrair relativamente à totalidade dos móveis que integravam o estabelecimento e que como tal constam do contrato (cfr. o doc.).
26. Em suma: ao contrário do que a sentença afirmou por forma conclusiva e atrás se transcreveu, os móveis, mormente os utensílios e equipamentos que não foram vendidos é que são "os únicos de relevo, quer económica, quer funcionalmente" e nunca deixaram de integrar o estabelecimento em apreço, "adstritos à exploração da garagem", como reza o contrato.
27. É também sintomático que, encontrando-se estipulada no contrato uma renda unitária - demonstrativa aliás de uma ligação umbilical entre a prestação pecuniária a pagar pela locatária e a exploração do estabelecimento enquanto tal -, mais se encontrando referida a parte dela que respeita ao arrendamento e a que respeita ao aluguer,
28. A venda dos materiais irrisórios não teve qualquer influencia no respectivo montante, mormente reduzindo - o que necessariamente teria ocorrido se os bens moveis verdadeiramente relevantes tivessem sido alienados.
29. É igualmente incompreensível a afirmação da sentença de que o facto de a Cl" 10" dizer que "o contrato de fornecimento de gasolina e óleos (...) subsistirá em nome do seu originário titula" seria, para ela, sentença, "o" (sic) elemento essencial no sentido de que o prometido pelas partes não foi uma cessão de exploração,
30. Quando na verdade essa ressalva apenas reforça o entendimento de nos encontrarmos perante um contrato de concessão de exploração: uma vez que este implicaria, em princípio, a passagem da titularidade nos contratos de fornecimento de bens para o concessionário, ressalvou-se, como excepção, que no caso concreto assim não era quanto ao contrato de fornecimento de combustível.
31. Não impede que se chegue à mesma conclusão o facto de terem havido trespasses do estabelecimento, documentados nos autos, antes o reforça, pois que por um lado a concessão de exploração de um estabelecimento é, de todo, susceptível de trespasse,
32. E por outro, dada a limitação temporal da fruição na locação de estabelecimento, o valor de trespasse de um estabelecimento nessas condições é necessariamente muito inferior ao de um trespasse feito de um estabelecimento arrendado, bastando atentar nos valores dos trespasses em causa para se constatar quão irrisórios eles são, ou seja, como nunca por nunca eles se poderiam reportar a uma transmissão do estabelecimento com carácter definitivo.
33. Também não é exacto o que a sentença recorrida afirma, quando diz que o estabelecimento em questão teria adquirido nova denominação: por um lado, o que vem provado é que "à data da escritura (contrato), o bem objecto a mesma tinha a designação "E………………." (resposta ao Ponto 3° da BI) e que a sociedade dos RR tem a denominação "F……………., Lda" - não vindo pois demonstrado que a denominação social da sociedade dos RR veio substituir a designação do estabelecimento.
34. Em resumo e em conclusão, deverá concluir-se que, no caso dos autos, à semelhança de outros congéneres, apreciados nomeadamente pelo mais alto Tribunal, o contrato celebrado entre os proprietários e a sociedade arrendatária foi um contrato de cessão de exploração ou de locação de estabelecimento.
35. De todo o modo, ainda que se tivesse a certeza de que se está efectivamente perante um contrato de cessão de exploração, uma coisa é certa: no mínimo há um elevadíssimo grau de probabilidade de contrato ser classificado como de concessão de exploração - não podendo, por forma alguma, afirmar-se, com um grau razoável de certeza que no caso vertente o que subsiste será um contrato de arrendamento.
36. Esse elevado grau, esse risco sério, não conferem ao A. segurança e estabilidade quanto à sua permanência no local, dado que a cessão de exploração é por natureza limitada no tempo, ao contrário do arrendamento, que assegura uma permanência duradoura e estável no locado, risco esse incompatível, quer com a vontade do A. de adquirir as quotas dos RR, quer com o elevado montante que ele se dispusera a desembolsar.
37. Uma vez que foi condição essencial para a formação da vontade do A. na decisão de adquirir as quotas, a subsistência de um contrato de arrendamento da sociedade (sem prejuízo da recusa em receber rendas e da notificação para entrega), verificado que esse contrato é, na verdade, de concessão de exploração, ou que no mínimo isso é altamente defensável,
38. O A. tem direito a ver anulado o contrato-promessa que celebrou com os RR e a ser-lhe restituído o montante que lhes entregou a título de sinal, acrescido de juros.
39. Encontram-se violados, na decisão recorrida, os normativos citados nas 14° e 19° conclusões, e ainda os art°s 111 °, ° 1 do RAU (por referência ao art° 1085° do CC), 247°, 251 ° e 289°, n° 1 do Cód. Civil, impondo-se, por isso, a respectiva revogação.
Foram juntas pelos recorridos contra-alegações pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais cumpre decidir.
II. Fundamentação
De facto:
É a seguinte a matéria de facto dada como assente na decisão da 1ª Instância.
1. Por contrato reduzido a escrito de 26/01/00, junto a fls. 7/8 dos autos, os R.R. prometeram adquirir as quotas de que aqueles eram titulares na Sociedade por quotas “F………………. Lda.”, com sede na Rua …………, …/…, Porto, matriculada na Conservatória do registo Comercial do Porto sob o n.º 41152, representativas da totalidade do capital social de PTE 1.200.000$00 (€5.985,57) – alínea A) da matéria assente.
2. Tal sociedade explorava e explora um estabelecimento comercial de garagem e estação de serviço (al. B) da matéria assente.
3. Tanto o R. marido como a Ré mulher eram, cada um deles, titulares de duas quotas nos valores nominais de 400.000$00 e 200.000$00 (hoje €1995,19 e € 997,59) – (alínea c), da matéria assente).
4. O preço ajustado para a totalidade das quotas foi de PTE 77.500.000$00 (€386.568,37) do qual o autor entregou aos R.R. 20.000.000$00 (€99.759,57) a título de sinal e princípio de pagamento (alínea D) da matéria assente).
5. Mais ficou ajustado que a escritura de cessação de quotas se deveria celebrar no dia 25 de Fevereiro desse ano (alínea E) da matéria assente).
6. Também ficou consignado que, para a hipótese de não ser possível celebrar a escritura até essa data, os promitentes cedentes outorgariam ao autor, a pedido deste, procuração irrevogável para celebrar a escritura consigo próprio ou com terceiros (alínea H da matéria assente).
7. Mais ficou acordado que o promitente – cessionário (o autor) indicava, com a antecedência mínima de 8 dias, hora e cartório notarial para a celebração da escritura, tomando conta da garagem que a sociedade explorava simultaneamente, ou logo que pagasse a totalidade do preço (alínea G) da matéria assente).
8. E que, por ocasião da transmissão, a sociedade estaria livre de qualquer passivo e seu pessoal e que seria nessa altura paga a mercadoria existente pelos preços das respectivas facturas (alínea H) da matéria assente).
9. Decorreu algum tempo após a data atrás mencionada sem que o ora autor tivesse procedido à marcação da escritura (alínea I) da matéria assente).
10. Os R.R. haviam transmitido ao autor que a sociedade de que eram sócios era arrendatária do local onde exercia a sua actividade social, pagando aos senhorios a quantia de PTE 4.000$00 (€19,95) de renda mensal (alínea J) da matéria assente).
11. A subsistência desse arrendamento foi condição essencial para a formação da vontade do autor na decisão de aquisição por compra das quotas em causa (alínea L) da matéria assente).
12. Por escritura pública de 22 de Fevereiro de 1960, celebrada no 4º Cartório Notarial do Porto, G………………, como administradora dos seus filhos menores H……………… e I………………, declarou de forma una e indivisível, dar de arrendamento o rés-do-chão e cave do prédio situado na Rua …………. n.º …. a …., neta cidade do Porto e, de aluguer, todos os apetrechos, maquinismos, ferramentas e utensílios adstritos à exploração que até então ela, primeira outorgante, tinha explorado, nas referidas dependências, onde os mesmos se, encontram (…) a J…………….., L……………… e M………………, nos termos demais constantes do doc. De fls. 10 e seguintes, aqui dado por reproduzido (alínea M) da matéria assente).
13. À data da escritura referida na alínea M) o bem objecto dessa escritura tinha a designação de “E…………….” (resposta ao art.º 3º da Base Instrutória).
14. Mantendo-se o respectivo horário de funcionamento, com permanência de um guarda-nocturno (resposta ao art.º 40º da Base Instrutória).
15. Em 10-07-1991 a Sociedade dos R.R. foi notificada da cessação do contrato por denúncia e para proceder à restituição do estabelecimento aos proprietários (resposta ao art.º 5º, da Base Instrutória).
16. Nos anos de 1961 e 1962, parte dos bens mobiliários dados de aluguer no contrato aludido em M) foram comprados, e pagos os respectivos preços, pelos locatários J…………. e M…………….. a G………….., viúva de N…………….. (resposta a art. 9 da Base Instrutória).
III. De direito:
Face ao teor das conclusões que como é sabido balizam o objecto dos recursos, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (artigos 684º, n.º 3 e 690º, números 1 e 3, do C.P. Civil, que neles se apreciam questões, e não razões, e que não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo acto recorrido são as seguintes as questões a decidir):
I) Se face aos factos provados sob as alíneas A), J) e L) bastará qualquer circunstancia susceptível de pôr em causa, quer a existência, quer a simples estabilidade da manutenção da situação da Sociedade como arrendatária, para que a vontade do A. de querer vincular-se à compra das quotas se encontre viciada, conferindo-lhe o direito de anular o negocio;
II) Se o contrato ao abrigo do qual a sociedade dos R.R. ocupa o local é um contrato de concessão de exploração.
Vejamos então a primeira questão suscitada.
O ora recorrente instaurou a acção pedindo a anulação de um contrato promessa de cessão de quotas celebrado em 26/01/2000 com os ora recorridos e a condenação dos mesmos a restituírem-lhe a quantia de €125.721,63, acrescida de juro moratórios contados sobre a quantia de €99.759,57, à taxa legal e que se venceram após 2003-09-15 e até efectivo reembolso.
Invocou que a subsistência de arrendamento do local onde era exercida a actividade social foi condição essencial para a formação da vontade do A., ora recorrente, na decisão da aquisição para compra das quotas em causa.
Que no mês de Outubro de 2002, um dos proprietários do imóvel onde se encontra instalada a garagem explorada pela Sociedade dos R.R. referiu ao recorrente que a ocupação, pela Sociedade do prédio era ao abrigo não de um contrato de arrendamento, mas sim de um contrato de cessão ou concessão de exploração, também conhecido por locação de estabelecimento, tendo o senhorio exibido ao Apelante o documento que legitima a ocupação, sendo que foi transmitido também ao ora A. que, quer ele, quer o outro comproprietário do local, haviam procedido à notificação judicial avulsa da Sociedade que os R.R. são sócios em 1991/07/10 da cessação do contrato por denúncia e a interpelação para proceder à restituição do estabelecimento aos proprietários, os quais desde longa data se recusam a receber a renda, factos estes que os R.R. ocultaram do A. recorrente.
Que existe um grande probabilidade, um sério risco de o contrato ser classificado como contrato de cessão de exploração, e, que os R.R. sabiam que o A. se propôs a adquirir-lhes as quotas por ter a convicção de que a Sociedade era arrendatária do local que ocupava, e, que por isso não se colocavam quaisquer dúvidas sobre a existência e subsistência desse arrendamento, sendo portanto o contrato-promessa anulável.
Ora o A. ora recorrente fundamentou o seu pedido na existência de erro sobre o objecto do contrato promessa de cessão de quotas de determinada sociedade, consubstanciado no facto de a referida sociedade em questão não ser titular do direito de arrendamento do local onde exercia actividade, mas sim de um contrato de cessão de exploração do local.
Sustentou o A. que face aos factos provados sob as alíneas A), J), L) bastaria qualquer circunstancia susceptível de pôr em causa, quer a existência, quer a simples estabilidade da manutenção da situação da Sociedade como arrendatária para que a vontade do A. de querer vincular-se à compra das quotas se encontrar viciada conferindo o direito a anular o negocio.
A matéria de facto provada sob as alíneas A), J) e L) é a seguinte:
Por contrato reduzido a escrito de 26/01/00, junto a fls. 7/8 dos autos, os R.R. prometeram ceder ao autor, que lhes prometeu adquirir, as quotas de que aqueles eram titulares na Sociedade por quotas “F……………. Lda.” com sede na Rua ……….., …/…, Porto, matriculada na Conservatória do Registo Comercial do Porto, sob o n.º 41152, representativas da totalidade do capital social de PTE 1.200.000$00 (€5.983,57).
Os R.R. haviam transmitido ao autor que a sociedade de que eram sócios era arrendatária do local onde exercia a sua actividade social, pagando aos senhorios a quantia de PTE 4.000$00 (€19,95) de renda mensal.
A subsistência desse arrendamento foi condição essencial para a formação da vontade do autor na decisão de aquisição por compra das quotas em causa.
Como é sabido, o erro-motivo ou erro-vício distingue-se do erro na declaração.
No caso do erro-motivo ou erro-vício há conformidade entre a vontade real e a vontade declarada.
Apenas a vontade real formou-se em consequência do erro sofrido pelo declarante. Se não fosse ele a pessoa não teria pretendido realizar o negócio, pelo menos nos termos em que o efectuou.
O objecto não se identifica, neste caso, com os efeitos do negócio, mas com aquilo sobre que versa o negócio. É o objecto mediato e não o objecto imediato ou conteúdo do negócio que está em causa.
O recorrente e os recorridos celebraram entre si um contrato-promessa de cessão de quotas de determinada Sociedade.
É reconhecida no artigo 410º, do C.C. a susceptibilidade de as partes em vez de celebrarem imediatamente um contrato final, começarem por se vincularem tão-somente à celebração de um contrato futuro, um contrato-promessa.
Trata-se, ao invés do que ocorre no contrato definitivo de um contrato em que tão-somente resulta a obrigação de contratar (eficácia obrigacional).
Tal negócio jurídico é anulável com fundamento no erro sobre o seu objecto (art. 251º, do Código Civil).
Ora, no caso vertente o Autor/recorrente não logrou provar a factualidade vertida nos artigos 6º, 7º e 8º, da Base Instrutória.
Ou seja o Autor não logrou provar que nunca se teria proposto comprar as quotas se tivesse sabido que não era seguro que a sociedade explorava o estabelecimento em questão ao abrigo de um contrato de arrendamento, nem que os R.R. (recorridos) tinham ocultado ao A. a notificação ocorrida em 10-07-91 para proceder à restituição do estabelecimento aos proprietários, nem que os R.R. sabiam que o A. se propôs adquirir as quotas por ter a convicção de que a sociedade era arrendatária do local que ocupava.
Ora, e ao contrário do sustentado pelo recorrente tais factos por si alegados constituem factos constitutivos do direito à anulação do negócio – art.º 342º, n.º 1, do C. Civil.
Na verdade, e conforme referem os Professores Pires de Lima e A. Varela in C.C. Anotado I volume, pág. 304 “para sabermos se um facto é constitutivo ou impeditivo não se pode olhar ao facto isoladamente considerando, mas à sua conexão, com o direito invocado ou com a pretensão formulada. Assim o erro, o dolo e a coacção revestem em regra a natureza de factos impeditivos: mas, se o Autor vier alegar qualquer desses vícios para pedir a declaração judicial de anulação do negócio, esses factos passam a funcionar como constitutivos (da pretensão deduzida pelo Autor)”.
E assim impõe-se concluir que face à factualidade provada nas referidas alíneas A), J) e L), e, dado o autor – recorrente não ter provado a matéria de facto constante dos referidos art.º 6º, 7º e 8º, da Base Instrutória, e cujo ónus de prova sobre si impedia, não estavam preenchidos os necessários requisitos para o funcionamento do erro – requisito geral o integrado pela factualidade vertida no art.º 6º da Base Instrutória e requisito especifico – a factualidade constante do referido art.º 8º da Base Instrutória.
Improcedem assim, as respectivas conclusões do Autor.
2 – Vejamos agora, a segunda questão suscitada ou seja se a Sociedade dos R.R. ocupará o local onde exerce a actividade ao abrigo de um contrato de arrendamento ou de um contrato de concessão de exploração.
Na decisão recorrida considerou-se a questão da qualificação do contrato enquanto questão prejudicial ou incidental, necessária ao conhecimento do mérito da acção.
E considerou-se que a escritura pública que titulou o contrato respeitante do local onde é exercida a actividade integra um contrato de arrendamento e aluguer, diferenciados e autónomos, sendo a Sociedade detida pelos Réus titular de um contrato de arrendamento e não de uma cessão de exploração.
Para a qualificação do contrato ao abrigo do qual os R.R. detêm o local onde exercem a sua actividade interessam os seguintes factos:
Por escritura pública de 22 de Fevereiro de 1960 outorgada entre G……………….. - na qualidade de administradora de seus filhos menores, H…………….. e I……………… – e J………………., L…………….. e M………………., declarou aquela, dar “(…) de arrendamento aos segundos, o rés-do-chão e cave do prédio situado na Rua ……………., (…) e, simultânea e conjuntamente, lhes dá de aluguer todos os apetrechos, maquinismos, ferramentas e utensílios adstritos à exploração da garagem que até aqui tem explorado, ela primeira outorgante, nas referidas dependências onde os mesmos se encontram, objectos que se encontram identificados na relação que adiante se menciona e que fica a fazer prova desta escritura para os fins legais, que o contrato, uno e indivisível, de arrendamento e aluguer, será regulado pelas condições seguintes: Primeiro: O prazo de duração do contrato é de um ano, com início considerado a partir do dia um de Janeiro deste ano, prorrogável, por iguais e sucessivos períodos, enquanto que por qualquer das partes não houver despedida sem a antecipação legal;
Segunda: as aludidas dependências são destinadas a garagem e recolha de automóveis, não lhes podendo dar qualquer outro uso, nem sendo permitida a sua sublocação (…);
Terceira: Igualmente não poderão os inquilinos aplicar os objectos alugados a serviços diferentes daqueles a que se destinam;
Quarta: Mensalmente pagarão os inquilinos o conjunto renda – aluguer, de três mil e quinhentos escudos (…); Parágrafo único: Do montante referido, respeitam três mil escudos à renda, e quinhentos escudos ao aluguer (…)
Décima: O contrato de fornecimento de gasolina e óleos que actualmente existem, subsistirá em nome do seu originário titular, O………………, (…) sendo da responsabilidade exclusiva dos inquilinos locatários o pagamento dos respectivos fornecimentos, adstritos ao fornecimento de garagem (…)”.
À data desta escritura, o bem dela objecto tinha a designação “E………………”.
Depois desta escritura manteve-se o mesmo horário de funcionamento e a permanência de um guarda-nocturno.
Actualmente, funciona no local a sociedade por quotas “F……………….. Lda.” explorando um estabelecimento comercial de garagem e estação de serviço e pagando aos senhorios a quantia de €19,95 de renda mensal.
Os Réus são os actuais titulares das quotas representativas do capital social da “F…………………”.
Nos anos de 1961 e 1962, parte dos bens mobiliários dados de aluguer na aludida escritura foram comprados, e pagos os respectivos preços, pelos locatários, J…………….. e M……………., a G……………, viúva de N…………………..
E assim, e, analisando o texto da escritura pública, dado não dispormos de outros elementos de facto sobre a vontade das partes que nela outorgaram, cabe analisar se tal escritura integra uma união ou coligação de contratos (arrendamento e aluguer) ou uma cessão de exploração.
Tem vindo a ser considerado pacificamente que a cessão de exploração do estabelecimento comercial é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado - Conselheiro Aragão Seia in “Arrendamento Urbano – 5ª Edição, pág. 555.”
E assim pretendendo-se negociar um estabelecimento – e tratando-se de uma universalidade em que o valor do todo não corresponde à mera soma do valor dos elementos que o compõem – a retribuição a pagar será também, em principio estipulada de forma global e unitária.
E assim se as partes pretenderam negociar um estabelecimento – pelo simples facto de se tratar de uma universalidade em que o valor do todo não corresponde à soma aritmética dos elementos que o compõem – a retribuição a pagar será em princípio estabelecida de forma global e unitária.
E assim, no caso em apreciação, se o que as partes pretenderam foi uma cessão de exploração, não se vislumbra porque optaram por celebrar uma escritura pública de arrendamento e aluguer.
Na verdade, e se a outorgante D. G…………….. declarou o “contrato, uno e indivisível, de arrendamento e aluguer” também declarou dar “de arrendamento (…) e, simultânea e conjuntamente, lhes dá de aluguer”, e, se por um lado as expressões “uno e indivisível apontam para um significado de “um todo”, já o “simultânea e conjuntamente” indicam “duas realidades” que se pretende que operem a par.
Na referida escritura estabeleceu-se um preço global – 3.500$00 – seguidamente discriminou-se que 3.000$00 respeitavam a renda e 500$00 a aluguer.
E, como tem vindo a ser entendido pelo S.T.J. (c.f. acórdãos de 21/07/1987 e de 26/02/1991, citados por Conselheiro Aragão Seia, in ob. Citada pág. 557) a cessão de exploração do estabelecimento é um contrato atípico, não lhe sendo aplicáveis as disposições legais específicas do contrato de arrendamento, designadamente a regra vinculativa da renovação obrigatória.
E na referida escritura foram convencionadas clausulas típicas apenas dum contrato de arrendamento, designadamente: o prazo de um ano, prorrogável “ enquanto não houver despedida sem a antecipação legal (clausula 1ª), o destino das dependências do imóvel, sem permissão de outro uso”, “nem sendo permitido a sua sublocação” (clausula 2ª).
Com efeito, só aos locatários a lei impede a cessão onerosa, a sublocação e o comodato, excepto se ela o permitir ou o locador o autorizar, sob pena deste poder resolver o contrato (art.º 64º, n.º 1- alínea f) do R.A.U. ao tempo aplicável) a menos que tenha reconhecido o beneficio de cedência como tal ou, ainda, na situação da alínea g) do art.º 1038º, do C. Civil, no caso da comunicação lhe ter sido feita por este (art.º 1049º, do C. Civil).
E ainda as clausulas 5ª as obras de reparação, conservação e limpeza, a cargo dos “inquilinos”, 7ª o direito reservado às senhorias de vigiar e fiscalizar sempre que entenderem “o local arrendado e os objectos e utensílios alugados”e clausula 9ª a proibição de realização de outras obras “sem prévio consentimento escrito da senhoria”.
E concordamos plenamente com a sentença recorrida quando refere que se afigura o elemento essencial no sentido de que o pretendido pelas partes não foi uma cessão de exploração, uma vez que de acordo com a cláusula 10ª “o contrato de fornecimento de gasolina e óleos (…) subsistirá em nome do seu originário titular” ficando apenas da exclusiva responsabilidade dos “inquilinos locatários” o pagamento dos respectivos fornecimentos.
Com efeito, e, como consta da decisão sob recurso tal cláusula é “inócua” num contrato de cessão de exploração, pois, conforme refere Coutinho de Abreu in “Curso de Direito Comercial” Vol. I Almedina pág. 208 e 310 (…) os bens empresariais detidos pelo locador de estabelecimento a título de locação financeira ou de simples aluguer – o cedente de exploração da empresa continua locatário dos bens e o gozo destes transfere-se temporariamente (sem titulo negocial autónomo – a locação do estabelecimento é negocio unitário e sobre objecto unitário) para a cessionário da empresa sem necessidade de convenção das partes nem de autorização do locador dos referidos bens. E coisa semelhante deve ainda valer para as patentes, modelos de utilidade de desenhos ou modelos e marcas objecto de licença de exploração (o direito obtido por meio de licença não é “alienado” para o locatário do estabelecimento não exigindo portanto consentimento escrito do licenciante” c.f. artigo 32º,8, do C.P. J.
E, a referida escritura pública que titulou os contratos celebrados refere-se aos impostos pagos antes da outorga da escritura, sendo uma guia de pagamento respeitante a “trespasse” e novo arrendamento “ e uma outra, a titulo de “Aditamento” de liquidação de imposto de selo (…) por cuja ocupação vai ficar estipulada a renda anual de (…) por virtude do novo arrendamento que vai ser feito entre J…………….., L…………… e M…………….., como inquilinos, e Dona G………………, como administradora de seus filhos menores (…)
E não obstante termos presente que a qualificação jurídica de um contrato faz-se pelos seus elementos constitutivos, e não pela designação que os outorgantes lhes dão, o certo é que a terminologia por eles utilizada é um dado importante a considerar, com outros, na caracterização do negócio.
Face ao exposto entendemos que a referida escritura pública titula um contrato de arrendamento e aluguer, diferenciados e autónomos, tendo tais contratos sido outorgados ao mesmo tempo e num mesmo documento, tão só porque há entre eles um laço de dependência, dado terem por escopo um determinado conjunto económico.
Posteriormente à celebração da escritura de 1960 resulta apurada a seguinte matéria de facto com interesse também para a classificação do contrato/ou contratos celebrados através das mesma.
A primeira que o local onde é exercida a actividade dos R.R. foi questionado judicialmente em 10/07/1991 através de uma notificação judicial avulsa à “F……………..” em que os actuais proprietários do prédio consideravam a existência de uma cessão de exploração e declaravam pretender pôr termo ao contrato.
Posteriormente foi instaurada acção judicial contra a “F…………………” (fls. 417 e seguintes) em que se pediu a resolução do “contrato objecto dos autos” com fundamento na alteração da actividade comercial aí exercida.
Resultou ainda provado que à data da escritura – lá funcionava a “E…………….”; actualmente funciona no local a Sociedade por quotas “F……………… Lda.” que explora um estabelecimento comercial de garagem e estação de serviço e pagando aos senhorios a quantia de €19,95 de renda mensal, nos anos de 1961 e 1962, parte dos bens mobiliárias dados de aluguer na dita escritura foram comprados, e pagos os respectivos preços pelos locatários J………….. e M…………….., a G……………, viúva de N………………..
E se tratasse de um contrato de cessão de exploração não faria sentido a compra pelo cessionário ao cedente de bens que fazem parte do estabelecimento.
Face todos estes elementos concluímos que através da escritura pública de 22/02/1960 não se titula uma cessão de exploração de estabelecimento, mas sim um contrato de arrendamento e aluguer.
E assim, e face à factualidade provada nas alíneas A), D), J) e L) da matéria assente, e sendo certo que o Autor recorrente pretendia a anulação do negócio com a invocação de que foi condição essencial para a celebração do mesmo que a Sociedade fosse titular de um direito de arrendamento do local, o que se verificou suceder, não estão preenchidos os requisitos para o funcionamento do erro – cf. art. 251º, do C.C não existindo o vicio que constituía fundamento da anulabilidade
Face ao exposto, improcedem as respectivas conclusões do apelante sendo de confirmar a sentença recorrida.
IV. Decisão:
- Nestes termos acordam os Juízes que compõem esta Secção Cível em julgar improcedente a Apelação, e em consequência confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo Apelante - art. 446º, números 1 e 2 do C. P. Civil
Porto 11 de Março de 2008
Maria do Carmo Domingues
Cristina Maria Nunes Soares Tavares Coelho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires